Bijlage II Maatschappelijke business case Vitaal Centrum Malden

Maatschappelijke business case Vitaal Centrum Malden Een onderzoek naar de maatschappelijke kosten en baten van de gebiedsontwikkeling Vitaal Centrum Malden Opdrachtgever: Gemeente Heumen Rotterdam, 7 december 2021

Maatschappelijke business case Een onderzoek naar de maatschappelijke kosten en baten van de gebiedsontwikkeling Vitaal Centrum Malden

Opdrachtgever: Gemeente Heumen

Walter Hulsker Niels Peters Robert Kievit Hidde Wedman

Rotterdam, 7 december 2021

Leeswijzer: wat is een maatschappelijke businesscase?

4

Managementsamenvatting

5

1

8

2

3

4

Inleiding 1.1

Aanleiding en onderzoeksvragen

8

1.2

Vitaal Centrum Malden op hoofdlijnen

9

1.3

Leeswijzer

10

Maatschappelijke kosten en baten

11

2.1

Methodologie

11

2.2

Gehanteerde alternatieven

12

2.3

Uitgangspunten

12

Verwachte effecten

14

3.1

Inventariseren effecten

14

3.2

Intermediair effect: Toename van aantal inwoners en aantrekkelijkheid van centrum

trekt meer bezoekers

16

Toelichting op de kosten

17

4.1

Investeringen in de openbare ruimte

17

4.2

Onderhoudskosten groen

19

4.3

Investeringen in woningbouw

20

Maatschappelijke kosten – Ecologisch

21

4.4

5

6

4.4.1

Luchtvervuiling

21

4.4.2

Geluidsoverlast

21

Toelichting op de baten

22

5.1

Baten (financieel)

22

5.2

Lokaal economische baten

24

5.3

Maatschappelijke baten

26

5.3.1

Woongenot en leefbaarheid nieuwe bewoners

27

5.3.2

Maatschappelijk – economische baten

27

5.3.3

Maatschappelijke baten – Sociaal/ruimtelijk

27

5.3.4

Maatschappelijke baten - Ecologisch

29

Conclusies

30

Bijlage: Uitkomst EffectenArena

31

Maatschappelijke business case

3

Leeswijzer: wat is een maatschappelijke businesscase?

De maatschappelijke businesscase is een analyse-instrument dat de financiële en maatschappelijke kosten en baten van de propositie inzichtelijk maakt voor de gemeente en de relevante belanghebbenden. Hierbij kijken we niet alleen naar het saldo van kosten en baten in algemene zin, maar ook de fasering hiervan in tijd en de verdeling over de verschillende stakeholders. In de maatschappelijke business case wordt een nulalternatief (de plannen voor Vitaal Centrum Malden worden niet doorgevoerd) afgezet tegen het projectalternatief (de plannen voor Vitaal Centrum Malden worden doorgevoerd). De structuur en de inhoud van een businesscase in de publieke sector zijn niet wezenlijk anders dan die van een businesscase in de private sector. Wel gaat het in de publieke sector vaker om projecten die in puur financiële termen (voor de overheid) niet rendabel zijn, maar die om maatschappelijke of politieke redenen wel worden uitgevoerd. Hierbij nemen we bijvoorbeeld ook aspecten als kwaliteit van leven of duurzaamheid mee in de effecten. De maatschappelijke businesscase die voor u ligt is een quick scan maatschappelijke businesscase. Dit betekent dat er gebruik is gemaakt van kengetallen uit vergelijkbare studies en dat er bepaalde aannames zijn gedaan bij het doorrekenen van effecten.

Deze aannames en kengetallen hebben wij zoveel mogelijk onderbouwd en geverifieerd in het onderzoeksproces. Het blijft echter een quick scan onderzoek. Waarde maatschappelijke businesscase in besluitvormingsproces De gehanteerde methode maakt dat de resultaten een overzicht geven van effecten vanuit een helikopterview. Wij zijn ons er van bewust dat daardoor bepaalde lokale gevoeligheden en details buiten de scope van het onderzoek vallen. Het zijn juist deze gevoeligheden en details die voor besluitvormers van doorslaggevende waarde kunnen zijn. Wij adviseren daarom de uitkomsten van deze maatschappelijke businesscase mee te nemen in het besluitvormingsvormingsproces, maar zeker niet leidend te laten zijn in dit proces.

Maatschappelijke business case

4

Managementsamenvatting

De gemeente Heumen werkt momenteel aan een plan voor de revitalisering van het centrum van Malden: Vitaal Centrum Malden. In het betreffende plan worden 233 extra woningen in het gebied gerealiseerd en wordt de openbare ruimte van een flinke kwaliteits- en vergroeningsslag voorzien. Het plan is op hoofdlijnen uitgewerkt en vergt op sommige punten nog uitwerking op detailniveau. De eventuele realisatie van het plan vraagt om een substantiële bijdrage vanuit de gemeente Heumen. In deze maatschappelijke businesscase zijn de financiële en maatschappelijke kosten en baten van het plan in kaart gebracht, waarbij baten en kosten zijn doorgerekend voor de periode tot en met 2050. De kosten en baten zijn waar mogelijk gemonetariseerd, dan wel kwalitatief beschreven. De maatschappelijke business case heeft de kosten en de baten op drie niveaus zichtbaar gemaakt elk vanuit het lokale perspectief van de gemeente: •

Gemeentelijk niveau: wat doet het plan met de inkomsten en de uitgaven voor de gemeente Heumen?

•

Lokaal economisch niveau: wat zijn de effecten van het plan op de bedrijvigheid in Malden?

•

Maatschappelijk niveau: welke kosten en baten zijn te identificeren voor de maatschappij?

Figuur 1 uitkomst maatschappelijke business case VCM op hoofdlijnen

Gemeentelijk niveau: negatief financieel saldo van 3 miljoen euro

Het plan Vitaal Centrum Malden vraagt een forse investering van de gemeente Heumen, hoofdzakelijk op het gebied van de openbare ruimte. De betreffende kosten bedragen ongeveer €4 mln. Daarnaast nemen de jaarlijkse onderhoudskosten voor groen toe. In de periode tot 2050 worden de kosten ten dele (ongeveer €1,0 mln.) gecompenseerd door extra belastinginkomsten (OZB – extra uitname gemeentefonds). De praktijk laat zien dat de gemeente Heumen het steeds moeilijker heeft om de uitgaven te kunnen dekken met de middelen die het Rijk via de algemene uitkering beschikbaar stelt. Om deze redenen wordt een nadrukkelijke kanttekening geplaatst bij het gebruiken van de extra inkomsten als dekking voor toekomstige tekorten.

Maatschappelijke business case

5

Effecten lokale economie: extra bestedingen verwacht van 3,5 miljoen per jaar

De bouw van 233 extra woningen in het centrum van Malden zorgt voor een toename van het aantal Maldenaren van ongeveer 4%. Daarnaast gaan Maldenaren die reeds woonachtig zijn in Malden relatief meer uitgeven in Malden, als gevolg van de toegenomen verblijfsaantrekkelijkheid van het centrum. Deze twee ontwikkelingen vormen een belangrijke impuls voor de lokale economie. De verwachting is dat zij voor €3,5 miljoen extra aan bestedingen in Malden per jaar zorgen, hetgeen significant bijdraagt aan het voorkomen van verdere leegstand in het winkelcentrum van Malden, een toename in werkgelegenheid en een afname van werkloosheidsuitkeringen. Maatschappelijk niveau: kleine negatieve effecten ruim goedgemaakt, per saldo 26,5 miljoen

De belangrijkste maatschappelijke kosten van het plan worden gevormd door de toename van luchtvervuiling en geluidsoverlast als gevolg van een toename in het aantal auto’s. De betreffende effecten zijn echter relatief beperkt. De maatschappelijke baten die daar tegenover staan zijn groot. Deze meerwaarde zit met name in het woongenot als gevolg van de extra woningen die worden gerealiseerd en het toegenomen woongenot van huidige bewoners. Daarnaast vertegenwoordigt de grote hoeveelheid groen die wordt toegevoegd aan het centrum een significante maatschappelijke waarde. Bovendien zijn er enkele belangrijke maatschappelijke baten die in deze rapportage

Maatschappelijke business case

6

kwalitatief worden toegelicht, waaronder de toename in sociale cohesie en de toename in het draagvlak van sociaal-culturele functies. De maatschappelijke baten van het plan VCM overstijgen de maatschappelijke kosten ruim. Conclusies Het plan Vitaal Centrum Malden voorziet in de noodzaak om het centrum van Malden aantrekkelijker en toekomstbestendig te maken, waarbij de aanpak van de openbare ruimte een flinke investering vergt van de gemeente Heumen. Tegelijkertijd zijn als gevolg van het realiseren van het plan Vitaal Centrum Malden verschillende significante maatschappelijke baten te verwachten. De bestedingen in het centrum als gevolg van een toename van het aantal Maldenaren nemen bijvoorbeeld toe. Het betreffende effect wordt versterkt doordat de huidige bewoners een groter deel van hun bestedingen in Malden gaan doen in plaats van elders, als gevolg van een meer aantrekkelijk centrum om te verblijven. Bovendien resulteren de extra bestedingen indirect in een aantal lokale effecten op het gebied van werkgelegenheid en bedrijvigheid. Als laatste springen de toename van het woongenot in Malden als geheel en de maatschappelijke waarde van het openbaar groen in het oog. Daarmee toont deze maatschappelijke businesscase aan dat de investering door de gemeente Heumen in het plan Vitaal Centrum Malden zich niet helemaal terugverdient door extra belastinginkomsten.

