Document · PDF

Bijlage III Stedenbouwkundig plan Molenstraat Heumen

Raad 18 april 2024, gemeente HeumenBij agendapunt: Vaststellen bestemmingsplan Molenstraat ong. Heumen5.632 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

DUTCH°PLAN'NER.S"

Stedenbouwkundig plan Molenstraat Heumen

Versie:

22 september 2023

Opdrachtgever: Auteurs:

Dutchplanners BV Arnhem

Hoofdstuk 1 1.1 1.2

1.3

Hoofdstuk 2

Inleiding

Aanleiding Bestemmingsplan Structuurvisie

Bestaande situatie

2.1

Plangebied

DNA van de Molenstraat

2.4 2.5

Mileuzonering Onderbouwing oppervlakte kavels

2.2

Hoofdstuk 3

3.1

3.2

Hoofdstuk 4

4.1

Historie van de Molenstraat

Onderzoeken en participatie

Samenvatting mileutechnische onderzoeken Samenvatting participatie

Uitgangspunten + ontwerp Erfinrichtingsplan

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7

Notitie milieuzonering Notitie onderbouwing percelen QuickScan Flora en Fauna Stikstofonderzoek Verkennend bodemonderzoek Archeologisch vooronderzoek Participatieverslag

| H1 Inleiding 1.1 Aanleiding

De [EREREEE is voornemens om op eigen grond aan de Molenstraat te Heumen twee woningen

te realiseren. De gronden zijn van ouder op kind meerdere keren doorgegeven. Enkele kinderen hebben aangegeven op de grond waar ze zijn opgegroeid te willen terugkeren, mocht deze mogelijkheid zich voordoen. In de structuurvisie “het Lierdal 2010-2020" staat aangegeven dat het lint op beperkte schaal bebouwd kan worden. Om de mogelijkheden te verkennen en een stedenbouwkundige plan uit te werken is Dutchplanners ingeschakeld. Het doel is om twee bouwkavels van ongeveer 950 m2 te realiseren op het perceel HMNO1-c-2846 aan de Molenstraat (zie figuur 4). Door toevoeging van bebouwing wordt er een gat in het bestaande bebouwingslint opgevuld. Het voornemen is in strijd met het

geldende bestemmingsplan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing van belang. Daarom is het voorliggende stedenbouwkundige plan opgesteld. In dit stedenbouwkundige plan worden aan de hand van het bestemmingplan, de structuurvisie Heumen 2020 en een analyse van het DNA van de Molenstraat randvoorwaarden gesteld voor de ontwikkeling van het perceel. Deze randvoorwaarden worden uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan waar 2 nieuwe woningen worden ingepast op de kavel.

a >

‘>;

Kt Nekraae be caper

ENE o's Seen

a =& ‘ ke>

eoMalden*

y »®

ie P LF

ye ~ =. on

Wee ae seats SF POAE R/Seemans ia FS Poe 2

sf ee

<a |

Nii one Pee Cate i

NAYS

\Wakann

ny La

ES | eae HEUMeN | Pity <

BSS

eee

;

Sn ;

“Molenhosk

Be hae

GWE ihe

] oe:

: Nd : “

[eS

2 Le,

Figuur 1: De ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving met aan de westkant het Maas-Waalkanaal en aan de oostkant het dorp Molenhoek.

Figuur 2: Aanzicht vanaf westelijke zijde

ns 6ax . . " Reig Om Sept

Bie: a

;

: See

en sg ay

SS Ras ;

BES gt peat $ eS

SuoP

B70

eee

Figuur 3: Aanzicht vanaf oostelijke zijde

Molenstraat

i SS > 2 —

“as —

oe 2

}

. ‘

}

’

~A\

x ta =< a ier

Figuur 4: Luchtfoto plangebied (Heumen, Molenstraat, 2021)

‘

| 1.2 bestemmingsplan Voor de locatie geldt het bestemmingsplan “Buitengebied Lierdal’, vastgesteld op 26 maart 2015. De locatie heeft een enkelbestemming “Agrarisch met waarden-landschap” en een

dubbelbestemming “Waarde-Archeologische verwachting 1”. Binnen de huidige bestemming mogen geen woningen worden gerealiseerd. Voor de bestaande woningen aan de zuidkant van de Molenstraat geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 10 meter. Uitzondering hierop zijn een aantal woningen aan de noordzijde van de Molenstraat. Hiervoor geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 meter en 8 meter. De inhoud van de woningen mogen maximaal 800 m3 bedragen.

Figuur 5: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Lierdal

| 1.3 Structuurvisie Heumen 2025 De locatie maakt onderdeel uit van het gebied ‘Lierdal’ Hiervoor is de Structuurvisie ‘Het Lierdal 2010-2020’ opgesteld (februari 2010). De looptijd van deze visie is op 13 februari 2014 verlengd van 2020 naar 2025. De overgang tussen de bebouwde kom van Malden (0.a. bij bedrijventerrein Sluisweg) en het Lierdal

behoeft volgens de visie landschappelijke versterking. Hierdoor zijn

nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Er staat specifiek vermeld dat dit op beperkte schaal ook aan de

Molenstraat mogelijk is. Het in de structuurvisie gestelde kader komt overeen met het gestelde kader in‘zoekzones landschapsversterking’ uithet Regionaal Plan. Volgens dit plan worden de volgende voorwaarden gesteld om op deze locatie woningen te realiseren: +

Stedenbouwkundig is de bouw van de woning aanvaardbaar. Hierbij dient maatwerk te worden geleverd.

