Bijlage 5 bij raadsvoorstel 9.1 - HIA - 2021-2 - Kaart 7 Noordoevers

Projectkaart 7: Noordoevers bijgewerkt tot en met:

ONDERWERP: Noordoevers Portefeuillehouder/bestuurlijk opdrachtgever:

wethouder A.J. Flach

Ambtelijk opdrachtgever:

Luc van Huijgevoort

Opsteller / projectleider:

Luc van Huijgevoort (a.i.)

Fase project: Initiatieffase

Ontwikkelingsfase

Uitvoeringsfase

Nazorg

Inhoud project: Korte beschrijving van de projectopdracht Dit project bestaat uit verschillende projectonderdelen. A. Het beëindigen van de procedure tussen Stolk Handelonderneming en de gemeente. B. De verkoop van de gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Handelsonderneming. C. Het ontbinden van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeenten Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht. D. Het onderzoeken van de haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling. E. Het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor toekomstige woningbouw-ontwikkelingen. F. Het afstemmen en samenwerken met de gemeente Zwijndrecht inzake de opzet van een woningbouwontwikkeling. G. De verkoop van de gronden Veersedijk 301. H. Saneren van de mobiele verontreiniging van de gronden Veersedijk 301. I. Diverse afstemmingen met de provincie, regio Drechtsteden, Waterschap Hollandse Delta, Rijkswaterstaat, Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid, etc. J. Tijdelijk beheer van overheidsgronden. K. Het opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten. L. Het toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). M. De procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen). Korte toelichting per onderdeel van de projectopdracht: A.

Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente Stolk en de gemeente waren in een juridische strijd verwikkeld. Dit is geëindigd met het sluiten van een overeenkomst. Stolk was hiertoe bereid nadat de gemeente had aangegeven hem de gronden Veersedijk 267-273 te willen verkopen. B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk Deze grondverkoop is inmiddels afgewikkeld. De panden zijn grotendeels gesloopt. C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Eind 2018 is door de Stuurgroep Noordoevers besloten de projectorganisatie Noordoevers te ontbinden, de gemeentegronden in het projectgebied te verkopen, de opbrengst daarvan na aftrek van de boekwaarde van de exploitatie onder de partijen te verdelen. De samenwerking is inmiddels beëindigd.

D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Partijen Stolk en ABB hebben de gemeente gevraagd om medewerking voor een woningbouwontwikkeling op de Noordoevers. Planvorming en toetsing dient niet op zichzelf te staan maar te passen in een integraal ontwikkelingskader. Dat kader is er nog niet. Weliswaar noemt de Groeiagenda Drechtsteden de ontwikkeling van Noordoevers en ook het regionale woningbouwprogramma doet dat, maar concreet zijn beide beleidskaders niet. Voor specifek Noordoevers zal ten behoeve van particuliere initiatieven een Nota van Uitgangspunten moeten worden opgesteld. Het is nodig dat deze Nota van Uitgangspunten voor particuliere initiatieven haalbare uitgangspunten/kaders bevat. Deze deelopdracht bevat het onderzoek naar de stedenbouwkundige/planologische en fnanciële haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling op Noordoevers. E. Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van uitgangspunten is een door de gemeenteraad vast te stellen kader-stellend document waaraan toekomstige woningbouwplannen van initiatiefnemers worden getoetst en dat kaders/uitgangspunten voor bestemmingsplannen bevat. De uitgangspunten zullen een hoogwaardig en tegelijk (fnancieel) haalbaar woningbouwprogramma mogelijk moeten maken. F. Afstemmen met Zwijndrecht Het plangebied Noordoevers ligt in de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht.

