A18 Raadsmededeling Woningbouw Veldsingel

RAADSMEDEDELING

Onderwerp:

Woningbouw aan de Veldsingel, op de locatie van de voormalig sportcomplex De Veldschuur 20 januari 2021

Datum:

Samenvatting Door de gemeenteraad is in 2016 besloten dat aan de Veldsingel, op de locatie van het voormalige sportcomplex De Veldschuur, een complex van 14 beneden-bovenwoningen voor de doelgroep starters moet worden gebouwd. Dit is ook vastgelegd in het eveneens in 2016 vastgestelde bestemmingsplan. Ons college heeft op 5 januari jl. besloten om in afwijking daarvan in te stemmen met het voorstel om in plaats van beneden-bovenwoningen of een appartementencomplex 8 grondgebonden sociale huurwoningen te bouwen. Inleiding Op 26 mei 2016 is aan de gemeenteraad voorgelegd het ruimtelijk en programmatisch kader voor de ontwikkeling van de locatie van De Veldschuur in Malden. Dit kader voorzag in de realisering van een nieuw sportcomplex en een woningbouwprogramma van 29 grondgebonden woningen op de locatie van het te slopen sportcomplex De Veldschuur. Van de 29 te bouwen woningen maakte deel uit een rijtje van 8 geschakelde koopwoningen aan de Veldsingel. Aan het voorgelegde ruimtelijk en programmatisch kader was een intensief participatietraject met de omwonenden van de locatie voorafgegaan. De raad heeft bij amendement onder andere besloten dat aan de Veldsingel niet 8 rijwoningen, maar 14 beneden-bovenwoningen voor de doelgroep starters in de sociale huur gebouwd moeten worden, waarmee het totaalaantal te bouwen woningen op 35 kwam.

Met beneden-bovenwoningen worden in dit verband bedoeld twee woonlagen met op de bovenste woonlaag een kap. Het gewijzigd vastgestelde ruimtelijk en programmatisch kader is vertaald in het op 15 december 2016 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan “Sportcentrum Malden en omgeving”. Naar aanleiding van zienswijzen van aanwonenden van De Enk is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld, in die zin dat het bouwblok voor de beneden-bovenwoningen 2 m naar achteren is verschoven en in de regels een verbod is opgenomen op het plaatsen dakkapellen op het voorste dakvlak van deze woningen. Gelet op deze aanpassingen en een gedane toezegging tot versterking van de laanstructuur van de Veldsingel door de aanplant van nieuwe bomen hebben de aanwonenden van De Enk zich neergelegd bij de bouw van beneden-bovenwoningen. Uitwerking bouwplan Veldsingel Bij de verdere uitwerking van het woningbouwprogramma voor de locatie Veldschuur kwam Oosterpoort tot de conclusie dat beneden-bovenwoningen niet passen in haar portefeuillebeleid, omdat de bovenwoningen vanwege het ontbreken van een lift per definitie niet levensloopbestendig zijn. Beneden-bovenwoningen stroken strikt genomen ook niet met de uitkomsten van het recent uitgevoerde woningmarktonderzoek, waaruit blijkt dat de nadruk vooral moet worden gelegd op Zaak Document

: :

38401 59619

levensloopbestendige woningen en woningen voor starters. In de prestatieafspraken tussen gemeente en Oosterpoort voor 2020 is daarnaast expliciet vastgelegd dat vooral de toevoeging van passende woningen voor ouderen noodzakelijk is voor het op gang brengen van de doorstroming en verhuisketens in de woningmarkt. Voor die doelgroep is een bovenwoning in 2 bouwlagen zonder lift niet passend. Oosterpoort heeft daarom in overleg met de gemeente een bouwplan voor een appartementencomplex met 3 bouwlagen zonder kap uitgewerkt, met 15 wooneenheden die geschikt zijn voor zowel starters als ouderen. Het bouwplan voorziet in een goot- en bouwhoogte van 9,3 m, terwijl het bestemmingsplan een goothoogte van maximaal 6 m voorschrijft. In ieder geval op dat punt is het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan. Daarnaast is er reden voor twijfel of appartementen in 3 bouwlagen zijn aan te merken als beneden-bovenwoningen, wat het bestemmingsplan voor deze locatie voorschrijft. Op grond van art 2.12, lid 1 onder a, sub 2 Wabo kan voor gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen, door het college van burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de zogenaamde kruimelgevallen die in Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen.

