Wk50-51 C 2 10
Tekst van het document
Exploitatieplan Oostpolder 2023 NL.IMRO.9920.IPOostpolder-EX01
Lijst met aanpassingen Versie
Datum
Beschrijving van de wijziging
1
02-10-2023
Locatie-eisen toegevoegd
2
20-10-2023
Teksten aangevuld
3
15-11-2023
Regels, toelichting, overleg
4.
17-11-2023
Afronding concept
5
27-11-2023
Verwerken juridisch commentaar alsook laatste wijzigingen in percelen en exploitatie
6
05-12-2023
Taxatierapporten toegevoegd
Sweco Nederland B.V. Onderwerp Projectnummer Klant Auteur Gecontroleerd door Vrijgegeven door Datum Document referentie
Herzien
Vrijgegeven door
30129769 Exploitatieplan Oostpolder 51008551 Provincie Groningen Jeroen Coers Marc Braaksma Rik Jansen 05-12-2023 NL23-648800269-66137
2/51
Inhoudsopgave
Deel A Toelichting .................................................................................................................... 7 1
Inleiding ......................................................................................................................... 8 1.1 Aanleiding............................................................................................................ 8 1.2 Doel en functie van dit exploitatieplan ................................................................ 8 1.3 Zelfrealisatie ...................................................................................................... 10 1.4 Jaarlijkse herziening en eindafrekening ............................................................ 11 1.5 Leeswijzer ......................................................................................................... 12
2
Het exploitatiegebied. .................................................................................................. 13 2.1 Exploitatiegebied ............................................................................................... 13 2.1.1 Toelichting begrenzing ......................................................................... 13 2.1.2 Toelichting niet te verwerven ............................................................... 14 2.2 Huidige eigenaren ............................................................................................. 15 2.3 Ruimtegebruik ................................................................................................... 17
3
Omschrijving van de werken en werkzaamheden. ...................................................... 19 3.1 Planstadium....................................................................................................... 19 3.2 Uit te voeren werken en werkzaamheden ......................................................... 19 3.2.1 Ontwerp ............................................................................................... 19 3.2.2 Toetsingskader .................................................................................... 20 3.2.3 Bouwrijp maken ................................................................................... 22 3.2.4 Gebruiksgereed maken ....................................................................... 23 3.2.5 Tijdelijk beheer ..................................................................................... 23
4
Toelichting op de exploitatieopzet ............................................................................... 24 4.1 Rekentechnische uitgangspunten ..................................................................... 24 4.1.1 Exploitatieplan Oostpolder ................................................................... 24 4.1.2 Boekwaarde en kostensoorten ............................................................ 24 4.1.3 Rentekosten, vreemd vermogen.......................................................... 24 4.1.4 Kosten .................................................................................................. 26 4.1.5 Gronden en opstallen (art. 6.13.1.c.1. Wro) ........................................ 26 4.1.6 Kosten aanleg van voorzieningen binnen het exploitatiegebied (art. 6.13.1.c.2. Wro) ......................................................................................... 26 4.1.7 Kosten m.b.t. gronden buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.e Bro) 28 4.1.8 Planontwikkelingskosten (artikel 6.2.4.g tot en met j Bro) ................... 28 4.1.9 Ontwerpcompetities (artikel 6.2.4.i Bro) .............................................. 28 4.1.10 Ruimtelijke plannen (artikel 6.2.4.h Bro) .............................. 28 4.1.11 Projectkosten (artikel 6.2.4.j Bro) .........................................
29 4.1.12 Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) ...................................... 29 4.1.13 Belastingen (artikel 6.2.4.m Bro) .......................................... 29
3/51
4.2 4.3
4.1.14 Schade en planschade ......................................................... 29 4.1.15 Rente (artikel 6.2.4.n Bro) .................................................... 30 4.1.16 Percentage gerealiseerde kosten (artikel 6.2.8.Bro) ............ 30 Overzicht van de kosten .................................................................................... 30 Opbrengsten...................................................................................................... 30 4.3.1 Opbrengsten gronduitgifte (artikel 6.2.7.a Bro) ................................... 30 4.3.2 Bijdragen en subsidies van derden (artikel 6.2.7.b Bro) ...................... 31
5
Berekening exploitatiebijdrage .................................................................................... 32 5.1 Toerekening van kosten .................................................................................... 32 5.1.1 Maximaal te verhalen kosten ............................................................... 33 5.1.2 Berekening exploitatiebijdrage............................................................. 33 5.1.3 Gewogen basiseenheden per exploitant ............................................. 34 5.1.4 Van bruto naar netto exploitatiebijdrage .............................................. 34
6
Toelichting op de regels .............................................................................................. 35 6.1 Algemeen en begrippen .................................................................................... 35 6.2 Voorgenomen grondgebruik.............................................................................. 35 6.3 Koppelingen ...................................................................................................... 35 6.4 Eisen voor de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte .................. 36 6.5 Bestek ............................................................................................................... 36 6.6 Aanbestedingsplicht .......................................................................................... 37 6.7 Afwijkingsregels................................................................................................. 37 6.8 Strafbaar ............................................................................................................ 38
Deel B Het Exploitatieplan ..................................................................................................... 39 7 8 9
Begrenzing van het exploitatieplan ............................................................................. 40 Exploitatieopzet ........................................................................................................... 41 Voorschriften en regels ............................................................................................... 42 Artikel 1 Begrippen............................................................................................ 42 Artikel 2 Voorgenomen grondgebruik ............................................................... 43 Artikel 3 Koppelingen ........................................................................................ 44 Artikel 3.1. Verbod bouwrijp maken. ................................................................. 44 Artikel 3.2. Bouwwerken .................................................................................... 44 Artikel 3.3. Gebruiksgereed maken ................................................................... 44 Artikel 4 Eisen voor de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte ................................................................................................
44 Artikel 4.1 Bouwrijp maken .................................................................... 44 Artikel 5. Bestek ........................................................................................................... 45 Artikel 5.1. Technisch Ontwerp ......................................................................... 45 Artikel 5.2. Verbod ............................................................................................. 45 Artikel 5.3. Beslistermijn .................................................................................... 45 Artikel 5.4. Uitvoering door provincie ................................................................ 45 Artikel 5.4. Gewijzigde uitvoering ........................................................... 45 Artikel 5.5. Supervisie en tussentijdse inspecties .................................. 46 Artikel 5.6 Wijziging normstelling ........................................................... 46 Artikel 6. Aanbestedingsplicht ............................................................................. 46 Artikel 7 Afwijkingsregels .................................................................................. 47 Artikel 7.1 Afwijken regels bij in voorbereiding zijnde herziening ..................... 47
4/51
Artikel 8 Artikel 9
Strafbaar feit ........................................................................................ 47 Slotbepaling ......................................................................................... 48
Bijlage 1 Overzicht van de bijlagen. ...................................................................................... 49
5/51
Preambule Het Exploitatieplan Oostpolder wordt gelijk vastgesteld met het Inpassingsplan Oostpolder door Provinciale Staten en geldt juridisch als één onlosmakelijk besluit. Het exploitatieplan is opgesteld nu er sprake is van gronden waarop een aangewezen bouwplan is voorzien als bedoeld in artikel 6:12 Wro jo. 6.2.1 Bro, en de betreffende gronden niet in eigendom zijn van de provincie, de N46 daargelaten. Er zijn evenmin voor deze gronden overeenkomsten over kostenverhaal en locatie eisen zijn gesloten. Aldus is het kostenverhaal voor alle gronden waarop ingevolge het inpassingsplan bouwplannen zijn voorzien, niet (anderszins) verzekerd en bestaat de verplichting tot vaststelling van dit exploitatieplan. Het is voorts nodig om (onder andere) tijdvak of fasering te bepalen en eisen te stellen met betrekking tot de uit te voeren werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte alsmede tot het stellen van regels over de uitvoering daarvan Het exploitatieplan bevat regels over de wijze waarop het bedrijventerrein moet worden aangelegd en hoe de kosten ervan, alsook alle voorafgaande planontwikkelingskosten worden gedekt door de inkomsten uit grondverkoop.
