12.03.111224. 6.Notitie investerings- en exploitatiekostenraming gemeentehuis Het Hogeland

Notitie investerings- en exploitatiekostenraming gemeentehuis Het Hogeland Project Kenmerk Van Aan Onderwerp Datum Kopie aan

230085 Winsum, Procesmanagement Gemeentehuis Het Hogeland 3010240556-219 U. Morpey MSc College en gemeenteraad van de gemeente Het Hogeland Notitie investerings- en exploitatiekostenraming gemeentehuis Het Hogeland 30 oktober 2024 Projectgroep en Stuurgroep

1 Inleiding De investeringskosten en exploitatiekosten vormen een belangrijk onderdeel van een ontwikkeling. Geld heeft een belangrijke rol, omdat gemeenschapsgeld doelmatig besteed moet worden. Het is daarom van belang om de investeringskosten en exploitatiekosten tijdens het proces in de gaten te houden. Passen de investeringskosten en toekomstige exploitatiekosten nog binnen de gestelde budgetten? Als eerste kijken we naar de investeringskosten. De investeringskostenraming is de vertaling naar euro’s van de gevraagde specificaties van het nieuwe gemeentehuis, die voortkomen uit het Programma van Eisen en het ambitiedocument. Voorbeelden hiervan zijn het aantal vierkante meters, de energiezuinigheid en het gewenste niveau van comfort voor de gebruikers. De investeringskostenraming wordt vervolgens als input gebruikt om de toekomstige exploitatie door te rekenen. Dit is de exploitatiekostenraming. De exploitatiekostenraming bestaat uit energie, onderhoud, schoonmaak, belastingen en heffingen, afschrijvingen en rente. In deze notitie worden de methode en de uitgangspunten uiteengezet die ten grondslag liggen aan de berekening van de investeringskosten en exploitatiekosten en worden de resultaten van de exercitie gedeeld.

2 Investeringskostenraming 2.1

Methode

Voor het bepalen van de investeringskosten zijn kostendeskundigen ingehuurd. De investeringskosten voor het installatietechnische deel van het gebouw zijn geraamd door Winkelman Engineering & Consultancy en de investeringskosten voor het bouwkundige deel van het gebouw zijn geraamd door ERAS Bouwkosten. Op basis van het Programma van Eisen hebben beide partijen de bouwkosten zo goed mogelijk ingeschat. Naast bouwkosten zijn er aanvullende kosten die gemaakt moeten worden om een nieuw gebouw te realiseren. De bijkomende kosten zijn opgesteld op basis van NEN2699 en bevatten onder andere de kosten voor de architect en alle adviseurs tijdens de ontwerpfase, benodigde onderzoeken, aansluitkosten voor riolering, water en elektra, leges voor de bouwaanvraag, afkoop van loon- en prijsstijgingen, communicatie,

etc.. Deze bijkomende kosten zijn door Draaijer geschat. De bouwkosten en bijkomende kosten vormen samen de investeringskosten. Het bureau Structure Group heeft een second opinion gegeven op de investeringskostenraming (incl. de bijkomende kosten). Volgens Structure Group geeft de raming van de investeringskosten, op basis van de gehanteerde uitgangspunten, een goed beeld van de te verwachten kosten voor een nieuw gemeentehuis voor de gemeente Het Hogeland.

2.2

Uitgangspunten

De uitgangspunten voor het opstellen van de investeringskostenraming zijn: - Het Programma van Eisen; - De risicoanalyse; - Het Plan van Aanpak; - Het betreft een Energie Neutraal Gebouw (ENG); - Het gebouw krijgt een BREAAM Excellent beoordeling; - Het gebouw wordt modulair; - Het gebouw houdt rekening met biophilic design; - De verwachte datum start bouw is 1 januari 2028; - Het gebouw wordt opgeleverd op 1 januari 2030; - De niet-verrekenbare btw betreft 5,5%; - De investeringskosten zijn doorgerekend voor prijspeil juli 2024. In bijlage 1 is een demarcatie van de investeringskosten uiteengezet. De demarcatie geeft weer welke zaken onderdeel zijn van de investeringskosten zoals beschreven in deze notitie. NB: er dient nog onderzoek gedaan te worden naar mogelijke subsidies voor het bouwen van het nieuwe gemeentehuis.

