Bijlage bij raadsvoorstel 9.5 HIA - 2021-1 - Projectkrt 7 Noordoevers

Projectkaart 7: Noordoevers bijgewerkt tot en met: 01-03-2021

ONDERWERP: Noordoevers Portefeuillehouder/bestuurlijk opdrachtgever:

wethouder A.J. Flach

Ambtelijk opdrachtgever:

Luc van Huijgevoort

Opsteller / projectleider:

Ab Hoogesteger

Fase project: Initiatieffase

Ontwikkelingsfase

Uitvoeringsfase

Nazorg

Inhoud project: De gemeente zet zich in voor de ruimtelijke herontwikkeling van de oeverstrook in Hendrik-Ido-Ambacht tot een hoogwaardig woongebied (in samenspraak met de gemeente Zwijndrecht waar eveneens plannen worden ontwikkeld voor het gedeelte van de oeverstrook in die gemeente). Korte beschrijving van de projectopdracht Dit project bestaat uit verschillende projectonderdelen. A. Het beëindigen van de lopende juridische procedure tussen Stolk Handelonderneming en de gemeente. B. De verkoop van de gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Handelsonderneming. C. Het ontbinden van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeenten Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht en het afwikkelen van de financiële consequenties daarvan. D. Het onderzoeken van de haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling. E. Het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor een toekomstige woningbouwontwikkeling. F. Het zoveel mogelijk samenwerken en afstemmen met de gemeente Zwijndrecht inzake de opzet van een woningbouwontwikkeling. G. De verkoop van de gronden Veersedijk 301, voor zover het zich laat aanzien aan projectontwikkelaar ABB. H. Saneren van de mobiele verontreiniging van de gronden Veersedijk 301. I. Diverse afstemmingen met de provincie, regio Drechtsteden, Waterschap Hollandse Delta, Rijkswaterstaat, Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid, etc. J.

Tijdelijk beheer van overheidsgronden. K. Het opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven. L. Het toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). M. De procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen). Korte toelichting per onderdeel van de projectopdracht: A. Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente Stolk en de gemeente waren in een juridische strijd verwikkeld. Dit is geëindigd met het sluiten van een overeenkomst. Stolk was hiertoe bereid nadat de gemeente had aangegeven hem de gronden Veersedijk 267-273 te willen verkopen. B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Deze grondverkoop is inmiddels afgewikkeld. Alle panden zijn inmiddels grotendeels gesloopt.

C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Eind 2018 is door de Stuurgroep Noordoevers besloten de projectorganisatie Noordoevers te ontbinden, de gemeentegronden in het projectgebied te verkopen, de opbrengst daarvan na aftrek van de boekwaarde van de exploitatie onder de partijen te verdelen. De samenwerking is inmiddels beëindigd, het projectonderdeel is daarmee afgerond. D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Partijen Stolk en ABB hebben de gemeente gevraagd om medewerking voor een woningbouwontwikkeling op de Noordoevers. Planvorming en toetsing dient niet op zichzelf te staan maar te passen in een integraal ontwikkelingskader. Dat kader is er nog niet. Weliswaar noemt de Groeiagenda Drechtsteden de ontwikkeling van Noordoevers en ook het regionale woningbouwprogramma doet dat, maar concreet zijn beide beleidskaders niet. Voor specifiek Noordoevers zal ten behoeve van particuliere initiatieven een Nota van Uitgangspunten moeten worden opgesteld. Het is nodig dat deze Nota van Uitgangspunten voor particuliere initiatieven haalbare uitgangspunten/kaders bevat. Deze deelopdracht bevat het onderzoek naar de stedenbouwkundige/planologische en financiële haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling op Noordoevers. Dit onderdeel bevindt zich in de uitvoeringsfase. E.

Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van uitgangspunten is een door de gemeenteraad vast te stellen kaderstellend document waaraan toekomstige woningbouwplannen van initiatiefnemers worden getoetst en dat kaders/uitgangspunten voor bestemmingsplannen bevat. De uitgangspunten zullen een hoogwaardig en tegelijk (financieel) haalbaar woningbouwprogramma mogelijk maken. F. Afstemmen met Zwijndrecht Het plangebied Noordoevers ligt in de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht. Nog niet duidelijk is of en, zo ja, in welke (organisatie)vorm beide gemeenten zullen samenwerken om de woningbouwontwikkeling gestalte te geven. Wel is uitgesproken dat er stedenbouwkundige afstemming dient plaats te vinden. Het gehele plangebied Noordoevers zal stedenbouwkundige samenhang moeten vertonen. Afstemming is daartoe nodig. G. Verkoop gronden Veersedijk 301 Bij de overname van het project Noordoevers van de ROM-D in 2011 behoorde ook de eigendom van de gronden Veersedijk 301. ABB, eigenaar van de naastgelegen gronden en projectontwikkelaar, heeft gevraagd de gronden Veersedijk 301 te mogen verwerven om zo een brede woningbouwontwikkeling op de Noordoevers mogelijk te maken.

