07 01 280126

*BARCODE* Raadsvoorstel

Herstructureringsproject N. Kruizingastraat Kloosterburen 28 januari 2026 Agendapunt: 7 Behandeling: Besluitvormend Onderwerp: Datum:

Portefeuille-

Wethouder E. Dijkhuis Steller: Klip, Luuk Zaaknummer: Z.HHL.096270 houder(s):

1. Samenvatting Woningstichting Wierden en Borgen (hierna: W&B) werkt aan een herstructureringsproject aan de N. Kruizingastraat en Kloostersingel in Kloosterburen. Op deze locatie worden twee verouderde flatjes gesloopt. De laatste jaren zijn ze in afwachting van sloop enkel nog gebruikt voor tijdelijke verhuur. De flatjes staan per 1 oktober jl. leeg. Ook wordt een 2^1 kapper gesloopt. De te slopen panden maken plaats voor nieuwbouw. Het herstructureringsproject geeft de gelegenheid om opnieuw naar de inpassing van de nieuwe woningen in de omgeving te kijken. Daarom is in gezamenlijkheid met de gemeente een stedenbouwkundig- en architectonisch ontwerp uitgewerkt. Het nieuwe ontwerp gaat uit van grondgebonden woningen voor een brede doelgroep. Door het aangepaste woonprogramma van beneden- en bovenwoningen naar enkel grondgebonden (levensloopgeschikte) woningen gaat het aantal woningen terug van 18 naar 13 woningen. Omdat er in dit project geen sprake is van herplaatsing van huurders, komen deze 13 woningen direct beschikbaar voor nieuwe woningzoekenden. Door breder te kijken dan alleen naar de sloop/nieuwbouw opgave van W&B doen we een opwaardering van de openbare ruimte, creëren we groene verblijfsruimte en lossen we gelijktijdig lokale parkeerproblemen op door de aanleg van extra parkeervoorzieningen.

Voor de herinrichting van de openbare ruimte wordt een beroep gedaan op de gemeentelijke financiën. 2. Gevraagd of voorgesteld besluit 1. de totale kosten van € 480.000 voor de openbare ruimte aan de N. Kruizingastraat te Kloosterburen te activeren en hierop in 30 jaar af te schrijven. Dit leidt inclusief 1% rente tot € 20.800 aan jaarlijkse kapitaallasten. 2. de begroting 2026 aan te passen conform opgenomen begrotingswijziging

3. Inleiding 3.1 Aanleiding W&B gaat 18 woningen slopen aan de N. Kruizingastraat en de Kloostersingel. Dit zijn 2 flatjes van ieder 8 woningen en een 2^1 kapper. W&B wil grondgebonden terug bouwen voor gezinnen en senioren. Het woonprogramma is uitgekomen op 13 woningen, meer is ruimtelijk niet inpasbaar. Binnen het plan is voor ontsluiting een nieuwe weg noodzakelijk aan de achterzijde van de woningen aansluitend op de Kloostersingel. Deze leidt naar een parkeerplaats met een capaciteit van ongeveer 20 parkeerplaatsen. Voor het gebied tussen de nieuwe woningen en wooncomplex ’t Olde Heem wordt gedacht aan een groene verblijfsruimte met wandelverbinding waarbij aansluiting wordt gezocht met de Cloostertuin waardoor een wandelommetje ontstaat. 3.2 Bevoegdheid raad Vaststelling van beleidsdocumenten en het financiële mandaat is voorbehouden aan de gemeenteraad. 3.3 Wettelijk of beleidskader Gemeentewet en Omgevingswet 3.4 Historische context Zie 3.1 4. Beoogd resultaat (of effect) Met de sloop van de woningen ontstaat een kans om een woonprogramma te realiseren met levensloopgeschikte senioren woningen en kleine gezinswoningen dat aansluit bij de behoefte van deze doelgroepen in Kloosterburen. Het nieuwe woonplan past stedenbouwkundig in het bebouwingsbeeld door het behouden en verbeteren van de zichtlijn op de kerk.

