Bijlage 1 Rapport onderzoek woonbeleid, bestuurlijke reactie college en nawoord rekenkamer

Wanneer ontwikkelingen in projecten daarom vragen wordt een Raadsinformatiebericht opgesteld om de raad te informeren. Bij urgente ontwikkelingen doet de wethouder mededelingen in de commissie. Er zijn geen afspraken ten aanzien van wat wel en wat niet van woningbouwprojecten wordt teruggekoppeld naar de raad. Dat hangt volgens de wethouder af van het project. Bij de Kanaalzone zijn onderdelen vertrouwelijk geweest, zoals de financiële situatie en de keuze over het al dan niet verplaatsen van het sportpark. Omdat daar grote financiële gevolgen aan vast zaten, mede door de belangen van het desbetreffende bedrijf, moest de raad daar zorgvuldig over geïnformeerd worden. De wethouder en ambtenaar aanwezig bij het interview benadrukken dat meer concrete afspraken over de informatievoorziening naar de raad niet gemist worden. Het College informeert de raad proactief en soms vraagt de raad zelf om een update. De raad heeft wel aangegeven meer diepgang te wensen in de informatieverstrekking over de stand van zaken en verschillende gevolgen daarvan. Ook wilden zij meer informatie en onderzoek over de impact op natuur. De raad vraagt vaker om aanvullend onderzoek. De wethouder geeft aan dat 21

ingrijpende wijzigingen in kaders bij de Kanaalzone niet hebben plaatsgevonden, ook al heeft de raad die bevoegdheid. Het perspectief van de raad zelf was geen onderdeel van dit onderzoek. Raadsleden kunnen anders oordelen over de informatieverstrekking en/of samenwerking met het college.

4.6 Resumerend De projecten Heumen West, Kanaalzone, Oude Kleefsebaan en Raedstaete hebben te maken met de meeste risico’s op vertraging volgens de inschattingen van projectleiders. Deze vier projecten zijn samen goed voor 819 woningen en daarmee een groot deel van de bestaande plancapaciteit. De knelpunten die naar inschatting van projectleiders de grootste cumulatieve impact hebben op de plancapaciteit zijn ‘financiële haalbaarheid’, ‘bezwaar omwonenden’ en ‘gebrek aan marktdruk’. Hierbij heeft financiële haarbaarheid te maken met specifieke planeigenschappen, zoals de verwerving van de steenfabriek in de Kanaalzone. Gebrek aan marktdruk wordt voornamelijk als risico gezien bij de grootste projecten, waarbij het risico bestaat dat onvoldoende woningen worden verkocht. Bijvoorbeeld bij Kanaalzone gaat het om relatief grote aantallen woningen voor de gemeente Heumen. Bezwaar omwonenden wordt gezien als een risico op vertraging in veel projecten. Daarbij wordt afnemend politiek draagvlak als gevolg van bezwaren uit de omgeving van projecten als een aanvullend risico ervaren door de projectleiders. Ook capaciteitsgebrek op het stroomnet is een groeiend knelpunt. Tekort aan ambtelijke capaciteit is voor de lopende projecten geen probleem, zo oordelen ambtenaren. Wel is de gemeente kwetsbaar op het gebied van (specialistische) kennis over grondexploitaties.

De samenwerking tussen raad en college wordt door de wethouder als erg goed ervaren. Volgens de wethouder is de gemeenteraad actief betrokken bij het opstellen van kaders. Twee maal per jaar wordt de raad geïnformeerd over voortgang ten aanzien van woningbouw. De raad wordt daarnaast over projecten geïnformeerd. Daarover zijn geen vaste afspraken gemaakt. De wethouder acht dit ook niet nodig. Het college informeert de raad actief en de raad vraag waar zij dat wensen om aanvullende informatie. De raad vraagt soms ook om aanvullend onderzoek.

22

5. Conclusies en aanbevelingen In de voorgaande hoofdstukken zijn de bevindingen van het onderzoek gepresenteerd. In dit afsluitende hoofdstuk beantwoorden we de verschillende onderzoeksvragen en formuleren we aanbevelingen voor het college en voor de raad. Voor de beantwoording van de deelvragen is gebruik gemaakt van een beschrijvend normenkader (zie Bijlage A).

5.1 Beantwoording onderzoeksvragen 5.1.1 Beleidskader en doelstellingen De deelvragen met betrekking tot het beleidskader en doelstellingen luiden: 1. Welke lokale doelstellingen met betrekking tot huisvesting en woningbouw zijn vastgesteld door de gemeente Heumen? 2. Hoe verhouden de gemeentelijke doelstellingen zich tot de regionale opgave en afspraken? 3. Welke instrumenten, die van invloed zijn op de woningbouw, worden in Heumen gebruikt? 4. Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt en welke afspraken liggen hieraan te grondslag? De gemeente Heumen heeft met de regio afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen tot en met 2030. Daarbij is ook afgesproken dat vanaf 2025 de verdeling naar verschillende segmenten van kracht is, met 30% sociale huurwoningen en in totaal twee derde betaalbare woningen (naast sociale huurwoningen ook middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen). Met de nota Woonbeleid gemeente Heumen 2024-2030 uit het najaar 2023 is het gemeentelijke woonbeleid geactualiseerd en in lijn gebracht met de afspraken uit de regionale Woondeal. Hiermee sluiten regionale afspraken en lokaal beleid op elkaar aan. Het beleid is echter nog niet volledig.

