11 03 200121 01 Woonvisie Het Hogeland
Tekst van het document
Woonvisie Het Hogeland RUIMTE VOOR GOED WONEN – CONCEPT
7 december 2020
VOORWOORD
Voor u ligt de woonvisie van gemeente Het
leiden. En bieden onze dorpen dan ook de
Hogeland. De woonvisie gaat over keuzes en
ruimte voor (woningbouw)initiatieven met
richtingen op hoofdlijnen, maar het is zeker
meerwaarde, die passen bij de schaal van het
geen vrijblijvend document. Er worden
dorp.
Inhoud Voorwoord
2
Inleiding: visie op Het Hogeland
3
1. Dorpen komen samen verder
11
2. Toevoeging met meerwaarde
14
3. Het bestaande bij de tijd houden
26
4. Wonen en zorg
31
kwaliteit van het wonen te verbeteren.
5. Duurzaam en betaalbaar wonen
37
veranderingen in de wereld om ons heen.
Wij willen dat onze gemeente een goede
6.
42
Hierbij spelen digitalisering,
woonplek is voor iedereen. We gaan deze
klimaatverandering, vergrijzing en lokale
uitdaging graag samen met u aan.
uitgangspunten en speerpunten in vastgelegd, die zowel voor de inwoners,
In deze woonvisie willen we graag
corporaties, marktpartijen als de gemeente
stimuleren, uitnodigen en kansen bieden om
zelf houvast geven bij het omgaan met
de woonomgeving te verbeteren. We willen
initiatieven op het gebied van wonen. Ook
als gemeente ruimte bieden en maatwerk
geven we in deze visie aan waar wij nog
leveren aan initiatieven. Maar daarnaast
ruimte zien voor uitbreiding en op welke
hebben we ook oog voor waar dat niet
locaties we hiermee willen starten.
vanzelf gaat, maar wel een noodzaak is. We zetten ons in om, ook op die plekken, de
Om de dorpen in Het Hogeland aantrekkelijk te houden zullen we moeten inspelen op de
bevolkingsdaling een rol. We willen dit als gemeente graag samen met inwoners,
Mariëtte de Visser
organisaties en bedrijven in goede banen
Wethouder gemeente Het Hogeland
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
Aan de slag met de corporaties
Bijlage 1: afspraken en acties
46
Bijlage 2: onderzoek als basis
53
Bijlage 3: indeling dorpen naar clusters
69
2
WOONVISIE INLEIDING: VISIE OP HET HOGELAND
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
DEZE WOONVISIE
De doorlopen stappen
duurzaamheid, bereikbaarheid, het aardbevingsdossier,
Deze woonvisie kwam tot stand via te volgende stappen:
dorpen en een nog groter aantal kleine dorpen of buurtschappen.
voorzieningen en economie.
voor goed wonen. Een woonvisie is daarvoor een belangrijk
Het is duidelijk dat we alleen iets bereiken met draagvlak onder
beleidsdocument.
keuzes en door samenwerking met organisaties, bedrijven en
-
Met een woonvisie geven we aan welke ontwikkelingen we
inwoners. Samen met hen komen we graag tot uitwerking naar
wenselijk of onwenselijk vinden, en hoe we daar samen met
concrete afspraken over projecten. In deze visie vullen we dit
bedrijven, organisaties en bewoners aan willen werken;
niet vooraf precies in, maar leggen we de basis om tot die
De woonvisie vormt ook de wettelijke basis voor het maken
samenwerking te komen.
-
mrt
gaan we ook in op aanverwante thema’s zoals leefbaarheid, zorg,
Het Hogeland vormt sinds 1 januari 2019 één gemeente, met 50
feb
Aanleiding
-
Raadsbijeenkomst over thema’s,
-
Interviews met makelaars, corporaties, huurdersorganisaties,
Als gemeente willen we in al deze dorpen voorwaarden scheppen
recente cijfers, bestaande visies, kennis van plannen;
Eemsmond, Bedum en Winsum zijn eerder zijn vastgesteld.
woonvisie geen vrijblijvend document is, wordt er in de bijlage acties. Deze afspraken en acties worden in 2021 nader
De woonvisie voor Het Hogeland geldt voor het gehele gebied.
uitgewerkt in een uitvoeringsplan.
Deze visie bevat keuzes en richtingen op hoofdlijnen, gericht op
de langere termijn. Soms gelden uitspraken voor alle dorpen, soms richten ze zich op enkele dorpen, of één specifieke plek.
Een Maptionnaire enquête onder bewoners over wat zij willen behouden en veranderen; Een Raadsbijeenkomst over richtingen;
-
Verdiepende sessie met de corporaties over de dorpen;
-
Eerste concept woonvisie
-
Bespreking in het college van B en W;
-
Openbare webinar over het concept;
-
Opmerkingen verwerkt in de woonvisie;
-
Behandeling in de gemeenteraad.
okt
Karakter van deze visie
Een gesprek met het college;
-
sep
een voorzet gedaan voor te maken afspraken en uit te zetten
trends en gewenste richtingen kunnen zijn; -
dec
de hoofdtekst weergegeven. Om ervoor te zorgen dat de
Discussiesessies met de gemeentelijke organisatie over wat
nov
wonen zoals die in de voormalige gemeenten De Marne,
aug
In de woonvisie staan de keuzes en richtingen op hoofdlijnen in
jul
Deze woonvisie vervangt eerdere woonbeleidsplannen voor
bijlage); -
jun
-
zorgorganisaties en belangenvertegenwoordigers (zie
mei
van prestatieafspraken volkshuisvesting met de corporaties;
apr
-
Verzamelen van alle relevante kennis, zoals onderzoek,
Een woonvisie richt zich logischerwijs op het thema wonen. Maar goed wonen gaat om meer dan woningen alleen. In deze visie
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
4
OVERZICHTSKAART
BUURTSCHAPPEN
Groot Maarslag
Noordpolderzijl
Wadwerd
1e Nijhoezen
Hammeland
Oldörp
Westerdijkshorn
2e Nijhoezen
Harssens
Onderwierum
Westerklooster
‘t Wildeveld
Hefswal
Oudedijk
Westpolder
’t Stort
Hekkum
Paapstil
Wierhuizen
Abbeweer
(Het) Reidland
Plattenburg
Wierum
Alinghuizen
Hiddingezijl
Ranum
Wierumerschouw
Arwerd
Kaakhorn
Rodewolt
Willemsstreek
Bellingeweer
Katershorn
Roodehaan
Zevenhuizen
LEGENDA
Bokum
Klei
Schapehals
Regionale centra: kernen met een regionaal verzorgende functie en een uitgebreid pakket
De Dingen
Klein Garnwerd
Schaphalsterzijl
aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen.
De Houw
Klein Maarslag
Schilligeham
De Raken
Koningslaagte
Schouwen
De Vennen
Koningsoord
Sint Annerhuisjes
Douwen
Lutje Marne
Takkebos
Woondorpen: kernen met een beperkt voorzieningenniveau of helemaal geen
Ellerhuizen
Lutje Saaksum
Ter Laan
voorzieningen. Zij zijn daarvoor afhankelijk van centrumdorpen en regionale centra.
Ernstheem
Maarhuizen
Tijum
Ewer
Menkeweer
Valkum
Grijssloot
Nijenklooster
Valom
Centrumdorpen: kernen met een volledig pakket aan dagelijkse voorzieningen: een basisschool, huisarts, dorpshuis, supermarkt en openbaar vervoer.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
5
EENHEID IN VERSCHEIDENHEID
In aanloop naar het ontstaan van de gemeente Het Hogeland
gereedschap’ verder uit antwoord te geven op veranderingen.
schetsten de toenmalige gemeenten hun visie op de toekomst in
De wervende kwaliteiten van onze kernen en de gemeente willen we meer laten zien, zodat ook mensen van buiten de gemeente
het document Ruimte! Het college van burgemeester en
Ruimte geven, ruimte krijgen, ruimte voelen
het Hogeland herkennen als aantrekkelijke plek om te (komen)
wethouders schreef vervolgens het coalitieakkoord Eenheid in
Ruimte betreft niet alleen de fysieke ruimte met landschappen en
wonen. Hiervoor is gebiedsmarketing een middel. Kwaliteiten zijn
verscheidenheid. Beide documenten zijn ook relevant voor deze
dorpen. Het gaat ook over ruimte geven aan inwoners,
onder meer de nabijheid van de stad, de voorzieningen de
woonvisie. Hierna vatten we hoofdpunten uit beide visies samen.
organisaties en ondernemers om hun toekomst vorm te geven.
