Bijlage I Verslag bewonersbijeenkomst 12 september

MEMO

Verslag bewonersbijeenkomst Hoogenhofsepad te Malden d.d. 12 september 2024 Tijdens een bewonersbijeenkomst op 12 september 2024 in het gemeentehuis zijn circa 70 mensen op de hoogte gebracht van een mogelijke planontwikkeling op de locatie aan het Hoogenhofsepad (zie figuur 1).

Figuur 1: mogelijke planlocatie Hoogenhofsepad

Voor deze eerste bijeenkomst zijn de direct aan het plangebied aangrenzende bewoners/ eigenaren uitgenodigd. Er is verteld dat uit een eerste verkenning is gebleken dat de locatie kansrijk is als locatie voor flexwoningen en we deze verder willen gaan onderzoeken. Tijdens de bijeenkomst en in de dagen en weken hierna werden verschillende vragen, opmerkingen en zienswijzen naar voren gebracht. Onderstaand gaan we hier thematisch nader op in. 1. Locatiekeuze De (mogelijke) keuze voor de locatie aan het Hoogenhofsepad stuitte bij velen op onbegrip. Enerzijds vanwege de aantasting van het open, groene karakter van de omgeving en anderzijds omdat er logischere, betere locaties voorhanden zouden zijn. Er bleek een behoefte aan een overzicht van potentiële locaties voor flexwoningen en nadere motivatie. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van potentiële locaties voor flexwoningen. De locatie van het Hoogenhofspad is naar voren gekomen als een kansrijke locatie voor de realisatie van flexwoningen met daarbij de kanttekening dat er verder dient te worden verkend of realisatie en inpasbaarheid van flexwoningen mogelijk is en onder welke voorwaarden. 2.

Behoefte aan nieuwe woningen/ plannen Aangezien er in Malden op meerdere locaties en in diverse stadia van planontwikkeling gewerkt wordt aan woningbouwontwikkeling waren er vragen over nut en noodzaak van een aanvullend woningbouwplan. Er wordt inderdaad in Malden op diverse locaties gewerkt aan plannen voor reguliere woningbouw. Dat is waar de gemeente ook op inzet, aangezien de opgave groot is. Planontwikkeling is echter een langdurig proces met vele risico’s op vertraging en/of planuitval. Het komen tot betaalbare woningbouw en snelle realisatie is een complexe opgave. Zaak Document

: :

188206 239647

In de Groene Metropoolregio Arnhem – Nijmegen, waarvan Heumen deel uitmaakt, zijn concreet afspraken over te realiseren aantallen woningen gemaakt en vastgelegd in de Woondeal 2.0. Van de te realiseren woningen dient minimaal 30% sociale huurwoningen te zijn, waarbij de gemeenten corporaties in positie brengen om te kunnen gaan realiseren. Met een voorraad van slechts 19% sociale huurwoningen zit de gemeente Heumen ver onder het regionale en landelijke gemiddelde van 30%. De afspraken en de ambitie van de gemeente is er dan ook op gericht toe te werken naar het ophogen van het aandeel sociale huurwoningen richting de 30%. In de Woondeal is het aantal te realiseren woningen in de gemeente Heumen in de periode 2022 t/m 2030 vastgesteld op 850. Vanwege het risico op planuitval en vertraging is daarbij het streven bepaald om toe te werken naar een planvoorraad van 1.105 (130%). Tot nu toe zijn - vanaf 2022 118 woningen opgeleverd. In de gemeente Heumen manifesteert de woningbouwopgave zich met name op categorie sociale- en betaalbare woningen. Op de sociale huurwoningmarkt is de afgelopen jaren in de gemeente Heumen het aantal actief woningzoekenden sterk gestegen en de slaagkans verder gedaald (zie figuur 2 en 3). Slechts 12,92% van de actief woningzoekenden per jaar slaagt erin om een woning te bemachtigen (jaarverslag Entree 2023).

Figuur 2: Ontwikkeling verhuringen en slaagkans in Heumen

Figuur 3: Actief woningzoekenden in Heumen

Om de manifeste woningnood in onze gemeente deels en versneld te kunnen invullen is gezocht naar een locatie voor flexwoningen, in aanvulling op de reguliere woningbouwplannen. Dit omdat deze plannen in veel gevallen een lange voorbereidingstijd hebben waarvan de haalbaarheid niet in alle gevallen is verzekerd. Dit vraagt extra inspanning in het vergroten van de planvoorraad in algemene zin en in de ontwikkeling van alternatieve, betaalbare, versneld te realiseren woonvormen, zoals flexwoningen, in het bijzonder. 2

3. Keuze voor flexwoningen De keuze voor flexwoningen wordt ingegeven door de snellere realseringstijd, de lagere bouwkosten en de mogelijkheid om mee te bewegen met de woningmarkt. In de Woondeal en het woonbeleid gemeente Heumen hebben we vastgelegd in te willen zetten op flexwoningen. Deze woningen zijn geschikt voor 1 of 2 persoonshuishoudens en sluiten daarmee heel goed aan de op de actuele woonvraag. Van de actief woningzoekenden op de sociale huurwoningen is momenteel 64% alleenstaand (jaarverslag Entree 2023). 4. De doelgroep en de toewijzing De doelgroep voor deze flexwoningen bestaat uit kleine huishoudens met een bescheiden inkomen in het algemeen en meer specifiek op starters en spoedzoekers zoals herhuisvestingskandidaten en statushouders. De toewijzing gebeurt op basis van het regionale toewijzingssysteem (zoals vastgelegd in de huisvestingsverordening), waarbij in het geval van nieuwbouw gebruik zal worden gemaakt van de mogelijkheid om 50% van de woningen met voorrang toe te wijzen aan inwoners uit eigen gemeente. 5. Ontsluiting Veel zorgen en vragen tijdens de informatiebijeenkomst hadden betrekking op de wijze van ontsluiten en de verkeerskundige impact van de mogelijke ontwikkeling. Tijdens de getoonde presentatie op de bewonersavond zijn mogelijke opties voor de ontsluiting van de te realiseren woningen aangegeven via de Kopacker en via De Strengen.

Om de wijze van ontsluiten en het effect hiervan op de omgeving in beeld te brengen is een adviesbureau gevraagd om een verkeerskundig advies. Ook een aanvullende optie van een ontsluiting via de Oosterkanaaldijk/ Sluisweg wordt daarin nader onderzocht.

Tijdens de avond werd ook de suggestie gedaan voor een rechtstreekse ontsluiting op de Rijksweg. Dit is echter geen kansrijke ontsluitingsoptie. Ten eerste heeft de provincie, die de beheerder is van de Rijksweg, aan de gemeente laten weten dat een extra aansluiting (bij een eventuele ontwikkeling op deze locatie) niet in beeld is/ komt en in strijd is met de bepalingen uit de provinciale verordening. De tweede reden is dat de hieraan verbonden kosten veel hoger zijn omdat hiervoor grond moet worden verworven en er sprake is van meer verharding dan wanneer wordt aangetakt op de bestaande infrastructuur. 6. Groenwaarden en biodiversiteit Tijdens de informatiebijeenkomst is verteld dat er door een deskundig adviesbureau een QuickScan flora & fauna is uitgevoerd. Voor de planontwikkeling en haalbaarheid is het namelijk van belang om vroegtijdig in beeld te hebben welke aandachtspunten er verwachtingen er zijn ten aanzien van het aspect flora & fauna. Uit het rapport komt naar voren dat voor diverse soorten overtredingen ten aanzien van de Omgevingswet wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege vrijstellingen niet aan de orde zijn. Tijdens de bewonersbijeenkomst en in de weken daaropenvolgend gaven bewoners aan dat er op de locatie wel degelijk sporen en beschermde soorten als de das zijn waargenomen.

Gelet op de reacties vanuit de bewoners is opnieuw contact opgenomen met het ecologisch adviesbureau. Dit heeft niet geleid tot aanpassingen van de rapportage en conclusies. De huidige locatie aan het Hoogenhofsepad bestaat voornamelijk uit grasland waarop af en toe pony’s grazen. Hoewel het omgevingsplan (bestemmingsplan) en de omgevingsvisie geen bijzondere (natuur)waarden toekennen aan de locatie is de openheid en de groene uitstraling van de omgeving wel een aspect dat veel bewoners waarderen.