In de nota Woonbeleid gemeente Heumen 2024-2030 worden verschillende opgaven benoemd die nog moeten worden uitgewerkt in beleid, waaronder klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen en de huisvesting van aandachtsgroepen en ouderen. Er wordt gesteld dat dit in regionaal verband zal worden uitgewerkt. Hoe dit vormgegeven wordt en welke rol de raad daarbij speelt, is niet duidelijk. De gemeente Heumen past verschillende instrumenten toe om te sturen op het realiseren van (betaalbare) woningen en het beschikbaar en betaalbaar maken van woningen, waaronder een doelgroepenverordening, prestatieafspraken met de woningcorporatie en grondbeleid. Ambtenaren zien het opnemen van een bouwplicht in anterieure overeenkomsten niet zitten. Zij verwachten dat dit instrument onvoldoende effectief is, bijvoorbeeld omdat vertraging opspeelt vóórdat een anterieure overeenkomst wordt getekend en omdat bij het afnemen van een bouwtitel alsnog geen woningen worden gerealiseerd. Mogelijk zou van een bouwplicht (al dan niet met boeteclausule) wel een afschrikwekkende werking uit kunnen gaan, waardoor het in sommige situaties tot minder uitstel zou kunnen leiden. Ook kan zo een bouwplicht in geval van vertraging ervoor zorgen dat de gemeente eerder in gesprek komt over obstakels en mogelijkheden om vertraging te voorkomen.

Het is wel een aanvullende eis waar ontwikkelaars rekening mee kunnen houden in de afweging of een anterieure overeenkomst wordt gesloten en in de onderhandelingen tussen gemeente en ontwikkelaar. Opkoopbescherming om woningen betaalbaar te houden is overwogen, maar werd als onvoldoende effectief beoordeeld. De gemeente werkt zeer actief samen binnen de regio, zie bijvoorbeeld de Woondeal, Verstedelijkingsstrategie Groene Metropoolregio / Regio Foodvalley en eerder ook de Woonagenda sub-regio Nijmegen e.o. 2020-2030 (inmiddels vervallen). Ook is de gemeente

23

voornemens om een aantal beleidsterreinen, waaronder klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen en de huisvesting van aandachtsgroepen en ouderen in regionaal verband uit te werken. Lokaal werkt de gemeente nauw samen met woningcorporatie Oosterpoort en zijn prestatieafspraken gemaakt over onder meer het aantal te realiseren sociale huurwoningen in de periode tot en met 2025. Uit interviews komt naar voren dat zowel de gemeente als Oosterpoort hun ambities naar boven hebben bijgesteld in de afgelopen jaren en dat de samenwerking goed verloopt. In de uitvoering van beleid wordt samengewerkt om Oosterpoort aan ontwikkellocaties te helpen en bij het oplossen van knelpunten. Aanscherping van kaders ten aanzien van de bouw van betaalbare woningen, zoals die in de gemeente Heumen heeft plaatsgevonden, kan de financiële haarbaarheid van projecten onder druk zetten. Deze omslag lijkt in de gemeente Heumen relatief goed te verlopen, mede door de samenwerking tussen gemeente en corporatie en de getoonde creativiteit en flexibiliteit om obstakels samen weg te nemen. De gemeente geeft in de nota Woonbeleid aan dat de Woonvisie achterhaald is. Met de nieuwe Omgevingsvisie en de mogelijk in te voeren Wet versterking regie op de volkshuisvesting kan een Volkshuisvestingsprogramma worden opgesteld.

Daarin zou het gemeentelijke beleid verder ingevuld kunnen worden, in afstemming met regiogemeenten, bijvoorbeeld ten aanzien van de huisvesting van aandachtsgroepen. Klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen zijn onderdelen die ook in andere ruimtelijke programma’s onder de Omgevingsvisie (deels) een plek kunnen krijgen. 5.1.2 Implementatie en vooruitzicht De deelvragen met betrekking tot implementatie van beleid en vooruitzichten luiden: 5. Wat is de plancapaciteit van de gemeente en in hoeverre voorziet deze in de realisatie van de woningbouwdoelstellingen? 6. Welke knelpunten zijn van toepassing op de plancapaciteit en in hoeverre lopen deze projecten risico’s die kunnen leiden tot aanzienlijke vertraging of afstel? 7. Welke beheersmaatregelen hanteert de gemeente om de risico’s op aanzienlijke vertraging of afstel te verkleinen? In regionaal verband is afgesproken dat de gemeente Heumen tot en met 2030 in totaal 910 woningen realiseert. Na aftrek van de afgelopen periode al gebouwde of nagenoeg gerealiseerde woningen blijft van de bruto toe te voegen 910 woningen een restende bouwopgave van 768 woningen over. Daartegenover staat een ruime plancapaciteit van 1.238 woningen (161%). Gebruikelijk is te streven naar een plancapaciteit van 130%, omdat doorgaans een deel van de plannen (voorlopig) niet doorgaat.

Het aantal woningen onderdeel van ‘harde’ plancapaciteit, waarvoor het Omgevingsplan reeds is vastgesteld, is met 65 (8%) echter klein. De haalbaarheid van de doelstellingen hangt daarmee grotendeels af van de mate waarin de gemeente Heumen de zachte plancapaciteit weet om te zetten in harde plancapaciteit. Ook zijn relatief veel woningen uit de zachte plancapaciteit geprogrammeerd als ‘overige’ woningen ten opzichte van middenhuur en betaalbare koop. Om de doelstellingen in deze laatstgenoemde segmenten te kunnen halen, is het van belang dat voldoende woningen uit de zachte plannen in deze categorieën worden geprogrammeerd en vervolgens worden gerealiseerd. Het gaat daarbij voornamelijk om private initiatieven. Ook voor 2024 staan woningen gepland die onderdeel zijn van zachte plannen. Dit is zeer krap, aangezien ook de bouw van een woning aanzienlijke tijd kost. Daarnaast is een piek in geplande op te leveren woningen zichtbaar voor 2026 en 2027. Een dergelijke ‘boeggolf’ is bij veel gemeenten zichtbaar. Het is de vraag of de geplande woningbouwproductie in deze jaren haalbaar is. Vaak blijkt sprake van een te optimistische inschatting en beweegt deze piek mee

