Bijlage 1 bij Raadsvoorstel 9.3 Stedenbouwkundig ontwikkelperspectief en afwegingskader Langesteijn Hendrik-Ido Ambacht 08112023

PARK LANGESTEIJN

STEDENBOUWKUNDIG ONTWIKKELPERSPECTIEF EN AFWEGINGSKADER

8 November 2023 11:22 AM In opdracht van de gemeente Hendrik Ido Ambacht Projectnummer: 20221410

INLEIDING Aanleiding De locatie Park Langesteijn is een bijzondere plek. Het is onderdeel van de zuidelijke dorpsrand van gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, door de snelweg gescheiden van de dorpskern. Direct tegenover de locatie bevindt zich de gemeentegrens met Zwijndrecht en de sport- en bedrijvenlocatie Park Bakestein. Daarnaast ligt de locatie naast de grote infrastructuurbundel van de A16 met alle op- en afritten en het daarbij behorende programma zoals een tankstation en een fastfoodrestaurant. De locatie is nog niet geheel ontwikkeld. Er melden zich daarom verschillende initiatiefnemers bij de gemeente. Deze initiatieven zijn lastig te beoordelen aangezien er geen integrale visie op de toekomst van het hele gebied is. In de omgevingsvisie is opgenomen dat een ontwikkelperspectief en afwegingskader voor dit gebied worden opgesteld. De afronding van het gebied is gewenst en biedt kansen om zowel functioneel als ruimtelijk een kwaliteitsslag te maken. Opgave De opgave is de ontwikkeling van een integrale visie voor een toekomstbestendige ontwikkeling voor het hele gebied van Park Langesteijn.

Door de ligging tussen de infrastructuurlijnen van de A16 en de regionale en lokale verbindingen van de Langeweg en Hendrik Ydenweg lijkt de locatie min of meer solitair te liggen. De bereikbaarheid en de aansluiting op de grotere omgeving zijn relatief goed. Daarnaast is de zichtbaarheid en representativiteit een belangrijk aspect. Op dit moment is een groot deel van de locatie nog onbebouwd (westzijde), er staat nu één kantoorgebouw. Verdere ontwikkeling van het beoogde (kantoor)programma in het westelijk deel is niet van de grond gekomen vanwege gebrek aan interesse uit de markt en de planologische indeling. De oostzijde van de locatie bestaat uit een kassencomplex dat een te beperkte omvang heeft voor een goede bedrijfsvoering, een autohandel, een tankstation met wasstraat. Er staan ook nog twee woningen. Vanuit de gemeente is er een duidelijke visie op het gebied gewenst om zo de context opnieuw te duiden en om een duurzame kwalitatief hoogwaardige invulling van het gebied te faciliteren waarbij circulariteit en mix van werkgelegenheid zullen moeten bijdragen aan een verbetering van het sociaaleconomisch klimaat en innovatieve bedrijvigheid in Hendrik-Ido-Ambacht.

Op basis van de visie op het gebied is een stedenbouwkundig ontwikkelperspectief met afwegingskader opgesteld om initiatieven te kunnen toetsen op de bijdrage aan de visie (vooral functioneel) en de ruimtelijke inpasbaarheid.

| 2

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

PLANGEBIED EN OMGEVING De locatie Park Langesteijn ligt naast de A16 aan de afrit Hendrik-Ido-ambacht / Zwijndrecht. Hoewel het net binnen de gemeentegrenzen van HendrikIdo-Ambacht ligt lijkt het vooral relaties te hebben met functies die op het grondgebied van Zwijndrecht liggen.

A16

Gezien de opzet van het Park Bakestein, kan het gebied Park Langesteijn worden gezien als de afronding van het bedrijventerrein aan deze zijde van de snelweg. De Langeweg is daarbinnen de belangrijke ontsluitingsweg die via de rotonde zowel Park Bakestein als Park Langesteijn ontsluit.

Sandelingen

Op Park Langesteijn zijn nu bedrijven tot maximaal categorie 3.1 toegestaan. Park Bakestein is een gemengd bedrijventerrein (maximaal categorie 3.2) met bedrijven uit uiteenlopende sectoren zoals van bouw en aanverwante bedrijven, technische bedrijven en machinebouw tot interieur en automotive.

Ambachtsezoom

Er is geen koppeling met de naastgelegen verzorgingsplaats Sandelingen met tankstation en fastfoodrestaurant. Deze hangt geheel aan de snelweg en kan ook alleen via de A16 worden bereikt. Aan de overzijde van de A16 wordt het nieuwe bedrijventerrein Ambachtsezoom ontwikkeld. Een circulair opgezet terrein met veel reguliere en regionaal opererende bedrijven (bouw, industrial, regiogericht). Er is geen directe relatie met dit terrein, maar de duurzaamheidsambities die daar worden gesteld kunnen als voorbeeld en inspiratie dienen bij de ontwikkeling van Park Langesteijn.