bereikbaarheid in de kernen Winsum en Bedum en omliggende
Daarbij past een pragmatische, oplossingsgerichte houding en
dorpen, de economische kracht van de Eemshaven, de
Anticiperen op een veranderende wereld
maatwerk. De overheid blijft verantwoordelijkheden houden zoals
aantrekkende werking van de natuur in De Marne, de
De wereld om ons heen verandert continu. Grote ontwikkelingen
handhaving van wetten en regels en een zorgplicht in het sociale
cultuurhistorie die in het hele gebied voelbaar is en voor toeristen
zoals digitalisering, klimaatverandering, vergrijzing en lokale
domein. Daarbij staat de overheid bij voorkeur meer naast
vaak nog een verrassing is. En actueel: de verwachting dat de
bevolkingsdaling leiden tot andere eisen aan de ruimte om ons
bewoners of organisaties dan er boven. Waarbij maatwerk naast
ruimte in omgeving en in onze woningen voor meer mensen
heen (mobiliteit, voorzieningen, recreatie, rust) en ook aan de
ruimte bieden, ook betekent: rekening houden met anderen.
aantrekkelijk wordt gezien de risico’s die voortkomen uit Covid19
woningen (thuis werken, meer kleine huishoudens, vaker
/ het Coronavirus. Tegelijk moeten we blijven vernieuwen, in
zorggeschikt). Binnen deze veranderingen zullen we keuzes
Eenheid in verscheidenheid: laten zien!
woningen, omgeving en op het gebied van bereikbaarheid
moeten maken: wat is belangrijk voor het behoud van
Niet alles hoeft in alle dorpen hetzelfde te zijn. Wat op de ene
(waaronder digitale verbindingen).
aantrekkelijkheid van onze dorpen, en wat moeten en kunnen we
plek werkt, hoe dat op een andere plek niet te doen. Vanuit die
dan anders organiseren? De gemeente stelt zich als taak om dit
gedachte werken we overal aan sterke dorpen, buurtschappen en
samen met inwoners, bedrijven en organisaties in goede banen
kernen. We kunnen daarbij leunen op een sterke sociale cohesie
te leiden. Op het gebied van wonen zijn nieuwbouw, renovatie,
– in combinatie met ruimte geven aan maatwerk denken we veel
functieverandering nodig. We werken onder meer ons ‘Gronings
te kunnen bereiken.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
6
STURINGSFILOSOFIE: RICHTING GEVEN AAN GOED WONEN
Bevingen te boven
mee, wanneer niet? We zoeken die duidelijkheid meer in
door bij plannen voor vernieuwing meteen te werken aan een
De gemeente wil haar grotere slagkracht gebruiken om de
randvoorwaarden of gewenste uitkomsten, dan in voorschriften.
prettige, veilige fysieke woonomgeving, die uitnodigt om deel te
schade goed te (laten) herstellen, zowel fysiek als emotioneel. De
Dit vanuit het besef dat elk dorp uniek is, en dat elk initiatief of
nemen aan het dorpsleven. Daarmee kunnen we zoveel mogelijk
investeringen voor schadeherstel en versteviging moeten
idee in de eigen context moet worden beoordeeld. Zo houden we
inwoners binden en aantrekken, wat weer bijdraagt aan
bovendien de woonkwaliteit in een stroomversnelling brengen.
ruimte voor maatwerk.
draagvlak onder voorzieningen en maatschappelijke verbanden.
Ja mits: een positieve grondhouding voor initiatief
Dorpen in balans
Een actieve overheid waar dat nodig is
Op 1 januari 2022 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking.
Mensen wonen en leven samen in onze dorpen. We willen dat de
We zien liever dat initiatieven van bewoners, organisaties en
Een belangrijk uitgangspunt is dat de overheid meedenkt met de
dorpen aantrekkelijk blijven, dat mensen er zich thuis voelen en
bedrijven komen dan dat de overheid ze bedenkt. Dat wat van
initiatiefnemer: van “nee, tenzij” naar “ja, mits”. Dat principe
verbonden zijn met elkaar, waar iedereen mee kan doen en
onderop komt, heeft vaak de beste kans op blijvend succes. Bij
omarmen we ook in deze woonvisie. We willen bewoners en
elkaar kan helpen (inclusieve samenleving). Dat vraagt om meer
zulk initiatief kan de overheid ‘faciliteren’. Dat helpt ons
organisaties zo uitnodigen om met ideeën en plannen te komen
dan alleen goede woningen: de omgeving, bereikbaarheid, werk,
bovendien om onze taken beheersbaar te houden. Maar niet
waarmee zij op een positieve manier bouwen aan hun toekomst
veiligheid, sociale voorzieningen, werken aan sociale veerkracht,
overal en bij iedereen is er de mogelijkheid, energie, wil en
en aan hun binding met de omgeving. We staan open voor iets
enzovoorts. Niet altijd is de woonvisie het beleidskader dat
organisatiekracht om met initiatieven te komen. Daar waar er wél
nieuws!
daaraan richting geeft; veel hiervan vindt zijn uitwerking in ander
een noodzaak is tot initiatief, komen we helpen. Met bijvoorbeeld
beleid zoals het koersdocument transformatie dat speciaal
onze dorpencoördinatoren staan we dicht bij de dorpen en
Maatwerk en vrijheid bieden
aandacht besteedt aan de sociale kwaliteit in de dorpen. Met
herkennen we het wanneer dit nodig is.
Met deze woonvisie willen we duidelijkheid bieden aan
wonen kunnen we een bijdrage leveren: door te zorgen voor een
initiatiefnemers en belanghebbenden: wat draagt bij aan goed
woningvoorraad die verschillende groepen inwoners een thuis
wonen in de dorpen? Wanneer werken wij als overheid graag
biedt, jong en oud, rijk en arm, gezond of met een zorgvraag. En
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
7
STURINGSFILOSOFIE: RICHTING GEVEN AAN GOED WONEN
Samenwerkende dorpen bereiken meer
Eemshaven is ook van belang voor vele andere noordelijke
Omgevingsvisie in de maak: wonen als bouwsteen
Al onze dorpen hebben hun unieke karakter en eigenschappen,
gemeenten, een succesvolle regio Groningen-Assen is ook
De gemeente Het Hogeland werkt aan een Omgevingsvisie. Deze
maar ze zijn tegelijk deel van een netwerk. Nu al maken
van belang voor de vitaliteit van onze gemeente.
omgevingsvisie maakt keuzes op hoofdlijnen, gericht op alle
inwoners van woondorpen gebruik van de voorzieningen van
Binnen onze gemeente ligt een taak om samen te werken
ruimtegebruikers, waaronder wonen, werken, onderwijs, verkeer,
nabij gelegen centrumdorpen en regionale centra. Wanneer
-
met onze partners. Dat zijn de corporaties en
recreatie, openbare ruimte en natuur. Soms is de Omgevingsvisie
dorpen met initiateven komen, vragen we hen om vanuit dit idee
huurdersorganisaties, maar bijvoorbeeld ook zorgpartijen,
het kader waarbinnen beleid preciezer wordt uitgewerkt, soms is
van een netwerk te denken. Als een ontwikkeling ook voor
welzijnsorganisaties, andere partners in ons netwerk.
het andersom, zoals bij deze woonvisie. Deze woonvisie bevat de
buurdorpen iets oplevert, is dat een extra reden voor
We gaan door met deze vorm van samenwerken en intensiveren
richtingen die in de Omgevingsvisie worden verbonden aan de
enthousiasme. Als iets op de schaal van een dorp niet lukt, lukt
deze waar nodig.
andere sectoren.
het dan misschien samen met buurdorpen? Als dat lukt, worden plannen beter haalbaar.
Realistische oplossingen, optimaal resultaat We willen dicht bij de mensen staan. We kiezen voor haalbare
Samenwerking met overheden en organisaties
oplossingen, waar zoveel mogelijk mensen profijt van hebben, en
De gemeente Het Hogeland heeft een langjarige traditie om
met daardoor optimaal resultaat. Dit houdt in dat we als
samen te werken met omliggende gemeenten, provincie,
gemeente steeds minder snel zullen kiezen voor grootschalige
corporaties, organisaties.
experimenten en het vooruit lopen op de troepen bij nieuwe
-
Door de jaren heen maakten wij met hen plannen die verder
vraagstukken. Al voorbeeld noemen we de energietransitie: we
kijken dan alleen het grondgebied van de gemeente. Dat is
willen hierop zo inzetten dat mensen mee kunnen komen:
belangrijk omdat de dorpen, steden, gemeenten en grotere
uitvoerbaar in zo veel mogelijk huizen, betaalbaar te maken voor
gebieden met elkaar in verband staan. Een succesvolle
iedereen, en begrijpelijk.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
8
VIJF ZAKEN WAARMEE DE GEMEENTE AAN DE SLAG GAAT
In deze woonvisie staan in de bijlage tal van afspraken en acties
2.
Een karavaan voor strategische dorpsplannen. De
4.
