24.B21 Verzoek aan gemeenteraad kaderstelling nieuwbouw de Schoren geanonimiseerd

Van: aanwonenden De Schoren — noordelijke arm Aan: leden Commissie Ruimte en fractievoorzitters alle 7 politieke partijen Betreft: agendapunt ‘De Schoren’ Commissie Ruimte 4 april resp. Raadsvergadering18 april Datum: 26 maart 2024

Verzoek aan gemeenteraad rond kaderstelling nieuwbouw de Schoren

Het College van B&W verzoekt de gemeenteraad een kader vast te stellen voor de realisatie van een appartementencomplex aan De Schoren. Bewoners van De Schoren aanwonend aan de geplande noordelijke arm van het voorgestelde appartementsgebouw dringen er bij de raad op aan het raadsvoorstel te bezien in de context van eerdere besluiten van de gemeenteraad en het voorstel gewijzigd aan te nemen. Zij hechten eraan te benadrukken dat zij niet tegen woningbouw cq een appartementencomplex op deze locatie zijn. Het voortraject en omstandigheden maken echter dat zij de raad verzoeken het raadsvoorstel niet nu maar in een navolgende vergadering van de gemeenteraad (bv mei/juni) besluitvormend te bespreken. Wij verzoeken de raad de beslispunten 1 en 3 gewijzigd vast te stellen. Om de aantallen in beslispunt 1 te kunnen bepalen is een korte tussenstap nodig. Om kort te gaan: - Beslispunt 1 noemt een concreet aantal wooneenheden (32 in 3 bouwlagen). Afhankelijk van een korte nadere financiéle berekening en ook van de houding van de politieke fracties kan dat concrete aantal mogelijk aangepast worden. Toelichting volgt hieronder onder A. - Beslispunt 3 refereert aan zowel de Woondeal als uitgangspunt als aan een gewenste sluitende exploitatieopzet. Over beide punten volgt een toelichting onder B. A. Beslispunt 1: Aantal wooneenheden

De gemeenteraad van Heumen heeft eerder al kaders vastgesteld voor de realisering van een appartementencomplex op locatie De Schoren. In de kern hield dat in: (1) kleinschalige woningbouw, (2) een gemengde samenstelling (betaalbare huur en koop) en (3) kostenneutraliteit is géén uitgangspunt. De achtergrond daarvan was de besluitvorming rond de locatiekeuze voor de nieuw te bouwen Vuurvogelschool in Malden-oost, leidend tot de behoefte om bij de toekomstige ontwikkeling na afbraak van de school compensatie te

bieden aan de Molenwijk. Voor een toelichting op het raadsbreed overeengekomen besluit met het unaniem door de raad vastgestelde amendement en ook motie: zie Bijlage 1. Deze toelichting is op 6 oktober 2023 aan alle fractievoorzitters van de huidige raad toegezonden.

Het door de raad gestelde kader — een beperkt aantal wooneenheden en een ruim (in oppervlakte) opgezet park — werd mede ingegeven door het besef te maken te hebben met een wijk met een sterk versteend karakter. Datgene wat het College nu in het voorstel aan de raad aanbiedt is precies het tegenovergestelde van hetgeen de raad heeft beoogd: - niet kleinschalig, maar massaal (amendement, door de raad unaniem onderschreven, 25 januari 2018: ‘kleinschalige woningbouw’) - geen ‘goede combinatie van betaalbare en duurdere appartementen’ zoals door de raad bij motie van 3 juni 2021 verzocht, maar zeer eenzijdig samengesteld, nl 100% betaalbaar en bovendien nog eens beduidend meer dan de Woondeal-norm van 67% 1

