23 03 101225

Projectorganisatie Oostpolder na vaststelling PIP

Datum:

21-10-2025

Opgesteld door: E. Noordam / M. van der Werff

1

SAMENVATTING

In deze notitie wordt een advies gegeven voor het inrichten van de projectorganisatie Oostpolder om slagvaardig te zijn voor de uitvoeringsfase van de Oostpolder. In de notitie is het proces geschetst dat heeft geleid tot deze notitie. Extern advies van EY REAS en Caraad Belastingadviseurs zijn belangrijke input voor het uiteindelijke advies. Op basis van de grote financiële, economische en ruimtelijke belangen enerzijds en het slagvaardig en flexibel kunnen opereren in de verschillende opvolgende stadia van de ontwikkeling van de Oostpolder wordt geadviseerd een uitvoeringsorganisatie in de vorm van een besloten vennootschap op te richten. De provincie Groningen en de gemeente Het Hogeland zijn beide aandeelhouder van deze bv.

2

Inhoud 1

Inleiding............................................................................................................ 4

2

Aanleiding ......................................................................................................... 5

3

Procesverloop ................................................................................................... 7

4

5

6

7

8

3.1

Bestuurlijk overleg 18 juli 2024 ................................................................... 7

3.2

Bestuurlijk overleg 30 september 2024....................................................... 7

3.3

BOT-sessie 30 januari 2025 ....................................................................... 7

3.4

Bestuurlijk overleg 7 februari 2025 ............................................................. 7

Extern advies..................................................................................................... 8 4.1

Caraad Belastingadviseurs .......................................................................... 8

4.2

EY REAS ..................................................................................................... 8

4.3

Uitkomsten ................................................................................................ 9

Afwegingskader ............................................................................................... 10 5.1

Positie Groningen Seaports ....................................................................... 10

5.2

Voor- en nadelen ...................................................................................... 11

5.3

Afweging .................................................................................................. 12

5.4

Resumé ................................................................................................... 12

Juridische aspecten ......................................................................................... 13 6.1

Governance ............................................................................................. 13

6.2

Oprichten B.V. .......................................................................................... 13

6.3

Aandeelhoudersovereenkomst .................................................................. 13

6.4

Directiereglement ..................................................................................... 13

6.5

Juridische uitwerking ................................................................................ 13

Samenstelling projectorganisatie...................................................................... 14 7.1

Staf ......................................................................................................... 14

7.2

Ontwerp en aanbesteding ......................................................................... 14

7.3

Grondzaken ............................................................................................. 14

7.4

Marketing en acquisitie ............................................................................. 15

7.5

Innovatie .................................................................................................. 15

7.6

Isolatieprogramma ................................................................................... 15

7.7

Advies...................................................................................................... 15

Advies ............................................................................................................ 16 3

1

Inleiding

De Oostpolder is een samenwerkingsproject van de provincie Groningen en de gemeente Het Hogeland. Het plangebied Oostpolder omvat het gedeelte van de Oostpolder wat direct in het verlengde van de bestaande Eemshaven is gelegen. Groningen Seaports (GSP) heeft een buitendijkse havenfaciliteit gerealiseerd met een omvang van 1.500 ha, waarvan de meeste kavels inmiddels zijn uitgegeven. De realisatie van de Oostpolder voorziet in een binnendijks industrieterrein ter grootte van ca. 600 ha. Besluitvorming voor de initiatie van het project heeft inmiddels plaatsgevonden met inbegrip van het vestigen van een voorkeursrecht op de gronden in het plangebied. Provinciale Staten heeft op 24 september 2025 het Provinciaal Inpassingsplan (hierna ook: PIP) met bijbehorend Exploitatieplan vastgesteld. Om de maximale potentie van de Oostpolder te benutten willen gemeente en provincie nauw met elkaar samenwerken bij het verder ontwikkelen van het plan. Op dit moment is de projectorganisatie onderdeel van de lijnstructuur van de provincie. Deze projectorganisatie is ingesteld voor de planfase, die als resultaat een vastgesteld PIP heeft. Na vaststelling PIP bestaat behoefte aan een projectorganisatie die is ingericht op de uitvoeringsfase van de gebiedsontwikkeling Oostpolder. In de uitvoeringsfase wordt de aandacht verlegd van het bestuursrechtelijke spoor naar het privaatrechtelijke spoor.

Hierbij kan worden gedacht aan verwerving van de gronden, de inrichting van het terrein met groenblauw, het aanleggen van kabels en leidingen en de acquisitie ten behoeve van de uitgifte van kavels. De nieuwe projectorganisatie moet zodanig zijn ingericht dat effectief en doelmatig kan worden gehandeld. Om te komen tot een projectorganisatie die aansluit aan de behoefte en die beschikt over de juiste slagkracht heeft op 30 januari 2025 een BOT-sessie plaatsgevonden met de beide bestuurders en de betreffende directeuren van de gemeente Het Hogeland en de provincie Groningen. Tijdens deze sessie zijn 3 varianten voorgelegd; projectorganisatie in de lijn, projectorganisatie op afstand van de lijn en een project B.V. De uitkomst van deze BOT-sessie was dat een aanvullende bijeenkomst met de beide bestuurders heeft plaatsgevonden op 7 februari 2025. Tijdens het bestuurlijk overleg van 7 februari is besloten om aan het programmateam Oostpolder de opdracht te geven om de variant van een project B.V. verder uit te werken. Naar aanleiding van dit besluit zijn aan EY REAS en Caraad adviesopdrachten verstrekt om de werking van de project B.V. nader uit te werken. Deze adviezen zijn door beide bureaus uitgewerkt en aangeleverd. Deze rapportage is het eindadvies.

Ons advies is tot stand gekomen op basis van de aan ons verstrekte informatie en de gesprekken die wij hebben gevoerd met betrokken stakeholders en externe deskundigen. Deze hebben wij vertaald in denkbeelden en richtingen, aangevuld met externe adviezen.

4

2

Aanleiding

De provincie Groningen en de gemeente Het Hogeland werken al ruime tijd aan de planvorming van de Oostpolder om te komen tot vastgesteld Provinciaal Inpassingsplan met bijbehorend exploitatieplan (hierna: EP). Op 24 september 2025 is het Provinciaal Inpassingsplan (hierna ook: PIP) met bijbehorend Exploitatieplan vastgesteld door Provinciale Staten. Daarmee sluiten we de planontwikkelingsfase af, zoals we deze hebben gedefinieerd in de besluitstukken van 2021. In deze stukken werd het proces van gebiedsontwikkeling opgedeeld in 4 fasen:

1. In de start en verkenningsfase wordt gekeken naar de wenselijkheid en kans rijkheid van de ontwikkeling. Deze fase is april 2021 afgerond. 2. Tijdens de fase van planontwikkeling wordt door middel van een open planproces met daarbij een uitgebreid participatieproces met relevante stakeholders het idee geconcretiseerd, de randvoorwaarden uitgewerkt, vindt de planvorming plaats, wordt desgewenst de grondverwerving opgestart en worden planologische procedures in gang gezet. Deze fase wordt afgesloten met de vaststelling van het projectbesluit, inmiddels PIP, voor de Oostpolder. 3. De uitvoeringsfase richt zich op het voorbereiden van het gebied om daadwerkelijk tot ontwikkeling te komen zoals bouwrijp maken en de daadwerkelijk uitgifte van terreinen. 4. Bij de afsluiting van de ontwikkeling zijn alle terreinen uitgegeven en kan het financiële resultaat van de ontwikkeling worden bepaald. De planontwikkelingsfase is tot op heden gerealiseerd in de vorm van een uitvoerende lijnstructuur vanuit provincie en gemeente met de pijlers Ruimte en Grondzaken. De bestuurlijke- en ambtelijk organisatie vindt plaats vanuit een overleg- en vaststellingsstructuur naar zowel de provincie als de gemeente. Communicatie, omgevingsmanagement, finance & control vinden als staffuncties plaats primair vanuit de provinciale organisatie, omdat zij in dezen het bevoegde gezag is.