Prettig oud worden in onze gemeente. Niet overal in
benoemd, als uitkomst van uitgangspunten die we als gemeente
komende jaren maken we met dorpen en corporaties
onze uitgestrekte gemeente kunnen we hetzelfde bieden bij
kiezen. Hierna geven we speciale aandacht aan vijf zaken waarin
strategische plannen. We zoeken naar ruimte voor wat
ouderdom en zorgvraag. Veel mensen redden zich met
de gemeente het voortouw neemt de komende jaren. Bij alles
nodig is: verbeteren, nieuwbouw, verdunnen, vervangen,
woningaanpassing, haal- en brengdiensten, mantelzorg en
geldt dat we onze inwoners, organisaties en bedrijven, en soms
herbestemmen, openbare ruimte, werken aan sociale
professionele hulp. Om een goed alternatief te kunnen
ook hulp van buiten nodig hebben om het waar te maken.
kwaliteit, verduurzamen, betere oplossingen voor wonen en
bieden, werken we in meerdere grotere dorpen aan
zorg… Uiteindelijk komt elk dorp naar behoefte aan bod. In
buurten waar wonen en zorg alvast goed geregeld zijn, met
Ruimte aan onze dorpen. Soms lijkt het alsof er weinig
deze woonvisie geven we aan waar we willen beginnen -
aangepaste en nieuwe woningen, bij voorzieningen en
mogelijkheden zijn voor het realiseren van woonwensen.
elk dorp met een eigen aanleiding.
zorgaanbod, met een passende woonomgeving.
1.
Vaak zijn er best mogelijkheden, maar zijn ze niet breed bekend. Soms ligt de oplossing niet in nieuwbouw, maar in
3.
Inspelen op woningvraag vanuit de stadsregio. Uit
5.
Opknappers een tweede jeugd geven. Veel
herbestemming of doorstroming. En bij behoefte aan
onderzoek blijkt dat Bedum, Winsum en eventueel ook
huiseigenaren willen best investeren in een energiezuiniger
nieuwbouw blijken initiatieven uit een dorp vaak best
nabij de stad geleden dorpen een grote rol kunnen spelen
en comfortabeler woning. We zien een grote kans om juist
haalbaar te maken wanneer als dorp, gemeente en anderen
in het bedienen van eigen dorps woonvraag én een
jonge kopers te laten kiezen voor een bestaande woning.
er de schouders onder zetten. We nodigen onze inwoners
regionale vraag. Groei is geen doel op zich, maar we zien
Het is ook een kans om verduurzaming en betaalbaar
uit om met initiatieven te komen, en wij laten beter zien
het wel als een kans om dorpen een kwaliteitsimpuls te
wonen hand in hand te laten gaan. Bovendien helpt het te
wat er kan in onze dorpen. We hanteren overal criteria voor
geven, keuzevrijheid onder bewoners te vergroten en
voorkomen dat we straks woningoverschotten hebben door
kwaliteit, zodat nieuwe plannen meerwaarde bieden. Daar
draagvlak onder voorzieningen te vergroten. We trekken
gebrek aan kwaliteit. Juist bij doorstroming ontstaat het
waar mogelijkheden echt ontbreken, werken we aan
graag diverse groepen aan, jong en oud, gezin of alleen,
moment om dat te doen. We maken deze stap zo
nieuwe, liefst binnendorps, en als het moet daarbuiten.
rijk en arm. We maken onze plannen zo dat ze mee kunnen
aantrekkelijk mogelijk door acties op te zetten in
bewegen met meer of minder woningvraag.
samenwerking met marktpartijen.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
9
HET HOGELAND IN 2030
Stel, het is 2030. Tijd om terug te kijken op tien jaar Het
Het leidde tot binding van mensen en het heeft ook nieuwe
corporaties, particulieren en bewoners goed werkt. Investeringen
Hogeland als het gaan om wonen. We kunnen stellen dat Het
mensen aangetrokken, soms uit de stad maar ook van ver.
in woningen en omgeving staan niet los van elkaar maar dragen
Hogeland echt één gemeente is, met tegelijk behoud van de
Winsum en Bedum zijn in aantal stevig gegroeid, waarbij vooral
bij aan een mooi en goed functionerend dorp om in te wonen.
grote variatie aan dorpen met hun eigen karakter. Overal is veel
plekken binnen de dorpen een nieuwe invulling kregen. Ook de
gebeurd, maar wel op heel verschillende wijze.
kleinere dorpen nabij de stad groeiden in een tempo dat bij deze
In de grotere dorpen investeerden we met onze partners in
dorpen past. In dorpen op meer afstand van de stad was de
wonen, welzijn, zorg en een daarop ingerichte woonomgeving.
In de dorpen met bevingsschade is het schadeherstel afgerond.
groei beperkt, maar belangrijker: het is gelukt om te vernieuwen,
Ook bij intensieve zorgvraag is er daardoor altijd een goed
Achteraf kunnen we zeggen dat de dorpen er goed uit gekomen
toe te voegen wat ontbrak, woningen ook te vervangen waar
alternatief voorhanden. Maar de meeste mensen werden oud in
zijn: de woningen zijn veilig, vernieuwd of vervangen, de
nodig. Zo zijn alle dorpen klaar voor het volgende decennium.
eigen huis, zij pasten zelf hun woning aan, wisten zich goed te
omgeving kreeg een opknapbeurt. Inmiddels besteden we extra
redden met hulp van professionals en ‘noaberschap’.
aandacht aan de dorpen zonder grote bevingsschade, die even
Er was voortdurend aandacht voor de kwaliteit van bestaande
gewacht hebben op vernieuwing.
woningen, en het aantrekkelijker maken van opknappen.
Het Hogeland kan met vertrouwen naar de toekomst kijken. Het
Daardoor konden starters een huis in eigen gebied vinden, en
Hogeland blijft aantrekkelijk voor mensen die in een gevarieerd
Het afgelopen decennium kregen inwoners de ruimte om goede
staan de woningen er technisch, energetische en qua uitstraling
en karakteristiek landschap willen wonen, werken, groeien. In
plannen ook uit te voeren. Er kwamen vele initiatieven tot
goed bij. Daardoor weten steeds weer huurders en kopers hun
aantrekkelijke en goed verbonden dorpen, waar mensen naar
ontwikkeling, soms heel bijzonder en vernieuwend. Maar altijd
weg te vinden naar Het Hogeland. Overschotten komen wel voor,
elkaar om kijken, en waar zichtbaar is dat woning en omgeving
voegden deze plannen iets toe aan het dorp: dat is ook nu nog
maar het leidt niet tot grote problemen.
aandacht krijgen.
een randvoorwaarde om ja te zeggen tegen plannen.
In 2021 begonnen we met strategische plannen per dorp. We kunnen nu zien dat het samenwerken tussen gemeente,
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
10
1 DORPEN KOMEN SAMEN VERDER
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
DORPEN KOMEN SAMEN VERDER
We nodigen onze dorpen uit om initiatief te tonen. Niet alleen
plan voor de komend jaren. In deze plannen besteden we
uitgedrukt doorgaans mee. In sommige delen van onze
geeft dat energie in onze gemeenschappen, het zorgt er ook voor
aandacht aan in elk geval verbetering van het bestaande
gemeente is de auto-afhankelijkheid echter groot. We willen dat
dat mensen kunnen en willen blijven wonen in onze gemeente.
(verduurzaming, aanpassing om langer thuis te kunnen wonen),
alle inwoners op redelijke afstand of op een goed bereikbare
Ons enthousiasme om mee te werken, groeit naarmate een
vervanging en nieuwbouw, vrijkomende panden, herinrichting
manier kunnen wonen, leven en werken. Waarbij voorzieningen
initiatief duidelijk meerwaarde heeft voor een dorp.
van de openbare ruimte, veranderingen in het
het liefst zo fijnmazig mogelijk beschikbaar zijn, dus in eigen
voorzieningenniveau, bereikbaarheid of ontmoeting.
dorp als dat kan, hoe klein ook. Niet altijd lukt dat met fysiek
Strategische dorpsplannen als basis voor initiatief
aanwezige voorzieningen: dan zijn alternatieven nodig, vaak door
Juist als grote gemeente zijn we er ons van bewust dat we korte
Samen verder kijken
ze beter bereikbaar te maken, via vervoersoplossingen en het
lijnen moeten onderhouden met onze dorpen. Alleen dan komen
Waar dorpen ieder voor zich soms niet alles te bieden hebben
voltooien van goede digitale bereikbaarheid in alle adressen van
we goed te weten waaraan behoefte is en wat er nodig is in
aan hun inwoners, hebben zij dat als netwerk van dorpen vaak
onze gemeente.
dorpen. Onze dorpencoördinatoren hebben al in veel dorpen
wel. Dat is ook hoe dorpen in het dagelijks leven vaak al
gesprekken gevoerd. Sommige dorpen beschikken al over een
functioneren. Samen met nabijgelegen woondorpen, waarin elk
Ruimte geven aan sociaal initiatief
eigen dorpsvisie, die soms zelf en soms samen met de gemeente
dorp een specialiteit heeft, of door een goede verbinding tussen
We verwelkomen sociale initiatieven van bewoners. Dit kunnen
is opgesteld.