24

door de tijd. Het is aannemelijk dat dit ook voor de gemeente Heumen geldt, zeker omdat het vooral zachte plannen betreft. De knelpunten die naar inschatting van projectleiders de grootste cumulatieve impact hebben op de snelheid (kans op vertraging) van de plancapaciteit zijn ‘financiële haalbaarheid’, ‘bezwaar omwonenden’ en ‘gebrek aan marktdruk’. Hierbij heeft ‘financiële haarbaarheid’ te maken met specifieke planeigenschappen, zoals de verwerving van de steenfabriek in de Kanaalzone. ‘Gebrek aan marktdruk’ wordt voornamelijk als risico gezien bij de grootste projecten, waarbij een groot aantal woningen in relatief korte tijd in de markt moeten worden ‘gezet’. ‘Bezwaar omwonenden’ wordt gezien als een risico op vertraging in veel projecten. Bewoners zijn mondiger en projecten zijn vaak van invloed op de directe leefomgeving van omwonenden. De verantwoordelijke wethouder onderkent dat de gemeente belangen van omwonenden niet altijd scherp genoeg in beeld heeft. Ambtenaren ervaren dat de raad soms teveel meebeweegt met bezwaren van omwonenden en dat de beleidsdoelen dan meer naar de achtergrond verdwijnen. Het is van belang voor een goede belangenafweging dat de publieke belangen in relatie tot onder andere woningbouwdoelen ook dan worden meegewogen.

Heldere volkshuisvestelijke-, ruimtelijke- en participatiekaders kunnen zorgen voor het vroegtijdig betrekken van belanghebbenden en bijdragen aan het scherp hebben van de positie van de raad. Ook kan het waardevol zijn om in participatietrajecten de perspectieven van bijvoorbeeld toekomstige bewoners (of in ieder geval de doelgroep) mee te nemen. Daarmee kan een onevenwichtige focus op de belangen van omwonenden voorkomen worden. Capaciteitsgebrek op het stroomnet wordt gezien als een snel groeiend knelpunt, voornamelijk door de respondent van woningcorporatie Oosterpoort. Dit knelpunt wordt deels beheerst door creatieve oplossingen te vinden, waaronder alternatieve aansluitingen op het stroomnet. Zowel de gemeente als de woningcorporatie zijn vindingrijk. Echter, niet voor alle projecten zijn creatieve oplossingen te vinden. Dit is een groeiend probleem waar de gemeente Heumen beperkte invloed op heeft. Hierbij speelt ook dat de prioritering van de netbeheerder (welke projecten krijgen voorrang) niet per se overeenkomt met de prioritering van de gemeente (en woningcorporatie), bijvoorbeeld ten aanzien van het aansluiten van flexwoningen. Uit de sessie met projectleiders kwam naar voren dat een tekort aan ambtelijke capaciteit voor de lopende projecten geen probleem is. Alle lopende projecten hebben een projectleider.

Wel is de gemeente kwetsbaar op het gebied van (specialistische) kennis over grondexploitaties. De gemeente is hierbij afhankelijk van externe inhuur en kijkt naar mogelijkheden om dat in ieder geval duurzaam te borgen. Ook in het interview met de woningcorporatie wordt het belang van kundig personeel bij de gemeente als belangrijke voorwaarde onderstreept. 5.1.3 Rol van de raad De deelvragen met betrekking tot de rol van de raad luiden: 8. Hoe worden de ontwikkelingen op de woningmarkt en de uitvoering en voortgang van het woningbouwbeleid gemonitord? 9. Op welke wijze wordt de raad geïnformeerd over de ontwikkelingen ten aanzien van de woningmarkt en woningbouw? 10. Op welke momenten en op welke wijze kan de raad bijsturen? De samenwerking tussen raad en college wordt door de wethouder als zeer goed ervaren. De gemeenteraad is actief betrokken bij het opstellen van kaders. Vanaf 2024 wordt twee maal per jaar de raad geïnformeerd over voortgang ten aanzien van woningbouw. De raad wordt daarnaast, zoals in het verleden al gebeurde, over projecten geïnformeerd. Over de precieze vorm en frequentie ten aanzien van de informatievoorziening over projecten zijn geen afspraken gemaakt. De wethouder acht dit ook niet nodig. Het college informeert de raad actief en de 25

raad vraagt waar zij dat wenst om aanvullende informatie. Ambtenaren ervaren dat de raad zich kritisch opstelt. Een aantal keer, heeft de raad gevraagd om nieuwe of aanvullende onderzoeken in reactie op reeds uitgevoerde onderzoeken, waarbij bevindingen en oordelen van experts niet zonder meer geaccepteerd werden. Dit heeft incidenteel tot vertraging en extra kosten geleid. Ook de Omgevingswet is gestoeld op het uitgangspunt van sturing (kaderstelling) van de raad op strategisch niveau. Het college voert uit en de raad controleert of die uitvoering in voldoende mate bijdraagt aan het behalen van de gestelde doelen. Monitoring is daarbij gericht op het volgen van de voortgang van beleidsdoelen. Met name programma’s onder de Omgevingsvisie bieden ruimte voor de raad om kaders te stellen. Hoewel in de praktijk tot 1 januari gemeenteraden zich vaak ook met uitvoering, de inzet van instrumenten, vergunningverlening en maatwerk bezighielden, is dat inmiddels voornamelijk het terrein van het college. Onder de Omgevingswet zal de raad ook minder aan het stuur zitten als het gaat om participatie. De verantwoordelijkheid komt vooral bij initiatiefnemers te liggen. Een participatiekader kan ingezet worden als kader waaraan de raad toetst.