Zie onderstaande diagram voor een overzicht van de huidige organisatie.

5

Het betreft een kleine slagvaardige organisatie die is gericht op het tot stand brengen van een plan met vastgesteld planologisch kader. Het idee is geruime tijd geweest het project bij het bereiken van de uitvoeringsfase, de fase na vaststelling van het PIP, over te dragen aan Groningen Seaports (GSP). Hierover zijn verkennende gesprekken gevoerd met GSP.

6

3

Procesverloop

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet welke stappen zijn gezet in het proces die hebben geleid tot de voorliggende notitie.

3.1 Bestuurlijk overleg 18 juli 2024 Tijdens dit bestuurlijk overleg is een conceptadvies besproken over de wijze waarop de gebiedsontwikkeling na vaststelling PIP verder uitgevoerd kan worden. De uitkomst was dat eerst nog meer informatie gevraagd wordt om meer inzicht te krijgen.

3.2 Bestuurlijk overleg 30 september 2024 Als vervolg op het bestuurlijk overleg van 18 juli is een notitie besproken waarbij de optie is toegelicht van het oprichten van een aparte project B.V. Tijdens de vergadering is de behoefte uitgesproken om de verkenning voor de nieuwe toekomstbestendige organisatiestructuur verder uit te werken. Hierbij moeten ook alle voor- en nadelen worden meegewogen.

3.3 BOT-sessie 30 januari 2025 Op 30 januari 2025 heeft een Benen-Op-Tafel (BOT) sessie plaatsgevonden. Aan de hand van een conceptmemo en presentatie zijn drie varianten voor een projectorganisatiestructuur besproken. De drie varianten zijn in de conceptmemo voorzien van de voor- en nadelen die erbij horen. Deze varianten zijn: 1. Projectorganisatie in de lijn 2. Projectorganisatie op afstand in de lijn 3. Zelfstandige projectorganisatie (project B.V.) Ter afsluiting van de BOT-sessie is verzocht om varianten 2 en 3 nader uit te werken en hiervoor een oplegger te maken die op 7 februari moet worden besproken.

3.4 Bestuurlijk overleg 7 februari 2025 Tijdens het bestuurlijk overleg is de oplegger besproken aan de hand van een presentatie. Tijdens het overleg is ingestemd om variant 3, de project B.V. verder uit te werken als projectorganisatie voor de gebiedsontwikkeling Oostpolder. Hieraan is uitvoering gegeven door advies op te vragen bij Caraad Belastingadviseurs en EY REAS. In het volgende hoofdstuk wordt nader op deze uitvragen ingegaan.

7

4

Extern advies

Tijdens het bestuurlijk overleg van 7 februari is besloten om aan het programmateam Oostpolder de opdracht te geven om de variant van een project B.V. verder uit te werken. Hieraan is uitvoering gegeven door aan Caraad Belastingadviseurs en EY REAS op dracht te verstrekken om op onderdelen advies te geven. Onderstaand worden deze adviezen nader toegelicht.

4.1 Caraad Belastingadviseurs Op 12 mei 2025 hebben wij van Caraad Belastingadviseurs een notitie ontvangen waarin de fiscale beschouwingen voor het oprichten van een project B.V. voor de uitvoeringsfase van de gebiedsontwikkeling Oostpolder zijn vertaald. Deze notitie is als bijlage 1 toegevoegd. In haar advies geeft Caraad aan welke fiscale elementen van toepassing zijn bij het inrichten van een project B.V. voor de Oostpolder. Uitgangspunt is dat de project B.V. handelt als BTWplichtige entiteit en daarmee ook de voorbelasting (BTW op kosten) kan verrekenen. Dit geldt niet voor de kosten die worden gemaakt met de inrichting van de groen-blauwe zone. Wel kan hiervoor een beroep worden gedaan op het BTW-compensatiefonds als de groen-blauwe zone door de provincie of gemeente wordt ingericht. Een nadere uitwerking van de fiscale effecten bij de uitgifte van gronden en te maken kosten wordt bij de definitieve keuze voor de vorm van gronduitgifte uitgewerkt. Ten aanzien van de kosten voor het isolatieprogramma bestaan nog wat onduidelijkheden rondom BTW. Door Caraad wordt hierop een standpunt ingenomen, namelijk dat de kosten voor het isolatieprogramma wel in aanmerking komen voor het BTW-compensatiefonds. Deze gedachte wordt niet door de belastingdienst gedeeld. Dit vraagt derhalve nadere afstemming. Zodra gekozen is om de project B.V.

in te richten wordt aanbevolen om samen met Caraad nadere afstemming te hebben. Hierbij worden de gemaakte keuzes rondom uitgifte van kavels, inrichting groen-blauwe zone en dergelijke nader uitgewerkt. Tevens zal een overleg met de belastingdienst worden gepland om op onderdelen afstemming te hebben. Hierbij kan met name gedacht worden aan het fiscale effecten van het isolatieprogramma.

4.2 EY REAS Op 4 augustus 2025 hebben wij van EY REAS advies ontvangen met betrekking tot het inrichten van een project B.V. Dit advies is als bijlage 2 aan deze notitie toegevoegd. Door EY REAS is met verschillende inhoudelijk specialisten gekeken naar de verschillende aspecten. Door EY REAS is een second opinion op het advies van Caraad uitgevoerd. Ten aanzien van de second opinion zijn zij het op grote delen eens, maar hebben zij twee afwijkende opmerkingen: • •

Isolatieprogramma komt niet in aanmerking voor BTW-compensatie Onderzoek of het interessant is om een fiscale eenheid tussen de project B.V. en de provincie te vormen

Verder adviseert EY REAS ten aanzien van fiscale aspecten om in gesprek te gaan met de belastingdienst. Dit is ook wat door Caraad wordt geadviseerd.

8

Voor de exploitatie van de gebiedsontwikkeling Oostpolder binnen de provincie zijn de BBVregels van toepassing. Als ervoor wordt gekozen om een project B.V. de gebiedsontwikkeling te laten uitvoeren zijn de BB-regels niet van toepassing. Voor een B.V. gelden de regels uit boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Hierbij wordt door EY REAS geconstateerd dat het verschil tussen exploitatie binnen de provincie of door een project B.V. met name is gelegen in het feit dat een project B.V. zorgt voor stabiliteit op de provinciale begroting en jaarrekening. Verliezen en winsten kunnen via voorzieningen in de project B.V. worden opgevangen, terwijl dat niet mogelijk is binnen de provinciale begroting en jaarrekening. Deze moeten jaarlijks worden genomen, dat zorgt voor onstabiliteit. Door EY REAS is geconstateerd dat een Grex ten behoeve van de ontwikkeling van een bedrijventerrein ook mogelijk is met een looptijd van 15 jaar, mits voorzien van een onderbouwing van de looptijd. Deze is bij de stukken rondom de Grex opgenomen, waarop een bevestiging is gegeven door Twynstra & Gudde. Door EY REAS wordt aangegeven dat ook zij voorzien dat de looptijd van de Grex langer dan 10 jaar zal duren. Ten slotte heeft EY REAS aangegeven dat het oprichten van een project B.V. een aantal juridische aspecten met zich mee brengt.

Deze aspecten worden door het projectteam Oostpolder erkent en worden nader uitgewerkt in hoofdstuk 6 van deze notitie.

4.3 Uitkomsten De adviezen die door Caraad Belastingadviseurs en EY REAS zijn gegeven zijn in hoofdstuk 5 vertaald in de afweging die moet leiden tot de keuze voor het al dan niet inrichten van een project B.V. als organisatievorm voor de uitvoeringsfase van de gebiedsontwikkeling Oostpolder. De belangrijkste conclusie die door EY REAS wordt getrokken is dat een project B.V. zorgt voor stabiliteit op de provinciale begroting en jaarrekening.