Desalniettemin zorgt het plan Vitaal Centrum Malden voor een flinke impuls voor de lokale economie, die bij het niet doorgaan van het plan achterop dreigt te raken. Daarnaast zijn er significante maatschappelijke baten die de burgers van Malden toekomen.

Maatschappelijke business case

7

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en onderzoeksvragen De gemeente Heumen werkt momenteel aan het programma Vitaal Centrum Malden (hierna ‘plan VCM’), waarvoor de centrumvisie en het uitvoeringsprogramma recentelijk zijn geactualiseerd. Dit plan vraagt om een substantiële bijdrage vanuit de gemeente Heumen. De gemeente heeft daarom Ecorys gevraagd om middels een (quickscan) MKBA, de maatschappelijke kosten en baten van het doorgaan van dit plan in kaart te brengen. Daarbij is ook specifiek aandacht voor de impact op de gemeentelijke financiën, in termen van inkomsten vanuit de OZB en de algemene uitkering uit het gemeentefonds. De analyse omvat de kosten en de baten op drie niveaus: •

Gemeentelijk niveau: wat doet het plan met de inkomsten en de uitgaven voor de gemeente Heumen?

•

Lokaal economisch niveau: wat zijn de effecten van het plan op de bedrijvigheid in Malden?

•

Maatschappelijk niveau: welke kosten en baten zijn te identificeren voor de maatschappij?

Figuur 1 Maatschappelijke businesscase VCM op hoofdlijnen

Maatschappelijke business case

8

1.2

Vitaal Centrum Malden op hoofdlijnen In de afgelopen jaren zijn de kwaliteit, aantrekkingskracht en concurrentiekracht van het centrum van Malden afgenomen. Dit geldt met name voor het gebied rondom het winkelcentrum. Het is aannemelijk dat indien er niet ingegrepen wordt, deze ontwikkeling resulteert in een negatieve spiraal. Om deze negatieve spiraal te doorbreken is een revitalisering van het centrum noodzakelijk. Daarom is in de afgelopen jaren gewerkt aan het plan VCM. Het doel van dit plan is om het centrum van Malden vitaal te houden en toekomstbestendig te maken. Hiermee kan het centrum zijn functie als dorpshart en economische motor van Malden behouden. Dit plan gaat uit van een gebiedsgerichte aanpak. Hierin zijn vier gebieden benoemd waarin de onderdelen van het uitvoeringsprogramma integraal worden uitgewerkt. De visie en ambities voor het centrum zijn vertaald naar de onderstaande strategische doelen: 1. Toekomstbestendig aanbod van voorzieningen. 2. Aantrekkelijk gebied om te wonen, werken en verblijven. 3. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn voorwaarde. 4. Versterken lokale economie en werkgelegenheid. Globaal gezien bestaat het plan VCM uit twee componenten. Door ontwikkelaars en de woningcorporatie wordt vastgoed ontwikkeld. Het plan voorziet in de bouw van 233 extra woningen in het centrumgebied Malden.

Belangrijke uitgangspunten van de vastgoedontwikkeling zijn dat het moet bijdragen aan de bovengenoemde strategische doelen en dat de ontwikkelende partijen een goede aansluiting op de openbare ruimte garanderen. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte. Belangrijke uitgangspunten bij de herinrichting van de openbare ruimte is dat er een logische samenhang ontstaat tussen de gebieden. Hieronder wordt het plan VCM op hoofdlijnen gepresenteerd. In hoofdstuk 4 wordt een nadere toelichting gegeven op de individuele ingrepen in de openbare ruimte en het woningbouwprogramma. Figuur 2 Plan VCM: gebiedsgerichte aanpak

Maatschappelijke business case

9

De bovenstaande kaart illustreert dat het plan VCM een gebiedsgerichte aanpak omvat, gericht op vijf locaties. Allereerst worden de Antonius Abtkerk (1) en het Steenhuys (3) herontwikkeld en wordt de naastgelegen openbare ruimte heringericht en vergroend. Ten zuiden van het Kerkplein worden de sociaal-culturele functies geconcentreerd en versterkt (2). Aan de andere kant van de Rijksweg wordt het gebied rondom het winkelcentrum opgewaardeerd. Figuur 3 Plan VCM: hoofdlijnen uitvoeringsprogramma

De bovenstaande figuur geeft een overzicht van de hoofdlijnen van het uitvoeringsprogramma en waar in het centrumgebied deze plaatsvinden.

1.3

Leeswijzer Het volgende hoofdstuk gaat in op de gebruikte methodiek, de maatschappelijke kostenbatenanalyse en de uitgangspunten die bij de uitvoering van het onderzoek gebruikt zijn. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de effecten die kunnen worden verwacht als gevolg van het plan VCM. Voor het identificeren van de effecten is gebruikt gemaakt van een zogenaamde EffectenArena en interviews met belanghebbenden. Het vierde hoofdstuk (kosten) en het vijfde hoofdstuk (baten) bieden vervolgens de vertaalslag naar een analyse van de kosten en baten. Het rapport wordt afgesloten met een aantal conclusies.

Maatschappelijke business case

10

2

Maatschappelijke kosten en baten

2.1

Methodologie In Nederland worden op verschillende beleidsterreinen kosten-batenanalyses uitgevoerd. De aanpak die daarbij wordt gebruikt kan verschillen, afhankelijk van het beleidsterrein en de bijbehorende vraagstelling. Om deze reden is er sprake van een verscheidenheid aan dergelijke analyse, bijvoorbeeld naar typen effecten, de gebruikte waarderingsmethoden en de periode waarover de effecten worden onderzocht. In het voorliggende hoofdstuk wordt ingegaan op de aanpak van de (quickscan) maatschappelijke businesscase die is uitgevoerd voor de ontwikkeling van het plan VCM. De keuze voor een maatschappelijke businesscase Om de financiële en maatschappelijke effecten van de plannen voor het plan VCM in kaart te brengen is gekozen voor een (quickscan) maatschappelijke businesscase. Deze methodiek heeft als basis de methodiek voor maatschappelijke kosten-batenanalyses, maar biedt meer flexibiliteit om specifiek te focussen op de belangrijkste financiële en maatschappelijke effecten op gemeentelijk niveau dan een formele MKBA1. De (quickscan) maatschappelijke businesscase zorgt ervoor dat op een pragmatische wijze de lokale maatschappelijke en financiële effecten van (de realisatie van) het plan in kaart kunnen worden gebracht, waaronder de inkomsten aan OZB en de gevolgen voor de algemene uitkering vanuit het gemeentefonds.

