24.A31 Bijlage I Aanvullende informatie bij het kaderstellend raadsvoorstel nieuwbouw appartementencomplex
Tekst van het document
Aanvullende informatie bij het kaderstellend raadsvoorstel nieuwbouw appartementencomplex De Schoren
Alternatieve scenario’s en hun consequenties
Malden, 16 mei 2024
Zaak Document
: :
64590 215256
Samenvatting Het college heeft in samenwerking met woningbouwcorporatie Oosterpoort een voorstel uitgewerkt voor de bouw van 32 appartementen in het Molenwijkpark. Tijdens de Commissievergadering van 4 april en de raadsvergadering van 18 april heeft de raad gevraagd om meer informatie om daarmee te kunnen bepalen of andere varianten haalbaar en uitvoerbaar zijn. Daartoe zijn drie aanvullende scenario’s uitgewerkt: • • •
Het plan LOS uit 2021 vertaald naar 2024 (een kleiner aantal woningen koop en sociale woningbouw in een verhouding van om en nabij de 50%) Het plan LOS uit 2021 vertaald naar 2024 met een kleiner aantal woningen op de derde bouwlaag Het plan LOS 2021 vertaald naar 2024 met alleen sociale woningbouw.
Wanneer we al deze scenario’s naast elkaar zetten levert dit het volgende beeld op: No. Omschrijving 1 Sociale en/of middenhuur
A. Plan 32 appartementen 32
2 Koopwoningen
B. LOS naar 2024
-
14
C. LOS naar 2024 (deels verlaagd) 10
12
12
2
- 277 m
2
+ 400 m
3 Kleiner gebouw
- 277 m
4 Ruimte voor het park
+ 500 m
D. LOS naar 2024 (sociale huur) 26 -
2
2
- 277 m
2
5 Parkeren 6 Woondeal 7 Precedent Zilverbergweg 8 Didam-proof (aanbesteding) 9 Exploitatie gemeente
€
53.000
10 Planning (besluit raad)
December 2024
€
-581.000
Ergens in 2026
€
-635.000
Ergens in 2026
€
-575.000 April 2025
Het overzicht laat zien: • • •
De alternatieve scenario’s resulteren in een groter tekort voor de gemeente (zie § 2.3) Alternatieven met koopwoningen vragen meer parkeerplaatsen (hogere parkeernorm) waardoor eventuele ruimtewinst voor het park verloren gaat aan extra parkeerplaatsen (zie § 1.6) De alternatieven vragen om een aangepast ontwerp en in sommige gevallen om een aanbesteding. Dit betekent vertraging van besluitvorming en bouw (zie §1.5).
2
•
De situatie bij De Schoren is identiek aan die bij het project Zilverbergweg in Overasselt. Het college heeft geen (juridisch) overtuigende argumenten om de Woondeal daar wel toe te passen óf om geen rekening te houden met de gestegen kosten wanneer we daar in de Schoren wel van afzien. Dit precedent heeft daarmee zowel gevolgen voor het behalen van de Woondeal als voor de gemeentelijke financiën (zie § 6.4).
Conclusie Op papier zijn er opties denkbaar die een kleiner gebouw opleveren en daarmee dichterbij het raadsbesluit uit 2018 komen. Deze hebben echter zulke grote nadelen dat deze niet realistisch zijn. Zonder koopwoningen: tekort op grondexploitatie Opties met een kleiner aantal woningen (maar zonder koopwoningen) zorgen voor een tekort op de gemeentelijke grondexploitatie. De verklaring is dat Oosterpoort de investering voor verdiept parkeren bij een kleiner aantal woningen niet kan opbrengen. De gemeente zal dan verlies moeten nemen. Dergelijke opties lijken financieel onrealistisch. Met betaalbare koopwoningen: netto geen winst In het geval van koopwoningen bij een verhouding boven de 40% (40% koop en 60% sociale huur) is aanbesteding noodzakelijk (zie § 1.5). De aanbesteding zelf zorgt voor vertraging. De gemeente krijgt een tekort op de grondexploitatie. Doordat de kosten van het verdiept parkeren hoog zijn in verhouding tot de opbrengst van een relatief klein aantal woningen kan een particuliere ontwikkelaar slechts een lage residuele grondprijs kan betalen (zie § 2.3) . De corporatie koopt in dat geval de woningen sociale huur over van de marktpartij. Verder leveren opties met betaalbare koopwoningen wel een kleiner gebouw op maar halen daarna minstens zoveel ruimte van het park af omdat meer parkeerruimte nodig is.