2.3

Resultaten

De bouwkosten bedragen € 4.368,- per m2 bvo excl. btw. De bijkomende kosten bedragen 43% van de bouwkosten. De investeringskosten bedragen € 6.185,- per m2 bvo incl. niet-verrekenbare btw, excl. loon- en prijsstijgingen. De totale investeringskosten bedragen € 57,51 mio incl. niet-verrekenbare btw, excl. loon- en prijsstijgingen. In deze paragraaf wordt toegelicht hoe de investeringskosten zijn opgebouwd. 1. Grond en terrein Dit zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de kavel en de inrichtingskosten van de kavel, zoals de parkeerplaatsen, de fietsenstalling, terreinmeubilair en de groenvoorziening. De kosten voor het aankopen van benodigde kavels en locatiegebonden kosten zijn niet opgenomen, omdat deze per locatie verschillen. Deze locatie-specifieke kosten komen terug in de notitie ‘Locaties’. 2. Bouwkosten De bouwkosten bestaan uit bouwkundige kosten en installatietechnische kosten. Een uiteenzetting van deze kosten is in bijlage 1 te vinden. 3. Inrichting Voor de inrichting is een stelpost van 1,5 mio (excl. niet-verrekenbare btw) meegenomen. De invulling van de inrichting wordt in een later stadium opgepakt.

Notitie investerings- en exploitatiekostenraming gemeentehuis Het Hogeland 3010240556-9066

2/5

4. Bijkomende kosten De bijkomende kosten bestaan uit honoraria voor de planontwikkeling en -begeleiding, aansluitkosten, heffingen, communicatie en representatie, opening, nazorg, excursie en second opinion. 5. Onvoorzien Elk project kent onvoorziene omstandigheden. In de raming is een post onvoorzien à 5% meegenomen. Dit betreffen puur kosten voor omissies in contracten. Kosten voor extra wensen en scopewijzigingen zijn hier niet in opgenomen. 6. Niet-verrekenbare btw De niet-verrekenbare btw bedraagt 5,5%. In onderstaande tabel zijn de investeringskosten in categorieën uitgesplitst (prijspeil juli 2024): Post Bedrag 1. Grond- en terrein € 2,53 mio 2. Bouwkosten - Bouwkundige kosten € 25,17 mio - Installatiekosten € 14,34 mio 3. Inrichting € 1,50 mio 4. Bijkomende kosten (21,1%) € 8,87 mio 5. Onvoorzien (5%) € 2,10 mio 6. Niet-verrekenbare btw € 3,00 mio Totaal € 57,51 mio Een groot deel van de investering vindt pas plaats in 2028 en 2029. De investeringskosten stijgen daarom met inflatie. De inflatie tussen juli 2024 en januari 2029 (midden bouw) betreft 14,23%, oftewel € 8,18 mio. De inflatie komt ten laste van de stelpost prijsstijgingen.

3 Exploitatiekostenraming 3.1

Methode

Voor het bepalen van de exploitatiekosten heeft Draaijer het programma Life Cycle Vision gebruikt. Het Life Cycle Vision (LCV) programma berekent de exploitatiekosten op basis van uitgangspunten over de afmetingen van het gebouw, de gebruikstijden, de aanwezige installaties, de energiezuinigheid, etc.. De informatie die in het LCV programma is ingevoerd, is afgestemd op het Programma van Eisen en de uitgangspunten van de investeringskostenraming. De huidige gemeentehuizen worden deels door Ability schoongemaakt. Dat betekent dat de schoonmaakkosten van de huidige gemeentehuizen lager zijn dan marktconform. De schoonmaakkosten voor de nieuwbouw worden berekend door dezelfde kosten per m2 bvo voor de huidige gemeentehuizen maal het aantal m2 bvo.

Notitie investerings- en exploitatiekostenraming gemeentehuis Het Hogeland 3010240556-9066

3/5

Het bureau Structure Group heeft een second opinion op de exploitatiekostenraming gegeven. Structure Group geeft aan dat niet alle uitgangspunten juist zijn. Echter, voor zowel de geraamde onderhoudskosten als de geraamde energiekosten concludeert Structure Group dat deze in lijn liggen met een dergelijk gebouw. De opmerkingen over de opstal- en inboedelverzekering én de hoogte van de onroerende zaakbelasting (ozb) zijn wel in onderstaande cijfers verwerkt.