9

5

Afwegingskader

In dit hoofdstuk is de afweging opgenomen die moet leiden tot de keuze voor een project B.V. Daarbij is gekeken naar de voor- en nadelen die bij een projectorganisatie op afstand in de lijn voordoen en die zich voordoen bij een project B.V.

5.1 Positie Groningen Seaports Bij de start van de planvormingsfase voor de gebiedsontwikkeling Oostpolder is onderzocht welke momenten geschikt zijn om tot keuzes te komen over de rol van Groningen Seaports (hierna; GSP). Deze momenten zijn bij de start van de planvormingsfase, na vaststelling PIP en na onherroepelijk PIP. Bij de start van de planvormingsfase is door de overheden besloten om GSP niet actief bij de planvorming te betrekken en GSP als adviseur in te zetten. Nu het Provinciaal Inpassingsplan (hierna ook: PIP) met bijbehorend Exploitatieplan is vastgesteld op 24 september 2025, is een volgend moment gekomen om een keuze te maken over de rol van GSP. De Oostpolder staat voor een grootschalige integrale gebiedsontwikkeling. Dit heeft doen besluiten om ook te kijken hoe andere lokale overheden vormgeven aan grote en complexe gebiedsontwikkelingen. Met de gemeente Groningen is besproken waarom zij destijds de keuze hebben gemaakt om voor complexe gebiedsontwikkelingen met een lange looptijd te kiezen voor een project B.V. De keuze hiervoor kwam voort uit met name twee aspecten. Ten eerste speelt de stabiliteit op de gemeentelijke begroting en jaarrekening een belangrijke reden. Ten tweede vraagt de complexiteit van de gebiedsontwikkelingen om een integrale aanpak die in een project B.V. tot flexibiliteit en slagvaardigheid kunnen leiden.

De keuzes die ten grondslag liggen aan de gebiedsontwikkeling Oostpolder hebben een groot beleidsmatig gehalte. Provincie en gemeente willen in deze fase na vaststelling en onherroepelijk PIP actief sturing houden op de uitgangspunten en regie houden op inhoud en financiën is daarbij van belang. Grondverwerving blijft daarbij bij de provincie. In het voortraject is door RHDHV gekeken naar de rolinvulling van GSP voor deze fase en de fase na onherroepelijk PIP. Er worden twee rollen onderscheiden: GSP als risicodragend exploitant en GSP als dienstverlener. In de planvormingsfase is meermaals bestuurlijk en ambtelijk gesproken over de rolinvulling. De rol van GSP als risicodragend exploitant is daarbij niet verder uitgewerkt en daarmee planning technisch niet meer haalbaar in de fase na vaststelling PIP. We kunnen de uitvoeringsfase dus nog niet bij GSP als risicodragend exploitant beleggen. Voor de fase na vaststelling PIP zetten we voorlopig in op een mogelijke rol als dienstverlener. Hierbij bepalen we gezamenlijk met GSP welke expertise GSP in deze fase kan inbrengen en hoe we dit verder vormgeven.

10

5.2 Voor- en nadelen In eerdere notities die zijn besproken over de keuze voor de wijze van inrichting van de projectorganisatie voor de uitvoeringsfase is onderstaand overzicht met voor- en nadelen opgenomen. In onderstaand overzicht zijn de voor- en nadelen weergegeven. UITVOERINGSORGANISATIE OP AFSTAND IN LIJN (Variant 2) VOORDELEN Slagvaardigheid: Goed Governance: Geborgd, besluiten lopen via de lijnorganisatie.

NADELEN Grip op financiën en middelen: Financiële gevolgen van besluiten en marktontwikkelingen worden vertraagd zichtbaar Rol GSP: Als dienstverlener is GSP eenvoudig bij de uitvoeringsfase te betrekken. De organisatie is niet voorbereid op een gehele of gedeeltelijk overdracht van project richting GSP.

UITVOERINGSORGANISATIE LOS VAN DE LIJN (Variant 3) VOORDELEN Slagvaardigheid: Goed Grip op financiën en middelen: Financiële gevolgen van besluiten en marktontwikkelingen worden snel zichtbaar Rol GSP: De organisatie is voorbereid op het laten aanhaken van GSP middels (gedeeltelijke) projectoverdracht GREX: Geen maximale termijn aan de gebiedsbegroting. BBV-regels gelden niet. Een bv is gehouden aan de regels van het boek 2 BW Kaveluitgifte: De provincie kan de gronden voor boekwaarde inbrengen en dit voor 30 jaar vastleggen. Dit zorgt voor prijsstabiliteit in de begroting. NADELEN Zelfstandig karakter: Het zelfstandig karakter kan leiden tot een verwaterde binding met de ruimtelijke doelen Governance: Een organisatie buiten de lijn vergt een duidelijke borging van de invloedsen beslissingsbevoegdheid die geheel of gedeeltelijk voorbehouden blijft dan wel instemming nodig heeft van de aandeelhouders

GREX: BBV-regels schrijven voor dat een GREX in principe max 10 jaar mag lopen, verlenging mogelijk mits voorzien van goede onderbouwing Kaveluitgifte: Kavels staan op de balans van de provincie en zijn onderhevig aan prijsschommelingen gedurende de looptijd van de gebiedsontwikkeling.

Bovenstaand overzicht van voor- en nadelen komt voort uit een beschouwing van andere projectorganisaties die zijn ingericht voor vergelijkbare gebiedsontwikkelingen in Nederland. Een projectorganisatie op afstand in de lijn is vergelijkbaar met de situatie zoals De Blauwe Stad nu is georganiseerd. De projectorganisatie draait zelfstandig, maar de grondexploitatie is binnen de provincie ingericht. Met een uitvoeringsorganisatie los van de lijn wordt een project B.V. zoals die ook door de gemeente Groningen wordt gehanteerd voor gebiedsontwikkelingen als Meerstad, De Suikerzijde en Stadshavens. 11

5.3 Afweging De gebiedsontwikkeling Oostpolder moet worden beschouwd als een complexe ontwikkeling die een lange looptijd kent met dito risico's. Dit vraagt om een projectorganisatie die is ingericht om dit integraal te kunnen oppakken. Binnen de gebiedsontwikkeling Oostpolder spelen meerdere facetten die om integraliteit vragen. Hierbij moet onder andere worden gedacht aan de regievoering op kabels en leidingen zowel in het gebied als aansluiting in de Eemshaven. Hiervoor is nauwe afstemming gewenst en zijn de contacten gelegd met de betrokken partijen om de ontwikkelingen op elkaar af te stemmen. De lange looptijd van de gebiedsontwikkeling Oostpolder in combinatie met de complexiteit brengt met zich mee dat fluctuaties tussen winsten en verliezen in de Grex kunnen optreden. Op basis van de BBV-regelgeving moeten deze jaarlijks worden genomen. Dat betekent dat een verlies in jaar X niet kan worden verrekend tegen een winst in jaar Y. In een project B.V. is dit wel toegestaan, de regels van boek 2 Burgerlijk Wetboek staan dit toe. Daarmee draagt een project B.V. bij aan een stabielere begroting en jaarrekening van de provincie. Een project B.V. heeft als aandeelhouders de provincie en de gemeente. De dagelijkse aansturing van de project B.V. vindt plaats door een directeur die het team bedrijfsmatig aanstuurt. De regie op de project B.V.

wordt door de rol van aandeelhouders gedragen. In de nadere uitwerking van de oprichtingsakte van de B.V. worden de rollen, taken en verantwoordelijkheden verder vastgelegd. De project B.V. kan enkel opereren vanuit de financiële middelen die door de provincie worden beschikbaar gesteld. Hieraan liggen jaarlijkse kaders ten grondslag. Zo moet in een jaarplan door de project B.V. worden beschreven welke activiteiten worden uitgevoerd en welke resultaten worden behaald. Op basis van dit jaarplan wordt een begroting gemaakt die ten doel heeft om in de liquiditeit van de project B.V. te voorzien. Zowel het jaarplan als de begroting moeten door de aandeelhouders in een Algemene vergadering van Aandeelhouders (hierna; AvA) worden goedgekeurd. Voorts wordt in de oprichtingsakte vastgelegd voor welke specifieke aspecten de directie van de project B.V. goedkeuring van de AvA nodig heeft. Op basis van de benodigde goedkeuring kan door de aandeelhouders, lees provincie en gemeente, regie worden uitgeoefend op de project B.V. Hiermee krijgt de gebiedsontwikkeling Oostpolder een eigen resultaatverantwoordelijkheid waarop gestuurd kan worden via de AvA.