Eerdere kritiek uit de wijk kwam juist voort uit de zorg dat het Molenwijkpark kleiner zou worden dan in 2021.1 Geen inhaalslag betaalbare woningbouw Tenslotte verkleinen al deze scenario’s het aantal betaalbare woningen dat we kunnen realiseren. Met nauwelijks andere locaties voor handen wordt het maken van een inhaalslag voor betaalbare woningen in de gemeente Heumen daarmee nagenoeg onmogelijk.
1 Tijdens de informatiebijeenkomst op 20 november 2023.
3
Inhoud Samenvatting
2
Inhoud
4
1.
Aandachtspunten
5
2.
Bij de uitwerking van scenario’s
8
3.
Het raadsvoorstel (32 appartementen)
12
4.
Plan LOS vertaald naar situatie in 2024
13
5.
Plan LOS vertaald naar de situatie in
2024 en verlaagd aan noordzijde
14
6.
Plan LOS vertaald naar de situatie in
2024: alleen woningen sociale huur
15
Bijlage 1 – Financiële gevolgen kostenstijging
16
Bijlage 2 – Parkeernormen CROW
17
Bijlage 3 – Het park zonder verdiept parkeren
18
Bijlage 4 – Referentiebeelden Raadsvoorstel
19
4
1. Aandachtspunten Enkele zaken vragen apart om aandacht om de scenario’s te kunnen beoordelen: 1.1 Plan LOS uit 2021: geen ontwerp maar massastudie Het plan van LOS uit 2021 is een plan op hoofdlijnen. Er is gekeken hoe de massa (het bouwvolume) in het park past. Dit plan uit 2021 was geen ontwerp. Er zijn geen plattegronden gemaakt en er is geen rekening gehouden met de maten voor ondergrond (verdiept) parkeren. Wanneer het plan van LOS uit 2021 echt gebouwd zou worden dan zou het minimaal enkele meters groter worden dan de tekening van LOS uit het plan van 2021. Het verschil tussen het plan LOS 2021 en het raadsvoorstel is daarmee effectief circa 10 meter. 1.2 Woondeal In de Woondeal zijn afspraken gemaakt over aantallen en prijssegmenten met als doel een ophoging en versnelling van de woningbouwproductie. Op dit moment is er een woningtekort en worden er in het bijzonder onvoldoende (betaalbare) woningen gerealiseerd.2. Conform de afspraak uit de ‘Woondeal 2.0 Arnhem - Nijmegen’ en de ‘Beleidsnotitie woonbeleid gemeente Heumen ’ hanteren wij voor elke project van 10 woningen of meer de differentieregels uit Woondeal (67% valt in het segment betaalbaar. Tenminste 30% van de nieuwbouw is sociale huur). Uitgaande van de planninglijst uit de Woondeal 2.0 betekent de minimale inzet voor Heumen in de periode 2022 – 2030 een toevoeging van 250 sociale huurwoningen.