Nog niet duidelijk is of en, zo ja, in welke (organisatie)vorm beide gemeenten zullen samenwerken om de woningbouwontwikkeling gestalte te geven. Wel is uitgesproken dat er stedenbouwkundige afstemming dient plaats te vinden. Het gehele plangebied Noordoevers zal stedenbouwkundige samenhang moeten vertonen. Afstemming is daartoe nodig. G. Verkoop gronden Veersedijk 301 Bij de overname van het project Noordoevers van de ROM-D in 2011 behoorde ook de eigendom van de gronden Veersedijk 301. ABB, eigenaar van de naastgelegen gronden en projectontwikkelaar, heeft gevraagd de gronden Veersedijk 301 te mogen verwerven om zo een brede woningbouwontwikkeling op de Noordoevers mogelijk te maken. ABB is te kennen gegeven daaraan in principe mee te willen werken, met inachtname van een aantal uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld dat de verkoop plaats vindt tegen minimaal een door een onafhankelijke deskundige getaxeerde waarde en dat de ontwikkelaar zelf verantwoordelijk is voor de sanering van de bodem. H. Saneren mobiele verontreiniging Veersedijk 301 Na overleg met de Provincie Zuid-Holland over de uitvoering van een saneringsbeschikking en het verkrijgen van een bijdrage vanuit de Regiodeal wordt ingezet op een spoedige sanering van de mobiele (urgente) verontreiniging.

De sanering van de immobiele (minder-urgente) verontreiniging wordt overgelaten aan een ontwikkelaar, die de sanering zal afstemmen op een inrichtingsplan. I.

Afstemming met andere overheden Door de vele belangen is intensief overleg met andere overheidspartners nodig.

J.

Tijdelijk beheer Voordat de gemeentelijke gronden worden verkocht en overgedragen dienen ze feitelijk en juridisch beheerd te worden. Om de lasten te drukken worden ze tijdelijk in gebruik gegeven. Het betreft kortdurende

gebruiksrechten. K. Opstellen van exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven In het kader van het faciliterende grondbeleid van de gemeente zullen particuliere initiatieven in principe positief tegemoet worden getreden. Als dergelijke particuliere plannen worden ingediend die in lijn zijn met de Nota van Uitgangs-punten dan zal, na een positieve beslissing op het principeverzoek, een exploitatie- of anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten. L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen). Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het opstellen van het bestem-mingsplan voor de door hen voorgenomen ontwikkeling. Het opstellen moet in overleg met de gemeente plaatsvinden, maar het initiatief ligt bij de initiatief-nemer. De gemeente treedt bij het opstellen toetsend op. De terinzagelegging van voorontwerp en ontwerpbestemmingsplan gebeurt onder verantwoordelijkheid van de gemeente, evenals de vaststelling van de bestemmingsplannen. M. Procedurele begeleiding en het vaststellen van bestemmingsplan(nen) Het vaststellen van bestemmingsplannen is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De werkzaamheden in dit verband bestaan uit het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan, het ter visie leggen en de publicatie van het vastgestelde bestemmingsplan.

Duurzaamheid De raad heeft op 1 februari 2021 ingestemd met het stedenbouwkundige plan voor de invulling van de locatie Veersedijk 213 – 273 (fase 1 Noordoevers). Hoe aan het thema duurzaamheid verder inhoud gegeven wordt bij deze woningbouwontwikkeling vormt onderdeel van het bestemmingsplan dat daarvoor wordt opgesteld. Onderzocht wordt op deze woningen aangesloten kunnen worden op het warmtenet (TEO) dat in De Volgerlanden wordt aangelegd. De huidige stand van zaken: A. Beëindiging lopende juridisch procedure Stolk-gemeente B. Verkoop gronden Veersedijk 267-273 aan Stolk C. Ontbinden samenwerkingsovereenkomst gemeenten Noordoevers Voor deze drie onderdelen geldt: afgerond, geëffectueerd. D. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Tegelijk met het opstellen van een Nota van Uitgangspunten wordt onderzocht of een woningbouwplan op Noordoevers stedenbouwkundig en fnancieel haalbaar is. Overleg vindt plaats met ABB, een belangrijke initiatiefnemer. Met het steden- bouwkundige plan voor de woningbouwontwikkeling Veersedijk 213-273 (fase 1 Noordoevers) heeft de raad op 1 februari 2021 ingestemd. E. Opstellen Nota van Uitgangspunten De Nota van Uitgangspunten is door de raad vastgesteld op 1 februari 2021. F. Afstemmen met Zwijndrecht De Nota van Uitgangspunten is afgestemd met de gemeente Zwijndrecht.