ABB is te kennen gegeven daaraan in principe mee te willen werken, met inachtname van een aantal uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld dat de verkoop plaats vindt tegen minimaal een door een onafhankelijke deskundige getaxeerde waarde en dat de ontwikkelaar zelf verantwoordelijk is voor de sanering van de bodem. ABB heeft te kennen gegeven vooralsnog niet bereid te zijn de betreffende gronden onder de aangegeven condities te verwerven. Het gesprek hierover wordt met ABB voortgezet. H. Saneren mobiele verontreiniging Veersedijk 301 Na overleg met de Provincie Zuid-Holland over de uitvoering van een saneringsbeschikking en het verkrijgen van een bijdrage vanuit de Regiodeal wordt ingezet op een spoedige sanering van de mobiele (urgente) verontreiniging. In 2021 moeten de gronden worden gesaneerd. De sanering van de immobiele (minderurgente) verontreiniging wordt overgelaten aan een ontwikkelaar, die de sanering zal afstemmen op een inrichtingsplan. I.

Afstemming met andere overheden Door de vele belangen is intensief overleg met andere overheidspartners nodig.

J. Tijdelijk beheer Voordat de gemeentelijke gronden worden verkocht en overgedragen dienen ze feitelijk en juridisch beheerd te worden. Dit geldt zowel voor de gronden als voor de daarop staande opstallen. Voor dit onderdeel vraagt met name het perceel Veersedijk 301 aandacht. De aanwezige mobiele bodemverontreiniging wordt voortdurend gemonitord. K. Opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven In het kader van het faciliterende grondbeleid van de gemeente zullen particuliere initiatieven in principe positief tegemoet worden getreden. Als dergelijke particuliere plannen worden ingediend die in lijn zijn met de Nota van Uitgangspunten dan zal, na een positieve beslissing op het principeverzoek, een exploitatieof anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten. L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het opstellen van het bestemmingsplan voor de door hen voorgenomen ontwikkeling. Daarbij zal een gemeentelijke standaard als leidraad worden meegegeven. Het opstellen zal wel in overleg met de gemeente plaatsvinden, maar het initiatief ligt bij de initiatiefnemer. De gemeente treedt bij het opstellen toetsend op.

De terinzagelegging van voorontwerp en ontwerpbestemmingsplan gebeurt onder verantwoordelijkheid van de gemeente, evenals de vaststelling van de bestemmingsplannen. M. Procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen) Het vaststellen van bestemmingsplannen is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De werkzaamheden in dit verband bestaan uit het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan, het ter visie leggen en de publicatie van het vastgestelde bestemmingsplan. De huidige stand van zaken: A. Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Voor deze drie onderdelen geldt: afgerond, geëffectueerd. D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Ten behoeve van het opstellen van een Nota van Uitgangspunten wordt vooraf onderzocht of een woningbouwplan op Noordoevers stedenbouwkundig en financieel haalbaar is. Overleg vindt plaats met ABB, een belangrijke initiatiefnemer. Met het stedenbouwkundige plan voor fase 1 (woningbouwontwikkeling Veersedijk 213-271) heeft de raad op 1 februari 2021 ingestemd. E. Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van Uitgangspunten, die richting geeft aan de woningbouwinitiatieven, is door de raad vastgesteld op 1 februari 2021. F.

Afstemmen met Zwijndrecht De Nota van Uitgangspunten is afgestemd met de gemeente Zwijndrecht. Gestreefd wordt naar stedenbouwkundige samenhang tussen bebouwing op het Zwijndrechtse én het Ambachtse deel van Noordoevers. Daarover is ambtelijke overleg gaande. G. Verkoop gronden Veersedijk 301 De gronden Veersedijk 301 grenzen aan gronden die eigendom zijn van ABB. ABB heeft interesse getoond in aankoop van 'de gronden 301'. Gesprekken zijn gaande.

H. Saneren gronden Veersedijk 301 Op 15 februari 2021 heeft OZHZ namens GS van Zuid-Holland de beschikking afgegeven waarbij het ingediende saneringsplan is goedgekeurd. De aanbesteding voor de sanering is gestart. Sanering vindt in 2021 plaats. I.

Afstemming andere overheden Vanwege het complexe karakter van het gebied, de buitendijkse ligging, de bodemverontreiniging, etc. vindt continu overleg plaats met andere overheden.

J. Tijdelijk beheer Voordat de gronden verkocht worden, dienen ze onderhouden te worden. Om de exploitatielasten te drukken worden ze ook tijdelijk in gebruik gegeven. Het betreft kortdurende gebruiksrechten. K. Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Met het maken van een overeenkomst i.v.m. de ontwikkeling van Veersedijk 213 271 door ABB is gestart. L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen) M. Vaststellen bestemmingsplan(nen) Deze planonderdelen zijn nog niet aan de orde. Concrete acties voor 2021: De concrete acties voor de projectonderdelen die in 2021 aan de orde zijn: 

Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Loopt door tot en met Q4-2021. Nu het stedenbouwkundige plan voor Veersedijk 213 – 271 i vastgesteld kan de volgende stap gezet worden in het bepalen van de haalbaarheid van het plan.



