Bijlage 7 bij Raadsvoorstel 9.1 Kaart 7 Noordoevers

Projectkaart 7: Noordoevers bijgewerkt tot en met:

ONDERWERP: Noordoevers Portefeuillehouder/bestuurlijk opdrachtgever: wethouder L. Platschorre Ambtelijk opdrachtgever: Luc van Huijgevoort Opsteller / projectleider: Henk Huisman Sanering Veersedijk 301/303: Luc van Huijgevoort Fase project: Initiatieffase

Ontwikkelingsfase

Uitvoeringsfase

Nazorg

Inhoud project: Korte beschrijving van de projectopdracht Dit project bestaat uit verschillende projectonderdelen. A. Het beëindigen van de procedure tussen Stolk Handelonderneming en de gemeente. B. De verkoop van de gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Handelsonderneming. C. Het ontbinden van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeenten Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht. D. Het onderzoeken van de haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling. E. Het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor toekomstige woningbouw-ontwikkelingen. F. Het afstemmen en samenwerken met de gemeente Zwijndrecht inzake de opzet van een woningbouwontwikkeling. G. De verkoop van de gronden Veersedijk 301. H. Saneren van de mobiele verontreiniging van de gronden Veersedijk 301. I. Diverse afstemmingen met de provincie, regio Drechtsteden, Waterschap Hollandse Delta, Rijkswaterstaat, Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid, etc. J. Tijdelijk beheer van overheidsgronden. K. Het opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten. L. Het toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). M. De procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen). Korte toelichting per onderdeel van de projectopdracht: A.

Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente Stolk en de gemeente waren in een juridische strijd verwikkeld. Dit is geëindigd met het sluiten van een overeenkomst. Stolk was hiertoe bereid nadat de gemeente had aangegeven hem de gronden Veersedijk 267-273 te willen verkopen. B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Deze grondverkoop is inmiddels afgewikkeld. De panden zijn gesloopt. C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Eind 2018 is door de Stuurgroep Noordoevers besloten de projectorganisatie Noordoevers te ontbinden, de gemeentegronden in het projectgebied te verkopen, de opbrengst daarvan na aftrek van de boekwaarde van de exploitatie onder de partijen te verdelen. De samenwerking is inmiddels beëindigd. D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling

Partijen Stolk en ABB hebben de gemeente gevraagd om medewerking voor een woningbouwontwikkeling op de Noordoevers. Planvorming en toetsing dient niet op zichzelf te staan maar te passen in een integraal ontwikkelingskader. Dat kader is er nog niet. Weliswaar noemt de Groeiagenda Drechtsteden de ontwikkeling van Noordoevers en ook het regionale woningbouwprogramma doet dat, maar concreet zijn beide beleidskaders niet. Voor specifek Noordoevers wordt ten behoeve van particuliere initiatieven een Nota van Uitgangspunten opgesteld. Het is nodig dat deze Nota van Uitgangspunten voor particuliere initiatieven haalbare uitgangspunten/kaders bevat. Deze deelopdracht bevat het onderzoek naar de stedenbouwkundige/planologische en fnanciële haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling op Noordoevers. E. Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van uitgangspunten is een door de gemeenteraad vast te stellen kader-stellend document waaraan toekomstige woningbouwplannen van initiatiefnemers worden getoetst en dat kaders/uitgangspunten voor bestemmingsplannen bevat. De uitgangspunten zullen een hoogwaardig en tegelijk (fnancieel) haalbaar woningbouwprogramma mogelijk moeten maken. F. Afstemmen met Zwijndrecht Het plangebied Noordoevers ligt in de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht.

