24.B102 Reactie aan Gemeenteraad op Nota van Uitgangspunten Werklandschap - VDW Projecten BV geanonimiseerd

VDW-Projecten bv

VDW Projecten

5.1.2e 5.1.2e

Mobiel Tel

Plasmolen 5.1.2e 5.1.2e

IBAN rekening 5.1.2e KvK

Aan de raad van de gemeente Heumen griffie@heumen.nl 5.1.2e @heumen.nl

09 13 41 88

Website www.vdw-projecten.nl E-mail info@vdw-projecten.nl

6 december 2024

Uw raad is voornemens om voor het noordelijk deel van het Werklandschap in Overasselt een Omgevingsplan op te stellen. Vooruitlopend hierop vraagt het college van B&W aan u om de Nota van Uitgangspunten 5.1.2e vast te stellen. In deze brief geef ik u, mede namens belanghebbende, 5.1.2e , een reactie op genoemde nota. Onze opmerkingen hebben vooral betrekking op 5.1.2e -19-21-23 groot 4542 m2. 1. Gebruik: Uw beleid is erop gericht om in het Werklandschap, uitsluitend aan de bouwnijverheid gerelateerde bedrijven te huisvesten en ongewenste functies uit te sluiten. Op zichzelf hebben wij hier geen probleem mee. Echter de verhuur- of verkoopbaarheid van onze gebouwen, zou door de voorgestelde gebruiksbeperkingen, in de toekomst minder opbrengst kunnen genereren. Onze gebouwen moeten ons later immers ook van een pensioeninkomen voorzien. De door u voorgestelde wijzigingen op basis van de Staalkaart van de VNG, zijn op dit moment niet concreet genoeg omschreven, om de gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden te kunnen overzien. 2. Uitstraling: Om het bedrijventerrein voor de provincie acceptabel te maken is destijds een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit was een onderdeel van de toelichting behorende bij het bestemmingsplan. Uit jurisprudentie blijkt dat een dergelijke toelichting geen rechtskracht heeft.

Alle vergunningen zijn niet alleen getoetst aan de voorschriften van het bestemmingsplan, maar ook aan de door de uw raad vastgestelde Welstandsnota, waarin criteria voor alle bedrijventerreinen in de gemeente zijn opgenomen. Het lijkt ons niet gewenst om voor elk bedrijventerrein eigen toetsingscriteria op te nemen in een daartoe op te stellen beeldkwaliteitsplan. Deels elkaar overlappende beleidsuitgangspunten geven immers interpretatieverschillen. 3. Milieucategorie: Volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorend bij het bestemmingsplan, valt ons bedrijf in de categorie bouwnijverheid. Hierbinnen vallen bedrijven met een oppervlak kleiner dan 1000 m2 in categorie 2 en bedrijven met een oppervlak groter dan 2000 m2 in categorie 3. Omdat wij voor onze bedrijfsvoering meer grond nodig hadden dan 2000 m2, maar minder dan het maximum voorgeschreven oppervlak van 5000 m2, hebben wij destijds 4542 m2 gekocht. Daarom willen wij, ook als groothandel in machines voor de bouwnijverheid, vasthouden aan de benodigde categorie 3. Hoe de nieuwe instructieregels van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (BKL) voor ons uitpakken is op dit moment voor ons nog niet duidelijk.

Bouwontwikkeling Bouwmanagement

VDW

Pagina 2 van 4

Projecten

4. Geluid: U bent voornemens om het Omgevingsplan de instructieregels van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (BKL) standaardwaarden en flexibiliteitsbepalingen over te nemen. De gevolgen hiervan zijn mij op dit moment niet bekend. Opgemerkt wordt dat wij, ten behoeve van het verkrijgen van een omgevingsvergunning, ter plaatse van onze werkzaamheden, specifieke geluidsmetingen hebben laten uitvoeren. Wij vragen ons dan ook af, of er nu opnieuw door en voor onze rekening, geluidsmetingen verricht moeten worden. 5. Gemengd gebied: U wilt sturen op emissienormen voor onder andere geluid en hierbij uitgaan van een richtafstand die geschikt is voor een gemengd gebied. Wij zijn echter van mening dat het werklandschap een industrieterrein is. In de binnenring staan nu geen woningen. Als dat zo blijft dan ligt het voor de hand om in elk geval de binnenring aan te wijzen als industrieterrein. Zo niet, dan ook hier de bouw van woningen toestaan. 6. Percelen: U wilt de percelen behorende bij een bedrijf op de Omgevingsplankaart aangeven en daarvoor uitgaan van de huidige daadwerkelijke (kadastrale) percelen behorende bij het betreffende bedrijf. Met als doel te voorkomen dat deze worden opgesplitst. Door een verbod op het opsplitsen van ons perceel worden wij benadeeld. Een perceel van 4542 m2 is immers moeilijk verkoop- of verhuurbaar.