Daarbij geldt dat als de inkomsten tekort schieten om de kosten te dekken, tenminste alle inkomsten worden gebruikt om het tekort zoveel als mogelijk te dekken. De provincie, als exploitant, staat voor het risico dat de kosten wellicht hoger zijn dan de opbrengsten. Deel A bevat een toelichting op het plan en de regels. Deze toelichting bevat aanwijzingen over hoe de regels geïnterpreteerd moeten worden en hoe de hoogte bijdrage tot stand komt. Deel B is het juridisch bindend gedeelte met de regels en de hoogte van de exploitatiebijdrage per vierkante meter uitgeefbare gronden in een omgevingsvergunning. Als er na vaststelling van dit exploitatieplan met één of meer eigenaren alsnog een exploitatieovereenkomst (posterieur) wordt afgesloten, dan moet dat in ieder geval de bepalingen uit dit exploitatieplan bevatten, maar geen bepalingen die in dit exploitatieplan niet zijn opgenomen, maar dat wel hadden gekund.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
6/51
Deel A Toelichting
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
7/51
1
Inleiding
1.1 Aanleiding De provincie Groningen heeft op 8 november 2023 de structuurvisie Oostpolder vastgesteld (NL.IMRO.9920.SVOostpolder-VA01). In de structuurvisie wordt het nut en de noodzaak tot het aanleggen van een bedrijventerrein in de Oostpolder uiteen gezet. Hierop aansluitend publiceert de provincie in december 2023 het ontwerp van het Inpassingsplan Oostpolder (NL.IMRO.9920.IPOostpolder-ON01). Dit exploitatieplan (NL.IMRO.9920.IPOostpolder-EX01) is verbonden met het inpassingsplan. Het exploitatieplan voorziet in het in exploitatie brengen van gronden ten behoeve van de bedrijfshuisvesting voor zeer grote bedrijven, zoals in het inpassingsplan is toegelicht. De provincie en gemeente zijn volgens de Wro (artikel 6.12) verplicht om tegelijkertijd met het Inpassingsplan een exploitatieplan vast te stellen, als het kostenverhaal van het te ontwikkelingen gebied niet anderszins verzekerd is, het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is of het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels noodzakelijk is. Kostenverhaal en de overige eisen zijn verzekerd als de provincie zelf over de gronden beschikt en deze in exploitatie kan brengen. Kostenverhaal en locatie-eisen kunnen ook verzekerd zijn in exploitatieovereenkomsten.
De provincie heeft met geen enkele private eigenaar overeenstemming kunnen bereiken, noch over een overeenkomst inzake grondexploitatie, noch in de zin van het verwerven van het eigendom. Nu vrijwel alle gronden in het exploitatiegebied private eigenaar eigendom betreffen, wordt in dit plan op deze gronden, de eisen, regels, tijdvakken en het kostenverhaal verzekerd door middel van dit exploitatieplan.
1.2 Doel en functie van dit exploitatieplan Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het uitgeefbaar gebied te komen, zijn werken en werkzaamheden nodig, die, met het oog op het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld: a. Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied. b. De aanleg van nutsvoorzieningen. c. De inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast is er sprake van buiten het exploitatieplangebied uit te voeren werken en werkzaamheden.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
8/51
De kosten van de onder a tot en met c bedoelde werken en werkzaamheden alsmede de kosten van de buiten het exploitatieplangebied uit te voeren werken en werkzaamheden worden, vanuit de in artikel 6.13 lid 4 Wro opgenomen fictie dat de provincie geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de provincie. Het gaat hier om voorzieningen zoals bedoeld in artikel 6.2.4 onder c en e Bro. Daarnaast heeft de provincie, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken met: • • • •
•
• •
•
• • •
Inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.3 Bro). De kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4 sub a Bro). De kosten van bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4 sub b Bro). De kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieu-hygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4 sub d en e Bro). De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering inzake de aanleg van voorzieningen, alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen, etc. (artikel 6.2.4 sub g Bro). De kosten van het opstellen van provinciale ruimtelijke plannen voor het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 sub h Bro). De kosten van andere door het provinciale apparaat of in opdracht van de provincie te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4 sub j Bro). De kosten van tijdelijk beheer van de door of namens de provincie verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4 sub k Bro).
De kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4 sub l Bro). De kosten van niet-terugvorderbare, niet-gecompenseerde compensabele btw of andere niet-terugvorderbare belastingen (artikel 6.2.4 sub m Bro). De rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4 sub n Bro).
Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zullen, conform de regels zoals opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het inpassings- en bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien. Het exploitatieplan heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de provincie toepassen van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal ingevolge dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren: a. door het sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro; b. door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
9/51
De bevoegdheid onder a berust bij het provinciebestuur. De toepassing van de bevoegdheid onder b is op grond van het bepaalde in artikel 3.26 lid 4 Wro in handen van burgemeester en wethouders van de gemeente Het Hogeland. Voor de toepassing onder b geldt dat alleen een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verbonden, als ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent dat indien een posterieure overeenkomst (dat wil zeggen na de vaststelling van het exploitatieplan doch voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten dan wel als er sprake is van gronduitgifte van bouwpercelen door of namens de provincie, geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden, om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte van bouwpercelen door of namens de provincie) c.q. overeengekomen en verzekerd is (bij een tijdig gesloten posterieure overeenkomst). Ten tweede geldt het exploitatieplan als publiekrechtelijke basis voor de regels en eisen die van toepassing zijn op de feitelijke realisatie van het inpassings- en bestemmingsplan.
Het gaat hierbij om regels en eisen omtrent: a. het ruimtegebruik; b. koppelingen tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden inzake bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van aangewezen bouwplannen; c. eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte; d. regels omtrent de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte; e. regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in het exploitatieplan opgenomen regels (binnenplanse afwijking). De wettelijke basis voor het opnemen van deze regels ligt in artikel 6.13 lid 1 onder c sub 5 juncto artikel 6.13 lid 2 Wro. Het exploitatieplan maakt onderdeel uit van de vorm van planuitvoering die de provincie in het publieke belang nodig acht.