3

In het geval het tot een planontwikkeling komt zal de insteek zijn om de flexwoningen te integreren en in te passen in de omgeving zonder onevenredig afbreuk te doen aan het karakter van de omgeving. 7. Leefbaarheid Bewoners hebben hun zorgen geuit ten aanzien van de mogelijke effecten op de leefbaarheid. Er is een zorg dat de komst van nieuwe bewoners, vooral met betrekking tot de doelgroep van sociale huurwoningen, de leefbaarheid in de wijk negatief zou kunnen gaan beïnvloeden. Ook is er een zorg dat de toename van verkeersbewegingen de veiligheid van de buurt in gevaar brengt. Het waarborgen van een veilige en leefbare omgeving is belangrijk aandachtspunt. De komst van sociale huurwoningen op zichzelf hoeft echter geen oorzaak te zijn van verhoogde overlast of verminderde leefbaarheid. In de praktijk blijkt dat er vaak discrepantie is tussen de perceptie van overlast en de feitelijke situatie. Wel is van belang dat aspecten als beheer en onderhoud van de woningen dan goed geregeld zijn en er sprake is van een diverse bewonerssamenstelling. Daar zal dan ook aandacht voor moeten zijn bij een verdere planuitwerking. De mogelijke toename van verkeersbewegingen en de gevolgen voor de verkeersveiligheid zullen zorgvuldig onderzocht worden. 8. Beleefbaarheid Aantasting van de beleefbaarheid van de directe omgeving bleek ook een grote zorg voor bewoners.

Er komen veel bewoners uit de wijk nabij het beoogde perceel om te recreëren, gebruik te maken van het hondenlosloopveldje en het voetbalveldje en het open, groene karakter van de omgeving te beleven. Bij een verdere planuitwerking zal ook de insteek zijn om de woningen zorgvuldig en groen in te passen zodat het karakter van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast. Daarbij zal aandacht zijn voor de huidige beleef en recreatieve functies van het gebied en aanwezige voorzieningen zoals het hondenlosloopveldje en het voetbalveldje. 9. Geluidseffect afkomstig van de Jan J. Ludenlaan Om de geluidseffecten afkomstig van de Jan J. Ludenlaan goed en tijdig in beeld te hebben, is een onderzoek uitgevoerd door het adviesbureau Econsultancy. Dit hebben zij gedaan op basis van een schetsmatige situatietekening van een mogelijke invulling van het gebied. Het rapport toont aan dat de geluidbelasting op de gevels van de woningen op bepaalde plaatsen de standaardwaarde overschrijdt. De grenswaarde wordt nergens overschreden. De aanbeveling uit het geluidsonderzoek is om nader onderzoek te doen naar de geluidwering van de gevels, zodat het binnenklimaat optimaal is. Dat waarborgt ook dat de toekomstige bewoners geen overlast ondervinden van verkeerslawaai.

Aanwezigen waren kritisch op de resultaten van het onderzoek en meenden dat de gemeente bij particuliere initiatieven anders oordeelt en aanzien van het aspect geluid. Wat betreft de legitimiteit van het rapport en onderzoeksbureaus willen we benadrukken dat de gemeente werkt met onafhankelijke, gecertificeerde bureaus. De resultaten van deze onderzoeken zijn verifieerbaar, worden gedeeld en maken ook onderdeel van de besluitvorming en de belangenafweging. Er is geen geluidszone opgenomen in het omgevingsplan (bestemmingsplan). Elk plan wordt op zijn eigen merites beoordeelt en getoetst. Onder meer ten aanzien van actuele beleidsdoelstellingen en milieuaspecten als geluid. De gemeente moet en zal zich daarbij, evenals particulieren en andere partijen, houden aan (geluid)normen die zijn vastgelegd in wet- en regelgeving.

4

10. Procedureel Tijdens de avond waren er vragen over de te volgen procedures. Het geldende omgevingsplan (bestemming groen) maakt de realisering van flexwoningen namelijk niet mogelijk. Er moet een planologische procedure worden gevolgd om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken. Deze procedure is volledig gelijk aan de procedure die voor reguliere, permanente woningen gevolgd moet worden. De keuze die hierin kan worden gemaakt, is die tussen een omgevingsplan en een buitenplanse omgevingsplanafwijking. Aan de inzet van beide instrumenten gaat participatie vooraf, is sprake van een zienswijzeprocedure, wordt de gemeenteraad betrokken en is er sprake van de mogelijkheid van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 11. Het recht op planschade (nadeelcompensatie) Veel bewoners gaven aan dat de komst van flexwoningen op deze locatie een negatief effect zal hebben op de woningwaarde. Als reactie hierop merken we op dat iemand die van mening is dat zijn onroerend goed in waarde daalt als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling in zijn omgeving - zoals de bouw van woningen een verzoek om vergoeding van die schade kan indienen bij het college van burgemeester en wethouders, zodra de omgevingsvergunning voor die ruimtelijke ontwikkeling is verleend. Een verzoek dat eerder wordt ingediend kan niet in behandeling worden genomen.

Sinds de invoering van de Omgevingswet wordt er overigens niet meer gesproken over planschade, maar over nadeelcompensatie.

5