Bijlage I Raadsmededeling Voortgang woningbouw Zilverbergweg Overasselt

RAADSMEDEDELING

Onderwerp: Datum:

Voortgang woningbouw Zilverbergweg Overasselt 28 juni 2023

Samenvatting Om in de grote vraag naar woningen te voorzien bereiden we woningbouw voor aan de Zilverbergweg in Overasselt. U heeft daarvoor begin 2022 de Stedenbouwkundige visie vastgesteld. Externe ontwikkelingen maken dat het plan moet worden aangepast. Er zijn meer woningen nodig om het plan betaalbaar te houden. De aangepaste plannen worden met de inwoners van Overasselt besproken. Voor de realisatie van dit plan is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Dat is het moment waarop we het voorstel aan u zullen voorleggen. Toelichting Op 3 februari 2022 heeft u als raad ingestemd met het plan om in Overasselt aan de Zilverbergweg woningen te realiseren (Integrale Stedenbouwkundige visie woningbouw Zilverbergweg Overasselt). Wij zijn daarna gestart met de voorbereidingen. Na het moment van besluitvorming zijn de externe omstandigheden in hoog tempo veranderd: Woondeal In alle regio's heeft de minister met provincie en gemeenten afspraken gemaakt over het bouwen van (extra) woningen. Ook zijn er afspraken gemaakt over het soort woningen dat gebouwd moet worden. Die afspraken bepalen dat 66% van nieuw te bouwen woningen "betaalbaar" moet zijn. Onder betaalbaar wordt verstaan: sociale woningbouw (maximaal € 763,47 per maand)1, goedkopere huurwoningen (maximaal € 1.026 per maand)2 en niet al te dure koopwoningen (maximaal € 355.000,= maar liever ca. € 250,000,=).

In de Stedenbouwkundige visie uit 2022 was slechts 56% betaalbaar. Een gevolg is wel dat de gemeente minder geld krijgt (dan bij het plan uit 2022) omdat het bouwgrond verkoopt die bestemd is voor goedkopere woningen. Kostenstijgingen Sinds 2021 zijn er in de bouw enorme kostenstijgingen geweest. Dat betekent dat ontwikkelaars een lager bedrag voor de bouwgrond kunnen betalen. Als gemeente bouwen we kostenneutraal. Daarom is de kostenstijging voor ontwikkelaars ook een probleem voor de gemeente: we ontvangen minder voor verkochte bouwgrond. Terwijl we als gemeente ook kosten maken bij nieuwbouw (denk aan kosten voor het bouwrijp maken en andere voorbereidingskosten). Rentestijging Verder stijgt de rente. Daardoor stijgen de rentelasten voor het geld dat we als gemeente lenen om dit project uit te kunnen voeren. Tegelijk betekent een hogere rente dat huizenkopers minder geld kunnen lenen voor een woning. De prijzen van woningen dalen en daarmee ook het bedrag dat ontwikkelaars voor de bouwgrond kunnen/willen betalen. Natuurcompensatie In Nederland hebben alle gemeenten met deze ontwikkelingen te maken. Wat specifiek is voor dit project zijn de hogere kosten voor natuurcompensatie. 1 Prijspeil 2022 2 Prijspeil 2023

Zaak Document

: :

54794 175430

De das heeft het gelukkig goed naar zijn zin rondom Overasselt. Maar omdat de das een beschermde diersoort is gelden er strenge regels voor het compenseren van het verlies van grond waar het dier nu regenwormen opscharrelt. De provincie bleek de regels rondom natuurcompensatie stringenter toe te passen dan lang werd gedacht. De natuurcompensatie kost daarmee meer geld dan in 2022 was voorzien. Dit alles maakt dat het plan aan de actuele situatie moet worden aangepast. Het is in de oorspronkelijke vorm zowel financieel als bestuurlijk niet meer uitvoerbaar. Dat is onwenselijk gelet op het tekort aan woningen waarmee ook onze gemeente te maken heeft. Zolang de realisatie van de Kanaalzone nog niet 100% zeker is benutten we alle mogelijkheden om op een verantwoorde manier (en in overeenstemming met de concept Omgevingsvisie) meer woningen te realiseren. Concreet betekent dit dat in het plangebied aan de Zilverbergweg een groter aantal woningen nodig is. En door de eisen uit de woondeal moet ook het soort woningen worden aangepast. De afgelopen maanden zijn we daarom druk geweest met (opnieuw) rekenen en tekenen. Met verschillende partijen is overleg gevoerd om een realistisch plan te creëren. Nu was het plan dat u in 2022 heeft vastgesteld bijzonder ruim opgezet. Daardoor is "verdichting" technisch mogelijk zonder dat we afbreuk doen aan het dorpse karakter van Overasselt.

Toch is het doorvoeren van aanpassingen op het plan uit 2021 niet eenvoudig. Het dorp is uitgebreid betrokken geweest bij de ontwikkeling van het plan. Als college respecteren we die betrokkenheid. Dat betekent dat we de ruimtelijke uitgangspunten van het oorspronkelijke plan zoveel mogelijk in stand proberen te houden. En dat betekent ook dat het college opnieuw het gesprek met het dorp zoekt. Nog voor de zomervakantie bespreken we het eerste concept van het aangepaste plan met een afvaardiging van Overasselt (waaronder de omwonenden). We proberen daarbij zoveel mogelijk rekening te houden met de wensen en reacties. Wel is het van belang om reële verwachtingen te delen. Op twee onderdelen hebben we als college weinig speelruimte: het grotere aantal woningen en een aanpassing van het type woningen (66% moet volgens de Woondeal betaalbaar zijn). Zoals gezegd gaan wij nu in overleg met een afvaardiging van het dorp en zullen u dit najaar informeren over de voortgang van dit project. 27 juni 2023 burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester