Bijlage I Verkennend locatieonderzoek flexwoningen d.d. 22 juli 2025

Verkennend locatieonderzoek flexwoningen gemeente Heumen

22 juli 2025

1. Aanleiding Op 30 januari 2025 nam de gemeenteraad van Heumen het amendement ‘Flexwoningen in Malden’ aan. Hiermee kreeg het college van B&W de opdracht om, naast de locatie Hoogenhofsepad in Malden, meerdere locaties te vergelijken waarop tijdelijke flexwoningen geplaatst zouden kunnen worden. De aanleiding voor dit amendement is de urgente en actuele opgave om op korte termijn voldoende betaalbare woningen aan te bieden. In de Beleidsnotitie Woonbeleid gemeente Heumen 2024–2030 wordt de druk op de woningmarkt benadrukt. Flexwonen wordt daarbij genoemd als een oplossing voor de grote behoefte aan goedkope en betaalbare huisvesting, vooral voor kleinere en jongere huishoudens. Ook in de Woondeal 2.0 Arnhem–Nijmegen is afgesproken om versneld tijdelijke woningen te realiseren als onderdeel van een bredere woningbouwstrategie. Flexwoningen zijn daarmee geen eindoplossing, maar wel een belangrijk instrument binnen de totale woningbouwopgave. Centrale vraag Op welke locatie(s) kunnen op korte termijn in de gemeente Heumen tijdelijke woningen worden geplaatst? 1.1 Uitgangspunten In de prestatieafspraken met woningcorporatie Oosterpoort is afgesproken te zoeken naar een locatie voor 20 tot 40 flexwoningen.

In lijn met het geldende beleid zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie, De Gebiedsvisie de Groene Kluis, de structuurvisie ‘Lierdal’ en het ‘Woonbeleid Heumen’ wordt bij woningbouwontwikkeling eerst gekeken naar inbreidingslocaties binnen de kernen. Daarbij is het belangrijk dat de flexwoningen op een bestaand voorzieningenniveau en relatief gemakkelijk op bestaande nutsvoorzieningen moeten kunnen worden aangesloten. Verder moet het geheel ruimtelijk inpasbaar zijn, milieutechnisch haalbaar en de civieltechnische uitwerkingen moeten geen onoverkomelijke problemen opleveren. Ook van belang is dat de locatie stedenbouwkundig verantwoord is. Dit houdt in dat de inpassing van het project in de bestaande omgeving en de kwaliteit van de bebouwing zorgvuldig moeten worden overwogen. Grotere kavels bieden meer mogelijkheden voor een kwalitatief hoogwaardige en goed geïntegreerde ontwikkeling. Locatie Bij voorkeur ontwikkelen we een project op 1 locatie omdat dit kostentechnisch voordeliger is en organisatorisch minder belastend is. Als preferent partner voor de sociale woningbouw in de gemeente Heumen, geven we de voorkeur aan een ontwikkeling met en door Oosterpoort, bij voorkeur op grond in eigendom van de gemeente. Oosterpoort heeft daarbij recentelijk ervaring opgedaan in ontwikkeling en beheer op de locatie aan de Rijksweg nabij Molenhoek.

Voor de plaatsing van circa 30 flexwoningen in de sociale huursector, inclusief de noodzakelijke openbare ruimte en groenvoorzieningen is minimaal 3.000m² nodig (compact, stedelijk). Doelgroep De doelgroep van de flexwoningen is vooral de groep inwoners die in de huidige woningmarkt geen woning kan vinden, daartoe behoren starters, spoedzoekers en vergunninghouders. Dit betreffen hoofdzakelijk een- en tweepersoonshuishoudens die aangewezen zijn op sociale huur. Algemene aandachtspunten Voor de onderzochte particuliere locaties is het onbekend of zij minimaal 15 jaar beschikbaar zijn. Dat is wel essentieel voor rendabele realisatie van flexwoningen. Daarnaast zijn met particuliere

grondeigenaren geen gesprekken gevoerd en zijn zij niet op de hoogte van deze verkenning. Of er medewerking komt of onderhandelingen wenselijk zijn, is dus onduidelijk en vereist – bij een particuliere locatiekeuze - een vervolgfase. Voor de onderzochte locaties geldt dat energieleveringszekerheid en het kunnen aansluiten op het energienet een belangrijk aandachtspunt vormen. Zoals bekend is in grote delen van de regio sprake van netcongestie. Liander kan niet altijd garanderen dat een aansluiting op korte termijn mogelijk is. Voor een verdere planontwikkeling is dit een essentieel aandachtspunt. Ook het onderzoek naar de technische inpasbaarheid valt buiten de scope van dit verkennend onderzoek. Zijn er voldoende aansluitpunten? Moet het net verzwaard worden? Zijn nieuwe transformatorstations nodig? Zulke investeringen kunnen aanzienlijke kosten en vertraging opleveren. Draagvlak onder omwonenden en betrokkenen is een belangrijk punt bij elke planontwikkeling. Het verkrijgen van draagvlak is een belangrijk onderdeel van de verdere procesinrichting, maar vormt geen criterium binnen deze verkenning. Draagvlak laat zich immers moeilijk objectiveren en is sterk afhankelijk van de manier waarop participatie en communicatie worden ingericht. Voor de locatie aan het Hoogenhofsepad is bekend dat er weerstand is vanuit de omgeving.