5.4 Resumé Op basis van bovenstaande afwegingen kunnen de volgende conclusies worden getrokken: •

• •

Het beleggen van de uitvoeringsfase van de gebiedsontwikkeling Oostpolder bij een project B.V. in plaats van binnen de provincie draagt bij aan stabiliteit op de begroting en jaarrekening. De gebiedsontwikkeling Oostpolder in de huidige situatie niet te beleggen bij Groningen Seaports. Regievoering op de project B.V. vindt plaats vanuit de rol van aandeelhouder.

12

6

Juridische aspecten

Aan het oprichten van een zogenaamde project B.V. zijn een aantal juridische aspecten verbonden die nader moeten worden uitgewerkt. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan het oprichten van de B.V. via de notaris, het opstellen van een aandeelhoudersovereenkomst, het opstellen van een directiereglement en dergelijke. In dit hoofdstuk wordt hier op onderdelen nader ingegaan.

6.1 Governance Voor de werking van de project B.V. is het nodig dat een duidelijke governance wordt opgesteld. Hierin worden taken en bevoegdheden vastgelegd en dient de governance als heldere afbakening. Op basis van de opgestelde governance kan de vertaling naar de statuten van de B.V. plaatsvinden. Om deze governance op te stellen is het voorstel om dit samen met een jurist van de provincie en een notaris dit vorm te geven. Het is van belang dat de governance uiteindelijk zijn weerslag krijgt in de statuten van de project B.V.

6.2 Oprichten B.V. Het oprichten van een besloten vennootschap (B.V.) is een juridische handeling die alleen aan een notaris is voorbehouden. Op basis van een akte van oprichting wordt de B.V. ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Daarmee kan de project B.V. zich in het handelsverkeer begeven. De informatie in het KvK is openbaar. In deze akte van oprichting worden de statuten van de project B.V. opgenomen en zijn de taken en bevoegdheden op hoofdlijnen vastgelegd.

6.3 Aandeelhoudersovereenkomst In de aandeelhoudersovereenkomst worden afspraken vastgelegd tussen de aandeelhouders en de project B.V. Deze overeenkomst is niet openbaar en kan onder andere afspraken bevatten over het proces rondom besluitvorming, uittreding en geschillen.

6.4 Directiereglement In het directiereglement worden de taken en verantwoordelijkheden van de directie vastgelegd. Verder worden hierin afspraken opgenomen over de wijze van informatievoorziening aan de Aandeelhouders, de wijze waarop risicobeheersings- en controlesystemen worden ingericht, verslaglegging en dergelijke. Kortom, het behelst een beschrijving van de wijze waarop de directie haar taken dient uit te voeren en binnen welk mandaat zij mag handelen.

6.5 Juridische uitwerking Voor de nadere juridische uitwering wordt voorgesteld om dit via een gerenommeerd notariskantoor te laten verlopen dat bekend is met deze materie. Hierdoor kan snel en doeltreffend worden gehandeld, waarbij gebruik kan worden gemaakt van reeds opgedane kennis van het kantoor. Bij dit proces worden ook juristen en collega's van control betrokken om te komen tot een zorgvuldig doorlopen proces.

13

7

Samenstelling projectorganisatie

Voor de projectorganisatie in de vorm van een project B.V. is een team professionals nodig op verschillende onderdelen. In dit hoofdstuk worden de onderdelen benoemd en daarbij aangegeven op welke wijze bemensing moet plaatsvinden. Gelet op de fase waarin de gebiedsontwikkeling zich op dit moment bevindt, zal de invulling van de project B.V. ook op basis van een organische groei plaatsvinden. De kosten die gemoeid zijn met de bemensing van de project B.V. worden gedekt vanuit de GREX. Het maakt daarbij niet uit of gewerkt wordt met medewerkers vanuit de provincie, de gemeente, Groningen Seaports of externen. Voor al deze personen geldt dat de kosten worden doorbelast in de GREX.

7.1 Staf De project B.V. moet beschikken over een directeur-bestuurder. Deze persoon is verantwoordelijk voor de financiën van de project B.V. (in relatie tot de GREX) en het behalen van de projectdoelen. Tevens zorgt hij/zij voor de afstemming met de aandeelhouders. Hiervoor worden structurele aandeelhoudersvergaderingen voorbereid waarin besluit worden genomen. Op basis van een uitgewerkt aandeelhoudersovereenkomst en directieregelement wordt het mandaat van de projectdirecteur vastgelegd. Het stafteam bestaat verder uit een directieondersteuner, financieel adviseur, administratie en dergelijke. Alle werkzaamheden die binnen een reguliere onderneming plaatsvinden worden ook hierbinnen aangestuurd.

7.2 Ontwerp en aanbesteding Binnen dit projectonderdeel wordt onder andere gewerkt aan het civieltechnisch voorbereiden voor infrastructurele werkzaamheden in de Oostpolder. Dit vraagt om specialisten die de markt kennen en in staat zijn om bestekken en dergelijke kritisch te beoordelen. Tevens vindt hier vanuit de regievoering op kabels en leidingen plaats. De eerste stappen hiervoor zijn inmiddels al gezet. Dit krijgt verder vorm in nauw overleg met netbeheerders, Groningen Seaports en andere stakeholders op dit vlak.

7.3 Grondzaken De gronden in de Oostpolder moeten allemaal nog worden verworven. Inmiddels zijn al de nodige ruilgronden aangekocht door de provincie, waardoor de verwerving van de gronden in de Oostpolder makkelijker gemaakt kan worden. Hiervoor is vakinhoudelijk specialisme nodig en gevoel en contact met de agrariërs in het gebied. Het bereiken van een vertrouwensband daarbij is van essentieel belang. Naast het aankopen van gronden is ook de planeconomische begeleiding essentieel. Dit vindt ook plaats vanuit dit projectonderdeel. De Grex moet jaarlijks worden herzien en er moeten continue berekening worden gemaakt in samenwerking met het intekenen van de infrastructurele werken in het plangebied. Tevens vindt hier vanuit de begeleiding van de uiteindelijke verkoop van kavels plaats. Dit is een samenspel met de inzet op acquisitie.

14

7.4 Marketing en acquisitie Een belangrijk onderdeel van de projectorganisatie moet gericht zijn op de marketingstrategie van de Oostpolder. De gebiedsmarketing moet nog geheel worden opgetuigd. Het gaat hierbij om goed etaleren van de mogelijkheden die de Oostpolder heeft te bieden. Hierbij moet worden gedacht aan het creëren van het beeldmerk Oostpolder, ontwikkelen van een website en dergelijke. Op basis van een goede marketingstrategie kan de acquisitie worden uitgevoerd. Hiervoor is goede afstemming met de reeds bestaande kanalen nodig. Denk hierbij aan de collega's van de provincie, GSP en de NOM. In een nader uit te werken acquisitiestrategie wordt dit met betrokkenen uitgewerkt. Onderdelen die hierin onder andere moeten worden verwerkt zijn, in beeld brengen van potentiële gegadigden de positionering van de Oostpolder bij potentiële gegadigden, de wijze waarop gegadigden worden benaderd en dergelijke.

7.5 Innovatie De gebiedsontwikkeling Oostpolder biedt ruimte voor innovatieve ontwikkelingen. Deze kunnen zich voordoen in bijvoorbeeld samenwerking met ondernemers, windturbineeigenaren en dergelijke. Om deze innovatieve ontwikkelingen verder te kunnen brengen is daar deskundigheid op nodig. Deze deskundigheid moet voorzien in het overzien van procedures, financiële aspecten en dergelijke om ontwikkelingen mogelijk te maken. Verder kunnen uit de gebiedsontwikkeling Oostpolder eventuele ontwikkelingen voortvloeien in samenspraak met bewoners. Hierbij kan worden gedacht aan maatschappelijke initiatieven die ondersteund kunnen worden vanuit de Oostpolder.