Park Langesteijn

Bakestein

gem

een

| 3

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

teg

ren

s

Verzorgingsplaats Sandelingen West

r ik

Yde nw eg

PLANGEBIED

He nd

A16

antoo verzaKm rPark L elgebou anges w teijn L ESSO anges teij

Kasse n

n

comp lex

Lan

Ein

ste in

str a

at

gew eg

Autoh

andel

Bos Bak este

stro o

inse zoo m

Lang ewe g

k

LIGGING PLANGEBIED IN GROTERE OMGEVING A16

Hendrik-Ydenweg Langeweg Hendrik-Ido-Ambacht

Plangebied

Zwijndrecht

| 5

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

PLANGEBIED IN BEELD

Nog onbebouwde deel met verlagingen in het terrein

Kantoorverzamelgebouw Park Langesteijn (als enige van de vier ontwikkeld)

Kassencomplex met daarachter de autohandel

Tankstation met wasstraat bij de entree van de locatie

| 6

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

DE OMGEVING IN BEELD

DOWNLOAD (28).png download (28).PNG

| 7

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

BELEIDSMATIGE MOGELIJKHEDEN EN PROGRAMMATISCHE KANSEN Bij het bepalen van de kansrijkheid van nieuwe functies spelen programmatische en beleidsmatige mogelijkheden een belangrijke rol. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet ook de behoefte worden beschreven. Daarom zijn de beleidsmatige mogelijkheden verkend en het relevante ruimtelijke beleid en programmawensen van rijk, provincie, regio en gemeente gescand. Op basis daarvan zijn de globale programmamogelijkheden in dit gebied verkend en een inschatting van de kansrijkheid van nieuwe functies gegeven. Vervolgens zal uit nader onderzoek de behoefte aan de gewenste functies moeten blijken. Conclusies vanuit beleid Vanuit het beleid zijn de volgende conclusies te trekken: • De gemeente wil waar mogelijk functies vermengen, zodat bedrijvigheid en andere functies een plek kunnen vinden. Voor Park Langesteijn wordt een ontwikkelperspectief en afwegingskader opgesteld (ontwerp omgevingsvisie Hendrik-Ido -Ambacht). De behoefte aan de nieuwe functies moet worden beschreven. Ook de Provincie gaat uit van functiemenging bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (Omgevingsverordening ZuidHolland, Artikel 6.10f Functiemenging) • Ook ligt de locatie deels buiten bestaand stedelijk gebied en moet voor functies op die

| 8

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

•

•

•

•

gronden worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte wordt voorzien (Ladder voor duurzame verstedelijking, art. 3.1.6. lid 2 Bro). Het provinciale beleid (Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid-Holland, Artikel 6.12 Bedrijven) is gericht op het toestaan van bedrijven in de hoogst mogelijke milieucategorie (in dit plangebied nu bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 op basis van het geldende bestemmingsplan Zone Krommeweg, Langeweg, A16). Bij transformatie naar andere functies is compensatie noodzakelijk, tenzij er in de regio voldoende bedrijventerrein beschikbaar is. Slechts een deel van het gebied wordt feitelijk gebruikt door bedrijven. Wellicht hoeven alleen deze percelen te worden gecompenseerd als hier sprake is van transformatie. In het uitvoeringsprogramma van de Groeiagenda Drechtsteden (2023) wordt gesproken over een tekort aan bedrijventerrein en het belang van behoud van werkgelegenheid. Transformatie ligt daarom niet voor de hand. Wel functies die passen bij de bedrijfsfunctie en die zorgen voor extra werkgelegenheid. Behoud van bedrijventerrein en versterking van werkgelegenheid zijn belangrijk opgaven (Groeiagenda 2030 (2020) en uitvoeringsprogramma 2023). Er wordt een regionaal te maken verdiepingsslag op de bedrijventerreinen in de regio geagendeerd. In principe is sprake van inpassing van nieuwe

•

• •

•

•

stedelijke functies binnen bestaand stads- en dorpsgebied (Omgevingsvisie en verordening Zuid-Holland). Er moet alleen rekening worden gehouden met de ligging in de stadsrand (Kwaliteitskaart Zuid-Holland, Gebiedsprofiel IJsselmonde). De kwaliteitskaart Zuid-Holland en het gebiedsprofiel IJsselmonde kunnen als inspiratie dienen voor nieuwe ontwikkelingen. Het projectgebied ligt op de overgang tussen stad en buffergebied IJsselmonde en kan een verbindende rol vervullen. Het gebied is ook een poort vanaf de snelweg (Handreiking Ruimte voor ruimtelijke kwaliteit, gebiedsprofiel IJsselmonde). Wonen ligt hier niet voor de hand (Omgevingsverordening Zuid-Holland, Artikel 6.12 Bedrijven / Kaart 20 Bedrijventerrein). Detailhandel is hier op enkele uitzonderingen na beleidsmatig niet mogelijk (Omgevingsverordening Zuid-Holland, Artikel 6.13 Detailhandel). Gelet op het provinciale beleid ligt uitbreiding van kantoren hier niet voor de hand (Omgevingsverordening Zuid-Holland, Artikel 6.11 Kantoren). In de planvorming moet rekening worden gehouden met klimaatadaptatie en biodiversiteit, duurzaamheid en circulariteit. (Omgevingsverordening Zuid-Holland, Artikel 6.27a risico’s van klimaatverandering / Artikel 6.10h Kansen voor biodiversiteit).

