Bijlage bij raadsvoorstel 9.2 - 1. Wijzigingen zevende herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost

Wijzigingen zevende herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost

Bijlage 1 Wijzigingen zevende herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost Het exploitatieplan De Volgerlanden-Oost is een geconsolideerd plan. Dit houdt in dat dat het plan elk jaar geactualiseerd wordt, om vervolgens gewijzigd door de gemeenteraad te worden vastgesteld. Het exploitatieplan is eerder herzien vastgesteld op 3 oktober 2016 (1e herziening), 2 oktober 2017 (2e herziening), 1 oktober 2018 (3e herziening), 4 februari 2019 (4e herziening), 7 april 2020 (5e herziening) en op 1 februari 2021 (6e herziening). In deze bijlage bij het Raadsvoorstel worden de voorgestelde wijzigingen ten opzichte van het geconsolideerde exploitatieplan 'De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e wijziging' benoemd en toegelicht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen wijzigingen op structurele en op nietstructurele onderdelen. Bij een herziening op structurele onderdelen is artikel 6.14 Wro (en hierdoor ook afdeling 3:4 Awb) van toepassing. Hierdoor kan tegen het besluit direct beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een besluit tot herziening op niet-structurele onderdelen is hiervan uitgezonderd, dit besluit is niet appellabel (artikel 8.5 lid 1 Awb). Artikel 6.15 lid 3 geeft aan wanneer er sprake is van een wijziging op een niet-structureel onderdeel. Dit is wanneer de herziening uitsluitend betrekking heeft op: a.

Een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; b. Een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; c. Een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten d. Andere niet-structurele onderdelen. Onder d wordt gesproken over ‘andere niet-structurele onderdelen’. Dit is niet inhoudelijk ingevuld, zodat enige interpretatie nodig is in het bepalen van wat als structureel en wat als niet-structureel aangemerkt wordt. Op basis van jurisprudentie kan worden gesteld dat een onderdeel nietstructureel is wanneer het besluit geacht kan worden de belanghebbenden nauwelijks te raken vanwege de gevolgen hiervan voor de te betalen exploitatiebijdragen (met verwijzing naar Kamerstukken II 2005/06, 30218, nr. 6). De zevende herziening bestaat uit onderstaande wijzigingspunten. Per wijziging wordt daarnaast toegelicht of deze op (niet-)structurele onderdelen ziet. 1. Algemeen Wijziging 1.1: Het verwerken van diverse wijzigingen in de redactie van het exploitatieplan. Toelichting: Het geconsolideerde exploitatieplan bestaat uit het moederexploitatieplan uit 2011 aangevuld met de wijzigingen uit de eerste, tweede, derde, vierde, vijfde, zesde en zevende herziening. Om de leesbaarheid en begrijpelijkheid te vergroten zijn er diverse redactionele aanpassingen doorgevoerd.

De inhoud is echter ongewijzigd gebleven. Deze wijziging is niet-structureel omdat deze op zichzelf de hoogte van de exploitatiebijdrage niet wijzigt. Wijziging 1.2: Overal waar de prijspeildatum van toepassing is, deze te vervangen door 1 januari 2021. Toelichting: Enkele onderdelen van het exploitatieplan zijn aan prijsschommelingen onderhevig. Met het vermelden van het prijspeil wordt duidelijk of de onderdelen actueel zijn of dat deze nog gecorrigeerd dienen te worden voor prijsschommelingen. De ramingen voor kosten en opbrengsten aangepast aan het prijspeil per 1-1-2021. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a en b gaat het om een aanpassing op een

1

Wijzigingen zevende herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost

niet-structureel onderdeel. 2. Paragraaf 1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld Wijziging 2.1: Het koppelen van het exploitatieplan aan het planologische besluit "Herziening De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied C1-C2”. Toelichting:

De koppeling van het exploitatieplan met het bestemmingsplan leidt, vanwege de wijziging van deelgebied C1-C2, tot een nadere detaillering van het grondgebruik. Het maximale aantal woningen in het deelgebied C1-C2 wijzigt, maar het totale woningbouwprogramma van De Volgerlanden-Oost blijft gelijk. De waterwoningen en de woningen op de plot nabij de rotonde van de Jacobuslaan waren al in het totale woningbouwprogramma opgenomen. De wijzigingen hebben geen invloed op de hoogte van de exploitatiebijdrage. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. De verbeelding van plan is opgenomen in bijlage 3d-3. Deel A Toelichting 3. Paragraaf 5.1 Ruimtegebruik Wijziging 3.1: Het vervangen van tabel 4 'Ruimtegebruik uitwerkingsplan C1-C2' door onderstaande tabel: Uitwerkingsplan C1-C2 Uitgeefbaar gebied Water Groen Openbaar gebied