Naast de financiële effecten zijn de maatschappelijke effecten -indien mogelijk- gekwantificeerd, zoals bijvoorbeeld de kwaliteit van de leefomgeving of het woongenot. De maatschappelijke businesscase kan op deze wijze worden gebruikt bij de verdere besluitvorming over het plan. De financiële vertaling van maatschappelijke effecten In de maatschappelijke businesscase worden allereerst zoveel mogelijk maatschappelijke effecten van een plan geïdentificeerd. Vervolgens worden zoveel mogelijk effecten uitgedrukt in euro’s oftewel financieel vertaald. Een financiële vertaling is echter niet voor ieder effect mogelijk en/of noodzakelijk. De betreffende effecten worden dan kwalitatief of beschrijvend vastgelegd in de businesscase. Een voorbeeld is het effect van het realiseren van nieuwbouwwoningen op de doorstroming op de woningmarkt. De afhankelijkheid van het uitwerkingsniveau van het plan De uitwerking van een maatschappelijke businesscase hangt samen met de mate van uitwerking van een plan en de daarbij behorende interventies. Indien een plan (op onderdelen) nog niet of onvoldoende is uitgewerkt, zullen aannames gedaan moeten worden, waardoor een hoge(re) mate van onzekerheid bestaat over de effecten. Indien de effecten niet met voldoende betrouwbaarheid zijn in te schatten kunnen de effecten tevens worden uitgedrukt als 'pro memorie' of PM-post.

Een voorbeeld betreft de toename in sociale cohesie. De koppeling van actoren aan de maatschappelijke effecten Een ander kenmerk van een MKBA én een maatschappelijke businesscase is de koppeling van de actoren aan de maatschappelijke effecten. Het gaat daarbij om zoveel investeerders als incasseerders. Op die wijze kan immers worden geanalyseerd welke van de betrokken actoren effecten ervaren van het plan en de daarbij behorende interventies en welke actoren investeren in 1

MKBAs zijn gebonden aan een strenge methodologische aanpak, volgens formeel vastgestelde werkwijzers

Maatschappelijke business case

11

(de realisatie van) het plan. Het betreft niet alleen financiële investeringen, maar kan bijvoorbeeld tevens gaan over tijd die bepaalde actoren moeten investeren.

2.2

Gehanteerde alternatieven De kern van een kostenbatenanalyse is een vergelijking tussen twee alternatieven of situaties, bijvoorbeeld ‘voor’ en ‘na’. Het eerste alternatief, het zogenaamde ‘projectalternatief’, is in de regel de situatie nadat een voorgenomen interventie is uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld het realiseren van een woonwijk of het ontwikkelen van een centrumgebied. Het projectalternatief wordt vergeleken met het ‘nulalternatief’, zijnde de meest waarschijnlijke ontwikkeling die zich zou voordoen zonder een interventie. De overige omstandigheden, dus andere ontwikkelingen buiten de interventie om, worden daarbij als gelijk verondersteld. Op deze wijze wordt of worden de interventie(s) geïsoleerd van andere ontwikkelingen en kunnen de effecten van de interventies zuiver in kaart worden gebracht. Nulalternatief Het nulalternatief in de voorliggende businesscase is de situatie waarin geen interventie plaats vindt, oftewel het scenario waarin het plan VCM geen doorgang vindt. In het nulalternatief worden in het centrum van Malden geen extra woningen toegevoegd en wordt de openbare ruimte niet aangepakt Projectalternatief Het projectalternatief is de situatie waarin het plan VCM, zoals in de inleiding beschreven, wordt gerealiseerd.

2.3

Uitgangspunten Projecthorizon In dit onderzoek kijken we naar de periode tot 2050. De effecten worden voor een periode tot 2050 doorgerekend, omdat dit in onze ogen recht doet aan de impact van de effecten in het projectalternatief in vergelijking met het nulalternatief. Discontovoet De kosten en baten van de alternatieven treden op over een lange(re) periode. Om de kosten en baten die gespreid in de tijd optreden onderling vergelijkbaar te maken, zodat ze gesommeerd en gesaldeerd kunnen worden, worden ze ‘contant’ gemaakt. Daartoe worden in een kostenbatenanalyse de kosten en baten die zich voordoen gedurende een vooraf bepaalde periode met behulp van een discontovoet naar basisjaar teruggebracht. In de voorliggende maatschappelijke businesscase wordt in overeenstemming met de aanbeveling van het Ministerie van Financiën een risicovrije reële discontovoet toegepast van 2,25 procent. Een belangrijke uitzondering hierop wordt gevormd door de kosten en de opbrengsten van het woningbouwprogramma en de benodigde kosten voor de openbare ruimte. De raming voor de betreffende kosten en de opbrengsten zijn afkomstig uit het uitvoeringsprogramma Centrum Malden zoals opgesteld door BMC. BMC maakt gebruik van een discontovoet van 2,0% en een indexering van 2,0%.

In het kader van de herkenbaarheid en om verwarring te voorkomen, zijn de discontovoet van 2,0 procent en de indexering van 2,0% voor de desbetreffende posten behouden.

Maatschappelijke business case

12

Geografische scope De maatschappelijke businesscase is primair gericht op de effecten van (de realisatie van) het plan en de daarbij behorende interventies voor Malden. De effecten hebben met name betrekking op de effecten op de inwoners van en de lokale middenstand in Malden. Daarnaast zijn verschillende effecten relevant op het niveau van de gemeente Heumen, bijvoorbeeld het toegenomen woongenot voor Heumen als geheel. Als laatste zijn verschillende effecten van toepassing op nog een hoger geografisch schaalniveau, bijvoorbeeld als het gaat om de regionale woningmarkt. Overige uitgangspunten Bij de uitvoering van het onderzoek zijn daarnaast de onderstaande uitgangspunten gehanteerd: •

Alle kosten en baten kennen prijspeil 2021;

•

Er is uitgegaan van de meest recente versie van het plan Vitaal Centrum Malden zoals beschreven in hoofdstuk 1 en het daarbij behorende detailniveau;

•

De ontwikkeling van de woningen in het plan VCM heeft geen effect op de rest van het woningvoorraad en de bezetting van de woningen in Malden, uitgezonderd van de sloop van de woningen in de Ericastraat;

•

In de bepaling van de kosten en baten van het openbaar groen is geen rekening gehouden met de (beperkte) hoeveelheid groen in de huidige situatie.

Maatschappelijke business case

13

3

Verwachte effecten

Om de effecten die voorkomen uit het plan voor VCM te bepalen is naast de analyse van literatuur een EffectenArena uitgevoerd. De resultaten van de EffectenArena worden besproken in paragraaf 3.1. De vertaalslag van de EffectenArena naar (intermediare) effecten is terug te vinden in paragrafen 3.2 en 3.3.

3.1

Inventariseren effecten Om de effecten die voorkomen uit het plan voor VCM te bepalen is naast de analyse van literatuur een EffectenArena uitgevoerd.2 De EffectenArena is uitgegroeid tot een standaardinstrument voor het inzichtelijk maken van het maatschappelijk rendement van uiteenlopende interventies. De kracht van de EffectenArena ligt onder andere in het aanzetten tot een inhoudelijke, gestructureerde dialoog tussen belanghebbenden en het bepalen van belangen door het benoemen van investeerders en incasseerders. In de EffectenArena zijn de volgende onderwerpen besproken: •

Wat is de reden voor het plan?;

•

Wat gebeurt er zonder de uitvoering van het plan (nul alternatief)?

•

Welke partijen zijn betrokken bij het plan?

•

Welke effecten zijn te verwachten na de realisatie van het plan (direct en indirect)?

•

Welke partijen dragen de kosten voor (de realisatie van) het plan? En bij welke partijen komen de baten van (de realisatie van) het plan terecht en in welke mate?

•

In hoeverre kan het project worden geoptimaliseerd waardoor het financiële en/of maatschappelijk rendement wordt verhoogd?

Aan de hand daarvan zijn activiteiten, investeerders, effecten en incasseerders benoemd; •

Activiteiten: De activiteiten of interventies die binnen het plan worden uitgevoerd;

•

Investeerders: De partijen die geld, tijd of iets anders investeren in het plan?

•

Effecten: De effecten die zijn te verwachten na de realisatie van het plan. Waar ligt de meerwaarde van het plan? Wat is de onderliggende redenering hiervan?

•

Incasseerders: Welke actoren ervaren baten na de realisatie van het plan?

In figuur 5 is de uitkomst van de EffectenArena weergegeven. Om meer structuur aan de uitkomsten te geven hebben we vervolgens de vertaalslag gemaakt naar het schema zoals weergegeven in figuur 5. Daarbij zijn de geïdentificeerde effecten, de investeerders en de incasseerders uit het projectalternatief zoveel mogelijk geclusterd. Bovendien zijn de toename van het aantal inwoners en de aantrekkelijkheid van het centrum opgenomen als intermediair effect. Als laatste zijn verschillende effecten toegevoegd die niet zijn benoemd in de EffectenArena, maar die naar voren zijn gekomen tijdens de literatuurstudie en/of de aanvullende interviews die zijn gehouden met deelnemers van de EffectenArena.

