Bijlage 1 bij Raadsvoorstel 9.2 - 2020 12 07 Nota van Uitgangspunten Noordoevers
Tekst van het document
Nota van Uitgangspunten ONTWIKKELING NOORDOEVERS NOVEMBER 2020
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding ............................................................................................ 2 1.1
Doelstelling ................................................................................. 2
1.2
Waarom een Nota van Uitgangspunten? ................................................ 2
De Noordoevers en zijn omgeving .............................................................. 4 2.1
Het Hollandse Industriële Rivierenlandschap ......................................... 4
2.2
Noordoevers en de omliggende gebieden .............................................. 5
2.3
Context oevergebied Drechtsteden ..................................................... 7
2.4
Getijdenpark De Noord ................................................................... 9
Visie ................................................................................................. 9 3.1
Hendrik-Ido-Ambacht, Dorp aan het water ............................................ 9
3.2
Integraal plan ............................................................................ 10
3.3
Randvoorwaarden - ambitieniveaus .................................................. 11
3.4
Condities - Verankering in het langzaam verkeernetwerk ........................ 13
3.5
Architectuur en inrichting .............................................................. 15
Geldend beleid .................................................................................. 17 4.1
Rijksbeleid ................................................................................ 17
4.2
Provinciaal beleid ....................................................................... 18
4.3
Regionaal beleid ......................................................................... 20
4.4
Gemeentelijk beleid .................................................................... 21
Overige kaders ................................................................................... 25 5.1
Openbare ruimte......................................................................... 25
5.2
Pontje naar Sophiapolder .............................................................. 25
5.3
Verkeer en parkeren .................................................................... 26
5.4
Hoogtes en peilen ....................................................................... 28
5.5
Duurzaamheid ............................................................................ 28
6.
Omgevingsaspecten ............................................................................. 29
7.
Financiën ......................................................................................... 30
8.
Proces & procedures ............................................................................ 31
9.
Samenvatting .................................................................................... 32 Bijlage: ............................................................................................. 35
1
1. Inleiding In 2017 hebben enkele eigenaren in het Noordoeversgebied zich gemeld bij de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht met plannen om hun bedrijf te verplaatsen en hun percelen aan de Veersedijk te herontwikkelen voor woningbouw. De regionale Stuurgroep Noordoevers heeft in de loop van 2018 in de initiatieven vanuit de markt aanleiding gezien zich opnieuw te bezinnen op woningbouw voor Noordoevers, alsmede de wijze waarop dat zou kunnen plaatsvinden. Dat heeft erin geresulteerd dat voor het Ambachtse deel van de Noordoevers zal worden ingezet op een faciliterende rol door de gemeente. Die faciliterende rol wordt vormgegeven met het opstellen van een Nota van Uitgangspunten (NvU) en het doorlopen van de benodigde procedures. Initiatiefnemers dienen bij planvorming uit te gaan van de in de NvU neergelegde kaders. Aan die kaders zal ook worden getoetst bij het vaststellen van bestemmingsplannen en/of omgevingsplannen (voor woningbouw) in het gebied. Deze NvU is zoveel mogelijk afgestemd met de gemeente Zwijndrecht. Immers ook die gemeente heeft gronden in het gebied Noordoevers.
1.1
Doelstelling
Doel van deze NvU is om tot een zorgvuldig afwegingskader te komen voor toekomstige transformatie van de Noordoevers van rommelig en gedateerd industriegebied naar een eigentijds(e) hoogwaardig(e) woongebied(en) aan het water.
1.2
Waarom een Nota van Uitgangspunten?
De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht stelt zich bij de ontwikkeling van de Noordoevers faciliterend op. De Noordoevers is een uniek gebied, zowel in kansen (woonkwaliteit aan het water) als in uitdagingen (zoals bodemkwaliteit en de beperkte diepte van percelen). De faciliterende rol van de gemeente houdt in dat de gemeente zich vooral beperkt tot haar publiekrechtelijke rol, zoveel mogelijk beschikbare informatie, kennis en kunde deelt met initiatiefnemers, maar het risico van ontwikkelingen overlaat aan initiatiefnemers/marktpartijen. De initiatiefnemers zijn wel degenen die de ontwikkeling moeten 'trekken'. Om hen duidelijkheid en houvast te geven over de ontwikkelmogelijkheden is een NvU van belang. Voor de uitgangspunten zijn kwaliteit en haalbaarheid van belang. 1. De uitgangspunten uit de NvU worden meegegeven aan initiatiefnemers, zodat zij die bij het ontwerpen kunnen hanteren. Bij deze nota hoort een ontwerpsamenvatting waarin de uitgangspunten zijn opgenomen (zie hoofdstuk 9). 2. De NvU vormt het basisdocument voor het opstellen van een bestemmingsplan of Omgevingsplan. 3. De NvU is een informatief afstemmingsdocument met de gemeente Zwijndrecht.
2
De nota bevat dan ook meerdere lagen die al deze aspecten dienen: achtergrondinformatie, een schets van het beleid en de visie voor de transformatie en de uitgangspunten daarbij. De randvoorwaarden in deze NvU zijn flexibel opgesteld en puntsgewijs opgenomen in de samenvatting.
