24.A67 Bijlage I Conceptrapport Bedrijventerreinen gemeente Heumen
Tekst van het document
Zoals eerder reeds aangegeven is en blijft het grootste nadeel hiervan dat hierdoor areaal bedrijventerrein wordt ingenomen door activiteiten waarvoor het bedrijventerrein niet is bedoeld en dus reguliere bedrijven verdringt / heeft verdrongen. Komt bij dat de gemeente het maken van uitzonderingen wil voorkomen waardoor het bedrijventerrein zo optimaal mogelijk kan blijven functioneren.
Doorakkers Advies
22
De parkeerdruk valt mee. Dit mede omdat de meeste bedrijven voldoende ruimte hebben op de eigen kavel. Echter daar waar autoreparatiebedrijven zijn gevestigd zien we dat de rabatstroken vol staan met geparkeerde auto’s en trailers. Om in de openbare ruimte een kwaliteitsverbetering te realiseren moeten op een aantal plaatsen deze stroken worden omgezet naar echte parkeervakken. Op andere delen moeten de stroken bij de weg worden getrokken en op weer andere delen kunnen groenvoorzieningen gerealiseerd worden. Hierbij moet rekening gehouden worden met het streven om deze autobedrijven bij voorkeur ook te vestigen in de eerder aangegeven zone.
6.
Samenvattende conclusies en aanbevelingen
Algemeen •
•
•
•
•
De vraag naar bedrijfskavels/-ruimte is en blijft onverminderd groot, ook in de regio Nijmegen. In Heumen is op dit moment geen aanbod: de bestaande bedrijventerreinen zijn volledig uitgegeven en van leegstand is nauwelijks sprake. Wel komen een paar private kavels en/of panden in aanmerking voor herontwikkeling, maar qua aantal hectaren in dit beperkt. Er is voor de reeds in Heumen gevestigde bedrijven dan ook geen ruimte om te verplaatsen en/of uit te breiden wat de economische ontwikkeling frustreert en effect heeft op de werkgelegenheid in de gemeente. Om aan de vraag naar bedrijfskavels / -ruimte te kunnen voldoen liggen eigenlijk twee opties voor de hand: o Realisatie van een nieuw bedrijventerrein in de gemeente voor grootschaligere bedrijven om uit te plaatsen en voor het faciliteren van lokale vraag vanuit mkbbedrijven. o Grootschaligere bedrijven verleiden te verplaatsen naar bijvoorbeeld de nog te realiseren uitbreiding van het terrein Bijsterhuizen in Wijchen en zo ruimte te creëren op de bestaande terreinen voor mkb-bedrijven. Er is duidelijk vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte. Op de terreinen zijn dan ook al op meerdere plaatsen kleinschalige bedrijfsunits gerealiseerd. Soms geschakeld zoals aan de Steiger op de Sluisweg maar soms ook in gesplitste grootschalige panden. Indien een dergelijke ontwikkeling doorzet kan dit leiden tot verdringing.
De realisatie van nog meer kleinschalige (geschakelde) bedrijfsunits op bedrijventerreinen zal worden bewaakt om wildgroei te voorkomen. Ook het splitsen van bedrijfspanden in kleinere bedrijfsunits zal kritisch worden benaderd. Op alle terreinen moet de vestiging van bedrijventerreinvreemde functies zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit zal in het omgevingsplan concreet worden uitgewerkt. Denk aan kinderdagverblijven, fitnesscentra, kringloopwinkels, detailhandel maar ook aan (bedrijfs)woningen. Doordat in het verleden op verschillende bedrijventerreinen afgeweken is van de oorspronkelijke bestemmingsplannen zijn op deze bedrijventerreinen functies gevestigd waarvoor het terrein niet is bedoeld. ‘Reguliere’ bedrijven zijn en worden hierdoor verdrongen. Dit leidt bovendien tot irritatie en precedentwerking. In het omgevingsplan zullen duidelijke kaders worden aangegeven waarvan alleen om hele uitzonderlijke redenen kan worden afgeweken en op zal worden gehandhaafd. Op de meeste bedrijventerreinen zijn verhoudingsgewijs veel autoreparatiebedrijven gevestigd. Dit leidt op meerdere plekken op deze terreinen tot overlast door m.n. laden en lossen op de openbare weg, dubbel parkeren en het testen van gerepareerde auto’s wat
Doorakkers Advies
23
•
•
•
vaak gepaard gaat met te hard rijden. De gemeente gaat kritisch kijken naar het aantal gevestigde bedrijven en naar alternatieven zoeken. Dat kan in een nog aan te wijzen zone voor bedrijventerreinvreemde functies zijn, maar ook op een andere locatie. De rabatstroken dienen op alle terreinen te worden aangepakt. Dit houdt concreet in dat delen worden omgezet tot normale parkeerplaatsen, delen bij de weg worden getrokken en delen als groenvoorziening worden ingezet. Op de terreinen zijn relatief veel doodlopende wegen aanwezig. Ervaring leert dat dit de probleemgevallen van de toekomst zijn. Denk aan het dumpen van afval, het gebruik als opslag door bedrijven of overlast door hangjongeren of criminelen (m.n. drugsdealers en prostitutie). Samen met de bedrijven gaat de gemeente onderzoeken of hiervoor oplossingen kunnen worden bedacht. Denk aan het realiseren van doorsteken of het in beheer geven van delen van de weg aan directbetrokkenen. Handhaving is van groot belang. Dit geldt voor alle bedrijventerreinen. De handhaving heeft allereerst betrekking op de openbare ruimte. De parkeeroverlast neemt verder toe waardoor in- en uitritten worden geblokkeerd, laden en lossen op de weg plaatsvindt en doorgaand verkeer (m.n. vrachtwagens) wordt gehinderd.