7.6 Isolatieprogramma Door de ontwikkeling van de Oostpolder naar bedrijventerrein moet voor 112 woningen een zogenaamde Hogere Waarde Geluid worden verleend door de gemeente. Op basis hiervan is besloten dat de binnenwaarde van deze woningen 33dB moet worden. Hiervoor zijn geluidsisolerende maatregelen aan de woningen nodig. Tegelijkertijd heeft de gemeente besloten om vanuit het programma Eemshaven+ voor deze woningen, en 22 extra woningen, ook thermische isolatie aan te brengen. Gelet op de samenhang tussen de isolatiemaatregelen voor geluid als gevolg van de ontwikkeling van de Oostpolder, lijkt het zinvol om ook de uitvoering van dit isolatieprogramma onder te brengen in de project B.V. Dit moet nog wel nader worden onderbouwd voor wat betreft de fiscale aspecten hierop. Zie ook de verschillende standpunten van Caraad Belastingadviseurs en de EY REAS hieromtrent.

7.7 Advies Het advies is om te starten met een klein projectteam dat bekend is met de gebiedsontwikkeling Oostpolder. Van daaruit wordt gekeken op welk moment specifieke aanvullende expertise moet worden ingezet. Door middel van deze organische groei van de bezetting van de project B.V. wordt gekeken naar de meest effectieve inzet van capaciteit en middelen. Samenwerking of het betrekken van capaciteit vanuit GSP wordt hierbij onderzocht.

15

8

Advies

Op basis van voorgaande hoofdstukken wordt geadviseerd om de uitvoeringsfase voor de gebiedsontwikkeling Oostpolder vorm te geven vanuit een project B.V. De meest belangrijke argumenten daarvoor zijn: •

•

Het beleggen van de uitvoeringsfase van de gebiedsontwikkeling Oostpolder bij een project B.V. in plaats van binnen de provincie draagt bij aan stabiliteit op de begroting en jaarrekening. Een project B.V. kent een eigen resultaatverantwoordelijkheid die eraan bijdraagt dat flexibel, slagvaardig en integraal kan worden gehandeld voor de gebiedsontwikkeling Oostpolder.

Voor het vervolg worden de onderstaande vervolgstappen geadviseerd: • • •

• • •

Stel in samenwerking met een notaris van gerenommeerd kantoor de governance structuur van de project B.V. op. Richt op basis van de geaccordeerde governance de project B.V. op de notaris. Zoek afstemming met de belastingdienst op zekerheid te krijgen op een aantal fiscale aspecten rondom de project B.V., isolatieprogramma en de uitgifte van gronden. Betrek hier Caraad Belastingadviseurs bij. Werk de Administratieve Organisatie uit, waardoor transparant wordt beschreven hoe de interne processen van de project B.V. lopen. Beschrijf de wijze waarop de regievoering op de project B.V. vanuit de rol als aandeelhouders plaatsvindt en leg de momenten vast wanneer dit plaatsvindt. Leg het voornemen om de project B.V. op te richten voor aan Provinciale Staten en de Gemeenteraad met de mogelijkheid om wensen en bedenkingen te uiten.

16

Adres Jan Tinbergenstraat 358 7559 ST Hengelo

MEMO

Aan: Van: Kenmerk: Datum: Betreft:

Provincie Groningen, Petra Wetterauw drs. Daan van der Zijden, Caraad Belastingadviseurs B.V. CH-250501-DZ-EH 12 mei 2025 De Oostpolder/ fiscale beschouwing

telefoon 06 53 73 15 17 e-mail dvanderzijden@caraad.com website www.caraad.com

Geachte mevrouw Wetterauw, beste Petra, Onlangs hebben wij van gedachten gewisseld over de fiscale aandachtspunten ten aanzien van de vormgeving van het project De Oostpolder. Het gaat dan om de heffing van btw en overdrachtsbelasting. Op uw verzoek besteden wij ook aandacht aan de gevolgen voor de vennootschapsbelasting. Inmiddels zijn de eerste contouren bekend waarbinnen het project vormgegeven zou kunnen worden. Mede ten behoeve van de provinciale besluitvorming tref je hierbij de fiscale beschouwing op hoofdlijn aan. Gelet op de huidige voornemens zijn – bij een juiste uitvoering – naar mijn mening geen zwaarwegende bezwaren aan het thans voorgestane model waarbij de gronden worden uitgegeven via een gezamenlijke B.V. Aandachtspunt verdient de realisatie van een groen-blauwzone. 1. Feiten en uitgangspunten Dit memo is gebaseerd op de volgende informatie: 1. Memo Oostpolder Advies, visie en organisatie d.d. 28 januari 2025. 2. Memo (oplegnotitie) Organisatiestructuur uitvoeringsfase Oostpolder d.d. 31 januari 2025. 3. Kaart-Uitbreiding-Eemshaven-door-gebiedsontwikkeling-Oostpolder. 4. Ontwerp Provinciaal Inpassingsplan Bedrijventerrein Oostpolder d.d. 6 december 2023. 5. Kaartje PIP Oostpolder_ontwerp verbeelding. 6. Tijdens het overleg op 27 maart jl. mondeling verschafte informatie. 7. Via de e-mail op 29 april jl. aanvullend gestelde vragen met toelichting.

Tevens is dit memo gebaseerd op de huidige fiscale wet- en regelgeving. Uit de verschafte informatie blijkt het navolgende. Volledigheidshalve merk ik op dat hetgeen hieronder vermeld staat vanaf ‘uitvoering’ de voorlopige gedachten vormen. Deze kunnen derhalve nog wijzigen. De fiscale gevolgen kunnen dan eveneens wijzigen.

Caraad Belastingadviseurs B.V. is ingeschreven in het handelsregister onder KvK nummer 011 436 79

Status 1. De Provincie Groningen (hierna: de provincie) en de gemeente Het Hogeland (hierna: de gemeente) zijn een samenwerking aangegaan voor de ontwikkeling van het (grootschalige) bedrijventerrein Oostpolder. 2. In dat kader heeft de provincie een concept Provinciaal Inpassingsplan 1 (PIP) opgesteld. De verwachting is dat het PIP rond de zomer van 2025 wordt vastgesteld. 3. De (met name agrarische) gronden in het plangebied zijn thans nog in eigendom bij diverse partijen en worden gebruikt ten behoeve van landbouwondernemingen. 4. De verwachting is dat het PIP niet eerder dan in 2028 onherroepelijk is. Voorts is de verwachting dat de stroomvoorziening ten behoeve van de kavels niet voor 2032 te realiseren is. Uitvoering/voornemen 5. De provincie en de gemeente richten een B.V. op waarin de provincie een 90% belang houdt en de gemeente 10%. 6. De provincie verwerft deze gronden en levert deze vervolgens (eventueel gefaseerd) tegen vergoeding aan de B.V. 7. De B.V. maakt het plangebied bouw- en woonrijp en verricht de volgende handelingen: a. levering bouwkavels met bijbehorend mandelig gebied (groen); b. levering nieuwe wegen aan de gemeente (wegen met bijbehorend groen). 8. Er is geen sprake van aanleg c.q. aanpassing van provinciale wegen etc. door de B.V. 9. Levering van de kavels vindt plaats tegen vergoeding.