3
2.
De Noordoevers en zijn omgeving
2.1
Het Hollandse Industriële Rivierenlandschap
Het buitendijks gebied van Hendrik-Ido-Ambacht kan met recht een typisch Hollands rivierenlandschap worden genoemd. Hier bepaalt het water het reilen en zeilen: a] goede bereikbaarheid per schip bepaalt de schaalgrootte, b] de getijdewerking bepaalt de inrichting en c] de ligging langs rivier-transportas (De Noord) bepaalt de scheepsgebonden bedrijfstakken, zoals die van de scheepssloperijen. De combinatie van deze grootschalige watergebonden industrie in combinatie met de ligging aan de brede rivier met getijdewerking hebben geleid tot robuust ingerichte bedrijventerreinen, met veel verharding, insteekhavens en kades, grote kranen en veel industriële bebouwing. In het verleden werd deze inrichting afgewisseld met kleinschaliger bebouwing voor de huisvesting van arbeiders. Op sommige plekken langs de Veersedijk zijn hiervan nog overblijfselen zichtbaar.
Nu in de 21ste eeuw is de wereld veranderd: veel industrieën zoals die voorheen in Ambacht floreerden hebben een verdere schaalvergroting doorgemaakt en zijn verplaatst, soms zelfs naar andere delen van de wereld. Bovendien maakt het stedelijk netwerk rondom het Drierivierenknooppunt (de Drechtsteden), waar Hendrik-Ido-Ambacht ook deel vanuit maakt, een ontwikkeling door waarbij wordt ingezet op grootschaliger haven-
4
terreinen aan de randen van het gebied en een verbetering van de leefkwaliteit en toevoegen van woningen in het hart van het gebied langs de rivieren. De Noordoevers komen daarmee in aanmerking voor transformatie naar woongebied. Anders dan de binnendijkse woongebieden van Ambacht zal de Noordoevers een sterkere verbondenheid hebben met het rivierenlandschap en het industriële verleden. Dit gegeven rechtvaardigt (op bepaalde locaties) een onderscheidende invulling en programmering van de meer reguliere sub-urbane woonmilieus binnen de dijken (zoals de Volgerlanden).
2.2
Noordoevers en de omliggende gebieden
De Noordoevers ligt aan de historische Veersedijk (Hendrik-Ido-Ambacht) en Ringdijk (Zwijndrecht). Het gebied beslaat een smalle langgerekte strook die buitendijks ligt tussen de dijk en de Rietbaan en de Strooppot. Al van oudsher is het een locatie waar woningen en bedrijvigheid elkaar afwisselen.
Afb. 1
Context Drechtoevers Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht Dijk (Ringdijk in Zwijdrecht, Veersedijk en Noordeinde in Hendrik-Ido-Ambacht) Gemeentegrens Zwijndrecht Onbebouwd gebied Rivieren Plangebied Noordoevers
De Noordoevers wordt omringd door verschillende gebieden met elk een ander karakter, waarbij opvallend is dat de onderlinge relatie tussen die gebieden beperkt is. Het verschil in karakter is ook terug te zien in de schaal van de bebouwing en inrichting van het gebied. De structuren variëren van grootschalig tot fijnmazig en van open tot intensief bebouwd. De verschillende gebieden worden enerzijds van elkaar gescheiden door de dijk of door het water, maar worden tegelijkertijd ook met elkaar verbonden door deze zelfde elementen.
5
Antoniapolder Ten noorden van de Noordoevers ligt de Antoniapolder, een bedrijventerrein met onder andere watergebonden en watergerelateerde bedrijvigheid, dat momenteel herontwikkeld wordt. De bedrijfskavels lopen hier tot aan de kades door. Ter hoogte van het nieuwe waterbusplein (De Noordkade) wordt een grote openbare ruimte aan het water gemaakt. Hier wordt de relatie van Hendrik-Ido-Ambacht met het water versterkt. Ter hoogte van het Citadelterrein is nog veel ruimte beschikbaar voor watergebonden en watergerelateerde bedrijvigheid in hogere milieucategorieën. Het planologisch regime van deze bedrijvigheid kent een stevige milieuzonering, die afloopt in zuidelijke richting (naar de Noordoevers). De Volgerlanden Aan de westzijde van de Noordoevers, aan de andere zijde van de Veersedijk, is de woonwijk ‘De Volgerlanden’ ontwikkeld. De wijk kent een sub-urbaan leefmilieu en ligt nu nog op enige afstand van de Veersedijk. De wijk wordt in de komende jaren afgebouwd worden tot de westzijde van de Veersedijk. Gezien de meerwaarde van de wijk voor de Noordoevers (parkzone) en die van de Noordoevers voor de wijk (dé publieke plek aan het water) ligt het voor de hand beide gebieden waar mogelijk goed met elkaar te verbinden, zodat een interessante leefomgeving ontstaat.
Zwijndrechtse deel Noordoevers Het zuidelijk deel van de Noordoevers ligt in de gemeente Zwijndrecht. Dit gebied wordt ook herontwikkeld. De inhoud van deze NvU is met de gemeente Zwijndrecht gecommuniceerd. Inzet is om het profiel van de dijk continu en herkenbaar te houden en de wijze van ontsluiting voor de verschillende locaties vergelijkbaar in te passen.