Daarnaast hebben wij ook nog een bouwverplichting voor de regio. In de planvoorraad zijn 308 sociale huurwoningen gepland (met name in de Kanaalzone, Malden). Dat surplus is nodig voor de inhaalslag (zie § 1.3) én om rekening te houden met planuitval en planuitloop. Dit omdat vele bouwplannen een hoge mate van onzekerheid kennen. Het is daarom niet zeker of al deze woningen ook voor 2030 gebouwd worden. Dat terwijl de vraag op dit moment urgent en groot is. 1.3 Inhaalslag betaalbare woningen De intentie van de gemeente is daarbij om de sociale huurwoningvoorraad te laten groeien tot 30% van het totaal aantal woningen in de gemeente3. Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt momenteel in onze gemeente 18,7% (gem. 31% in de GMR). Onze gemeente heeft dus een achterstand als het gaat om betaalbare woningen. 4 Er is de vraag gesteld of de sociale woningbouw uit de Woondeal en/of de inhaalslag niet elders in de gemeente Heumen gerealiseerd kunnen worden.
2 regionaal-woonbehoefteonderzoek-2022-en-lokale-factsheets.pdf (groenemetropoolregio.nl)
3 Meerjarige prestatieafspraken 2023 – 2026, december 2022 gemeente Heumen - Oosterpoort
4 Volgens de meest actuele woonbehoefte is 83% van de vraag in Heumen gericht op betaalbare koop en
sociale huur (Onderzoek Regionale Woonbehoefte 2022).
5
Marktpartijen met grond gaan deze inhaalslag niet realiseren – daarvoor heeft de gemeente eigen grond nodig. Van alle plannen heeft de gemeente (via grond in eigendom) alleen grip op de projecten: Kanaalzone, Zilverberg, Vuurvogel 1 en Vuurvogel 2 (dit project). De aantallen sociale woningbouw voor de projecten Zilverbergweg en Kanaalzone liggen al vast. Het is niet realistisch om te verwachten dat de gemeente de gehele inhaalslag zal kunnen realiseren op het terrein van de Vuurvogel 1. 1.4 Precedentwerking De situatie bij het project Zilverbergweg is exact gelijk aan die bij dit project:
No. Omschrijving 1 Kaders Raad
Schoren Ja
Overasselt - Zilverbergweg Ja
2 Participatietraject 2021
Ja
Ja
3 Plan met bewoners
Ja
Ja
4 Besluit Raad over het plan dat met bewoners is opgesteld
Nee
Plan door raad vastgesteld
5 Kostenstijging 2022
Oude plan financieel niet langer sluitend
Oude plan financieel niet langer sluitend
6 Woondeal 2.0 uit 2023
Oude plan voldoet niet
Oude plan voldoet niet
32
72
160.000
1.400.000
488
1254
7 Aantal woningen Woondeal 8 Onrendabele top 9 Aantal adressen in wijk
Het besluit over de Schoren kan daarom gevolgen hebben voor het project in Overasselt. Wanneer we bij het project Schoren/Vuurvogel1 afwijken van Woondeal en/of de kostenstijging financieren: •
•
heeft het college geen argumenten om dit aan de inwoners van Overasselt te weigeren aangezien de situatie daar hetzelfde is als bij de Molenwijk. De gevolgen (zowel qua sociale woningbouw als qua geld) zijn in Overasselt echter veel groter Hebben particuliere ontwikkelaars extra argumenten om een afwijking van de Woondeal te bepleiten.
6
1.5 Aanbestedingsrecht (Didam proof) De gemeente mag grond slechts zonder aanbesteding rechtstreeks aan één partij aanbieden wanneer er geen realistisch alternatief is (er is dan sprake van “uniciteit”). Dit is bepaald in het zogenaamde ‘Didam-arrest’. Extern juridisch advies stelt dat de gemeente de grond alleen aan Oosterpoort mag aanbieden wanneer de verhouding sociale huur met andere typen woningen (middenhuur of koop) 60%-40% is. Wanneer de grens wordt overschreden moet een aanbesteding worden uitgeschreven waaraan ook marktpartijen kunnen meedoen. Zo’n aanbesteding vraagt tussen de 3 en 6 maanden extra. In de scenario’s met aanbesteding wordt de ontwikkelaar verplicht gesteld om de sociale huur appartementen tegen een vooraf bepaalde maximumprijs aan de woningbouwcorporatie over te dragen. Zo tellen deze woningen mee voor de Woondeal en blijven zij langdurig voor de doelgroep beschikbaar.
