Bijlage 2 - Managementsamenvatting - Behoefteonderzoek Hotel Hendrik-Ido-Ambacht

1

Managementsamenvatting

Behoefteonderzoek Hotel Park Langesteijn te Hendrik-Ido-Ambacht 2023-R-041/1008

Samenstellers Hans van Spronsen Leonie van Spronsen Niek Timmermans

21 november 2023

Managementsamenvatting

De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft een ontwerp ontwikkelperspectief en afwegingskader laten opstellen voor Park Langesteijn aan de rand van de gemeente. Hierin kwam naar voren dat een viersterrenhotel goed aansluit op de voorziene faciliteiten op dit terrein. Dit hotel moet ook vergaderfaciliteiten en een restaurant gaan bieden. De gemeente heeft in recent verleden een aantal aanvragen gehad van ondernemers die plannen hadden voor een hotel op of nabij deze locatie. Deze plannen sloten niet aan bij het vigerende bestemmingsplan. Het ontwerp ontwikkelperspectief is ook met de gemeente Zwijndrecht besproken tijdens een bestuurlijk overleg. In dat gesprek werd ook de zorg naar de hotelbehoefte in de regio uitgesproken. Was die er wel voldoende om nog een hotel te kunnen faciliteren? Anders gezegd: Wat is de impact van deze ontwikkeling op onze hotelmarkt?” Om de behoefte aan dit hotel inzichtelijk te maken is Van Spronsen & Partners horeca-advies benaderd. Naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek wordt een hotel bedrijfseconomisch niet haalbaar geacht. In andere woorden: er is niet genoeg behoefte voor een nieuw hotel op Park Langesteijn. Deze conclusie wordt in onderstaande samenvatting als volgt opgebouwd: • Beoordeling van de onderhavige locatie • Benchmark van vergelijkbare hotels • Een marktanalyse in het verzorgingsgebied

Deze drie bovenstaande stappen leiden tot een uitgangspositie voor het hotel op Park Langesteijn die wordt gebruikt in de financiële projectie: • Financiële projectie van een dergelijk hotel • Behoeftebepaling

2

Beoordeling locatie • De locatie ligt aan de rand van Hendrik-Ido-Ambacht, wordt door de A16 afgesneden van de rest van de gemeente en ligt tegen Park Bakestein aan. Hierdoor is de bereikbaarheid zeer goed met de auto maar niet te bereiken met het OV. • De locatie heeft een redelijke uitstraling voor een zakelijk hotel, de zichtbaarheid vanaf de naastgelegen verkeersader (met hoge verkeersintensiteit) is echter niet zeker. • De bedrijvenparken rondom worden vooral bevolkt door Nederlandse, kleine tot middelgrote bedrijven, dat brengt weinig hotelvraag naar de locatie. • Overige voorzieningen in de omgeving creëren ook weinig tot geen hotelvraag. • Hendrik-Ido-Ambacht groeit de komende jaren zowel wat betreft inwoners als bedrijven maar dit zal geen verdere afgeleide vraag voor een dergelijk hotel creëren. Benchmark Om inzichtelijk te maken hoe hotels op bedrijventerreinen zoals opgenomen in de plannen van Park Langesteijn zich profileren is een benchmark van viersterrenhotels op bedrijventerreinen uitgevoerd. Hierin zijn alleen hotels meegenomen die direct gelegen zijn aan een N- of snelweg en hotels die geen ander uniek koopmotief hebben. Voor de benchmark zijn de provincies Limburg, Noord-Brabant, Zeeland en de randstad bekeken. • De verkeersintensiteit langs Park Langesteijn is ruim hoger dan bij het gemiddelde vergelijkbare hotel op een bedrijventerrein.