6
Sophiapolder Ten oosten van de Rietbaan ligt de Sophiapolder, een open en waterrijk natuurgebied dat op gezette tijden met de pont bereikbaar is vanaf de Veersedijk. Aan de rand van het natuurgebied ligt een bezoekerscentrum dat bereikbaar is met de pont vanaf de Noordoevers. De pontverbinding zal in de ontwikkeling van de Noordoevers gewaarborgd blijven. De nieuwe pontverbinding zal een nieuwe aanmeerplek krijgen in de eerste fase van de ontwikkeling. Galgeplaat De Galgeplaat is een groen schiereiland gelegen tussen de Rietbaan en de Strooppot. Het is grotendeels in particuliere handen en behoort tot het grondgebied van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. De Galgeplaat is voornamelijk met groen ingevuld en is daarnaast ook in gebruik als aanmeerplaats voor schepen, trainingsvelden voor de naastgelegen voetbalvereniging, park en ecologisch gebied. Het maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland en geniet daarmee een status in het kader van de Wet natuurbescherming. De Galgeplaat wordt beschouwd als een (groene en) ecologische kwaliteit, die het leefmilieu op de Noordoevers zelf versterkt. Overwogen wordt om de nieuwe pontverbinding richting de Sophiapolder aan de noordzijde ook te laten aanmeren voor lokale recreatie op de Noordoevers zelf.
Vanwege de beschreven natuurwaarden en de eigendomsverhoudingen in het gebied, is het toevoegen van (drijvende) woningen denkbaar in een natuurinclusieve en autarkische vorm. Ook kan de toegankelijkheid voor wandelen en/of fietsen een pluspunt kunnen zijn voor de beleefbaarheid van dit gebied. Het bestaande bedrijventerrein en het Rozand worden als mogelijk ontwikkelingsgebied voor woningbouw aangemerkt. De uitgebreide randvoorwaarden uit deze nota zijn van toepassing voor deze ontwikkeling.
2.3
Context oevergebied Drechtsteden
Het Noordoevergebied maakt onderdeel uit van het buitendijks gebied van Hendrik-IdoAmbacht en Zwijndrecht. Dit gebied is ruim 5 kilometer lang en strekt zich uit van de Spoorbrug Zwijndrecht-Dordrecht in het zuiden tot de "Brug over de Noord" in het Noorden.
7
Afb
Analyse bestaande opzet rivieroevers Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht Transformatievelden Noordoevers Bestaande gebieden (of in ontwikkeling) Zichtrelaties tussen dijk en water
Dit buitendijks gebied verschilt per locatie in diepte van de percelen en hoogte van het maaiveldpeil. Op sommige plekken is tussen deze percelen door een open ruimte die zicht biedt op het achtergelegen water. De Veersedijk en het Noordeinde (in de Antoniapolder, Hendrik-Ido-Ambacht) verbinden al deze percelen met elkaar en met de omgeving (de Ringdijk doet hetzelfde in Zwijndrecht). Aan de zijde van Zwijndrecht vormt woningbouw al langere tijd de belangrijkste functie, terwijl in Hendrik-Ido-Ambacht vrijwel alleen maar bedrijventerrein aan het water ligt. Op de grens van Hendrik-IdoAmbacht met Zwijndrecht liggen de meer recreatieve functies: de sportvelden, het natuurgebied op de Galgenplaat en het Noordpark. Studie naar dit buitendijks gebied laat zien dat de oevers en kades in het bestaande woongebied van Zwijndrecht vrijwel allemaal openbaar zijn en dat de bebouwing hier veelal tot op de Ringdijk staat. De dijk is hier echt onderdeel van het bebouwde gebied geworden. Ter plaatse van de bedrijfslocaties zijn de oevers en kades vanzelfsprekend privé . In Hendrik-Ido-Ambacht liggen vrijwel alleen maar bedrijfspercelen aan het water. Hier is slechts op enkele plekken zicht op het water mogelijk. Ter hoogte van het nieuwe waterbusplein zal een echte openbare ruimte met publieke functies aan het water worden gemaakt.
openbare oevers woongebieden in Zwijndrecht vs privékavels en oevers in Hendrik-Ido-Ambacht
8
2.4 Getijdenpark De Noord In het kader van het Getijdenpark XL, dat een groot deel van de delta omvat vanaf de Noordzee, Nieuwe Waterweg, Nieuwe Maas, Oude Maas, Merwede, Biesbosch beslaat wordt de riviermonding als de groenblauwe drager van de industrie, recreatie en verstedelijking in Zuid-Holland-Zuid beschouwd en versterkt. In dit licht is ook de planontwikkeling voor het Getijdenpark De Noord ontstaan. Door het vergroten van het invloedgebied van het water en het inrichten van de Galgenplaat en de Sophiapolder tot één buitendijks natuurgebied met ruimte voor waterberging, natuurontwikkeling en recreatie. Deze ontwikkeling biedt een enorme kans om De Noordoevers te transformeren en verdichten met woningbouw. Het getijdenpark al groenblauwe drager voor een nieuw buitendijks stuk Ambacht.
Concept-idee getijdenpark De Noord
3.
Visie
3.1
Hendrik-Ido-Ambacht, Dorp aan het water
De Noordoevers betreft een groot en boeiend buitendijks gebied aan het water. In het verleden het werkgebied aan de andere kant van de dijk, biedt nu kansen voor een onderscheidend leefgebied met ruimte voor recreatie, werken en wonen. Een nieuwe en onderscheidende wijk aan de Veersedijk met het gezicht aan het water. Niet alle oevers worden openbaar. Geen lange grootstedelijke openbare kade als bij de bestaande woongebieden in Zwijndrecht. In de Noordoevers zal, geënt op het verleden en vergelijkbaar met de huidige ontwikkeling van het waterbusplein, op enkele belangrijke locaties openbare plekken aan het water worden gemaakt met een sterk publiek karakter. Deze zullen aangesloten worden op het netwerk van langzaam verkeersverbindingen.
9
De nieuwbouw staat zoveel mogelijk aan de dijk, zodat deze geen scheiding wordt tussen binnendijks en buitendijks Hendrik-Ido-Ambacht. De voorkant van de bebouwing is zoveel mogelijk ook op de dijk gericht. Waar mogelijk richt de nieuwbouw zich ook op het water. Op markante punten, bijvoorbeeld bij doorzichten op het water, een gebiedsentree, een insteekhaven of een verblijfsplek aan het water is hogere bebouwing voorstelbaar.
Bestaande insteekhaven bij perceel Veersedijk 273
3.2
Integraal plan
De Noordoevers is een groot en interessant buitendijks gebied van ruim 2 kilometer aan de Noord met een sterke eigen op het water gerichte karakteristiek. Het is echter ook een smal gebied; de ruimte tussen de Veersedijk en de Rietbaan is over het algemeen beperkt. Het bestaat uit grofweg 10 grotere herontwikkelingslocaties, deelgebieden, verspreid over de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht. Het gebied zal als een kralenketting stapsgewijs ontwikkeld worden, maar daar waar mogelijk wel volgens een integraal plan(idee) met een ruimtelijk samenhang. Belangrijke drager aan de landzijde van de ontwikkeling is de dijk. Als hoofdontsluiting is dit het adres van de hele Noordoevers. Continuïteit van het profiel en een eenduidige inrichting vergroten de leesbaarheid van het gebied. Het is de ambitie om langs de gehele Noordoevers een doorgaand fietspad te creëren. Ook de gemeente Zwijndrecht gaat daarin mee. Om de hoeveelheid verharding boven op de dijk niet verder te vergroten wordt deze langzaam verkeer route iets lager aan de buitendijkse zijde van de dijk aangelegd.
10
Belangrijke drager aan de waterzijde wordt gevormd het buitendijkse rivierenlandschap van de Rietbaan en de Strooppot met daarin de Galgenplaat en de Sophiapolder en de ontwikkeling van deze wateren en gebieden tot één groot getijdenpark. De ontwikkeling van de Noordoevers is niet afhankelijk van deze Getijdenparkontwikkeling. Deze groenblauwe ontwikkeling vergroot wel het potentieel, waar het bijvoorbeeld gaat om het kansrijk toevoegen van niet-woonfuncties en het realiseren van dichtere woningbouwlocaties op lastige, maar goed gelegen locaties. De opzet van deze Nota van Uitgangspunten voor de Noordoevers houdt dus rekening met de ontwikkeling van het Getijdenpark De Noord, maar is er niet afhankelijk van.
3.3
Randvoorwaarden - ambitieniveaus
De Noordoevers hebben zich de afgelopen decennia als een moeilijk te ontwikkelen gebied laten kennen. De kosten voor onder andere het buitendijks bouwen, de grootschalige saneringen, de soms beperkte perceeldiepte stellen de haalbaarheid keer op keer op de proef. De ruimtelijke randvoorwaarden in deze nota zijn flexibel ingestoken: geen beknellende blauwdruk met vooraf vastgelegde bouwmassa of specifiek woningbouwprogramma. Maar kaders naar de aard en de betekenis van de specifieke invulling voor de Noordoevers en de omliggende gebieden: Zo dient gestapelde bouw op een logische plekken in het plan te worden opgenomen en hoort daar een stuk openbare kade aan het water bij. De exacte bouwmassa's zijn daarbij minder van belang. De sprong over de dijk rechtvaardigt een schaalsprong in bebouwingsvorm en typologie. Dit wil niet zeggen dat alles zonder meer mogelijk is. De totale kwaliteit van het ontwerp voor een locatie zal bij toetsing de motivering moeten vormen voor de hoogte van een object. De kaders richten zich vooral op het goed functioneren van een gebied, naar primair gebruik en publieke betekenis als onderdeel van de totale Noordoeverontwikkeling.
Drie Ambitieniveaus De programmering van de ontwikkelgebieden in de Noordoevers kan worden ingedeeld naar drie niveaus van openbaarheid: het Drechtstedenniveau, het woongebiedenniveau en het daartussenin gelegen accentniveau. In deze nota spreekt de gemeente, na marktconsultatie, een bepaalde ambitie uit voor bepaalde locaties in het gebied. De omvang en positie van deze gebieden ligt niet precies vast en ook is het niet ondenkbaar dat partijen die de verschillende locaties in de toekomst met elkaar gaan realiseren, gemotiveerd besluiten een (locatie op tussen- of accentniveau) niveau op of terug te schakelen.
11
Afb
Ambitieniveaus Drechtstedenniveau Accentniveau Woongebiedenniveau Hendrik-Ido-Ambacht Ontwikkelgebieden Zwijndrecht
1] Drechtstedenniveau Naast het waterbusplein zullen in de Noordoevers zelf ten minste nog één prominente, kwalitatieve openbare plaats aan het water gemaakt worden, die het boeiende rivierengebied voor het publiek ontsluit. Het betreft in ieder geval "De Werf" de eerste fase van de ontwikkeling van de Noordoevers ter hoogte van de oude sloophelling (voorheen locatie ARBEZ van Vliet). Hier is veel gestapelde bouw mogelijk en wordt ook ruimte geboden voor andere functies. Hier zijn ook de kades en oevers openbaar toegankelijk, zodat er goed zicht is op het water en er particuliere boten en boten voor openbaar vervoer kunnen aanmeren. Een bouwhoogte van 7 bouwlagen om deze bijzondere plek te markeren is goed denkbaar.
"De Werf" is gelegen bij het knooppunt van de Strooppot met de Rietbaan, vanwege deze ligging wordt dit een publieke plek met openbare kades en een kwalitatief hoogwaardige inrichting. Hier wordt bebouwing in hogere dichtheden gerealiseerd met mogelijkheid voor publieke programma's in de plint. Historische elementen, zoals de scheepshelling en de insteekhaven blijven zo veel als mogelijk behouden en krijgen een nieuwe functie in het nieuwe plan. Verbinding van "De Werf" met omliggende gebieden is cruciaal. Het plan wordt over de dijk met een langzaam verkeersroute naar het winkelcentrum Sophiapromenade verbonden. Vanaf een nader te bepalen kade worden verbindingen gemaakt over water met de Sophiapolder en het waterbusplein.
12
2] Accentniveau Buiten de belangrijkste publieke plekken in de Noordoevers, zijn er ook een aantal minder prominente plekken van enig belang. Dit kan een markante plek zijn in een verder grondgebonden woongebied, maar wel enkele eigenschappen van het Drechtstedenniveau in zich hebben. Zo'n markante plek is bij voorkeur op een karakteristieke plek van de Noordoevers, bijvoorbeeld bij een insteekhaven, een knooppunt van routes of op een belangrijke zichtlocatie vanuit de omgeving. De omvang van een dergelijke plek kan varieren en ligt niet vast. 3] Woongebiedenniveau De grondgebonden woongebieden vormen ook een deel de invulling van de Noordoevers. Deze liggen voornamelijk langs de Strooppot en in kleinere concentraties langs de Rietbaan. De ambitie voor dit soort gebieden is minder gericht op publiek gebruik, maar juist gericht op het prettig en veilig functioneren van het gebied voor haar bewoners. Voorkomen dient te worden dat achtertuinen aan de dijk liggen, dit kan door voorkanten of incidenteel kopse gevels aan de dijk te situeren. Particuliere kavels kunnen hier aan het water grenzen. Afstemming Zwijndrecht Bij de totstandkoming van deze NvU heeft afstemming plaatsgevonden met de gemeente Zwijndrecht.
De gemeente Zwijndrecht maakt voor het Zwijndrechtse deel van de ontwikkelvelden van de Noordoevers haar eigen afwegingen in aansluiting op de aanwezige groene en blauwe kwaliteiten van het Noordpark en de Strooppot en de gedachte ontwikkeling hiervan tot het Getijdenpark De Noord. Vooralsnog wordt er (ambtelijk) van uitgegaan dat op de locatie van voorheen het bedrijf Van der Pol, op de grens van HendrikIdo-Ambacht en Zwijndrecht ook een zekere (sub)centrum komt met een invulling op het 1e of 2e niveau. In de kaart met Ambitieniveaus heeft dit gebied een aparte aanduiding gekregen; in deze NvU worden hier verder geen uitspraken over gedaan.
3.4
Condities - Verankering in het langzaam verkeernetwerk
Naast de hoofdontsluiting van de dijk zal de Hollandse Baan van Hofplein in Rotterdam naar Villa Augustus in Dordrecht ingebed worden in de plannen. De exacte loop van dit fietspad is nog niet duidelijk maar zal in ieder geval aan de buitenkant van de dijk en vrijliggend moeten zijn om goed te kunnen functioneren. Een oversteek naar de Galgeplaat is hierbij ook een wens. In de onderstaande verbindingenkaart zijn hier twee mogelijkheden voor weergegeven. Door de geplande wandelroute vanuit de groenzone in de Volgerlanden te verbinden met de locatie waar het Drechtstedenniveau geldt, als de centrale plek op de Noordoevers ontstaat hier een logisch vertrekpunt voor de pont naar de Sophiapolder. In overleg met het Zuid-Hollands Landschap en de Stichting Bezoekerscentrum Sophiapolder zal een plek worden gezocht aan de openbare kade voor het aanmeren van de pont en het parkeren voor de bezoekers. In de huidige situatie zijn 14 parkeerplaatsen aanwezig bij het vertrekpunt van het pontje. Bij planuitwerking dient uitgegaan te worden van het realiseren van 10 parkeerplaatsen voor de pont.