1.6 Parkeernormen In de Molenwijk staan veel auto’s geparkeerd. De buurtbewoners hebben hier in 2021 al aandacht voor gevraagd. Ook de verkeersdeskundige van de gemeente constateert dit. Daarom is er al in 2021 gekozen voor een oplossing waarbij alle auto’s op het terrein van het park parkeren. Door te kiezen voor ondergronds (verdiept) parkeren gaat dit niet ten koste van het park. (Bijlage 3 laat zien wat het voor het park betekent wanneer alle auto’s op maaiveld niveau geparkeerd moeten worden.) De parkeernormen voor koopappartementen liggen hoger dan voor appartementen sociale huur en middenhuur. De verklaring is dat mensen met een hoger inkomen vaker een tweede auto hebben. Alle scenario’s met koopwoningen vragen daarom meer parkeerplaatsen dan het raadsvoorstel met 32 appartementen. Vanwege de parkeerdruk in de wijk moet dit op het terrein rondom de appartementen worden opgelost. Deze extra auto’s passen niet allemaal onder een (kleiner) gebouw. Daarom gaat er in de scenario’s met koopwoningen meer ruimte van het park af ten behoeve van parkeren.
7
2. Bij de uitwerking van scenario’s 2.1 Waarom is voor deze scenario’s gekozen? Er is een verkenning gemaakt van allerlei mogelijke scenario’s. Hierbij hebben we scenario’s gekozen die volume en programma meer in lijn brengen met eerdere raadsbesluiten én die passen binnen alle beleidsmatige uitgangspunten die eerder door de raad zijn vastgesteld. 2.2 Hoe zijn de criteria voor vergelijking van de scenario’s gekozen? We hebben de criteria in beeld gebracht waarmee we rekening mee moeten houden i.v.m. wet- en regelgeving, juridische uitspraken, eerdere raadsbesluiten, gezonde gemeente financiën, gevolgen voor andere lopende projecten én praktische haalbaarheid. 2.3 Waarom verschillen de scenario’s zo sterk als het gaat om het tekort van de gemeente? Per scenario zijn de opbrengsten en kosten voor de gemeente als volgt:5 No. A.
B
Omschrijving
A. Plan 32 appartementen
B. LOS naar 2024
C. LOS naar 2024 (deels verlaagd)
Ontwikkelaar 1 Opbrengsten ontwikkelaar (VON + Oosterpoort)
€
2.578.732
€
2.512.932
2 Stichtingskosten ontwikkelaar
€
2.359.149
€
2.359.149
3 Residuele grondprijs
€
220.000
€
154.000
€
220.000
€
154.000
Grondexploitatie gemeente 1 Grondopbrengst Kosten verdiept parkeren
€
2 Kosten gemeente
€
711.998
€
801.000
€
a Boekwaarde gronden b Sloop en sanering c Openbare werken d Plankosten en VTU e Planschade f Overige kosten g Prijsstijginen en rente
€ € € € € € €
140.535 185.000 146.535 113.804 10.000 65.000 51.124
€ € € € € € €
141.000 185.000 208.000 118.000 10.000 65.000 74.000
3 Resultaat gemeente
€
52.746
€
-581.000
764.744
D. LOS naar 2024 (sociale huur)
€
443.444
€
-306.000
789.000
€
711.998
€ € € € € € €
141.000 185.000 198.000 117.000 10.000 65.000 73.000
€ € € € € € €
140.535 185.000 146.535 113.804 10.000 65.000 51.124
€
-635.000
€
-574.554
5 Bij scenario B en C zijn de opbrengsten gebaseerd op recente verkoopcijfers en de kostenschatting op het
Bouwkompas.