2

De EffectenArena voor het Vitaal Centrum Malden heeft plaatsgevonden op donderdag 1 juli 2021. Bij de bijeenkomst waren verschillende vertegenwoordigers van de gemeente Heumen aanwezig (zoals beleidsmedewerkers verkeer, economische zaken, groen, etc.).

Maatschappelijke business case

14

Figuur 4 Gestructureerd schema effecten projectalternatief

Maatschappelijke business case

15

3.2

Intermediair effect: Toename van aantal inwoners en aantrekkelijkheid van centrum trekt meer bezoekers De belangrijkste intermediaire effecten als gevolg van de realisatie van het plan VCM zijn een toename van het inwonertal van Malden en een toenemende aantrekkelijkheid van het centrum. In 2020 telde Malden bijna 11.200 inwoners, verdeeld over 5.073 woningen, overeenkomend met gemiddeld 2,2 personen per huishouden. Vanwege het feit dat het woningbouwprogramma hoofzakelijk gericht is op ouderen, starters en jongeren, wordt aangenomen dat het gemiddeld aantal inwoners per huishouden in de nieuwe woningen iets lager ligt dan het gemiddelde, namelijk op 1,8. Daarnaast wordt er vanuit gegaan dat de nieuwe woningen niet van invloed zijn op de bezetting van de bestaande woningen. De ontwikkeling van 233 woningen in het plan VCM resulteert derhalve in een toename van ongeveer 420 inwoners, overeenkomend met 3,7%. De toename in inwoners heeft op zichzelf geen direct, in euro’s uit te drukken effect. Zoals figuur 5 echter laat zien heeft de toename in inwoners echter wel een aantal directe effecten. Aantal woningen

Gemiddeld aantal

Aantal inwoners

personen per huishouden Malden (huidig)

5.073

2,2 (afgerond)

11.200

Vitaal Centrum Malden

233

1,8

419

Toename (in %)

4,6

-

3,7

Het tweede belangrijke intermediaire effect van het plan VCM is de toename van het aantal gebruikers van het centrum van Malden, als gevolg van het aantrekkelijker maken van het centrumgebied. De verwachting is dat als gevolg van de aanpak van de openbare ruimte, meer Maldenaren naar het centrum komen voor het doen van boodschappen en het gebruikmaken van horecagelegenheden, maar ook om elkaar te ontmoeten en gebruik te maken van sociaal-culturele voorzieningen. Uit de EffectenArena en de interviews bleek dat het verwachte effect van de toename van bezoekers van buiten Malden verwaarloosbaar is. Dit intermediaire effect werkt weer door (zie de rechterkant van het schema) in een aantal effecten/baten, welke in hoofdstuk 5 nader worden toegelicht.

Maatschappelijke business case

16

4

Toelichting op de kosten

De maatschappelijke businesscase geeft zowel inzicht in de kosten als de baten op basis van een vergelijk tussen het project- en het nulalternatief. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de kosten die moeten worden gemaakt voor de realisatie van het plan en de kosten die voortkomen uit de realisatie van het plan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in: •

Investeringen in de openbare ruimte;

•

Investeren in woningbouw;

•

Onderhoudskosten van groen;

•

Maatschappelijk-ecologische kosten Kosten (contante waarde)

Δ Projectalternatief - Nulalternatief

Investeringen en onderhoud openbare ruimte

€ 4.030.347

Kerkpark Oost

€ 850.000

Kerkpark West

€ 850.000

Bermen Rijksweg incl. HOV

Voor rekening provincie

Promenade (midden)

€ 340.000

Kloosterhof (i.s.m. Steenhuys)

€ 140.000

Promenade (noord-zuid)

€ 340.000

Noordplein

€ 150.000

Ericastraat

€ 150.000

Zuidplein

€ 1.190.000

Onderhoudskosten van groen en grijs

€ 20.374

Investeringen in woningbouw

€ 71.400.000

28 woningen Steenhuys

€ 6.800.000

15 woningen Kerkplein

€ 3.600.000

30 woningen Antonius Abtkerk

€ 7.300.000

10 woningen De Muse

€ 2.400.000

30 woningen Raedstaete

€ 7.300.000

180 woningen Ericastraat

€ 43.400.000

60 woningen slopen

€ 600.000

Maatschappelijke kosten - Ecologisch

€ 95.470

Luchtvervuiling - Uitstoot fijnstof auto's

€ 57.282

Geluidsoverlast - Geluidsoverlast auto's

€ 38.188

4.1

Investeringen in de openbare ruimte

Het plan VCM voorziet in een integrale aanpak van de openbare ruimte in het centrum van Malden, verdeeld over negen locaties. De ontwikkeling van de openbare ruimte binnen het plan VCM vergt een eenmalige investering van 4 miljoen euro door de gemeente voor de aanpak van acht locaties. De aanpak van de Rijksweg en HOV-halte ligt bij de provincie Gelderland. In de inleiding is de integrale visie op de openbare ruimte binnen het plan Vitaal Centrum reeds behandeld. In deze paragraaf worden verschillende locaties los van elkaar beknopt behandeld.

Maatschappelijke business case

17

Kerkpark Oost en West Een van de belangrijkste locaties in de openbare ruimte die binnen het plan VCM ontwikkeld worden is het huidige Kerkplein. Momenteel is het Kerkplein een plek voor manifestaties en de weekmarkt. In het plan VCM krijgen deze activiteiten een plek op het Zuidplein en wordt het Kerkplein getransformeerd naar een Kerkpark van bijna 10.000 vierkante meter. In tegenstelling tot het stenige karakter van het Kerkplein, wordt het Kerkpark een groene omgeving, waarin bewoners en bezoekers tot rust kunnen komen en elkaar in een aantrekkelijke omgeving kunnen ontmoeten. In het Kerkpark worden de archeologische resten van de middeleeuwse kerk beter zichtbaar gemaakt en ingepast in de groene inrichting. Ook wordt er een speelgelegenheid gerealiseerd. De herbestemming van de Antonius Abtkerk (zie 4.3) draagt bij aan de beoogde ontwikkeling van het Kerkpark De kosten van de transformatie van het Kerkplein naar een Kerkpark bedragen €1,7 mln. Zuidplein Het Zuidplein (7000 m2) vormt de belangrijkste entree van het winkelcentrum. De ruimtelijk uitstraling van het plein is echter ondermaats: er is weinig samenhang en het heeft een stenige en onaantrekkelijke beeldkwaliteit. Binnen het plan VCM wordt de herontwikkeling van het Zuidplein dan ook belangrijk geacht.

Hierin krijgt het Zuidplein nog meer de functie van hoofdentree van het winkelcentrum en wordt er ruimte voor bomen en beplanting gemaakt. De ontwikkeling van de openbare ruimte op het Zuidplein sluit goed aan bij de ontwikkeling van de openbare ruimte bij de Ericastraat en de nieuwbouw van woningen aan de Ericastraat en Raedstate (zie 4.3). De totale geraamde kosten voor de herontwikkeling van de openbare ruimte aan het Zuidplein bedragen ruim €1,19 mln. Bermen Rijksweg incl. HOV De Rijksweg maakt het centrum van Malden goed bereikbaar, maar heeft een onaangename uitstraling. Het plan VCM voorziet in een groene inbedding van de rest van het centrumgebied, complementair aan de vergroening van met name het Kerkplein en de Promenade. Daarnaast zijn er plannen gemaakt om de bestaande OV-haltes te vervangen voor een centrumhalte, opgewaardeerd tot OV-hub. Dit met als doel de doorstroom van verkeer te bevorderen. In tegenstelling tot de overige kostenposten die in deze paragraaf genoemd worden, wordt de ontwikkeling van de Rijksweg niet gefinancierd door de gemeente Heumen. Promenade De Promenade in zijn huidige staat heeft een dubbelfunctie. Enerzijds is het een entree voor het winkelcentrum vanaf de Rijksweg, inclusief de entree van een tiental winkels. Anderzijds is de Promenade een ventweg met circa 75 parkeerplaatsen.