Het plan landt goed in de bestaande dorpse structuren van Kloosterburen. Door het opknippen van de rijen woningen en het toevoegen van entrees en veranda’s aan de openbare ruimte ontstaat er meer een menselijke maat dan de huidige situatie. De woningen worden voorzien van een bescheiden voortuin met ruimte voor een zitje. Het gebied tussen de nieuwe woningen en ’t Olde Heem geeft gelegenheid voor interactie en vervult daarmee ook een sociale functie. Binnen het plan is een nieuwe weg bedacht aan de achterzijde van de woningen ter ontsluiting van ongeveer 20 parkeerplaatsen. Hiermee wordt ruim voldaan aan de CROW parkeernorm en wordt een structurele oplossing geboden voor het vele parkeren in de openbare ruimte in de directe omgeving. Met deze extra parkeerplaatsen en het afgenomen aantal woningen verwachten we de parkeerproblematiek in de directe omgeving structureel te hebben opgelost en een aanzienlijke bijdrage te doen aan de verbeterde uitstraling en leefbaarheid van de omliggende straten. In de huidige situatie is het gebied tussen de flatjes en ’t Olde Heem een grasveld zonder ecologische meerwaarde. De nieuwe woningen krijgen hun oriëntatie op dit tussengebied. Voor het tussengebied wordt daarom gedacht aan een groene verblijfsruimte met beplanting voor meer biodiversiteit en indien nodig een wadi voor het kunnen opvangen en vasthouden van regenwater.

Door aanleg van een wandelpad wordt aansluiting gezocht met de Cloostertuin en ontstaat een wandelommetje. Om de toegangsweg tussen het parkeerterrein en de Kloostersingel te kunnen realiseren is een ingreep op bestaand groen onvermijdelijk. Enkele bomen staan exact in lijn waar de Pagina 2/6

toegangsweg staat geprojecteerd. De ontsluiting verleggen is niet mogelijk in verband met onwenselijke negatieve effecten op het terug te bouwen aantal woningen, een veilige verkeersaansluiting en verkeersstromen. Een Bomen Effect Analyse (BEA) zal uitwijzen of en welke bomen behouden kunnen blijven en welke te treffen maatregelen daarvoor nodig zijn. Bomen die niet verenigbaar zijn met de nieuwe inrichtingssituatie worden zoveel mogelijk binnen het plangebied gecompenseerd. Voor een eventuele resterende compensatieopgave wordt in eerste instantie binnen Kloosterburen naar geschikte plekken gezocht, indien noodzakelijk buiten het dorp. Het plangebied c.q. onderzoeksgebied ligt volledig binnen een AMK-terrein met hoge archeologische waarde. Het betreft het voormalige kloosterterrein van het Norbertijnerklooster dat hier in de late middeleeuwen en vroege nieuwe tijd heeft gestaan. Het klooster werd afgebroken/verwoest tijdens de 80-jarige oorlog, vermoedelijk in het jaar 1579. In de eeuwen daarna was het terrein grotendeels onbebouwd en in gebruik als tuin of erf. De projectlocatie ligt aan de zuidwestzijde van het voormalig kloosterterrein, tegen de singel aan. Mogelijkerwijs bevonden zich op dit deel van het terrein de tuinen en opstallen. Over de exacte indeling van het kloosterterrein is niets bekend.

Vanwege de hoge archeologische waarde is uitgebreid onderzoek noodzakelijk. De geplande werkzaamheden kunnen veel nieuwe informatie opleveren over het voormalige kloosterterrein. De geraamde onderzoekskosten voor archeologie bedragen 175.000,- maar hangen sterk af van hetgeen wordt aangetroffen. Omdat het onderzoeksgebied zowel de woningen betreft als de toegangsweg en parkeerplaatsen lijkt het partijen redelijk de archeologische kosten (en daarmee het risico) 50/50 te verdelen ongeacht in welk deel van het onderzoeksgebied eventuele vondsten worden gedaan. Ondanks de grote behoefte aan meer woningen worden er meer woningen gesloopt dan terug gebouwd. De te slopen woningen in de flatjes (16 woningen) werden de afgelopen jaren enkel nog ingezet bij urgentie en ontheemden. Omdat er in dit project geen sprake is van herplaatsing van huurders, komen alle 13 woningen direct beschikbaar voor nieuwe woningzoekenden. Gemeente en W&B onderzoeken samen of er mogelijkheden zijn binnen het dorp om nog enkele sociale huurwoningen bij te bouwen. Een ruimtelijke studie van Kloosterburen geeft daarvoor nog niet direct mogelijkheden maar partijen blijven de mogelijkheden verkennen. 5. Toelichting 5.1 Argumenten/motivering Zie ook alinea 4.