Voor andere locaties is draagvlak onbekend, omdat daar nog geen planvorming plaatsvond. Zorgvuldige en vroegtijdige communicatie is daarom cruciaal. Ongeacht de locatiekeuze zijn aspecten zoals beheer, sociale veiligheid en toezicht van groot belang. Dit vraagt op elke locatie om doelgericht beheer, goede samenwerking en – waar nodig – passende begeleiding. In de verdere planuitwerking zal hier nadrukkelijk aandacht aan worden besteed.

2. Locaties De voorkeur gaat uit naar locaties in eigen bezit. Gemeentelijke gronden zijn sneller te ontwikkelen doordat er geen langdurige onderhandelingstrajecten nodig zijn en de juridische eigendomssituatie helder is. Wel geldt de verplichting tot openbare aanbesteding bij het aanbieden van grond aan een woningcorporatie, maar hiervoor is inmiddels jurisprudentie beschikbaar die deze werkwijze ondersteunt. Omdat gemeentelijke gronden schaars zijn, zijn ook particuliere locaties in deze verkenning betrokken. Daarmee ontstaat een bredere lijst van potentiële locaties voor flexwoningbouw. In deze rapportage zijn de volgende locaties bekeken (In bijlage 2 zijn ze de locaties op de kaart aangegeven): 1. Rijksweg (tegenover nr. 5), Malden – circa 4 ha (particulier/ gem. Nijmegen) 2. Rijksweg (ten zuiden van nr.5), Malden – circa 1 ha (particulier) 3. Rijksweg (tegenover nr. 26), Malden – circa 0,7 ha (particulier) 4. Hoek Jufferstraat / Rijksweg, Malden – circa 1 ha (particulier) 5. Rijksweg (tegenover nr. 34) , Malden – circa 0,8 ha (particulier) 6. Hatertseweg (ten noorden van nr. 9), Malden – circa 1 ha (particulier) 7. Perceel ong. (achter Droogsehof 6 Tm 40), Malden – circa 1,2 ha (particulier) 8. Heiweg (ten westen van nr. 17), Malden – circa 0,7 ha (particulier) 9. Hoek Hatertseweg/Broekkant, Malden – circa 0,7 ha (particulier) 10.

Hoek Broekkant/Droogsestraat, Malden – circa 0,3 ha (particulier) 11. Blankenbergseweg 2, Malden – circa 1,2 ha (particulier) 12. Groesbeekseweg ong. (ten noorden van volkstuintjes en ten oosten van wijk Dennenhof), Malden – circa 1,5 ha (gemeente Heumen) 13. Eendenpoelseweg, Malden – circa 0,2 ha (gemeente Heumen) 14. Vuurvogel 1 – Veldsingel, Malden - circa 0,3 ha (gemeente Heumen) 15. Lierseweg ong. (ten oosten van nr. 2), Malden – circa 0,9 ha (gemeente Heumen) 16. Lierseweg ong. (ten westen van nr. 4), Malden – circa 1,3 ha (gemeente Heumen) 17. Rijksweg/Vieracker, Malden – circa 0,4 ha (gemeente Heumen) 18. Rijksweg, hoek Bovendorpseweg – circa 0,3 ha (particulier) 19. Hoogenhofsepad, Malden – circa 0,6 ha (gemeente Heumen) 20. Rijksweg ong. (ten noorden van nr. 214), Heumen – circa 0,3 ha (particulier) 21. Heumen West (zuidelijk deel beoogd plangebied), Heumen – circa 1 ha (particulier) 22. Valk ong. (ten westen van nr. 7), Overasselt - circa 0,6 ha (particulier) 23. Schoonenburgseweg (westelijk van supermarkt Plus) – circa 2,5 ha (particulier) 24. Laagstraat (tegenover Buurderij) – circa 1,1 ha (particulier)

Eén en ander resulteert in onderstaande beoordelingsmatrix:

Vereiste indicatoren: 1. Minimaal 15 jaar beschikbaar De locatie moet gedurende ten minste 15 jaar beschikbaar zijn voor het plaatsen van flexwoningen. Dit waarborgt dat de investering in infrastructuur, voorzieningen en woningen rendabel is. 2. Conflicteert niet met reguliere woningbouw en/of bestuurlijke toezeggingen De locatie mag niet overlappen met bestaande woningbouwplannen of bestuurlijke afspraken (zoals toezeggingen aan ontwikkelaars). Daarbij willen we voorkomen dat de realisatie van permanente woningen vertraging oploopt. 3. Is op korte termijn beschikbaar/ beschikbaar te maken De locatie moet snel inzetbaar zijn. Dit betekent dat er geen langdurige saneringen, verplaatsingen en/of eigendomsoverdrachten nodig zijn. 4. Niet in natuurgebied/ ecologisch gebied De locatie mag niet liggen in beschermde gebieden zoals het Gelders Natuurnetwerk (GNN) of groen ontwikkelzone (GO). Ontwikkeling in deze gebieden is vaak juridisch en ecologisch problematisch en vereist compensatie of is zelfs uitgesloten. In bijlage 2 is een kaart van de gemeente Heumen toegevoegd met daarop weergegeven het GNN en GO. 5. Terrein is minimaal 0,3 ha Voor het realiseren van 20 tot 40 flexwoningen is minimaal 0,3 hectare nodig. Kleinere locaties zijn niet rendabel of bieden onvoldoende ruimte voor een kwalitatieve stedenbouwkundige opzet, inclusief groen, parkeren en ontsluiting.

