bijlage 6 bij raadsvoorstel 9.2 Kaart 7 Noordoevers

Projectkaart 7: Noordoevers bijgewerkt tot en met: 01-03-2023

ONDERWERP: Noordoevers Portefeuillehouder/bestuurlijk opdrachtgever:

wethouder A.J. Flach

Ambtelijk opdrachtgever:

Luc van Huijgevoort

Opsteller / projectleider:

Henk Huisman Sanering Veersedijk 301/303: Luc van Huijgevoort

Fase project: Initiatieffase

Ontwikkelingsfase

Uitvoeringsfase

Nazorg

Inhoud project: Korte beschrijving van de projectopdracht Dit project bestaat uit verschillende projectonderdelen. A. Het beëindigen van de procedure tussen Stolk Handelonderneming en de gemeente. B. De verkoop van de gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Handelsonderneming. C. Het ontbinden van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeenten Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht. D. Het onderzoeken van de haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling. E. Het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor toekomstige woningbouwontwikkelingen. F. Het afstemmen en samenwerken met de gemeente Zwijndrecht inzake de opzet van een woningbouwontwikkeling. G. De verkoop van de gronden Veersedijk 301. H. Saneren van de mobiele verontreiniging van de gronden Veersedijk 301. I. Diverse afstemmingen met de provincie, regio Drechtsteden, Waterschap Hollandse Delta, Rijkswaterstaat, Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid, etc. J. Tijdelijk beheer van overheidsgronden. K. Het opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten. L. Het toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). M. De procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen). Korte toelichting per onderdeel van de projectopdracht: A.

Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente Stolk en de gemeente waren in een juridische strijd verwikkeld. Dit is geëindigd met het sluiten van een overeenkomst. Stolk was hiertoe bereid nadat de gemeente had aangegeven hem de gronden Veersedijk 267-273 te willen verkopen. B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Deze grondverkoop is inmiddels afgewikkeld. De panden zijn gesloopt. C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Eind 2018 is door de Stuurgroep Noordoevers besloten de projectorganisatie Noordoevers te ontbinden, de gemeentegronden in het projectgebied te verkopen, de opbrengst daarvan na aftrek van de boekwaarde van de exploitatie onder de partijen te verdelen. De samenwerking is inmiddels beëindigd. D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Partijen Stolk en ABB hebben de gemeente gevraagd om medewerking voor een woningbouwontwikkeling op de Noordoevers. Planvorming en toetsing dient niet op

zichzelf te staan maar te passen in een integraal ontwikkelingskader. Dat kader is er nog niet. Weliswaar noemt de Groeiagenda Drechtsteden de ontwikkeling van Noordoevers en ook het regionale woningbouwprogramma doet dat, maar concreet zijn beide beleidskaders niet. Voor specifiek Noordoevers wordt ten behoeve van particuliere initiatieven een Nota van Uitgangspunten moeten worden opgesteld. Het is nodig dat deze Nota van Uitgangspunten voor particuliere initiatieven haalbare uitgangspunten/kaders bevat. Deze deelopdracht bevat het onderzoek naar de stedenbouwkundige/planologische en financiële haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling op Noordoevers. E. Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van uitgangspunten is een door de gemeenteraad vast te stellen kaderstellend document waaraan toekomstige woningbouwplannen van initiatiefnemers worden getoetst en dat kaders/uitgangspunten voor bestemmingsplannen bevat. De uitgangspunten zullen een hoogwaardig en tegelijk (financieel) haalbaar woningbouwprogramma mogelijk moeten maken. F. Afstemmen met Zwijndrecht Het plangebied Noordoevers ligt in de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht. Nog niet duidelijk is of en, zo ja, in welke (organisatie)vorm beide gemeenten zullen samenwerken om de woningbouwontwikkeling gestalte te geven. Wel is uitgesproken dat er stedenbouwkundige afstemming dient plaats te vinden.

Het gehele plangebied Noordoevers zal stedenbouwkundige samenhang moeten vertonen. Afstemming is daartoe nodig. G. Verkoop gronden Veersedijk 301 Bij de overname van het project Noordoevers van de ROM-D in 2011 behoorde ook de eigendom van de gronden Veersedijk 301. ABB, eigenaar van de naastgelegen gronden en projectontwikkelaar, heeft gevraagd de gronden Veersedijk 301 te mogen verwerven om zo een brede woningbouwontwikkeling op de Noordoevers mogelijk te maken. ABB is te kennen gegeven daaraan in principe mee te willen werken, met inachtname van een aantal uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld dat de verkoop plaats vindt tegen minimaal een door een onafhankelijke deskundige getaxeerde waarde en dat de ontwikkelaar zelf verantwoordelijk is voor de verdere sanering van de bodem. H. Saneren mobiele verontreiniging Veersedijk 301 Na overleg met de Provincie Zuid-Holland over de uitvoering van een saneringsbeschikking en het verkrijgen van een bijdrage vanuit de Regiodeal wordt ingezet op een spoedige sanering van de mobiele (urgente) verontreiniging. De sanering van de immobiele (minder-urgente) verontreiniging wordt overgelaten aan een ontwikkelaar, die de sanering zal afstemmen op een inrichtingsplan. I.