Vanuit het beleid liggen bedrijfsfuncties het meest voor de hand. Dit belang wordt ook gedeeld door de regio en ‘bewaakt’ door de provincie. Vanuit het beleid zijn er haakjes voor een gemengd (bedrijfs) gebied en een poortfunctie tussen het stedelijk woongebied van Hendrik-Ido-Ambacht / Zwijndrecht en IJsselmonde. Op de agrarische gronden wordt een bedrijfsfunctie mogelijk. Wanneer de westzijde een andere functie krijgt, maar ter hoogte van de kassen een bedrijfsfunctie mogelijk wordt, wordt er al voldoende gecompenseerd. Dit is reeds besproken met de provincie. Programmatische kansen vanuit locatie Naast de beleidsmatige haakjes zijn er ook kansen vanuit de ligging aan een aansluiting op de A16 en de goede bereikbaarheid. Ideeën vanuit de ligging van de locatie: • Optimaliseren bedrijfsfunctie (grotere bouwvolumes, meer werkgelegenheid, agrarisch omzetten in bedrijfsfunctie). • Energy- en mobilityhub (naast fossiele ook schone brandstoffen en opladen vervoersmiddelen). • Hoogwaardige maakindustrie met bijvoorbeeld experiencecentre en of automotive (showroom zichtlocatie).

| 9

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

OMGEVINGSSCAN In november 2022 heeft de Omgevingsdienst een omgevingsscan uitgevoerd voor het gebied Park Langesteijn waarbij vanuit de thema’s veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en leefbaarheid naar de ontwikkeling is gekeken. In deze omgevingsscan worden de verschillende omgevingsaspecten benoemd en beoordeeld, en wordt gekeken welke eventuele risico’s, aandachtspunten en kansen er zijn voor de ontwikkeling van dit gebied.

In onderstaand schema zijn de conclusies van de omgevingsscan opgenomen. De aangegeven risico’s liggen vooral in het vervolgtraject. Er zal bij de planontwikkeling van initiatieven op een aantal aspecten in ieder geval nader onderzoek moeten worden gedaan in het kader van een omgevingsvergunning.

Door de Omgevingsdienst is nader advies gegeven ten aanzien van het aspect externe veiligheid. Een deel van het plangebied ligt namelijk binnen de invloedssfeer van LPG-tankstation Esso, Basisnetweg A16 en een aardgasleiding (A-555).

Risicokaart contouren externe veiligheid rondom Park Langesteijn

In dit nader advies is aangegeven dat functies/ gebouwen waar veel personen aanwezig zijn ofwel zoveel buiten de risico-cirkels moeten worden gebouwd (voorkeur) of dat er bouwkundige aanpassingen moeten worden gedaan wanneer deze functies (deels) binnen de risicocirkel worden gebouwd. Bij de nadere uitwerking van initiatieven die binnen deze visie en afwegingskader passen dient het groepsrisico te worden bepaald en in de uitwerking worden meegenomen en verantwoord.

| 10

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

VISIE OP PARK LANGESTEIJN Om tot een samenhangende en toekomstbestendige visie voor de ontwikkeling van het gebied te komen is er duidelijkheid nodig ten aanzien van: • Het gewenste programma en duidelijkheid over ambities op economisch vlak (wat kan wel en wat kan niet). • De ruimtelijke inpassing (zoals massa, afstanden, oriëntatie). • De verkeersstructuur en parkeren. • De inrichting en gebruik van het (semi) openbaar gebied. • Duurzaamheidsambities zoals water en groen, energie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulariteit. • Ambities ten aanzien van de beeldkwaliteit en presentatie. Om tot de visie op het gebied te komen zijn ook de bestaande eigenaren en gebruikers betrokken om de toekomst van het gebied te duiden en de ambities voor ontwikkelingen te toetsen. 1. Het westelijk deel Het westelijk deel is het deel waar in het verleden vier kantoorgebouwen zijn bedacht. Dit is echter niet geheel van de grond gekomen. Er is één kantoorgebouw ontwikkeld met daaronder een parkeergarage. Voor de drie andere gebouwen is wel grondwerk uitgevoerd. Immers de halfverdiepte parkeeroplossing is in het maaiveld terug te zien. Momenteel wordt een deel daarvan gebruikt als parkeerruimte voor het kantoorgebouw om de toegenomen parkeerbehoefte op te lossen. Dit is echter een tijdelijke oplossing. De ontsluitingsstructuur ligt hier aan de buitenkant van de percelen. 2.