De Promenade wordt, in combinatie met het stenige karakter van het Kerkplein, als een onaantrekkelijke omgeving beschouwd. In het plan VCM wordt de 4.000 m2 die de Promenade beslaat van een kwaliteitsslag voorzien, waarbij hoofdzakelijk wordt ingezet op vergroening. Voor de transformatie van de volledige Promenade (midden én noord-zuid) zijn de kosten geraamd op 680.000 euro. Kloosterhof De Kloosterhof wordt momenteel gekenmerkt door een gebrek aan groen en een onaantrekkelijk karakter. Het plan VCM voorziet in een vergroenings- en kwaliteitsslag voor de Kloosterhof. Hierbij wordt een kwart van de 3.300 vierkante meter aangepakt. De herontwikkeling van de Kloosterhof sluit goed aan bij de herontwikkeling van het Steenhuys (zie 4.3).

Maatschappelijke business case

18

De kosten voor de herontwikkeling van de Kloosterhof bedragen 140.000 euro. Noordplein Net als het naastgelegen Kloosterhof, voorziet het plan VCM ook in een gedeeltelijke herinrichting van het Noordplein. Het Noordplein wordt eveneens gekenmerkt door een gebrek aan groen en een onaantrekkelijk karakter. Het plan VCM voorziet in een vergroenings- en kwaliteitsslag voor het Noordplein, waarbij een kwart van de 3.500 vierkante meter wordt aangepakt. De herontwikkeling van het Noordplein sluit goed aan bij de herontwikkeling van het Steenhuys (zie 4.3). De kosten voor de herontwikkeling van de Kloosterhof bedragen 150.000 euro. Ericastraat De laatste locatie waarin het plan VCM voorziet in een aanpak van de openbare ruimte betreft de Ericastraat (900 vierkante meter). De aanpak van de Ericastraat sluit aan bij de herontwikkeling van het naastgelegen Zuidplein en de nieuwbouw van 122 nieuwe woningen door Oosterpoort. De kosten voor de herontwikkeling van de openbare ruimte aan de Ericastraat bedragen €150.000.

4.2

Onderhoudskosten groen

De aanpak van de openbare ruimte zoals gepresenteerd in 4.1 heeft als bijkomend effect dat de gemeente Heumen jaarlijks meer budget moet reserveren voor groenonderhoud, als gevolg van de vergroening van de openbare ruimte. De jaarlijkse onderhoudskosten voor groen en water een gemeente moet maken per m2 bedraagt €0,96. Het plan VCM voorziet in de realisatie van ongeveer 5.000 m2 aan groene openbare ruimte. Dit betekent een toename van bijna €5.000,- per jaar aan onderhoudskosten groen voor de gemeente Heumen. Het realiseren van 5000m2 en vergroende openbare ruimte gaat ten koste van 5000 m2 aan versteende openbare ruimte. Daarmee verdwijnen de onderhoudskosten die momenteel gemaakt worden voor het onderhouden van deze openbare ruimte. De gemiddelde kosten hiervoor bedragen €0,80 per vierkante meter, zo heeft eerder onderzoek van Antea aangetoond. 3 Hiermee wordt €4.000,- per jaar bespaard. In totaal nemen de onderhoudskosten van de openbare ruimte met ruim €750,- per jaar toe als gevolg van het plan VCM. Tot 2050 resulteert dit in een bedrag van €20.000,-. Het betreft hier een berekening op basis van gemiddelde kosten. De kosten zijn uiteindelijke kosten zijn afhankelijk van veel factoren, zoals bijvoorbeeld het type groen. Nader onderzoek aan de hand van een meer gedetailleerde berekening is nodig om hier een beter beeld van te krijgen.

De toegenomen onderhoudskosten kunnen eventueel (deels) worden gecompenseerd door een extra bijdrage uit het gemeentefonds.

3

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2017-226192.pdf

Maatschappelijke business case

19

4.3

Investeringen in woningbouw

Het oorspronkelijke plan VCM voorziet in de bouw van appartementen op 7 verschillende locaties in het centrum van Malden. In deze business case worden de woningen 15 woningen ‘Op de Bank’ niet meegenomen, omdat deze reeds zijn gerealiseerd. Ook zijn de woningen aan De Veldschuur, die in de meest recente versie van het woningbouwprogramma Vitaal Centrum Malden zijn opgenomen, niet meegenomen in deze business case. Tegenover de bouw van nieuwe woningen staat de sloop van 58 woningen aan de Ericastraat, de sloop van een woning in de Muse en de transformatie van een woning bij de Antonius Abtkerk.

Locatie

Aantal woningen

1. Steenhuys

28

2. Kerkplein

15

3. Antonius Abtkerk

30

4. De Muse

10

5. Raedstate 6. Op de Bank

30 15 (niet meegenomen in business case)

7. Ericastraat

180

Sloop Ericastraat

-58

Sloop de Muse

-1

Transformatie Antonius Abtkerk

-1

Totaal (excl. ‘Op de Bank’)

233

De totale investeringen noodzakelijk voor het realiseren van het woningbouwprogramma VCM zijn geraamd op €71,5 miljoen. Deze kosten worden gemaakt door woningcorporatie Oosterpoort en ontwikkelaars.

Maatschappelijke business case

20

4.4

Maatschappelijke kosten – Ecologisch 4.4.1

Luchtvervuiling

Als gevolg van een toename van het aantal inwoners in het centrum van Malden neemt het autoverkeer in het centrum toe. De studie van RoyalHaskoning DHV naar de verkeerseffecten als gevolg van de ontwikkeling van de Kanaalzone laat zien dat er 3.541 verkeersbewegingen per dag bij zullen komen. Indien de ontwikkeling van het plan VCM in relatieve zin wordt vergeleken met de ontwikkeling van de Kanaalzone is een toename van ruim 1.100 verkeersbewegingen per dag te verwachten. Op basis van generieke kengetallen is de verwachting dat ongeveer 30% daarvan met de auto zal plaatsvinden. Op basis van een gemiddeld aantal kilometers per reisbeweging van 2,5 km, resulteert de toename van autoverkeer ongeveer €3.200 aan ecologische kosten als gevolg van fijnstofuitstoot per jaar, bijna €60.000 tot 2050. Hierbij is gebruik gemaakt van kengetallen uit de studie ‘06 Externe en infrastructuurkosten van verkeer’ van CE Delft. Opgemerkt dient te worden dat er in de meerjarige berekening geen rekening is gehouden met de ontwikkeling van traditionele benzine-, diesel- en LPG-auto’s naar elektrische of waterstofauto’s en de effecten op de uitstoot van fijnstof. Naast de uitstoot van fijnstof zijn er ook effecten te verwachten op het gebied van CO2-uitstoot. Meer verkeersbewegingen resulteren immers in een toename in CO2-uitstoot. Deze uitstoot is echter niet meegenomen als effect in deze analyse.

Dit is omdat CO2-uitstoot een ecologisch effect heeft op de hele wereld, in tegenstelling tot fijnstofuitstoot waarbij een lokaal effect optreedt beperkt tot Malden. Bovendien moet worden aangenomen dat de nieuwe bewoners in het nulalternatief (waarin zij niet in het nieuwe woningen gaan wonen) een soortgelijke hoeveelheid reisbewegingen maken. Dus neemt de landelijke hoeveelheid CO2-uitstoot niet toe als gevolg van het plan VCM. 4.4.2

Geluidsoverlast

De ontwikkeling in verkeersbewegingen heeft tevens effect op de mate van geluidsoverlast in Malden. Als wordt uitgegaan van een gelijk aantal reisbewegingen met een gelijk aantal kilometers per reisbeweging komen de kosten voor een toename van geluidsoverlast neer op bijna €2.300 per jaar. Tot en met 2050 resulteert dat in een bedrag van bijna €40.000 Daarbij is eveneens gebruik gemaakt van kengetallen uit de studie ‘06 Externe en infrastructuurkosten van verkeer’ van CE Delft.

