Bijlage 2 bij Raadsvoorstel 9.3 Nota Zienswijzen

NOTA BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN STEDENBOUWKUNDIG ONTWIKKELPERSPECTIEF EN AFWEGINGSKADER PARK LANGESTEIJN 13 NOVEMBER 2023

1. INLEIDING In deze nota worden de zienswijzen welke zijn ingebracht �jdens de terinzagelegging van het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef en afwegingskader Park Langesteijn van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht samengevat en van beantwoording voorzien. Eerst volgt in onderdeel 2 een overzicht van ingekomen zienswijzen. Hierna staan in onderdeel 3 de samengevate zienswijzen en wordt er inhoudelijk op ingegaan en een conclusie verbonden aan de zienswijze. In onderdeel 4 staat een samenva�ng van wijzigingen, zowel als gevolg van de zienswijzen als ambtshalve wijzigingen.

2. OVERZICHT VAN INGEKOMEN ZIENSWIJZEN Het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef en afwegingskader Park Langesteijn hee� vanaf 10 juli 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de inzageperiode kon iedereen schri�elijk dan wel mondeling een zienswijze naar voren brengen. Er zijn in totaal 5 zienswijzen ingediend die betrekking hebben op het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef en afwegingskader. Deze zijn samengevat en voorzien van een beantwoording in onderdeel 3 in tabelvorm. Indiener/zienswijze 1 2 3 4 5

Ontvangen/verwerkt op 12-09-2023 12-09-2023 13-09-2023 05-09-2023 06-09-2023

3. SAMENVATTING EN BEANTWOORDING INGEKOMEN ZIENSWIJZEN Onderstaande tabellen hebben van links naar rechts in de kolommen: de onderwerpen van de zienswijzen, een samenva�ng, de gemeentelijke beantwoording en een conclusie. Zienswijze 1 Onderwerp 1- Programma en eigendomssitua�e

Samenva�ng Indiener stelt dat het centrale en oostelijke deel van plan (deelgebied 2 en 3) zowel func�oneel als programma�sch, alsmede in rela�e tot de eigendomssitua�e, niet uitvoerbaar wordt geacht.

Beantwoording De gemeente daagt ini�a�efnemers bewust uit om met innova�e en ambi�euze plannen te komen, ook voor de deelgebieden 2 en 3. Onderdeel hiervan is een func�e die een hoogwaardig ontwerp

Conclusie De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

ondersteunt. Daarbij worden func�es zoals hoogwaardige maakindustrie en trainingen, showroom en experience center als voorbeeld genoemd om de programma�sche ambi�e te verduidelijken en de verbindingen te maken met de bestaande kantoren op Park Langesteijn. Het gaat de gemeente er niet om dat precies die func�es worden toegevoegd maar wel dat func�e en uitstraling passen binnen de ambi�es van de gemeente voor deze specifieke loca�e. Voor deel 2 wordt hier gedacht aan een mobility-hub omdat dit aansluit bij de gedachte van de nodige transi�e in energie en verkeer en vervoer. Daarbij hebben wij ook aangegeven dat een deel van het (bezoekers)parkeren hier collec�ef kan worden opgelost. Dit vraagt uiteraard een extra inspanning en samenwerking voor realisa�e, maar het kan in onze ogen sterk bijdragen bij aan een duurzaam ruimtegebruik en het s�muleren van nieuwe vormen van vervoer. Wanneer er andere func�es worden aangedragen die goed passen binnen de ontwikkelvisie van Park Langesteijn dan liggen hier mogelijkheden voor. Voor deelgebied 3 is daar inderdaad bij aangegeven dat dit bij voorkeur (half)verdiept plaatsvindt. Dit is dus geen eis dat alles verdiept wordt

aangelegd. Wat wel wordt geëist is dat het parkeren op eigen plot plaatsvindt én dit deels ook voor het gebouw mag liggen (op eigen plot). Om een integraal aantrekkelijk en hoogwaardig plan te faciliteren is in het stedenbouwkundig een structuur gekozen waarbij aan de binnenkant wordt ontsloten wanneer er meerdere ini�a�even in deelgebied 3 worden aangedragen. De door de indiener van de zienswijze voorgestelde alterna�eve verkaveling gaat eigenlijk in tegen een integrale benadering van het gebied waarbij representa�eve buitenkanten worden gemaakt en een voor de gebruikers en werknemers aantrekkelijk binnengebied. Daarbij is ook van belang dat deel gebied 1 als cluster duidelijk wordt afgerond, passend rond het bestaande kantoorgebouw. Zienswijze 2 Onderwerp 1- Waarde

Samenva�ng Indiener betoogt dat het behoud van waarde van de kantoren als uitgangspunt niet gehandhaafd wordt. De ontwikkelingen kunnen mogelijk een kwaliteitsimpuls geven aan het gebied. Voor de indiener is het van belang dat de ontwikkeling niet mag leiden tot waardedaling van de kantoren.