Overige indicatoren: 6. Eigendom situatie Gemeentelijke eigendom is sterk in het voordeel: het versnelt de ontwikkeling, voorkomt onderhandelingstrajecten en biedt meer juridische zekerheid. Particuliere eigendom vereist extra overleg, onzekerheid, onderhandelingen en mogelijk aankoop of erfpacht. 7. Conflicteert niet met beleidsplannen/ visie (Groene Kluis/ Omgevingsvisie) De locatie moet passen binnen de beleidskaders van de gemeente, zoals de Omgevingsvisie en gebiedsvisies (zoals De Groene Kluis). Afwijkingen hiervan vereisen beleidswijzigingen en /of een hele zware motivering. 8. Dichtbij of in woonwijk (binnen de bebouwde kom) Locaties binnen of nabij bestaande woonwijken hebben vaak al voorzieningen zoals scholen, winkels en openbaar vervoer. Dit bevordert sociale integratie en maakt de locatie aantrekkelijker voor de doelgroep van flexwoningen en is bovendien conform het gemeentelijk beleid van inbreiding boven uitbreiding. 9. Ontsluitingsmogelijkheden De locatie moet goed bereikbaar zijn voor auto’s, fietsers en hulpdiensten. Slechte ontsluiting (bijvoorbeeld via smalle landwegen of drukke provinciale wegen zonder veilige inrit) maakt een locatie minder geschikt.

10. Veiligheid (verkeer) De verkeerssituatie moet veilig zijn voor (toekomstige) bewoners, vooral bij locaties aan drukke wegen. Aandachtspunten zijn zichtbaarheid, oversteekbaarheid, snelheid van het verkeer en aanwezigheid van fietspaden. 11. Zichtbaarheid en (landschappelijke) doorzichten Bij voorkeur wordt de locatie zo gekozen dat deze geen belangrijke zichtlijnen of doorzichten naar open of landschappelijk waardevolle gebieden belemmert. Bebouwing op prominente zichtlocaties wordt bij voorkeur vermeden, tenzij deze zorgvuldig landschappelijk wordt ingepast. 12. OV op maximaal 15 min loopafstand (halte <1 km, min. 2x/uur) Goede bereikbaarheid met openbaar vervoer is cruciaal voor bewoners zonder auto. Een bushalte of station binnen 1 km, met minimaal twee keer per uur een verbinding, is een belangrijke voorwaarde voor mobiliteit en inclusiviteit. 13. Aanwezigheid riolering Een locatie moet aangesloten kunnen worden op het gemeentelijk rioolstelsel. Bij afwezigheid zijn dure en tijdelijke oplossingen nodig (zoals IBA-systemen), wat de haalbaarheid beperkt. 14. Geluidsbelemmeringen (verwachting) Locaties nabij drukke wegen (zoals de Rijksweg) of bedrijventerreinen kunnen kampen met geluidsbelasting boven de wettelijke normen. Dit kan leiden tot extra kosten voor geluidsmaatregelen of zelfs uitsluiting van woningbouw.

2.2

Korte uiteenzetting per locatie:

Onderstaande locatienummers corresponderen met op de kaart in de bijlage aangegeven locaties 1. Rijksweg, tegenover nr. 5 in Malden (perceelnr. A-1443) Deze locatie betreft een groot perceel van circa 4 hectare, gelegen aan de rand van de gemeente Malden. Het terrein is in eigendom van de gemeente Nijmegen en maakt deels uit van de groene ontwikkelzone en het Gelders Natuurnetwerk (GNN). De gronden zijn door gemeente Nijmegen aangekocht ten behoeve van natuurcompensatie en worden gebruikt voor vierdaagse doeleinden. De locatie voldoet niet aan de minimale vereisten. De ontsluiting van het terrein zou moeten plaatsvinden via de Rijksweg, een provinciale weg met een maximumsnelheid van 80 km/u. Dit brengt aandachtspunten met zich mee op het gebied van verkeersveiligheid en geluidsoverlast. De provincie is beheerder van deze weg. Het is zeer onzeker of zij medewerking zal verlenen aan een nieuwe ontsluiting aan de Rijksweg. Voor fietsverkeer is de bereikbaarheid goed dankzij een vrij liggend fietspad. Deze aandachtspunten rond ontsluiting en verkeersveiligheid gelden ook voor de locaties 1 tot en met 5. De bestemming van het perceel is ‘natuur’, met de gebiedsaanduiding ‘Overig zone – EHS natuur’.