- het parkoppervlakte is aanzienlijk verkleind omdat het bouwoppervlak aanzienlijk vergroot is, in vergelijking met het eerder geplande en in het participatieproces ‘overeengekomen’ bouwopperviak (toename van 2x 14 meter lengte; breedte 36 meter, zijnde in totaal ca 500m2); zie Bijlage 2. - de ontwikkeling en inrichting van het park zou, conform raadsbesluit, verlopen via coproductie (participatietrede 4); echter, een substantieel deel van het terrein wordt aan coproductie (trede 4) onttrokken - ondanks dat de raad in zijn amendement op 25 januari 2018 unaniem uitsprak dat geen sprake zou hoeven zijn van kostenneutraliteit hamert het college nu op kostenneutraliteit als uitgangspunt. Voor de gemeenteraadsfracties kan het relevant zijn te weten wat de kostenconsequenties zijn van eventuele minder forse massaliteit. Uiteraard tot acceptabele hoogte. Daartoe is vanuit de buurt 26 februari een verzoek gericht aan het college om van eventuele aanpassingen de kostenconsequentie te berekenen. Dit verzoek is afgewezen (6 maart) met als reden dat het college niet op andere uitwerkingen wenst in te gaan en omdat het, nogal badinerend gesteld, een vertragende exercitie zou zijn. Terwijl tegelijkertijd nota bene het college maanden vertraging veroorzaakte door onjuiste/onzorgvuldige interpretatie van het Didam-arrest.

Met dit arrest had het college in de wijkbijeenkomst op 22 november ten overstaan van een royale bewonersaanwezigheid alle andere opties dan de 100%-Oosterpoort-optie verklaard als juridisch niet haalbaar — onder

verwijzing naar advies van juridisch adviseurs -, nl als zijnde niet toegestaan. En recentelijk

moest het college op zijn foute interpretatie terugkomen: erblijkt juridisch géén bezwaar tegen

combinatie van sociale huurwoningen en koopwoningen (emailbericht ‘Rectificatie’ aan bewoners 14 maart 2024). Daarop is Oosterpoort gevraagd of het ook een aantal koopwoningen ‘in het pand’ (!) wil realiseren, met een negatief antwoord van Oosterpoort. Met andere woorden: eerst mécht Oosterpoort niet gecombineerd bouwen, nu wil Oosterpoort het niet. Dit roept de vraag op of Oosterpoort bepaalt wat er gebeurt dan wel de gemeente. NB De periode waarin wijkbewoners hun inspraakreacties konden geven (december-januari) betrof een plan waarbij de achteraf gebleken onjuiste juridische blokkade voor koopwoningen

werd voorgehouden: bewoners dienden zich neer te leggen bij wat genoemd werd de ‘uniciteit’.

De aanwonenden dringen er bij de raad op aan het college opdracht te geven alsnog een (globale) berekening te maken van de omvang van het financiéle tekort if any van enkele varianten, en daarbij ook te betrekken de variant met maximaal 67% betaalbaar. De gemeenteraad als kaderstellend orgaan kan die informatie benutten bij het bepalen van het financiéle kader van dit project, tegen de achtergrond van zijn besluit om kostenneutraliteit géén uitgangspunt te doen zijn in dit project. Wij vragen om berekening van de extra kosten (in feite: het te verwachten exploitatietekort) van 3 varianten:

2

Optie

Argumentatie

één kolom van de noordelijke arm weg zodat minder inbreuk op de parkgedachte een ‘arm’ minder ver in het park reikt één laag (noordelijk) van 5 wooneenheden weg

minder massaliteit voor de huishoudens zeer nabij parallel aan de noordelijke arm wonend

zowel een kolom als een laag weg (noordelijke arm)

combinatie van beide argumenten hiervoor

Een korter gebouw, met dus méer ruimte voor het park — zoals van meet af aan beoogd — zou ook denkbaar zijn met én van de twee bouwdelen (de zuidelijke) uitgevoerd in 4 bouwlagen. Deze oorspronkelijk beoogde variant leidt niet tot een negatief exploitatiesaldo. B. Beslispunt 3: Woondeal en sluitende exploitatieopzet Woondeal

(1) We respecteren dat College en Raad zich wenst te houden aan de uitgangspunten van de Woondeal (beslispunt 3). Wij zijn echter van mening dat de raad in overweging kan nemen dat in dit project met zijn langer lopende geschiedenis ook védér de Woondeal enige afwijking van die Woondeal acceptabel zou achten, mocht dat al het geval zijn:

- precedentwerking is hier juistdoor de voorgeschiedenis met eerdere kaderstelling minder aan de orde en enige afwijking is verdedigbaar; - met enkele betaalbare woningen minder zou de doelstelling van ‘inhaalslag op het gebied van betaalbare woningen’ echt niet in gevaar zijn bij dit project met een dergelijke scheefstand in type woningen.