Het betreft zeer grote kavels ten behoeve van een specifieke doelgroep (productie batterijen, elektriciteitsintensieve hightech maakindustrie etc.). 10. De levering van de wegen aan de gemeente vindt plaats ‘om niet’. Deze wegen gaan na de levering tot de gemeentelijke wegenlegger behoren (gemeentelijk openbaar gebied). Uitgangspunt is dat onder andere ter zake daarvan tussen de B.V. en de gemeente een (anterieure) overeenkomst wordt gesloten. 11. Mogelijk wordt een deel van het mandelig gebied als groen-blauw zone ingericht en ondergebracht bij parkmanagement Oostpolder of GR GSP. Het is niet uitgesloten dat dit gebied ook over kan gaan naar de gemeente of de provincie als beherende instantie. 12. In het kader van het PIP heeft een akoestisch onderzoek plaatsgevonden (voorgeschreven op basis van de Wet geluidshinder2 – hierna: Wgh). Uitgangspunt is dat aan de gevels van de omliggende woningen geluidswerende maatregelen getroffen moeten worden. Dit is op basis van de Wgh een wettelijke taak van de gemeente. Overig 13. Uitgangspunt op dit moment is om na de uitvoering (levering kavels en openbaar gebied) de B.V. weer te ontbinden. De B.V. gaat derhalve na de uitgifte van de kavels niet optreden als parkmanager etc. Dit vindt plaats door de eigenaren van de kavels (met mandelig groen) en de gemeente (gemeentelijk openbaar gebied). In het plangebied zijn windmolens aanwezig.

Ik ga ervan uit dat de ondergrond (footprint/grondvlak) van de windmolens geen onderdeel uitmaakt van de aan- en verkoop van gronden (blijft bij de huidige eigenaar). 1 2

Met bijbehorend exploitatieplan. Vanaf 1 januari 2024 opgenomen in de Omgevingswet.

2

2. Gevolgen btw en overdrachtsbelasting 2.1 Activiteiten provincie Algemeen Bij het opstellen van het PIP etc. treedt de provincie op als niet-ondernemer. Voor de btw op de toerekenbare kosten bestaat recht op een bijdrage uit het btw-compensatiefonds voor de provincie. Ten aanzien van de aan- en verkoop van de gronden treedt de provincie op in de hoedanigheid van btw-ondernemer. De provincie kan de btw op de toerekenbare kosten in aftrek brengen voor zover de provincie btw-belaste gronden levert aan de B.V. Van een dergelijke (21%) btw-belaste levering is sprake indien de gronden op het moment van levering aan de B.V. kwalificeren als bouwterrein in fiscale zin. Daarvoor is vereist dat de provincie onbebouwde grond aan de B.V. levert die kennelijk bestemd is voor bebouwing. Ik verwijs naar de algemene bijgevoegde bijlage voor een nadere omschrijving van fiscaal bouwrijpe grond. Voor zover er gebouwen op de te leveren m² aanwezig zijn, dienen deze voor rekening en risico van de provincie (dan wel de huidige eigenaar) gesloopt te worden. Dit lijkt thans te kunnen gaan om een boerderij op het oostelijke deel van het plangebied. Afgezien daarvan (en de windmolens uiteraard) is het plangebied ogenschijnlijk onbebouwd. Bij een btw-belaste levering door de provincie aan de B.V. is ten aanzien van de verkrijging daarvan door de B.V.

de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing (artikel 15, eerste lid, letter a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer). Teneinde recht op aftrek bij de provincie te waarborgen, alsmede ter voorkoming van door de B.V. verschuldigde overdrachtsbelasting, is het advies om niet eerder aan de B.V. te leveren dan dat vaststaat dat de grond kennelijk bestemd is voor bebouwing (daadwerkelijk kwalificeert als fiscaal bouwterrein). Gelet op het feit dat reeds in 2025 het PIP wordt vastgesteld, de concrete plannen in de maak zijn, etc., is mijn verwachting dat een dergelijke btw-levering in de praktijk geen probleem zou moeten zijn. Bij een dergelijke uitvoering bestaat de btw-positie van de provincie eruit dat de provincie de btw op kosten volledig kan verrekenen (enerzijds via BCF en anderzijds via de btw-aangifte). Hierop dient de administratie te worden ingericht. Nota bene 1: als het voornemen bestaat dat gronden ten behoeve van een groen-blauwzone niet uiteindelijk btw-belast worden geleverd door de B.V. (geen bouwterrein in fiscale zin, bijvoorbeeld als een park wordt geleverd) is het voordeliger dat de provincie dergelijke gronden zonder btw aankoopt en zonder btw doorlevert aan de B.V. Wel is de B.V. in dat geval 10,4% overdrachtsbelasting (huidige tarief) verschuldigd. Als de B.V.

de gronden vervolgens binnen zes maanden doorlevert (zonder btw) dan geldt voor de opvolgende verkrijging een vermindering overdrachtsbelasting met het bedrag waarvoor reeds overdrachtsbelasting is voldaan. Als doorlevering na zes maanden plaatsvindt, is mogelijk twee keer overdrachtsbelasting verschuldigd.

3

Een dergelijke vrijgestelde levering door de B.V. kan gevolgen hebben voor het pro rata van de B.V. (zie hierna bij onderdeel 2.2 aftrek voorbelasting). Nota bene 2 (volledigheidshalve): uitsluiting van compensatie bij individuele verstrekkingen In het kader van het PIP etc. kan het zo zijn dat de provincie bijeenkomsten etc. organiseert en in dat kader individuele verstrekkingen doet aan aanwezigen/buurtbewoners (spijzen en dranken etc.). Voor dit soort verstrekkingen kan de provincie de btw niet compenseren (de inkoop-btw is kostprijsverhogend). Verwerving van de gronden door de provincie De verkrijging van gronden door de provincie is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op basis van artikel 15, eerste lid, onderdeel c van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Het kan zijn dat leveranciers (agrariërs) ter zake van hun levering aan de provincie btw verschuldigd zijn en deze btw aan de provincie in rekening brengen (dit in geval de betreffende partij optreedt als btw-ondernemer en op het moment van levering aan de provincie al sprake is van een fiscaal bouwterrein). Bij een juiste uitvoering kan de provincie deze btw in aftrek brengen via de btw-aangifte in verband met de btw-belaste doorlevering van een bouwkavel aan de B.V. (zie hiervoor).

Als sprake is van grond bestemd voor de groen-blauwzone, moet vooraf worden beoordeeld of de levering van die betreffende grond zonder btw kan worden verworven (door bijvoorbeeld grond vooraf te splitsen in een afzonderlijk kadastraal perceel). Het kan voorkomen dat er nog claims overdrachtsbelasting rusten op de (eigenaren van de) gronden. Bijvoorbeeld omdat de grond in het verleden geleverd is aan die eigenaar met gebruikmaking van een inbrengvrijstelling of cultuurgrondvrijstelling overdrachtsbelasting. Deze claims gaan alleen over op de provincie als de eigenaren dat expliciet bedingen. In voorkomend geval dient in beeld gebracht te worden wat deze claims inhouden. 2.2 Activiteiten B.V. Prestaties De levering van fiscale bouwterreinen met bijbehorend mandelig gebied door de B.V. aan de verschillende kopers is btw-belast (21%). Gelet op de thans bekende doelgroep betreft dit partijen die de btw zeer vermoedelijk kunnen verrekenen. De levering van de wegen aan de gemeente vindt plaats ‘om niet’, zodat ter zake van deze leveringen geen btw is verschuldigd. Als de B.V. een zogenoemde groen-blauwzone aanlegt en daarna levert aan een derde partij is de levering ervan niet belast met btw. Dit aangezien geen sprake is van een ‘nieuw’ gebouw of een bouwterrein in fiscale zin. Aftrek voorbelasting Uitgangspunt is dat de B.V.

uitsluitend zogenoemde economische activiteiten verricht waarbij de B.V. geen btw-vrijgestelde prestaties verricht. Dit impliceert dat de B.V. de btw op alle kosten in aftrek kan brengen.

