Raadsvoorstel 8.3 Starterslening

Zaaknummer

2023-0166227

Agendanummer

8.3

Datum vergadering

maandag 5 februari 2024 om 20:00 uur

Aan

Gemeenteraad

Betreft

Starterslening

Portefeuillehouder

S. van Die

Vertrouwelijk:

Nee

Voorgesteld besluit 1. de gemeentelijke starterslening in te voeren conform voorliggend voorstel. 2. de verordening Starterslening gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 2024 vast te stellen. 3. een budget van € 700.000,- beschikbaar te stellen om gefaseerd te storten in het fonds voor startersleningen bij het SVn voor het verstrekken van leningen.

Toelichting Beknopte samenvatting De woningmarkt staat onder druk. Om de koopstarter een steuntje in de rug te geven bij het kopen van een eerste woning, wordt er voorgesteld een budget van € 700.000,- beschikbaar te stellen bij SVn voor het verstrekken van startersleningen.

Inleiding De woningmarkt staat onder druk, mede wegens hoge huizenprijzen, gestegen hypotheekrente en hogere inflatie. Hierdoor hebben veel starters moeite om een betaalbare en geschikte woning te vinden. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht wil starters een steuntje in de rug bieden zodat in meer gevallen een eerste koopwoning toch haalbaar is. Dit past bij onze ambities zoals beschreven in de woonvisie en het coalitieakkoord. De invoering van een starterslening is besproken tijdens de informatieavonden wonen met de raad. Raadsleden hebben aangegeven overwegend positief te staan tegenover het aanbieden van een starterslening om dit steuntje in de rug te kunnen bieden. Een starterslening is een aanvullende hypothecaire lening bovenop de eerste eigen hypotheek van een starter. Het betreft een woninggebonden lening, met de woning dus als onderpand. Zo overbrugt een starterslening het verschil tussen de prijs van een woning en de maximale hoogte van de hypotheek. De gemeente stelt een budget van € 700.000,- beschikbaar bij SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) waarna de startersleningen door SVn worden verstrekt. In dit voorstel wordt verder ingegaan op de voorwaarden en verplichtingen van een starterslening.

Beoogd effect Met de starterslening geven we koopstarters op de Ambachtse woningmarkt een grotere kans om een woning te kopen.

Argumenten De starterslening vergroot de kansen van koopstarters. De starterslening kan net dat beetje extra zijn om een eerste koopwoning te bemachtigen. Het geeft starters, tussen de 18 en 35 jaar oud, een betere positie op de koopwoningmarkt, omdat ze meer kunnen lenen dan via alleen een reguliere hypotheekverstrekker. Hierdoor kunnen kopers met een starterslening jonger een woning kopen. De hoogte van de lening bedraagt minimaal € 2.500,-

1

en maximaal € 35.000,-. Dit maximale leenbedrag kan door de gemeente zelf worden bepaald en landelijk gezien bedraagt dit gemiddeld € 30.000,-. Omdat de huizenprijzen in onze gemeente hoger liggen dan het landelijk gemiddelde is het maximale leenbedrag ook wat hoger. Het daadwerkelijke bedrag dat een starter kan lenen is afhankelijk van het inkomen en mag nooit hoger liggen dan 20% van de koopsom of marktwaarde uit het taxatierapport bij bestaande bouw, of de koop/aanneemsom (v.o.n. prijs) bij nieuwbouw (landelijke regelgeving). Door de hoogte van de lening te maximaliseren wordt voorkomen dat starters te hoge lasten aangaan en kunnen wij meer starters helpen met een starterslening. Om in aanmerking te komen voor een starterslening is bepaald dat de maximale koop- of aanneemsom van een koophuis niet hoger mag zijn dan de NHG-grens. In 2024 is deze grens € 435.000,-. Het is als gemeente mogelijk om de maximale koopprijs lager vast te stellen. Vanwege het huizenaanbod en de prijsklasse waar de meeste huizen zich in bevinden in Hendrik-Ido-Ambacht is er gekozen om de maximale koopprijs om in aanmerking te komen voor een starterslening de op het moment van aanvragen geldende kostengrens van de NHG te laten bedragen. Het invoeren van de starterslening is een uitkomst van de raadsinformatieavonden en ambities uit de woonvisie.

In de woonvisie wordt gesproken voor kansen op de woningmarkt voor starters. Daarin onderscheiden wij twee groepen, namelijk: • de alleenstaande jongeren die vanuit het ouderlijk huis zelfstandig gaan wonen; • startende gezinnen die op zoek zijn naar een geschikte woning om hun leven op te bouwen. Tijdens de informatieavonden die in 2023 hebben plaatsgevonden met de raad is er gesproken om het instrument startersleningen beschikbaar te stellen. Raadsleden staan hier positief tegenover. Het invoeren van de starterslening sluit hiermee aan bij de woonvisie, het coalitieprogramma en bij de wens van de raad.

Kanttekeningen Een lening brengt financiële risico's met zich mee voor de starter. Bij het afsluiten van een hypotheek wordt een hypotheek passend bij het inkomen verstrekt. Met een starterslening krijgen starters een extra lening bovenop de hypotheek. Geld lenen brengt altijd risico's met zich mee, toch zijn er verschillende maatregelen van kracht waardoor risico's verminderd worden. Allereerst moeten zowel de eerste hypotheek als de starterslening worden afgesloten in combinatie met NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Daarnaast hanteert SVn algemene voorwaarden waarmee er rekening wordt gehouden met de inkomensontwikkeling en financiële draagkracht van een starter. Woningeigenaren met een starterslening betalen de eerste drie jaar geen rente en aflossing. Ze kunnen na het derde, zesde, tiende en vijftiende jaar een hertoets aanvragen om hun financiële draagkracht te laten toetsen. Indien uit de toets blijkt dat zij nog steeds onvoldoende ruimte hebben om rente en aflossing over de lening te betalen, start er een nieuwe periode waarbij geen of slechts een deel van de rente en aflossing verschuldigd is. Tenslotte mag de starterslening, of een gedeelte daarvan, op ieder moment boetevrij aflossen. In de praktijk worden startersleningen snel afgelost. Te zien is dat het 82% van de starters na het vierde toetsingsmoment (vijftien jaar) de lening volledig heeft afgelost.