Eris sprake van een goede landschappelijke inpassing.

De maximale inhoud van woningen zal worden vastgelegd in de nieuwe bestemmingsplannen voor het Lierdal. Deze is vastgesteld op 800 m3 in het huidige bestemmingsplan. Indien bij een

uitbreiding van een bestaande woning deze maximale maat wordt overschreden, dient een bijdrage te worden geleverd aan het fonds Structuurvisie Lierdal. Het ligt voor de hand dat er slechts nieuwe bebouwing zal worden toegestaan in de vorm van vrijstaande en half vrijstaande woningen op ruime percelen. Daarnaast dienen ruime afstanden tussen de gebouwen te worden aangehouden. Hierdoor blijft de doorkijk naar het achtergelegen gebied tussen de woningen door bestaan.

Geen belemmeringen van milieu hygiénische of andere aard.

Het bouwplan dient te passen in de actuele gemeentelijke woningbouw-programmering.

Er wordt van uit gegaan dat buiten de bebouwingscontouren voor elke gemeente circa 5 tot 10 woningen worden toegevoegd.

%\ * weos IP / Ke eo al , 4 Ae

em, Ga “¥

OE oe

eee

rte

ha,

SYi] {Ld ey3 Lge)Fi ia.’= <2 J} f id

NY \

a \ i

‘ie

A Pe

ea,

es ee

Figuur 6: Uitsnede kaart Structuurvisie Het Lierdal

2.1 Het plangebied Het plangebied is gelegen aan de Molenstraat tegen de dorpsrand van Molenhoek en ligt op de grens van de provincies Gelderland, Limburg en Noord-Brabant. Het ligt op de overgang tussen dorpse en agrarische bebouwing. De Molenstraat was vroeger de verbindingsweg tussen de dorpen Heumen en Molenhoek. Sinds de aanleg van het Maas-Waalkanaal rond 1930 is deze route voor lokaal verkeer niet meer aanwezig. De Molenstraat komt tegenwoordig uit op de Oosterkanaaldijk.

Molenhoek kent een paar planmatige uitbreidingen vanaf dejaren 30, 40, 60 tot en met medio 2000. Deze uitbreidingen van het dorp zijn dan ook duidelijk terug te herkennen aan hun architectuur uit die perioden.

De planlocatie ligt ter hoogte van een slinger in de Molenstraat. Het grenst aan de westzijde met de naastgelegen twee onder een kap woning en aan de oostzijde met een agrarisch bouwperceel. Ook het verharde pad aan de zuidoostzijde behoort tot het perceel. Hierop rust een recht van overpad waardoor het vrijgehouden moet worden voor de ontsluiting van het naastgelegen perceel. Het perceel is langgerekt en heeft een rafelrand aan de noordwestzijde. Het perceel is totaal 7.770 m2 groot.

Sn, y

yy %,

Figuur 7: Situering perceel

2.2. .2. Historie Historie v van de Molenstraat

PWS

Ne“

1920

LOR RN tes | : nee “1,

‘ae li AX : Saye. : 5 ae

Bogijnenhare

| De Molenstraat is een doorgaande weg van

Molenhoek richting Heumen en kwam uit op

Anes oeduaneWe fe / Seti amePTik cei| ; Laat! sa} pete po SPE PF plat Lay

(TK

Brouwer

OES

de Maasstraat in hetMolenstraat westen. Eenkwamzuidelijke aftakking van de uitop de Oosterkanaaldijk. De Rijksweg inMolenhoek bestaat Pe : seth

fi} Se a jaayae ee age voornamelijk uit lintbebouwing. Verspreid liggen —— by rH Ss enkele boerderijen, waaronder aan de Molenstraat. a ie, Se Oe,} A

astee

Co WE i

ey hdr

YES

OW GRAS

1935

ex <y) A\\ \Meche XC SXforeman NEN

Tussen 1920 en 1927 is hetMaas-Waalkanaal

cle sem FaHe ol Late" ese aR ANY

autoverkeer opgedeeld in tweeén.

atl wi se a. Were Ve oa} Fr\

Lie: at “AS \ ae ea nett

Nite Soo

h Woot

“

den}

Wee WY

Nea

aia G\

Crane”,

) ON /

en Qi’ ff f 1a ; pak cal \

[FSI

17>. a

er s

ee eee ee

me) |

aangelegd. De Molenstraat werd hierdoor voor

oy Fe, hy | ff

ane

AW RGR

1987

Ne Eee. oepotent fa ‘)Bs| Baet7 UK ee ok

Voor langzaam verkeer bestaat er over het Maas-

]iaZemy \te Ze Waalkanaal nog wel een verbinding. WZ saparas4 Ditzorgtervoordathetbestaande dorp steeds

j Neca YG \ WAS A_<ée Bs \ aN ; [ele WOR. an Sg, ad dichter bebouwingtegenin deoudereen het westelijke meerdeel agrarische van de Molenstraat hi tsi

, eeeNeeDY \Ser CY ie | komt te lig en. De A73 en de rijksweg N271 zijn pT Tat

tases PE

een

pee ee pi 4 Nem YE a - See Wr fas 3 enh ie 90 xt Pas [es

wat zorgt voor een betere bereikbaarheid aangelegd, van o.a. de dorpen Malden en Molenhoek.