Als de raad minder aan het stuur zit bij de uitvoering en de inzet van instrumenten, wint adequate monitoring en inzicht in de wijze waarop het college de door de gemeenteraad gestelde kaders in de praktijk brengt aan belang. Adequate monitoring die aansluit bij de kaders is nodig om vast te kunnen stellen of kaders dienen te worden aangepast om effectiviteit of efficiëntie van uitvoering te vergroten. Een deel van het beleid gerelateerd aan wonen moet nog worden uitgewerkt. Bij de sturing op strategisch niveau gaat het ook om prioritering van en afstemming tussen beleidsdoelen. Voor de raad is het dus van belang om bij de verdere uitwerking van het woonbeleid en verwante beleidsterreinen (onder meer in verschillende programma’s onder de Omgevingsvisie) te bezien in hoeverre dit vraagt om aanvullende afstemming met andere doelen en kaders.

5.2 Aanbevelingen Op basis van bovenstaande conclusie en reflectie komen we tot een aantal aanbevelingen gericht aan het college: 1. Maak concrete afspraken met de regiogemeenten over wanneer het nog uit te werken beleid (waaronder klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen en de huisvesting van aandachtsgroepen en ouderen) wordt opgesteld en wat de reikwijdte van dit beleid is. 2. Heroverweeg de toepassing van een bouwplicht met boeteclausule als instrument om in specifieke gevallen (wanneer een ontwikkelende partij baat kan hebben bij uitstel van een project) meer grip te hebben op de voortgang van plannen. 3. Ontwikkel in samenwerking met de raad de woon(zorg)visie (bij inwerkingtreding van de wet Versterking Regie Volkshuisvesting zal het gaan om een Volkshuisvestingsprogramma) om in aanvulling op de nota Woonbeleid gemeente Heumen 2024-2030 richting te geven aan het woonbeleid en als kader te dienen voor onder meer toekomstige prestatieafspraken. Hiermee kan, mede door de raad, nadere sturing worden gegeven aan wonen op strategisch niveau. 4. Breng project-overstijgende knelpunten (waaronder capaciteit elektranet) in kaart, hoe deze samenhangen met de woningbouwopgave op middellange- en lange termijn, en verken structurele mitigerende maatregelen die getroffen kunnen worden. 5.

Prioriteer betaalbare woningbouw wanneer capaciteit (financieel, ambtelijk, infrastructurele netwerken) beperkt is. 6. Prioriteer het vergroten van harde plancapaciteit in betaalbare segmenten boven het toevoegen van nieuwe zachte plancapaciteit wanneer capaciteit beperkt is.

26

7. Vergroot door middel van afspraken met ontwikkelende partijen het aantal middenhuuren betaalbare koopwoningen binnen de bestaande plancapaciteit. 8. Voer een reality check uit naar de planningen (haalbaarheid) van woningbouwplannen die onderdeel zijn van de piek van te realiseren woningen tot en met 2027, om vast te stellen in hoeverre de realisatie van deze aantallen woningen realistisch is. 9. Kijk of in regionaal verband afspraken gemaakt kunnen worden met de netbeheerder over prioritering van de inzet van schaarse middelen voor het aansluiten van nieuwe woningen, zodat de prioritering aansluit bij die van de lokale politiek. 10. Investeer voldoende in personeel dat plannen kan begeleiden, toetsen en financieel kan doorrekenen en onderhandelingen kan voeren met initiatiefnemers van woningbouwplannen.

En we komen tot de volgende aanbevelingen voor de raad: 11. Stel vast hoe en wanneer in het proces de raad een rol speelt bij de totstandkoming van het aanvullende beleid dat met regiogemeenten wordt opgesteld (zie aanbeveling 1). 12. Grijp de ontwikkeling van aanvullend beleid in regionaal en lokaal verband (bijvoorbeeld de uitwerking van een woon(zorg)visie/volkshuisvestingsprogramma) aan om als raad op strategisch niveau (welke ontwikkeling willen we op het gebied van wonen in de gemeente in gang zetten?) te sturen. Met sturing op strategisch niveau kan de raad zich meer controlerend opstellen ten aanzien van de uitvoering van woningbouwprojecten. 13. Maak afspraken met het college welke informatie en frequentie nodig is om een goed beeld te hebben van de voortgang in de realisatie van de vastgestelde beleidsdoelen, de bijdrage van projecten aan deze beleidsdoelen en daarmee samenhangende risico’s. Dit om de controlerende taak van de raad te richten op het strategische niveau. Inzicht dat hieruit volgt, kan leiden tot bijstelling van kaders. 14. Stel een participatiekader vast waarin duidelijk staat wanneer participatie verplicht is en welke participatie de raad van initiatiefnemers verwacht.

Neem daarbij het betrekken van toekomstige bewoners/doelgroepen en het starten van participatie in een zo vroeg mogelijke fase mee voor projecten met een mogelijk grote impact op de omgeving.

27

Bijlage A – Normenkader Een beschrijvend normenkader is opgesteld voorafgaand aan het onderzoek, waarbij per deelvraag is vastgesteld welke elementen beschouwd worden in het onderzoek en worden meegenomen bij het formuleren van conclusies. 1. Welke lokale doelstellingen met betrekking tot huisvesting en woningbouw zijn vastgesteld voor de gemeente Heumen? •

•

Voor het woonbeleid zijn heldere beleidsdoelen vastgelegd die onderbouwd zijn vanuit een duidelijk beeld over de ontwikkeling van vraag naar en aanbod van woningen voor de in het beleid onderscheiden doelgroepen. Het proces om het beleid vorm te geven is duidelijk: de beleidsstukken stellen duidelijke kaders.