13
Met een mogelijk stoppunt op de kop van de Galgeplaat en het bezoekerscentrum in de Sophiapolder, worden de groene en blauwe kwaliteiten van de omliggende groengebieden voor de nieuwbouw aan de Noordoevers en de achterliggende Volgerlanden verder ontsloten en ontstaan nieuwe kansen voor recreatie in het gebied. Doortrekken van een pont/vaarverbinding vanaf dit centrale punt richting het waterbusplein en de Crezéepolder kan de gebruiksmogelijkheden verder vergroten en het centrale gebied activeren als veelzijdig Drechtstedelijk leefgebied.
Afb
Verbindingen Doorgaande langzaam verkeerverbinding Hollandsche Banen (tracé nader te bepalen) Nieuwe verbinding groene hart Volgerlanden Bestaande en nieuwe struinpaden (respectievelijk Sophiapolder en Galgenplaat) Waterbus Dordrecht-Rotterdam Pont Nieuwe Werf-Sophiapolder (Gewenste verbinding Waterbusplein-Nieuwe Sophiapolder)
14
Werf-Galgenplaat-
3.5
Architectuur en inrichting
De Noordoevers zijn vanaf de landzijde duidelijk herkenbaar als één langgerekt buitendijks gebied, bestaande uit verschillende (ontwikkel)locaties. Vanaf de waterkant zijn echter twee duidelijk verschillende gebieden te onderscheiden: ter hoogte van de Rietbaan ligt het Noordoevergebied aan een doorgaande vaarverbinding. Hier kent het gebied weidse zichten over de rivier. Ter hoogte van de Strooppot is geen sprake meer van doorgaande vaart of weidse vergezichten over water. Op de overgang van deze twee gebieden, in de bocht van de rivier ligt het natuurlijke centrum van De Noordoevers, de "Werf". Met de realisatie van het Getijdenpark De Noord worden deze verschillen mogelijk minder groot. En ontstaat een andere potentie voor de zuidelijke ontwikkelvelden van de Noordoevers. Afhankelijk van de precieze uitvoering zal ook het zuidelijk deel van de Noordoevers meer relatie krijgen met de grote maat en schaal van het Rivierengebied. Er wordt daarom niet langer gedacht in verschillende verschijningsvormen voor de architectuur en inrichting in het gebied. Er is spraken van één duidelijke inspiratie. Inspiratie: Buitendijks Ambacht / Het Hollandse Industriële Rivierenlandschap De bebouwing in het buitendijkse Ambacht heeft altijd een andere maat en schaal gekend dan de bebouwing binnen de dijken. Het heeft meer de identiteit van het Hollandse industriële rivierenlandschap.
Deze laat zich het best omschrijven als functioneel voor het gebruik: robuuste gebouwen en installaties, hijskranen, stevige kades, sleephellingen en grove keerwanden. De herontwikkeling van de Noordoevers zal onderscheidend en (geïnspireerd op/) volgens de receptuur van het Hollandse industriële rivierenlandschap ontwikkeld worden. Vooral de intensiever te ontwikkelen plekken (1e en 2e niveau) in de Noordoevers komen hiervoor in aanmerking.
Woerden, Defensie eiland
15
Utrecht Cereol
Cuijck, Maaskade
16
4.
Geldend beleid
In dit hoofdstuk wordt het meest relevante beleid vanuit het rijk, de provincie en de gemeente beknopt weergegeven. Het uitgangspunt is dat de ontwikkeling van de Noordoevers binnen de bestaande beleidskaders past.
4.1
Rijksbeleid
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Uit de kaart ''Grote rivieren'' van het Barro blijkt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het rivierbed van rivier Noord. Voor het rivierbed (artikel 2.4.3) gelden de volgende regels: Een bestemmingsplan wijst ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan alleen nieuwe bestemmingen in een rivierbed aan in het geval er sprake is van: 1. een zodanige situering van de bestemming dat het veilig en doelmatig gebruik van het oppervlaktewaterlichaam gewaarborgd blijft; a. geen feitelijke belemmering voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier; b. een zodanige situering van de bestemming dat de waterstandverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is, en c. een zodanige situering van de bestemming dat de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert. 2. Bij toepassing van het eerste lid worden resterende waterstandeffecten of afname van het bergend vermogen gecompenseerd. 3. In een bestemmingsplan wordt vastgelegd hoe de effecten op de waterstand en de afname van het bergend vermogen worden gecompenseerd. Voor een aantal gebieden is in bijlage 2 bij de Beleidsregels grote rivieren (geldend vanaf 1 juli 2018) bepaald dat artikel 2 lid 2 niet van toepassing is.