Afstemming met andere overheden Door de vele belangen is intensief overleg met andere overheidspartners nodig.

J. Tijdelijk beheer Voordat de gemeentelijke gronden worden verkocht en overgedragen dienen ze feitelijk en juridisch beheerd te worden. Om de lasten te drukken worden ze zo mogelijk tijdelijk in gebruik gegeven. Het betreft kortdurende gebruiksrechten. K. Opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven In het kader van het faciliterende grondbeleid van de gemeente zullen particuliere initiatieven in principe positief tegemoet worden getreden. Als dergelijke particuliere plannen worden ingediend die in lijn zijn met de Nota van Uitgangspunten dan zal, na een positieve beslissing op het principeverzoek, een exploitatieof anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten.

L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het opstellen van het bestemmingsplan voor de door hen voorgenomen ontwikkeling. Het opstellen moet in overleg met de gemeente plaatsvinden, maar het initiatief ligt bij de initiatiefnemer. De gemeente treedt bij het opstellen toetsend op. De terinzagelegging van voorontwerp en ontwerpbestemmingsplan gebeurt onder verantwoordelijkheid van de gemeente, evenals de vaststelling van de bestemmingsplannen. M. Procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen) Het vaststellen van bestemmingsplannen is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De werkzaamheden in dit verband bestaan uit het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan, het ter visie leggen en de publicatie van het vastgestelde bestemmingsplan. Duurzaamheid De raad heeft op 1 februari 2021 ingestemd met het stedenbouwkundige plan voor de invulling van de locatie Veersedijk 213 – 273 (fase 1 Noordoevers). Hoe aan het thema duurzaamheid verder inhoud gegeven wordt bij deze woningbouwontwikkeling vormt onderdeel van het bestemmingsplan dat daarvoor wordt opgesteld. Onderzocht wordt op deze woningen aangesloten kunnen worden op het warmtenet (TEO) dat in De Volgerlanden wordt aangelegd. De huidige stand van zaken: A.

Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Voor deze drie onderdelen geldt: afgerond, geëffectueerd. D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Tegelijk met het opstellen van een Nota van Uitgangspunten wordt onderzocht of een woningbouwplan op Noordoevers stedenbouwkundig en financieel haalbaar is. Overleg vindt plaats met ABB, een belangrijke initiatiefnemer. Met het stedenbouwkundige plan voor de woningbouwontwikkeling Veersedijk 213-273 (fase 1 Noordoevers) heeft de raad op 1 februari 2021 ingestemd. In de commissie RO / De volgerlanden van 22 november 2022 heeft ontwikkelaar ABB de voorlopige ontwerpen voor de circa 175 te realiseren woningen gepresenteerd. Inmiddels zijn de plannen ook voorgelegd aan de Welstandscommissie. E. Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van Uitgangspunten is door de raad vastgesteld op 1 februari 2021. F. Afstemmen met Zwijndrecht De Nota van Uitgangspunten is afgestemd met de gemeente Zwijndrecht. Over de stedenbouwkundige samenhang tussen bebouwing op het Zwijndrechtse én het Ambachtse deel van Noordoevers is intensief ambtelijk overleg gaande. G. Verkoop gronden Veersedijk 301 De gronden Veersedijk 301 grenzen aan gronden die eigendom zijn van ABB. ABB heeft interesse getoond in aankoop van 'de gronden 301'.