Centraal deel Centraal in het gebied ligt de entree met direct daarnaast het brandstofstation van Esso met daarbij de wasstraat. In het verlengde daarvan ligt nog een deel braakliggend terrein.

| 11

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

3. Het oostelijk deel Dit deel bestaat uit het kassencomplex, de autohandel en de woningen langs de Langeweg. Deze bedrijvigheid bestaat uit teelt in kassen als onderdeel van een groter bedrijf en de verkoop van tweedehands auto’s met stalling in de buitenlucht. Dit deel van het terrein wordt ontsloten vanaf de voorzijde via een ventweg langs de Langeweg. Zo is ook het bosje in de punt van de locatie te bereiken (deels in eigendom van Waterschap Hollandse Delta en Rijkswaterstaat). Deze drie deelgebieden kennen elk een andere dynamiek, (verkeers)structuur, ruimtelijke opzet en eigendomssituatie. Om uiteindelijk tot de gewenste samenhangende ontwikkeling van het gebied te komen worden hierna vanuit verschillende thema’s uitgangspunten en randvoorwaarden voor ontwikkeling meegegeven. Overigens worden eigenaren niet verplicht om te ontwikkelen. Maar wanneer er nieuwe initiatieven worden ingediend zullen deze worden getoetst aan de visie en de uitgangspunten om te kunnen afwegen of het initiatief in de visie past en er in principe medewerking kan worden verleend.

1 2 3

VISIE OP FUNCTIES EN PROGRAMMA In regionale Groeiagenda (die binnenkort geactualiseerd wordt) is aangegeven waar de regio op in wil zetten: als innovatieve topregio richt die zich op hoogwaardige bedrijvigheid en het stimuleren van innovatiekracht. Dit betekent een transformatie van de maakindustrie, groen, digitaal en innovatief, stimuleren cross-overs tussen sectoren, naast maritiem wordt ook ingezet op logistiek, leisure/retail en zorg. Enkele speerpunten daarbij zijn: • Faciliteren en stimuleren van de verandering in de maakindustrie naar Smart Industry 4.0: duurzaam, digitaal en innovatief. • De groei van de innovatieve maak- en de maritieme industrie. • Ruimte bieden aan startups in de maakindustrie. • Nieuwe jonge, innovatieve ondernemers faciliteren. • Stimuleren van investeringen en arbeidsplaatsen voor alle niveaus. • Het investeren met het bedrijfsleven in toekomstbestendige clusters (zoals de (maritieme) maakindustrie) met diversiteit en ecosystemen die nodig zijn. • Met bedrijfsleven, onderwijs en buurregio’s werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor het nieuwe energiesysteem. Voor het terrein wordt dan ook ingezet op hoogwaardige bedrijvigheid die het werkgebied van de regio kan overschrijden. De locatie biedt bedrijven de mogelijkheid zich te presenteren langs de verschillende doorgaande wegen van de Hendrik Ydenweg, Langeweg en de A16.

Hier kunnen de bedrijven een gezicht krijgen en ook het terrein als geheel. Ook automotive (showroom) zou hier een plek kunnen krijgen. Uitgangspunt is dat Park Langesteijn een eigen profiel krijgt dat aanvullend is op Park Bakestein en Ambachtsezoom. Aansluitend op de bedrijvigheid die reeds in het kantoorgebouw aanwezig is wordt ingezet op hoogwaardige dienstverlenende en faciliterende bedrijven, evenals hoogwaardige maakindustrie met behoefte aan uitstraling.

| 12

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

Business to business & Business facilities: bedrijvigheid en training In aanvulling op de functies in het bestaande kantoorpand wordt tevens ingezet op business facilities (zakelijke faciliteiten), faciliteren voor bijvoorbeeld high tech trainigen (denk aan educatieve ruimten waar traingen worden gegeven voor scheepvaart, luchtvaart e.d. met simulatoren) en hoogwaardige maakindustrie mogelijk met experience center (een interactieve omgeving om klanten persoonlijk kennis te laten maken met een bedrijf). Tenslotte kan in aanvulling op de bestaande tank- en wasstation een mobilityhub worden ontwikkeld voor het hele bedrijvengebied waar verschillende faciliteiten als tanken en laden voor auto’s en fietsen worden aangeboden. Dit kan in combinatie met een pick-up point (pakketjes afhalen) of quick-vergaderfunctie zowel fysiek als digitaal (zo kan bijvoorbeeld tijdens de laadtijd worden gewerkt) en bezoekersparkeren. Als overstapplek van auto naar fiets of OV is de locatie minder geschikt, gezien de locatie een matige bereikbaarheid heeft via het OV-netwerk. Bedrijvigheid met een grote verkeersaantrekkende werking, veel vervoersbewegingen en zwaar vrachtverkeer is op deze locatie niet op zijn plaats. Daarvoor zal dan ook de interne verkeersstructuur op moeten worden toegerust.