grotere voorzieningenrijke dorpen en woondorpen. We vragen
initiatieven zijn die bijdragen aan de leefbaarheid,
dorpsvertegenwoordigers om bij het maken van visies op de
verduurzaming, herbestemming van gebouwen, etc. Deze
Als vervolg op deze woonvisie willen we alle dorpen uitnodigen
toekomst rekening te houden en gebruik te maken van het
initiatieven komen vanuit de maatschappij zelf. Als gemeente
om (blijvend) na te denken over hun toekomst en visies of
netwerk van dorpen waarvan zij deel uit maken.
dragen wij ze niet aan. Wel willen we graag dat dorpen elkaar
plannen te maken. In een aantal dorpen willen we beginnen met
inspireren, door goede voorbeelden breed bekend te maken en
het vertalen van visies en ideeën (vanuit het dorp, van de
Zorgen voor bereikbare voorzieningen
daarbij ook te laten zien dat de gemeente meedenkt en meehelpt
corporaties, energie coöperaties, gemeente…) tot een strategisch
De afstanden in onze gemeente lijken groot, maar vallen in tijd
als een initiatief van meerwaarde is voor een dorp of buurt.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
12
DORPEN KOMEN SAMEN VERDER
Samenlevingskwaliteit in buurten behouden
talenten, geaardheid of beperkingen. Om hier gevolg aan te
Een grote kwaliteit van het wonen in Het Hogeland is de sociale
geven stelde de Raad in 2020 de Lokale Inclusie Agenda 2020-
samenhang. Uit het bewonersonderzoek van 2018 bleek dat in
2022 vast.
veel straten en dorpen de mensen elkaar kennen. Mensen voelen zich bovengemiddeld veilig. Als gemeente zijn wij daar trots op.
Arbeidsmigranten: iets vragen, iets bieden Op sommige plekken merken inwoners dat veel woningen
Er komen op kleine schaal situaties voor waarin de
particulier worden verhuurd aan tijdelijke of permanente
samenlevingskwaliteit onder druk staat, of in elk geval door een
arbeidskrachten van buiten de gemeente en Nederland. Dit
deel van de bevolking als negatief wordt ervaren. We luisteren
vraagt speciale aandacht. Zie hoofdstuk 3: het bestaande bij de
goed naar zulke signalen, stemmen zo snel mogelijk af met
tijd houden.
betrokken partijen (bewoners, corporatie, politie of anderszins) en ondernemen actie waar dat nodig is. Eén van de preventieve acties is dat corporaties in afstemming met de gemeente werken aan spelregels voor het wonen. Zie daarvoor de bijlage – afspraken en acties. Sociale inclusie: Lokale agenda is vastgesteld De gemeente Het Hogeland streeft naar een inclusieve
samenleving. Dat is een samenleving waarin iedereen tot zijn of haar recht kan komen en gelijkwaardig kan meedoen. Zonder daarbij te letten op culturele achtergrond, sekse, leeftijd,
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
13
2 TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Wanneer we vooruit kijken naar bijvoorbeeld 2030, zullen we
Nieuwbouw helpt om de kwaliteit te verbeteren
constateren dat de meeste woningen van dan, ook nu al bestaan.
Daar waar een behoefte is aan meer woningen moeten we er ook
Veruit de meeste mensen zullen ook binnen de bestaande
de ruimte bieden. Alleen dan weten wij als gemeente mensen te
woningvoorraad verhuizen naar een volgende woning. Zelfs in de
binden en aan te trekken en daarmee te werken aan een
twee regionale centra dicht bij de stad – Bedum en Winsum –
gezonde demografische balans. Ook in dorpen waar geen netto
leidt de overdruk vanuit Groningen tot maximaal 1% toevoeging
groei van de woningvoorraad nodig is, is nieuwbouw een middel
per jaar tot 2030. In vele kernen in onze gemeente is er
om in de kwalitatieve vraag van blijvers en instromers te
helemaal geen behoefte aan ‘netto groei’. Zie daarvoor de uitleg
voorzien. Ook gaat er iets positiefs uit van nieuwbouw: het laat
de pagina’s hierna met meer achtergrondinformatie over
zien dat een dorp in ontwikkeling is en dat doet iets met mensen.
demografische ontwikkeling. Corporaties: slim voorraadbeheer Uitgangspunten per type dorp
Daar waar het corporatiewoningen betreft, is het goed mogelijk
Per dorp is een eigen programma voor nieuwbouw nodig, van
om vervanging van woningen aan te grijpen om te beoordelen
projectmatig tot kleinschalig maatwerk, van veel toevoeging tot
over er evenveel, meer of minder woningen teruggebouwd
netto afname. Zoals in de demografische analyse te lezen is (zie
moeten worden. Zo kan nieuwbouw hand in hand gaan met
hierna), zijn voorzieningen (regionaal centrum, centrumdorp,
verandering in aantallen woningen en worden potentiële
woondorp) en ligging (binnen of buiten de invloedssfeer van
overschotten voorkomen. In dorpen waar bevingsschade tot
Groningen) van invloed op de benodigde nieuwbouw. Hierna
vervanging leidt, is het beleid er op gericht om even veel
gaan we nader in op de manier van werken bij verschillende
woningen te herbouwen, behalve als uit een samenhangend plan
soorten dorpen.
voortkomt om dit anders te doen zoals in Uithuizen.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
15
TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Traditionele verhuisketen door nieuwbouw, voorbeeld
Toevoegen wat ontbreekt, maar ook gemengd bouwen
Juist bij senioren denken wij dat er meer doorstroming mogelijk
Als gemeente willen wij graag dat mensen hun specifieke eigen
is naar (nieuwe) woningen. Als zij doorverhuizen, leidt dat
woonwens kunnen vervullen in onze gemeente. Bij particulier
doorgaans tot de langste keten van verhuizingen. We horen dat
Nieuwbouw levensloopgeschikte
woningbezit is het niet reëel om van initiatiefnemers te
het aanbod nu vaak niet match met hun behoefte. Uit
bungalow
verwachten dat zij ook zorg dragen voor het oplossen van
gesprekken met makelaars en senioren leren we dat met name
toekomstige problemen op de woningmarkt. Desondanks zullen
grondgebonden producten, in huur en koop, als ‘tussenstap’ na
Doorstroming naar vrijstaande
wij als gemeente wel proberen potentiële overschotten te
de ruime gezinswoningen, schaars zijn. Dit is te vertalen in zelf te
gezinswoning
voorkomen. Het belangrijkste middel is om bestaande woningen
bebouwen (kleinere) kavels, maar ook in bijvoorbeeld
meer toekomst te geven (zie het hoofdstuk over bestaande
projectmatig of collectief ontwikkelde hofjes. Naarmate in de
Doorstroming naar
bouw). Nieuwbouw betreft bij voorkeur iets waar in de bestaande
bestaande woningmarkt de prijzen lager liggen, is de uitdaging
twee-onder-één-kap
voorraad geen aanbod van is. In het schema op pagina 20 geven
groter om te komen met producten die qua prijsklasse daar op
we op hoofdlijnen aan welke producten we naar verwachting
aansluiten zoals kwadrantwoningen – vooral aan de noordkant
Doorstroming naar
nieuw moeten toevoegen, deels omdat ze nog niet voldoende ‘op
van het Hogeland speelt dit. In de praktijk blijken initiatieven niet
rijkoopwoning
voorraad’ zijn, deels omdat ze voorlopig onvoldoende beschikbaar
altijd tot ontwikkeling te komen, om diverse redenen. Als
komen. Alleen wanneer een inzet op doorstroming onvoldoende
gemeente spannen wij ons in om juist voor zulke initiatieven mee
Doorstroming naar
woningvraag oplost, of bij een dreigend te eenzijdig
te denken, waar nodig maatwerk te leveren en obstakels weg te
startershuurwoning
bouwprogramma, kan dat reden zijn om ook op kleine schaal
ruimen waar dat kan, waarbij uiteraard de kwaliteitscriteria
producten nieuw toe te voegen waarvan al wel voldoende
gelden die we bij alle plannen toepassen.