Maatschappelijke business case

21

5

Toelichting op de baten 5.1

Baten (financieel)

Het toevoegen van woningen in VCM resulteert in een groei van de belastingcapaciteit voor de gemeente Heumen. De woningen vertegenwoordigen immers een (WOZ-)waarde waarover OZB geheven wordt. Daarnaast is verwachting tevens dat de ontwikkeling van VCM een positief effect zal hebben op de (WOZ-)waarde van de woningen in de wijk Heumen (CBS-wijkcode: 025200). Er treedt geen effect op in de andere wijk binnen de gemeente Heumen, de wijk Overasselt (CBS-wijkcode: 025201). Tegelijkertijd zal een toename van de belastingcapaciteit zorgen voor een afname van de algemene uitkering uit het gemeentefonds. De algemene uitkering voor de gemeente Heumen vanuit het gemeentefonds wordt immers bepaald aan de hand van de belastingcapaciteit. Baten (contante waarde)

Δ Projectalternatief - Nulalternatief

Financieel Inkomsten OZB

€ 120.108

Extra uitname gemeentefonds

€ 65.876

Totale baten financieel

€ 54.231

Toename in belastingcapaciteit De ontwikkeling van het plan VCM heeft tot gevolg dat de belastingcapaciteit met betrekking tot OZB toe zal nemen. De OZB wordt berekend op basis van de WOZ-waarden van woningen. Voor nieuwbouwwoningen overeenkomend met de vrij op naam-prijs. De verwachting is dat in de VCM woningen gerealiseerd zullen worden met een gemiddeld WOZ-waarde van ongeveer €350.000. De directe toename in WOZ-waarde als gevolg van het realiseren van de nieuwbouwwoningen komt daarmee neer op meer dan €86 mln. Naast de directe toename in WOZ-waarde is de verwachting dat tevens een toename in WOZ-waarde zal plaatsvinden bij de woningen in de wijk Heumen. De inschatting is dat de WOZ-waarde van de betreffende woningen als gevolg van de ontwikkeling van VCM met 1% zal toenemen, hetgeen overeenkomt met meer dan €16,5 mln. De gemeente Heumen heeft er echter voor gekozen om de OZB-inkomsten voor de bestaande woningvoorraad gelijk te houden, waardoor de ontwikkeling in de WOZ-waarde van de omliggende woningen niet is meegerekend in de doorrekening van de OZB. Het vermenigvuldigen van de toename in WOZ-waarde met het OZB-tarief voor de gemeente Heumen van 0,1594% in 2020 resulteert in een jaarlijkse toename in OZB van meer dan €136.000. Tegelijkertijd zal de sloop van woningen een afname van de WOZ-waarde en daarmee de OZB betekenen.

De WOZ-waarde van de gesloopte woningen bedraagt €10,5 miljoen, wat een afname in OBZ-inkomsten betekent van ongeveer €17.000. Afname in algemene uitkering uit gemeentefonds De toename in belastingcapaciteit voor de gemeente Heumen op basis van de toename in WOZwaarde van woningen heeft echter tevens een gevolg voor de algemene uitkering uit het gemeentefonds. De consequenties voor de toename in belastingcapaciteit voor de algemene uitkering uit het gemeentefonds zijn echter complex. De algemene uitkering wordt (vooralsnog) bepaald aan de hand van een 60-tal maatstaven. De algemene uitkering is kosten georiënteerd, hetgeen wil zeggen dat de algemene uitkering is bedoeld om alle noodzakelijke kosten van een

Maatschappelijke business case

22

gemeente te dekken. Het toevoegen van woningen leidt tot een toename van het aantal inwoners, waardoor een kettingreactie tot stand komt die van invloed is op de maatstaven. Het becijferen van de toename van de algemene uitkering is daardoor zeer complex en heeft een beperkte waarde. De beperkte waarde wordt bijvoorbeeld veroorzaakt doordat niet bekend is welke inwoners er komen wonen en welke zorgbehoefte de betreffende bewoners hebben. Om deze reden wordt aangenomen dat onder andere zorgbehoefte van de nieuwe inwoners gemiddeld zijn en dat de extra inkomsten in de algemene uitkering de extra uitgaven dekken. Daarbij moet echter wordt opgemerkt dat het uitgangspunt van kostenneutraliteit eerder een optimistisch dan een realistisch scenario is. De kosten voor de jeugdzorg zijn bijvoorbeeld niet in evenwicht met de inkomsten uit de algemene uitkering, terwijl de woningen die worden gerealiseerd met name zijn bedoeld voor jongeren, inwoners met een lager inkomen en ouderen. De hoogte van de algemene uitkering wordt bepaald aan de hand van de belastingcapaciteit van de gemeente: hoe hoger de belastingcapaciteit van de gemeente, hoe lager de algemene uitkering. Er wordt namelijk een ‘uitname’ gedaan uit de algemene uitkering. De betreffende uitname wordt gebaseerd op de mogelijkheid van de gemeente eigen inkomsten, met name belastingen, te genereren.

Het gaat hier om de WOZ-waarde van onroerende zaken in de gemeente berekend tegen een voor alle gemeenten gelijk tarief. De WOZ-waarden van woningen wordt vermenigvuldigd met 0,8 en een zogenaamd ‘gewicht’. Het gewicht wordt jaarlijks in de meicirculaire bekend gemaakt. In de meicirculaire van 2020 is het volgende opgenomen: ‘De uitkomst van de verdeelmaatstaf ozb wordt bepaald door de omvang van de WOZ-waarde en een daaraan gekoppeld gewicht, het zogenaamde rekentarief. Er worden drie WOZ-waarden onderscheiden: voor eigenaren woningen, eigenaren niet-woningen en gebruikers niet-woningen. Er zijn daarom drie rekentarieven. Door marktontwikkelingen kan de WOZ-waarde sterk fluctueren. Het is staand beleid om voor het effect van deze marktontwikkelingen te corrigeren, door middel van een aanpassing van de rekentarieven van de verdeelmaatstaf ozb. De correctie is op nationaal niveau. Regionale en lokale marktontwikkelingen die afwijken van de landelijke ontwikkelingen werken wel door in de uitkomst van de maatstaf. De aanpassing van de rekentarieven van de verdeelmaatstaf ozb is afgestemd op de WOZ tijdvakken. Op 1 januari 2021 begint een nieuw WOZtijdvak met waardepeildatum 1 januari 2020.

Bij de aanpassing van de rekentarieven is de vaste werkwijze toegepast: het rekentarief wordt naar beneden (of naar boven) bijgesteld om de stijging (of daling) van de ozb-maatstaf als gevolg van de stijging (of daling) van de WOZ-waarde van woningen en niet-woningen ongedaan te maken. De maatstaf groeit alleen met de inflatie mee (prijs Nationale Bestedingen, pNB). De marktontwikkeling tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020 bij woningen wordt, op basis van informatie van de Waarderingskamer, geschat op 7%. Voor nietwoningen wordt de waardeontwikkeling over dezelfde periode geschat op 1%. De inflatie (pNB) in die periode bedraagt volgens de ramingen van het CPB 1,9%. Het rekentarief voor eigenaren woningen komt na aanpassing op 0,0894%, voor eigenaren niet-woningen op 0,1590% en voor gebruikers niet-woningen op 0,1281%’.

Impact van het plan VCM De impact van het plan VCM is zodoende opgebouwd vanuit een toename aan OZB en een afname aan algemene uitkering uit het gemeentefonds. Daarbij zijn de volgende aannames gedaan: 1. De inwoners en (zorg)behoefte zijn ‘gemiddeld’ en zijn kostenneutraal; 2. Het plan VCM omvat de realisatie van 233 extra woningen met een gemiddelde WOZ-waarde van ongeveer € 350.000 per woning. 3. Het plan VCM resulteert in een toename van de WOZ-waarde van 1% voor de woningen in de buurt .

Maatschappelijke business case

23

Toename

Toename

Extra

Extra

WOZ-waarde

OZB

uitname AU

inkomsten

Nieuwbouw VCM

€ 85.850.000

€ 136.845

€ 61.400

€ 75.445

Sloop VCM

€ -10.500.000

€ -16.737

€ -7.510

€ -9.227

Bestaande woningen wijk Heumen

€ 16.759.071

-

€ 11.986

€ -11.986

Totaal:

€ 92.109.071

€ 120.108

€ 65.876

€ 54.231

De ontwikkeling van VCM levert een structureel financieel voordeel op van ca. € 55.000 op jaarbasis. In de periode tot en met 2050 is het resultaat een bedrag van ongeveer €1 mln. De berekening is een inschatting op basis van drie aannames. De praktijk laat zien dat de gemeente Heumen het echter steeds moeilijker heeft om de uitgaven te kunnen dekken met de middelen die het Rijk via het gemeentefonds beschikbaar stelt. Om deze redenen wordt een nadrukkelijke kanttekening geplaatst bij het gebruiken van de extra inkomsten als dekking voor toekomstige tekorten.

5.2

Lokaal economische baten Het plan levert ook een aantal lokaal economische baten op: Lokale economische baten

Δ Projectalternatief

Beschrijving

- Nulalternatief Lokaal economische baten Bedrijvigheid – extra omzet (bestedingseffect)

€ 3.500.000

Per jaar

Bedrijvigheid - Afname leegstand in winkelcentrum

€ 4.500.000

Eenmalig

Werkgelegenheid - Afname van werkloosheidsuitkeringen

€ 850.000

Totaal, loopt af in 5 jaar

Werkgelegenheid - Afname van werkloosheidsuitkeringen

€ 350.000

Totaal, loopt af in 5

(uitvoeringskosten) Werkgelegenheid - Toename van inkomensbelasting,

jaar € 450.000

Totaal, loopt af in 5

volksverzekeringen en premies

jaar

Het realiseren van 233 woningen in het centrum van Malden neemt het inwoneraantal naar verwachting toe met 419 mensen. Daarnaast is de verwachting dat alle Maldenaren relatief meer van hun bestedingen zullen doen in Malden in plaats van elders, hetgeen een toename in de zogenaamde ‘binding’ van consumenten betekent. Voor de bepaling van als gevolg van het plan VCM op het bindingseffect van consumenten in Malden is gerekend met bindingscijfers op het niveau van de gemeente Heumen. Wij verwachten een toename van 2% respectievelijk 3% binding in dagelijkse boodschappen (81% naar 83%), alsmede de uitgaven aan niet-dagelijkse boodschappen (49% naar 51%) en restaurants en cafés (65% naar 68%). Deze toename in binding is gebaseerd op een vergelijking tussen de gemeente Heumen en de gemeente Berg en Dal in het koopstromenonderzoek Arnhem Nijmegen. De toename van het aantal inwoners als gevolg van het realiseren van nieuwe woningen, in combinatie met dat bewoners relatief meer bestedingen in het centrum van Malden doen als gevolg van een aantrekkelijkere openbare ruimte, resulteert in een aantal economische effecten in Malden. Deze effecten worden in deze paragraaf nader uitgewerkt.

Maatschappelijke business case

24

Bedrijvigheid Bedrijvigheid – Extra omzet (bestedingseffect) De benoemde ontwikkelingen resulteren in een toename van 3,5 miljoen extra jaarlijkse bestedingen door consumenten in het centrum van Malden. De toename betekent extra omzet voor de lokale ondernemers, maar de toename vertegenwoordigt geen maatschappelijke baat op zich. De extra bestedingen die de nieuwe bewoners doen in het centrum van Malden als gevolg van het plan VCM gaan immers ten koste van bestedingen die de nieuwe inwoners zouden doen in hun oude woonplaats. De relatieve toename van bestedingen in Malden door huidige bewoners gaat eveneens ten koste van bestedingen die zij elders zouden doen. In het kader van de besluitvorming met betrekking tot het plan Vitaal Centrum Malden is het bestedingseffect toch inzichtelijk gemaakt. Het betreft hier dus een positief effect op de business case Malden. Bedrijvigheid - Afname leegstand in winkelcentrum Het centrum, met name het winkelcentrum als economisch zwaartepunt, verkeert momenteel in neerwaartse spiraal van minder winkels, minder bezoekers en minder investeringen. Hierbij dient echter wel te worden opgemerkt dat dit past binnen het landelijk beeld van winkelcentra en winkelstraten waar in toenemende mate leegstand plaatsvindt. In vergelijking met omliggende winkelcentra presteert het winkelcentrum in Malden zeker niet onder gemiddeld.

De verwachte ontwikkeling is in meer detail beschreven door DTNP in het rapport ‘Aanvullend onderzoek toekomst Winkelcentrum Malden’. De verwachting is dat het plan VCM resulteert in een positief bestedingseffect. De toename aan bestedingen in het centrum van Malden is te vertalen naar een extra vraag aan vierkante meter bruto vloeroppervlakte (bvo). Het plan VCM zorgt voor een toename van ruim 1.000 vierkanter aan vraag naar bvo, 3% van het totale aantal vierkante meters aan bvo in Malden. Het oppervlakte bvo vertegenwoordigt een waarde van 4,5 miljoen euro. Evenals het bestedingseffect, kan de afname in leegstand in het winkelcentrum om soortgelijke redenen niet worden opgenomen als een maatschappelijke baat. Het maakt echter wel inzichtelijk dat het plan VCM bijdraagt aan het voorkomen van verdere leegstand in het winkelcentrum. Werkgelegenheid De toename in bestedingen resulteert tevens in extra arbeidsplaatsen voor de kern Malden. Als de toename in netto-omzet die wordt verwacht als gevolg van de nieuwe inwoners in Malden wordt afgezet tegen het Nederlandse gemiddelde voor omzet per fte (op basis van Omzetkengetallen Inretail2020 en Horeca DNA), dan is het resultaat een toename van directe werkgelegenheid van 18 banen. Als de indirecte werkgelegenheid vanuit leveranciers en dergelijke daarbij wordt opgeteld, dan is sprake van een toename van ongeveer 23 banen.

De krapte op de arbeidsmarkt zal er echter voor zorgen dat er een verdringingseffect optreedt, hetgeen betekent dat niet alle banen worden ingevuld door iemand zonder baan. Voor het bepalen van het verdringingseffect is het van belang dat enerzijds schaarste is op de arbeidsmarkt, terwijl de banen anders met name betrekking hebben op laaggeschoold werk. Als uit wordt gegaan van verdringingseffect van 50% zal 50% van de banen daadwerkelijk wordt ingevuld door iemand zonder baan, overeenkomend met een toegevoegde waarde van 11 banen. De toename in banen resulteert vervolgens in een afname van het aantal werkloosheidsuitkeringen en een toename aan inkomensbelasting, volksverzekeringen en premies. Het aantal nieuwe banen vermenigvuldigt met de gemiddelde werkloosheidsuitkering resulteert in een afname in werkloosheidsuitkeringen van €300.000,- (inclusief uitvoeringskosten) per jaar. Tegelijkertijd

Maatschappelijke business case

25

betalen de mensen die aan het werk zijn gegaan ongeveer €160.000,- per jaar aan inkomensbelasting, volksverzekeringen en premies. Voor wat betreft de afname van het aantal werkloosheidsuitkeringen en de toename aan inkomensbelasting, volksverzekeringen en premies wordt uitgegaan van een evenwicht op de arbeidsmarkt. Om deze reden loopt het effect in vijf jaar af van 100% naar 0%. De bedragen in tabel is het totaalbedrag over die vijf jaar. Gevoeligheidsanalyse De hoogte van de lokaal economische effecten zoals bepaald in deze paragraaf zijn in belangrijke mate afhankelijk van de toename in het aantal inwoners. Zoals onderbouwd in paragraaf 3.2 is er voor deze analyse de aanname gedaan dat het gemiddeld aantal personen per nieuw huishouden 1,8 bedraagt. Omdat deze aanname op enige onzekerheid gestoeld is, zijn in de onderstaande tabellen inzichtelijk gemaakt wat de lokaal economische effecten zouden zijn indien het gemiddeld aantal personen per nieuw huishouden 1,6 zou zijn. Lokaal economische effecten

1,6 persoon per houden

Beschrijving

Bedrijvigheid – extra omzet (bestedingseffect)

€ 3.100.000

jaarlijks

Bedrijvigheid - Afname leegstand in

€ 4.000.000

Eenmalig

€ 750.000

Jaarlijks, aflopend over

Lokaal economische effecten

winkelcentrum Werkgelegenheid - Afname van werkloosheidsuitkeringen

vijf jaar van 100% naar 0%

Werkgelegenheid - Afname van

€ 31.000

werkloosheidsuitkeringen (uitvoeringskosten) Werkgelegenheid - Toename van

Aflopend over vijf jaar van 100% naar 0%

€ 400.000

inkomensbelasting, volksverzekeringen en

Aflopend over vijf jaar van 100% naar 0%

premies

5.3

Maatschappelijke baten Maatschappelijk baten

Δ Projectalternatief - Nulalternatief

Woongenot en leefbaarheid nieuwe bewoners Woongenot en leefbaarheid in Malden - Stijging WOZ-waarde nieuwe

€ 85.850.000

woningen Woongenot en leefbaarheid in Malden - Afname WOZ-waarde

€ -10.500.000

sloopwoningen Maatschappelijk - Economisch Bedrijvigheid – Netto werkgelegenheidseffect