8
Bij de uitleg maken we verschil tussen het scenario waarin we samenwerken met Oosterpoort (D) én scenario’s waarbij via een aanbesteding marktpartijen worden uitgenodigd (B en C). Onderstaande tabel geeft de belangrijkste verschillen weer: No.
Omschrijving
Scenario’s met Oosterpoort
1
Grondopbrengst
2
Verdiept parkeren
Oosterpoort betaalt per woning een vast bedrag.6 Dit bedrag is lager bij kleinere woningen. In scenario D is er sprake van: • minder woningen • Oosterpoort bouwt alleen sociale huur. Daarbij is de grondopbrengst per woning lager dan bij middenhuur. Bij kleiner aantal woningen wordt onrendabele top te groot voor Oosterpoort: gemeente draagt kosten verdiept parkeren via aftrek van grondprijs.
3
Aanleg parkeren op maaiveld
Scenario’s met betaalbare koop en aanbesteding • Uitgangspunt is de verkoopprijs (max. € 390.000). • Daarvan trekt men de stichtingskosten af. • Wat overblijft is de (“residuele”) grondprijs die ontwikkelaar de gemeente kan betalen.
De gemeente draagt voor de sociale woningbouw de kosten van parkeerplaatsen op het maaiveld. (Verdiept parkeren is volledig voor de koopappartementen)
Nadere uitleg: Oosterpoort alleen sociale huur bij kleinere aantallen woningen: Wanneer Oosterpoort woningen middenhuur realiseert moet het hiervoor een aparte administratie inrichten. Dit om te voorkomen dat Oosterpoort met middelen die bestemd zijn voor sociale woningbouw zou kunnen gebruiken om een concurrentievoorsprong te krijgen op marktpartijen. Het opzetten en jarenlang voeren van aparte administraties legt een te groot beslag op de middelen van Oosterpoort bij een klein aantal woningen. Daarom zal Oosterpoort bij kleinere aantallen woningen alleen woningen sociale huur realiseren. Voor woningen sociale huur ontvangt de gemeente een lagere vergoeding (grondopbrengst) dan voor woningen middenhuur. Nadere uitleg: Marktpartijen residuele grondprijs: De grondprijs die de gemeente aan marktpartijen mag vragen is residueel bepaald: 7 • • •
Als eerste worden de opbrengsten voor de marktpartij bepaald (Vrij op naam of VON) Daar worden alle kosten van af getrokken die nodig zijn om het complex te “stichten” (dus niet alleen de kosten voor de bouw, maar ook advieskosten enz.) Het resultaat is het bedrag dat de gemeente voor de grond kan ontvangen.
6 Deze bedragen zijn opgenomen in de gemeentelijke begroting. 7 De residuele waarde weerspiegelt het best de marktprijs.
9
Wanneer de gemeente een hogere grondprijs zou vragen dan de residuele grondwaarde kan de ontwikkelaar geen geld verdienen met de realisatie van de appartementen. Het uitschrijven van een aanbesteding heeft in dat geval geen zin. Marktpartijen zullen dan naar alle waarschijnlijkheid geen bod uitbrengen. Het gevolg van dit alles is dat de gemeente de lagere residuele grondprijs zal moeten accepteren. Dat heeft een gevolg dat de gemeentelijke grondexploitatie een tekort heeft.
2.4 Wat zijn de verschillen tussen de scenario’s? A Raadsvoorstel met 32 appartementen (en 26 ondergrondse parkeerplaatsen) Deze figuur toont het plan met 32 appartementen zoals dat aan de gemeenteraad is voorgelegd:
B Plan LOS vertaald naar de situatie in 2024
• • • •
er zijn minder woningen en de omvang van het pand is gelijk aan dat van het plan uit 2021 (ca. 12 meter korter dan het plan in het raadsvoorstel met 32 appartementen (stippellijn) er is een combinatie van sociale huur en koop (net als het plan uit 2021) koop en sociale woningbouw krijgen beiden een aparte lift en worden gescheiden. de marktpartij bouwt de sociale huurwoningen en verkoopt deze tegen kostprijs aan de corporatie.