15% van de starters is op dat moment nog bezig met aflossen en 3% van de starters heeft na vijftien jaar onvoldoende inkomen om de volledige of gedeeltelijke maandlasten te kunnen betalen. Voor hun volgt een nieuwe periode waarbij geen of slechts een deel van de rente en aflossing verschuldigd is. Minder dan 1% van uitgegeven startersleningen zijn na de looptijd van 30 jaar niet (geheel) afgelost. De restschuld komt voor rekening van NHG en SVn. De gemeente heeft hier geen kosten aan.

Consequenties van het voorstel Begrotingswijziging Ja

Duurzaamheid 2

Niet van toepassing.

Financiën Er wordt een budget van € 700.000,- beschikbaar gesteld om gefaseerd te storten in het fonds voor startersleningen bij het SVn voor het verstrekken van leningen. De starterslening betreft een revolverend fonds, waarbij de middelen via aflossing op termijn weer bij de gemeente terugkomen en opnieuw kunnen worden ingezet. Kosten gemeente De totale kosten voor de gemeente bestaan uit twee onderdelen: de kosten vanuit SVn en de overige gemeentelijke kosten (rente). Kosten vanuit SVn De starterslening wordt voor een groot deel uitgevoerd door SVn. Hieraan zijn kosten verbonden. Deze kosten bestaan uit een vaste en een variabele beheervergoeding. De vaste beheervergoeding voor de reeds lopende deelnemersovereenkomst wordt al jaarlijks betaald. Deze deelnemersovereenkomst is er al omdat er eerder een regeling met SVn was voor de Starterslening 2013 voor De Volgerlanden-West en op dit moment ook de regeling Gemeentelijke Investeringslening Duurzaamheid loopt. De variabele beheervergoeding bedraagt 0,57% over de uitstaande schuldenrest. Per jaar is dat € 4.000,- als de volledige € 700.000,- als lening uitstaat. Overige gemeentelijke kosten Voor de gemeentelijke kosten wordt uitgegaan van de omslagrente. Voor 2024 is deze vastgesteld op 1%.

Kosten starter De rente die de starter over starterslening moet betalen, wordt door SVn vastgesteld op de datum van binnenkomst van de aanvraag. Op dit moment is deze rente vastgesteld op 4,3% (peildatum december 2023). Het rentetarief waartegen de starterslening wordt aangevraagd staat voor vijftien jaar vast. Daarna wordt de rente opnieuw vastgesteld. Naast rente en aflossing betaalt de starter bij het afsluiten van de lening een bedrag van € 750,- aan afsluitingskosten aan SVn. Dit bedrag wordt van de lening ingehouden. Na drie jaar gaat de starter aflossing en rente betalen. Dit bedrag komt terug in het fonds dat de gemeente bij SVn heeft. Van dit geld kunnen weer nieuwe startersleningen worden gefinancierd. De looptijd van een starterslening is 30 jaar. Vanwege de revolverende werking van het fonds en de kosten van de gemeente tegenover het rentetarief van de starterslening is het mogelijk de regeling budgetneutraal uit te voeren.

Juridisch De starterslening kan worden toegevoegd aan de huidig geldende deelnemersovereenkomst met SVn. Daarnaast is er voor de starterslening een verordening opgesteld. Deze is juridisch gecontroleerd en besproken met SVn.

Communicatie en participatie We verstrekken op de gemeentelijke website informatie over de starterslening. De mogelijkheid om een starterslening af te sluiten is ook terug te vinden op de website van de SVn. Via de algemene gemeentelijke communicatiekanalen zal er naar de inwoners worden gecommuniceerd over de mogelijkheid om een starterslening aan te vragen. We informeren de Ambachtse makelaars en hypotheekverstrekkers per brief om ze op de hoogte te stellen van de invoering van de starterslening.

Vervolgstappen

3

Planning van de vervolgstappen De dag nadat de verordening is vastgesteld treedt deze in werking en kan de starterslening worden aangevraagd. Op dit moment zal er ook communiceert worden over de starterslening en zullen de binnengekomen aanvragen worden getoetst.

Verantwoordelijkheid voor uitvoering Team Wonen

Bijlagen 1. 2024-01-01 Verordening Starterslening gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 2024.pdf

Burgemeester en wethouders van Hendrik-Ido-Ambacht De secretaris,

De burgemeester,

4

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht;

Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, voorstelnr. 2023-0166227

besluit:

1. de gemeentelijke starterslening in te voeren conform voorliggend voorstel. 2. de verordening Starterslening gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 2024 vast te stellen. 3. een budget van € 700.000,- beschikbaar te stellen om gefaseerd te storten in het fonds voor startersleningen bij het SVn voor het verstrekken van leningen.

Aldus besloten door de raad der gemeente Hendrik-Ido-Ambacht in zijn openbare vergadering van 5 februari 2024

De griffier,

De voorzitter,

Drs. Ing. G.H. Logt

Mr. P. van der Giessen

5