• Deze hotels hebben over het algemeen een gemiddeld uitstralingsniveau, dit is dan ook minimaal een vereiste voor een hotel op deze locatie. • Het aantrekken van een hotelketen voor het management van een hotel op deze locatie zou een logische stap zijn. • De prijs voor een overnachting in een hotel op de locatie als Park Langesteijn (zoals onderzocht in deze benchmark) zal gemiddeld lager liggen dan de prijs van een overnachting in het verzorgingsgebied op andere type locaties.

Managementsamenvatting

Marktanalyse Om een goed beeld te vormen van de marktsituatie zijn de volgende gebieden in kaart gebracht: • Het verzorgingsgebied: de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht en de omliggende gemeenten. Namelijk de Hoeksche Waard, Dordrecht, Nissewaard, Albrandswaard, Barendrecht, Zwijndrecht, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel, Papendrecht, Alblasserdam en Ridderkerk. De vraag bestaat uit hotelvraag, zakelijke en toeristische en specifieke MICE (evenementen & vergaderingen)vraag: • Hotelvraag - de hotelmarkt herstelt sterk na de covid-crisis, kamerprijzen in Nederland en Rotterdam stijgen mee met de inflatie die we in de rest van de samenleving zien maar de zakelijke verblijfsmarkt hersteld nog niet zo snel als de totale markt. • Zakelijke vraag – de zakelijke vraag voor een hotel beoordelen we als matig, dit concluderen wij op basis van een analyse van de bedrijvigheid van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. • Toeristische vraag – de toeristische vraag in de gemeente is zeer beperkt. • MICE vraag (evenementen) – de beoogde locatie ligt te ver van Rotterdam om in aanmerking te komen voor afgeleide vraag van congressen (met uitzondering van hele grote congressen die maar zelden voorkomen). Verder is de evenementenvraag prima, er vinden in het verzorgingsgebied circa 2.000 grootschalige evenementen plaats en circa 11.500 kleinschalige evenementen.

Het aanbod wordt voor zowel het hotelproduct als de vergaderlocatie zowel kwantitatief als kwalitatief bekeken en er wordt gekeken naar toekomstige ontwikkelingen.

3

• Hotel – theoretisch gezien is er geen ruimte in Hendrik-Ido-Ambacht voor een viersterren hotel. Om toch een goede marktpositie te verwerven moet Hotel Park Langesteijn een hoog uitstralingsniveau en relatief grote kamers bieden. In de toekomst groeit het hotelaanbod in het verzorgingsgebied met 295 kamers, in Rotterdam en Schiedam groeit het aanbod met 960 kamers. De groei van dit aanbod in het verzorgingsgebied heeft een directe invloed op de kamerbezetting en daarmee de kansen voor een hotel op Park Langesteijn. • Vergaderlocatie – theoretisch gezien is er geen ruimte in Hendrik-IdoAmbacht voor een nieuwe vergaderlocatie. De directe concurrenten liggen ook langs de snelweg en zijn heel groot, er zou enkel plek zijn voor een luxe vergaderlocatie maar daar leent de locatie zich niet voor. In Zwijndrecht wordt Hotel Regis gebouwd en breidt het MICE aanbod zich verder uit met 150 m² verdeeld over vijf vergaderruimtes, dit heeft direct effect op de kansen van een vergaderlocatie op Park Langesteijn.

Uitgangspositie financiële projectie Voor de omzetprognose voor een hotel met vergaderlocatie op Park Langesteijn gaan wij uit van een volgende uitgangspositie (op basis van het uitgevoerde onderzoek): • Wij gaan er vanuit dat het juiste perceel wordt gekozen voor de bouw van een hotel, met zichtbaarheid vanaf de snelweg; wij gaan uit van een hotel met een hoog uitstralingsniveau en 85 kamers (een minimum vereiste). • Wij gaan uit van circa 800m² zalen in Hotel Park Langesteijn op basis van het aantal meters zalen per kamer dat de concurrerende hotels in het verzorgingsgebied aanbieden. • Wij gaan uit van een standaard financieringssituatie en daarmee dat er een ondernemer wordt gevonden met genoeg eigen vermogen om te investeren. Wij gaan er vanuit dat er een ervaren ondernemer wordt gevonden voor dit project. • Het hotel zal een affiliatie met een merk of collectie krijgen die naamsbekendheid heeft en het bedrijf start in 2025.