De locatie valt binnen deelgebied C van de gebiedsvisie De Groene Kluis, waarin de ontwikkeling van een zogenoemd kampenlandschap centraal staat, met nadruk op de verweving van landbouw en natuur. De bestaande rioolleiding op deze locatie is oorspronkelijk aangelegd voor tijdelijke voorzieningen tijdens de Vierdaagse en heeft een beperkte capaciteit en ligging. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater in dit perceel lijken goed te zijn.

2. Rijksweg, ten zuiden van nr.5 in Malden (perceelnr. A-1187) Deze ruime particuliere locatie van circa 1 hectare ligt in het buitengebied, op enige afstand van de kern Malden. Het perceel bevindt zich in de groene ontwikkelzone, wat betekent dat voor eventuele ontwikkeling een vergunning vereist is, inclusief natuurcompensatie. De locatie voldoet daarmee niet aan de vereisten. De bestemming van het perceel is ‘Agrarisch met waarden – landschap en natuur’, met de gebiedsaanduiding ‘Overig zone – EHS natuur’. De locatie valt binnen deelgebied C van de gebiedsvisie De Groene Kluis, waarin de nadruk ligt op het versterken van het landschap en de verweving van natuur en landbouw. De ontsluiting zou moeten plaatsvinden via de Rijksweg, een provinciale weg, wat extra aandacht vraagt voor verkeersveiligheid en medewerking van de provincie. De bestaande rioolleiding op deze locatie heeft een beperkte diameter en ligt relatief ongunstig. Voor aansluiting is een uitbreiding van het riool over een lengte van 50 tot 130 meter langs de provinciale weg noodzakelijk. De infiltratiemogelijkheden lijken op deze locatie gunstig.

3. Rijksweg (tegenover nr. 26), Malden (perceelnr. A-886) Deze locatie ligt in deelgebied B van de gebiedsvisie De Groene Kluis. In dit gebied ligt de nadruk op de verweving van natuur en landschapselementen, met ruimte voor kleinschalige, recreatieve functies, mits deze zorgvuldig worden ingepast in het landschap.

De bestemming van het perceel is ‘Agrarisch met waarden – landschap en natuur’, met de gebiedsaanduiding ‘Overig zone – EHS natuur’. Een belangrijk aandachtspunt is de ontsluiting via de Rijksweg, evenals de aanwezigheid van planologisch beschermde natuurwaarden. Mogelijk zijn er koppelkansen met de nieuwe toegang tot de Sportweg, wat de bereikbaarheid zou kunnen verbeteren. In tegenstelling tot andere locaties langs de Rijksweg worden op deze plek geen waardevolle landschappelijke doorzichten aangetast. De bestaande rioolleiding in de Sportweg heeft voldoende capaciteit voor aansluiting. Wel moet rekening worden gehouden met de eigendomssituatie en mogelijke aanpassingen aan de rijbaan. De infiltratiemogelijkheden in dit perceel lijken goed te zijn. 4. Hoek Jufferstraat / Rijksweg, Malden (perceelnr. A-1234) Deze particuliere locatie van circa 1 hectare ligt in de groene ontwikkelzone en maakt deel uit van deelgebied G van de gebiedsvisie De Groene Kluis. In dit gebied ligt de focus op het versterken van de landschappelijke verbinding in oost-westelijke richting. De locatie voldoet niet aan de minimale vereisten. De bestemming van het perceel is ‘Agrarisch met waarden – landschap en natuur’, met de gebiedsaanduiding ‘Overig zone – EHS natuur’. Belangrijke aandachtspunten zijn de ontsluiting via de Rijksweg en de geluidsbelasting van het verkeer op deze drukke provinciale weg.

De bestaande rioolleiding langs de provinciale weg heeft voldoende capaciteit voor aansluiting. De infiltratiemogelijkheden lijken gunstig, al moet rekening worden gehouden met bestaande laagten in het maaiveld om wateroverlast vanuit de omgeving te voorkomen.

5. Rijksweg (tegenover nr. 34), Malden (perceelnr. G2303, G-3996) Deze particuliere locatie van circa 0,8 hectare ligt in de groene ontwikkelzone en maakt deel uit van deelgebied A van de gebiedsvisie De Groene Kluis. In dit gebied wordt ingezet op een combinatie van (hobby)landbouw en natuur. Het zuidelijk deel van het perceel wordt momenteel gebruikt als natuurcompensatie voor de aanpassing van de Rijksweg bij de McDonald’s. Daarnaast loopt hier een belangrijke dassenverbinding onder de weg, wat ecologische aandacht vereist. De bestemming is ‘Agrarisch met waarden – landschap en natuur’, met de gebiedsaanduiding ‘Overig zone – EHS natuur’. Belangrijke aandachtspunten zijn de ecologische waarde van het gebied, de ontsluiting via de Rijksweg en de geluidsbelasting van het verkeer. De bestaande rioolleiding in de Nertsstraat heeft aan de zuidzijde voldoende capaciteit. Wel zijn er aanpassingen nodig aan de rijbaan, zoals het verleggen en vergroten van het riool langs de N844. De infiltratiemogelijkheden lijken goed, al moet rekening worden gehouden met laaggelegen delen in het terrein om wateroverlast te voorkomen. De locatie voldoet niet aan de vereisten.