Doordat op verschillende plekken grootschaligere bedrijfspanden een andere bestemming hebben gekregen is vaak onduidelijk of en zo ja wat voor soort bedrijfsactiviteiten er plaatsvinden. Het splitsen van deze panden vergroot dit probleem. Op steeds meer plaatsen wordt gewoond op de bedrijventerreinen. Dit betreft ‘normale’ bewoning van voormalige bedrijfswoningen, maar ook in bedrijfspanden. Zeker dit laatste is in meerdere opzichten onwenselijk.
De Hoge Brug •
•
De bedrijfsmatige bestemming van het bedrijventerrein De Hoge Brug moet worden gekoesterd. Dit geldt zeker ook voor de huidige milieucategorieën. Dit houdt m.n. in dat bedrijventerreinvreemde functies hier worden geweerd en waar mogelijk uitgeplaatst, dat (bedrijfs)woningen niet thuishoren op deze terreinen, dat het aantal autoverkoop en reparatiebedrijven moet worden gereguleerd. Omdat het vaak niet mogelijk dan wel wenselijk is deze functies te verplaatsen en/of te weren, wordt op het terrein een zone aangewezen. Bovendien kan hierdoor rekening worden gehouden met de ontsluiting en de benodigde aanpassingen van de openbare ruimte die deze functies vragen. Het gaat dan vooral om de komst van consumenten naar het bedrijventerrein. Detailhandel is en blijft niet toegestaan op dit bedrijventerrein. De grootschalige private kavel op De Hoge Brug, die nu niet of nauwelijks wordt gebruikt, inzetten voor de huisvesting van lokale mkb-bedrijven die willen uitbreiden en/of verplaatsen en onderdeel uit laten maken van de rest van het bedrijventerrein. Dus hier geen kleinschalige bedrijfsunits (laten) realiseren. Een deel van de (lokale) vraag naar bedrijfskavels en -ruimte kan hierdoor worden geaccommodeerd. De gemeente zal actief in overleg gaan met de eigenaar over de ontwikkeling van deze kavel. Ook de kavel die nu in gebruik is door GarageBox proberen we hierbij te betrekken.
Dit gedeelte moet nadrukkelijk onderdeel van het bedrijventerrein gaan uitmaken.
Molenweg •
Het terrein Molenweg bestaat voor het overgrote deel uit een vestiging van een logistiek bedrijf. De gemeente gaat in overleg met het bedrijf onderzoeken of verplaatsing van dit bedrijf naar een van de regionale bedrijventerreinen in de regio gerealiseerd kan worden. Het terrein kan vervolgens als kleinschalig lokaal bedrijventerrein worden herontwikkeld voor mkb-bedrijven. In het omgevingsplan zal de doelgroep duidelijk worden afgebakend en zal
Doorakkers Advies
24
•
een overzichtelijk en transparant ruimtelijk inrichtingsplan worden nagestreefd met een verkaveling die aansluit bij de doelgroep. Het behoud van de huidige milieucategorie is hierbij van belang aangezien ingezet wordt op bedrijven in de sectoren industrie, bouwnijverheid en groothandel. Belangrijk is dat zich geen bedrijven in andere sectoren, de zogenoemde bedrijventerreinvreemde functies, detailhandel en autoreparatiebedrijven op het terrein vestigen. Ingezet wordt op een wat grotere verkaveling waardoor de realisatie van kleinschalige (geschakelde) bedrijfsunits en/of opslagruimten wordt tegengegaan.
