Bijlage I Toelichtingsdocument grondexploitatie De Schoren 2026

Toelichtingsdocument grondexploitatie De Schoren 2026 Datum

januari 2026

Projectinformatie Woningbouwlocatie van 32 appartementen in Malden Resterende looptijd: 2026 t/m 2028 Plankaart:

Plangebied grondexploitatie

Samenvatting Toelichting In 2018 besloot de gemeenteraad om een nieuwe school te bouwen en de oude schoollocaties, waaronder De Schoren, te herontwikkelen. Het oorspronkelijke plan was om het oude schoolgebouw te slopen en 10 appartementen te bouwen, eventueel aangevuld met enkele patiowoningen. Door financiële beperkingen werd dit plan in 2021 aangepast naar 10-16 appartementen, met een mix van betaalbare en duurdere woningen. In 2021 werd samen met de buurt een ontwerp gemaakt voor een appartementencomplex met 18 woningen en een park. Door stijgende bouwkosten en nieuwe afspraken over betaalbare woningen moest dit plan echter opnieuw worden aangepast. Het nieuwe ontwerp houdt rekening met zoveel mogelijk groen en het behoud van bestaande bomen. Er komt ondergronds parkeren om de parkeerdruk in de buurt te verminderen en er worden voldoende speelvoorzieningen gerealiseerd. Samen met woningcorporatie Oosterpoort Wonen wordt het complex nu ontworpen met 32 woningen, waarvan 20 sociale huur en 12 middenhuur, met half verdiept parkeren. Verwachte Effecten Dit plan voorziet in de behoefte aan betaalbare woningen voor mensen met een lager inkomen. Daarnaast wordt de leefbaarheid in de buurt verbeterd door de aanleg van een nieuw park en het behoud van groen.

Het voorstel draagt bij aan de strategische doelen van de gemeente voor 2030, met name het aantrekkelijk maken van de woonomgeving voor jongeren, starters en senioren.

Samenvatting grondexploitatie bedragen x € 1.000 nominale kosten verwervingen sloop en sanering bouw- en woonrijp maken plankosten VTU nadeelcompensatie tijdelijk beheer overig (tussentijdse) winstneming nominale opbrengsten bouwgrond woningbouw bouwgrond bedrijventerrein verkoop vastgoed overige verkoopopbrengsten subsidies overige

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

totaal 760 143 211 105 278 21 3 846 -

gerealiseerd 588 143 211 231 3 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

effecten parameters kostenindex opbrengstenindex kapitaallasten

€ € € €

11 9 38 40

€ € € €

financieel resultaat nominale waarde eindwaarde per 31-12-2028 exclusief winst eindwaarde per 31-12-2028 netto contante waarde per 1-1-2026

€ € € €

bedrag 86 positief 75 positief 75 positief 70 positief

risico's impact x kans

€

bedrag -

-

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

prognose 172 105 47 21 846 -

14 € € € 14 €

(3) 9 38 27

geldstromen 1.000.000 800.000 600.000

400.000 kosten

200.000

opbrengsten kasstroom

0 2026 -200.000 -400.000 -600.000 -800.000

2027

2028

boekwaarde

Uitgangspunten grondexploitatie

ruimtegebruik uitgeefbaar verharding groen water totaal

4.800

% 33% 7% 60% 0% 100%

programma Sociale huur 1ste aftopping Sociale huur tot liberalisaqtie midden huur totaal

aantal 18 2 12 32

% 56% 6% 38% 100%

parameters rente

m² 1.600 320 2.880

subcategorie negatieve boekwaarde positieve boekwaarde

disconteringsvoet moment index kosten moment index opbrengsten

midden midden

kostenindex

verwervingen en overig GWW plankosten en vtu woningbouw bedrijven overige

opbrengstenindex

% 2,45% 2,45% 2,00%

%

2026 2,00% 3,00% 4,00% 3,00% 3,00% 3,00%

2027-ev 2,00% 2,50% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00%

van het jaar van het jaar

fasering startdatum voorbereiding NCW grondexploitatie einddatum grondexploitatie

datum 1-1-2022 1-1-2026 31-12-2028

omschrijving plankosten en vtu Omgevingsplan sloop en sanering bouwrijp maken gronduitgifte woonrijp maken

start jaar 2022 2025 2022 2026 2026 2026

eind jaar (ultimo) 2028 2025 2022 2026 2026 2028

looptijd 7 jaar 1 jaar 1 jaar 1 jaar 1 jaar 3 jaar

Toelichting prognose Een specificatie staat in bijlage 1. Hierna volgt per post een onderbouwing.

