Beantwoording openstaande vragen bijeenkomst 12-12-2023 - Scenario's en risicobeheersing Kanaalzone

MEMO

datum: Onderwerp:

14 december 2023 Financiële risico’s Kanaalzone en beheersing

Inleiding De financieel experts van de fracties willen graag de denkbare risico’s vertaald zien in een worstcase, best case en real case en hun financiële effecten zien en de beschikbare beheersmaatregelen die de gemeente hierbij kan hanteren. Tevens is verzocht een financiële verschillenanalyse te maken tussen de raming van het sportpark op de Hatertseweg van € 14,6 miljoen en de raming op de huidige locatie van € 11,5 miljoen. I

Scenario’s Kanaalzone

In theorie zijn heel veel verschillende scenario’s denkbaar. De volgende scenario’s zijn gekozen: 1.

2.

3.

Real case: scenario zoals dat nu voorligt met de kennis van medio 2023 (haalbaarheid op basis van actuele kosten Q1 2023, opbrengsten conform WBI en afgestemd met lokale makelaars). Een negatief saldo voor de gemeente, inclusief inboeken van de subsidies en doorvoeren van een aantal besparingsmogelijkheden, van € 474.000. Best case: project wordt 1 of 2 jaar eerder afgerond dan nu in de planning (2032) zit en dat geen van de risico’s zich voordoet. Dit levert een voordeel op van € 175.000 op jaarbasis op de posten rentekosten, plankosten en VTU. Worstcase: er komt geen woningbouw en locatie blijft bedrijfsbestemming houden. In dat geval staat er een betonfabriek die eigendom is van de gemeente. Het meest realistisch is om de opstallen te slopen het terrein (ruim 7,5 ha) geschikt te maken als ‘algemeen’ bedrijventerrein en uit te geven. Aankoop terrein € 27.000.000 Slopen en saneren opstallen € 225.000 Bouw- en woonrijp maken (75.710 m2) € 3.785.500 Bijkomende kosten € 750.000 Totaal kosten € 31.760.500 Opbrengsten (€ 200/m2 bij 80% uitgeefbaar) 1 € 12.115.000 Saldo (negatief) € 19.645.500 -/-

Dit beeld is een ‘best guess’ op basis van expert judgement, gegeven de korte tijd waarbinnen gerekend moest worden. 1

Een korte scan op Funda in Business geeft voor de regio prijzen aan die variëren tussen € 195 en € 300 per m2 uitgeefbare bedrijfsgrond. 1

Indien woningbouw onmogelijk blijkt zal er enige tijd verlopen zijn. Voordat er uitgegeven kan worden zal er gesloopt en ontsloten moeten worden. Een reële aanname lijkt dat de gronden dan niet eerder dan medio 2026 beschikbaar komen voor uitgifte. Er is niet gerekend met prijsstijgingen. Over de resterende ingezette middelen ter aankoop van de betonfabriek en geschikt maken als bedrijventerrein die niet wordt gedekt door opbrengsten uit verkoop, moet rente betaald worden. Tenslotte moeten bij niet doorgaan van woningbouw verleende subsidies van provincie (€ 614.000) en Rijk (€ 2,3 mio) worden teruggestort. Belangrijkste risico’s die in elk scenario in beeld zijn:  Proces binnen planning WBI. Rijk en provincie worden periodiek bijgepraat over stand van zaken. Ambtelijk zijn de reacties van zowel provincie als rijk positief. Formeel moet er nog een wijzigingsverzoek worden ingediend  Financieel. Tot nu toe zijn haalbaarheidsanalyses uitgevoerd, de laatste ter onderbouwing raadsvoorstel op basis best beschikbare kennis anno medio 2023. Zowel kosten als opbrengsten actueel en dit is de real case. In het voorstel zit ook het opstellen van een gedetailleerde GREX in Q1 2024. Dit vormt de basis voor het beheersen van de financiën van het project Kanaalzone en daarbij spelende risico’s, zowel procesmatig (bijv.

vertragingen) als inhoudelijk (met name onvoorziene technische maatregelen). Bij het opstellen en periodiek actueel houden van de Grex hoort ook het opzetten en periodiek actualiseren van een gedegen risicoanalyse. Verder zal begin 2024 een traject in gang gezet worden om met marktpartijen te verkennen op welke wijze men kan en wil participeren en de risico’s te gaan delen. Tenslotte wordt verwezen naar de raadsvoorstellen. Hierin is uitgebreid ingegaan op mogelijke risico’s en de inzet op beheersing. II Investeringen sportpark vergeleken Voor de locatie Hatertseweg werd uitgegaan van een investeringsbedrag van € 14,6 miljoen en voor herstructurering Broekkant wordt nu uitgegaan van € 11,5 miljoen. Maatregelen die bij sportpark Broekkant lager uitkomen:  Bouwrijp maken terrein. Het terrein is al geschikt als sportterrein: ruim € 1 miljoen  Landschappelijk inpassing (niet zijn maatregelen ter compensatie das en GO): ca. € 0,8 miljoen  Aanpassing wegen omgeving: ca € 350.000  Als gevolg van lagere investering ook lagere bijdragen bijkomende kosten (berekende percentages over lagere investeringsbedragen)  Eenvoudiger planologische procedure en lagere (onderzoeks-)kosten door bestaande bestemming functie ‘sport’. Ramingen via Van Middelkoop Advies.

2