4

Echter, als de B.V. een groen-blauwzone btw-vrijgesteld aan een derde levert, kan de B.V. de btw met betrekking tot de aanleg ervan niet verrekenen. Dit aangezien de toerekenbare kosten geen verband houdt met een btw-belaste prestatie. Ten aanzien van de btw op de kosten van aanleg van (gemeentelijk) openbaar gebied (dat de B.V. ‘om niet’ c.q. niet tegen vergoeding3 aan de gemeente levert) geldt in dat kader het volgende. De door de B.V. te maken kosten van aanleg van dit openbaar gebied moeten volgens de staatssecretaris van Financiën voor de toepassing van de btw in basis worden aangemerkt als algemene kosten. De toerekenbare btw komt aldus op basis van een omzetevenredige methode (het zogenoemde ‘pro rata) voor aftrek in aanmerking. Als de B.V. uitsluitend btw-belaste prestaties verricht en geen van btw-vrijgestelde prestaties, is dit pro rata in beginsel 100% en bestaat derhalve eveneens volledig recht op aftrek van btw op de aanleg van openbaar gebied. Het kan echter voorkomen dat in het betreffende jaar geen sprake is van omzet, omdat in dat jaar geen kavel wordt geleverd (er is geen omzet). Alsdan bedraagt het pro rata in dat jaar 0% (en zou formeel geen recht op aftrek bestaan). In de praktijk worden op dit punt praktische afspraken gemaakt met de Belastingdienst (‘toch’ recht op aftrek).

Ook zou eventueel sprake kunnen zijn van een btwvrijgestelde levering van groen-blauwzone. Ook dat zou kunnen zorgen voor een lager pro rata percentage. Daarnaast is het van belang dat er daarnaast ook nog een goedkeuring is waarvan gebruik gemaakt kan worden. Deze goedkeuring is opgenomen in paragraaf 2.5.2.3 van het Besluit Omzetbelasting, omzetbelasting en compensatie van omzetbelasting bij publiekrechtelijke lichamen. Een van de voorwaarden is dat de gemeente een zogenoemde compensatieverklaring afgeeft. Wij adviseren deze verklaring in de tussen de B.V. en de gemeente te sluiten overeenkomst op te nemen. Bovendien dient sprake te zijn van openbaar gebied waarvan de levering tegen vergoeding belast zou zijn geweest met btw. De levering van een park (of groen-blauwzone) valt daar vermoedelijk niet onder. Deze verklaring en overige benodigde bepalingen (de benodigde tijdige levering aan de gemeente etc.) kunnen opgenomen worden in de anterieure overeenkomst met de gemeente. Uiteraard beoordelen wij te zijner tijd graag of deze overeenkomst de juiste fiscale bepalingen bevat. Overig Levering kavels samen met mandeligheid Binnen de huidige uitgangspunten worden de aan te leggen groenstroken als mandelig gebied meegeleverd met de kavels.

Naar mijn mening gaat de levering van het mandelige gebied als bijkomende prestatie op in de levering van de kavels (levering derhalve btw-belast). Als ten aanzien van dit ‘groen’ een andere handelwijze wordt gehanteerd, verdient dat alsdan aandacht. Dit omdat de afzonderlijke levering van dergelijke gronden tegen vergoeding een btwvrijgestelde prestatie vormt waarvoor geen recht op aftrek bestaat. Zie hiervoor onze opmerkingen met betrekking tot de levering van een groen-blauwzone.

3

Een symbolische vergoeding ad €1,- staat voor de toepassing van de btw naar mijn mening gelijk aan geen vergoeding c.q. een symbolische vergoeding.

5

Levering groen-blauwzone Op verzoek van de provincie hebben we in het voorgaande ook de btw-gevolgen opgenomen van de realisatie van een groen-blauwzone. In het algemeen geldt hiervoor dat bij de aanleg van openbaar gebied door de provincie of de gemeente (als het eigendom bij hen blijft) de btw kan worden gecompenseerd via het BCF. Op het moment dat de B.V. een groen-blauwzone realiseert en daarna levert aan een derde, kan de btw op de realisatiekosten zeer waarschijnlijk niet worden verrekend. Omdat de grond bij de aanleg van een groen-blauwzone niet wordt gebruikt voor een btw-belaste levering, kan het voordeliger zijn dat de grond niet in de btw-sfeer (als bouwterrein) wordt verkregen. Als de gemeente (of de provincie) uiteindelijk het eigendom verkrijgt, is het fiscaal het gunstigst als de verkrijging direct door de gemeente plaatsvindt en de grond niet eerst naar de B.V. gaat. Dit aangezien de B.V. overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Ook bij de levering aan een derde partij moet rekening worden gehouden met mogelijke verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. De verkrijging door GR GSP zou wel vrijgesteld van overdrachtsbelasting kunnen plaatsvinden (verkrijging door een rechtspersoonlijkheid bezittend lichaam in de zin van de Wet gemeenschappelijke regelingen). Daarnaast zijn er mogelijkheden denkbaar waarin de B.V.

een groen-blauwzone realiseert tegen vergoeding, waarbij de grond niet via de B.V. wordt geleverd. In die gevallen is er sprake van een btwbelaste prestatie van de B.V. (aanneemdienst) en kan zij de toerekenbare btw op de aanlegkosten van de groen-blauwzone wel via de btw-aangifte in aftrek brengen. Het is vanuit fiscaal en financieel oogpunt dus gewenst dat de B.V. bij de gronden voor de groen-blauwzones niet het eigendom van de betreffende gronden verkrijgt. Wij adviseren om dit vooraf - als de relevante afspraken voor die betreffende percelen concreter zijn geworden - op de fiscaal meest voordelige wijze in te richten. ABC-levering In vorenstaande is het uitgangspunt dat de provincie juridisch eigendom verkrijgt. Een structurering met een ABC-levering4 is eventueel eveneens mogelijk. In voorkomend geval kunnen wij deze variant nader uitwerken. Op dit moment is er discussie met de Belastingdienst ten aanzien van de fiscale gevolgen van vergelijkbare ABC-transacties. Dit met name voor percelen met nog te slopen bebouwing. 2.3 Activiteiten gemeente Naast de rol van aandeelhouder verricht de gemeente de volgende activiteiten: - beheer etc. van openbaar gebied na de levering daarvan aan de gemeente; - aanbrengen van geluidswerende maatregelen aan woningen. De eerste vormt een reguliere activiteit waarbij de gemeente de btw op de kosten kan compenseren via het BCF.

De tweede vormt een activiteit ten aanzien waarvan de Belastingdienst het standpunt inneemt dat geen recht op compensatie bestaat. Dit standpunt is ook expliciet opgenomen in paragraaf 3.1 van het Besluit Omzetbelasting, omzetbelasting en compensatie van omzetbelasting bij publiekrechtelijke lichamen van de staatssecretaris van Financiën. 4

Met een rechtstreekse juridische levering van de eigenaar aan de B.V.

6

Het gaat dan om de daadwerkelijke verstrekking (het treffen van geluidsisolerende maatregelen aan woningen) en niet om bijvoorbeeld de kosten van voorbereidende besprekingen en buurtbijeenkomsten etc. Nota bene Wij delen dit standpunt van de Belastingdienst niet. Naar onze mening kan onder andere gelet op de overwegingen van de Hoge Raad d.d. 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1273) het standpunt worden ingenomen dat er wel recht op compensatie bestaat. Vermoedelijk zal er binnenkort door een andere gemeente over dit onderwerp een gerechtelijke procedure worden gestart. Bij die betreffende gemeenten waren de geluidsisolerende maatregelen van woningen onderdeel van de grondexploitatie en zijn deze op factuurniveau door de Belastingdienst gecorrigeerd. Wij zullen de provincie informeren over eventuele ontwikkelingen in deze gerechtelijke procedure.