De langzaamverkeer verbinding over het Maas-

105

a |

)

"e-

‘

e Vas ‘er

}

Waalkanaal is verdwenen. Men komt via de rijksweg

ee is : a, Cae : aWas:Zz ibs / ae:a"el pay Ce S : ie a id : 4 ALN *Wi, 5 LjVv ‘| a6

N271 in Heumen. In de structuurvisie is benoemd

dat men in de toekomst een nieuwe verbinding zal

realiseren voor langzaam verkeer tussen Heumen en

e DE Ie

.Az

de Molenstraat.

PRY& 1 ek

Lie

Figuur 8-11: Situering perceel historische kaarten 9

| 2.3. DNA van de Molenstraat Aan de Molenstraat zijn drie verschillende verkavelingstypologieén aanwezig. Hierbij heeft elke typologie een eigen maat en schaal van de percelen:

Willekeurige bebouwing van dejaren 20 tot vrij recent, met een wisselende

Agrarische bebouwing met sterk wisselende maatvoering en positie van de woning op de kavels.

Bebouwing uit overwegend dejaren 70 met een strakke maatvoering haaks op de weg. De woning staat hoofdzakelijk op het midden van het perceel.

maatvoering van kavels en woningen die zowel parallel aan als haaks op de weg gesitueerd zijn.

1. Gevarieerde setting vrijstaand op percelen. 2. Agrarisch/landelijk in vrije setting.

3. Lintbebouwing midden op perceel.

‘s ay Figuur 12: Verschillende verkavelingstypologieén

Het lint langs de Molenstraat bestaat uit diverse soorten bebouwing waardoor de afstanden om, tussen en voor de woningen ver uiteenlopen. De agrarische woningen kenmerken zich door veel ruimte voor, om en tussen de woning. In mindere mate geldt dit ook voor de noordoosthoek. De zuidelijke lintbebouwing kenmerkt zicht door de minste tussenruimte. Het verschil is te verklaren

door de tijdsgeest en het type woning. Doordat de tussenafstanden zo uiteenlopen, is er niet een duidelijke maat en schaal waarneembaar voor het plangebied. Dit geldt ook voor de afstand van de voorgevel naar de straat. Deze afstand is variérend van 5 tot 12 meter.

De voortuinen worden afgeschermd met diverse hagen en groepjes bomen. De afscheiding

met de weg vindt afwisselend plaats door grind, in- uitritten en gras. Dit zorgt voor een groen karakter van de Molenstraat.

\ . ey *

€& + \e To vl —_ae ~S ¢ Nise ; aah

\ &

ote

’

Figuur 13: Afstand voorgevel woningen tot aan Molenstraat

Materiaal

De woningen aan de Molenstraat bestaan uit diverse materialen, variérend van rode/donkere bruine

baksteen, soms half baksteen - tot half wit tot volledig wit (verkavelingstypologieén 1&2). Het

agrarische deel van de Molenstraat heeft overwegend rode baksteen (verkavelingstypologieén 3).

—

Ls eee ‘ oa C~ a come ig 2 Ss ns

"sl ye “a Be . al bt ae ae Se

Figuur 14: Verschillende materialen woningen Molenstraat

Ag Ss : ~~~— aca Pe ad aa 0

Kapvorm De kapvorm van de woningen aan de Molenstraat is verschillend. De verdeling van zadelkappen haaks of parallel aan de straat is evenredig. Eén enkele woning in het oostelijke deel van de Molenstraat heeft een tentdak.

% SZ

s ans

ek Zadelkap (kap in lengterichting)

Zadelkap (kap in breedterichting) Puntdak (kap in beide richtingen) Figuur 15: Kapvormen 12

BB,

Voor- en achterkant

Woningen staan met de voorzijde naar de Molenstraat gericht. De achterzijde liggen overwegend tegen een groene ruimte aan zoals weiland of bosschages.

Figuur 16: Voorzijde woningen

Zichtlijn Molenstraat

Het plangebied ligt in de bocht van de Molenstraat en heeft hiermee een prominente plek. Vanuit de Molenstraat is er goed zicht op de kavel en het omliggende landschap. Bij de ontwikkeling kan rekening worden gehouden met deze zichtlijn.

@®

N %

3% ~. 3 SS+

)@@_ a

G- OD

Figuur 17: Doorzicht Molenstraat

»,

y d 13

| 2.4 Milieuzonering De beoogde woningbouwontwikkeling voor het perceel valt onder milieugevoelige functies, en dus is een milieuzonering gewenst. Doordat het niet duidelijk is welke functie het agrarisch bedrijf op het naastgelegen perceel exact heeft, zijn er in het gebied de verschillende richtafstanden weergegeven. Het bebouwingslint van de Molenstraat kan aangeduid worden als ‘gemengd gebied’. Het lint bestaat overwegend uit woningen met hier en daar bedrijven ingepast. Hierdoor kan de VNG-norm dus met een afstandstap verlaagd worden. Binnen onderstaande kaart zijn de VNG-richtafstanden weergegeven vanaf het aangemerkte

bouwvlak. Het agrarisch bedrijf op de EREEREEEE waar vanuit de berekeningen gemaakt zijn is

niet meer volledig actief. De gehanteerde milieuafstand voor de woningbouw ontwikkeling wordt 30 meter. De beoogde woningen dienen buiten deze 30 meter zone te worden geprojecteerd.