Nog niet duidelijk is of en, zo ja, in welke (organisatie)vorm beide gemeenten zullen samenwerken om de woningbouwontwikkeling gestalte te geven. Wel is uitgesproken dat er stedenbouwkundige afstemming dient plaats te vinden. Het gehele plangebied Noordoevers zal stedenbouwkundige samenhang moeten vertonen. Afstemming is daartoe nodig. G. Verkoop gronden Veersedijk 301 Bij de overname van het project Noordoevers van de ROM-D in 2011 behoorde ook de eigendom van de gronden Veersedijk 301. ABB, eigenaar van de naastgelegen gronden en projectontwikkelaar, heeft gevraagd de gronden Veersedijk 301 te mogen verwerven om zo een brede woningbouwontwikkeling op de Noordoevers mogelijk te maken. ABB is te kennen gegeven daaraan in principe mee te willen werken, met inachtname van een aantal uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld dat de verkoop plaats vindt tegen minimaal een door een onafhankelijke deskundige getaxeerde waarde en dat de ontwikkelaar zelf verantwoordelijk is voor de verdere sanering van de bodem. H. Saneren mobiele verontreiniging Veersedijk 301 Na overleg met de Provincie Zuid-Holland over de uitvoering van een saneringsbeschikking en het verkrijgen van een bijdrage vanuit de Regiodeal wordt ingezet op een spoedige sanering van de mobiele (urgente) verontreiniging.

De sanering van de immobiele (minder-urgente) verontreiniging wordt overgelaten aan een ontwikkelaar, die de sanering zal afstemmen op een inrichtingsplan. I.

Afstemming met andere overheden Door de vele belangen is intensief overleg met andere overheidspartners nodig.

J.

Tijdelijk beheer Voordat de gemeentelijke gronden worden verkocht en overgedragen dienen ze feitelijk en juridisch beheerd te worden. Om de lasten te drukken worden ze zo mogelijk tijdelijk in gebruik gegeven. Het betreft kortdurende gebruiksrechten.

K. Opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven In het kader van het faciliterende grondbeleid van de gemeente zullen particuliere initiatieven in principe positief tegemoet worden getreden. Als dergelijke particuliere plannen worden ingediend die in lijn zijn met de Nota van Uitgangs-punten dan zal, na een positieve beslissing op het principeverzoek, een exploitatie- of anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten. L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het opstellen van het bestem-mingsplan voor de door hen voorgenomen ontwikkeling. Het opstellen moet in overleg met de gemeente plaatsvinden, maar het initiatief ligt bij de initiatief-nemer. De gemeente treedt bij het opstellen toetsend op. De terinzagelegging van voorontwerp en ontwerpbestemmingsplan gebeurt onder verantwoordelijkheid van de gemeente, evenals de vaststelling van de bestemmingsplannen. M. Procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen) Het vaststellen van bestemmingsplannen is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De werkzaamheden in dit verband bestaan uit het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan, het ter visie leggen en de publicatie van het vastgestelde bestemmingsplan.

Duurzaamheid De raad heeft op 1 februari 2021 ingestemd met het stedenbouwkundige plan voor de invulling van de locatie Veersedijk 213 – 273 (fase 1 Noordoevers). Hoe aan het thema duurzaamheid verder inhoud gegeven wordt bij deze woningbouwontwikkeling is onderdeel van het ontwerp-bestemmingsplan dat daarvoor is opgesteld en ter visie heeft gelegen. De huidige stand van zaken: A. Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Voor deze drie onderdelen geldt: afgerond, geëffectueerd. D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Met ontwikkelaar ABB is een anterieure overeenkomst gesloten voor fase I Noordoevers de zgn. Stolk locatie (Veersedijk 213-273. Dit betreft de realisering van circa 175 woningen. Het ontwerp-bestemmingsplan en het ontwerp-besluit omgevingsvergunning hebben ter visie gelegen. Streven is het bestemmingsplan in de vergadering van de gemeenteraad van mei 2024 vast te stellen. Onderzoek naar de woningbouwontwikkelingen op fase 2 Noordoevers (= Veersedijk 301) vindt plaats. E. Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van Uitgangspunten is door de raad vastgesteld op 1 februari 2021. F. Afstemmen met Zwijndrecht De Nota van Uitgangspunten is afgestemd met de gemeente Zwijndrecht.

Over de stedenbouwkundige samenhang tussen bebouwing op het Zwijndrechtse én het Ambachtse deel van Noordoevers is intensief ambtelijk en bestuurlijk overleg gaande. G. Verkoop gronden Veersedijk 301 De gronden Veersedijk 301 grenzen aan gronden die eigendom zijn van ABB. In september 2023 is een overeenkomst gesloten tot verkoop van

deze gronden aan ABB. H. Saneren gronden Veersedijk 301 Na goedkeuring van het ingediende saneringsplan op 15 februari 2021 door OZHZ is de sanering van de locatie verder voorbereid en uitgevoerd. De sanering is in het tweede kwartaal van 2023 formeel geëindigd, na monitoring van het grondwater gedurende enkele maanden door middel van peilbuizen en het verkrijgen van goedkeuring van OZHZ op het ingediende saneringsverslag. I.