Met ABB is principeovereenstemming bereikt over aankoop van deze gronden door ABB. De afspraken worden in het tweede kwartaal 2023 verder geformaliseerd. H. Saneren gronden Veersedijk 301 Op 15 februari 2021 heeft OZHZ namens GS van Zuid-Holland de beschikking afgegeven waarbij het ingediende saneringsplan is goedgekeurd. Direct daarna is begonnen met het opstellen van het bestek, met het doel nog in 2021 een start te kunnen maken met de sanering. In dit traject is vertraging opgetreden vanwege noodzakelijk aanvullende onderzoeken, zoals actualisering berekende stikstof-

depositie, nader onderzoek flora en fauna, onderzoek naar niet ontplofte explosieven en bodemonderzoek naastgelegen perceel Veersedijk 303. Dit perceel is bij de saneringswerkzaamheden betrokken om te kunnen voorzien in de watercompensatie die gepleegd moest worden vanwege de bouw en aanleg van het Waterbusplein. Rekening houdend met de eis van het Waterschap om niet te saneren in de herfst- en winterperiode, is de sanering uitgevoerd in het tweede en derde kwartaal 2022, met oplevering begin januari 2023. De sanering eindigt formeel in het tweede kwartaal 2023, na monitoring van het grondwater gedurende enkele maanden door middel van peilbuizen en het verkrijgen van goedkeuring van het bevoegd gezag op het in te dienen saneringsverslag. I.

Afstemming andere overheden Vanwege het complexe karakter van het gebied, de buitendijkse ligging, de bodemverontreiniging, etc. vindt continu overleg plaats met andere overheden.

J. Tijdelijk beheer De monitoring van de mobiele verontreiniging op de locatie Veersedijk301/303 is beëindigd bij de start van de sanering daarvan. K. Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Voor de ontwikkeling van Veersedijk 213 -273 (fase 1 Noordoevers) is een conceptanterieure overeenkomst opgesteld. Inmiddels is er principe-overeenstemming met ABB. De overeenkomst wordt naar verwachting in het tweede kwartaal 2023 ondertekend. L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen) M. Vaststellen bestemmingsplan(nen) Voor fase 1 Noordoevers is in samenspraak met ABB een ontwerp-bestemmingsplan opgesteld dat in het tweede kwartaal van 2023 in procedure wordt gebracht. De gemeenteraad heeft in december 2022 besloten gebruik te maken van de zgn. coördinatie-regeling, waardoor besluitvormingstrajecten kunnen worden samengevoegd zonder dat dit afbreuk doet aan de rechtsbescherming. Concrete acties voor 2023: De concrete acties voor de projectonderdelen die in 2023 aan de orde zijn: A. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Voor fase 1 Noordoevers worden in het tweede kwartaal van 2023 het bestemmingsplan en de bouwplannen in procedure gebracht. B. Afstemmen met Zwijndrecht Afstemmen is een voortdurend proces; er vindt regelmatig overleg plaats. C.

Verkoop gronden Veersedijk 301/303 Afwikkelen van de verkoop met ABB. D. Saneren gronden Veersedijk 301 Afronding sanering, indienen saneringsverslag bij bevoegd gezag. E. Grondexploitatie Met de verkoop van Veersedijk 301/303 aan ABB is opstellen en vaststellen van een grondexploitatie niet meer nodig. F. Afstemming andere overheden Afstemmen is een voortdurend proces; er vindt regelmatig overleg plaats. G. Tijdelijk beheer Het tijdelijk beheer Veersedijk 301/303 stopt zodra de verkoop aan ABB is afgewikkeld. H. Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Q2-2023: sluiten anterieure overeenkomst met ABB voor fase 1 Noordoevers.

Financiële verantwoording: Met de beëindiging van de samenwerking tussen de deelnemende gemeenten per 1-1-2019 is de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van het Ambachtse deel van de Noordoevers bij de gemeente komen te liggen. Medio 2019 heeft de raad een voorbereidingskrediet voor alle projecten Noordoevers ter beschikking gesteld van € 200.000. Dit bedrag is besteed en overschreden. Bij de Winternota 2020 is gemeld dat de kosten € 76.000 hoger zijn uitgevallen. Belangrijke oorzaken daarvan zijn de uitwerking van de saneringsplicht voor Veersedijk 301, de intensivering van planvorming en meer (externe) inzet stedenbouw. Met ABB wordt onderhandeld over de verdeling van kosten die gemaakt zijn (en nog zullen worden) voor de ontwikkeling van fase 1 Noordoevers. De verhaalbare kosten bedragen per 31-12-2022 € 105.280. Deze zijn op de balans verantwoord onder de 'nog te verrekenen kosten' onder de 'overige nog te ontvangen bedragen'. In de Winternota 2021 is met een bijraming op het taakveld 'Beheer overige gebouwen en gronden' € 30.000 beschikbaar gesteld voor het Getijdenpark. Dit budget wordt gebruikt om, in samenwerking met Zwijndrecht, te onderzoeken hoe de ideeën over het Getijdenpark kunnen worden verwerkt in de stedenbouwkundige plannen voor de verdere ontwikkeling van de Noordoevers met woningbouw. Van dit bedrag resteert per 31-12-2022 nog circa € 19.000.