voorraad aanwezig is.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
Starter op de
woningmarkt
16
TOEVOEGING MET MEERWAARDE ACHTERGROND: DEMOGRAFIE Rechts staan de ‘bevolkingspiramides’ van Het Hogeland in het jaar 2000 en 2019. Sinds 2010 nam het aantal jonge gezinnen met kinderen nam af. De top van de piramide is juist breed geworden: veel (aanstaande) ouderen. Deze groep wordt de komende jaren kleiner door sterfte. Dat betekent dat eerst het inwonertal snel afneemt, daarna ook het aantal huishoudens. Dit patroon zien we in bijna alle Nederlandse gemeenten. Op sommige plekken leidt aanbod van woningen tot veel nieuwe instroom, op andere plekken zal de instroom onvoldoende zijn. Hoe dichter bij de stad Groningen, hoe beter een plek bereikbaar is, hoe beter het voorzieningenniveau: hoe meer de overdruk vanuit de stad Groningen merkbaar is. Soms zijn speciale kwaliteiten aanwezig waardoor blijvend instroom te verwachten is. Daar waar deze factoren minder aanwezig zijn, bestaat de woningbehoefte vooral uit lokale vraag en zal een oplopend
woningaanbod moelijker te compenseren zijn met instroom van buiten. De bevolkingspiramide voor Het Hogeland in 2000 (toen nog de oude vier gemeenten) en 2019. Elke staaf geeft aan hoeveel mannen en vrouwen er in elke leeftijdsgroep zitten. De zwarte lijnen geven de gemiddelde leeftijdsopbouw in de provincie weer. Hoe breder de onderkant, hoe meer jongeren er wonen. Hoe ‘boller’ de bovenkant, hoe meer (aanstaande) ouderen (deels: babyboomers) er zijn. Bron: CBS (2000, 2019). Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
17
HH 2020
PROGNOSE 2020-2030
Bedum
3.610
290 - 390
++
Woondorpen rond Bedum
845
25 - 35
0/+
periode 2020-2030. Deze aantallen staan los van de nu bekende
Winsum
3.135
275 - 375
+/0
plannen voor woningbouw. Verderop in dit hoofdstuk maken we
Baflo
935
35 - 45
0/-
een vergelijking tussen behoefte en plannen en geven we aan
Sauwerd
445
50 - 60
0/+
waar dat reden is tot actie.
Woondorpen rond Sauwerd (w.o. Adorp)
395
35 - 45
0/+
Woondorpen noord en oost van Baflo
660
tot 20
-
Leens
880
15 - 25
-
Eenrum
645
20 - 30
-
Zoutkamp
565
15 - 25
-
Woondorpen rond Eenrum
525
Woondorpen rond Leens en Zoutkamp
1.140
groei: een bandbreedte van het aantal toe te voegen woningen, bij kleine behoefte of overschotten: in plussen en minnen), in de
De cijfers zijn een inschatting vooraf. Per dorp kan de precieze behoefte anders uitvallen. Dat volgen wij als gemeente nauwlettend en kan aanleiding zijn voor andere plannen. Zie bijlage 3 voor een overzicht van welke dorpen onder welk
Woondorpen ten noorden van Leens
670
cluster vallen.
Uithuizen
2.415
Uithuizermeeden
1.400
Warffum
1.045
Woond. rond Uithuizen en Uithuizermeeden
1.130
Woondorpen rond Warffum
1.115
TOTAAL HET HOGELAND
21.435
Na 2030
maatwerk +
-
25 - 35
+
-
maatwerk + maatwerk -
0/0/-
Leeswijzer: Maatwerk = individueel of kleine collectieven Maatwerk +: op korte termijn nog een kleine groei. Maatwerk -: nu al kans op een netto overschot, naast behoefte aan nieuwbouw
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
Netto daling Netto groei
DORPEN(CLUSTER)
huishoudens is (HH 2020), wat de prognose is (bij substantiële
Netto daling Netto groei
De tabel op deze pagina toont aan wat het huidige aantal
Netto daling Netto groei
TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Dorpen met sterke groei, ook op langere termijn nog groei
2020
2025
2030
2035
2040
2035
2040
2035
2040
Dorpen met nu groei tot ca. 2030
2020
2025
2030
Dorpen met nog enkele jaren groei
2020
2025
2030
18
TOEVOEGING MET MEERWAARDE In deze tabel staat per marktsegment (sociale huur, vrije sector,
Dit is een indicatie op basis van onderzoek (Noord-Groningen,
dorp een zekere mate van toeval. Er moet dan ook voldoende
koop) wat naar verwachting nodig is in de periode 2020-2030.
Regio Groningen Assen, KR8-corporaties), samenstelling van de
ruimte blijven om programma’s bij te kunnen stellen naar de
De aantallen (of plussen en minnen) corresponderen met de
huidige voorraad woningen in een dorp, signalen van corporaties
actuele vraag.
aantallen op de vorige pagina.
en marktpartijen. De behoefte verandert met de tijd en kent per
DORPEN(CLUSTER) – 2020-2030
Appartement / llb-grondgeb**
Vrije sector
Koop
15
90
30
155-255
0
Grondgeb.
5
15-25
15
90
30
140-240
5 5 5
Sociale huur***
Eengezins*
Bedum
105
Woondorpen rond Bedum
10
Winsum
105
Baflo
<10
Sauwerd
15
Woondorpen rond Sauwerd (w.o. Adorp)
15
Woondorpen noord en oost van Baflo
<0
Leens Eenrum
Ca. 0
Zoutkamp
Minder rijen, meer levensloopbestendig
Minder rijen, meer levensloopbestendig
0
Tweekapper koop
Vrijstaand / kavels
Appartement
Levensloopbest. Grondgebonden**
++
++
++
++
++
0/+
0/+
+
++
++
++
++
++
25-35
+
+
+
+
30-40
+
+
+
+
20-30
+
+
+
+
15-25
0/+
0/+
+
+
15-25
0/+
0/+
0/+
+
20-30
0/+
0/+
+
+
15-25
0/+
0/+
+
+
-
0/+
+
-
0/+
+
-
0/+
+
Woondorpen rond Eenrum Woondorpen rond Leens en Zoutkamp
<0
Verdunnen en verbeteren
maatwerk
Woondorpen ten noorden van Leens Uithuizen Uithuizermeeden Warffum Woond. rond Uithuizen en Uithuizermeeden Woondorpen rond Warffum TOTAAL HET HOGELAND 2020-2030
Ca. 0
Minder rijen, meer levensloopbestendig
Ca. 0
Minder rijen, meer levensloopbestendig
<0
Verdunnen en verbeteren
5
20-30
maatwerk
Rijkoop*
+
+
+
+
+
-
0/+
0/+
+
-
0/+
0/+
+
-
0/+
+
-
0/+
+
Optellingen kunnen afwijken van getoonde totalen, als gevolg van afronding van getallen * Overal ontstaat overaanbod aan verouderde rijhuur en rijkoop. In krimpende dorpen kan er echt leegstand ontstaan in deze woningen. De gemeente werkt aan manieren om hier mee om te gaan. ** Levensloopbestendig grondgebonden betekent bijvoorbeeld hofjes, aanleunwoningen, maar het kan ook gaan om een particulier ontwikkelde patiobungalow op een kleine kavel *** Sociale huur Bedum, Eemsmond: herverdeling uitkomsten onderzoek KR8 corporaties, als maatstaf gebruik voor dorpen in vm. Winsum en De Marne Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
19
TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Regionale centra nabij de stad Groningen
Winsum: In de afgelopen vier jaar groeide de woningvoorraad in
Sauwerd: hier is vraag maar geen mogelijkheid tot ontwikkelen.
Als gemeente kiezen we er voor om in Bedum en Winsum
Winsum met in totaal 30 woningen. Dat is duidelijk minder dan
We maken met voorrang werk van het bieden van ruimte in
verantwoordelijkheid te nemen en naast het bedienen van de
waar vraag naar was in de woningmarkt van die jaren. Er is een
Sauwerd, op zijn minst voor het bedienen van de lokale vraag. In
eigen woningvraag ook de overloop uit de stad Groningen op te
inhaalslag nodig, waarvoor op korte termijn ook de ruimte is,
afstemming met het dorp werken we aan een plan waarin het
vangen. Dit geldt zowel voor koop- als (sociale) huurwoningen.
zowel op inbreidings- als uitbreidingslocaties. Het is evengoed
dorp ook voor regionale vraag ontwikkelt.
wel nodig om in 2021 te starten met verkenning van In beide dorpen gaat het om toevoeging van in orde van grootte
vervolglocaties, binnendorps of als niet kan, kleinschalige
Adorp: Hier is een plan vastgesteld voor 16 woningen vrijstaand
300-400 woningen tot 2030 (30-40 per jaar, met het
uitbreiding.
en tweekappers, waarvan in het voorjaar ‘21 de uitgifte start.
zwaartepunt op de eerstkomende jaren). Daarbinnen houden we
Parallel daaraan zijn plannen mogelijk voor andere types.
rekening met 30-45% sociale huur, conform de bandbreedte in
Centrumdorpen en woondorpen nabij de stad Groningen
het onderzoek voor de Kr8-corporaties van RIGO. Hiervoor is
Dit gaat om het centrumdorp Sauwerd en meerdere woondorpen
Zuidwolde: hier is lokale vraag én de kans om regionale vraag te
naast inbreiding ook uitbreiding noodzakelijk. Er is projectmatige
waarvan Adorp en Zuidwolde de grootste zijn. In deze dorpen is
bedienen. Er zijn geen concrete bouwmogelijkheden in het dorp.