Over de stedenbouwkundige samenhang tussen bebouwing op het Zwijndrechtse én het Ambachtse deel van Noordoevers is intensief ambtelijk overleg gaande. G. Verkoop gronden Veersedijk 301

De gronden Veersedijk 301 grenzen aan gronden die eigendom zijn van ABB. ABB heeft interesse getoond in aankoop van 'de gronden 301'. Gesprekken zijn gaande. H. Saneren gronden Veersedijk 301 Op 15 februari 2021 heeft OZHZ namens GS van Zuid-Holland de beschikking afgegeven waarbij het ingediende saneringsplan is goedgekeurd. Direct daarna is begonnen met het opstellen van het bestek, met het doel nog dit jaar de aanbesteding te kunnen doen en een start te kunnen maken met de sanering. In dit traject is vertraging opgetreden vanwege noodzakelijk aanvullende onderzoeken (actualisering berekende stikstofdepositie, nader onderzoek fora en fauna, onder-zoek naar niet ontplofte explosieven en bodemonderzoek naastgelegen perceel Veersedijk 303 (dit perceel wordt bij de saneringswerkzaamheden betrokken om te kunnen voorzien in de watercompensatie die gepleegd moet worden als gevolg van de bouw en aanleg van het Waterbusplein)). Daarnaast heeft het Waterschap uiteindelijk aangegeven geen saneringswerkzaamheden in de nabijheid van de waterkering te kunnen toestaan in het stormseizoen (periode oktober tot april), tenzij zware tijdelijke beschermingsmaatregelen getroffen worden. Hiervan is afgezien, enerzijds vanwege de hoge kosten en anderzijds omdat door de getroffen tijdelijke beheermaatregelen, die effectief zijn, de directe milieu-urgentie ontbreekt.

Het doel is nu de sanering uit te voeren vanaf 1 april 2022. In de periode oktober - december 2021 wordt de aanbestedingsprocedure doorlopen. Voor de uitvoering van de sanering heeft de raad op 5 juli 2021 een voorbereidings-krediet beschikbaar gesteld van € 4,25 miljoen. I.

Afstemming andere overheden Vanwege het complexe karakter van het gebied, de buitendijkse ligging, de bodemverontreiniging, etc. vindt continu overleg plaats met andere overheden.

J.

Tijdelijk beheer De mobiele verontreiniging ter hoogte van Veersedijk 301 wordt voortdurend gemonitord. Maatregelen zijn getroffen om eventuele uitstroom naar het opper-vlakte water tegen te gaan. De monitoringsrapporten worden ter kennis gebracht van het bevoegd gezag. De maatregelen blijven van kracht totdat de sanering heeft plaatsgevonden. Zie voorts bij H.

K. Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Voor de ontwikkeling van Veersedijk 213 -273 (fase 1 Noordoevers) is een concept- anterieure overeenkomst opgesteld. Met ABB wordt daarover onderhandeld. L. Toetsen/begeleiden van door/namens particuliere initiatiefnemers opgestelde bestemmingsplan(nen) M. Vaststellen bestemmingsplan(nen) Deze planonderdelen zijn nog niet aan de orde. Concrete acties voor 2021: De concrete acties voor de projectonderdelen die in 2021 aan de orde zijn: A. Onderzoeken haalbaarheid woningbouwontwikkeling Loopt door tot en met Q4-2021. Nu het stedenbouwkundige plan voor Veersedijk 213 – 273 is vastgesteld kan de volgende stap gezet worden in het bepalen van de haalbaarheid van het plan.

B. Afstemmen met Zwijndrecht Afstemmen is een voortdurend proces; er vindt regelmatig overleg plaats. C. Verkoop gronden Veersedijk 301 Q4-2021: onderhandelingen over verkoop aan ABB. D. Saneren gronden Veersedijk 301 Q4-2021: aanbesteding sanering. E. Grondexploitatie Q4-2021: opstellen en vaststellen grondexploitatie. F. Afstemming andere overheden Afstemmen is een voortdurend proces; er vindt regelmatig overleg plaats. G. Tijdelijk beheer Het tijdelijk beheer, waaronder de monitoring van de mobiele verontreiniging Veersedijk 301 is een voortdurend proces. H. Opstellen exploitatie- c.q. anterieure overeenkomsten i.v.m. particuliere initiatieven Q4-2021: sluiten anterieure overeenkomst met ABB.