6. Hatertseweg, ten noorden van nr. 9, Malden (perceelnrs. G-4730) Deze particuliere locatie van circa 1 hectare ligt in deelgebied D van de gebiedsvisie De Groene Kluis. In dit gebied is de opgave gericht op het versterken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) tussen Heumensoord en de Vennen en voldoet daarmee niet aan de vereisten. De bestemming is ‘Agrarisch met waarden – landschap en natuur’, met de gebiedsaanduiding ‘Overig zone – EHS natuur’. De ontsluiting voor zowel auto op een 50km/u weg als voor fietsers (vrij liggend fietspad) is goed en veilig. De ligging van het perceel is relatief laag, waardoor afvalwater niet onder vrij verval kan worden afgevoerd. Voor de riolering is daarom een drukriool of rioolgemaal nodig, afhankelijk van het aantal woningen. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater zijn beperkt. Oppervlakkige infiltratie via een wadi is noodzakelijk. Daarnaast is nader onderzoek nodig naar de afvoer naar oppervlaktewater en eventuele uitbreiding van de waterbergingscapaciteit.

7. Perceel ong. (achter Droogsehof 6 tm 40), Malden (perceelnr. G-2284, G-3695, G-2283) Deze particuliere locatie van circa 1,2 hectare ligt binnen het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en heeft de bestemming ‘natuur’, met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van natuur – 1’. De locatie valt binnen deelgebied G van de gebiedsvisie De Groene Kluis, waar de opgave ligt in het verbeteren van de stad-landverbinding. De locatie voldoet niet aan de vereisten. Het perceel grenst niet direct aan gemeentelijke eigendommen, wat de ontsluiting bemoeilijkt. Voor aansluiting op het riool moeten ook percelen van derden worden doorkruist. Als een route naar de Droogsestraat of Hatertseweg kan worden gerealiseerd, is aansluiting op een bestaande rioolleiding technisch mogelijk. Infiltratiemogelijkheden lijken gunstig, al moet rekening worden gehouden met laagten in het maaiveld om wateroverlast vanuit de omgeving te voorkomen.

8. Heiweg (ten westen van nr. 17), Malden (perceelnr. G-2284, G-3695) Deze particuliere locatie van circa 0,7 hectare ligt in deelgebied A van de gebiedsvisie De Groene Kluis, maakt deel uit van het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en voldoet daarmee niet aan de vereisten. De bestemming is deels ‘Groen – landschappelijke beplanting’ en deels ‘Bedrijf’. Voor het perceel is eerder een principe-toezegging gedaan voor de bouw van een vrijstaande woning. Ontsluiting op de Heiweg voor auto en fiets is goed realiseerbaar en veilig. Als een route naar de Heiweg kan worden gerealiseerd, is aansluiting op een bestaande rioolleiding mogelijk. De eigendomssituatie van de rijbaan en de strook voor nutsvoorzieningen moet opnieuw worden bekeken, mogelijk met overdracht aan de gemeente. Regenwater kan op het eigen perceel worden verwerkt. De infiltratiemogelijkheden lijken gunstig. 9. Hoek Hatertseweg/Broekkant, Malden (perceelnr. G-5008) Deze particuliere locatie van circa 0,7 hectare ligt in deelgebied E van de gebiedsvisie De Groene Kluis, waar de opgave ligt in het verbeteren van de stad-landverbinding. De locatie bevindt zich tevens binnen het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en het Groene Ontwikkelingsgebied (GO). De bestemming is ‘Agrarisch met waarden – landschap en natuur’, met de gebiedsaanduiding ‘Overig zone – EHS natuur’. De locatie voldoet niet aan de vereisten.

De bestaande rioolleidingen langs de Hatertseweg en Droogsestraat hebben voldoende capaciteit voor aansluiting. Het perceel ligt echter aanzienlijk lager dan de omliggende omgeving, waardoor regenwater zich hier kan ophopen. De infiltratiemogelijkheden lijken desondanks goed, wat verwerking op eigen terrein mogelijk maakt. Ontsluitingsmogelijkheden zijn goed en verantwoord inpasbaar.