woningbouw nodig, naast ruimte voor individuele initiatieven.
er urgent ruimte nodig voor netto toevoeging voor eigen
We gaan met het dorp in gesprek over de gewenste richting.
behoefte. Aanvullend is er de mogelijkheid om in grotere
Afhankelijk van wat het dorp wenst, nemen wij een afwachtende
Bedum: In de afgelopen vier jaar groeide de woningvoorraad in
aantallen te werken voor het bedienen van vraag uit voornamelijk
houding aan (ja mits bij lokaal initiatief) of een actieve houding
Bedum met 90 woningen (175 nieuw, 85 sloop). Met gemiddeld
de stad Groningen. Juist in kleine dorpen heeft dat merkbare
(zoeken naar ruimte voor ontwikkeling).
ruim 20 per jaar is dat aan de ‘onderkant’ van waar vraag naar is
impact op het dorp als geheel. We staan open voor ontwikkelen
in de woningmarkt van die jaren. Op korte termijn kan Bedum
voor zowel lokale vraag – een gemend programma voor jong en
Andere kernen of buurtschappen: individueel maatwerk is
zowel inbreiden als uitbreiden. Het is nodig om in 2021 te starten
oud – en aanvullend regionale vraag mits daar in het dorp ook
mogelijk. Als gemeente nemen we geen actieve rol.
met verkenning van vervolglocaties, binnendorps of als dat
draagvlak voor is.
onvoldoende perspectief biedt onderzoeken of kleinschalige uitbreiding kan.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
20
TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Grotere dorpen richting Wad
-
Uithuizen is een regionaal centrum, de dorpen Eenrum, Leens, Zoutkamp, Uithuizermeeden, Warffum en Baflo zien we als centrumdorpen met dagelijkse voorzieningen. Met name in De
-
Ruimte voor kleinschalige individuele nieuwbouwplannen. Dit
Zoutkamp: hier lopen twee kleinschalige initiatieven voor
kan ook collectief zijn.
herbestemming van een bestaand gebouw tot enkele woningen,
Projectmatige vernieuwing van de bestaande sociale
en bouw van levensloopbestendige woningen. Dit zijn
huurvoorraad, met ook sloop en (verdunde) vervanging;
ontwikkelingen die passen bij de schaal van het dorp. Aanvullend
Marne is er vooral een lokale behoefte te bedienen, met als doel
onderzoeken we of er enkele kavels te bestemmen zijn, zodat
om mensen te binden. In voormalig Eemsmond leidt de OV- en
Uithuizen: Er zijn al veel (recente) huurappartementen in
autoverbinding nu al tot relatief veel woon-werkverkeer met
Uithuizen, vooral in het centrum. Daaromheen zijn er buurten
bewoners bij behoefte kunnen bouwen.
Groningen en Eemshaven. Extra instroom bovenop de
aan vernieuwing toe. Vervanging en (in kleinere aantallen)
Leens: de komende jaren is er nog vraag naar meer woningen.
uitgangspunten in deze woonvisie is denkbaar, maar vraagt op
herbouw van levensloopbestendige, liefst grondgebonden
Dit kunnen kleinschalige binnendorpse ontwikkelingen zijn,
voorhand niet om aanvullend programma aan woningbouw.
woningen zou iets toevoegen aan het dorp. Er zijn meerdere
waarvoor meerdere mogelijkheden bestaand. In kleine aantallen
corporaties actief, met wie wij als gemeente en met het dorp tot
is er behoefte aan woningen op de bestaande uitbreidingslocatie.
In Uithuizen verwachten we tot 2030 nog tientallen woningen
een samenhangend plan willen komen. Als gemeente staan we
Deze uitbreidingslocatie biedt vermoedelijk te veel ruimte. Als
netto toevoeging nodig te hebben. Ook daarna is beperkte groei
open voor kleinschalige initiatieven in de koopsector binnen het
gemeente onderzoeken we hoe we de uitbreidingslocatie meer
denkbaar. In Eenrum, Leens en Zoutkamp gaat het om ca. 20
dorp. Er is nog voldoende ruimte om te bouwen op de
‘adaptief’ kunnen laten doorontwikkelen, waarbij ook met minder
per dorp en in Warffum en Uithuizermeeden gaat het om
uitbreidingslocatie Almersma, maar er zijn ook mogelijkheden
woningen een goede ruimtelijke afronding te maken is.
maatwerk. Na 2030 is in deze dorpen afname van de
binnendorps. Uithuizen is één van de dorpen waar we beginnen
woningbehoefte te verwachten, vooral als gevolg van snel
met maken van een samenhangend strategisch dorpsplan, mede
Eenrum: Er is ruimte om enkele woningen te bouwen in Eenrum.
toenemend woningaanbod door sterfte.
gelet op de grote vernieuwing als gevolg van bevingsschade. Dit
Met initiatiefnemers wordt actueel aanvullend gesproken over
doen we samen met dorp en corporaties.
een idee voor meerdere woningen binnen het dorp. Vanuit onze
Hier zijn naast ruimte voor individueel maatwerk de volgende
‘ja, mits’ opstelling onderzoeken we eerst of dit een haalbaar en
projecten nodig:
passend project kan worden.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
21
TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Warffum: de komende jaren is er mogelijk nog vraag naar meer
Baflo: In Baflo is de invloed van de woningmarkt in de stad
particulier opdrachtgeverschap gaan, maar er kunnen ook
woningen. Dit kunnen kleinschalige binnendorpse ontwikkelingen
Groningen nog maar beperkt merkbaar. Er is nog
kleinschalige collectieve initiatieven worden opgezet. In veel
zijn, en in kleine aantallen woningen op de bestaande
uitbreidingsruimte in Baflo. Het ontbreekt aan binnendorpse
dorpen zijn nu geen of nauwelijks concrete mogelijkheden
uitbreidingslocatie. De uitbreidingslocatie biedt vermoedelijk te
projecten, meer gericht op ouderen. Baflo is één van de dorpen
om te bouwen. Als gemeente werken we in deze dorpen niet
veel ruimte. Als gemeente onderzoeken we hoe we de
waar we beginnen met maken van een samenhangend
actief aan mogelijkheden. Wel staan we open voor zowel
uitbreidingslocatie meer ‘adaptief’ kunnen laten doorontwikkelen,
strategisch dorpsplan, samen met dorp en corporaties. We
individueel als collectief initiatief. Als een initiatief meerdere
waarbij ook met minder woningen een goede ruimtelijke
verwachten dat dit leidt tot aanvullende initiatieven.
woningen betreft, neemt het belang van een goede
afronding te maken is.
onderbouwing van vraag en aanbod toe. Woondorpen richting Wad
Uithuizermeeden: in dit dorp is een kwalitatieve verandering van
In de woondorpen op meer afstand van stedelijke gebied
Dorpen waar versterkt wordt: een eigen agenda
de woningvoorraad nodig, maar we rekenen niet op groei. De
verwachten we over de hele periode tot 2030 geen behoefte aan
In enkele dorpen in het aardbevingsgebied worden nu plannen
koers voor de woningmarkt van Uithuizermeeden is gericht op
méér woningen, vaak wel betere of andere woningen.
op dorpsniveau gemaakt waarin schadeherstel, versterking, sloop
verdunning aan de randen van het dorp en verdichting met
-
Binnen de sociale huurvoorraad gaan we uit van verdere
en nieuwbouw in een grotere samenhang worden bekeken.
seniorgeschikte woningen aan het lint. Er is geen mogelijkheid
afname van de totale behoefte, waarbij we 20% als
Actueel speelt dit in Zandeweer en Kantens. In Uithuizen staat
tot uitbreiden en daartoe is ook geen aanleiding. Eventuele
‘signaalwaarde’ hanteren: verdere afname moet een goede
veel op stapel. De plannen hebben hoge prioriteit gezien de
aanvullende bouwmogelijkheden vallen bij voorkeur binnen de
reden hebben. Ongeacht het totaal aan woningen: overal
urgentie bij het vinden van oplossingen. Waar nodig vragen we
bebouwde kom van het dorp. Binnen het dorp is er meer
zijn vernieuwingsprojecten (renovatie, verdunde sloop-
om (middelen voor) extra capaciteit om de vaart in deze
resterende ontwikkelruimte (schoollocatie) dan waaraan behoefte
nieuwbouw) wenselijk.
ontwikkelingen er in te houden. Ook is er aandacht voor de
Binnen de particuliere woningvoorraad is er vanuit
effecten van alle veranderingen in deze dorpen, koppelkansen die
kwalitatieve overwegingen behoefte om blijvend in kleine
ontstaan, kansen voor bijvoorbeeld openbare ruimte,
aantallen woningen te kunnen bouwen. Meestal zal het om
middenstand: de dorpen moeten sterker uit deze situatie komen.
is.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
-
22
TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Laten weten wat er kan
aanvullende locaties nodig zijn (zie de beschrijvingen hiervoor).