“Wa iy VV si ee | X moh 205

x| 5) ; V ey| A \\

&,aNxe~q xY/ Yl Y/,| 5 .

| |

Figuur 18: Milieuzonering

Oe |

| 2.5 Onderbouwing oppervlakte kavels Vrijstaande huizen Wanneer we kijken naar alle vrijstaande huizen in de Molenstraat zijn er aantal aspecten die opvallen. Ten eerste zijn de opperviakte van de kavels met oneven huisnummers gemiddeld 936 m2 (de zuidzijde van de Molenstraat). Ten tweede zijn de kavels met even huisnummers aan de noordzijde gemiddeld 1725 m2. Deze kavels zijn dus bijna twee maal zo groot als de kavels aan de zuidzijde. Het gemiddelde van zowel de even als de oneven nummers komt hiermee uit op zo’n 1409m2z. Dit getal is niet representatief voor het gehele lint in de straat. De beoogde locatie voor de woningen bevindt zich aan de zuidzijde van de Molenstraat. Hier zijn de kavels gemiddeld een stuk kleiner dan aan de noordzijde. De beoogde kavelgrootte van 950m2 is passend aan de zuidzijde van het lint, waar de percelen gemiddeld 936 m2 groot zijn.

Twee onder 1 kappers De gemiddelde oppervlakte van de percelen van de twee onder een kappers ligt lager met 479 m2. De twee onder 1 kappers bevinden zich met name aan de zuidzijde van de Molenstraat. Totaal

De gemiddelde oppervlakte van alle kavels is 1189 m2. (zowel vrijstaande huizen als twee onder een kap woningen). Wanneer we enkel naar de zuidzijde kijken van de Molenstraat, dan is de gemiddelde oppervlakte van de percelen 675 m2 (exclusief de percelen met agrarische doeleinden).

Aan de zuidzijde van de Molenstraat is de gemiddelde oppervlakte per perceel een stuk lager dan aan de noordzijde. Hierdoor past het beoogde formaat van de bouwkavels van 950 m2 binnen het huidige lint van de Molenstraat. Kavel met vrijstaande

woning (oneven)

Opperviakte (m2)

Kavel met vrijstaande

woning (even)

Opperviakte (79)

Kavel met een ii -\-Melalel-)a-\-1

kap woning

Opperviakte

1 (UU)

A a a a a CC a CC a SC a

SS Ca a opperviakte (m2)

Gemiddeld opperviakte van alle kavels: 1189m2

Figuur 19: Tabel met kavel grootes

| H3 Onderzoeken en participat participatie 3.1. milieutechnische onderzoeken

In het kader van de bestemmingpslanwijziging zijn er een viertal milieutechnische onderzoeken uitgevoerd om de haalbaarheid van het voorgenomen plan te toetsen. In onderstaand hoofdstuk wordt van deze vier onderzoeken de conclusie kort toegelicht. De volledige onderzoeken zijn als bijlage 1 t/m 4 bijgevoegd.

Ecologie Voor het gebied is er een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd door Econsultancy. Deze quickscan heeft als doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten,

gebieden of houtopstanden aanwezig zijn die volgens de wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve gevolgen kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Conclusie

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is onderzocht. Hieruit komt naar voren dat er voor de onderzochte soorten geen vervolgonderzoek of ontheffingsaanvraag gedaan hoeft te worden. Wel zijn er een aantal bijzonderheden en opmerkingen meegegeven ten aanzien van verstorende werkzaamheden die de ontwikkeling van de woningen teweeg zal brengen. Met betrekking tot Natura 2000-gebieden wordt er geadviseerd om een stikstofonderzoek uit te laten voeren. In figuur 20 is een overzicht weegegeven van de onderzochte soorten en gebieden met bijbehorende conclusies. De resultaten van de quickscan ecologie vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Stikstofdepositie Voor de ontwikkeling van de woningen op het perceel is het noodzakelijk om, in het kader van de Wet

natuurbescherming, onderzoek uit te voeren naar de stikstofdepositie op de Natura-2000 gebieden tijdens de gebruiksfase. Voor de planlocatie is er door Econsultancy onderzocht wat de depositie is op een drietal nabij gelegen Natura-2000 gebieden. Conclusie