2. Hoe verhouden de gemeentelijke doelstellingen zich tot de regionale opgave en afspraken? Beschrijving regionale opgaven en afspraken. • De regionale opgave sluit aan bij het lokale beeld over de ontwikkeling van vraag naar en aanbod van woningen voor de in het beleid onderscheiden doelgroepen. • De regionale afspraken sluiten aan bij de lokale doelstellingen met betrekking tot huisvesting en woningbouw. 3. Welke instrumenten, die van invloed zijn op de woningbouw, worden in Heumen gebruikt? Beschrijving toegepaste instrumenten. • De gemeente benoemt expliciet de instrumenten die ingezet worden alsmede de daarvan verwachte effecten. • De inzet van deze instrumenten passend en voldoende zijn om de gestelde doelen te bereiken. 4. Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt en welke afspraken liggen hieraan ten grondslag? Beschrijving afspraken. • In het proces van beleidsvorming en -formulering worden de belangrijkste samenwerkingspartners (o.a. woningcorporatie, ontwikkelaars) actief betrokken. • De gemeente geeft expliciet aan wat van de verschillende partijen wordt verwacht om de doelen te bereiken en benoemt daarbij ook haar eigen rol- en middeleninzet en de daarvan te verwachten resultaten. 5. Wat is de plancapaciteit van de gemeente en in hoeverre voorziet deze in de realisatie van de woningbouwdoelstellingen? •

• •

Het woonbeleid is vertaald naar een concrete woonprogrammering in de tijd voor de verschillende doelgroepen, rekening houdend met de door rijk en provincie gestelde kaders. Er is sprake van uitvoering van de activiteiten conform de daarvoor in het beleid opgenomen kaders, inclusief middelen. Er is sprake van resultaten conform de door de gemeenteraad vastgestelde ambitie.

28

6. Welke knelpunten zijn van toepassing op de plancapaciteit en in hoeverre lopen deze projecten risico’s die kunnen leiden tot aanzienlijke vertraging of afstel? Beschrijving van: • Of knelpunten die voor vertraging kunnen zorgen van toepassing zijn op (delen van) de harde en zachte plancapaciteit. • Of de verwachting is dat deze woningbouwplannen passend en voldoende zijn om de gestelde doelen te bereiken. 7. Welke beheersmaatregelen hanteert de gemeente om de risico’s op aanzienlijke vertraging of afstel te verkleinen? Beschrijving beheersmaatregelen: • Of knelpunten en mogelijkheden om knelpunten te beheersen in beeld zijn. • Of beheersmaatregelen worden ingezet om de kans dat doelstellingen behaald worden te vergroten. 8. Hoe worden de ontwikkelingen op de woningmarkt en de uitvoering en voortgang van de woningbouwbeleid gemonitord? Beschrijving monitoring. • Geeft de monitoring een goed beeld van de voortgang ten aanzien van de gestelde woningbouwdoelen om (tijdig) bij te kunnen sturen? 9. Op welke wijze wordt de raad geïnformeerd over de ontwikkelingen ten aanzien van de woningmarkt en woningbouw? • •

De informatievoorziening aan de raad is adequaat en tijdig. Er is zicht op de effectiviteit van het beleid. De raad heeft aan de hand van rapportages voldoende zicht op de effectiviteit van het woonbeleid om zijn controlerende rol te vervullen.

10. Op welke momenten en op welke wijze kan de raad bijsturen? •

Beschrijving mogelijkheden.

29

Bijlage B – Overzicht geraadpleegde documenten • • • • • • • • •

Coalitieakkoord inwoners centraal natuurlijk samen 2022-2026 (2022) Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen | Raadsvoorstel/-besluit en document (2023) Woonbeleid gemeente Heumen 2024 – 2030 | Raadsvoorstel/-besluit en document (2023) Prestatieafspraken Oosterpoort 2023-2026 (2022) Verstedelijkingsstrategie Groene Metropoolregio / Regio Foodvalley (2023) Raadsvoorstel nieuw plan Kanaalzone met herinrichting sportpark De Broekkant (2023) Regionaal Woonbeheofteonderzoek (2022) Woonvisie gemeente Heumen (2017) Woonagenda sub-regio Nijmegen e.o. 2020-2030 (2020) | Niet meer geldend.

30

Bijlage C – Toelichting knelpunt Knelpunt 1 Afhankelijkheid particulier initiatief 2 Afhandelen uitplaatsing / planschade 3 Andere plannen of regelgeving (e.g. prov.ruimt. verordening) 4 Regionale- / intergemeentelijke samenwerking 5 Tekort aan ambtelijke capaciteit 6 Samenwerking gemeente en bouwende partij(en) 7 Gebrek aan marktdruk 8

Bezwaar omwonenden

9

Politiek draagvlak (gem. raad / gem. beleid)

10

Geluid (weg, spoor, luchtvaart)

11

Aanleg infrastructuur / ontbrekende ontsluiting / capaciteitsproblemen Tekort aan bouw- / ontwikkelcapaciteit Financiële haalbaarheid

12 13 14 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bodemverontreiniging

16

Waterbeheer

17 18

Onderzoek en maatregelen flora en fauna Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid)