De Beleidsregels grote rivieren zijn niet van toepassing op de navolgende activiteiten of locaties: Noordoevers Hendrik-Ido-Ambacht (Hendrik-Ido-Ambacht) Uitwerkingsplan Antoniapolder (Hendrik-Ido-Ambacht); Omdat het plangebied langs de Noord ligt is toestemming gevraagd om het plangebied ook aan te merken als activiteit zoals genoemd in bijlage 2. Per brief aan de gemeente Hendrik Ido Ambacht is aangegeven dat het plangebied als project mag worden aangemerkt waarvoor artikel 2 niet van toepassing is. Daarmee wordt gesteld dat realisatie van het planvoornemen niet leidt tot belemmeringen van rivier De Noord/de Rietbaan.
Eis: Aangetoond dient te worden dat voldaan wordt aan de eisen ten aanzien van de Beleidslijn Grote rivieren
17
Besluit ruimtelijke ordening In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen Op grond van art. 3.1.6 Bro zijn provincies en gemeenten verplicht om in de toelichting van een ruimtelijke besluit de zogenoemde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. De kernbepaling van de laddersystematiek luidt als volgt; De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.
Eis: in elk bestemmingsplan zal een ladderonderbouwing worden opgenomen.
4.2
Provinciaal beleid
Provinciale Omgevingsvisie (POVI) en Omgevingsverordening In 2019 zijn de provinciale Omgevingsvisie en omgevingsverordening vastgesteld. Hierin staan een aantal zaken die van belang zijn voor de Noordoevers: De provincie Zuid-Holland wil de kwaliteit van de leefomgeving versterken door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien. We beschermen de bijzondere kwaliteiten van ons landschap, ook om de groenbeleving van inwoners, recreanten en toeristen te verbeteren. We benutten natuur, cultureel erfgoed en monumenten om het landschap aantrekkelijk te maken en te houden. Daarbij willen we de biodiversiteit vergroten, natuurinclusieve landbouw geven we de ruimte. Dit draagt bij aan een fijnmazig natuurnatuurnetwerk. Ook zetten we in op diervriendelijke veehouderij.
Het ontwikkelen van de Noordoevers als woongebied met openbare plekken aan het water dient een aantal van de beschreven doelen: De groenbeleving van inwoners, recreanten en toeristen wordt verbeterd; De kwaliteit van de leefomgeving wordt beter door het saneren van bedrijvigheid. Best bereikbare provincie: […] We zetten daarom in op versterking van openbaar vervoer en gebruik van de fiets in de mobiliteitsketens van reizigers. Daarnaast moet vervoer over water een volwaardig alternatief zijn voor vervoer over de weg. […] De aanleg van de Hollandse Baan langs de Noordoevers draagt bij aan de bereikbaarheid van de woongebieden vanaf de Waterbushaltes Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht. Ook op zichzelf wordt dit een verbinding van belang voor woon-werkverkeer. Toekomstbestendige bedrijventerreinen die de vitaliteit van het bedrijfsleven versterken: De provincie streeft naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod van be-
18
drijventerreinen op regionaal en bovenregionaal schaalniveau. Daarbij wordt ingezet op beter benutten en duurzaam functioneren van bestaande bedrijventerreinen en op het behoud van voldoende ruimte voor bedrijven in hogere milieucategorieën en watergebonden bedrijven. Bedrijventerreinen waar bedrijven gevestigd zijn van categorie 3 en hoger (HMC) en watergebonden bedrijven, mogen worden getransformeerd naar een andere functie. Het aantal hectare dat wordt getransformeerd, moet door de gemeente wel worden gecompenseerd, tenzij aangetoond kan worden dat er geen behoefte is. Deze behoefte moet zijn afgestemd in regionaal verband en aangegeven moet worden waar de eventuele compensatie zal plaatsvinden. Regionale visies kunnen hierbij behulpzaam zijn.
Volgens de provinciale verordening geldt een compensatie-eis voor watergebonden bedrijventerreinen. Regionaal is al geïnventariseerd of er locaties zijn die ingericht kunnen worden als watergebonden bedrijventerrein om als compensatie voor de Noordoevers te worden aangemerkt. Dit is niet het geval. In ambtelijk overleg met de provincie is dit besproken. Hierbij is aangegeven dat de provincie allicht kan meewerken met transformatie naar woningbouw, op voorwaarde dat er een gezamenlijke visie komt om de oevers van de Noord. Zo kan het plan in relatie met andere ontwikkelingen in bijvoorbeeld Alblasserdam, Ridderkerk en Papendrecht worden afgewogen.
Randvoorwaarde: met de provincie dient overeenstemming bereikt te worden over het al dan niet compenseren van HMC en watergebonden bedrijvigheid. Hiervoor is een regionale visie op de Noordoevers noodzakelijk.
NatuurNetwerkNederland
Zowel de Galgenplaat als de Sophiapolder zijn bijna geheel aangewezen als 'NatuurnetwerkNederland'. In de verordening staat daarover het volgende:
19
Een bestemmingsplan voor gronden binnen het NatuurnetwerkNederland, onderverdeeld in bestaande en nieuwe natuur, waternatuurgebied en ecologische verbinding, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 7 in bijlage II, wijst geen bestemmingen aan die de instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden significant beperken, of leiden tot een significante vermindering van de oppervlakte, kwaliteit of samenhang van die gebieden.
Randvoorwaarde: Het NatuurNetwerk Nederland dient in stand te blijven.