Tegelijkertijd bent u van mening dat de relatief grote oppervlakte van ons bedrijf, in feite niet past binnen het kleinschalige Werklandschap. Gelet op het bovenstaande willen wij ons perceel opsplitsen in 5 afzonderlijke percelen, elk met een eigen huisnummer 7-17-19-21-23 en toegangspoort. In bijgaande tekening is uitgewerkt dat het daarbij gaat om percelen met een oppervlak van 816-1443-1349-630-304 m2. Hierop staan gebouwen met een oppervlak 266-860-566-294-85 m2. Hierdoor is het bebouwingspercentage nergens meer dan 47 % en wordt ruimschoots voldaan aan het maximum bebouwd oppervlak van 60 % alsmede de eis van parkeren op eigen terrein. 7. Bedrijfswoningen: U wilt het aantal bedrijfswoningen beperken tot het huidige aantal. In de zogenaamde binnenring zijn volgens het vigerende bestemmingsplan geen woningen toegestaan. De in de binnenring gevestigde bedrijven zijn echter van alle kanten omsloten door bedrijfswoningen. Het ligt dan ook voor de hand om ook in de binnenring bedrijfswoningen toe te staan. Dat het noodzakelijkheidscriterium wordt vervangen door het voorschrift dat de woning bewoond moet worden door de eigenaar of een werknemer lijkt logisch, echter dit moet ook een bewaker of ZZP-er kunnen zijn. Onbekend is wat u doet als de bewoner om welke reden dan ook geen relatie meer heeft met het bedrijf. Er bestaat immers ook een wettelijke huurbescherming. 8.

Bedrijfsverzamelgebouwen: U wilt een verbod op het realiseren van bedrijfsverzamelgebouwen. Een dergelijk verbod bevorderd echter de kans op leegstand. We willen onze gebouwen en percelen naar behoefte van de huurders op kunnen delen. Dat hieraan eisen worden gesteld, bijvoorbeeld in het kader van brandwerende afscheidingen, eigen meterkast, toegang en parkeren op eigen terrein, is wat ons betreft geen probleem. Overigens zijn wij ook geen voorstander van het realiseren van een gebouw met kleine berging-boxen. Het moet immers een bedrijfsterrein blijven. Bouwontwikkeling Bouwmanagement

VDW

Pagina 3 van 4

Projecten

9. Groen: Het aanbrengen van meer groen in het openbaar gebied juichen wij toe. Voorgesteld wordt om de zogenaamde rabatstroken te vervangen door beplanting. 10. Parkeren voertuigen en materieel alsmede laden en lossen van materialen: In het bestemmingsplan staat de verplichting om te parkeren op eigen terrein. De bouwvergunningen zijn hierbij getoetst aan de voorschriften van het CROW. Het plaatsen van verbodsborden en handhaven hiervan, voorkomt dat de openbare ruimte oneigenlijk wordt gebruikt. 11. Verkeer: Een doodlopende weg is kennelijk ongewenst. Voorgesteld wordt om de oorspronkelijk geplande weg tussen De Lage Hof en de brandweergarage daadwerkelijk aan te leggen. 12. Afwijkingen: U wilt de verleende vergunningen inventariseren op afwijkingen zoals vrijstellingen en ontheffingen. Graag ontvangen wij het resultaat van deze inventarisatie. Een onjuiste interpretatie kan immers grote gevolgen hebben. 13. Uitsterfbeleid: U wilt alleen overgangsrechten toestaan voor niet passende activiteiten en gelijktijdig afwijkingen en strijdigheden die al zijn vergund formaliseren. De gevolgen hiervan zijn ons op dit moment niet duidelijk. 14. Opslag achter het bedrijfsgebouw: Wij hebben door de vorm van onze percelen geen opslagmogelijkheid achter onze gebouwen. Voorgesteld wordt om deze eis te laten vervallen.