Afstemming andere overheden Vanwege het complexe karakter van het gebied, de buitendijkse ligging, de bodemverontreiniging, etc. vindt continu overleg plaats met andere overheden.

J.

Tijdelijk beheer De monitoring van de mobiele verontreiniging op de locatie Veersedijk301/303 is beëindigd bij de start van de sanering daarvan.

K. Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Voor de ontwikkeling van Veersedijk 213 -273 (fase 1 Noordoevers) is in 2023 een anterieure overeenkomst gesloten met ABB. L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen) M. Vaststellen bestemmingsplan(nen) Voor fase 1 Noordoevers is in samenspraak met ABB een ontwerpbestemmingsplan opgesteld dat in het vierde kwartaal van 2023 in procedure is gebracht. Streven is dit bestemmingsplan in de vergadering van de gemeenteraad van mei 2024 vast te stellen. Concrete acties voor 2024: De concrete acties voor de projectonderdelen die in 2024 aan de orde zijn: A. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Voor fase 1 Noordoevers wordt in het tweede kwartaal van 2024 het bestem-mingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. B. Afstemmen met Zwijndrecht Afstemmen is een voortdurend proces; er vindt regelmatig overleg plaats. C. Afstemming andere overheden Afstemmen is een voortdurend proces; er vindt regelmatig overleg plaats. D. Tijdelijk beheer Het tijdelijk beheer Veersedijk 301/303 stopt als de verkoop aan ABB defnitief is. E. Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Met ABB wordt gewerkt aan een anterieure overeenkomst voor de verkochte gronden Veersedijk 301/303.

Streven is deze overeenkomst in Q2/Q3 te sluiten.

Financiële verantwoording: Met de beëindiging van de samenwerking tussen de deelnemende gemeenten per 1-1-2019 is de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van het Ambachtse deel van de Noord-oevers bij de gemeente komen te liggen. Medio 2019 heeft de raad een voorbereidings-krediet voor alle projecten Noordoevers ter beschikking gesteld van € 200.000. Dit bedrag is besteed en overschreden. Bij de Winternota 2020 is gemeld dat de kosten € 76.000 hoger zijn uitgevallen. Belangrijke

oorzaken daarvan zijn de uitwerking van de saneringsplicht voor Veersedijk 301, de intensivering van planvorming en meer (externe) inzet stedenbouw. Met ABB is onderhandeld over de verdeling van kosten die gemaakt zijn (en nog zullen worden) voor de ontwikkeling van fase 1 Noordoevers. De verhaalbare kosten bedragen € 105.280. Deze zijn op de balans verantwoord onder de 'nog te verrekenen kosten' onder de 'overige nog te ontvangen bedragen'. In de Winternota 2021 is met een bijraming op het taakveld 'Beheer overige gebouwen en gronden' € 30.000 beschikbaar gesteld voor het Getijdenpark. Dit budget is gebruikt om, in samenwerking met Zwijndrecht, te onderzoeken hoe de ideeën over het Getijden-park kunnen worden verwerkt in de stedenbouwkundige plannen voor de verdere ontwikkeling van de Noordoevers met woningbouw. Omdat het restant van dit bedrag (circa € 19.000) in 2023 niet gebruikt is, is het per einde 2023 afgeraamd. Voor de sanering van Veersedijk 301/303 heeft de raad op 5 juli 2021 een krediet beschik-baar gesteld van € 4,25 miljoen. Per 31-12-2023 is de boekwaarde van € 4.010 van het project gerubriceerd naar de voorraad 'gereed product' op de balans.

Regiodeal Voor het project Noordoevers Hendrik-Ido-Ambacht is vanuit de RegioDeal een bijdrage toegezegd (van € 1,75 miljoen). Vanwege problematiek die verband houdt met de terug-vorderbaarheid van btw bedraagt deze bijdrage € 1.446.281. Deze bijdrage is ontvangen en ingezet voor de sanering van het perceel Veersedijk 301/303.