1.3 Zelfrealisatie Normaliter hebben eigenaren in een exploitatiegebied de mogelijkheid om het inpassingsplan zelf te realiseren. In het geval van de exploitatie van de Oostpolder gaat dat niet op. Geen van de 28 eigenaren beschikt over een grondpositie waarmee zij de infrastructuur, kabels en leidingen samenhangend op hun eigen grondgebied kunnen ontwikkelen. Dit exploitatieplan is dat het exploitatieplan wettelijk noodzakelijk is om het kostenverhaal zeker te stellen, maar het geenszins in de rede ligt te veronderstellen dat het tot kostenverhaal op en zelfrealisatie door de eigenaren komt. Meer nog verduidelijkt het plan welke kosten in aanmerking moeten worden genomen voordat het tot verkoop komt en daarmee geeft het zicht op het risico dat aan een dergelijke ontwikkeling verbonden is.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
10/51
1.4 Jaarlijkse herziening en eindafrekening De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van bijdragen voor die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten. Indien de herziening zich beperkt tot (art. 6.15 Wro lid 3) een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten, een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering, een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of ander niet-structurele onderdelen. Dan vind er geen kennisgeving plaats aan de eigenaren. Een herziening kan ook het aanpassen van het ontwerp, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatie-eisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik betreffen, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. In dat geval is de voorbereiding van art. 6.14 Wro van toepassing (kennisgeving aan alle eigenaren) en kan tegen de herziening beroep worden ingesteld.
Een dergelijke vorm van herziening ligt in het verschiet nu het huidige schetsontwerp nog uitgewerkt moet worden en overigens verdere uitwerkingen afhankelijk zijn van de concrete belangstelling van bedrijven. Het kan er toe leiden dat een aanvraag van een eigenaar leidt tot een dusdanige aanpassing van het ontwerp dat daarvoor eerste een herzieningsprocedure dit exploitatieplan doorlopen moet worden voordat aan de aanvraag goedkeuring kan worden gegeven. Zeker als toekenning van de aanvraag leidt tot een gewijzigde positie van de andere eigenaren in het exploitatiegebied. In principe rust dan op de aanvrager de taak om de gevolgen van zijn aanvraag in beeld te brengen. In de regels is voorzien dat Gedeputeerde Staten kunnen anticiperen op een gepubliceerd herzien exploitatieplan bij het beoordelen van een aanvraag. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen Gedeputeerde Staten een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro.
Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de provincie het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger). Dit exploitatieplan verliest zijn functie als de provincie alle gronden in het exploitatiegebied heeft verworven of met alle eigenaren exploitatieovereenkomsten heeft gesloten waarin dezelfde waarborgen zijn opgenomen als in dit exploitatieplan. Gedeputeerde Staten kunnen dan Provinciale Staten voorstellen het exploitatieplan in te trekken.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
11/51
1.5 Leeswijzer Dit exploitatieplan bestaat uit twee delen. Dit deel A bevat een toelichting op het plan en de regels. Ook wordt hierin uitgelegd hoe de exploitatiebijdrage is berekend. Deel B is het juridisch bindende deel met het exploitatiegebied, de kostenverhaalsbijdrage en de regels. In het volgende tweede hoofdstuk wordt het exploitatiegebied geduid en de daarin bevindende kadastrale percelen, geheel of gedeeltelijk. De namen van de eigenaren zijn geanonimiseerd tot nummers. In hoofdstuk 3 de eisen die gesteld worden aan de werken en werkzaamheden In hoofdstuk 4 een toelichting op de exploitatieopzet Hoofdstuk 5 bevat de berekening van de exploitatiebijdrage Hoofdstuk 6 licht de regels toe. In het tweede deel B, gaat de nummering verder. Hoofdstuk 7 bevat de begrenzing Hoofdstuk 8 stelt de exploitatiebijdrage vast Hoofdstuk 9 bevat de regels van dit exploitatieplan.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
12/51
2
Het exploitatiegebied.
2.1 Exploitatiegebied Het inpassingsplangebied wordt globaal begrensd (met de klok mee) aan de noordzijde door de Kwelderweg, aan de oostzijde door de rijksweg N33, aan de zuidzijde door de Dijkweg en aan de westzijde door de spoorverbinding tussen Groningen en Eemshaven. Hierbinnen is het exploitatiegebied gelegen zoals aangegeven in bijlage 1 – Exploitatiegebied. Dit gebied is 611.68.16 hectare groot.
2.1.1
Toelichting begrenzing
De begrenzing van het exploitatieplan is zo gekozen dat alle werken en voorzieningen ten behoeve van de exploitatie zich binnen het exploitatiegebied bevinden, met uitzondering van de aansluiting op de omliggende infrastructuur. Dit moet bevorderen dat vrijwel alle te verhalen kosten gemaakt worden binnen en ten behoeve van het exploitatiegebied. Het gebied wordt ontsloten door een nieuwe rotonde in de N46 (knooppunt Euvelgunne tot aan de Eemshaven) en twee aansluitingen op de Kwelderweg. Zij hebben voor de Kwelderweg geen andere functie dan het ontsluiten van het exploitatiegebied. Nu hier geen gronden liggen waarop kosten verhaald moeten worden, zijn de aansluitingen buiten het exploitatiegebied gehouden. Bovendien is het eigendom van deze gronden in handen van de overheid (gemeente, waterschap, provincie of rijk) waardoor het voor de exploitant niet nodig is om ze te verwerven om de aansluiting te kunnen realiseren. Aan de noordzijde is de exploitatiegrens globaal in het midden van de Binnenbermsloot. Deze watergang en de oevers zijn in eigendom van het Waterschap. We verwachten dat deze sloot gehandhaafd blijft, echter kan niet worden uitgesloten dat het slootprofiel en de oevers aanpassingen behoeven. Aan de oostzijde volgt het de kadastrale grens van het profiel van de N33.
Aan de zuidzijde is de grens zo gelegd dat de uitwateringssloot onderaan de dijk, na herprofilering, in zijn geheel tot aan de insteek aan de dijk-zijde tot het exploitatiegebied behoort. Deze sloot maakt onderdeel uit van het watersysteem en wordt gehandhaafd. Op onderdelen zal het profiel aangepast moeten worden aan de nieuwe opgave. Door de hele sloot in het exploitatiegebied te leggen, dus te verwerven, verzekert de provincie zich er van dat het watersysteem gaat functioneren in het exploitatiegebied.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
13/51
Aan de westzijde ligt de grens van het exploitatiegebied op de kadastrale grens van het tracé van de spoorlijn, die van Prorail is. Prorail heeft geen eigendommen in het exploitatiegebied.
2.1.2
Toelichting niet te verwerven
In de lijst van percelen staan percelen die niet verworven worden. Deze zijn als volgt te classificeren: 1. Delen van percelen die buiten het exploitatiegebied vallen. Sommige percelen lopen door tot over de grens van het exploitatiegebied. Hier zijn geen werken of voorzieningen nodig voor het exploitatiegebied. Bij verwerving kan het voor komen dat dit deel buiten het exploitatiegebied toch mee gekocht moet worden op verzoek van de eigenaar. Deze aankoop blijft dan buiten de exploitatiebegroting en zullen buiten de exploitatie worden verantwoord. 2. Percelen in eigendom van de overheid (gemeente, waterschap, provincie, rijk) of Groninger Seaports. Het betreffen kleine percelen aan de rand van het exploitatiegebied en de Klaas Wiersumweg van Groningen Seaports. Groningen Seaports is voor 100% in eigendom van de Gemeenschappelijke Regeling Havenschap Groningen Seaports, waarin de provincie Groningen voor 50% zeggenschap heeft, gemeente Eemsdelta (33,33%) en gemeente Het Hogeland (16,66%). De huidige watergangen blijven in eigendom van het Waterschap en worden niet verworven. Al deze gronden betreffen openbare infrastructuur en voorzover zij in de uitwerking van het plan zijn opgenomen, worden ze ingebracht voor een symbolisch bedrag. Een uitzondering geldt voor kadastraal perceel nr. 46 (Sectie M, Uithuizermeeden) dat in eigendom is van de gemeente Het Hogeland.
Dit perceel heeft een agrarisch gebruik. Hierop zal de provincie wel kostenverhaal toepassen nu het grotendeels tot het uitgeefbare gebied behoort. 3. Percelen met een recht van opstal voor het in stand houden van een windmolen. Deze twintig percelen, van circa 60 m2 groot, liggen verspreid, doch in twee lijnen, over het gebied. Hierop staan windmolens die behoren tot het ‘Windpark Oostpolder’. Het eigendom ligt bij de opstalgever, de eigenaar van het perceel waar de windmolen midden in staat. Het is voor de ontwikkeling van het exploitatieplan niet noodzakelijk om deze percelen met windmolen te verwerven omdat het gebruik niet strijdig is met het Inpassingsplan. Er wordt voorkeursrecht op gevestigd teneinde te voorkomen dat na afloop van de opstalovereenkomst er wederom een nieuwe molen gebouwd kan worden. Ook uit oogpunt van veiligheid en geluidhinder is het gewenst om de molens niet terug te laten keren aan het einde van hun levensduur. Gelet op de levensduur van de jonge molens, ligt eventuele verwerving buiten het bereik van de exploitatieperiode.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
14/51
Onderstaand figuur 1 een verbeelding van het exploitatiegebied (groen):
Figuur 1 Exploitatiegebied (zie voor meer details bijlage 1 - Exploitatiegebied)
2.2 Huidige eigenaren De eigenaren in het exploitatiegebied zijn weergegeven in bijlage 2. Er zijn 106 percelen betrokken omdat zij geheel of gedeeltelijk in het exploitatiegebied liggen. De percelen zijn van 28 eigenaren, genummerd van 0 tot 28. Enkele percelen zijn belast met beklemrecht. In bijlage 28 zijn deze genummerd en is aangegeven op welke eigenaren en percelen deze beklemmingen rusten. Ook zij worden in kennis gesteld van het voornemen om een Inpassingsplan vast te stellen. In bijlage 2 zijn alle percelen vermeld en is aangegeven wat daarvan binnen en buiten het exploitatiegebied (EPG) ligt. De nummers corresponderen met de kaart in bijlage 1. In bijlage 10 is een lijst per eigenaar opgenomen, met daaronder een opsomming van de kadastrale nummers die in het exploitatiegebied voor komen. Daaronder een subnummer dat op tekening is vermeld en aangeeft hoeveel m2 van het kadastrale nummer binnen het exploitatiegebied valt, zoals in figuur 2 in deze paragraaf bij elkaar op is geteld. Zoals in paragraaf 2.1.2. uiteen is gezet, worden de volgende oppervlakken per eigenaar worden niet verworven.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
15/51
Verwerven Sectie Plaats
Verwerven Sectie Plaats
Nee (Alle) (Alle)
Nummer Eigenaar 1 300 300 301 301 312 312 314 314 329 329 2 21 21 22 22 39 39 40 520 57 516 58 58 70 526 71 71 73 73
Som van oppervlakte BRK 5.311
180 510 181 529 182 521 (leeg) (leeg)
1.330 1.339 1.276
3
60 279.040
7 308 308
13.755 5.220
Verwerven Sectie Plaats
13
30.705 24.565 15
8
1.326
1.332 59.265
13 500
3.510
517 (leeg) (leeg)
55.755
22.985
37 47.235 38.000
9
88.290
1.322 321 321
6.510
10 319 319
1.475
12 85
298 298 305 305 306 306 310 310 311 311
326 326 25 295 295 296 296
1.332 1.332
Nee (Alle) (Alle)
4.019 302 302 316 316 317 317
215
2.658 323 323 324 324
1.305
Nee (Alle) (Alle)
27
1.339 1.341 1.339 1.346 1.346 2.664 1.332 1.332 1.338
76 540 327 534 349 539 (leeg) 509 Eindtotaal
475 705 158
366.484
1.322 1.549 1.549 6.640 1.339 1.325 1.304 1.339 1.332
Figuur 2 Niet te verwerven gronden in het exploitatiegebied, naar nummer eigenaar en perceelsnummer op de kaart in bijlage 1.
Details van wat per eigenaar precies wel en niet te verwerven is vindt u terug in bijlagen 10, 15 en 23 en op tekening in bijlagen 11 en 14.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
16/51
Nummer beklemde, nummer eigenaar, nummer kadastraal perceel (sectie M, Uithuizermeden) Nummer eigenaar in exploitatieplan 100 5 7 8 9 17 101 15 36 325 326 102 17 41 103 19 45 Eindtotaal Figuur 3 Bijlage 28 met nummers van beklemgerechtigden gevolgd door de nummers van eigenaren en perceel nummers
2.3 Ruimtegebruik De in bijlage 4 opgenomen verbeelding van het schetsontwerp van het Exploitatieplan is hieronder verkort weergegeven. De werkelijke ligging van de ontsluitingsweg is afhankelijk van de concrete belangstelling. Niet uitgesloten kan worden dat een bedrijf een zo’n groot oppervlak wenst te kopen dat delen van de infrastructuur als privaat worden aangemerkt en privaat bekostigd. Dit heeft twee gevolgen voor het kostenverhaal, enerzijds minder kosten voor de openbare werken en voorzieningen, anderzijds eventuele minderopbrengsten door een verlaging van de grondprijs om dezelfde redenen. Mocht echter worden besloten delen van het terrein kleiner te verkavelen, dan zullen de extra kosten moeten opwegen tegen de dan hoger te ramen opbrengsten. Dergelijke afwijkingen worden in de eerste 10 exploitatiejaren echter niet voorzien.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
17/51
Figuur 4 Schetsontwerp inrichting bijlage 4.
Dit ontwerp kent het volgende ruimtegebruik:
Ruimtegebruik Oostpolder Plangebied [m2]
6.116.812
Omschrijving Uitgeefbaar bedrijventerrein
opp [m2] 4.020.559
opp [%] 66%
Ruimtegebruik op hoofdlijnen Verharding wegen Verharding groenzones half verharding Wateroppervlak watergangenc (excl. wadi) Groen Uitgeefbaar Totaal
[m2] 63.700 11.250 300.000 1.715.050 4.020.000 6.110.000
[%] 1% 0% 5% 28% 66% 100%
In de bestemming groen liggen wadi’s waarin afdoende waterberging gecreëerd kan worden. Bij het beoordelen van een ontwerp zal op basis van berekeningen aangetoond moeten worden dat er voldoende bergingscapaciteit is voor hemelwater conform de dan actuele normen van het waterschap.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
18/51
3
Omschrijving van de werken en werkzaamheden.
3.1 Planstadium In het Inpassingsplan is een groot gebied opgenomen voor de bestemming Bedrijventerrein – Industrie. Binnen deze bestemming moet de ontsluiting van de percelen plaats vinden. Daarvoor is een Aanlegnotitie Oostpolder (bijlage 19) geschreven en een structuurontwerp opgesteld (bijlage 4). Het structuurontwerp is op onderdelen uitgewerkt naar een voorontwerp met profielen van de ontsluitingsweg (bijlage 22) en een toelichting in het document Schetsontwerp Oostpolder (bijlage 21). Deze stukken vormen de grondslag voor de kostenraming (bijlage 8). Maar hoe de interne ontsluiting er werkelijk uit komt te zien is afhankelijk van het concrete geval van de eerste verkopen.
Verbeelding van het Inpassingsplan, zonder infrastructuur.
Verbeelding in het exploitatieplan met een schets van de infrastructuur. (bijlage 4)
3.2 Uit te voeren werken en werkzaamheden In de regels wordt onderscheid gemaakt tussen de ontwerpfase en de besteksfase. Dit is noodzakelijk omdat het ontwerp nog niet vast staat. Het bestek kan pas opgemaakt worden als het ontwerp is goedgekeurd. De uitvoering kan pas beginnen na een Europese aanbesteding, gelet op de omvang van het werk. De omschrijving van de uit te voeren werken en werkzaamheden zijn gebaseerd op de bijlagen 4, 19, 21 en 22.
3.2.1
Ontwerp
Voor het maken van een ontwerp moet het stappenplan uit het Standaardtaakbeschrijving DNR-STB 2014 worden gevolgd. Dit document is opgenomen als bijlage 7.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
19/51
Figuur 5 Fasering volgens DNR-STB 2014
Het initiatief en de haalbaarheid is met dit exploitatieplan aangetoond. Voor zover er sprake is van een voorzienbaar tekort, zal de provincie daarin voorzien. De projectdefinitie bevindt zich in het Inpassingsplan en de daarbij behorende bijlagen. In het bijzonder bijlage 1 van het Inpassingsplan met de onderbouwing van de gebiedsontwikkeling Oostpolder door de Stec Groep. Op basis van de acquisities van de provincie in samenwerking met Groninger Seaports, de NOM (Noordelijke Ontwikkelingsmaatschappij) en het ministerie zal zich een portfolio ontwikkelen van geïnteresseerde bedrijven. Op basis van het eisenprogramma van deze bedrijven kan een eerste fase worden gedefinieerd alsook de daarbij behorende openbaar aan te leggen werken en voorzieningen. Gedeputeerde Staten zullen de verschillende stadia van ontwerp toetsen aan dit exploitatieplan, de vraag en de haalbaarheid en aan de volgende normstelling in de volgende paragraaf.
3.2.2
Toetsingskader
Binnen het concept van het structuurontwerp dat ten grondslag ligt aan de kostenraming van dit exploitatieplan, is gebruik gemaakt van eisen die oplossing- en procesvrijheid bieden in de verdere uitwerking. Het uitputtend aangeven welke normen en richtlijnen van toepassing zijn op het werk, is daarom niet mogelijk, want deze zijn mede afhankelijk van het ontwerp. Wel zijn de gangbare toetsingskaders benoemd.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
20/51
Specifieke toetsingskaders ontstaan wanneer bijzondere kunstwerken of nutsvoorzieningen worden opgenomen in het ontwerp. Voor de verdere uitwerking van het ontwerp en het opstellen van een bestek wordt uitgegaan van de voor het werk actuele normen en richtlijnen zoals: reglementen, normen, praktijkrichtlijnen, aanbevelingen, beoordelingsrichtlijnen (BRL’s zijnde CE-proof) en andere publicaties (zoals CROW en (CROW-)CUR). Deze normen en richtlijnen worden beschouwd als van toepassing zijnde op de planontwikkeling. In het lijstje staan ook de beoordelingskaders van de gemeente Het Hogeland waarin het plangebied gelegen is. Hierin zijn de normen voor bedrijventerreinen van toepassing. Teneinde er zeker van te zijn dat de openbare ruimte goed te beheren is door de gemeente, zullen hun eisen meegenomen worden in de beoordeling van het ontwerp. Of het ook door de gemeente in beheer wordt genomen, is nog niet besloten. In de MER (Milieu Effect Rapportage) zijn in ruime mate uitgangspunten opgenomen over de impact van de ontwikkeling van de Oostpolder op het milieu en de omgeving. Het definitief ontwerp van de Oostpolder wordt niet aan het MER getoetst, want de normstellingen op basis van de MER zijn overgenomen in het Inpassingsplan. Echter meer in algemene zin vergt het aanvullende motivatie om een ontwerp te maken dat op gespannen voet staat met de uitgangspunten van het MER.
Normen, richtlijnen en beleidskaders: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Eurocodes inclusief correcties, aanvullingen en nationale bijlage NEN. CUR 166 Damwandconstructies (deel 1 + 2) 2012. SBR richtlijn Schade aan gebouwen. Deel A uit de Meet- en beoordelingsrichtlijn: Trillingen. Standaard RAW Bepalingen 2020 CROW. D-.21 Richtlijnen Vaarwegen (RVW 2017) 2017 RWS A D-.22 Binnenvaartpolitiereglement (BPR). CROW-publicatiereeks Werk in Uitvoering (WiU). CROW publicatie 137 Standaardsystematiek voor kostenramingen – SSK 2010 CROW. CROW publicatie 146a Handboek visuele inspectie 2011. CROW publicatie 210 Richtlijn omgaan met vrijgekomen asfalt. CROW publicatie 324 Verantwoord aanbrengen elementenverharding. CROW publicatie 400 Werken in of met verontreinigde bodem. CROW publicatie 500 Schade voorkomen aan kabels en leidingen. Machinerichtlijn: Richtlijn 2006/42/EG Warenwet Machines inclusief normen vermeld in de lijst van geharmoniseerde normen Machinerichtlijn. BRL 6000 Milieukundige begeleiding van (water)bodemsaneringen, ingrepen in de waterbodem en nazorg. 7000 Uitvoering van (water)bodemsaneringen en ingrepen in de waterbodem. Waterstructuurplan (bijlage 5). Landschapsvisie Oostpolder (bijlage 3). Ruimtelijk Kwaliteits Kader (bijlage 9). Het Handboek Openbare Ruimte van de gemeente Het Hogeland (bijlage 12). Aanlegnotitie Oostpolder (bijlage 19). Toelichting Schetsontwerp Oostpolder (bijlage 21).
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
21/51
• •
Profielen Inrichting Infrastructuur (bijlage 22). Beeldkwaliteitsplan (nog toe te voegen bijlage 17).
Verder zal de aanvrager moeten aantonen dat het ontwerp zodanig is opgezet dat niet alleen tegemoet wordt gekomen aan de actuele vraag, maar dat ook de overblijvende ruimte passend is voor de doelgroep ook als daar nog geen concrete vraag naar uitgeefbare gronden is gekomen. Dat wil zeggen dat de overblijvende nog te verkopen uitgeefbare gronden voldoende maat en grootte hebben, welke passend is voor de doelgroep van het Inpassingsplan.
3.2.3
Bouwrijp maken
Hetgeen is beschreven in de Aanlegnotitie van bijlage 19, de Toelichting van bijlage 21 en de Profielen van bijlage 22 prevaleert. In aanvulling daarop behoren tot de werkzaamheden voor het bouwrijp maken: • • • • • • • • • • • • • • • •
• • •
Het ontsluiten van het exploitatiegebied op de Kwelderweg, N33 en N46 zoals aangeven in bijlage 4. De aanleg van de groen- en waterstructuren ter compensatie van en waterberging voor het voorgenomen gebruik als bedrijventerrein. Het planten van bomen in de groenvoorzieningen zoals geduid in het landschapsplan. Het inzaaien van de groenvoorzieningen met de gras mengsel B3, wadi’s en akkerbloemenmengsels zoals in bijlage 7 genoemd. Het opruimen van de Klaas Wiersumweg, zo nodig verwijderen van toegangspaden en opstelplaatsen van aanwezige windmolens in het terrein. Het aanleggen van nieuwe toegangspaden en opstelplaatsen voor aanwezige windmolens in het terrein met een zodanige ligging dat zij de exploitatie van het bedrijventerrein zo min mogelijk hinderen. Opschonen en vergraven van watergangen. Saneren van de bodem en dempingen waarvan de bodemkwaliteit onvoldoende is voor het voorgenomen gebruik. Het aanleggen van een rioolstelsel voor vuil water (DWA) aangesloten op een rioolwaterzuivering in de gemeente Het Hogeland. Het aanleggen van voorzieningen voor het afvoeren van hemelwater. Het voorbelasten van gronden waarvan uit grondmechanisch onderzoek is vast komen te staan dat zij onvoldoende stabiel zijn om voor Bedrijventerrein – Industrie gebruikt te kunnen worden. Het verbeteren van de gronden opdat zij geschikt zijn voor het beoogde gebruik.
Het inzaaien met gras van voor verkoop bestemde bouwrijp gemaakte gronden. Het aanbrengen van bouwwegen; Het doen aanleggen van overige nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit, data. Het aanbrengen van daartoe geschikte stroken langs de openbare wegen waarin leidingen voor nutsvoorzieningen en industriële doeleinden kunnen worden gelegd, zodanig dat zij buiten het exploitatiegebied kunnen aansluiten op bestaande voorzieningen. Het aanbrengen van kunstwerken (bruggen- en duikers) noodzakelijk voor het functioneren van de waterstructuur en de ontsluiting. Het aanvragen van alle voor deze werken benodigde vergunningen en toestemmingen inclusief de daarvoor uit te voeren onderzoeken. Zo nodig het opruimen van niet-gesprongen explosieven.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
22/51
•
Zo nodig het aanbrengen van hydranten.
3.2.4
Gebruiksgereed maken
De wijze van aanleg is beschreven in de Aanlegnotitie van bijlage 19, de Toelichting van bijlage 21 en de Profielen van bijlage 22. In aanvulling daarop behoren tot de werkzaamheden voor het gebruiksgereed maken in ieder geval: • • • • • • • • •
Het inboeten van alle beplanting en zo nodig vervangen van bomen en gewassen die niet of onvoldoende zijn gegroeid. Het aanbrengen van fiets- en voetpaden alsook halfverhardingen. Het afwerken van de wegen en aanbrengen van dek- en slijtlagen op de wegen. Het afwerken van de bermen. Het aanbrengen van het volledige verlichtingsplan aan openbare verlichting. Het vervangen van de tijdelijke bebording door definitieve bewegwijzering, verkeers- en straatnaamaanduidingen. Het inspecteren van alle riolen door middel van video’s en vastleggen van alle op het riool gemaakte aansluitingen per type, grootte en adres. Het afwerken van de taluds. Het opruimen van in onbruik geraakte infrastructuur en andere kunstwerken en voorzieningen.
3.2.5
Tijdelijk beheer
De eigenaar van de gronden binnen het exploitatiegebied dient de nog te verkopen gronden alsook de openbare ruimte te beheren, totdat de uitgeefbare percelen zijn verkocht en geleverd aan de eindgebruiker en de openbare ruimte in eigendom is overgedragen aan de provincie of een door de provincie aan te wijzen overheidsinstelling. De beheerder dient verzekert te zijn tegen claims van verkeerdeelnemers die als gevolg van een gebrek aan beheer schade kunnen leiden. Tot het tijdelijk beheer behoort: • • • • • • • • • •
Het maaien van de bermen en percelen. Het beheren van de groenvoorzieningen. Het tijdig inboeten, snoei en uitdunning van de beplanting. Het beheren van de waterstructuur opdat het blijft functioneren ten genoegen van het Waterschap, inclusief het verwijderen van waterplanten. Het schoonmaken van de bodem van watergangen. Het schoonhouden van de wegen. Het bestrijden van gladheid. Het aanbrengen van tijdelijke bebording met het oog op eventuele gevaarzetting en alternatieve routes. Het regelen van het verkeer indien het gebruik dat noodzakelijk maakt. Het voorzien in een ruimte ter plaatse waar informatie kan worden verkregen over het plan, inclusief toiletvoorzieningen.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
23/51
4
Toelichting op de exploitatieopzet
4.1 Rekentechnische uitgangspunten De Provincie heeft voor het inpassingsplan van Oostpolder een grondexploitatie opgesteld. Deze grondexploitatie is gebaseerd op de situatietekening van het exploitatiegebied en in opgenomen in Bijlage 4 van dit rapport.
4.1.1
Exploitatieplan Oostpolder
Een exploitatieplan is gebaseerd op een dynamisch rekenmodel dat de contante waarde van een ontwikkeling berekent op basis van een inflatie over de kosten, inflatie over de opbrengsten en de rente.