Bedrijvigheid

Duurzaam bedrijventerrein

Mobilityhub (auto & e-bike)

Business tot Business

Faciliteren high tech trainigen, bussiness facility

hoogwaardige maakindustrie

High Tech en training

Experience center

| 13

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

UITGANGSPUNTEN RUIMTELIJKE STRUCTUUR OP TERREINNIVEAU

Oriëntatie

Landschap

Ontsluiting

Bebouwing

Openbare ruimte

Het terrein krijgt aan alle zijden een representatieve uitstraling, maar bij de ontwikkeling van het gebied wordt op twee plekken ingezet op een bijzondere oriëntatie.

Voor het terrein wordt ingezet op een stevige groene buitenrand aan de noordzijde deze rand verbindt mede het bestaande bosje in de punt van de locatie.

Er zijn verschillende mogelijkheden om de locatie in te vullen. Het westelijk deel kan naast het bestaande kantoor worden ingevuld met 1 tot maximaal 3 gebouwen.

Om een aantrekkelijk, duurzaam en klimaatbestendig bedrijventerrein te ontwikkelen wordt de centrale as zo groen mogelijk ingevuld. Dit kan op maaiveld niveau, maar zeker ook op het dakvlak van bedrijven.

Een sterke oriëntatie richting de Hendrik Ydenweg: in ieder geval door hoogwaardige architectuur.

In deze rand is ook de ruimte voor extra waterberging door de slootzijde aan de bedrijvenzijde te voorzien van een natuurvriendelijke oever.

Het bestaande ontsluitingsen parkeerprincipe van het deel waar de kantoren waren gedacht wordt behouden en doorontwikkeld. Dit betekent dat bedrijven of andere functies vanuit de buitenzijde worden ontsloten.

De zichtbaarheid vanaf de snelweg biedt kansen voor een bijzondere gevel: transparant en een bijzondere en hoogwaardige architectuur.

| 14

Intern wordt ingezet op groen dat de verblijfskwaliteit ondersteund: aantrekkelijke omgeving voor werknemers en bezoekers.

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

Het principe van het parkeren onder de gebouwen blijft intact. Dit geldt dus ook voor nieuwe functies en bedrijven. In dit deel worden in ieder geval geen auto’s buiten de kavel geparkeerd. Het overige deel wordt vanuit de binnenkant ontsloten. Ook hier geldt dat het parkeren op eigen kavel wordt opgelost.

Op het middendeel kan maximaal 1 gebouw worden ontwikkeld ten behoeve van een mobilityhub (bijvoorbeeld voor bezoekersparkeren in combinatie met faciliteiten zoals sanitair, quick-vergaderplek en/of coffeecorner). Het oostelijk deel biedt ruimte aan 1 tot maximaal 4 bedrijfsgebouwen.

Er wordt zo min mogelijk verharding toegepast. Uiteraard is dit mede afhankelijk van de benodigde verkeersruimte voor de bedrijven en andere functies op het terrein.

DUURZAAM ONTWIKKELEN PROGRAMMA DUURZAAMHEID

ENERGIETRANSITIE EN CO2-REDUCTIE

De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft duurzaamheid benoemd als urgente integrale opgave. De ambities worden in het Programma Duurzaamheid uitgewerkt. Dit programma gaat uit van 6 belangrijke duurzaamheidsthema’s. In deze visie worden voor deze thema’s richtlijnen meegenomen als onderdeel van de uiteindelijke afweging van initiatieven. Water en bodem zijn sturend. Voor de ontwikkeling van Park Langesteijn worden initiatiefnemers uitgenodigd om duurzaam te ontwikkelen. Daarbij kan op verschillende aspecten worden ingezet.

Er wordt gestreefd naar een energieneutraal bedrijvenpark Park Langesteijn. Hiervoor zijn diverse kansen, mogelijkheden en combinaties denkbaar om aan de energievraag te voldoen. Daarbij wordt ruimte gegeven om te experimenteren, mits dit ook ruimtelijk acceptabel is.

Principe WKO

Warmte-koude-opslag In het gebied liggen kansen voor het gebruik van (open) WKO-systemen. Met name functies en gebouwen met een flinke warmte- en koelingsvraag kunnen hier op worden aangesloten om duurzaam met energie om te gaan. Zon Daarnaast wordt uitgegaan van zo veel mogelijk opwek van energie op de locatie door daken én gevels in te zetten voor zonnepanelen. Bijvoorbeeld zonnepanelen aan de zuidzijde en groene gevels aan de noordzijde.

