Bijlage 7 bij raadsvoorstel 9.5 Kaart 7 Noordoevers

Projectkaart 7: Noordoevers bijgewerkt tot en met: 01-03-2022

ONDERWERP: Noordoevers Portefeuillehouder/bestuurlijk opdrachtgever:

wethouder A.J. Flach

Ambtelijk opdrachtgever:

Luc van Huijgevoort

Opsteller / projectleider:

Henk Huisman Sanering Veersedijk 301/303: Luc van Huijgevoort

Fase project: Initiatieffase

Ontwikkelingsfase

Uitvoeringsfase

Nazorg

Inhoud project: Korte beschrijving van de projectopdracht Dit project bestaat uit verschillende projectonderdelen. A. Het beëindigen van de procedure tussen Stolk Handelonderneming en de gemeente. B. De verkoop van de gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Handelsonderneming. C. Het ontbinden van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeenten Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht. D. Het onderzoeken van de haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling. E. Het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor toekomstige woningbouwontwikkelingen. F. Het afstemmen en samenwerken met de gemeente Zwijndrecht inzake de opzet van een woningbouwontwikkeling. G. De verkoop van de gronden Veersedijk 301. H. Saneren van de mobiele verontreiniging van de gronden Veersedijk 301. I. Diverse afstemmingen met de provincie, regio Drechtsteden, Waterschap Hollandse Delta, Rijkswaterstaat, Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid, etc. J. Tijdelijk beheer van overheidsgronden. K. Het opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten. L. Het toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). M. De procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen). Korte toelichting per onderdeel van de projectopdracht: A.

Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente Stolk en de gemeente waren in een juridische strijd verwikkeld. Dit is geëindigd met het sluiten van een overeenkomst. Stolk was hiertoe bereid nadat de gemeente had aangegeven hem de gronden Veersedijk 267-273 te willen verkopen. B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Deze grondverkoop is inmiddels afgewikkeld. De panden zijn grotendeels gesloopt. C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Eind 2018 is door de Stuurgroep Noordoevers besloten de projectorganisatie Noordoevers te ontbinden, de gemeentegronden in het projectgebied te verkopen, de opbrengst daarvan na aftrek van de boekwaarde van de exploitatie onder de partijen te verdelen. De samenwerking is inmiddels beëindigd. D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Partijen Stolk en ABB hebben de gemeente gevraagd om medewerking voor een woningbouwontwikkeling op de Noordoevers. Planvorming en toetsing dient niet op

zichzelf te staan maar te passen in een integraal ontwikkelingskader. Dat kader is er nog niet. Weliswaar noemt de Groeiagenda Drechtsteden de ontwikkeling van Noordoevers en ook het regionale woningbouwprogramma doet dat, maar concreet zijn beide beleidskaders niet. Voor specifiek Noordoevers wordt ten behoeve van particuliere initiatieven een Nota van Uitgangspunten moeten worden opgesteld. Het is nodig dat deze Nota van Uitgangspunten voor particuliere initiatieven haalbare uitgangspunten/kaders bevat. Deze deelopdracht bevat het onderzoek naar de stedenbouwkundige/planologische en financiële haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling op Noordoevers. E. Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van uitgangspunten is een door de gemeenteraad vast te stellen kaderstellend document waaraan toekomstige woningbouwplannen van initiatiefnemers worden getoetst en dat kaders/uitgangspunten voor bestemmingsplannen bevat. De uitgangspunten zullen een hoogwaardig en tegelijk (financieel) haalbaar woningbouwprogramma mogelijk moeten maken. F. Afstemmen met Zwijndrecht Het plangebied Noordoevers ligt in de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht. Nog niet duidelijk is of en, zo ja, in welke (organisatie)vorm beide gemeenten zullen samenwerken om de woningbouwontwikkeling gestalte te geven. Wel is uitgesproken dat er stedenbouwkundige afstemming dient plaats te vinden.