10
C Plan LOS vertaald naar de situatie in 2024 én verlaagd aan noordzijde In dit geval is aan de noordzijde één laag minder woningen voorzien:
D Plan LOS vertaald naar de situatie in 2024 – alleen sociale huur In dit scenario zijn er geen koopwoningen, maar alleen woningen sociale huur.
11
3. Het raadsvoorstel (32 appartementen) Beschrijving
32 appartementen (20 sociale huur; 12 middenhuur) 2 x 3 bouwlagen verdiept parkeren; lift (Corporatie betaalt voorzieningen) Lengte: plan 2021 + 14 meter
Participatie 2021
Maximaal park Ondergronds (verdiept) parkeren Behoud van waardevol groen. Speelvoorzieningen Groene zone richting Heumensoord 18 (koop)woningen
Woondeal
100% betaalbaar
Planning
Besluitvorming raad over omgevingsplan en exploitatieopzet: december 2024
Financieel Parkeren
32: 26 verdiept en 6 op maaiveld
Risico's
Verzet van deel Molenwijk
Voordelen
Oplossing past binnen alle kaders (financieel, technisch en ruimtelijk) Snel realiseerbaar Inhaalslag betaalbare woningen Verlies oppervlakte park is beperkt Geen precedent voor Zilverbergweg
Nadelen
Wijkt deels af van plan 2021 Deel Molenwijk wil kleiner volume Geen koop
12
4. Plan LOS vertaald naar situatie in 2024
Beschrijving
26 appartementen (14 sociale huur; 12 betaalbare koop) 2 x 3 bouwlagen verdiept parkeren; 2 liften en 2 noodtrappen Lengte plan LOS + 2 meter
Participatie 2021
Maximaal park Ondergronds (verdiept) parkeren Behoud van waardevol groen. Speelvoorzieningen Groene zone richting Heumensoord 18 (koop)woningen
Woondeal
100% betaalbaar
Planning
Besluitvorming raad over omgevingsplan en exploitatieopzet: ergens eind 2025 (aanpassing ontwerp + aanbesteding)
Financieel Parkeren
38 (14 sociaal; 24 voor koop; ca 18 verdiept en 20 op maaiveld) 2
Vraagt ca 500 m op maaiveld Risico's
- Wijkt qua aantallen af van plan uit 2021 - Nieuw ontwerp nodig (vertraging)
Voordelen
Voldoet nóg beter aan Plan uit 2021 Minder woningen (vanuit buurt gezien)
Nadelen
Deel van de Molenwijk wil de oorspronkelijke afspraak Aanbesteding nodig/sociale deel niet gegarandeerd sociaal Precedent voor Zilverbergweg Minder betaalbare woningen Winst park (minder woningen) gaat verloren door extra parkeerplaatsen op maaiveld
13
5. Plan LOS vertaald naar de situatie in 2024 en verlaagd aan noordzijde
Beschrijving
22 appartementen (10 sociale huur; 12 betaalbare koop) 1 x 3 en 1 x 2 (noordzijde) bouwlagen verdiept parkeren; 2 liften en 2 noodtrappen Lengte plan LOS + 2 meter
Participatie 2021
Maximaal park Ondergronds (verdiept) parkeren Behoud van waardevol groen. Speelvoorzieningen Groene zone richting Heumensoord 18 (koop)woningen
Woondeal
100% betaalbaar
Planning
Besluitvorming raad over omgevingsplan en exploitatieopzet: ergens eind 2025 (aanpassing ontwerp + aanbesteding)
Financieel Parkeren
32 (12 sociaal; 20 voor koop; ca 18 verdiept en 16 op maaiveld) 2
Vraagt ca 400 m op maaiveld Risico's
- Wijkt qua aantallen af van plan uit 2021 - Nieuw ontwerp nodig (vertraging)
Voordelen
Voldoet nóg beter aan Plan uit 2021 Minder woningen (vanuit buurt gezien) Aan noordzijde 2 bouwlagen.