Voor de sanering van Veersedijk 301/303 heeft de raad op 5 juli 2021 een krediet beschikbaar gesteld van € 4,25 miljoen. Per 31-12-2022 zijn de strategische gronden Noordoevers inclusief de kosten van de sanering gerubriceerd onder het onderhanden werk onder de voorraden op de balans. Regiodeal Voor het project Noordoevers Hendrik-Ido-Ambacht is vanuit de RegioDeal een bijdrage toegezegd (van € 1,75 miljoen). Vanwege problematiek die verband houdt met de terugvorderbaarheid van btw zal deze bijdrage € 1.446.281 bedragen, met een mogelijke uitloop naar € 1.646.598. Deze bijdrage is concreet ingezet voor de sanering van de mobiele verontreiniging van het perceel Veersedijk 301/303.

Planning: 2023: 2024: 2025: -

Afwikkeling sanering Veersedijk 301/303. In procedure brengen bestemmingsplan fase 1 Noordoevers. Sluiten anterieure overeenkomst met ABB voor fase 1 Noordoevers en werken aan samenwerkingsovereenkomst voor ontwikkeling Veersedijk 301 / 303 (fase 2 Noordoevers) met ABB. Start realisatie (saneren, waarna bouwrijp maken) fase 1 Noordoevers (door ABB). Vaststellen bestemmingsplan fase 2 Noordoevers. Start bouw woningen fase 1 Noordoevers.

Samenhang (naar andere projecten of actoren): De verschillende projecten op de Noordoevers hangen nauw met elkaar samen; zie de informatie op deze projectkaart. Alle ontwikkelingen vinden plaats in het gebied Noordoevers en vallen onder de noemer ‘herstructurering bedrijventerrein’.

Besluitvorming: Eerdere besluitvorming -17 oktober 2018: besluit Stuurgroep Noordoevers om de samenwerking tussen Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht per 31-12-2018 te beëindigen. -23 september 2020: voorbereidingsbesluit door de raad over de herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Antoniapolder plus'. -1 februari 2021: raadsbesluit tot vaststelling Nota van Uitgangspunten Noordoevers en instemming met stedenbouwkundig plan voor fase 1 Noordoevers.

-5 juli 2021: raadsbesluit over het ter beschikking stellen van een voorbereidingskrediet van € 4,25 miljoen t.b.v. de sanering Veersedijk 301-303. -7 september 2021: besluit college om de voor de bouw en aanleg van het Waterbusplein te maken watercompensatie te realiseren bij Veersedijk 303. -6 december 2021: raadsbesluit over de Winternota 2021 met bijraming van € 30.000 op taakveld 0.3 'Beheer overige gebouwen en gronden' t.b.v. uitwerking Getijdenpark. -7 december 2022: raadsbesluit om de vaststelling van bestemmingsplan De Noordoevers en het besluit op de aanvraag omgevingsvergunning en eventueel andere te nemen besluiten te coördineren. -16 januari 2023: raadsbesluit tot vaststelling van de Partiële herziening bestemmingsplan Antoniapolder Plus en het beeldkwaliteitsplan 'Citadelterrein'. Te verwachten besluitvorming in 2023 - Q2: Sluiten anterieure overeenkomst m.b.t. fase 1 Noordoevers. - Q4: Vaststellen bestemmingsplan fase 1 Noordoevers.

Eventuele alternatieven: Niet van toepassing.

Risico’s / risicomanagement: In algemene zin bestaat bij samenwerking tussen verschillende partijen het risico dat gedurende het traject de samenwerking onder druk komt te staan. Dat kan financiële gevolgen hebben. Op dit moment is daarvan overigens geen sprake. De gewenste en nodige kwaliteit waar het gebied Noordoevers om vraagt staat op gespannen voet met de relatief hoge kosten (sanering, bouwrijp maken, nieuwe oeververdediging, bedrijfsverplaatsing, etc.). Publieke financiële ondersteuning blijft dringend gewenst.

Organisatie: Er wordt een projectorganisatie opgestart. Verschillende ambtelijke disciplines zijn betrokken bij de verkoop van gronden en het onderzoek naar de haalbaarheid van de diverse plannen. Deze organisatie zal vooral zorgdragen voor begeleiding en toetsing van de plannen van initiatiefnemers. De voortgang wordt periodiek afgestemd met de portefeuillehouder voor dit project. Op ambtelijk niveau vindt de aansturing plaats via de projectleider. De programmamanager is ambtelijk opdrachtgever.

Overig: Niet van toepassing.