Het gehele plangebied Noordoevers zal stedenbouwkundige samenhang moeten vertonen. Afstemming is daartoe nodig. G. Verkoop gronden Veersedijk 301 Bij de overname van het project Noordoevers van de ROM-D in 2011 behoorde ook de eigendom van de gronden Veersedijk 301. ABB, eigenaar van de naastgelegen gronden en projectontwikkelaar, heeft gevraagd de gronden Veersedijk 301 te mogen verwerven om zo een brede woningbouwontwikkeling op de Noordoevers mogelijk te maken. ABB is te kennen gegeven daaraan in principe mee te willen werken, met inachtname van een aantal uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld dat de verkoop plaats vindt tegen minimaal een door een onafhankelijke deskundige getaxeerde waarde en dat de ontwikkelaar zelf verantwoordelijk is voor de verdere sanering van de bodem. H. Saneren mobiele verontreiniging Veersedijk 301 Na overleg met de Provincie Zuid-Holland over de uitvoering van een saneringsbeschikking en het verkrijgen van een bijdrage vanuit de Regiodeal wordt ingezet op een spoedige sanering van de mobiele (urgente) verontreiniging. De sanering van de immobiele (minder-urgente) verontreiniging wordt overgelaten aan een ontwikkelaar, die de sanering zal afstemmen op een inrichtingsplan. I.

Afstemming met andere overheden Door de vele belangen is intensief overleg met andere overheidspartners nodig.

J. Tijdelijk beheer Voordat de gemeentelijke gronden worden verkocht en overgedragen dienen ze feitelijk en juridisch beheerd te worden. Om de lasten te drukken worden ze zo mogelijk tijdelijk in gebruik gegeven. Het betreft kortdurende gebruiksrechten. K. Opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven In het kader van het faciliterende grondbeleid van de gemeente zullen particuliere initiatieven in principe positief tegemoet worden getreden. Als dergelijke particuliere plannen worden ingediend die in lijn zijn met de Nota van Uitgangspunten dan zal, na een positieve beslissing op het principeverzoek, een exploitatieof anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten.

L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het opstellen van het bestemmingsplan voor de door hen voorgenomen ontwikkeling. Het opstellen moet in overleg met de gemeente plaatsvinden, maar het initiatief ligt bij de initiatiefnemer. De gemeente treedt bij het opstellen toetsend op. De terinzagelegging van voorontwerp en ontwerpbestemmingsplan gebeurt onder verantwoordelijkheid van de gemeente, evenals de vaststelling van de bestemmingsplannen. M. Procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen) Het vaststellen van bestemmingsplannen is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De werkzaamheden in dit verband bestaan uit het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan, het ter visie leggen en de publicatie van het vastgestelde bestemmingsplan. Duurzaamheid De raad heeft op 1 februari 2021 ingestemd met het stedenbouwkundige plan voor de invulling van de locatie Veersedijk 213 – 273 (fase 1 Noordoevers). Hoe aan het thema duurzaamheid verder inhoud gegeven wordt bij deze woningbouwontwikkeling vormt onderdeel van het bestemmingsplan dat daarvoor wordt opgesteld. Onderzocht wordt op deze woningen aangesloten kunnen worden op het warmtenet (TEO) dat in De Volgerlanden wordt aangelegd. De huidige stand van zaken: A.

Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Voor deze drie onderdelen geldt: afgerond, geëffectueerd. D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Tegelijk met het opstellen van een Nota van Uitgangspunten wordt onderzocht of een woningbouwplan op Noordoevers stedenbouwkundig en financieel haalbaar is. Overleg vindt plaats met ABB, een belangrijke initiatiefnemer. Met het stedenbouwkundige plan voor de woningbouwontwikkeling Veersedijk 213-273 (fase 1 Noordoevers) heeft de raad op 1 februari 2021 ingestemd. E. Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van Uitgangspunten is door de raad vastgesteld op 1 februari 2021. F. Afstemmen met Zwijndrecht De Nota van Uitgangspunten is afgestemd met de gemeente Zwijndrecht. Over de stedenbouwkundige samenhang tussen bebouwing op het Zwijndrechtse én het Ambachtse deel van Noordoevers is intensief ambtelijk overleg gaande. G. Verkoop gronden Veersedijk 301 De gronden Veersedijk 301 grenzen aan gronden die eigendom zijn van ABB. ABB heeft interesse getoond in aankoop van 'de gronden 301'. Gesprekken zijn gaande. H. Saneren gronden Veersedijk 301 Op 15 februari 2021 heeft OZHZ namens GS van Zuid-Holland de beschikking afgegeven waarbij het ingediende saneringsplan is goedgekeurd.