10. Hoek Broekkant/Droogsestraat, Malden (perceelnr. G-5485) Deze kleine particuliere locatie krap 0,3 hectare heeft de bestemming ‘Wonen’. Voor dit perceel is al een plan in voorbereiding voor reguliere woningbouw, wat de inzet voor flexwoningen bemoeilijkt. De locatie ligt relatief laag ten opzichte van de omgeving, waardoor regenwater zich hier kan verzamelen. De infiltratiemogelijkheden lijken echter goed, wat verwerking op eigen terrein mogelijk maakt. Ontsluiting op de Broekkant/Droogsestraat is krap, maar inpasbaar. 11. Blankenbergseweg 2, Malden (perceelnr. I-381, I-378) Deze particuliere locatie van circa 1,2 hectare ligt buiten de bebouwde kom en heeft een agrarische bestemming. Voor het perceel is eerder een principe-toezegging gedaan voor het vestigen van een paardenhouderij. De bestaande bebouwing is aangesloten op een drukriool. Voor de ontwikkeling van flexwoningen is echter een nieuw dubbelpomps rioolgemaal nodig. Waarschijnlijk is een aanzienlijke uitbreiding van het persriool over een afstand van circa 2 kilometer noodzakelijk. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater zijn beperkt. De snelheid op de Blankenbergseweg ligt hoog, er is geen vrij liggend fietspad, waardoor op verkeersveiligheid laag wordt gescoord.

12. Groesbeekseweg ong. (ten noorden van volkstuintjes), Malden (perceelnr. G5-115) Deze gemeentelijke locatie van circa 1,5 hectare ligt achter de wijk. De bestemming is ‘Groen’ en ‘Natuur’. Er is geen riool in de directe nabijheid van het perceel. Aansluiting op het rioolstelsel vereist uitbreiding en aanpassing via achterpaden, bijvoorbeeld richting de Merellaan. Daarbij moet rekening worden gehouden met de beschermingszone van aanwezige gasleidingen. Het perceel ligt hoger dan de omgeving, wat de technische haalbaarheid van aansluiting vergroot, maar de kosten zullen aanzienlijk zijn. Voor een goede en veilige ontsluiting en aansluiting op de Merelstraat zullen aanpassingen nodig zijn. Dit zal nader worden onderzocht. Aanwezigheid van beschermde flora & fauna is reëel en zal vroegtijdig via een aanvullend onderzoek moeten worden onderzocht.

13. Eendenpoelseweg, Malden (perceelnrs. F-1048, F-1049, F-1123) Deze gemeentelijke locatie van circa 0,2 hectare, met de bestemming ‘bedrijf’, ligt binnen de bebouwde kom van Malden. De fysieke omvang van het perceel is beperkt, wat de ontwikkelmogelijkheden voor flexwoningen sterk inperkt. Daarnaast is de locatie juridisch en milieutechnisch complex vanwege belemmerende bestemmingen en de nabijheid van een bedrijventerrein (geluid). De aankoop van het perceel is bedoeld voor de ontwikkeling van het

project de Kanaalzone. Dit doel staat op gespannen voet met de realisatie van flexwoningen. In combinatie maakt de beperkte omvang van deze locatie voldoet het niet aan de vereisten. De bestaande rioolleiding op deze locatie heeft voldoende capaciteit voor aansluiting. Wel moet rekening worden gehouden met de lage ligging van het terrein en bestaande wateroverlast. Daarnaast kan er sprake zijn van een conflict met het project Kanaalzone, waarbij een A-watergang met overstort mogelijk verplaatst moet worden. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater zijn beperkt. Afvoer naar het watersysteem en compensatie in de vorm van extra waterberging zijn noodzakelijk. Ontsluitingsmogelijkheden zijn goed. 14. Vuurvogel 1 – Veldsingel, Malden (perceelnrs. H-1077, H-1472) Deze gemeentelijke locatie van circa 0,3 hectare ligt midden in een woonwijk in Malden. De bestemming is ‘Onderwijs’. Hoewel de locatie qua ligging en voorzieningen gunstig is, wordt deze minder geschikt geacht voor tijdelijke flexwoningen vanwege de aard van de omgeving en de lopende planvorming. Op dit moment worden er meerdere stedenbouwkundige scenario’s voor deze locatie uitgewerkt die allen toezien op permanente woningbouw. Aansluiting op het bestaande riool aan de Veldsingel is mogelijk. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater lijken goed, wat verwerking op eigen terrein haalbaar maakt. 15. Lierseweg ong.

(ten oosten van nr. 2), Malden (perceelnr. C-2214) Deze gemeentelijke locatie van circa 0,9 hectare ligt aan de rand van Malden, in het Lierdal. De bestemming is ‘Agrarisch met waarden – landschap’. Verdere verstedelijking op deze plek past niet binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie, waarin het behoud van het open landschap centraal staat. De locatie bestaat uit pachtgronden die via een gebruikersbijeenkomst in beheer zijn. Ontsluiting is een aandachtspunt: de toegang zou moeten verlopen via de bestaande wijk of via de smalle Lierseweg, wat verkeerskundig en ruimtelijk beperkingen met zich meebrengt en de nodige aanpassingen zal vereisen. Er is geen riool aanwezig in de Lierseweg. Aansluiting op het riool in de Dravikstraat is technisch mogelijk, maar wordt bemoeilijkt door hoogteverschillen. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater lijken goed, wat verwerking op eigen terrein haalbaar maakt. 16. Lierseweg ong. (ten westen van nr. 4), Malden (perceelnr. C-2212) Deze gemeentelijke locatie van circa 1,3 hectare ligt eveneens in het Lierdal en heeft de bestemming ‘Agrarisch met waarden – landschap’. Net als locatie 15 ligt deze locatie in een gebied waar verdere verstedelijking niet past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. De ligging in het open landschap en de ecologische waarde maken dat hier terughoudendheid geboden is.