Nadelen
Deel van de Molenwijk wil de oorspronkelijke afspraak Aanbesteding nodig/sociale deel niet gegarandeerd sociaal Precedent voor Zilverbergweg Minder betaalbare woningen Winst park (minder woningen) gaat grotendeels verloren door extra parkeerplaatsen op maaiveld
14
6. Plan LOS vertaald naar de situatie in 2024: alleen woningen sociale huur
Beschrijving
26 appartementen (26 sociale huur) 2 x 3 bouwlagen verdiept parkeren; lift Lengte plan LOS + 2 meter
Participatie 2021
Maximaal park Ondergronds (verdiept) parkeren Behoud van waardevol groen. Speelvoorzieningen Groene zone richting Heumensoord 18 (koop)woningen
Woondeal
100% betaalbaar
Planning
Besluitvorming raad over omgevingsplan en exploitatieopzet: april 2025 (aanpassing ontwerp)
Financieel Parkeren
26 (18 verdiept en 8 op maaiveld) (2 meer op maaiveld dan in plan april 2024)
Risico's
- Wijkt qua aantallen af van plan uit 2021 - Nieuw ontwerp nodig (vertraging)
Voordelen
Voldoet nóg beter aan Plan uit 2021 Minder woningen (vanuit buurt gezien)
Nadelen
Geen koopwoningen Precedent voor Zilverbergweg Kleiner aantal betaalbare woningen
15
Bijlage 1 – Financiële gevolgen kostenstijging Onderstaande tabel laat de GREX uit 2022 en 2023 zien. Bij onderdeel A wordt het effect van de kostenstijging tussen 2022 en 2023 zichtbaar: een stijging van € 160.000,=. Geheel los van de Woondeal 2.0 ontstaat er bij uitvoering van het plan LOS 2021 voor de gemeente een financieel gat van € 160.000,=. Wanneer een sluitende exploitatie wordt verlangd vraagt dit óf 10 extra woningen sociale huur óf 7 grotere woningen sociale huur óf 5 extra woningen middenhuur óf 3 extra betaalbare koopwoningen.Dit is overigens een zuiver financiële berekening: het zegt niets over de technische mogelijkheden en dit zegt ook niets over het aantal parkeerplaatsen dat onder zo’n gebouw zou passen.
No. Grondexploitatie
2022
2023
A Kosten Verwervingen Sloop en sanering Openbare werken Plankosten en VTU Planschade Overig
501.347 140.535 120.000 74.568 106.244 10.000 50.000
660.874 140.535 185.000 146.535 113.804 10.000 65.000
159.527 65.000 71.967 7.560 15.000
582.680 226.080 464.000 -107.400 !
764.744
182.064
B Opbrengsten Bouwgrond woningbouw - waarvan 8 sociale huur - waarvan 8 koop (boven NHG) - bijdrage parkeren sociaal - waarvan: 20 sociale huur - waarvan: 12 middenhuur
Verschil
344.744 420.000
C Effecten parameters Prijsstijgingen Opbrengstenstijgingen Rente
3.898 14.755 -23.540 12.683
51.124 43.140 7.984
28.384 23.540 -4.699
D Financieel resultaat (= B - A - C) Eindwaarde per 31.12.2024 Netto contante waarde per 1.1.2022
77.435 72.969
52.746 49.000
-24.689 -23.969
16
Bijlage 2 – Parkeernormen CROW Onderstaande tabellen bevatten de parkeernormen aan voor koopappartementen. Deze normen zijn inclusief bezoekers parkeren: • •
De ondergrens loopt op van 1,2 naar 1,7 parkeerplaats per koopappartement. De bovengrens loopt op van 2 tot 2,5 parkeerplaats per koopappartement.