4.1.2
Boekwaarde en kostensoorten
De boekwaarde bij vaststelling kan tot drie jaar aan eerder gemaakte plankosten bevatten. Daarbij wordt aangesloten bij de systematiek in het BBV 1 dat begrotingen en jaarrekeningen peildatum 1 januari kennen. De boekwaarde mag alleen kosten bevatten van de kostensoortenlijst uit het Bro, waaronder plankosten. Aangezien het exploitatieplan in 2023 wordt gepubliceerd, maar in 2024 wordt vastgesteld, zal bij vaststelling de boekwaarde kunnen worden opgenomen over de jaren 2021, 2022 en alsdan 2023. Dat heeft tot gevolg dat bij publicatie in 2023 alleen de boekwaardes van 2021 en 2022 worden opgenomen (voor zover die er zijn) en bij vaststelling in 2024 een herziene versie per 1-1-2024. Als er onvoldoende tijd is om te herzien, dan kan de gepubliceerde versie worden vastgesteld. Kosten voor interne besluitvorming staan niet op de kostensoortenlijst en worden niet verhaald.
4.1.3
Rentekosten, vreemd vermogen
Het BBV schrijft voor dat aan een exploitatie rente moet worden toegerekend. Deze rente is gelijk aan het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de provincie (omslagrente). In het geval van een projectfinanciering, kan de rente van de projectfinanciering worden aangehouden. In het geval van de provincie Groningen is geen sprake van een leningenportefeuille. De provincie heeft voldoende eigen vermogen om de exploitatie zelf te bekostigen uit eigen middelen. De omslagrente is nihil. De consequentie is dat de contante waarde gelijk is aan de waarde met inflatie. Inflatie Voor het bepalen van de inflatie over kosten gaan wij uit van het streefpercentage van de Europese Centrale Bank van 2%. 1
Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
24/51
Momenteel is de inflatie hoger, maar de trend is dalend. Prijzen voor bedrijventerreinen zijn niet flexibel door de lange doorlooptijd tussen het tonen van belangstelling en feitelijke afname. Als een bedrijf een optie neemt op basis van een dan geldende prijs, zal het twee tot vier jaar duren voordat alle documentatie, engineering en financiering op orde is zodat de koopcontracten getekend kunnen worden. Met een exploitatieduur van 10 jaar en gezien de concrete belangstelling verwachten wij dat vrijwel alle af te nemen gronden in de eerste jaren al in optie worden genomen, waarna er normaliter geen prijsverhogingen meer volgen. Voor een exploitatieperiode van 10 jaar is het onmogelijk de inflatie goed te voorspellen. De resterende begroting zal jaarlijks worden aangepast aan de werkelijke kosten en indien van toepassing opbrengstenstijging in de markt. Vooralsnog gaan wij uit van 2% over de kosten en 0% over de opbrengsten. Gewogen eenheden In de systematiek van een exploitatieplan worden de grondopbrengsten gewogen om de bijdrage per perceel op vergelijkbare hoogte te brengen. Deze systematiek is mathematisch vergelijkbaar met een percentage van de opbrengst (verkoopprijs) dat verhaald wordt op de private eigenaren verkopen.
Van het bedrag worden de kosten die volgens de begroting door de eigenaar worden gemaakt, zoals de inbrengwaarde van de gronden en de kosten van werken en voorzieningen die de eigenaar zelf realiseert, afgetrokken. In de omgevingswet is de omschrijving in de WRO vereenvoudigd door te spreken over een kostenverhaalsbijdrage ‘naar rato’ van de opbrengsten (art. 13.16 OW). Wiskundig is dat het zelfde. Voorbeeld: als 90% van de opbrengsten nodig zijn om de kosten te dekken, dan bedraagt de exploitatiebijdrage 90% van de opbrengsten van de eigenaar die de gronden verkoopt. Hiervan gaat de inbrengwaarde van de grond en de vergoeding volgens de begroting voor de door de op kosten van de eigenaar gerealiseerde kosten voor de aanleg van de werken en voorzieningen af. Eigenaren die geen opbrengsten op hun gronden hebben, krijgen een vergoeding die overeenkomst met het bedrag dat in de begroting voor het werk op hun grond is geraamd en moeten daarvoor voor eigen rekening en risico het werk maken. Samenvatting Parameters Prijspeildatum
1-1-2023
Startdatum exploitatie
1-1-2024
Contante waarde datum
1-1-2024
Laatste moment kosten/opbrengsten
31-12-2033
Einddatum exploitatie
31-12-2033
Aantal jaren exploitatieduur
10
Aantal jaar contant maken
10
Rente
0%
Opbrengstenstijging
0%
Kostenstijging
2%
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
25/51
4.1.4 4.1.5
Kosten Gronden en opstallen (art. 6.13.1.c.1. Wro)
4.1.5.1
Raming van de gronden in het exploitatiegebied (art. 6.2.3.a Bro
De waarde van de gronden is getaxeerd. De taxatie treft u aan in de bijlage 24. De inbrengwaarde van gronden heeft uitsluitend betrekking op gronden die in het exploitatiegebied liggen. Gronden de mede moeten worden aangekocht, maar buiten het exploitatiegebied zijn gelegen, worden niet in deze exploitatieopzet meegenomen.
4.1.5.2
De waarde van de opstallen. (art. 6.2.3.b Bro)
Er zijn geen opstallen in het exploitatiegebied die moeten worden gesloopt. Het enige opstal dat er is, wordt ingericht als informatiecentrum gedurende de exploitatieperiode.
4.1.5.3
De kosten van vrijmaken van gronden (art. 6.2.3.c.Bro)
Voor zover er zich beklemrechten op de gronden bevinden is het vrijmaken er van onderdeel van de verrekening c.q. verdeling tussen de eigenaar en de gerechtigde van de waarde bij verkoop van de gronden en maakt het geen onderdeel uit van de kosten in dit exploitatieplan.
4.1.5.4
Sloop en verwijderingen ondergrond (artikel 6.2.3.d Bro)
Er bevinden zich elektriciteitskabels in het exploitatiegebied tussen de windmolens en de transformatorstations. Deze kabels kunnen in eerste instantie blijven liggen. Bij uitwerking van het ontwerp is het uitgangspunt dat het bestaande grid wordt aangepast om het hele gebied van elektriciteit te voorzien. Die kosten zijn opgenomen onder kosten binnen het exploitatiegebied.
4.1.6
Kosten aanleg van voorzieningen binnen het exploitatiegebied (art. 6.13.1.c.2. Wro)
De kostenraming is opgesteld volgens de Standaardsystematiek voor Kostenramingen (SSK) van het kennisplatform CROW. Het maken van ramingen van investerings- én/of levensduurkosten (onderhoudskosten) van projecten gebeurt met de SSK op eenduidige wijze. Daardoor zijn ramingen inzichtelijk en beter onderling vergelijkbaar en te volgen in de tijd. Dat draagt bij aan een verbetering van de communicatie over het managen van projecten. De SSK treft u aan in bijlage 8. De wijze van aanleggen is omschreven in de Aanlegnotitie (bijlage 19). Hetgeen daar in staat prevaleert boven de beschrijving in dit hoofdstuk.