(2) Sprekend over de woondeal: het college lijkt ervan uit te gaan dat als ze meer dan vereist (100%) aan sociale huur bouwt ze (ook) aan de woondeal voldoet, maar zelfs dat is sterk de vraag. In de woondeal-opgave voor de gemeente Heumen is ook expliciet de opgave voor de bouw van betaalbare koopwoningen opgenomen! Door rigoreus/exclusief voor Oosterpoort te kiezen (en van twee armen expliciet €6n gebouw te maken met een daarop volgend beroep op uniciteit) worden andere uitvoeringsvormen geblokkeerd. Dit alles in de Molenwijk waar sterk behoefte aan betaalbare koop, bv voor ouderen.

(3) Op basis van de woondeal heeft de raad het Woonbeleid 2024-2030 recent vastgesteld (21 september 2023). In dit beleidsdocument heeft de raad besloten tot planvorming waarbij voor deze locatie uitgegaan is van 18 wooneenheden (tabel 4.2 en 6.2). Met andere woorden: 18 woningen is wat betreft het realiseren van de doelstelling krachtens de woondeal reeds voldoende.

Sluitende exploitatieopzet Beslispunt 3 om als raad te beslissen dat in dit project sprake moet zijn van een sluitende exploitatieopzet is een expliciete omkering van een eerder door de raad gesteld kader (zie ook hiervoor onder A). Het college heeft in de voorbije jaren expliciet alles afgewezen wat tot enig tekort zou leiden. Dit is strijdig met het door de raad bij anendement afgewezen kader kostenneutraal te moeten zijn en bereid te zijn tot compensatie, gegeven het politieke voortraject. Mede op basis van de uitkomst van een rekenexercitie zoals verzocht onder A kan de raad in dit beslispunt 3 expliciet de grens aangeven waarbinnen een exploitatietekort zich zou mogen begeven. 3

Wij verzoeken u, samenvattend, - om de behandeling in de raad een of twee maanden te verplaatsen - in die tussentijd de financiéle consequentie te laten berekenen van 3 denkbare aanpassingen (varianten) in het voorgelegde plan — en een denkbare variant met maximaal 67% betaalbaar en daarnaast koop - de in het raadsvoorstel voorgelegde beslispunten 1 en 3 na het verkrijgen van nadere informatie aan te passen. fam fam fam fam

fam rr

a Malden 26 maart 2024

4

Bijlage 1 Brief aan fractievoorzitters (oktober 2023) Malden, 6 oktober 2023,

Aan de fractievoorzitters van de politieke partijen in de Heumense gemeenteraad

Beste fractievoorzitter,

U ontvangt dit schrijven van een aantal inwoners dat zich zorgen maakt over een plan dat binnen de gemeente in voorbereiding is rond nieuwbouw van appartementen op de plek van de voormalige Vuurvogel 2-school aan de Schoren in Malden. Deze inwoners wonen grenzend aan het plangebied, maar een aantal ook verder in de wijk. Wij benaderen U omdat de teneur van het in voorbereiding zijnde plan expliciet afwijkt van besluiten die u als gemeenteraad eerder heeft genomen. Wij willen u daar uitdrukkelijk op attenderen.

Voor wat betreft het nieuwbouwplan is het goed terug te gaan naar 2017/2018. De bewoners van de wijk Molenwijk waren warm voorstander van het behoud of het lokaliseren van een nieuw te bouwen openbare school in hun wijk, op de plek van de af te breken school. Reden: om de leefbaarheid van de wijk op peil te houden. Bewoners van Kroonwijk daarentegen hadden een duidelijke voorkeur in hun wijk géén nieuwe school te vestigen. Ook alle politieke fracties in de gemeenteraad stonden achter die stellige bewonersvoorkeur. Echter, het Conexus-schoolbestuur wenste hierin niet mee te gaan. Om een volledige patstelling te doorbreken en het aanbieden van onderwijs te garanderen heeft de toenmalige gemeenteraad unaniem besloten (januari 2018) tot een oplossing die recht zou doen aan de belangen van de Molenwijk. Dat hield twee zaken in combinatie in:

- een nieuwe school in de Kroonwijk — zoals intussen ook gerealiseerd is —; - een nieuw te bouwen kleinschalig appartementencomplex met ca 10 wooneenheden aan de westzijde van het terrein (participatietrede 2);

- ter compensatie van de verminderde leefbaarheid in de Molenwijk de realisatie van een parkachtige omgeving (participatietrede 4). Alles bijeen ging het dus om een package deal met deze drie elementen.