Financiële verantwoording: Met de beëindiging van de samenwerking tussen de deelnemende gemeenten per 1-1-2019 is de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van het Ambachtse deel van de Noord-oevers bij de gemeente komen te liggen. Medio 2019 heeft de raad een voorbereidings-krediet voor alle projecten Noordoevers ter beschikking gesteld van € 200.000. Dit bedrag is besteed en overschreden. Bij de Winternota 2020 is gemeld dat de kosten € 76.000 hoger zijn uitgevallen. Belangrijke oorzaken daarvan zijn de uitwerking van de saneringsplicht voor Veersedijk 301, de intensivering van planvorming en meer (externe) inzet stedenbouw. Voor de verdere ontwikkeling van de Noordoevers, waaronder de sanering van Veersedijk 301, wordt een grondexploitatie opgesteld. Deze zal in het vierde kwartaal van 2021 aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd. Vooruitlopend daarop heeft de raad op 5 juli een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Regiodeal Voor het project Noordoevers Hendrik-Ido-Ambacht is vanuit de RegioDeal een bijdrage toegezegd van € 1.750.000. Deze bijdrage wordt nu concreet ingezet voor de sanering van de mobiele verontreiniging van het perceel Veersedijk 301 (deel van de totale sanerings-kosten). Achtergrond van inzet op dit perceel is de strategische ligging van het perceel en het feit dat de diffuse bodemsituatie voor ontwikkelaars een te onzekere factor vormt.

Planning: 2021: - Aanbesteding sanering Veersedijk 301-303. - Sluiten anterieure overeenkomst m.b.t. fase 1 Noordoevers (locatie Stolk/ABB). 2022: - Sanering Veeredijk 301-303. - Opstellen bestemmingsplan fase 1 Noordoevers. - Onderhandelingen met ABB m.b.t. fase 2 Noordoevers (Veersedijk 301) en zo mogelijk sluiten anterieure overeenkomst. 2023: - Start realisatie fase 1 Noordoevers. - Opstellen bestemmingsplan fase 2 Noordoevers.

Samenhang (naar andere projecten of actoren): De verschillende projecten op de Noordoevers hangen nauw met elkaar samen; zie de informatie op deze projectkaart. Alle ontwikkelingen vinden plaats in het gebied Noordoevers en vallen onder de noemer ‘herstructurering bedrijventerrein’.

Besluitvorming:

Eerdere besluitvorming -17 oktober 2018: besluit Stuurgroep Noordoevers om de samenwerking tussen Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht per 31-12-2018 te beëindigen. -1 februari 2021: raadsbesluit tot vaststelling Nota van Uitgangspunten Noordoevers en instemming met stedenbouwkundig plan voor fase 1 Noordoevers. -5 juli 2021: raadsbesluit over het ter beschikking stellen van een voorbereidingskrediet van € 4,25 miljoen t.b.v. de sanering Veersedijk 301-303. -7 september 2021: besluit college om de voor de bouw en aanleg van het Waterbusplein te maken watercompensatie te realiseren bij Veersedijk 303. Te verwachten besluitvorming in 2021 - Q4-2021: Gunning saneringswerkzaamheden Veeredijk 301-303. - Q4-2021: vaststellen grondexploitatie ontwikkelingen Noordoevers. - Q4-2021: sluiten anterieure overeenkomst m.b.t. fase 1 Noordoevers.

Eventuele alternatieven: Niet van toepassing.

Risico’s / risicomanagement: In algemene zin bestaat bij samenwerking tussen verschillende partijen het risico dat gedurende het traject de samenwerking onder druk komt te staan. Dat kan fnanciële gevolgen hebben. Op dit moment is daarvan overigens geen sprake. De gewenste en nodige kwaliteit waar het gebied Noordoevers om vraagt staat op gespan-nen voet met de relatief hoge kosten (sanering, bouwrijp maken, nieuwe oeververdediging, bedrijfsverplaatsing, etc.). Publieke fnanciële ondersteuning blijft dringend gewenst.

Organisatie: Er wordt een projectorganisatie opgestart. Verschillende ambtelijke disciplines zijn betrokken bij de verkoop van gronden en het onderzoek naar de haalbaarheid van de diverse plannen. Deze organisatie zal vooral zorgdragen voor begeleiding en toetsing van de plannen van initiatiefnemers. De voortgang wordt periodiek afgestemd met de portefeuillehouder voor dit project. Op ambtelijk niveau vindt de aansturing plaats via de projectleider. De programmamanager is ambtelijk opdrachtgever.

Overig: Niet van toepassing.