Adaptief programmeren
We merken dat veel mensen moeite hebben om te ontdekken
Tijdens de looptijd van deze woonvisie zullen we voor alle dorpen
Op hoofdlijnen ontstaat er steeds minder behoefte aan
welke mogelijkheden zij hebben om iets te bouwen in onze
komen tot een overweging of er meer mogelijkheden moeten
grootschalige uitbreidingslocaties. Dat is een landelijk beeld,
gemeente. In veel dorpen zijn er – naast vergevorderde
komen voor woningbouw.
omdat de vraagt langzaam afneemt en vanwege zorgvuldig
nieuwbouwprojecten – vele grote en kleine locaties waar
ruimtegebruik en vrijkomende binnendorpse locaties.
woningbouw mogelijk is. Als gemeente gaan we, in
Als gemeentelijke organisatie kiezen we er voor om meer op
samenwerking met marktpartijen, er voor zorgen dat deze
doelen te sturen, met kwalitatieve randvoorwaarden, dan dat we
aantallen benodigde woningen, mede door vraag uit de stad
mogelijkheden beter zichtbaar worden. We geven aan op welke
zelf invulling geven aan locaties. Door goed te omschrijven wat
Groningen. Tegelijk weten we dat de vraag uit Groningen
locaties woningbouw mogelijk is en nodigen initiatiefnemers uit
we willen bereiken, kunnen we ook externe partijen inschakelen
niet altijd even sterk is. We zullen daarom juist bij grotere
om zelf met voorstellen te komen. Hierbij kunnen initiatiefnemers
voor advies en eventueel uitvoering binnen onze gemeentelijke
ontwikkelingen zo programmeren en ontwikkelen dat
gebruik maken van de criteria zoals we die in ons
randvoorwaarden. Daarmee kunnen we sneller reageren op
Afwegingskader Woningbouwinitiatieven deze woonvisie hebben
behoeften en is voortgang beter te waarborgen.
uitgewerkt (zie hierna).
-
In de kernen Winsum en Bedum gaan we uit van grote
tussenfases ook altijd een goede eindfase kunnen zijn. -
Ook bij kleinere dorpen, met kleinschaliger ontwikkelingen, speelt dit. In meerdere dorpen (Leens, Warffum, Baflo,
Elk dorp kan rekenen op een of meer contactpersonen die op
Uithuizen, Uithuizermeeden, Usquert) is nog ruime voor
Op tijd plek maken, met oog voor het lokale
hoofdlijnen de lokale kennis hebben om snel te begrijpen waar
woningbouw op uitbreidingslocaties, waarbij we zullen
De aanlooptijd naar ontwikkelbare locaties is vaak lang. We
initiatiefnemers (bewoners, marktpartijen, corporatie) op doelen
onderzoeken of deze locaties ook bij minder woningen op
willen dat we steeds op tijd voldoende mogelijkheden hebben
en wat mogelijkheden zijn.
een goede manier af te ronden zijn.
voor woningbouw in onze dorpen. Dit vraagt om enigszins ‘op
voorraad’ locaties in beeld te houden, die bij behoefte snel ontwikkelbaar zijn. In enkele dorpen is het duidelijk dat
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
23
TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Bijzondere vormen van wonen: een goede plek bieden Er bestaan in onze gemeente al bijzondere vormen van wonen, zoals woonarken en woonwagens. Ook initiatiefnemers voor nieuwe projecten hebben soms behoefte aan bijzondere woonvormen, bouwvormen en ontwikkelconcepten. Zo komen er momenteel aanvragen binnen voor woonarken / wonen op het water. Welke aanvragen er de komende jaren nog meer komen, is op voorhand is nog niet bekend. Het kan ook gaan om aanvullende vormen van wonen met zorg, zeer duurzaam wonen, klein wonen zoals in tiny houses, off the grid wonen, tijdelijke woningen op een woonkavel of op een bestaand woonerf. Onze basishouding is dat we vernieuwende, innovatieve en/of experimentele woonvormen verwelkomen, waarbij wij ook kijken of zij passen binnen onze kwaliteitscriteria. We zullen op enkele plekken ook letterlijk ruimte aanwijzen voor vernieuwende
woonvormen.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
24
TOEVOEGING MET MEERWAARDE
Afwegingskader woningbouwinitiatieven
Hoewel we ‘ja, mits’ als principe aanhouden, komt het ook voor
De gemeente krijgt doorlopend vragen binnen van
dat we vanuit woonbehoefte en ruimtegebruik een negatief
-
Levensloopbestendige, kleine woningen zijn doorgaans nog
initiatiefnemers en dorpen die woningen willen toevoegen. We
advies meegeven voor ontwikkeling, of een initiatiefnemer vragen
schaars, terwijl aan rijwoningen op veel plekken een
willen ruimte geven maar kunnen niet alle initiatieven toestaan.
om een aangepast plan.
overschot zal ontstaan. Denk ook aan vernieuwende
De woningvoorraad moet in de pas blijven met de vraag en
Iets toevoegen aan de voorraad, niet meer van hetzelfde.
concepten, zoals tiny houses, Knarrenhof of nul-op- de
plannen moeten bij voorkeur ook het dorp als geheel
Afwegingen bij het plan in de context
aantrekkelijker maken. Per initiatief wegen wij af in hoeverre wij
-
grondbeleid inzetten om gemeentelijke doelen te dienen.
Vraaggericht bouwen: wat is het (markt)perspectief voor het
meter. -
Wanneer het een woon-zorgvorm betreft, dan geldt als extra
dorp? Voor welke doelgroepen ontbreekt nog aanbod?
afweging of het initiatief past bij de lokale en regionale
Hierbij benutten we marktgegevens en onderzoek.
zorgvraag en de gewenste ontwikkelrichting van het dorp.
We delen in deze woonvisie de manier waarop wij plannen
-
Passend binnen regionale afspraken?
bekijken en beoordelen. Daarmee geven we initiatiefnemers
-
Aanvulling op bestaande plannen: wat zijn de plannen in het
nabijheid van voorzieningen, waarbij we het belangrijk
eigen en in omliggende dorpen?
vinden dat inwoners een alternatief hebben voor de auto.
richting op hoofdlijnen. Hoe meer aan deze criteria wordt voldaan, hoe positiever onze houding. Hoe groter de toevoeging,
-
-
Bij grotere locaties letten we extra op de bereikbaarheid en
Actuele overmatige structurele leegstand in het dorp.
hoe groter de impact op een dorp en hoe belangrijker de criteria zijn.
Afwegingen bij het plan zelf -
Naast deze criteria gelden ook nog andere richtlijnen en afwegingen, regels en wetten zoals bestemmingsplannen,
zorgbeleid, verkeersveiligheid en milieuregels.
Bijdrage voor de lokale bevolking zoals behoud van familiebanden en/of mantelzorg.
-
Versterking van structuren zoals verbetering van ruimtelijke
kwaliteit, hergebruik van een karakteristiek pand of het aanpakken van verloedering.
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
25
3 HET BESTAANDE BIJ DE TIJD HOUDEN
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
HET BESTAANDE BIJ DE TIJD HOUDEN
Het meeste staat er al…
heeft ook incidentele verloedering grote negatieve uitstraling op
Starters en bestaande woningen matchen
Van groot belang is om de bestaande woningvoorraad en
de rest van de woonomgeving. Voor direct omwonenden, maar
Vooral voor starters en ‘doorstarters’ in onze gemeente is het van
omgeving bij te tijd te houden. Immers, het grootste deel van
ook voor het imago van een dorp. We zetten instrumenten in om
belang dat bestaande woningen beschikbaar komen. Met
het Hogeland van 2030 of 2040 staat er ook nu al. Een gewilde
zulke situaties te voorkomen en op te lossen.
doorstarters bedoelen we huishoudens die een vervolgstap op de
bestaande woningvoorraad is niet alleen belangrijk voor de
woningmarkt willen maken, vaak gericht op meer tuin en
mensen die daar wonen, maar vormt ook een schakel in de
Verouderde huizen en straten: verleiden tot investeren
woonruimte. Nieuwbouw is mede door bouwkosten en actuele
doorstroming. Bovendien, hoe aantrekkelijker onze huizen en
Het is onvermijdelijk dat huizen en straten in de loop der jaren
regelgeving vaak zo prijzig dat zij niet een voldoende ruime
dorpen zijn, hoe groter de kans op binden en aantrekken van
om onderhoud en investering vragen. Woonbehoeften
woning kunnen financieren. Juist in de bestaande voorraad liggen
mensen, waarmee we voorspelde lokale overschotten op termijn
veranderen en daar is nu ook de energietransitie als grote
dan goede kansen.