Vervolgens, enkele jaren later, heeft de raad deze deal nader gepreciseerd. In een unaniem gesteunde motie van de raad (juni 2021) verzoekt de raad het college ‘om bij de realisatie van het appartementencomplex [zich] te richten op 10 4 16 appartementen in de plaats van de eerder vastgestelde 10 appartementen’ en ‘om bij de realisatie van het appartementencomplex een goede combinatie van betaalbare en duurdere appartementen te bewerkstelligen’.

Wij weten niet in hoeverre u van de nu in voorbereiding zijnde plannen op de hoogte bent. Hetgeen de gemeente/het college lijkt te willen is geheel in strijd met de genoemde package deal. In het nog niet officiéle gemeentelijke plan wordt toegewerkt naar een aantal wooneenheden 30-35! Dit heeft u ook kunnen afleiden uit een bericht in de Gelderlander van 7 september jl. Het zou daarbij volledig om sociale woningbouw gaan. Dat staat haaks op de wens van de raad, uitgesproken in voornoemde motie, namelijk een verzoek ‘om een goede combinatie van betaalbare en duurdere appartementen’. De motie (ingediend door VVD, CDA, D66 en 5

PvdA) werd door alle zes partijen unaniem gesteund. Niet alleen het aantal is substantieel groter dan voorheen, ook van de parkachtige omgeving blijft steeds minder over en daarmee wordt ook het terrein waarvoor de raad participatietrede 4 heeft vastgesteld qua oppervlak aanmerkelijk kleiner. Bovendien komt hiermee de gewenste doorstroming van buurtbewoners van huizen naar appartementen niet tot stand.

Wij maken u er dus, samenvattend, op attent dat het in voorbereiding zijnde nieuwbouwplan: 1. geheel in strijd is met het eerder genomen gemeenteraadsbesluit van januari 2018 (en 2021) dat een package deal behelst waarvan wel voortvarend het ene deel is gerealiseerd (nieuwe school in Kroonwijk); 2. in strijd is met de intentie en de afspraak om een kleinschalig appartementencomplex te realiseren; 3. in strijd is met de voorgenomen compensatie richting Molenwijk om een ruim opgezette parkachtige inrichting te realiseren naast de in het plangebied te situeren nieuwbouw. Overigens merken wij op dat de sloop van de Vuurvogel 2-school nagenoeg is afgerond en circulair is uitgevoerd. Echter neemt dat niet weg dat de meeste speeltoestellen voordien zijn verwijderd. Het speelterrein dat resteert is

nauwelijks nog een speelterrein te noemen en de kwaliteit is beneden alle peil. Voor de vele kinderen in de buurt is er al geruime tijd geen enkele speelgelegenheid in de hele buurt en voorlopig ziet het er niet naar uit dat daar verandering in komt.

Wij verzoekenu alert te zijn dat door de gemeentelijke overheid gedane beloftes gestand worden gedaan. Met vriendelijke groet,

on EE a «: ES

2 5.1.26 M2 5.1.20 | ge

5.1.26 mp5.1.26] i -: See

a EE

PRY S22) 5.1 26) Bijlage 2 Maatvoering, vergelijkend

6

LOS 2021

/

33

44

11

36

pe

cou

47

14

36

9,36

3 bouwlagen

ingesnoerd

Verhouding: Volledige lengte terrein: 160 meter. haa

a'a

wy

Heumen

9,36

2

4/3 bouwlagen

5; gemeente

36

9,36

N

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gedeeltes geanonimiseerd op grond van artikel 5 van de Wet open overheid: Art. 5.1 lid 2 onderdeel e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer, tenzij de betrokken persoon instemt met openbaarmaking Pagina('s): 4 6