Ambachtsweg •
•
De bedrijfsmatige bestemming zal worden gehandhaafd. Bedrijven die hier zijn gevestigd zijn immers veelal lokaal verzorgend en dragen bij aan de levendigheid en leefbaarheid van dit deel van de gemeente. Door de komst van ruim 600 nieuwe woningen in de Kanaalzone wordt deze meerwaarde alleen maar groter. De nadruk moet dan wel blijven liggen op kleinschalige mkb-bedrijven in lage milieucategorieën. Denk vooral aan bedrijven in de sectoren industrie en bouwnijverheid. Andere functies zoals de dansschool en de oefenruimte voor muzikanten zijn een mooie aanvulling maar moeten hieraan ondergeschikt blijven. In het omgevingsplan worden de concrete grenzen aangegeven aangaande deze menging van functies. Denk bijvoorbeeld aan maximaal aantal vierkante meters bedrijfsruimte of aan het aangeven van zones voor bepaalde typen activiteiten. Om het terrein letterlijk en figuurlijk meer toegankelijk te maken is het belangrijk dat een fysieke verbinding wordt gerealiseerd met bijvoorbeeld de Broekkant. Ook de overgang naar en verwevenheid met de nieuwe woonwijk zijn van groot belang.
Werklandschap •
•
•
•
Essentieel voor het goed functioneren van (het zuidelijk deel van) dit bedrijventerrein is dat allereerst ingezet wordt op meer uniformiteit van de uitstraling van de bedrijfspanden. In het omgevingsplan wordt een duidelijkere en vooral smallere bandbreedte aangegeven aangaande aard en omvang van de panden als ook de uitstraling. Ook ten aanzien van de sectoren die zich er mogen vestigen zal meer duidelijkheid worden verschaft in het omgevingsplan. De nadruk moet liggen op de sectoren industrie en bouwnijverheid. De vestiging van bedrijven in sectoren als zorg en welzijn, dienstverlening, detailhandel, leisure en autoreparatiebedrijven zal worden tegengegaan. De gemeente gaat strakker handhaven op de uitgifte van de kavels zodat de kleinschalige kavels ook daadwerkelijk worden uitgegeven aan kleinschalige bedrijven en bedrijven niet meerdere kavels aankopen c.q. ontwikkelen. Grootschalige(re) bedrijven passen niet op het werklandschap en zouden verleidt moeten worden zich te vestigen op een van de regionale bedrijventerreinen. De hierdoor vrijkomende kavels kunnen dan aan meerdere kleinschalige bedrijven worden uitgegeven. Ook de handhaving van het daadwerkelijke gebruik van de bedrijfspanden is van groot belang voor het functioneren van het werklandschap.
Sluisweg •
De bedrijfsmatige bestemming van het bedrijventerrein Sluisweg moet worden gekoesterd. Dit geldt ook voor de huidige milieucategorieën. Dit houdt m.n. in dat bedrijventerreinvreemde functies hier worden geweerd en waar mogelijk uitgeplaatst, dat (bedrijfs-)woningen niet thuishoren op deze terreinen, dat het aantal autoverkoop en reparatiebedrijven moet worden gereguleerd.
Doorakkers Advies
25
•
Aangezien er in de gemeente niet of nauwelijks ruimte is voor deze vaak wat meer grootschalige functies zal hiervoor een zone op het terrein worden aangewezen in het omgevingsplan. Hierdoor kan de openbare ruimte en de ontsluiting beter worden afgestemd op m.n. de verkeers- en vervoerbewegingen en parkeerbehoefte van deze functies. Essentieel is dat Sluisweg een ‘echt’ mkb bedrijventerrein blijft c.q. wordt. De komst van nog meer kleinschalige (geschakelde) bedrijfsunits moet worden voorkomen. Grootschaligere bedrijven zouden zich bij voorkeur moeten verplaatsen naar een van de regionale bedrijventerreinen. De hierdoor vrijkomende kavels moeten kleinschaliger worden verkaveld. Het splitsen van grootschalige(re) panden wordt tegengegaan.
De bedrijventerreinen verkeren over het algemeen in goede staat, maar zowel de panden als de openbare ruimte vragen wel om een kwaliteitsslag die meer inspeelt op de veranderende wensen en behoeften van de bedrijven. Veel van het bedrijventerreinareaal wordt ingenomen door zogenoemde bedrijventerreinvreemde functies. Zeker ook gezien het tekort aan bedrijfskavels en ruimten is dit een onwenselijke situatie die de economische ontwikkeling en die van de werkgelegenheid ondergraaft. Keuzes moeten worden gemaakt en ingrepen gepleegd. Dit vraagt om een intensieve samenwerking van gemeente en bedrijven. We moeten het samen gaan doen!
Doorakkers Advies
26
Doorakkers Advies
1