Oppervlakte (m²) Aandeel 116.903 66% 6.790 4% 15.055 9% 37.500 21%

Totaal

176.248

100%

Toelichting: Het openbare gebied van de deelgebieden C1 (De Laantjes) en C2 (De Straatjes) is nader uitgewerkt. De tabel met het ruimtegebruik is hierop aangepast. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. 4. Paragraaf 5.2 Eigendomssituatie Wijziging 4.1: Het vervangen van tabel 5 'Eigendomssituatie binnen het exploitatiegebied' door onderstaande tabel: Huidige eigenaar Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Dhr. C.T. de Koning Gronden zonder voorziene bouwplannen etc. Reeds gerealiseerde gedeelten

ged. opp. aankopen (m²) 366.842 623 64.252 198.246

Totaal

629.963

Toelichting: Door de voortgang van het project is de oppervlakte van de reeds gerealiseerde gedeelten toegenomen. Dit geldt voor de gronden van de heer Van 't Hof en een deel van de gronden in eigendom bij de gemeente. Als gevolg hiervan wijzigen ook de tabellen 8, 11 en 14 en is tabel 19 uit de laatste herziening (Berekening exploitatiebijdrage de heer Van 't Hof) komen te vervallen. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel.

2

Wijzigingen zevende herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost

5. Paragraaf 5.4 Kosten Wijziging 5.1: Het verwerken van de gerealiseerde kosten en opbrengsten in de boekwaarde. Toelichting: Sinds de laatste herziening van het exploitatieplan, zijn er verschillende werkzaamheden uitgevoerd of verkopen gerealiseerd. In de exploitatieopzet worden voor deze onderdelen de ramingen vervangen door gerealiseerde kosten en opbrengsten. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. Wijziging 5.2: Het verwerken van de herziene ramingen voor de civiel- en cultuurtechnische werkzaamheden. Toelichting: Met behulp van actuele inzichten is het mogelijk de ramingen voor civiel- en cultuurtechnische werkzaamheden verder uit te werken en te detailleren. Als gevolg van de aanpassingen wijzigen de bedragen die gebruikt zijn voor de berekening van de exploitatiebijdrage, de weergegeven bedragen in tabellen 7 en 14, (de berekening van) de exploitatiebijdrage in de tabellen 15, 16, 17, 18 en 19 en de bedragen in bijlage 6. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. Wijziging 5.3: Het verwerken van de herziene raming voor plankosten. Toelichting De plankosten zijn in principe forfaitair en hierover vindt geen nacalculatie plaats.

Uitgezonderd zijn de civiele- en cultuurtechnische kosten van voorbereiding, toezicht en directievoering bij het slopen en bouw- en woonrijp maken. Deze plankosten zijn niet normatief, maar afhankelijk van het totaal aan civiel- en cultuurtechnische investeringen. De civiel- en cultuurtechnische kostenraming is bij deze herziening van het exploitatieplan gewijzigd, waardoor de plankosten voor dit onderdeel ook gewijzigd zijn. Als gevolg van de aanpassingen wijzigen de bedragen die gebruikt zijn voor de berekening van de exploitatiebijdrage, de weergegeven bedragen in tabellen 7, 9 en 14, (de berekening van) de exploitatiebijdrage in de tabellen 15, 16, 17, 18 en 19 en de bedragen in bijlage 5. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. Wijziging 5.4: Het verwerken van de rentekosten over geïnvesteerd kapitaal. Toelichting: Door de actualisatie van de boekwaarde zijn de rentekosten aangepast. Als gevolg van de aanpassing wijzigen de bedragen die gebruikt zijn voor de berekening van de exploitatiebijdrage, de weergegeven bedragen in tabellen 7 en 14 en (de berekening van) de exploitatiebijdrage in de tabellen 15, 16, 17, 18 en 19. Gezien de tekst van artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. 6.

Paragraaf 5.5 Opbrengsten Wijziging 6.1: Het vervangen van tabel 10 ' Uitgifteprijzen en gewogen eenheden per woningcategorie' door onderstaande tabel:

3

Wijzigingen zevende herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost

Woningbouwcategorieën Segment 1 Segment 2 Segment 4 Segment 5a Segment 5b Segment 6a Segment 6b Segment 7a Segment 7b Segment 7c Segment 8a Segment 8b Segment 8c Segment 8d Waterwoningen Segment 9c Vrouwgelenweg 32 Vrouwgelenweg 100

Gem. grondprijs € 16.430 € 12.322 € 42.772 € 51.098 € 65.925 € 92.934 € 118.620 € 130.026 € 150.465 € 184.204 € 207.015 € 274.234 € 408.185 € 574.771 € 84.897 € 63.938 € 274.234 € 274.234

Totaal

Aantal Gewicht 75 0,38 55 0,29 143 1,00 63 1,19 111 1,54 65 2,17 99 2,77 89 3,04 118 3,52 66 4,31 93 4,84 55 6,41 28 9,54 10 13,44 3 1,98 23 1,49 1 6,41 1 6,41 1.098