6 belangrijke duurzaamheidsthema’s (Programma Duurzaamheid)

Zon op groen dak

ESSO Windwokkel op dak Kansen WKO installatie (open bodemsysteem) op Park Langesteijn

| 15

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

Wind Windenergie kan een goede aanvulling zijn op de energiebehoefte van bedrijven. Wind op dak is een innovatie die voor bedrijven uitkomst kan bieden. Op Park Langesteijn wordt als experiment daarom bij nieuwe initiatieven toegestaan om wind op dak in te zetten als aanvulling op de energievoorziening. Door de plaatsing van een windturbine op het dak mag geen onevenredige afbreuk ontstaan aan het architectonische geheel. Bij de vergunningsaanvraag zal aangetoond moeten worden dat het type

windturbine geen onevenredige inbreuk doet op het architectonische en stedenbouwkundige geheel of de bruikbaarheid van aanliggende percelen. Uitwisseling en opslag Daarnaast is uitwisseling van energie het uitgangspunt om alle energie efficiënt op het terrein te kunnen inzetten. Overproductie bij de één kan energievraag bij een ander gebouw/functie beantwoorden. Denk bijvoorbeeld aan energielevering aan de mobility hub op een flink zonnige dag om dit op te slaan in de autoaccu’s.

Groen aan de gevel

| 16

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

EFFICIËNT RUIMTEGEBRUIK

KLIMAATADAPTATIE EN GROEN

De beschikbare ruimte wordt op een efficiënte manier ingevuld. Door te stapelen wordt een relatief beperkt oppervlak intensiever ingezet voor nieuwe bebouwing. De ruimte onder bedrijven wordt o.a. ingezet voor parkeergelegenheid. Ook de daken van de gebouwen worden kunnen worden ingezet voor groen, waterberging, energieopwekking en pauzeplekken.

Er is ruimte om het terrein sterk te vergroenen. Uitgangspunt is dat het dakvlak van gebouwen voor een deel groen wordt ingericht als collectieve daktuin. Op die manier kan een deel van het water vertraagd worden afgevoerd en kunnen interessante pauzeplekken worden gerealiseerd. Ook is er ruimte voor het vergroenen van gevels en dit wordt gestimuleerd. Daarnaast wordt het aandeel verharding beperkt. De “openbare” ruimte wordt op een groene manier uitgevoerd. Door de inzet van waterdoorlatende groene bestrating op de laad- en parkeerplekken in de mobilityhub en op parkeervoorzieningen buiten de gebouwen wordt hittestress tegengegaan én wordt bijgedragen aan de infiltratie. Uitgangspunt is dat wordt aangesloten bij het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR).

Voor bezoekers van de bedrijven wordt centraal ruimte gereserveerd om te parkeren. Zo hoeft niet elk bedrijf overcapaciteit te realiseren. Op die manier kan het aantal parkeerplaatsen worden beperkt. Er blijft ruimte over voor meer groen op het terrein.

Groene daken

Groen parkeren

BIODIVERSITEIT/NATUURINCLUSIEF

GRONDSTOFFEN EN CIRCULARITEIT

SOCIAAL VEILIG

Er is ruimte voor voorzieningen die de biodiversiteit in de openbare ruimte versterken, maar ook op en aan het gebouw. Denk bij het gebruik van groen goed na over het type beplanting dat kan bijdragen aan de biodiversitei, bijvoorbeeld door de selectie van hagen en bomen op het parkeerplein en de inrichting van de daktuin en groene gevels. Het uitgangspunt is in iedere geval de inzet van streekeigen beplanting en voldoende brede mix van flora ten behoeve van de fauna.

Uitgangspunt voor de ontwikkeling van nieuwe gebouwen op Park Langesteijn is dat deze zo veel mogelijk circulair worden gebouwd. Daarbij kan de uitwerking van Ambachtsezoom als inspiratie worden genomen.

Verder vormt het waarborgen van de sociale veiligheid een belangrijk uitgangspunt voor het stedenbouwkundig ontwerp. Er dienen voldoende zichtlijnen te zijn vanuit de openbare ruimte en vanuit het gebouw zelf op de ruimte rond het gebouw.

Denk daarnaast aan het integreren van voorzieningen voor vogels, vleermuizen en insecten zoals nestkasten en insectenvoorzieningen zoals een bijentuin of insectenhotel.

Insectenhotel

| 17

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

Vlinderstruik

Nestkasten

Klimaatbestendige flora

DEELGEBIEDEN 1. (HIGH TECH) BUSINESS EN BUSINESS FACILITIES • Vergaderen, werken, bedrijvigheid (relatie met bestaande kantoorpand) • Bedrijfskavels, hoogwaardige maakindustrie, Smart Industry 4.0: duurzaam, digitaal en innovatief • Experience center, high tech training. • Minimaal 2 (inclusief bestaande kantoorpand) maximaal 4 kavels/bedrijven (ca. 0,35 - 1 ha)