Direct daarna is begonnen met het opstellen van het bestek, met het doel nog in 2021 een start te kunnen maken met de sanering. In dit traject is vertraging opgetreden vanwege noodzakelijk aanvullende onderzoeken, zoals actualisering berekende stikstofdepositie, nader onderzoek flora en fauna, onderzoek naar niet ontplofte explosieven en bodemonderzoek naastgelegen perceel Veersedijk 303. Dit perceel wordt bij de saneringswerkzaamheden betrokken om te kunnen voorzien in de watercompensatie die gepleegd moet worden als gevolg van de bouw en aanleg van het Waterbusplein. Daarnaast heeft het Waterschap uiteindelijk aangegeven geen sanerings-

werkzaamheden in de nabijheid van de waterkering te kunnen toestaan in het stormseizoen (periode oktober tot april), tenzij zware tijdelijke beschermingsmaatregelen getroffen worden. Hiervan is afgezien, enerzijds vanwege de hoge kosten en anderzijds omdat door de getroffen tijdelijke beheermaatregelen, die effectief zijn, de directe milieu-urgentie ontbreekt. Het doel is nu de sanering uit te voeren vanaf 1 april 2022. In de periode oktober-december 2021 is de aanbestedingsprocedure doorlopen en de aannemer geselecteerd. Met hem wordt overleg gevoerd, gericht op start in april (onder voorbehoud van het op tijd verkrijgen van de noodzakelijke vergunningen. Voor de uitvoering van de sanering heeft de raad op 5 juli 2021 een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 4,25 miljoen. I.

Afstemming andere overheden Vanwege het complexe karakter van het gebied, de buitendijkse ligging, de bodemverontreiniging, etc. vindt continu overleg plaats met andere overheden.

J. Tijdelijk beheer De mobiele verontreiniging ter hoogte van Veersedijk 301 wordt voortdurend gemonitord. Maatregelen zijn getroffen om eventuele uitstroom naar het oppervlakte water tegen te gaan. De monitoringsrapporten worden ter kennis gebracht van het bevoegd gezag. De maatregelen blijven van kracht totdat de sanering wordt uitgevoerd. K. Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Voor de ontwikkeling van Veersedijk 213 -273 (fase 1 Noordoevers) is een conceptanterieure overeenkomst opgesteld. Met ABB wordt daarover onderhandeld. L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen) M. Vaststellen bestemmingsplan(nen) Deze planonderdelen zijn nog niet aan de orde. Concrete acties voor 2022: De concrete acties voor de projectonderdelen die in 2022 aan de orde zijn: A. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Nu het stedenbouwkundige plan voor Veersedijk 213 – 273 is vastgesteld wordt met de ontwikkelaar verder gekeken naar de haalbaarheid van het plan. B. Afstemmen met Zwijndrecht Afstemmen is een voortdurend proces; er vindt regelmatig overleg plaats. C. Verkoop gronden Veersedijk 301 In 2022: onderhandelingen over verkoop aan ABB. D. Saneren gronden Veersedijk 301 Q2/Q3-2022: uitvoering sanering. E. Grondexploitatie Q4-2022: opstellen en vaststellen grondexploitatie. F.

Afstemming andere overheden Afstemmen is een voortdurend proces; er vindt regelmatig overleg plaats. G. Tijdelijk beheer Het tijdelijk beheer, waaronder de monitoring van de mobiele verontreiniging Veersedijk 301 is een voortdurend proces. H. Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Q2-2022: sluiten anterieure overeenkomst met ABB.

Financiële verantwoording: Met de beëindiging van de samenwerking tussen de deelnemende gemeenten per 1-1-2019 is de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van het Ambachtse deel van de Noordoevers bij de gemeente komen te liggen. Medio 2019 heeft de raad een voorbereidings-

krediet voor alle projecten Noordoevers ter beschikking gesteld van € 200.000. Dit bedrag is besteed en overschreden. Bij de Winternota 2020 is gemeld dat de kosten € 76.000 hoger zijn uitgevallen. Belangrijke oorzaken daarvan zijn de uitwerking van de saneringsplicht voor Veersedijk 301, de intensivering van planvorming en meer (externe) inzet stedenbouw. Met ABB wordt onderhandeld over de verdeling van kosten die gemaakt zijn (en nog zullen worden) voor de ontwikkeling van fase 1 Noordoevers. De verhaalbare kosten bedragen per 31-12-2021 € 36.433 Deze zijn op de balans verantwoord onder de 'nog te verrekenen kosten' onder de 'overige nog te ontvangen bedragen'. In de Winternota 2021 is met een bijraming op het taakveld 'Beheer overige gebouwen en gronden' € 30.000 beschikbaar gesteld voor het Getijdenpark. Dit budget wordt gebruikt om, in samenwerking met Zwijndrecht, te onderzoeken hoe de ideeën over het Getijdenpark kunnen worden verwerkt in de stedenbouwkundige plannen voor de verdere ontwikkeling van de Noordoevers met woningbouw. Voor de ontwikkeling van de Noordoevers, waaronder de sanering van Veersedijk 301, wordt een grondexploitatie opgesteld. Deze zal in de loop van 2022 aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd. Vooruitlopend daarop heeft de raad op 5 juli 2021 een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 4,25 miljoen.