Gew. eh 29 16 143 75 171 141 275 271 415 284 450 353 267 134 6 34 6 6 3.077

Toelichting: De grondwaarde van de woningbouwcategorieën bepaalt in hoeverre er bijgedragen kan worden in de exploitatiekosten van het gebied. Hoe hoger de grondwaarde hoe hoger de te betalen exploitatiebijdrage. Dit wordt uitgedrukt in het gewicht per woningbouwcategorie. De grondprijzen zijn aangepast aan het actuele prijspeil. Slechts voor de waterwoningen heeft dit een beperkt effect op de te betalen exploitatiebijdrage. Gezien de tekst van artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. 7. Paragraaf 5.6 Resultaat Wijziging 7.1: Het vervangen van tabel 13 "Fasering van de gronduitgifte" door onderstaande tabel:

Aantal

Gerealiseerd 490

2021 138

2022 122

2023 126

2024 118

2025 82

2026 13

2027 Totaal 9 1098

Toelichting: De gehanteerde fasering van gronduitgifte is aangepast op basis van nieuwe inzichten en geactualiseerde planningen. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. 8. Paragraaf 5.8 Berekening exploitatiebijdrage Wijziging 8.1: Het vervangen van de tabellen 17 en 18 met berekeningen van exploitatiebijdragen per eigenaar/exploitant door onderstaande tabellen:

4

Wijzigingen zevende herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost

Tabel 17: Exploitatiebijdrage per eigenaar: Gemeente Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 39.068 Gemeente Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren Segment 1 34 Segment 2 0 Segment 4 67 Segment 5a 29 Segment 5b 77 Segment 6a 28 Segment 6b 48 Segment 7a 30 Segment 7b 53 Segment 7c 27 Segment 8a 15 Segment 8b 36 Segment 8c 15 Segment 8d 7 Waterwoningen 0 Segment 9c 23 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 1 Bruto exploitatiebijdrage 490 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar

41 55 76 34 34 37 51 59 65 39 78 19 12 4 3 0 0 0 0 607

Tabel 18: Exploitatiebijdrage per eigenaar: De Koning Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 39.068 De Koning Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren Segment 1 0 Segment 2 0 Segment 4 0 Segment 5a 0 Segment 5b 0 Segment 6a 0 Segment 6b 0 Segment 7a 0 Segment 7b 0 Segment 7c 0 Segment 8a 0 Segment 8b 0 Segment 8c 0 Segment 8d 0 Waterwoningen 0 Segment 9c 0 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 0 Bruto exploitatiebijdrage 0 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1

Woningen Wegings- ExploitatieExploitatietotaal factor bijdrage bijdrage gerealiseerd te realiseren 75 0,38 € 461.066 € 615.285 55 0,29 € € 619.037 143 1,00 € 35.303 € 2.969.136 63 1,19 € 674.799 € 1.586.873 111 1,54 € 816.202 € 2.047.349 65 2,17 € 76.706 € 3.140.783 99 2,77 € 97.906 € 5.525.718 89 3,04 € 643.923 € 7.007.160 118 3,52 € 2.265.439 € 8.933.244 66 4,31 € 774.883 € 6.561.790 93 4,84 € 2.531.157 € 14.748.791 55 6,41 € 3.718.725 € 4.759.210 28 9,54 € 2.910.596 € 4.474.022 10 13,44 € 1.108.743 € 2.099.979 3 1,98 € € 232.633 23 1,49 € 1.441.749 € 0 1,69 € € 0 6,41 € € 0 6,41 € 268.857 € 1.096 € 17.826.054 € 65.321.009 € 23.003.698 € 60.143.365

Woningen Wegings- Exploitatietotaal factor bijdrage gerealiseerd 0 0,38 € 0 0,29 € 0 1,00 € 0 1,19 € 0 1,54 € 0 2,17 € 0 2,77 € 0 3,04 € 0 3,52 € 0 4,31 € 0 4,84 € 0 6,41 € 0 9,54 € 0 13,44 € 0 1,98 € 0 1,49 € 0 1,69 € 1 6,41 € 0 6,41 € 1 € -

Exploitatiebijdrage te realiseren € € € € € € € € € € € € € € € € € € 250.485 € € 250.485 € 46.700 € 203.785

Toelichting: Omdat de tabellen de berekende exploitatiebijdrage per eigenaar weergeven, wordt de wijziging expliciet aan de gemeenteraad voorgelegd. Echter is de wijziging van de exploitatiebijdrage het resultaat van de eerder genoemde wijzigingen. Het aanpassen van de tabellen betreft daardoor een

5

Wijzigingen zevende herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost

wijziging van een niet-structureel onderdeel. 9. Paragraaf 5.9 Percentage gerealiseerde kosten Wijziging 9.1: het percentage gerealiseerde kosten aan te passen naar 47%. Toelichting: Met de herziening van het exploitatieplan zijn de ramingen geactualiseerd en een gedeelte van de geraamde kosten vervangen door gerealiseerde kosten. Het percentage gerealiseerde kosten is hierdoor toegenomen van 40% naar 47%. Het betreft de wijziging van een niet-structureel onderdeel. Deel B Het exploitatieplan 10. Hoofdstuk 2 De exploitatieopzet Wijziging 10.1 De gewijzigde en nieuwe tabellen uit het toelichtende deel A op te nemen in hoofdstukken 3 en 4 van deel B.

6