Voor de hiervoor gesignaleerde afwijking van het bestemmingsplan kan daarvan gebruik worden gemaakt. De bevoegdheid daartoe is gedelegeerd aan de ODRN en dit kan dus ambtelijk worden afgedaan. Gelet op de voorgeschiedenis en de grote bestuurlijke gevoeligheid is de beslissing over het al dan niet afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van het voorgelegde bouwplan aan ons college voorgelegd. Bezwaren van de aanwonenden van De Enk De omwonenden van de beoogde woningbouwlocatie zijn begin april 2020 door de ontwikkelaar, de V.O.F. Heumen Noord, op de hoogte gesteld van het volledige nieuwbouwplan voor de locatie Veldschuur inclusief de appartementen. Dit was voor de aanwonenden van De Enk 42 t/m 56 aanleiding hun bezwaar daartegen kenbaar te maken. Inhoudelijk heeft hun bezwaar betrekking op de aantasting van de privacy. De betreffende woningen zijn nl. met de achtertuin op de Veldsingel georiënteerd. De appartementen zijn met de voorzijde inclusief balkons naar de Veldsingel gericht, terwijl de eerder beoogde beneden-bovenwoningen met de achterzijde en de galerij naar de Veldsingel waren gericht. Daarnaast wordt een 3e woonlaag toegevoegd. De aanwonenden van De Enk vinden dat met het nu voorliggende bouwplan ten onrechte volledig voorbij wordt gegaan aan het gevolgde participatieproces en het door de gemeenteraad genomen besluit.

Zij zijn dus van mening dat gelet op het participatieproces en de beperkingen die de raad welbewust naar aanleiding van de ingediende zienswijzen in het bestemmingsplan heeft opgenomen de gemeente geen medewerking zou moeten verlenen aan het nu voorliggende bouwplan voor een appartementencomplex.

Beoordeling bezwaren

2

De bezwaren van de aanwonenden van De Enk zijn begrijpelijk en deels ook terecht. De (potentiele) inkijk in hun achtertuin en woning neemt met een appartementencomplex toe ten opzichte van de eerder bedoeld beneden-bovenwoningen en zij hadden dit op grond van het gevolgde participatieproces en het door de raad genomen besluit niet hoeven verwachten. Het vorenstaande neemt niet weg dat er in algemene zin geen sprake lijkt te zijn van een onacceptabele situatie. Daarvoor is de afstand van de voorgevel van de appartementen tot de achtergevel van de woningen aan De Enk, te weten circa 38 m, te groot. Daarnaast is, zoals hiervoor aangegeven, de bouwhoogte 9,3 m en daarmee 1,7 m lager dan de maximale bouwhoogte (11 m) uit het bestemmingsplan. Verder is in de architectonische uitwerking een geleding aangebracht in het gevelbeeld door het toepassen van zowel bakstenen als dakpannen waardoor een bepaalde kapvorm wordt gesuggereerd. De bouwmassa van de appartementen tenslotte, sluit aan op die van de omliggende woningen in de directe omgeving (De Enk/Dopheide). Deze woningen bestaan overwegend uit 3 bouw-/woonlagen en hebben een vergelijkbare bouwhoogte als de appartementen. In die zin zou het verlenen van medewerking aan het bouwplan door een afwijking van het bestemmingsplan toe te staan verdedigbaar zijn.

Mogelijkheden om aan de bezwaren tegemoet te komen Met een delegatie van de aanwonenden en vertegenwoordigers van Oosterpoort en de VOF Heumen Noord is besproken welke maatregelen denkbaar zijn om enigszins aan de bezwaren tegemoet te komen. Een eerste mogelijkheid is het 180 gr. draaien van het complex, zodat de achterzijde met de galerijen aan de Veldsingel komt te liggen en de voorzijde, met de balkons, op het zuiden. Nadelen daarvan zijn het minder fraaie beeld vanaf de Veldsingel gezien, het is ook de vraag of Welstand daarmee akkoord zal gaan, en de aantasting van de privacy van de daar, op relatief korte afstand geprojecteerde 8 grondgebonden sociale huurwoningen. Oosterpoort heeft echter aangegeven dit geen probleem te vinden. Een andere mogelijkheid is het opvullen van het “gat” ter hoogte van de aanwezige bushalte in de aanwezige laanbeplanting, waarmee de inkijk kan verminderen. Deze aanvulling betekent dat de bushalte verplaatst moet worden. Daarvoor zijn mogelijkheden. Deze maatregel is echter erg kostbaar. Het ter plaatse aanwezige nutstracé, met daarin lagedruk gas, laagspanningskabel en hoofdwaterleiding, moet dan namelijk worden omgelegd. De daaraan verbonden kosten bedragen heel indicatief € 100.000. Daarmee valt deze oplossing af.