Managementsamenvatting

Financiële projectie Omzet • Op basis van informatie uit de markt is de verwachte kamerbezetting voor Hotel Park Langesteijn circa 53%, dat de omzet vanuit logies en ontbijt jaarlijks circa 2,3 miljoen euro zal zijn. • Op basis van het aantal evenementen in het verzorgingsgebied en de verwachte marktpositie van deze vergaderlocatie verwachten we jaarlijks 341 kleinschalige en 57 grootschalige bijeenkomsten. Dit betekent dat we jaarlijks circa € 335.000,= omzet verwachten uit de evenementenlocatie. • De totale omzet zal jaarlijks circa 2,6 miljoen euro bedragen. Investeringen en financieringsopzet • Op basis van norm- en ervaringscijfers en het niveau van de bouwkosten nu en de komende jaren verwachten we dat de bouw van een dergelijk project circa 13,1 miljoen euro aan investeringen zal kosten. • Voor deze financiering gaan wij uit van een gemiddelde bankfinanciering. Het benodigd eigen vermogen zal ongeveer 4 miljoen euro bedragen, verder wordt er uit gegaan van een standaardsituatie met een hypothecaire lening van 20 jaar, met een rekenrente van 5%, voor een bedrag van circa 4,5 miljoen euro, een lening van 10 jaar, circa 1,5 miljoen euro met een rekenrente van 6,5% en een vijfjarige lening zijn van circa 3,5 miljoen euro, de rekenrente over deze lening is 6,5%.

Exploitatieprognose 10 jaar De terugverdienperiode van een hotel is relatief lang, daarom brengen wij de exploitatie resultaten (omzet en kosten) voor de eerste 10 jaar in beeld. Deze prognose vertoont het volgende beeld: • Het netto resultaat is vanaf het eerste jaar negatief en ondanks dat het resultaat zich enigszins hersteld vanaf jaar 6 is de cumulatieve betalingscapaciteit over 10 jaar ook negatief, dus dat herstelt niet genoeg. • Een slecht-weer scenario (een benodigde toets voor de haalbaarheid van een bedrijf) als toetsing van de weerbaarheid van de exploitatie bij tegenvallende resultaten als gevolg van onvoorziene daling in de marktvraag toon ook een zeer negatief resultaat.

4

Toelichting behoeftebepaling De behoefte voor een hotel op Park Langesteijn wordt aangetoond aan de hand van de haalbaarheid van een dergelijk hotel. Deze haalbaarheid wordt op drie onderdelen getoetst: 1. Solvabiliteit In de uitgangspositie wordt voldaan aan reguliere eisen van de bank ten aanzien van de solvabiliteitspositie voor de beoogde bancaire financiering. De solvabiliteit neemt toe van 30% vanaf de start tot 41% na het tiende exploitatiejaar. 2. Eigen vermogen De eigen vermogenspositie van de ondernemer dient jaarlijks te verbeteren. Het eigen vermogen start op circa 3,95 miljoen euro en neemt de navolgende jaren af tot 3,2 miljoen euro in jaar 10, wat een negatief rendement is.

3. Betalingscapaciteit De cumulatieve betalingscapaciteit over de eerste jaren is onvoldoende om eventuele tegenslagen op te vangen. Het slecht-weer scenario laat zien dat er onvoldoende buffer is om gedurende de eerste tien jaar ook bij slecht weer vanuit de cashflow de aflossingen, belastingen en vervangingsinvesteringen te kunnen doen. Conclusies Gezien de uitkomsten beoordelen we het beoogde plan bedrijfseconomisch niet haalbaar oftewel er is niet genoeg behoefte voor een nieuw hotel op Park Langesteijn.