Ontsluiting is een aandachtspunt, evenals de aanwezigheid van beschermde flora en fauna. Voor een eventuele ontwikkeling is nader onderzoek noodzakelijk. Er is geen riool aanwezig in de Lierseweg. Aansluiting op het bestaande riool is niet mogelijk zonder aanvullende maatregelen. Een van de weinige opties is het vervangen van het bestaande drukrioolstation door een groter rioolgemaal, wat leidt tot extra investerings- en onderhoudskosten.

De infiltratiemogelijkheden voor regenwater lijken goed, wat verwerking op eigen terrein technisch haalbaar maakt.

17. Rijksweg/Vieracker, Malden (perceelnr. C-3026, C-2630) Deze gemeentelijke locatie van circa 0,4 hectare ligt aan de Rijksweg, op een zichtlocatie bij de entree van Malden. De ligging maakt de locatie interessant, maar brengt ook aandachtspunten met zich mee op het gebied van stedenbouwkundig inpassing en verkeersontsluiting via de achterliggende wijk de Vieracker. De eigendomssituatie is gunstig: de grond is in bezit van de gemeente, wat de ontwikkelsnelheid ten goede komt. Ook beleidsmatig lijkt de locatie kansrijk. Aansluiting op het bestaande riool in de Rijksweg is mogelijk. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater zijn goed, wat verwerking op eigen terrein haalbaar maakt.

18. Rijksweg, hoek Bovendorpseweg (perceelnr. C-1282) Deze particuliere locatie van circa 0,3 hectare ligt aan de Rijksweg, op de hoek met de Bovendorpseweg. De bestemming is ‘Agrarisch met waarden – landschap en natuur’. De locatie ligt in een gebied met planologisch beschermde landschappelijke waarden en conflicteert met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. Ook de ontsluiting via de Rijksweg vormt een aandachtspunt, gezien de verkeersveiligheid en de noodzaak tot medewerking van de provincie. Aansluiting op het riool is technisch mogelijk via een boring naar de bestaande leiding aan de overzijde van de Rijksweg. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater lijken goed, wat verwerking op eigen terrein mogelijk maakt.

19. Hoogenhofsepad, Malden (perceelnr. C-3068) Deze gemeentelijke locatie van circa 0,6 hectare ligt aan de rand van de wijk Hoogenhof in Malden. De ligging en omvang maken de locatie op het eerste gezicht kansrijk voor de ontwikkeling van flexwoningen. De bestemming is ‘Groen’ en voldoet aan de beleidskaders. Toch zijn er belangrijke aandachtspunten. Zo is er vanuit de omliggende wijk bekend dat er weerstand bestaat tegen het idee van flexwoningen op deze plek. Daarnaast zijn er technische belemmeringen: er ligt geen bestaand riool op het perceel en het terrein ligt iets lager dan de omgeving, waardoor aansluiting onder vrij verval niet mogelijk is. Een nieuw rioolgemaal is noodzakelijk. De mogelijkheden voor infiltratie van hemelwater zijn beperkt tot redelijk. De locatie is gevoelig voor kwel, wat extra aandacht vraagt bij de inrichting. 20. Rijksweg ong. (ten noorden van nr. 214) (perceelnr. C-1876) Deze particuliere locatie van circa 0,3 hectare ligt in het Lierdal, een gebied dat in de Omgevingsvisie is aangemerkt als waardevol open landschap. De bestemming is ‘Agrarisch met waarden – landschap en natuur’. De ligging nabij de Rijksweg brengt aandachtspunten ten aanzien van geluid en een (veilige) verkeersontsluiting. Aansluiting op het bestaande riool aan de Rijksweg is technisch

mogelijk. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater lijken goed, wat verwerking op eigen terrein haalbaar maakt. 21. Heumen West (zuidelijk deel beoogd plangebied), Heumen (perceelnr. I-980) Deze particuliere locatie van circa 1 hectare maakt deel uit van het beoogde woningbouwplan Heumen-West. De bestemming is ‘Agrarisch’. Voor deze locatie is reguliere woningbouw voorzien, wat betekent dat de inzet op flexwoningen hier zou conflicteren met bestaande planvorming. Er is geen bestaand riool aanwezig op het perceel. Aansluiting is alleen mogelijk als er een afvoerroute naar de Looistraat kan worden gerealiseerd. Dit brengt extra kosten en technische uitdagingen met zich mee. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater lijken goed, wat verwerking op eigen terrein mogelijk maakt. 22. Valkstraat ong. (ten westen van nr. 7), Overasselt (perceelnr. G-814 Deze particuliere locatie van circa 0,6 hectare ligt in het buitengebied van Overasselt. De bestemming is ‘Agrarisch met waarden – landschap en natuur’. In het naastgelegen fietspad ligt een bestaande rioolleiding waarop kan worden aangesloten. De infiltratiemogelijkheden voor regenwater lijken echter beperkt. Dit betekent dat aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals uitbreiding van de waterberging op het perceel. Ontsluiting op de doorgaande weg is niet ideaal.