2. MOBILITYHUB

• Tanken, wassen, (snel)laden (zowel auto’s als e-bikes), snel vergaderen, werken, bezoekersparkeren, fietsparkeren, koffie, pick up, overstappen etc. • Naast de benzinepomp 1 extra gebouw toegestaan

3. (HIGH TECH) BUSINESS

• Bedrijfskavels, hoogwaardige maakindustrie, Smart Industry 4.0: duurzaam, digitaal en innovatief • Experience center, high tech training, showroom, automotive • Minimaal 1 - maximaal 4 kavels/bedrijven (ca. 0,20 - 1,35 ha)

| 18

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

1 2 3

AFWEGINGSKADER In dit afwegingskader worden vanuit de hiervoor beschreven visie de eisen aan de gebouwen en de buitenruimte meegegeven voor de locatie als geheel en ontwikkelingen binnen de deelgebieden. Er worden voor ontwikkelingen eisen meegegeven ten aanzien van: • Water en groenstructuur • Infrastructuur en parkeren • Bouwvelden en massa’s

| 19

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

STEDENBOUWKUNDIG RAAMWERK

| 20

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

WATER & GROENSTRUCTUUR GROENE RAND

De groene rand biedt een bufferzone tussen het plangebied en de geluidsbelasting vanuit de snelweg. Door voldoende breedte aan te houden vanaf de waterrand (>10 m) en waterkanten extensiever te beheren, is er meer ruimte voor biodiversiteit. Zo ontstaat er een prettigere leefruimte voor flora en fauna en kunnen werknemers en bezoekers binnen dit gebied hiervan gebruik maken in de vorm van (kleine) wandelingen.

GROENE KERN

De groene kernen bieden ruimte voor verblijf voor gasten en werknemers binnen dit gebied. Door deze binnenzone groen in te richten ontstaat er ruimte voor waterberging tijdens piekbuien en verkoeling tijdens warme dagen. Ook biedt deze zone kansen voor verbindingen binnen het gebied, waardoor er potentiële uitwisseling tussen locaties mogelijk is.

DOORWAADBAARHEID

Belangrijk is dat het terrein aan de binnenkant een aantrekkelijke groene uitstraling krijgt. Zo wordt de de interne structuur ingericht met zo veel mogelijk groen, ook wanneer deze een ontsluitende functie heeft (westelijk deel). Toegankelijke daken, daktuinen en doorgangen moeten de doorwaadbaarheid vergroten. Door deze zones tussen en op bouwmassa’s groen in te richten en toegankelijk te maken, kan de interne routing van het gebied worden verbeterd. Zo blijven de groene zones met elkaar verbonden en kunnen werknemers buiten verschillende rondjes lopen of (delen van) dakvlakken gebruiken voor verpozen en ontspanning.

| 21

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

GROENE RAND

GROENE KERN

• Groene zone van minimaal 10 meter van water tot ontsluitingsweg of gebouw • Natuurvriendelijke oever langs Park Langesteijn.

• Lage beplanting (overzicht) • Planten die de biodiversiteit versterken en de hittestress verlagen • Voldoende zitplekken/pauzeplekken voor werknemers van de bedrijven • Ruimte voor waterberging tijdens piekbuien

| 22

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

DOORWAADBAARHEID

• Indien bebouwd zijn de daken deels toegankelijk en groen ingericht. • Bouwmassa’s in deze zones zijn lager dan aangrenzende massa’s. • Indien niet bebouwd zijn deze zones voornamelijk ingericht met groen als prioriteit.

INFRASTRUCTUUR & PARKEREN ONTSLUITING

De ontsluitingsstrutuur wordt effciënt opgezet en ingericht. De bestaande structuur aan de westzijde wordt behouden en vervolmaakt. Aan de oostzijde wordt de infrastructuur aan de binnenkant gelegd ten behoeve van beperking van verharding én een representatief beeld naar de buitenkanten.

PARKEREN BINNEN PLOT

Door de parkeerbehoefte binnen de plots op te lossen ontstaat er ruimte voor meer groen in de openbare ruimte en een efficienter ruimtegebruik. Parkeren wordt bij voorkeur (half)verdiept opgelost of in de ruimte vóór de gebouwen met daaroverheen bijvoorbeeld een uitkraging.

MOBILITYHUB

Een centrale mobilityhub zorgt voor long en short stay behoeftes. Zo kan hier elektrisch (snel)geladen worden voor auto’s en fietsers, kan hier geparkeerd worden door bezoekers en is hier ruimte voor een aanvullende voorzieningen zoals pick-up point waar pakketjes kunnen worden afgehaald, coffeebar en kleine werkof vergaderruimte. Dit kan gekoppeld worden aan de bestaande benzinepomp met wasstraat waardoor een samenhangende hub ontstaat. Door de positionering centraal in het gebied zal de rest minder parkeerdruk hebben en kan het gebied intern groener ingericht worden.