4.1.6.1
Bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4.b Bro)
Er is een stelpost opgenomen voor sanering van slootdempingen (benoemde directe bouwkosten). Het is de provincie niet toegestaan om het land te betreden voor onderzoek, dus ontbreken hierover gegevens. Echter slootdempingen zijn in de hele provincie gesaneerd en per definitie verdacht.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
26/51
4.1.6.2
Aanleg van voorzieningen (artikel 6.2.4.c Bro)
a. Nutsvoorzieningen (post 89) Deze worden normaliter uit een tarief gedekt (elektriciteit, water, data). Echter zal een netbeheerder bij de eerste aanvraag alle voorzieningen in de aansluitkosten mee nemen om de eerste bouwkavel te bereiken. In de SSK is erin voorzien dat het ‘basisnetwerk’ aan elektra waarop aangesloten moet worden, voor zover nodig, in de exploitatie is opgenomen. T.a.v. elektrificatie is het uitgangspunt dat hoogspanning door de koper van een kavel zelf wordt bekostigd en dat voor laag en middenspanning kan worden uitgegaan van herschikking van het bestaande grid aan kabels en transformatoren. Hiervoor zijn kosten opgenomen. Water wordt aangelegd door het Waterbedrijf, wat voor de exploitatie geen kosten met zich mee brengt. We gaan er van uit dat de exploitant zelf een overeenkomst tot de aanleg van data-infrastructuur af sluit, welke kosten eveneens in de aansluitingstarieven gedekt worden en buiten het kostenverhaal kunnen blijven b. Riolering (post 3). Voor vuilwater is voorzien in een persleiding naar de waterzuivering. Hemelwater wordt zo snel mogelijk afgevoerd naar het open watersysteem van het waterstructuurplan. Om die reden wordt in het profiel van de hoofdontsluiting een watergang opgenomen die opvang, berging en afvoer naar de waterberging van de Groote Tjariet mogelijk maakt. c. Wegen en verhardingen (posten 5 en 6).
In de raming zijn kosten opgenomen voor een ontsluitingsweg zoals verbeeld in bijlage 4. In het profiel zijn fiets/voetpaden opgenomen, een brede voor zwaar verkeer geschikte weg, alsook een verlaging en aansluiting op de N46 door middel van een rotonde. d. Infrastructuur voor openbaar vervoer. Er is (nog) niet voorzien in openbaar vervoer voorzieningen. Een treinstation is op het haventerrein aanwezig. Mocht het gewenst zijn toch een bus- of treinhalte extra aan te brengen ten behoeve van de mensen die hier gaan werken, dan moet deze post worden toegevoegd. Vooralsnog is daartoe geen aanleiding. Toch is in de regels wel opgenomen dat er medewerking aan openbaar vervoer voorzieningen moet worden verleend, omdat het niet uitgesloten wordt. e. Groenvoorzieningen (post 8). Het groen is een belangrijke landschappelijke drager en noodzakelijke compensatie voor de aantasting van het landschap. De provincie zet daarom nadrukkelijk in op een ‘plus’ bij de inrichting. Hiervoor is eveneens een extra budget voor kunst opgenomen van € 5.000.000, welke moet worden uitgewerkt in het ontwerp en besteedt. Tot de kosten behoren het grondwerk, accidenteren van het landschap, het aanbrengen van bomen, bosschages, beplanting alsook het inzaaien van alle gronden, ook de te verkopen gronden, zolang zij nog niet verkocht zijn.
Onder ‘Benoemde directe bouwkosten’ is een stelpost voor inrichtingselementen in de groenzone opgenomen. f. Openbare verlichting (post 7) en brandkranen. Openbare verlichting is opgenomen, brandkranen (hydranten) niet. In woonwijken worden extra zware waterleiding en brandkranen opgenomen in de ramingen. Op dit bedrijventerrein wordt overal open water aangebracht waar de brandweer bluswater uit kan halen. Elk bedrijf zal echter zelf een veiligheidsplan moeten opstellen waaruit blijkt op welke wijze brand, desnoods door de eigen bedrijfsbrandweer, wordt bestreden.
Sweco | Exploitatieplan Oostpolder Projectnummer 51008551 Datum 05-12-2023
Versie 6
Document referentie NL23-648800269-66137
27/51
Daar zijn meerdere oplossingen voor die voor de exploitant van de Oostpolder niet tot extra kosten te leiden. g. Straatmeubilair. Bebording valt onder de nader te detailleren kosten. h. Parkeervoorzieningen. Zijn niet opgenomen in het openbaar gebied. Alle bedrijven dienen te voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. i. Milieuhygiëne, archeologie, volksgezondheid In de begroting is het bedrag opgenomen dat is geraamd in bijlage 18 voor het aanbrengen van geluidsisolatie aan de woningen in de invloedsfeer van de bedrijven op het Inpassingsplan.
4.1.6.3
Tot de voorzieningen behorende kunst. (artikel 6.2.4.c Bro)
Uit het landschapsplan volgt dat de groenzone moet worden voorzien van kunst. Welke kunst is nog onderwerp van onderzoek. Er is een stelpost van € 5 miljoen opgenomen..
4.1.7
Kosten m.b.t. gronden buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.e Bro)
Tot deze kosten behoren de aansluitingen van het exploitatiegebied op de openbare ruimte. Het zijn drie rotondes die voor 100% toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied nu alleen het exploitatiegebied hiervan profiteert. In de Aanlegnotitie (bijlage 19) is aangegeven dat het exploitatiegebied niet op andere wijze voor bouwverkeer mag worden ontsloten dan via deze nieuwe aansluitingen, uitgezonderd de op te heffen, maar bestaande Klaas Wiersumweg vanuit de Kwelderweg. De kosten zijn voor 100% toerekenbaar.
4.1.8
Planontwikkelingskosten (artikel 6.2.4.g tot en met j Bro)
De planontwikkelingskosten zijn op basis van de plankostenscan in het exploitatieplan in bijlage 20. Deze scan is gebaseerd op de scan van de VNG op basis van de tarieven van gemeenteambtenaren zoals in de Regeling Plankosten is opgenomen. De scan faalt echter voor dit Inpassingsplan. Het totaal bedrag van de plankosten bedraagt € 72.061.518. Dat is veel te hoog. Het is een gevolg van de doorrekening van de enorme oppervlakken en verwervingen, die op een woonwijk wellicht nog toepasselijk kunnen zijn maar niet voor dit bedrijventerrein. De scan raamt € 55.611.288 voor Civiele en cultuur techniek. De SSK raming bevat ook deze kosten en daarin zijn deze geraamd op € 18.685.581,00. Dit bedrag is veel betrouwbaarder en overgenomen. Van dit bedrag is reeds € 1.676.391 aan gemaakte plankosten in de afgelopen drie jaar.