Afstemmen met Zwijndrecht Afstemmen is een voortdurend proces; er vinden regelmatig overleggen plaats.



Verkoop gronden Veersedijk 301 Q2/Q3-2021: onderhandelingen over verkoop aan ABB.



Saneren gronden Veersedijk 301 Q1/Q2=2021: aanbesteding sanering. Vanaf Q2-2021: uitvoering sanering.



Afstemming andere overheden Afstemmen is een voortdurend proces; er vinden regelmatig overleggen plaats.



Tijdelijk beheer Voortdurend; evenals beëindigen lopende contracten i.v.m. verkoop gronden.



Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Q1/Q2-2021: opstellen en sluiten anterieure overeenkomsten (Stolk en ABB).

Financiële verantwoording: Met de beëindiging van de samenwerking tussen de deelnemende gemeenten per 1-1-2019 is de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van het Ambachtse deel van de Noordoevers bij de gemeente komen te liggen. Medio 2019 heeft de raad een voorbereidingskrediet voor alle projecten Noordoevers ter beschikking gesteld van € 200.000. Dit bedrag is besteed en overschreden. Bij de Winternota is gemeld dat de kosten € 76.000 hoger zijn uitgevallen. Belangrijke oorzaken daarvan zijn de uitwerking van de saneringsplicht voor Veersedijk 301, de intensivering van planvorming en meer (externe) inzet stedenbouw.

Voor de verdere ontwikkeling van de Noordoevers, waaronder de sanering c.a. van Veersedijk 301, wordt een grondexploitatie opgesteld. Deze zal in het tweede kwartaal van 2021 aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd. Regiodeal Voor het project Noordoevers Hendrik-Ido-Ambacht is vanuit de RegioDeal een bijdrage toegezegd van € 1.750.000. Deze bijdrage wordt nu concreet ingezet voor de sanering van de mobiele verontreiniging van het perceel Veersedijk 301. Achtergrond van inzet op dit perceel is de strategische ligging van het perceel en het feit dat de diffuse bodemsituatie voor ontwikkelaars een te onzekere factor vormt. Naar alle waarschijnlijkheid is deze bijdrage uit de RegioDeal niet toereikend om alle saneringskosten te dekken.

Planning: 2021: -

Sanering Veersedijk 301. Opstellen bestemmingsplan fase 1 (Locatie Stolk/ABB).

2022: -

Start realisatie ontwikkeling locatie Stolk/ABB. Opstellen bestemmingsplan fase 2 (Veersedijk 301).

2023: -

Start realisatie ontwikkeling Veersedijk 301.

Samenhang (naar andere projecten of actoren): De verschillende projecten op de Noordoevers hangen nauw met elkaar samen; zie de informatie op deze projectkaart. Alle ontwikkelingen vinden plaats in het gebied Noordoevers en vallen onder de noemer ‘herstructurering bedrijventerrein’.

Besluitvorming Eerdere besluitvorming -17 oktober 2018: besluit Stuurgroep Noordoevers om de samenwerking tussen Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht per 31-12-2018 te beëindigen. -1 februari 2021: raadsbesluit tot vaststelling Nota van Uitgangspunten Noordoevers en instemming met stedenbouwkundig plan voor fase 1 Noordoevers. Te verwachten besluitvorming in 2021 - Q2-2021: vaststellen grondexploitatie ontwikkelingen Noordoevers. - Q2-2021: sluiten anterieure overeenkomst m.b.t. fase 1 Noordoevers. - Q3-2021: verkoop gronden Veersedijk 301. - Q4-2021: vaststellen stedenbouwkundig plan fase 2 Noordoevers (Veersedijk 301 e.o.)

Eventuele alternatieven: Niet van toepassing.

Risico’s / risicomanagement: In algemene zin bestaat bij samenwerking tussen verschillende partijen het risico dat gedurende het traject de samenwerking onder druk komt te staan. Dat kan financiële gevolgen hebben. Op dit moment is daarvan overigens geen sprake. De gewenste en nodige kwaliteit waar het gebied Noordoevers om vraagt staat op gespannen voet met de relatief hoge kosten (sanering, bouwrijp maken, nieuwe oeververdediging, bedrijfsverplaatsing, etc.). Publieke financiële ondersteuning blijft dringend gewenst.

Organisatie: Er wordt een projectorganisatie opgestart. Verschillende ambtelijke disciplines zijn betrokken bij de verkoop van gronden en het onderzoek naar de haalbaarheid van de diverse plannen. Deze organisatie zal vooral zorgdragen voor begeleiding en toetsing van de plannen van initiatiefnemers.

De voortgang wordt periodiek afgestemd met de portefeuillehouder voor dit project. Op ambtelijk niveau vindt de aansturing plaats via de projectleider. De programmamanager is ambtelijk opdrachtgever.

Overig: Niet van toepassing.