Het plan draagt bij aan thema’s als levensloopgeschikt wonen, kwalitatieve verblijfsruimte, extra parkeren, toevoegen van biodiversiteit, aanleg van waterbuffering en stimuleert sociale interactie door gewijzigde positionering van de woningen en het verbinden van een wandelommetje. 5.2 Risico’s Het ontwikkelen van een locatie brengt (financiële) risico’s met zich mee. De uiteindelijke kosten kunnen afwijken van de kostenraming door mee- of tegenvallers. Meevallers kunnen onder andere ontstaan door het realiseren van kostenbesparing bij het archeologisch onderzoek of bij de uitvoeringskosten. Tegenvallers kunnen ontstaan door eveneens hogere onderzoekskosten of hogere plan- en ontwikkelkosten. Door de archeologische onderzoekskosten principieel 50/50 te verdelen tussen gemeente en W&B ongeacht de vondstlocatie werkt een mutatie bij deze grootste onzekere factor in de kostenraming (archeologie) slechts voor de helft door.

Pagina 3/6

6. Financiële aspecten en wijze van dekking Omdat het gaat om een sloop/nieuwbouw project is er geen opbrengst voor de gemeente vanuit kavelverkoop. W&B is grotendeels eigenaar van de bouwlocatie. Openbare ruimte komt in eigendom van de gemeente, hiervoor zal voor de projectlocatie een grondtransactie c.q. grondruil nodig zijn bij het opnieuw vaststellen van de op de nieuwe situatie aangepaste kavelgrenzen. (Financiële) afspraken worden in een overeenkomst vastgelegd tussen gemeente en W&B. De aanleg, het beheer en onderhoud van de openbare ruimte komt voornamelijk voor rekening van de gemeente, behoudens het hiervoor benoemde voorstel voor kostenverhaal van 27.500,- voor de aanleg van 11 parkeerplaatsen en de geraamde kosten voor archeologisch onderzoek. De aanleg van de openbare ruimte is geraamd conform bijgevoegde kostenraming op ca. € 480.000,- ex btw. Daarbij is reeds rekening gehouden met de voorgestelde kostenverdeling voor het archeologisch onderzoek met volledige ontgraving welke is geraamd op 175.000,-. De totale geraamde kosten van € 480.000 moeten worden geactiveerd en hierop wordt jaarlijks afgeschreven. Er wordt in 30 jaar afgeschreven op project N. Kruizingastraat Kloosterburen. Hierin wordt rekening gehouden met 1% rente, zijnde € 4.800. Dit leidt tot € 20.800 aan jaarlijkse kapitaallasten.

Begrotingswijziging 2026005 Begrotingswijziging behorende bij Raadsbesluit: Herstructureringsproject N. Kruizingastraat Kloosterburen Mutaties op begroting (bedragen x € 1.000) Progr.

Str Inc

Actuele Mutatie op Mutatie op begroting lasten baten

Saldo na wijziging

Taakveld

Mutaties op reserves en voorzieningen (bedragen x € 1.000) Reserve

Str Stand voor Inc wijziging

Toevoeging

Onttrekking

Saldo na wijziging

Stand voor Mutatie op Mutatie op wijziging lasten baten

Saldo na wijziging

Voorziening

Mutaties op Investeringen (bedragen x € 1.000) Investering Herstructureringsproject N. Kruizingastraat Kloosterburen*

480

480

Begrote stand Algemene Reserve (bedragen x € 1.000) Saldo Algemene reserve na Begrotingswijziging 4 Mutaties wijziging 5 Saldo Algemene reserve na Begrotingswijziging 5

30.987 30.987

* De kapitaallasten die voortvloeien uit deze investering zullen worden verwerkt in de Voorjaarsnota 2026.