19

Stikstof

20

PFAS

21

Parkeernorm

Mogelijke vertraging… ...door strategisch handelen van particuliere initiatiefnemers, waar de gemeente hooguit beperkte invloed op heeft. ...door de afhandeling van planschade voor gedupeerde partijen en/of het faciliteren van uitplaatsing. ...door andere plannen en/of regelgeving (eventueel van andere overheden), bijvoorbeeld in het Besluit ruimtelijke ordening staan tegengestelde voorschriften. ...door afspraken die op regionaal-/intergemeentelijk zijn of nog moeten worden gemaakt. …door vertraagde procedures of onderhandelingen als gevolg van tekort aan personeel. …doordat de gemeente en de bouwende partij niet op één lijn liggen en niet tot de benodigde afspraken komen. ...door (de verwachting van) achterblijvende verkoop van woningen. …doordat omwonenden, of andere belanghebbenden, bezwaar indienen en eventueel een gang tot aan de Raad van State maken. ...door het gebrek aan politiek draagvlak vanuit de raad / het college. Veranderende gemeentelijke kaders en opvattingen valt hier ook onder. Voorbeeld: raad is het niet eens met het woningprogramma en stemt niet mee met een aanpassing van het bestemmingsplan. ...door (onderzoek naar) overschrijding van geluidsnormen, waar aanvullende maatregelen of planaanpassingen voor doorgevoerd moeten worden.

...door het moeten aanleggen, uitbreiden of aansluiten van essentiële infrastructuur, zoals: wegen, riolering, energienetwerken, etc. ...doordat de ontwikkelende partij niet genoeg personeel / bouwmateriaal of -materieel kan inzetten. ...doordat de ontwikkelende partijen binnen gestelde kaders niet tot een sluitende exploitatie komt. ...doordat het plan (mogelijk) niet in lijn is met de ladder voor duurzame verstedelijking en onderbouwing extra tijd vergt. ...doordat de bodem (mogelijk) verontreinigd is, waardoor (onderzocht moet worden of) de bodem eerst gesaneerd moet worden. ...doordat er problemen op het gebied van waterbeheer optreden, op het gebied van retentie en/of afwatering. ...door onderzoek naar en/of het treffen van maatregelen i.v.m. de aanwezigheid van beschermde dier- en/of plantsoorten. ...doordat grenswaarden overschreden worden op het gebied van luchtkwaliteit, geur of externe veiligheid en aanvullend onderzoek of extra maatregelen of aanpassingen nodig zijn. Eventueel door de aanwezigheid van een vervuilende bedrijf in de nabijheid. ...doordat de stikstofnormen overschreden worden, vooral in de buurt van Natura2000 gebieden en aanvullend onderzoek of extra maatregelen of aanpassingen nodig zijn. ...doordat (mogelijk) PFAS in de grond aanwezig is; de grond moet eventueel gesaneerd worden.

...doordat het niet lukt om voldoende parkeerplaatsen volgens de gemeentelijke kaders te realiseren, kan zowel doordat het financieel niet lukt, maar ook door onvoldoende ruimte.

31

32

Bestuurlijke reactie college De Rekenkamer heeft het college in de gelegenheid gesteld te reageren op de conclusies en aanbevelingen uit dit onderzoek. De reactie van het college is hierna opgenomen.

Mt Y1

:::: gemeente

•• Heumen &/ €702ka0:e5

Kerkplein 6

aan de Rekenkamer Heumen t.a.v. Stella van den Bosch (secretaris)

6581 AC Malden

00sta0ra5

Postbus 200

Gemeente Heurne]

04 APR. 22 Ingekomen

6580 AZ Malden

e 14 024 heumen@heumen.nl www.heumen.nl

VER/ONO# 0 4 AP?R. 2024 NL44BNGH 0285 0038 95

Onderwerp: Datum:

rapport Onderzoek woonbeleid 2 april 2024

Uw brief:

22 februari 2024

Ons kenmerk:

208213 Bij beantwoording datum en ons kenmerk vermelden Ad Kneppers

Behandeld door:

NL87RABO 01316010 08

Beste leden van de Rekenkamer Heumen, Dank voor de toezending van de rapportage van het in uw opdracht door RIGO uitgevoerde onderzoek naar het woonbeleid van de gemeente Heumen. Het rapport bevat een gedegen analyse die een goed inzicht biedt in de wijze waarop vorm wordt gegeven aan het woningbouwbeleid en de risico's die daarbij aan de orde zijn. Allereerst enkele inhoudelijke opmerkingen. 1. Er wordt uitvoerig ingegaan op de risico's bij de planontwikkeling. Dit is waardevol, maar het blijven inschattingen van onvoorspelbare factoren waarop de grip beperkt is. Voor een volledig beeld moet aan de opsomming van projecten met de meeste risico's (op de pagina's 2 en 22) zeker het woningbouwproject Zilverberg/Kruisberg worden toegevoegd. Natuurcompensatie, waterhuishouding en grondverwerving vormen bij deze planontwikkeling relatief grote risicofactoren. 2.

Wat betreft het woningbouwbeleid is de ambitie van ons college om het aandeel sociale huur in de woningvoorraad te vergroten van de nog geen 20% die het nu is naar het regiogemiddelde van 30%. Ook dit heeft uiteraard effect op de financiële haalbaarheid van projecten.

3.

Op pagina 6 staat vermeld dat er in de komende 5 jaar 5 nieuwe standplaatsen voor woonwagens worden gerealiseerd. Dit is echter geen vaststaand gegeven. Uit regionaal woningmarktonderzoek is gebleken dat er wellicht behoefte is aan 5 extra plaatsen. Wij beraden ons nog op de vraag of, en zo ja op welke wijze, aan deze potentiele behoefte moet worden ingespeeld.

208221

Mt>1 :::: gemeente

•• Heumen &/

4.

Anders dan op enkele plekken is vermeld, is er geen sprake van inzet van het instrument van de doelgroepenverordening. Er is expliciet besloten geen gebruik te maken van dit instrument.