Een ontwikkeling op deze locatie heeft een belemmerend effect op het zicht vanaf de oostzijde van Overasselt op de kerk.

23. Schoonenburgseweg (ten westen van PLUS supermarkt), Overasselt (perceelnr. F-550) Particuliere locatie van circa 2,5 ha ligt in het buitengebied van Overasselt. De bestemming is ‘Agrarisch met waarden – landschap’. Ontsluiting op de doorgaande provinciale weg is mogelijk. En ook aansluiting op de bestaande riolering lijkt mogelijk.

24. Laagstraat Overasselt ten oosten van Buurderij (er tegenover) perceelnr. G-664 Deze locatie is onderdeel van groot agrarisch perceel dat zich uitstrekt van de Laagstraat noordelijk langs de Kasteelsestraat tot huisnummer 10. Het benodigde gedeelte heeft een oppervlak van circa 1,1 ha. De locatie ligt in het buitengebied, maar grenzend aan de bebouwde kom. De bestemming is ‘Agrarisch met waarden – Landschap’. Ontsluiting zal moeten plaatsvinden op de Laagstraat en aansluiting op het bestaande rioolstelsel lijkt mogelijk.

2.3

Weging en geschiktheid per locatie

In deze paragraaf zijn de locaties die voldoen aan de minimale vereisten beoordeeld op basis van veertien - in paragraaf 2.1 beschreven - indicatoren. Deze indicatoren geven inzicht in de geschiktheid van een locatie voor de realisatie van flexwoningen, zoals bereikbaarheid, eigendomssituatie, aansluiting op voorzieningen en ruimtelijke inpassing. Elke indicator is gewaardeerd met een kleurcode die is vertaald naar een puntensysteem: • • •

Rood (minder geschikt): Oranje (matig geschikt): Groen (goed geschikt):

1 punt 2 punten 3 punten

De totaalscore per locatie geeft een indicatie van de relatieve geschiktheid van die locatie. Een hogere score wijst op een gunstigere uitgangspositie voor verdere planvorming. In de tabel verwijzen de cijfers 1 t/m 14 (horizontaal) naar de gehanteerde beoordelingsindicatoren. De nummers in de verticale kolom (zoals 17, 19, 12, etc.) vertegenwoordigen de onderzochte locaties.

17 19 23 12 24 22 15 16 21 3 20 18

1 3 3 3 3 3 2 3 3 2 2 2 2

2 3 3 3 2 3 3 2 2 3 3 3 2

3 3 3 2 2 2 2 3 3 2 2 2 2

4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

5 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

6 3 3 2 3 2 2 3 3 2 2 2 2

7 3 3 2 2 2 2 1 1 2 1 1 1

8 3 3 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1

9 2 2 3 2 2 2 1 1 2 2 1 1

10 3 3 3 3 3 3 3 3 2 1 2 2

11 1 2 1 3 1 1 1 1 3 2 2 1

12 3 3 3 3 3 3 3 3 1 3 3 3

13 3 2 3 1 3 3 1 1 2 3 3 3

14 2 2 3 3 2 3 3 3 1 1 1 1

Tot. 38 38 36 35 34 34 32 32 30 29 29 27

3. Conclusies De globale verkenning laat zien dat er binnen de gemeentegrenzen meerdere kansrijke locaties zijn voor de bouw van flexwoningen, hoewel geen van deze locaties op voorhand voldoet aan alle randvoorwaarden. De (gemeentelijke) locaties aan de Vieracker, Malden (nr. 17) en Hoogenhofsepad, Malden (nr. 19) scoren het hoogst. De Vieracker lijkt goed aan te sluiten op bestaande nutsvoorzieningen, waaronder de riolering. Wel vraagt de (krappe) ontsluiting op de Vieracker aandacht, evenals de ligging als zichtlocatie van de zuidelijke entree van Malden.

Voor het Hoogenhofsepad is bekend dat er weerstand bestaat vanuit de directe omgeving. Uit reeds verrichte onderzoeken naar geluid, flora en fauna, verkeer en ontsluiting blijken op deze aspecten geen onoverkomelijke bezwaren. Wel zijn er enkele technische uitdagingen, zoals de lage ligging van het perceel en de aansluiting op nutsvoorzieningen. De aan de Schoonenburgseweg, naast de supermarkt gelegen locatie (23) is de als derde scorende optie. De gemeentelijke locatie achter de wijk Dennenhof (12) komt als vierde optie naar voren. Hier vormen de ontsluiting en de aansluiting op nutsvoorzieningen belangrijke aandachtspunten. Het perceel grenst aan een natuurnetwerk, wat de aanwezigheid van beschermde flora en fauna vergroot. Een aanvullend natuuronderzoek moet hierover duidelijkheid geven.

Bijlagen: 1. Overzicht locaties flexwoningen 2. Kaart gemeente Heumen, inclusief Gelders Natuurnetwerk (GNN) en groene ontwikkelzone (GO)