Het projecteffect op de Natura 2000-gebieden ten gevolge van de gebruiksfase van de voorgenomen twee woningen is gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) benodigd is voor het aspect stikstof. Stikstof vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

soortgroep

broedvogels

geschikt habitat

ingreep nader verstorend | onderzoek

ontheffingsaanvraag

algemeen

bijzonderheden / opmerkingen*

werken buiten het broedseizoen of een

broedvogelinspectie voorafgaand aan de

werkzaamheden

jaarrond beschermd vleermuizen

verblijfplaatsen

werken buiten het broedseizoen van de steenuil inde directe

nee, mits

additionele (bouw)verlichting richting bebouwing ten oosten en westen wordt voorkomen

omgeving

grondgebonden fescue | me | me | me | me

aandacht voor zorgplicht ten aanzien van haas en diverse muissoorten

amfibieén

een ecologisch werkprotocol met daarin

zoogdieren

| algemeen

alpenwatersala-

mander en kam-

landhabi-

tat: matig

maatregelen om overtreding te voorkomen

salamander

algemeen

aandacht voor zorgplicht ten aanzien van

bastaardkikker, bruine kikker, gewone pad en kleine watersalamander

a a

gebiedsbescherming

gebied ingreep nader aanwezig | verstorend | onderzoek

Figuur 20: Tabel met onderzochte soortgroepen (Econsultancy)

vergunningplicht

bijzonderheden / opmerkingen*

Verkennend bodemonderzoek

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de locatie in het verleden bebouwd is geweest. Hierdoor is de locatie verdacht op het voorkomen van bodemverontreiniging. Dit houd in dat er twee boringen tot 0,5 m -mv geplaatst moeten worden. Daarnaast is uit het vooronderzoek gebleken dat de onderzoekslocatie in het verleden in gebruik is geweest als fruitboomgaard. Dit maakt de onderzoekslocatie verdacht op bestrijdingsmiddelen (OCB, DDT, DDE, drins etc.). Derhalve zijn er aanvullende boringen tot 0,3 m -mv noodzakelijk. Conclusie

De conclusie naar aanleiding van de uitgevoerde boringen is als volgt: ‘Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de

milieuhygiénische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouw op de onderzoekslocatie. De resultaten van het bodemonderzoek vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Archeologisch vooronderzoek Voor het plangebied is een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek door middel van boringen uitgevoerd door Econsultancy. Het archeologisch onderzoek is noodzakelijk om te bepalen of er archeologische waarden aanwezig zijn binnen het plangebied en of deze door de voorgenomen bodemingrepen kunnen worden aangetast. Conclusie

Uit de onderzoeken blijkt dat circa 0,50 tot 0,70 m -mv is verploegd. In deze bovenste laag konden archeologische indicatoren uit de Late-Middeleeuwen en Nieuwe tijd voorkomen. De archeologische verwachting is hier middelhoog, omdat deze archeologische overblijfselen door verploeging zijn verstoord. De archeologische verwachting voor de perioden Paleolithicum tot en met de VroegeMiddeleeuwen is ook middelhoog. In

het vigerend

bestemmingsplan

Buitengebied,

Lierdal

staat het volgende aangegeven

met

betrekking tot gronden met de dubbelbestemming “Waarde-Archeologische verwachting 1”: “Het overleggen van een rapport is niet nodig indien wordt aangetoond dat de grond dieper dan 40 cm is gewoeld of indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, welke is getoetst door een archeologische deskundige, afdoende is vastgesteld.’ Het uigevoerde onderzoek heeft voldoende aangetoond dat de grond dieper dan 40 cm is gewoeld. Dit betekend dat archeologie niet verder onderzocht dient te worden. Archeologie vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Conclusie

De uitgevoerde milieutechnische onderzoeken vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 18

| 3.2. Participatie Ten behoeve van de plantontwikkeling is er een participatietraject opgezet. Hiervoor is een participatieplan gemaakt waarin is aangegeven hoe het partcipatieproces is opgezet. uitgangspunt van het participatieplan was het informeren van de buurt over de voorgenomen plannen. De direct omwonenden en overige omwonenden zijn middels een introductiebrief geinformeerd over de plannen (zie figuur 21). Alle omwonenden hebben daarnaast hun reactie

kunnen geven op de plannen. Deze reacties zijn opgehaald via keukentafelgesprekken, telefonisch contact en e-mail.

Van ieder gesprek is een gespreksverslag gemaakt, welke is gedeeld met de betrokkenen ter controle. Deze gespreksverslagen omvatten de wensen en behoeften van de betrokkenen en zijn samengevat in een participatieverslag (zie bijlage 5). Van de betrokkenen zijn er tien adressen geinformeerd via een brief (blauwe pointers). Vanuit acht adressen is er geen reactie gekomen. Twee adressen hebben aangegeven interesse te hebben in de plannen, hier is aanvullende informatie naar verzonden. Met negen adressen (groene pointers) zijn er keukentafelgesprekken gevoerd waarin het plan is toegelicht. Acht adressen hebben aangegeven geen op- of aanmerkingen te hebben op het plan. Een adres heeft

een aantal op- of aanmerkingen meegegeven voor de ontwikkeling van het

plangebied. Gedurende het proces zal er met deze participant gesproken blijven worden. Conclusie

Het meerendeel van de betrokkenen kijkt positief tegen de ontwikkeling aan. De participant die op-

of aanmerkingen heeft meegegeven blijft gedurende het proces geinformeerd worden.