Wat eventueel wel zou kunnen, is het beplanten van de direct achter woningen aan De Enk aanwezig groenstrook met opgaande beplanting. Of dit afdoende is, is echter de vraag.

Alternatief bouwplan Nadat de aanwonenden van De Enk te kennen hadden gegeven dat het bouwplan voor een appartementencomplex voor hen onder geen beding acceptabel is, is met Oosterpoort afgesproken

3

voorlopig niet verder te gaan met de planontwikkeling van het appartementencomplex en eerst de mogelijkheid van een alternatief bouwplan, in casu grondgebonden woningen, te verkennen. Oosterpoort heeft voorgesteld om als alternatief voor een appartementencomplex of benedenbovenwoningen een blokje van 8 levensloopbestendige, grondgebonden woningen in de sociale huur te bouwen. Inclusief het reeds geprojecteerde blokje van 8 woningen komt het totaal aantal door Oosterpoort te bouwen sociale huurwoningen op 16. Oorspronkelijk zouden er dat 22 zijn. Oosterpoort stelt de volgende differentiatie voor: - 4 hoekwoningen tot de liberaliseringsgrens (€737,14); - 12 tussenwoningen tot de 1e aftoppingsgrens (€ 619,01) Met deze differentiatie wordt goed ingespeeld op het bedienen van de primaire doelgroep en dus aan het volkshuisvestelijke doel beantwoord. De vertegenwoordigers van de aanwonenden van De Enk hebben aangegeven dat zij kunnen instemmen met het gewijzigde bouwplan. Afweging alternatieven Resumerend zijn er drie mogelijkheden: 1. Vasthouden aan het bouwplan voor een appartementencomplex met 15 wooneenheden in de sociale huur in 3 bouwlagen. 2. Invulling geven aan de door de raad gemaakte keuze, te weten een complex benedenbovenwoningen in de sociale huur. 3. Kiezen voor een blokje met 8 grondgebonden woningen in de sociale huur. Ad 1.

Met de bouw van een appartementencomplex wordt het best ingespeeld op de huidige vraag naar levensloopbestendige woningen, voor zowel starters, jongeren als ouderen in de lage sociale huur. Met deze keuze wordt echter geen recht gedaan aan het gevolgde participatieproces. Bovendien is te verwachten dat de bezwaren daartegen zullen leiden tot een (mogelijk langdurige) beroepsprocedure, met de daaraan verbonden juridische en bestuurlijke afbreukrisico’s. Ad 2. Beneden-bovenwoningen passen niet in het actuele portefeuillebeleid van Oosterpoort, dat vooral is gericht op de realisering van levensloopbestendige woningen voor starters, jongeren en ouderen. Ook het gemeentelijke woningbouwbeleid gaat daarvan uit. De op de verdieping gelegen bovenwoningen zijn per definitie niet levensloopbestendig. De realisering van beneden-bovenwoningen daarvan wordt door Oosterpoort dan ook ontraden en zij is in principe ook niet bereid dit op te pakken. Ad 3.

4

Met de realisering van 8 grondgebonden woningen wordt gegeven de omstandigheden optimaal ingespeeld op de huidige woningbehoefte en de in het kader van het participatieproces gewekte verwachtingen. Genomen besluit Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen hebben wij op 5 januari jl. besloten niet in te stemmen met het eerdere voorstel van Oosterpoort voor de realisering van een appartementencomplex met 3 bouwlagen, maar wel met het alternatieve voorstel om in plaats daarvan 8 grondgebonden woningen te bouwen. Kanttekening Zoals hiervoor aangegeven betekent overnemen van het voorstel om te kiezen voor 8 grondgebonden woningen, dat 7 sociale huurwoningen minder kunnen worden gebouwd dan wanneer wordt gekozen voor het appartementencomplex. Op dit moment is nog niet duidelijk of daarvoor elders compensatie kan worden gevonden. Financiële consequenties In de onlangs vastgestelde exploitatieopzet 2021 voor de locatie Veldschuur is voor het aan Oosterpoort te verkopen perceel gerekend met een opbrengst van € 399.600. Hoewel het aantal woningen is verminderd, immers van 23 naar 16, is Oosterpoort bereid de voor de grond opgenomen koopsom van € 399.600 te betalen. De planwijziging heeft dus geen financiële gevolgen voor de gemeente.

19 januari 2021 Burgemeester en wethouders

Dirk van Eeten Gemeentesecretaris

Marriët Mittendorff Burgemeester

5