Regiodeal Voor het project Noordoevers Hendrik-Ido-Ambacht is vanuit de RegioDeal een bijdrage toegezegd (van € 1,75 miljoen). Vanwege problematiek die verband houdt met de terugvorderbaarheid van btw zal deze bijdrage maximaal € 1.647.000 bedragen. Deze bijdrage wordt nu concreet ingezet voor de sanering van de mobiele verontreiniging van het perceel Veersedijk 301. Achtergrond van inzet op dit perceel is de strategische ligging ervan en het feit dat de diffuse bodemsituatie voor ontwikkelaars een te onzekere factor vormt.

Planning: 2022: 2023: 2024: -

Sanering Veersedijk 301-303. Sluiten anterieure overeenkomst m.b.t. fase 1 Noordoevers (locatie Stolk/ABB). Onderhandelingen met ABB m.b.t. fase 2 Noordoevers (Veersedijk 301) en zo mogelijk sluiten anterieure overeenkomst. Opstellen bestemmingsplan fase 1 Noordoevers. Start realisatie fase 1 Noordoevers. Opstellen bestemmingsplan fase 2 Noordoevers.

Samenhang (naar andere projecten of actoren): De verschillende projecten op de Noordoevers hangen nauw met elkaar samen; zie de informatie op deze projectkaart. Alle ontwikkelingen vinden plaats in het gebied Noordoevers en vallen onder de noemer ‘herstructurering bedrijventerrein’.

Besluitvorming: Eerdere besluitvorming -17 oktober 2018: besluit Stuurgroep Noordoevers om de samenwerking tussen Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht per 31-12-2018 te beëindigen. -1 februari 2021: raadsbesluit tot vaststelling Nota van Uitgangspunten Noordoevers en instemming met stedenbouwkundig plan voor fase 1 Noordoevers. -5 juli 2021: raadsbesluit over het ter beschikking stellen van een voorbereidingskrediet van € 4,25 miljoen t.b.v. de sanering Veersedijk 301-303. -7 september 2021: besluit college om de voor de bouw en aanleg van het Waterbusplein te maken watercompensatie te realiseren bij Veersedijk 303. -6 december 2021: raadsbesluit over de Winternota 2021 met bijraming van € 30.000 op taakveld 0.3 'Beheer overige gebouwen en gronden' t.b.v. uitwerking Getijdenpark.

Te verwachten besluitvorming in 2022 - Q2-2022: sluiten anterieure overeenkomst m.b.t. fase 1 Noordoevers. - Q4-2022: vaststellen grondexploitatie ontwikkelingen Noordoevers.

Eventuele alternatieven: Niet van toepassing.

Risico’s / risicomanagement: In algemene zin bestaat bij samenwerking tussen verschillende partijen het risico dat gedurende het traject de samenwerking onder druk komt te staan. Dat kan financiële gevolgen hebben. Op dit moment is daarvan overigens geen sprake. De gewenste en nodige kwaliteit waar het gebied Noordoevers om vraagt staat op gespannen voet met de relatief hoge kosten (sanering, bouwrijp maken, nieuwe oeververdediging, bedrijfsverplaatsing, etc.). Publieke financiële ondersteuning blijft dringend gewenst.

Organisatie: Er wordt een projectorganisatie opgestart. Verschillende ambtelijke disciplines zijn betrokken bij de verkoop van gronden en het onderzoek naar de haalbaarheid van de diverse plannen. Deze organisatie zal vooral zorgdragen voor begeleiding en toetsing van de plannen van initiatiefnemers. De voortgang wordt periodiek afgestemd met de portefeuillehouder voor dit project. Op ambtelijk niveau vindt de aansturing plaats via de projectleider. De programmamanager is ambtelijk opdrachtgever.

Overig: Niet van toepassing.