Kosten Verwervingen De post verwervingen bestaat uit boekwaarde van grond onder het voormalige schoolgebouw van ongeveer 143.000. euro. Sloop en sanering De gerealiseerde sloopkosten incl. voorbereiding en toezicht zijn ongeveer 210.000. euro. Er worden geen saneringskosten verwacht op de locatie. Bouw- en woonrijp maken Er is een budgetraming op basis van het voorlopige ontwerp gemaakt voor de nog te maken kosten van het bouw- en woonrijp maken van het perceel en de aanpassingen in openbaar gebied. De totale kosten exclusief de aanleg kosten van het park worden geraamd op ongeveer 125.000 euro. Het gaat enkel om de kosten die toerekenbaar zijn aan ontwikkellocatie van de appartementen. Plankosten en onderzoekskosten De meeste plan en onderzoekskosten zijn gemaakt in voorbereiding van de uitvoering. De nog te maken plankosten worden geraamd op ongeveer 46.000 euro. Deze kosten komen nog op de gerealiseerde plankosten van ongeveer 231.000 euro. De plankosten bestaand voornamelijk uit interne inzet van ambtenaren voor projectmanagement en begeleiding van de uitvoering. VTU De voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten zijn onderdeel van de plankosten. Deze kosten worden geraamd met een percentage van 15% over de aanlegkosten van het bouw en -woonrijp maken.

Tussentijdse winstneming het Besluit Begroting en Verantwoording schrijft voor dat gemeenten tussentijdse winst moeten nemen volgens de POC-methode. Zodra de grond verkocht is, wordt voor het eerst tussentijds winstgenomen. Er is in dit geval nog geen sprake geweest van een tussentijdse winstneming aangezien er nog geen inkomsten zijn geweest.

Opbrengsten Kavelverkopen De opbrengsten betreft de verkoop van de bouwkavels aan de hand van het geldende grondprijzenbeleid. Voor de kavels van de sociale woningen gelden vaste prijzen die zijn afgesproken met de woningcorporatie. Nominaal worden de opbrengsten ingeschat op ongeveer 845.000 euro. Afhankelijk van het leveringsmoment in de tijd van de kavels kan de opbrengst variëren door indexering.

Indexering en rente (faseringkosten) Kosten en opbrengstenstijging De werkzaamheden en kavelverkopen vinden niet in één jaar plaats. Daarom rekenen we de met indexeringspercentage voor kosten en opbrengstenstijging. De zijn van invloed op het uit eindelijke resultaat van de grondexploitatie. En kan de gemeente hierdoor beter budgetteren over verschillende jaarschijven. Rente en disconteringvoet Op de gerealiseerde boekwaarde in de tijd rekent de gemeente met een omslagrente van 2,45%. Om de eindwaarde naar huidige prijspeil toe te rekenen hanteert de gemeente een disconteringsvoet van 2%. Deze disconteringsvoet is vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten. Risicoanalyse Vanwege de beperkt omvang van het project en de uitvoerige voorbereiding zijn er geen risico’s bekend of voorzien.

Bijlage 1 Grondexploitatie in detail kasstromen kosten verwervingen sloop en sanering bouw- en woonrijp maken plankosten VTU nadeelcompensatie tijdelijk beheer overig (tussentijdse) winstneming opbrengsten bouwgrond woningbouw bouwgrond bedrijventerrein verkoop vastgoed overige verkoopopbrengsten subsidies overige faseringskosten kostenindex opbrengstenindex kapitaallasten rentelasten rentebaten

totaal 760.167 143.220 210.856 104.555 278.075 20.911 2.550 845.690845.69029.3728.968 38.34040.244 44.006 3.762-

realisatie

588.016 143.220 210.856 231.391 2.550 13.502 13.502 -

kasstroom jaar mutatie boekwaarde einde jaar resultaten boekwaarde 1-1-2026 nominale waarde eindwaarde per 31-12-2028 exclusief winst eindwaarde per 31-12-2028 netto contante waarde per 1-1-2026

bedrag 601.519 85.52374.65074.65070.344-

t/m 2025

verlies positief positief positief positief

prognose 172.151 104.555 46.685 20.911 -845.690 -845.690 -29.372 8.968 -38.340 26.742 30.503 -3.762

2026 26.734 26.734 -

2027 68.144 48.474 9.975 9.695 -

2028 77.273 56.081 9.975 11.216 -

529 529 14.737 14.737 -

-845.690 -845.690 -35.275 3.065 -38.340 15.766 15.766 -

5.374 5.374 -3.762 -3.762

2026 42.001 643.519

2027 -797.055 -153.536

2028 78.885 -74.650