Beantwoording De insteek van het ontwikkelingsperspec�ef is juist dat het gebied hoogwaardig wordt ontwikkeld. Daarbij is het uitgangspunt dat de loca�e kan worden getransformeerd naar hoogwaardige werkloca�e. Het gebied krijgt een kwaliteitsimplus waarbij nieuwe bedrijven werken als vliegwiel voor het gebied.

Conclusie De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

2- Overlast

3 - Sociale veiligheid

4 - Parkeren en verkeer

Indiener benadruk dat de hotelfunc�e niet tot overlast mag zorgen, bijvoorbeeld door (vracht)verkeer, transport van goederen, afvalverwerking of overlast bij feesten. Indiener vraagt hiervoor aandacht bij de nadere uitwerking van de ontwikkeling, bijvoorbeeld bij de posi�onering van func�es.

Indiener vraagt aandacht voor sociale veiligheid en mogelijke overlast die hotelgasten kunnen veroorzaken.

Indiener vraagt aandacht voor de verkeersbewegingen die de

Het perspec�ef en het afwegingskader zijn dan ook opgesteld met hoge ambi�es ten aanzien van nieuwe func�es, uitstraling en inrich�ng. Daarbij is de aanwezigheid van het bestaande kantoorgebouw mede als uitgangspunt en basisfunc�e genomen om dit gebied een eigen hoogwaardig (bedrijfs)profiel te geven. Naar aanleiding van een onderzoek naar de regionale hotelbehoe�e is besloten geen hotel op te nemen in het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef. Het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef biedt een kader voor toekoms�ge ontwikkelingen. Samen met het afwegingskader helpt dat om sturing te geven aan ini�a�even. De exacte uitwerking van de func�es gebeurt in een later stadium. Naar aanleiding van een onderzoek naar de regionale hotelbehoe�e is besloten geen hotel op te nemen in het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef. In de verdere planontwikkeling wordt uiteraard rekening gehouden met dit sociale veiligheid ook in rela�e bedrijfsfunc�es. Naar aanleiding van een onderzoek naar de regionale hotelbehoe�e is

Na een brede afweging is besloten de hotelfunc�e uit het stuk te halen en daarmee is de zienswijze niet meer van toepassing.

Na een brede afweging is besloten de hotelfunc�e uit het stuk te halen en daarmee is de zienswijze niet meer van toepassing.

Na een brede afweging is besloten de hotelfunc�e uit het stuk te halen en

Zienswijze 3 Onderwerp 1- Waterveiligheid

hotelfunc�e kan veroorzaken. Indiener vraagt zich af of dit samen met de huidige verkeersbewegingen passend is en vraagt de gemeente om oplossingen aan te dragen.

besloten geen hotel op te nemen in het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef.

Samenva�ng Indiener vraagt aandacht voor waterveiligheid bij de inrich�ng van het te ontwikkelen gebied en gevolgen van een eventuele overstroming van de primaire waterkering zoveel mogelijk te

Beantwoording Van deze zienswijze wordt kennis genomen. In een later stadium van de planontwikkeling zal dit nader onderzocht worden.

daarmee is de zienswijze niet meer van toepassing.

Daarnaast: Het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef biedt een kader voor toekoms�ge ontwikkelingen. Samen met het afwegingskader helpt dat om sturing te geven aan ini�a�even. De exacte uitwerking van de func�es gebeurt in een later stadium. In het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef wordt gesteld dat veel vervoersbewegingen en met name zwaar vrachtverkeer op deze loca�e niet gepast is. Dat uitgangspunt blij� behouden. Pas wanneer er een ini�a�ef wordt aangedragen zal in het traject van de uitwerking en de juridische verankering op basis van het programma binnen het ini�a�ef een verkeers- en parkeeronderzoek en onderbouwing moeten worden uitgevoerd. Mocht blijken dat het een onevenredige druk op de omgeving legt dan zal er samen naar oplossingen moeten worden gezocht.