In de berekeningen voor deze scenario’s zijn we uitgegaan van een gemiddelde van 2 parkeerplaatsen per koopappartement. Koop , ap p art em en t , d u u r Parkeerken ci j f ers (per woning) Centrum
Schil centrum
Rest bebouwde
Buitengebied
Aandeel
kom min. Zeer sterk stedelijk
max.
min.
max.
oplaadpunten
min.
max.
min.
max.
0,9
1,7
1,1
1,9
1,4
2,2
1,6
2,4 0,8 - 1,7%
Sterk stedelijk
1
1,8
1,2
2
1,5
2,3
1,7
2,5 per woning
Matig stedelijk
1,2
2
1,3
2,1
1,6
2,4
1,7
2,5
Weinig stedelijk
1,2
2
1,5
2,3
1,7
2,5
1,7
2,5
Niet stedelijk
1,2
2
1,5
2,3
1,7
2,5
1,7
2,5
Opmerking Aandeel bezoekers: 0,3 pp per woning
Koop , ap p art em en t , m i d d en Parkeerken ci j f ers (per woning) Centrum
Schil centrum
Rest bebouwde
Buitengebied
Aandeel
kom min.
max.
min.
max.
oplaadpunten
min.
max.
min.
max.
Zeer sterk stedelijk
0,8
1,6
1
1,8
1,2
2
1,4
2,2 0,3 - 0,5%
Sterk stedelijk
0,9
1,7
1,1
1,9
1,3
2,1
1,5
2,3 per woning
Matig stedelijk
1
1,8
1,2
2
1,4
2,2
1,5
2,3
Weinig stedelijk
1
1,8
1,3
2,1
1,5
2,3
1,5
2,3
Niet stedelijk
1
1,8
1,3
2,1
1,5
2,3
1,5
2,3
Opmerking Aandeel bezoekers: 0,3 pp per woning
Koop , ap p art em en t , goed koop Parkeerken ci j f ers (per woning) Centrum
Schil centrum
Rest bebouwde
Buitengebied
Aandeel
kom min.
max.
min.
max.
oplaadpunten
min.
max.
min.
max.
Zeer sterk stedelijk
0,7
1,5
0,8
1,6
0,9
1,7
1,1
1,9 0,07 - 0,2%
Sterk stedelijk
0,8
1,6
0,9
1,7
1,1
1,9
1,2
2 per woning
Matig stedelijk
0,9
1,7
1
1,8
1,2
2
1,2
2
Weinig stedelijk
0,9
1,7
1
1,8
1,2
2
1,2
2
Niet stedelijk
0,9
1,7
1
1,8
1,2
2
1,2
2
17
Bijlage 3 – Het park zonder verdiept parkeren
Onderstaande schets laat zien welke invloed het volledig bovengronds parkeren op het park heeft. Deze verbeelding betreft het scenario D met 26 bovengrondse parkeerplaatsen.
No.
Berekening bij verbeelding
Oppervlak in m28
1
Appartementen raadsvoorstel
1596
2
Maaiveld parkeren raadsvoorstel (6 plekken)
138
2
26 Appartementen (betaalbare koop en sociale huur)
1444
3
Parkeerplaats op maaiveld voor 26 plekken
500
4
26 appartementen en parkeerplaats samen
1944
Verschil met raadsvoorstel
–152 m2
+ 348 m2
8 Bij appartementen: exclusief onderhoudsstrook van 3 meter.
18
Bijlage 4 – Referentiebeelden Raadsvoorstel
Onderstaande beeld geeft een beeld van hoe de appartementen uit het kaderstellend raadsvoorstel (de referentieappartementen staan op beide foto’s links vooraan in beeld) zich verhouden tot de omgeving:
19