U kunt wel eisen stellen, over de (on)zichtbaarheid vanaf de openbare weg, van materiaal en materieel, door de bouw van hoge erfafscheidingen toe te staan. 15. Bouwwerken geen gebouwen zijnde: In het vigerende bestemmingsplan bestaat een beperking voor de oppervlakte en hoogte van bouwwerken die geen gebouw zijn. Om materialen aan het zicht te onttrekken, de opslag van zand in betonnen vakken en cement in een silo mogelijk te maken, is voor ons perceel het bestemmingsplan hierop aangepast. Voorgesteld wordt om dit standaard in de voorschriften op te nemen. 16. Bluswatervoorzieningen. De bedrijven in het Werklandschap gebruiken relatief weinig drinkwater. Op grond daarvan heeft de gemeente besloten om in de openbare weg, te volstaan met een dunne waterleiding. Het gevolg hiervan is dat de brandweer onvoldoende bluswater ter beschikking heeft. Individuele bedrijven werden in het kader van de vergunningverlening verplicht om dure grondwaterbronnen te boren. Echter de uitvoering hiervan is veelal achterwege gebleven.

Bouwontwikkeling Bouwmanagement

VDW

Pagina 4 van 4

Projecten

17. Afstand tot perceelsgrens: Er is in het Werklandschap veelvuldig gebruik gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid om bedrijfsgebouwen tot aan de perceelsgrens te bouwen. Voorgesteld wordt om aan één zijde het bouwen tot aan de perceelsgrens standaard mogelijk te maken. Dan is er ook geen discussie over het al dan niet voldoen aan de hiervoor gestelde nadere voorwaarden. 18. Nieuw bedrijventerrein: Als bedrijven door de beperkende maatregelen uit het Omgevingsplan, in hun ontwikkelingsmogelijkheden beperkt worden, is het niet meer dan logisch dat u ook een alternatief geeft. Daarom pleit ik ervoor om in het Omgevingsplan minimaal een zoekgebied op te nemen voor de aanleg van een nieuw bedrijventerrein en dit door de gemeente ook daadwerkelijk aan te kopen. In Heumen is het gebied LudenlaanVosseneindseweg-Jachtlaan, bruto groot 17 hectare, met een ontsluiting richting A73, hiervoor geschikt. De gemeente wil binnenkort een perceel grond groot 1663 m2, gelegen aan de Kasteelsestraat, rechts langs de brandweergarage verkopen. Bij voorkeur aan gegadigden uit Overasselt. Het zou echter beter zijn om bedrijven, waarvan u van mening bent dat deze niet in het Werklandschap passen, zoals sportschoolfotostudio-ontharingssalon, te helpen om zich hier te vestigen. 19.

Algemeen: De wetgever heeft de gemeenten het Omgevingsplan als middel gegeven om na te denken over ontwikkelingsmogelijkheden van stad en dorp. In een tijd van woningnood een welkom instrument om een visie voor de langere termijn te maken. Ook ondernemers zijn gebaat bij een lange termijn visie. Het is dan ook zonde van de tijd om wijzigingen aan te brengen in onlangs gerealiseerde plannen. Maak in plaats daarvan de geesten rijp voor het verbinden van de Ludenlaan in Malden met de Drutenseweg in Wijchen. Hierdoor wordt een gebied van 500 hectare ontsloten, waardoor de gemeente Heumen op termijn kan groeien naar 50.000 inwoners. 20. Ten slotte: Voorgesteld wordt om per amendement het college van B&W te verzoeken, om samen met de ondernemers, te komen tot een meer concrete invulling van de Nota van Uitgangspunten en hier ten minste een maand extra tijd voor te nemen. Alleen een goede gemeenschappelijke voorbereiding, bevorderd de totstandkoming van een Omgevingsplan, dat kan rekenen op een breder draagvlak. 21. Bijlage: Verkavelingstekening De Laan 7-17-19-21-23. In afwachting van uw reactie en met vriendelijke groet, VDW-Projecten bv VDW-Bestratingen bv 5.1.2e

Bouwontwikkeling Bouwmanagement

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens geanonimiseerd op grond van: Wet

Artikel

Omschrijving

Pagina's

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer

1, 4