Conclusie De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

2 – Watersysteem

3 – Waterketen

4 – Herplantplicht

beperken. Hiervoor worden verschillende maatregelen voorgesteld, zoals het verhogen van de buitenruimte, drempels, kwetsbare onderdelen op hogere gelegen delen van het gebied plaatsen en het watersysteem ontwerpen zodat water afgeleid wordt. Indiener adviseert te onderzoeken welke type maatregelen van toegevoegde waarde zijn, wat het effect is en welke kosten hiermee gemoeid zijn. Indiener vraagt aandacht voor het watersysteem. Het al gedempte water en verhard oppervlak moet gecompenseerd worden (zoals geborgd in de waterschapsverordening en bijbehorende beleidsregels). Indiener gee� aan dat het nodig is om een plan op te stellen waarin onderhoudsstroken en het onderhoud en beheer van de natuurlijkvriendelijke oevers behandeld worden. Hierbij wordt gewezen op de doodlopende einden in het gebied, waardoor een betere doorspoelbaarheid wenselijk is. Indiener gee� aan dat de ontwikkeling van het bedrijventerrein geen zware industrie betre� en een gescheiden riolering waarbij wordt aangesloten op de aanwezige riolering voldoende is. Indiener gee� aan dat herplantplicht onderdeel uitmaakt van het groenbeleidsplan van Waterschap

Van deze zienswijze wordt kennis genomen. In een later stadium van de planontwikkeling zal berekend worden hoeveel water gedempt wordt en hoeveel compensa�e nodig is. Een onderhoudsplan voor het onderhoud en beheer van de oevers wordt dan opgesteld.

De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

Van deze zienswijze wordt kennis genomen.

De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

Ingeval bij een verdere uitwerking en ontwikkeling van een ini�a�ef bomen moeten verdwijnen, zal rekening

De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

Hollandse Delta. Aan de zuidkant van de Hendrik Ydenweg zijn mogelijkheden voor herplan�ng van bomen. Indiener ziet hiervoor mogelijkheden in de verdere uitwerking van het plan.

worden gehouden met de herplantplicht.

Samenva�ng Indiener vraagt waarom gekozen is voor hotel **** in deelgebied 1.

Beantwoording Naar aanleiding van een onderzoek naar de regionale hotelbehoe�e is besloten geen hotel op te nemen in het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef.

Conclusie Na een brede afweging is besloten de hotelfunc�e uit het stuk te halen en daarmee is de zienswijze niet meer van toepassing.

2 - Programma

Indiener vraagt zich af hoe de vergadermogelijkheden in de mobility hub in deelgebied 2 in rela�e staat tot de vergadermogelijkheden in het hotel in deelgebied 1.

Naar aanleiding van een onderzoek naar de regionale hotelbehoe�e is besloten geen hotel op te nemen in het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef.

Na een brede afweging is besloten de hotelfunc�e uit het stuk te halen en daarmee is de zienswijze niet meer van toepassing.

3 - Eigendom

Indiener stelt dat sprake is van beletsel qua eigendom omdat een perceel te klein is om de mobility hub op te realiseren. Indiener vraagt of het mogelijk is om dit perceel van deelgebied 2 bij deelgebied 1 te voegen.

In het stedenbouwkundige ontwikkelperspec�ef is gekozen om het gebied in te delen in drie deelgebieden. Elk deelgebied hee� een ander karakter en bevat andere func�es.

De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

Zienswijze 4 Onderwerp 1 – Programma

Van deze zienswijze wordt kennis genomen.