3.2

Uitgangspunten

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij het berekenen van de exploitatiekosten: - Als basis voor de berekening van de toekomstige exploitatiekosten is het format van de scenariostudie gebruikt; - Afschrijving nieuwbouw in 50 jaar; - Afschrijving meubilair in 10 jaar; - De omslagrente bedraagt 1,0% per jaar over de gehele investering; - De werkplekfactor betreft 0,5 voor de nieuwbouw; - Incl. 5,5% niet-verrekenbare btw; - Prijspeil juli 2024. De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de onderhoudskosten zijn: - De beschouwingsperiode voor onderhoud betreft 39 jaar; - De onderhoudskosten betreffen jaarlijks en planmatig onderhoud; - De onderhoudskosten zijn excl. terreinvoorzieningen, honoraria, losse/vaste inrichting, subsidies, bouwkundige werkzaamheden i.g.v. installatiewerk; - De onderhoudskosten zijn incl. 5% winst en risico aannemer; - De onderhoudskosten zijn excl. algemene coördinatiekosten en beheerkosten. Deze liggen bij de beheerorganisatie van de gemeente en kunnen worden uitbesteed. De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de verbruikskosten zijn: - De gebouwgebonden energie wordt opgewekt door zonnepanelen. Van de opgewekte energie wordt 25% gebruikt voor zelfconsumptie. Financieel is dit verrekend als vermeden kosten tegen integraal energietarief. 75% van de opgewekte energie wordt terug geleverd aan het net.

Dit is financieel gewaardeerd op een terugleververgoeding van het leveringstarief. Of dit tarief correct is, en of in de toekomst misschien juist wel een boete volgt op teruglevering is nu niet bekend. Dit kan veel invloed hebben op de totale energiekosten. - Leveringskosten stroom: € 0,18 per kWh; - Energiebelasting en opslag duurzame energie: € 0,0468 per kWh; - Vermeden kosten per kWh door eigen consumptie: € 0,2737 per kWh; - Terugleververgoeding: € 0,18 per kWh; - Leveringstarief drinkwater: € 0,95 per m3.

Notitie investerings- en exploitatiekostenraming gemeentehuis Het Hogeland 3010240556-9066

4/5

3.3

Resultaten

De totale exploitatiekosten bedragen € 316,- per m2 bvo incl. niet-verrekenbare btw. De totale exploitatiekosten per jaar zijn € 2,94 mio. In onderstaande tabel zijn de exploitatiekosten uitgesplitst naar categorieën (prijspeil juli 2024): Categorie Per m2 bvo Totaal Afschrijvingskosten € 137,€ 1,28 mio Rentekosten (1,0% rente) € 62,€ 0,57 mio Onderhoudskosten € 44,€ 0,41 mio Schoonmaakkosten € 13,€ 0,12 mio Energiekosten € 4,€ 0,04 mio Verzekering en beveiliging € 4,€ 0,04 mio Totaal excl. OZB € 264,€ 2,46 mio OZB* € 52,€ 0,48 mio Totaal incl. OZB € 316,€ 2,94 mio * De WOZ-waarde van het nieuwe gemeentehuis is hoger dan de WOZ-waarden van de huidige gemeentehuizen. Dit wordt aan de achterkant deels opgevangen door hogere OZB inkomsten voor de gemeentelijke heffingen. Een en ander is afhankelijk van areaaluitbreiding/ waardeverhoging; worden de huidige gemeentehuizen bijvoorbeeld gesloopt, dan is de areaaluitbreiding minder groot en dus het voordeel op de OZB ook. Bovenstaande tabel geeft de exploitatiekosten met prijspeil juli 2024 weer. Het gemeentehuis wordt echter pas vanaf december 2029 in gebruik genomen. De inflatie tussen juni 2024 en december 2029 betreft 14,23%, oftewel € 0,44 mio. De inflatie komt ten laste van de stelpost prijsstijgingen.

Notitie investerings- en exploitatiekostenraming gemeentehuis Het Hogeland 3010240556-9066

5/5