3. Gevolgen vennootschapsbelasting In de onderstaande uitwerking gaan we uit van de hiervoor geschetste grondroute, waarbij de gronden eerst door de provincie worden verkregen en pas later of pas bij uiteindelijke levering aan de vennootschap worden geleverd. 3.1 Activiteiten provincie Algemeen Een provincie is slechts Vpb-plichtig indien en voor zover een onderneming in fiscale zin wordt gedreven. Hiervoor dient elke activiteit – of cluster van met elkaar verweven activiteiten – te worden getoetst aan de hand van de ondernemingscriteria: - aanwezigheid van een organisatie van kapitaal en arbeid; - die deelneemt aan het economische verkeer; en - aanwezigheid van een winstoogmerk. Een winstoogmerk wordt aanwezig geacht indien winst behalen weliswaar niet het doel is, maar op structurele basis wel overschotten worden behaald. Indien een onderneming in fiscale zin aanwezig is, kan in sommige gevallen nog een beroep worden gedaan op een vrijstelling. Houden van een belang in Activiteiten B.V. Het houden van een 90%-belang in Activiteiten B.V. kwalificeert als zodanig niet snel als een onderneming in fiscale zin. Bij het houden van een belang in een deelneming wordt veelal niet voldaan aan de factor arbeid. Dit is mogelijk alleen anders indien het houden van het belang geclusterd moet worden met andere activiteiten.

Op basis van de feiten en uitgangspunten ligt een verplichte clustering met andere activiteiten naar onze mening niet voor de hand. Wij achten het daarom waarschijnlijk dat het houden van het belang geen Vpb-belaste activiteit oplevert.

7

Het bovenstaande heeft tot gevolg dat dividend dat de provincie ontvangt van Activiteiten B.V. niet nogmaals wordt belast op het niveau van de provincie. Zou het houden van het belang echter wel een Vpb-belaste activiteit zijn, dan was het dividend alsnog vrijgesteld geweest op grond van de deelnemingsvrijstelling. Door middel van het aanvragen van een zogenaamde kwalificatiebeschikking door de provincie kan worden voorkomen dat Activiteiten B.V. eerst moet inhouden en de provincie de ingehouden dividendbelasting weer moet terugvragen. We gaan ervan uit dat de provincie bekend is met een dergelijke beschikking of deze al heeft. Verwerving en levering van de gronden door de provincie De verwerving en levering van gronden door een provincie kan onder omstandigheden kwalificeren als een onderneming in fiscale zin. Allereerst dient de vraag beantwoord te worden of de verwerving en levering van gronden in het kader van het project De Oostpolder een zelfstandig te beoordelen activiteit vormt, of dat deze activiteit geclusterd mag of moet worden met andere activiteiten, bijvoorbeeld ander grondbeleid van de provincie Groningen. Voor zover het ‘reguliere’ grondbeleid van de provincie voortvloeit uit natuur-, landbouw- of mobiliteitsopgaven, zal clustering niet snel aan de orde zijn omdat de activiteiten te sterk van elkaar verschillen.

Naar onze mening zal clustering pas aan de orde zijn wanneer provincie Groningen meerdere projecten zou uitvoeren die sterk vergelijkbaar zijn met project De Oostpolder. Voor zover ons bekend is, is dat niet het geval. Wij hanteren daarom als werkhypothese dat de grondactiviteiten ten aanzien van De Oostpolder zelfstandig beoordeeld dienen te worden. In het project De Oostpolder koopt provincie Groningen gronden van particulieren/agrariërs en levert deze vervolgens gefaseerd aan Activiteiten B.V. De gefaseerde levering vindt mogelijk plaats over een periode van meer dan tien jaar. In deze situatie zal naar onze mening snel sprake zijn van een organisatie van kapitaal en arbeid; dat de levering gefaseerd plaatsvindt, waardoor niet voortdurend sprake zal zijn van inzet van kapitaal en arbeid, doet hier naar onze mening niet veel aan af. Ook zijn wij van mening dat aan het economische verkeer wordt deelgenomen, onder andere omdat grondtransacties plaatsvinden met particulieren. Het winstoogmerkcriterium zal daarom waarschijnlijk doorslaggevend zijn voor de aanwezigheid van een onderneming in fiscale zin. Op hoofdlijnen zal het resultaat dat de provincie met deze activiteit zou behalen bestaan uit het verschil tussen de aankoopprijs van de gronden en de verkoopprijs aan Activiteiten B.V., verminderd met directe en indirecte kosten.

Wij begrijpen dat provincie Groningen niet de intentie heeft om winst te realiseren op de grondtransacties. Voorts is de wens dat mogelijke waardefluctuaties van de grond niet bij de provincie tot uitdrukking komen. Wel dient de provincie een vergoeding te ontvangen voor het door haar opgeofferde bedrag. Daartoe zouden afspraken met Activiteiten B.V. worden gemaakt die er in resulteren dat op basis van boekwaarden wordt geleverd. Op basis van deze intentie achten wij het mogelijk om de activiteit buiten de Vpb-heffing te houden door vooraf duidelijke schriftelijke afspraken te maken over de te hanteren verkoopprijs bij levering aan Activiteiten B.V. Deze verkoopprijs dient zodanig te worden bepaald, dat provincie Groningen maximaal de aankoopprijs van de gronden plus een dekking voor de kosten ontvangt. Indien hier ook daadwerkelijk naar wordt gehandeld, zal de provincie geen overschotten behalen en dus ook niet voldoen aan het winstoogmerkcriterium.

8

In een recente casus, die overeenkomsten vertoont met het project De Oostpolder, legden wij de volgende bepaling voor aan de Belastingdienst, waarna de inspecteurs aangaven met ons van mening te zijn dat als partijen conform deze bepalingen handelen, een winstoogmerk niet aanwezig zal zijn: De [koopprijs voor doorlevering] zal niet hoger worden gesteld dan hetgeen de Provincie heeft opgeofferd ter zake van de betrokken percelen [aankoopprijs], de daarbij opgekomen kosten en de kosten die door de Provincie in verband met de aankoop, de eigendomsperiode en de verkoop heeft gemaakt en redelijkerwijs dienen te worden toegerekend aan de betrokken percelen. Hieronder vallen niet alleen de directe kosten, maar ook de eigen apparaatskosten van de provincie inclusief een dekking voor algemene kosten. Nu verkoop van de in deze overeenkomst betrokken percelen vanuit de Provincie gefaseerd, over meerdere jaren, kan plaatsvinden, zal bij de laatste transactie tussen partijen een na-calculatorische opstelling van [de doorleverprijs] worden gemaakt. Bij tussentijdse transacties zal een voorlopige inschatting worden gedaan van [de doorleverprijs]. Indien duidelijkheid over de Vpb-gevolgen wenselijk is, kan worden overwogen om een (concept) koopovereenkomst op te stellen tussen provincie Groningen en Activiteiten B.V. en die vervolgens aan de Belastingdienst voor te leggen.

Gezien de bovenstaande voorlopige conclusie gaan wij verder niet in op de mogelijke toepassing van een vrijstelling. Vooralsnog zien wij ook niet dat de beoogde activiteiten onder de toepassing van een vrijstelling kunnen worden gebracht. 3.2 Activiteiten B.V. Activiteiten B.V. zal van rechtswege volledig belastingplichtig zijn voor de Vpb. Wij gaan ervan uit dat deze Vpb-plicht in zijn algemeenheid bekend zal zijn en staan daarom verder niet stil bij algemene aandachtspunten. Op basis van onderdeel (10) van de feiten en omstandigheden merken wij wel het volgende op. In dit onderdeel staat vermeld dat de levering van de wegen door Activiteiten B.V. aan de gemeente ‘om niet’ zal plaatsvinden. Activiteiten B.V. en gemeente Het Hogeland zijn waarschijnlijk met elkaar gelieerd in de zin van artikel 8b Wet Vpb. Dit artikel specificeert weliswaar niet vanaf welk percentage aandelenbezit sprake is van gelieerdheid, maar op basis van jurisprudentie en in de literatuur wordt in zijn algemeenheid aangenomen dat bij een aandelenbezit vanaf 10% sprake kan zijn van gelieerdheid. Aangezien de gemeente 10% van de aandelen in Activiteiten B.V. zal houden, zullen zij waarschijnlijk met elkaar gelieerd zijn5. Dit houdt in dat onderlinge transacties tussen de gemeente en Activiteiten B.V. voor fiscale doeleinden zakelijk dienen te zijn.