De gemeente is zich er van bewust dat er meerdere eigendommen in deelgebied 2 liggen. De ambi�e is juist om een samenhangend gebied te ontwikkelen. Dit kan voor sommige plekken kan betekenen dat door de

eigendomsverhoudingen een vorm van samenwerking nodig is. De ruimte achter het brandstofsta�on met autowasruimte hee� een oppervlakte van ca. 2.000 m2. De uitdaging is om op een slimme manier te ontwikkelen zodat op�maal van de ruimte gebruik kan worden gemaakt en er een duurzaam ini�a�ef ontstaat dat het profiel van deze loca�e ondersteunt. Het is niet wenselijk dat een deel van deelgebied 2 bij deelgebied 1 wordt betrokken. 4 - Programma en haalbaarheid

Indiener stelt dat de regionale behoe�e naar de hotelfunc�e onderzocht gaat worden door de gemeente. Indiener stelt dat indien dit niet het geval is het plan terugvalt op werken en bedrijvigheid. Indiener vraagt zich af wat de gemeente hiermee bedoeld in rela�e tot het bestaande kantoorpand. Indiener vraagt: • of dit gespecificeerd kan worden; • of het mogelijk is om terug te vallen op de func�es zoals genoemd in deelgebied 3; • hoe het huidige kantoorgebouw wordt geposi�oneerd en of dit bedoeld is voor werken en bedrijvigheid; • hoeveel ruimte beschikbaar is om kantoorfunc�es toe te voegen;

Naar aanleiding van een onderzoek naar de regionale hotelbehoe�e is besloten geen hotel op te nemen in het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef. Er wordt inderdaad teruggevallen op de func�es zoals voor deelgebied drie zijn benoemd. Daarbij wordt wel specifiek aandacht gevraagd om naar koppelingen te zoeken met het bestaande kantoorgebouw zodat func�es in dit deelgebied elkaar kunnen versterken. Het huidige kantoorgebouw behoud de bestemming en mogelijkheden zoals deze op dit moment zijn geregeld in het bestemmingsplan. Daar verandert in principe niets aan.

Na een brede afweging is besloten de hotelfunc�e uit het stuk te halen en daarmee is de zienswijze niet meer van toepassing.

• •

of het mogelijk is om kleinschalige bedrijfshallen toe te voegen; en of het onderzoek naar de haalbaarheid van het hotel openbaar wordt gemaakt.

Er is alleen ruimte om kantoorfunc�es toe te voegen wanneer deze als onderdeel van het betreffende ini�a�ef worden opgenomen (met een beperkt aantal meters). Deze kantoormeters zijn dan ondersteunend voor de bedrijfsvoering van het bedrijf. Daar wordt ook per bedrijf een maximum aan gesteld. Het is dan ook niet wenselijk dat kantooroppervlak wordt verhuurd aan andere par�jen. Er worden dan ook geen nieuwe zelfstandige kantoorfunc�es op dit terrein mogelijk gemaakt. De ambi�e is om een hoogwaardig werkgebied te ontwikkelen. Kleinere losse bedrijfshallen worden daarbij op deze loca�e niet passend geacht.

5 - Warmte Koude Opslag (WKO) systeem

Indiener stelt dat de huidige vergunning voor het WKO systeem is gebaseerd op vier kantoorpanden en in eigendom is van een par�j op Park Langesteijn. Indiender stelt dat de techniek achter het WKO systeem verouderd is en dat de warmte- en koeltevraag het meeste debiet uit de vergunning gebruikt. Indiener ziet beperkte kansen in het gebruik van dit reeds vergunde systeem.

Het onderzoek naar de haalbaarheid van het hotel wordt niet openbaar gemaakt. In een later stadium wordt deze mogelijkheid verder onderzocht. Er zal dan gekeken worden naar de hoeveelheid poten�ële gebruikers en hun behoe�e. Indien nodig zal het huidige systeem en de huidige vergunning aangepast moeten worden.

De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

6 - Groen

Zienswijze 5 Onderwerp 1 - Waarde

Indiener stelt de waarde van de groene rand in deelgebied 1 ter discussie en stelt dat de groene rand niet haalbaar is omdat hier een verkeerontslui�ng doorheen loopt. Indiener stelt dat een groene rand van meer dan 10 meter niet haalbaar is.

De groene rand langs gebied 1 loopt langs bijna de gehele waterloop. De verkeersontslui�ng loopt door een deel van de beoogde groene rand (deelgebied1). Op deze plek wordt een uitzondering gemaakt vanwege de reeds bestaande ontslui�ng. Voor het overige deel van de rand is voldoende ruimte om een groene rand te creëren. Een groene rand van minimaal 10 meter breedte vanaf de waterrand is nodig om voldoende ruimte te houden voor extensief beheer van de waterloop. Dit biedt kansen op het gebied van biodiversiteit. Hiervoor is voldoende ruimte gereserveerd in het gebied en dit vormt daarmee geen belemmering voor de haalbaarheid.