€ 227.512*

Maatschappelijk – Sociaal/Ruimtelijk Woongenot en leefbaarheid in Malden als geheel

€ 14.994.547

Maatschappelijke waarde sociale huurwoningen

€ 2.126.665

Doorstroming en beschikbaarheid op woningmarkt

PM

Toename sociale cohesie

PM

Toename draagvlak sociaal-culturele functies

PM

Behoud parkeergelegenheden

PM

Maatschappelijk - Ecologisch

Maatschappelijke business case

26

Maatschappelijk baten

Δ Projectalternatief - Nulalternatief

Woongenot en leefbaarheid nieuwe bewoners Ruimtelijke en ecologische kwaliteit - Maatschappelijke waarde openbaar

€ 6.058.212

groen & water Ruimtelijke en ecologische kwaliteit - Klimaatadaptatie

PM

* aflopend over vijf jaar van 100% naar 0%

5.3.1

Woongenot en leefbaarheid nieuwe bewoners

Tegenover de noodzakelijke investeringen voor het woningbouwprogramma van €71 miljoen, staat €86 miljoen aan woongenot dat als gevolg van het plan VCM wordt gecreëerd. Dit bedrag is gelijk aan de VON-waarde van de nieuwe woningen bij elkaar opgeteld. Als daar de WOZ-waarde van de gesloopte woningen van wordt afgetrokken, blijft een toename in woongenot van ruim €75 miljoen over. 5.3.2

Maatschappelijk – economische baten

Als laatste ontstaan voor de mensen die aan het werk zijn gegaan welvaartseffecten, omdat zij vanuit een baan meer inkomsten zullen genereren dan vanuit een werkloosheidsuitkeringen. Het aantal nieuwe banen vermenigvuldigt met het verschil tussen een jaarsalaris en een werkloosheidsuitkering resulteert in een welvaartseffect van bijna €90.000 per jaar. Dit effect loopt in vijf jaar af naar 0%. Het bedrag in tabel is het totaalbedrag over die vijf jaar.

5.3.3

Maatschappelijke baten – Sociaal/ruimtelijk

Woongenot en leefbaarheid in Malden Vitaal Centrum Malden heeft een positieve effect op de leefbaarheid en het woongenot van alle Maldenaren. Dit komt hoofdzakelijk door het groene en recreatieve karakter van het plan VCM. Deze toename in woongenot kan worden uitgedrukt door een toename van de WOZ-waarde van bestaande woningen. Voor de berekening van dit effect gaan we ervan uit dat het effect van toegenomen leefbaarheid en woongenot van toepassing is voor de bewoners van alle wijken in Malden. De inschatting is dat de woningwaarde van de woningen in deze wijken met 1% toeneemt als gevolg van de ontwikkeling van het plan VCM, hetgeen resulteert in een positieve maatschappelijke baat van 15 miljoen euro aan extra woongenot. Maatschappelijke waarde sociale huurwoningen Woningcorporaties investeren doorgaans onrendabel in het realiseren van sociale huurwoningen. Woningcorporatie Oosterpoort investeert ongeveer 60.000 euro onrendabel per nieuwbouwwoning, overeenkomstig met het landelijk gemiddelde. De onrendabele top heeft een maatschappelijke waarde. Het financieren van de onrendabele top door de woningcorporaties stelt sociale huurders immers in staat een woning te huren, omdat de sociale doelgroep niet in staat is om een woning te kopen of te huren op de vrije markt.

Het plan VCM voorziet in het realiseren van 93 sociale huurwoningen en het slopen 56 huurwoningen, hetgeen overeenkomt met een netto toevoeging van 37 sociale huurwoningen. De maatschappelijke waarde van de woningen is ongeveer €2,1 mln.4 4

In MKBA’s wordt deze waarde meestal slechts voor de helft meegenomen (rule of half), vanwege het feit dat sociale huurders vaak niet meer kunnen betalen (ableness to pay). Dit laatste roept veel vragen op, want is dit voldoende reden om een sociale woning maatschappelijk minder te waarderen dan eenzelfde woning die op de markt wordt gezet? Ofwel, is het woongenot van een huurder minder waard dan van een koper? Wanneer het consumentensurplus niet voor 100 maar voor 50 procent wordt meegenomen, gaat de waarde van deze maatschappelijke baat door de helft.

Maatschappelijke business case

27

Toename van doorstroming en beschikbaarheid op woningmarkt Het toevoegen van 233 woningen bevordert de doorstroming en beschikbaarheid op de woningmarkt in de maatschappij. De woningen zijn in het bijzonder bedoeld voor jongeren, inwoners met een lager inkomen, twee groepen waarbij het woningtekort het meest prangend is. Daarnaast worden er woningen gerealiseerd voor ouderen. Het toevoegen van woningen bevordert de doorstroming op de regionale woningmarkt. De doorstroming én de verbeterde beschikbaarheid zijn echter niet te monetariseren. Toename sociale cohesie Het plan VCM voorziet in het stimuleren van het samenkomen en ontmoeting van bewoners, hoofdzakelijk doordat een groot deel van de openbare ruimte in samenhang aantrekkelijker en groener wordt gemaakt. Ook in de routing van wandel- en fietspaden ten opzichte van het autoverkeer is hier rekening mee gehouden. Het belangrijkste onderdeel van het plan VCM dat hieraan bijdraagt is de ontwikkeling van het Kerkplein. Maar ook de ontwikkeling van het Zuidplein naar een markt- en evenementenplein en een toename van horecagelegenheden in het winkelcentrum en het Kerkplein spelen hierin een rol. Het verstevigen van de ontmoetingsfunctie van het centrum versterkt de sociale cohesie in Malden. Dit effect is echter niet te monetariseren.

Toename draagvlak sociaal-culturele functies Een van de hoofdlijnen van het plan VCM is het versterken en concentreren van sociaal-culturele functies aan de westzijde van het centrum. Hoewel deze pijler van het plan VCM nog niet in detail is uitgewerkt, is het aannemelijk dat het concentreren van sociaal-culturele functies, het aantrekkelijker maken van het centrumgebied in het algemeen en een toename van het aantal inwoners zal resulteren in een toename in het draagvlak voor de sociaal-culturele functies. Dit effect is echter niet te monetariseren.

Behoud parkeergelegenheden Het centrum van Malden kent een parkeeropgave rondom het winkelcentrum, waarin met name de parkeerdruk op het Zuidplein, Noordplein en de Promenade hoog kan zijn. Naast de verbetering van de kwaliteit van de parkeerplekken als onderdeel van de aanpak van de openbare ruimte, is een belangrijk uitgangspunt van het plan dat de woningbouw niet een hogere parkeerdruk moet leiden. Omdat het definitieve parkeerplan binnen het VCM nog niet is vastgesteld, is het niet mogelijk het effect te monetariseren. Wel hebben college en raad reeds besloten niet willen investeren in een openbare parkeergarage. Door het toevoegen van extra woningen neemt de parkeerdruk naar alle waarschijnlijkheid verder toe met behoud van het huidig aantal parkeerplekken. In het plan VCM wordt uitgegaan van een realistische parkeernorm waarbij oplossingen op eigen terrein worden gezocht. In de houtkoolschets van het plan VCM worden oplossingen aangedragen om een parkeerprobleem als gevolg van het plan VCM te voorkomen. Denk hierbij aan het slimmer benutten van bestaande parkeerplekken en het stimuleren van het gebruik van alternatieve vervoersmiddelen.

Maatschappelijke business case

28

5.3.4

Maatschappelijke baten - Ecologisch

In het plan VCM is veel aandacht voor het klimaatadaptatief maken van centrum van Malden, dat kwetsbaar is voor de gevolgen van extreme weersomstandigheden die in toenemende mate voorkomen. Denk hierbij met name aan wateroverlast en hittestress op onder meer het Kerkplein. Deze effecten zijn echter niet te monetariseren gebleken, door een gebrek aan voldoende data alsmede het nog onvoldoende op detail uitgewerkte niveau van het plan. De maatschappelijke waarde van openbaar water en groen kan echter wel in euro’s worden uitgedrukt. Het plan VCM voorziet in 5000 vierkante groen. De totale maatschappelijke waarde van een vierkante meter openbaar groen/water bedraagt €10,73. Voor VCM komt de maatschappelijke waarde neer op bijna €350.000 per jaar. Tot 2050 resulteert dit in een baat van €6.000.000.