9 VY_-9

*- SAD . TCS

— ,

Google Earth

Direct betrokken om

Overige betroh

Figuur 21: Betrokkken van ontwikkeling 19

nden

| H4 uitgangspunten + ontwerp Aan de hand van de analyse uit hoofdstuk 2 kunnen uitgangspunten en randvoorwaarden worden bepaald. Op basis van deze uitgangspunten en randvoorwaarden kunnen de nieuwe woningen ruimtelijk worden ingepast binnen het karakter van de Molenstraat. Uit de analyse kan worden geconcludeerd dat de architectuur in de Molenstraat niet eenduidig en niet uitgesproken is. De uitgangspunten bij de ruimtelijke inpassing zijn: +

Twee kavels van elk 950m2 met woningen max 800m3

Deafstand tot de weg - geen eenduidige rooilijn te ontdekken, minimaal 6 meter

Deafstanden tot de bestaande bebouwing — veel ruimte voor, om en tussen de woningen (behalve bij de zuidelijke lintbebouwing)

De goot- en nokhoogte - goothoogte varieert tussen 4m en 6m, nokhoogte varieert tussen 8m en 10m.

Materialisatie - gevarieerd materiaalgebruik — biedt kansen voor meer uitgesproken architectuur maar passend bij het lint. Wel voornamelijk gebruik van zadelkappen

Plaatsing woningen op het bouwvlak - veel ruimte voor om en tussen woningen, staan

grotendeels vrij op het kavel. +

Aansluiten op de loodrechte verkaveling of de speelse loop van de Molenstraat

+ — Zichtlijn vanuit de bocht Molenstraat en doorkijk vanaf de straat de agrarische grond op +

Vrijhouden van de milieuzone langs het bestaande bedrijf ten oosten van het plangebied

Aan de hand van deze randvoorwaarden zijn de volgende princicpescema’s voor de afstanden tot de perceelsgrenzen, kavelindeling en bouwvelden ontwikkeld.

Voor de afstand tot de omliggende perceelsgrenzen zijn de volgende richtafstanden aangehouden. Aan de voorzijde van

het perceel geldt een

afstand van 6meter. perceel wordt 30 meter

Aan de oostzijde van het gehandteerd vanuit de

VeSa.

milieuzonering. Aan de zuidzijde van het perceel wordt 10 meter

gehanteerd en aan de oostzijde 5 meter.

Dit levert het volgende beeld op voor het kavel en het bouwwveld. Figuur 22: Afstanden tot perceelsgrenzen + bouwveld 20

Het bouwveld maakt onderdeel uit van de twee te realiseren kavels. Op het plangebied zijn twee kavels ontwikkeld van beide ongeveer 950m2. In onderstaande tekening zijn deze weergegeven.

Figuur 23: De twee te ontwikkelen kavels

De combinatie van het bouwveld en de kavel indeling levert de volgende twee percelen op met bijbehorende bouwvelden en maatvoering van deze bouwvelden.

\ ane 55 zo3m2 _/

Figuur 24: Bouwvelden op de twee te ontwikkelen kavels

| Uitgangspunten inrichtingsplan Hoofdopzet +

“Schuurvorm”: laag gebouw (max. 2 lagen) met kap (verplicht), rechthoekige plattegrond (hoofdgebouw en bijgebouw).

_Hoofdgebouw: Binnen de goot- bouwhoogte kan gevarieerd worden met een maximale goothoogte van 6m en een maximale bouwhoogte van 10m

Bijgebouw: Binnen de goot- bouwhoogte kan gevarieerd worden met een maximale goothoogte van 3m en een maximale bouwhoogte van 5m

+ — Bijgebouw is verbonden met het hoofgebouw — aangebouwd of met een lage, transparante gang/sluis

+ +

Het hoofdgebouw en het bijgebouw vormen twee zijden van het terras Het hoofdgebouw moet binnen het aangegeven bouwveld gesitueerd worden. Eventele bijgebouwen mogen van deze bouwvelden afwijken en erbuiten gesitueerd worden.

Terras in eenheid ontworpen met gebouw(en): verwantschap in materiaal, eventueel met doorlopende kap vanuit hoofdgebouw of bijgebouw

Gevels en kap +

Gering aantal materialen

_Eén materiaal: hout of riet

Combinaties twee materialen: baksteen en dakpannen of hout en riet

Glazen pui/doorlopende glazen gevel: mogelijk aan de achterzijde en de zijkanten van het hoofdgebouw

Beplanting

+ — Erfafscheidingen voorzijde: bloemenborder 6m diep, met evt. aan achterzijde schapenhek + — Erfafscheidingen zijkanten: geschoren hagen 2,0 m hoog — liguster en/of meidoorn + — Erfafscheidingen tussen oprit in: geschoren hagen 1,0-1,2 m hoog - liguster en/of meidoorn Tuin

+ — Erf: borders met bloeiende planten en siergrassen, fruitbomen solitair en in kleine groepen +

Weide: bloemrijk grasland met verspreide boomgaardbomen - appel, kers, peer

Verharding +

Opritten: gebakken klinkers

Hekwerken

—Hek voorzijde: schapenhek kastanjehout met ijzerdraad

+ — Evt. toegangshek oprit: landgoedpoort kastanjehout (of geschilderd) + — Evt. achterzijde: schapenhek kastanjehout met ijzerdraad De hiervoor benoemde uitgangspunten leveren uiteindelijk het volgende inrichtingsplan op. 22

Toelichting De nieuwe woningen liggen in het overloopgebied van de lintbebouwing aan de Molenstraat naar het landelijk gebied —- het natte heide- en broekontginningslandschap. Het erf rondom de nieuwe woningen krijgt een uitstraling die daar bij past: de tuinen vormen een moderne interpretatie van een landelijk erf in het Rivierengebied.