In het rapport zijn 14 aanbevelingen opgenomen, waarvan er 10 aan ons college en 4 aan uw raad zijn gericht. Deze aanbevelingen zijn, met onze reactie daarop, opgenomen in de bijlage bij deze brief. Hoogachtend, burgemeester en wethouders

a

Gemeentesecretaris

2

Bijlage bij brief: Reactie B&W op de aanbevelingen van de Rekenkamer aan respectievelijk het college en de raad Aanbevelingen aan het college. 1. Maak concrete afspraken met de regiogemeenten over wanneer het nog uit te werken beleid (waaronder klimaat adaptief en natuur inclusief bouwen en de huisvesting van aandachtsgroepen en ouderen) wordt opgesteld en wat de reikwijdte van dit beleid is. Reactie B&W: Akkoord. Dit is onderdeel van het nadere uitwerking waar in regionaal verband aan gewerkt wordt. We sluiten in principe hierbij aan. 2. Heroverweeg de toepassing van een bouwplicht met boeteclausule als instrument om in specifieke gevallen (wanneer een ontwikkelende partij baat kan hebben bij uitstel van een project) meer grip te hebben op de voortgang van plannen. Reactie B&W: Het college was om moverende redenen geen voorstander van het opnemen van een bouwplicht. Wij heroverwegen dit standpunt en nemen derhalve de aanbeveling tot heroverweging over. 3. Ontwikkel in samenwerking met de raad de woon(zorg)visie (bij inwerkingtreding van de wet Versterking Regie Volkshuisvesting zal het gaan om een Volkshuisvestingsprogramma) om in aanvulling op de nota Woonbeleid gemeente Heumen 2024-2030 richting te geven aan het woonbeleid en als kader te dienen voor onder meer toekomstige prestatieafspraken.

Hiermee kan, mede door de raad, nadere sturing worden gegeven aan wonen op strategisch niveau. Reactie B&W: Akkoord. De woonzorgvisie staat op de planning. Een regionale raadsbijeenkomst hierover is geweest waarin de raad bijgepraat is en sturing heeft kunnen geven. 4. Breng project-overstijgende knelpunten (waaronder capaciteit elektra net) in kaart, hoe deze samenhangen met de woningbouwopgave op middellange- en lange termijn, en verken structurele mitigerende maatregelen die getroffen kunnen worden. Reactie B&W: Akkoord. Zowel in regionaal overleg als in het overleg met Liander is dit een aandachtpunt waaraan gewerkt wordt. Ook op andere beleidsvelden doen we dit waar nodig. 5. Prioriteer betaalbare woningbouw wanneer capaciteit (financieel, ambtelijk, infrastructurele netwerken) beperkt is. Reactie B&W: Akkoord, daar ligt wat het college betreft ook de prioriteit. 6. Prioriteer het vergroten van harde plancapaciteit in betaalbare segmenten boven het toevoegen van nieuwe zachte plancapaciteit wanneer capaciteit beperkt is. Reactie B&W: Akkoord, daar werken we hard aan. 7. Vergroot door middel van afspraken met ontwikkelende partijen het aantal middenhuur- en betaalbare koopwoningen binnen de bestaande plancapaciteit.

Reactie B&W: Akkoord, de Woondeal 2.0 en ons woonbeleid geeft hier invulling aan. 8. Voer een reality check uit naar de planningen (haalbaarheid) van woningbouwplannen die onderdeel zijn van de piek van te realiseren woningen tot en met 2027, om vast te stellen in hoeverre de realisatie van deze aantallen woningen realistisch is. Reactie B&W: Akkoord. Deze aanbeveling nemen we graag over. Feitelijk doen we dat al voortschrijdend. 9. Kijk of in regionaal verband afspraken gemaakt kunnen worden met de netbeheerder over prioritering van de inzet van schaarse middelen voor het aansluiten van nieuwe woningen, zodat de prioritering aansluit bij die van de lokale politiek. Reactie B&W: Akkoord. Hier steken we op in daarnaast zetten we in op onze lokale belangen en contacten met de netbeheerder. 10. Investeer voldoende in personeel dat plannen kan begeleiden, toetsen en financieel kan doorrekenen en onderhandelingen kan voeren met initiatiefnemers van woningbouwplannen. Reactie B&W: Akkoord. Daar werken we ook volop aan. We doen dit enerzijds met eigen personeel en anderzijds met inhuur van specifieke deskundigheid. Aanbevelingen voor de raad: 11. Stel vast hoe en wanneer in het proces de raad een rol speelt bij de totstandkoming van het aanvullende beleid dat met regiogemeenten wordt opgesteld (zie aanbeveling 1).

Advies van B&W: Prima de gemeenteraad blijft hierin altijd het bevoegde orgaan voor het beleid in de gemeente Heumen. De raad dient hierin zelf speerpunten te bepalen. 12. Grijp de ontwikkeling van aanvullend beleid in regionaal en lokaal verband (bijvoorbeeld de uitwerking van een woon(zorg)visie/volkshuisvestingsprogramma) aan om als raad op strategisch niveau (welke ontwikkeling willen we op het gebied van wonen in de gemeente in gang zetten?) te sturen. Met sturing op strategisch niveau kan de raad zich meer controlerend opstellen ten aanzien van de uitvoering van woningbouwprojecten. Advies van B&W: Ondersteuning voor deze aanbeveling. De raad krijgt op regionaal niveau mogelijkheden om hier invloed op uit te oefenen. 13. Maak afspraken met het college welke informatie en frequentie nodig is om een goed beeld te hebben van de voortgang in de realisatie van de vastgestelde beleidsdoelen, de bijdrage van projecten aan deze beleidsdoelen en daarmee samenhangende risico's. Dit om de controlerende taak van de raad te richten op het strategische niveau. Inzicht dat hieruit volgt, kan leiden tot bijstelling van kaders. Advies van B&W: Het college onderschrijft dat afspraken over voortgangsinformatie van beleidsdoelen bijdragen aan het maken van een goede belangenafweging tussen bezwaren vanuit de omgeving en de publieke belangen van het woonbeleid.