| 23

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

ONTSLUITING

PARKEREN BINNEN PLOT

• Efficiënte ontsluitingsstructuur

• De parkeerbehoefte wordt binnen het plot opgelost

• Centrale entree behouden

• Onder en/of deels voor het gebouw

• Elke kavel heeft één entree van waaruit deze ontsloten wordt

• Bezoekersparkeren deels in mobilityhub mogelijk

• Beperken verharding

| 24

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

MOBILITYHUB

• Koppeling met bestaande tankstation • De mobilityhub biedt plaats aan parkeervoorziening voor bezoekers • Er is voldoende mogelijkheid om elektrisch te laden voor zowel auto’s als fietsen om te voldoen aan de groeiende vraag voor elektrisch rijden • Deelmobiliteit op terreinniveau • Ruimte voor faciliteiten zoals pick-up point (pakketjes), snel vergaderen, sanitair etc.

BOUWVELDEN & MASSA’S BEBOUWING OP GRENS ROOILIJN BUITEN De bebouwing volgt de rooilijn aan de randen en mag meer afwisselen aan de binnenzijde.

3-5 LAAGS MET ACCENTEN OP ZICHTPUNTEN De maximale bouwhoogte volgt min of meer de hoogte van het bestaande kantoorpand. Zo kan het terrein intensiever worden bebouwd.

REPRESENTATIEVE UITSTRALING Het plangebied heeft een alzijdige representatieve uitstraling. Richting de aanrijroutes en snelweg is extra aandacht voor presentatie. Deze uitstraling kan bereikt worden door bijzondere accenten in de architectuur en meer aandacht te geven aan de gevel(s).

| 25

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

BEBOUWING OP GRENS ROOILIJN BUITEN

• Rooilijn wordt aan de buitenkant van het plangebied strak gevolgd. • Rooilijn wordt aan binnenzijde van het plangebied minder strak gevolgd. Hier is ruimte voor inventieve oplossingen voor bijvoorbeeld het parkeren en laden en lossen, waardoor verspringingen in de rooilijnen kunnen ontstaan.

| 26

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

3-5 LAAGS MET ACCENTEN OP ZICHTPUNTEN

• Bebouwing volgt omliggende bedrijventerrein en bestaande kantoorpanden en maximale hoogte van 15 meter. In geval van een bijzondere architectonische markering kan de bouwhoogte op de koppen tot 18 en 20 m worden verhoogd. • Daken van de bebouwing worden deels groen ingericht met ruimte voor bijvoorbeeld pauzeplekken, ontspanning en energieopwekking.

REPRESENTATIEVE UITSTRALING

• Gevels worden representatief ontworpen en dragen bij aan de herkenbaarheid en zichtbaarheid van deze locatie én de functie. • Gevels aan de zijde van de Langeweg en Hendrik Ydenweg bestaan voor een groot deel uit glas, gevels aan de snelwegzijde en overige gevels kunnen iets minder open worden uitgevoerd.

AFWEGINGSKADER

Schetsimpressie Duurzaam Bedrijvenpark Park Langesteijn

| 27

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

BEELDKWALITEITSKADER ARCHITECTUUR • Aansprekende eigentijdse architectuur op het gehele terrein. In het gevelontwerp is de aard van de bedrijvigheid af te lezen; • Representatieve zijden aan de buitenkant met opengewerkte gevels. Materiaal • Materiaal− en kleurgebruik van de bedrijfsbebouwing dient per perceel/gebouw in onderlinge samenhang te worden bepaald; • Voor gevelvlakken wordt een hoogwaardige uitstraling beoogd. Het is van belang dat deze materialen op een fraaie manier verouderen en passen bij een duurzame en high tech omgeving. Hierbij passen ook groene gevels; • Er worden geen uitloogbare materialen gebruikt. Goedkoop ogende materialen zoals kunststof of damwandprofielen zijn niet toegestaan. KLEURSTELLING • Gevels dienen een neutrale kleurstelling te hebben. Accentkleuren zijn toegestaan. Grijs- en bruintinten, aardetinten of groene gevels met eventueel fellere kleuraccenten. INSTALLATIES • Installaties zoals airco units en warmtepompen aan de buitenzijde van gebouwen worden integraal in het ontwerp meegenomen en worden zoveel mogelijk uit zicht geplaatst.

| 28

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |

Eigentijdse architectonische uitstraling Eigentijdse zorgvuldige architectuur vormt een visitekaartje voor het bedrijventerrein. Heldere en transparante gevelontwerpen scheppen een relatie tussen binnen en buiten. Verticale geleding en het open werken van de gevel in onderdelen voorkomt lange doorgaande bouwdelen en anonieme wandvorming.

Minimale verharding openbare ruimte Groene transparante gevel

Toegankelijk daklandschap

PV/zonnepanelen op gevel

Transparante representatieve gevel

Groen binnengebied als verblijfplaats

Afwisselend transparant en dicht Zonnepanelen op groen dak

| 29

| Stedenbouwkundige visie en afwegingskader |