Zodra de omvang en het bedrag voor de riolering bekend is, wordt deze apart geactiveerd en wordt hierop in 55 jaar afgeschreven. Wanneer de bijdrage vanuit W&B definitief is zal dit bedrag in mindering worden gebracht op het totale brutobedrag. Zodra deze mutaties bekend zijn, worden deze meegenomen in de bestuursrapportages. Bij verdere uitwerking van de openbare ruimte wordt een beheerparagraaf opgesteld met een was-wordt mutatie. Op dit moment wordt in eerste instantie uitgegaan van een toename Pagina 4/6

in beheerskosten van € 5.000,- per jaar. Dit verwerken we in de voorjaarsnota ten last van de post openbaar groen. 7. Inbreng belanghebbenden Voor het woonplan is via een vooroverleg op 3 juni 2025 een positief advies ontvangen van Welstand. Momenteel wordt de ruimtelijke onderbouwing voor de Bopa procedure opgesteld. In de Bopa procedure zijn de wettelijk bezwaar- en beroepsmomenten vastgelegd. Uiteraard dient er voldoende aandacht te zijn voor het betrekken van omwonenden. W&B heeft nauw contact met haar huurders aan de Kloostersingel. Vanuit gemeente en W&B vindt afstemming plaats met ‘t Olde Heem. Afgelopen september is een informatieavond georganiseerd door W&B en gemeente in samenwerking met Dorpsbelangen. Tijdens deze bijeenkomst in ’t Olde Heem is het ontwerp van de woningen gepresenteerd en is gelegenheid geboden om te reageren op het woonplan en de invulling van de openbare ruimte. Tijdens deze goed bezochte avond waren de reacties overwegend positief. Reacties op het plan hebben niet geleid tot grote wijzigingen van het plan. Wel zal er extra aandacht zijn voor voetgangers die een stukje rijbaan delen met bestemmingsverkeer en voor openbare verlichting. Een verslag van deze avond maakt onderdeel uit van het participatieverslag als onderdeel van de Bopa procedure. De Bopa aanvraag zal vanwege het adviesrecht van de raad nog separaat worden voorgelegd. 8.

Vervolgtraject 8.1 Uitvoering Ondanks dat er nog wel een aantal stappen aan de zijde van W&B gezet dienen te worden is het zaak om vanuit de zijde van de gemeente zekerheid te krijgen over het budget, zodat het plan op voorgestelde wijze nader uitgewerkt en daarna uitgevoerd kan worden. De (financiële) afspraken met W&B zullen worden vastgelegd in een overeenkomst. 8.2 Tijdspad W&B is voornemens de panden in de eerste helft van 2026 te slopen en de Bopa procedure te doorlopen. Of dit lukt hangt mede af van het lopende ecologisch onderzoek. Er is in de planning rekening gehouden met archeologisch onderzoek. De uitkomst van het nog uit te voeren archeologisch proefsleuvenonderzoek kan een negatief effect hebben op de planning. Afhankelijk van de doorlooptijd van de Bopa verwacht W&B in de tweede helft van 2026 te kunnen starten met de bouw van de woningen. De openbare ruimte zal gelijktijdig en in nauwe afstemming met W&B worden aangepast en aangelegd. 8.3 Communicatie W&B heeft een projectpagina op hun website en zal een plan opstellen voor omgevingscommunicatie. Op de gemeentelijke site wordt gedurende het project ook de laatste openbare informatie en een planning gepubliceerd en bijgehouden. Voor belangrijke mijlpalen zullen sociale media kanalen van de gemeente worden ingezet in samenwerking met team Communicatie.

Pagina 5/6

8.4 Evaluatie N.v.t. Bijlage(n): - Ontwerp en inrichtingsplan project N. Kruizingastraat Kloosterburen - Kostenraming N. Kruizingastraat Kloosterburen Winsum, 16 december 2025 Burgemeester en wethouders van de gemeente Het Hogeland, Gemeentesecretaris,

Burgemeester,

P.P.M. van Vilsteren

J.C.F. Broekhuizen

Pagina 6/6