Dit maakt een juiste positionering van betrokkenen, rolverdeling en eventuele bijstelling van kaders en doelen eenvoudiger. Het college

neemt deze aanbeveling ook mee bij de inbedding van de voortgangsrapportage in de planning & control cyclus. 14. Stel een participatiekader vast waarin duidelijk staat wanneer participatie verplicht is en welke participatie de raad van initiatiefnemers verwacht. Neem daarbij het betrekken van toekomstige bewoners/doelgroepen en het starten van participatie in een zo vroeg mogelijke fase mee voor projecten met een mogelijk grote impact op de omgeving. Advies van B&W: De raad heeft op 30 juni 2022 reeds een kader voor de toepassing van participatie bij particuliere initiatieven vastgesteld. Daarnaast wordt op dit moment gewerkt aan een handleiding voor het vorm geven aan de participatie.

Nawoord rekenkamer De rekenkamer bedankt het college voor de bestuurlijke reactie. De rekenkamer is verheugd dat het college het rapport beoordeelt als een gedegen analyse die een goed inzicht biedt in de wijze waarop vorm gegeven wordt aan het woningbouwbeleid en de risico’s die daarbij aan de orde zijn.

Aanbevelingen aan het college De rekenkamer heeft 10 concrete aanbevelingen gedaan aan het college (aanbevelingen 1 t/m 10 uit het rapport). Wij zijn verheugd dat het college specifiek ingaat op en akkoord is met alle aanbevelingen. Het is goed dat het college al werkt aan punten of daar concrete ideeën of plannen voor heeft. De rekenkamer constateert echter ook, dat de reactie op de aanbevelingen in algemene bewoordingen is geformuleerd. De rekenkamer geeft de gemeenteraad nadrukkelijk in overweging om het college te vragen een concreet voorstel te doen op welke wijze en binnen welk tijdspad de aanbevelingen uitgevoerd worden inclusief de betrokkenheid van de gemeenteraad hierin.

Adviezen aan de gemeenteraad De rekenkamer doet 4 aanbevelingen aan uw raad (aanbevelingen 11 t/m 14 uit het rapport). In de bestuurlijke reactie geeft het college een separaat advies op de aanbevelingen. Wij zijn verheugd dat het college de aanbevelingen 11 t/m 13 ondersteunt en/of onderschrijft. Uw raad wordt in overweging gegeven hier met het college over in gesprek te gaan en hier concrete afspraken over te maken. Het participatiekader zoals dit op 30 juni 2022 door uw raad is vastgesteld, is niet aan de orde geweest tijdens het onderzoek en is ook tijdens het ambtelijk hoor- en wederhoor niet naar voren gekomen. Op basis van de bestuurlijke reactie achten wij aanbeveling 14 uit het onderzoeksrapport overbodig en wij zullen deze aanbeveling dan ook niet opnemen in het raadsvoorstel. Het college geeft in haar reactie tevens aan dat gewerkt wordt aan een handleiding voor het vormgeven aan de participatie. Het verder uitwerken van participatie in de vorm van een handleiding biedt de mogelijkheid om nadere invulling te geven aan wat verwacht wordt van participatie. Daarbij kan gekeken worden of deze handleiding de plek is om het betrekken van toekomstige bewoners of doelgroepen mee te nemen, of dat aanpassing (verdere concretisering van de verlangde vorm van participatie) van het participatiekader uit 2022 gewenst is.

Inhoudelijke opmerkingen Het college geeft in de bestuurlijke reactie een viertal inhoudelijke opmerkingen. Wij zijn teleurgesteld dat de inhoudelijke opmerkingen niet gemaakt zijn tijdens het ambtelijke hoor- en wederhoor. Uitgangspunt bij het ambtelijk hoor- wederhoor is dat er nadien geen discussie meer zal ontstaan over de feitelijke (on)juistheid van bevindingen. Het noemen van de doelgroepenverordening is een fout in het onderzoeksrapport waarbij het college aangeeft dat er expliciet besloten is geen gebruik te maken van dit instrument. Het is goed dat het college ook het project Zilverberg/Kruisberg in beeld heeft als project met relatief grote risico’s. Ook wordt aangegeven dat het college de ambitie heeft om het aandeel sociale huur in de woningvoorraad te vergroten van de nog geen 20% die het nu is naar het regiogemiddelde van 30% en dat dit effect heeft op de financiële haalbaarheid van projecten. Deze ambitie met betrekking tot de woningvoorraad is groter dan de ambitie van minimaal 30% sociale huur in de nieuwbouwplannen. In het rapport is aangegeven dat de risicoanalyse een momentopname is. De Zaak Document

: :

202778 214978

inhoudelijke opmerkingen van het college bevestigen ons inziens de urgentie om werk te maken van aanbeveling 13: ‘Maak afspraken met het college welke informatie en frequentie nodig is om een goed beeld te hebben van de voortgang in de realisatie van de vastgestelde beleidsdoelen, de bijdrage van projecten aan deze beleidsdoelen en daarmee samenhangende risico’s’.

Tot slot De bestuurlijke reactie van het college is een belangrijk element voor uw raad bij de behandeling van elk rekenkamerrapport. De bestuurlijke reactie bij dit onderzoek geeft vertrouwen dat het college in afstemming met uw raad concreet aan de slag kan met de conclusies en aanbevelingen uit dit rapport. Wij danken alle betrokkenen voor hun bereidheid een bijdrage te leveren aan dit onderzoek.

2