Planning: 2024: - Vaststelling bestemmingsplan fase 1 Noordoevers (Q2). - Indien geen beroep bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan start realisatie (saneren, waarna bouwrijp maken) fase 1 Noordoevers door ABB. - Werken aan anterieure overeenkomst met ABB voor ontwikkeling Veersedijk 301/303 (fase 2 Noordoevers). 2025: Indien geen beroep bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan, start bouw eerste deel woningen fase 1 Noordoevers.

Samenhang (naar andere projecten of actoren): De verschillende projecten op de Noordoevers hangen nauw met elkaar samen; zie de informatie op deze projectkaart. Alle ontwikkelingen vinden plaats in het gebied Noordoevers en vallen onder de noemer ‘herstructurering bedrijventerrein’.

Besluitvorming: Eerdere besluitvorming -17 oktober 2018: besluit Stuurgroep Noordoevers om de samenwerking tussen Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht per 31-12-2018 te beëindigen. -23 september 2020: voorbereidingsbesluit door de raad over de herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Antoniapolder plus'. -1 februari 2021: raadsbesluit tot vaststelling Nota van Uitgangspunten Noordoevers en

instemming met stedenbouwkundig plan voor fase 1 Noordoevers. -5 juli 2021: raadsbesluit over het ter beschikking stellen van een voorbereidingskrediet van € 4,25 miljoen t.b.v. de sanering Veersedijk 301-303. -7 september 2021: besluit college om de voor de bouw en aanleg van het Waterbusplein te maken watercompensatie te realiseren bij Veersedijk 303. -6 december 2021: raadsbesluit over de Winternota 2021 met bijraming van € 30.000 op taakveld 0.3 'Beheer overige gebouwen en gronden' t.b.v. uitwerking Getijdenpark. -7 december 2022: raadsbesluit om de vaststelling van bestemmingsplan De Noordoevers en het besluit op de aanvraag omgevingsvergunning en eventueel andere te nemen besluiten te coördineren. -16 januari 2023: raadsbesluit tot vaststelling van de Partiële herziening bestemmingsplan Antoniapolder Plus en het beeldkwaliteitsplan 'Citadelterrein'. -2023: collegebesluit over het sluiten van een anterieure overeenkomst met ABB m.b.t. Veersedijk 213-275 (fase 1 Noordoevers). -31-10-2013: collegebesluit tot vaststelling en ter inzage legging van het ontwerp-bestemmingsplan fase 1 Noordoevers. Dit ontwerp-bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van 176 woningen, 385 m2 horeca met bijbehorende overige ondersteunende functies. Te verwachten besluitvorming in 2024 - Q2/3: Sluiten anterieure overeenkomst m.b.t. Veersedijk 301/303 (fase 2 Noordoevers) door college.

- Q2: Vaststellen bestemmingsplan fase 1 Noordoevers door de raad.

Eventuele alternatieven: Niet van toepassing.

Risico’s / risicomanagement: In algemene zin bestaat bij samenwerking tussen verschillende partijen het risico dat gedurende het traject de samenwerking onder druk komt te staan. Dat kan fnanciële gevolgen hebben. Op dit moment is daarvan overigens geen sprake. De gewenste en nodige kwaliteit waar het gebied Noordoevers om vraagt staat op gespan-nen voet met de relatief hoge kosten (sanering, bouwrijp maken, nieuwe oeververdediging, bedrijfsverplaatsing, etc.). Publieke fnanciële ondersteuning blijft wenselijk.

Organisatie: Er is een projectorganisatie. Verschillende ambtelijke disciplines zijn betrokken bij de ver-koop van gronden en het onderzoek naar de haalbaarheid van de diverse plannen. Deze organisatie zal vooral zorgdragen voor begeleiding en toetsing van de plannen van initia-tiefnemers. De voortgang wordt periodiek afgestemd met de portefeuillehouder voor dit project. Op ambtelijk niveau vindt de aansturing plaats via de projectleider.

De programmamanager is ambtelijk opdrachtgever.

Overig: Niet van toepassing.