Bestemming verkeer Bouwvlak

Bestemming wonen

aBestemmingtuin

Figuur 25: Bestemmingskaart plangebied 23

Achterliggend concept De nieuwe woningen liggen in het overloopgebied van de lintbebouwing aan de Molenstraat naar

het landelijk gebied - het natte heide- en broekontginningslandschap. Het erf rondom de nieuwe woningen krijgt een uitstraling die daar bij past: de tuinen vormen een moderne interpretatie van een landelijk erf in het Rivierengebied.

Het achterste deel van het erf was ingericht als werkterrein, aansluitend bij de schuren en andere productieve elementen van het terrein. De inrichting was dan ook flexibeler en de vormgeving losser, vaak zelfs rommelig. Tot dit deel van het erf behoorden onder andere de moestuin, de

kippenren en de boomgaard. De man zwaaide in dit deel de scepter. In het ontwerp voor dit erf vormt dit verleden een inspiratiebron en maken we globaal dezelfde indeling: een meer formele uitstraling aan de voorzijde, een informele uitstraling in het achterste

deel. De voorzijde krijgt een strakke vormgeving met grote geometrische plantvakken, bestaande uit afwisselende bloemen en kleine bomen. De plantvakken worden van elkaar gescheiden door stroken gemaaid gazon, die ook dienst doen als paden.

bse cds RUE

Ruimte reserveren voor

mogelijk trottoir: 2,5 m. Bloeiende border: 2,5 m.

Ruimte tussen woning en border: min 1,0 m.

Voortuin tot aan achtergevel van oostelijke woning: plantvakken + bomen.

Achtertuin tot aan kavelgrens: bloemrijk grasland + bomen.

OS Na

nasa Senta pan Rainealdlanceien

Ih 24

Erfafscheiding De tuinen worden aan drie zijden omgeven door heggen. Aan de zijkant is dit een hoge heg (2,0 meter) van liguster of veldesdoorn. De heg aan de zuidkant is lager (1,0-1,2 meter) vanwege het uitzicht; deze heg bestaat uit liguster of meidoorn. Dergelijke heggen komen veel voor in het rivierengebied, hebben een hoge dichtheid en vormen welkome onderkomens voor kleine vogels. De erfafscheiding aan de noordzijde van de tuin wordt gevormd door een hoge bloeiende border van 2,5 meter breed. Deze border bestaat uit planten die ook in de winter hun vorm grotendeels behouden, zodat de afscheiding intact blijft. Soorten die hiervoor gebruikt kunnen worden zijn siergrassen, kaardebol, sierdistels, alsem/bijvoet en Gelderse roos. Op de grens van de twee tuinen komt een toegangsweg/oprit. Ter hoogte van de border kan de oprit worden afgesloten met een houten poort. Daarnaast, in het verlengde van de Schutkolk, komt een magnolia te staan als markering van de entree.

Weide

Het terrein buiten de heggen bestaat uit bloemrijk grasland. Daartoe wordt het ingezaaid met een

bloemenmengsel geschikt voor dit type bodem (zavel). Om deze weide te onderhouden wordt het

één- of tweemaal per jaar gemaaid, na de bloeitijd. De bloemrijke beplanting, met soorten die insecten en vogels aantrekken, sluit aan op het Landschapsontwikkelingsplan van Heumen. Vergelijkbaar met de locaties die worden voorgesteld om bloemrijke linten te realiseren, kan ook hier een aanzet daartoe worden gegeven. De

kruidachtige planten zijn bij voorkeur waardplanten voor bijen, vlinders en andere insecten. In de winter blijven ze overstaan, hetgeen niet alleen zorgt voor een mooi beeld, maar ook overwinteringsmogelijkheden biedt. Bomen en struiken zijn bloeiend; een groot deel ervan vormt in het najaar eetbare vruchten, voor mensen en dieren.

Solitaire boom bij entree: ‘Nader te bepalen’

eae: INe all Viale a7 Yi ee

: 4.

. id

RS .

a ee

of meelbes. Geometrische plantvakken met bloeiende beplanting. P

Mogelijk losse haag rondom plantvak (bv. halfheesters). kers (oude rassen).

\/ :

veldesdoorn, 1,0 m.lijsterbes breed. Bloeiende bomen:

~ Fruitbomen: krent, appel of

aie

Figuur 27: Beplantingskaart plangebied

Coy a ¥ 7,

Hoge haag (2,0 m.). Liguster of

— Lage haag (ong. 1,0 m.). Liguster of veldesdoorn, 1,0 m. breed.

~~ Bloemrijke weide.

Totaalbeeld

Alle eerder benoemde punten samen vormen het erfinrichtingsplan voor deze kavels. De definitieve vormgeving word nader bepaald in het voorlopig ontwerp en definitief ontwerp.