zoveel mogelijk willen voorkomen.
opgave bij gekomen. Behalve dat het een stevige opgave
Hoe beter de doorstroming functioneert, hoe meer mensen een
meebrengt, zijn er ook kansen. Zoals verbetering van woningen
Een algemene tendens is dat de bereidheid tot zelf klussen
stap kunnen maken naar een woning en plek van hun wensen,
door huiseigenaren en daarmee de algehele uitstraling van een
afneemt en (door)starters graag kiezen voor een huis dat al aan
hoe groter de tevredenheid is. Daar zetten wij op in. We zetten
buurt. Of het groener maken van de openbare ruimte met het
alle wensen voldoet. Als gemeente willen we juist stimuleren dat
in ons nieuwbouwprogramma vooral in op ‘einde-keten-bouw. Zie
oog op klimaatverandering én betere verblijfskwaliteit. Om dit te
(door)starters de potentie van een ouder huis herkennen en
voor meer uitleg het hoofdstuk over nieuwbouw.
bereiken hebben we de hulp nodig van de corporaties,
bereid zijn tot het renoveren daarvan. Dit biedt kansen voor het
organisaties en natuurlijk de inwoners. Als gemeente willen we
vinden van een betaalbaar huis én het leidt tot meer courante
Met de meeste woningen gaat het goed
de randvoorwaarden zo gunstig mogelijk maken om
woningen. Duurzame renovatie van woningen is bovendien goed
De eerstkomende jaren verwachten we een doorzetting van het
investeringen in kwaliteit uit te lokken.
mee te financieren en betaalt zich uit in lagere maandlasten.
huidige beeld: de meeste woningen verkeren in goede staat, op incidenten na. Maar hoewel het niet om grote aantallen gaat,
Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
27
HET BESTAANDE BIJ DE TIJD HOUDEN
Herbestemmen biedt kansen
Overschotten voorkomen
onttrekking van woningen (bijvoorbeeld omzetting tot tuin
We zijn blij met plannen waarbij bestaand vastgoed wordt her-
Tegenover toevoegen is in delen van de gemeente ook extra
van een aangelegen pand), functieverandering van
bestemd, zoals schoolgebouwen en agrarisch vastgoed. Tegelijk
sloop nodig. Na ongeveer 2030 loopt de sterfte verder op
woningen tot bijvoorbeeld opslag of recreatie, mits dit geen
moeten we zuinig zijn op ons programma voor toevoeging van
waardoor er overaanbod ontstaat. Op sommige plekken zal dat
wooneenheden en zijn we voorzichtig met behoud van
leiden tot extra instroom, op andere zal dit onvoldoende blijken.
monumentwaarde bij verbouwing. Er zullen onvoldoende
De overschotten ontstaan naar verwachting vooral in oude, niet
van plekken of panden niet te veel woningen te willen
huishoudens zijn om alle vrijkomende panden met wonen een
recent gerenoveerde kleine woningen op afstand van
ontwikkelen. Zie ook de criteria voor plannen in het
nieuwe toekomst te geven. We beoordelen plannen daarom langs
voorzieningen. We willen op de volgende manieren stappen
criteria. Hoe meer een plan voldoet aan deze criteria, hoe groter
zetten om zulke overschotten te voorkomen:
de kans op medewerking:
-
-
-
Omgekeerd vragen we initiatiefnemers om bij herinvulling
hoofdstuk over nieuwbouw; -
We inventariseren rotte kiezen in onze dorpen en benaderen
Hoe beter de woningvoorraad er bij staat, hoe meer
de eigenaar om een plan te maken om het probleem op te
Het is karakteristiek, behoudenswaardig vastgoed – dit
inwoners van binnen of buiten de gemeente er willen
lossen. In uiterste gevallen kunnen we aanschrijven. Bij
inventariseren wij;
wonen, ook bij algehele ontspanning in de provinciale
incidenten kunnen we een financiële bijdrage leveren uit en
Herbestemmen op plekken met een krimpvoorspelling: liefst
woningmarkt;
zo weinig mogelijk wooneenheden per object; -
andere doelen doorkruist; -
-
We werken met elkaar doorlopend aan leefbare, goed
(nog op te zetten) fonds. -
We inventariseren wat voor ons karakteristiek vastgoed is.
Het concurreert niet met andere plannen die hoge
bereikbare dorpen, zoals ook benoemd in het hoofdstuk
Bij dreigende leegstand1 en verloedering komen we met
meerwaarde hebben in een dorp (zie hoofdstuk nieuwbouw);
hiervoor;
aanvullende stimulansen voor behoud van deze woningen;
Het is aannemelijk dat ook op langere termijn behoefte is
-
We steken doorlopend energie in het bekend maken van de
-
We overleggen met corporaties hoe we overaanbod in de
aan deze vorm van wonen;
kwaliteit die het wonen in Hogeland te bieden heeft, naar
goedkope koop kunnen voorkomen en of er mogelijkheden
-
Het plan biedt wervende woonkwaliteit;
eigen inwoners maar ook in de rest van de provincie;
zijn tot ‘inponden’ (terugkopen) van woningen.
-
Er kunnen zwaarwegende bijzonderheden zijn.
-
We werken mee aan samenvoeging van woningen,
Meting van leegstand op dorpsniveau is lastig. Vaak is er administratief sprake van leegstand maar is er geen overschot, bijvoorbeeld omdat woningen boven winkels opslagruimte zijn geworden, omdat het een tweede woning is geworden of leeg staat voor verbouwing of versterking. Wel zien we in woondorpen op grote afstand tot de stad gemiddeld hogere leegstandspercentages. Dit sluit aan op andere marktsignalen en juist in die dorpen houden we de vinger aan de pols. Woonvisie Het Hogeland 2020-2025
28
HET BESTAANDE BIJ DE TIJD HOUDEN
Strategisch voorraadplan op dorpsniveau
zoals Kantens waar het schadeherstel daarvoor een directe
van werknemers. Maar ook elders in de gemeente is particuliere
Als onderdeel van de prestatieafspraken volkshuisvesting maken
aanleiding vormde. We stellen met de corporaties samen de
verhuur in toenemende mate zichtbaar.
we graag strategische plannen per dorp. Daarvoor benutten we
volgorde vast voor aanvulling op deze reeks dorpen. Niet overal
Als gemeente zien we deze woonvraag als een kans voor Het
ook de aanwezige dorpsvisies. Zie daarvoor ook hoofdstuk 1. In
is zo’n plan nodig: het is geen doel op zich, maar een belangrijk
Hogeland. Maar er zijn ook punten van aandacht:
deze strategische plannen werken we uit wat de belangrijkste
middel om tot integraal werken te komen en maatwerk te
-
investeringen of opgaven zijn voor de komende jaren. Daaronder
kunnen bieden. In 2021/2022 beginnen we met Uithuizen,
valt zowel de koopvoorraad, de particuliere huurvoorraad als de
Roodeschool, Bedum en Baflo.
voorraad woningen van onze corporaties. Meestal bestaat een
Wanneer deze vorm van huisvesting de overhand krijgt in straten of dorpen, kan dat daar negatief zijn voor de sociale balans;
-
De kwaliteit van het wonen is niet altijd hoog. Dat is voor
kwart tot een derde van de woningen in een dorp uit sociale
Kwaliteit vragen, kwaliteit bieden bij beleggershuur
iedereen onwenselijk maar bovendien niet uitnodigend om
huurwoningen van één van onze corporaties. Daarmee nemen zij
In onze gemeente is relatief veel werkgelegenheid waarvoor
ook mensen te huisvesten die zich voor langere tijd of
een belangrijke positie in. Als voorbereiding op dorpsplannen
buitenlandse werknemers nodig zijn. Zij vervullen een belangrijke
permanent willen vestigen. We vragen eigenaren om meer
werken we met de corporaties voorraadstrategieën voor de
rol voor de bedrijven in ons gebied. Een deel van deze groep
sociale huur uit. Daarin onderzoeken we of er reden is om de
mensen woont hier slechts tijdelijk, een deel vestigt zich
Samen met provincie, corporaties en regiogemeenten
bestaande voorraadstrategie bij te stellen. We gaan in op:
permanent in onze dorpen.
onderzoeken we in 2021 wat de effecten zijn op het wonen, de
kwaliteit te leveren.
-
Renovatie: waar en hoe, wat is het meest urgent?
-
Sloop en nieuwbouw (verdichten, gelijk of verdund
In het Hogeland worden als gevolg hiervan relatief veel woningen
leefbaarheid en op organisaties zoals de corporaties, met implementatie in 2022. Vanuit een probleemanalyse onder alle betrokkenen komen we met instrumenten en oplossingen.
terugbouwen?)
verhuurd door particuliere eigenaren, soms vanuit
-
Verkoop van woningen: onder welke voorwaarden?
beleggingsoverwegingen. Met name in het gebied rondom de