De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

Samenva�ng Indiener stelt dat het voorliggende plan de waarde van het perceel doet afnemen. Indiener vraagt wat de geldigheidstermijn van de visie is, welke compensa�e ontvangen kan worden en wat de gevolgen voor de ontwikkeling zijn als geen ontwikkelaar het plan gaat uitvoeren.

Beantwoording Het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef is opgesteld met doel om een duurzame kwalita�ef hoogwaardige invulling van het gebied te faciliteren waarbij circulariteit en mix van werkgelegenheid zullen moeten bijdragen aan een verbetering van het sociaaleconomisch klimaat en innova�eve bedrijvigheid in HendrikIdo-Ambacht. Het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef en afwegingskader hebben in principe

Conclusie De zienswijze gee� geen aanleiding tot het aanpassen van de stukken en/of het voorgenomen besluit.

geen geldigheidstermijn. Het is bedoeld als kader om ini�a�even te kunnen toetsen. De concrete uitwerking van het gebied gaat plaatsvinden als ini�a�efnemers zich melden. In dat stadium kan onderzocht en beoordeeld worden of en in welke mate compensa�e aan de orde is. Wanneer zich geen ini�a�efnemers melden blij� de bestaande planologische regeling intact. De gemeente gaat niet zelf ontwikkelen of ac�ef op zoek naar nieuwe func�es en par�jen voor dit gebied. Het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef is opgesteld met doel om een duurzame kwalita�ef hoogwaardige invulling van het gebied te faciliteren waarbij circulariteit en mix van werkgelegenheid zullen moeten bijdragen aan een verbetering van het sociaaleconomisch klimaat en innova�eve bedrijvigheid in HendrikIdo-Ambacht. Toekoms�ge ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied die passen binnen het ontwikkelperspec�ef kunnen op termijn mogelijk tot waardevermindering van percelen in en rondom het plangebied leiden. Op basis van de Wro (en vanaf 1 januari

2024 op basis van de Omgevingswet) is een tegemoetkoming in schade mogelijk indien deze worden veroorzaakt door ruimtelijke plannen en besluiten. Van een tegemoetkoming in schade (of nadeelcompensa�e onder de Omgevingswet) is pas sprake indien gebruiks- en bouwmogelijkheden in het plangebied onherroepelijk zijn gewijzigd. Het wijzigen van bouw- en gebruiksregels kan direct en indirect leiden tot waardevermindering van percelen in het plangebied. Van directe schade is sprake als bouw- en gebruiksregels op het eigen perceel worden beperkt. Indirecte schade betre� een ontwikkeling in de omgeving die tot waardevermindering leidt. Met het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef is hiervan geen sprake. Het ontwikkelperspec�ef voorziet namelijk niet in een wijziging van gebruiks- en bouwmogelijkheden in het plangebied. Het huidige gebruik wordt op basis van het vigerende bestemmingsplan zonder beperkingen voortgezet. Het ontwikkelperspec�ef leidt daarmee niet tot schade als bedoeld in ar�kel 6.1 van de Wro. Het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef en afwegingskader zijn namelijk enkel bedoeld als kader om toekoms�ge mark�ni�a�even te kunnen toetsen.

De concrete uitwerking van het gebied gaat plaatsvinden als ini�a�efnemers zich melden. Tot slot geldt dat er voor het ontwikkelperspec�ef geen geldigheidstermijn van toepassing is.

4. WIJZIGINGEN IN HET STEDENBOUWKUNDIG ONTWIKKELPERSPECTIEF EN AFWEGINGSKADER Wijzigingen in het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef en afwegingskader De ingekomen zienswijzen geven geen aanleiding tot inhoudelijke wijzigingen in het stedenbouwkundig ontwikkelperspec�ef en afwegingskader. Ambtshalve wijzigingen - Naar aanleiding van de uitkomsten van het onderzoek naar de regionale hotelbehoe�e is de mogelijkheid voor een hotel op deze loca�e uit de stedenbouwkundige ontwikkelvisie en afwegingskader gehaald. Dit hee� uiteraard op meerdere pagina’s in het document geleid tot het verwijderen van tekstpassages en enkele aanpassingen in referen�ebeelden. - In het plan zijn tekstuele fouten hersteld en zijn op enkele plekken tekstuele aanscherpingen gedaan.