Bebouwing Woning perceel A: De woning op het eerste perceel kan een groter oppervlakte beslaan. Op het perceel is als

verbeelding een woning van 8 bij 13,5 meter ingetekend. Deze woning bestaat uit 6én woonlaag met een kap en heeft een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 10 meter.

Bg ee

aN |

L\LZ\

“

Figuur 28: Doorsnede woning op perceel A

13,5

SS a

—

;

Max. op erviakte woning A: 108 m?

. &

Inhoud woning A: 756 m?

Max. oppervlakte woning B: 102 m? Inhoud woning B: 753 m? Figuur 29: Afmetingen woningen percelen A en B 28

Woning perceel B: De woning op het tweede perceel beslaat een wat kleiner oppervlak. Op het perceel is als verbeelding een woning van 10 bij 12 meter ingetekend. Doordat deze woning kleiner is bestaat deze uit twee woonlagen met een kap. De woning heeft een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter.

ries ks

eh r . a

Pgi‘

rere...

“aoe

rANN

a i

iZ\

Figuur 30: Doorsnede woning op perceel B

is.

Bly 4.0 m

eae of

RY 0, 6,0

som

ZA E!

r yl

sa| |:

Figuur 31: Doorsnede voorzijde woningen percelen A enB (inclusief hoogteafmetingen)

4,0m

a % <Z

| Beeldkwaliteit Plantensortiment (indicatief, nader te bepalen) Hagen

Hagen zijkant Haag achterkant

Liguster of veldesdoorn Liguster of meidoorn

Border straatzijde

Grassen en kruiden

Siergrassen (Stipa, Briza, Pennisetum, zegges, e.d.}, kaardebol, sierdistels, herfstaster, acanthus, dropplant, kattenkruid, etc. Gelderse roos Magnolia

Verspreide struiken Boom naast entree Plantvakken voortuin

Bloeiende planten

Prairieplanten, waardplanten

Losse hagen rondom (optioneel)

Lavendel, tiim, rozemarijn, salie, scharlei

Bomen

Lijsterbes en/of meelbes

Paden rondom

Gazon

Boomgaard achtertuin

Gazon

Gras-/kruidenmengsel

Fruitbomen

‘

Erftoegang b=

eSreeee. t

Appel, kers, krent

3% ayo

one

Pee

eke ee a _ Rea

tla Wa : pak =f:

"oy

~*~

ead eer ani eae oa rentermces||

Tuin inrichting “=

_—

53 i

uy thia ats

sist

Coll

Mie

sise

Naa

Sa | |

SEER ae Fe

‘

35 ct SN is He

ac Stew? a

Eee rates 1 eee ec eee

#, Sons

Ry:

iy ae RNS S83,er Wa : fs ayAREY Ver BeSs Mae

ibe

that Shape Pat: Cie -

ee ee Po ga: Pas

nice

es ic

TTR Po

Pats4

tee

EN E i ty

Pa Sosy

eT ‘a

‘

=|4 |

RE ana ae eas | arene | a, _ BM ws # pe IS oe Py SPO aat ght ke Reyee en apoerf m < et Le gained eae ee ieesBigsce aeSees (hoees oe tt es } GEGoe pats BascrHaes eas | ees >,See 5 eae ie ; eebog * sung a ray RE: en ce, tues =

¥,

bestest eH

tee | pd = 3

gy a h Oe ie

ee ae . a eee Tae i i “RBar a 7

“ihe eB al

ane4“ ai f< a Bloemrijk grasland RMR(tuin)

a 4 Pn tare a

Tuin inrichting 7 : _— sists . _

‘3

°s

ote S Ages ae > 30

}

fics

Gar

WSR

EG OLE GS

fee

saatay i?

Oe. We

Miue dake Srna

EN eis MAE: ON be ft MERE ares Ia is dhit ty SOUT Gah gh ee

eran eh

| Beeldkwaliteit Materialen (indicatief, nader te bepalen) Materialen buitenruimte

Oprit

of Waalformaat

Terrassen

Verharding soortgelijk aan materiaal gevels: klinkers of hout

Poort

Hout (naturel of geverfd), landgoedstijl

Sae®

agit

ay nas

Gi.

Fdq

, hone

a 7

pels

aft

pot

—

co"

aasiaall

Stes St mamas ee rswe |ye as te, ra ieo£=me ogi Si, , Reme

wg :

ae Mya

sb!

x 4

Beek 6 ee res a =,

MeeeOCS peom eee. -

a Al

a lh

be oF. <4

“yy

Riise? S

fae

eee cer

33 z

FerTvli

—

: “|

aed Bet =inrpl PS)bitin ai ee ReeSe eis 4 | Aas Fe Pccon | ee

’ er E

Wass

;

— eo

Peepbia oe fy ,

i Fil

=—

~~"

recs

‘

eal. i ati Il ra wissnrsire| n <a SitsSa mS =

eal

a ee 31

“ gee es

See

Bie 82s

foxes

|—— aa |wea4

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gedeeltes geanonimiseerd op grond van artikel 5 van de Wet open overheid: Art. 5.1 lid 2 onderdeel e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer, tenzij de betrokken persoon instemt met openbaarmaking Pagina('s): 2 4 14 31

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13943190/1