Veiligheid: buitendijks bebouwd gebied
De Noordoevers zijn buitendijks gelegen. Dit betekent dat bij de bestemmingsplannen een inschatting van het slachtofferrisico bij ene eventuele overstroming en een verantwoording van de afweging die is gemaakt voor het toelaten van nieuwe bebouwing moet worden toegevoegd.
Eis: het bestemmingsplan dient een inschatting en verantwoording van het slachtofferrisico bij een eventuele overstroming te bevatten op basis van de RAB-tool.
4.3
Regionaal beleid
Groeiagenda Drechtsteden In de groeiagenda Drechtsteden wordt de ontwikkeling van de Noordoevers gekoppeld aan een van de vier speerpunten, namelijk de transformatie van de oevers. Deze transformatie vindt op verschillende plekken op verschillende manieren plaats. Zo wordt het voormalige Nedstaal bedrijf omgevormd naar een terrein dat voldoet aan de eisen van deze tijd en wordt het voormalige Merkon-Kloos terrein omgevormd naar een woningbouwlocatie. De Noordoevers zijn hierin ook ingekleurd als transformatiegebied.
20
Woonvisie ‘Goed wonen in de Drechtsteden’ (2017-2031) Het is goed wonen in de Drechtsteden. De bestaande kracht – zoals een waterrijke woonomgeving, een fantastische historische binnenstad van Dordrecht, sterke bedrijven op maritiem en ander gebied, goede recreatiemogelijkheden binnen handbereik – moeten behouden blijven en versterkt worden. Met de minder sterke punten moeten actief aan de slag gegaan worden. De sociaal-economische positie van de verschillende gemeenten en haar inwoners moet worden versterkt. De Drechtsteden willen groei van werkgelegenheid onder gelijktijdige groei van het aantal woningen en verbetering van het woonklimaat en de woonkwaliteit. Met de Drechtstedelijke Groeiagenda 2030 wil zij naar een integrale aanpak van wonen, werken, recreëren, onderwijs en bereikbaarheid. De Woonvisie beoogt hieraan een inspirerende en uitnodigende bijdrage te leveren. Gebiedsvisie Deltapoort De gebiedsvisie Deltapoort, vastgesteld in februari 2012, is een gebiedsgerichte benadering die duidelijkheid biedt over de te volgen nieuwe koers per deelgebied. Het plangebied wordt in deze visie gerekend tot het themagebied ‘de groene stadsranden’. Aan de rand van de bestaande kernen worden aantrekkelijke gebieden gerealiseerd die stad en ommeland verbinden. De groene stadsranden vormen prettige contactzones tussen stad en buitengebied.
4.4
Gemeentelijk beleid
Structuurvisie In de gemeentelijke structuurvisie 'Waar de Waal stroomt' wordt de Noordoevers aangeduid als te transformeren bedrijventerrein. Hierbij worden de Noordoevers aan de noordkant begrensd door de Sophiatunnel van de Betuwelijn en is de Galgenplaat ook opgenomen. In deze nota van uitgangspunten wordt de begrenzing noordelijker aangehouden, namelijk ter hoogte van de rotonde Jacobuslaan/Veersedijk.
21
In de structuurvisie is de ontwikkeling van de Noordoevers aangemerkt als een concrete ontwikkeling. Aangegeven wordt dat er circa 650 woningen op Ambachts grondgebied gerealiseerd zullen worden. Onder het gebied dat wordt aangegeven valt ook een deel van het gebied dat is aangewezen als NatuurNetwerkNederland (zie paragraaf 4.2). Daarnaast worden enkele andere aspecten genoemd die input bieden aan de invulling van de Noordoevers: De bebouwde kom en de rivier de Noord worden visueel en fysiek aan elkaar verbonden. De beleefbaarheid en publieke toegankelijkheid van de Noord wordt bevorderd Onderzocht zal worden of de ontwikkeling van horeca langs de rivier de Noord mogelijk is. (NB: dit gebeurt in ieder geval op het Waterbusplein) De nieuwe dorpsrand aan de Noord is aangegeven ter plaatse van de Antoniapolder, daar ligt een opgave het dorp naar de rivier te presenteren cq. De rivier beleefbaar te maken voor Hendrik-Ido-Ambacht. Zuidelijk daarvan ligt de grote transformatieopgave van het Noordoeverproject, waarbij bedrijvigheid wordt getransformeerd naar woningbouw.
Eis: De publieke toegankelijkheid van De Noord wordt bevorderd. De bebouwde kom en de rivier de Noord worden visueel en fysiek aan elkaar verbonden.
22
Nota parkeernormen 2018 Begin 2019 is de Nota parkeernormen 2018 vastgesteld. Hierin wordt per functie aangegeven hoeveel parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Parkeerplaatsen moeten zo veel mogelijk op eigen terrein gerealiseerd worden. De parkeernormen worden in hoofdstuk 5 'Kaders' ook benoemd.
Eis: Voor de beoordeling van plannen voor de Noordoevers geldt als kader voor parkeren de geldende gemeentelijke parkeernorm.
Welstandsnota Hendrik-Ido-Ambacht De gemeenteraad heeft in 2015 de ‘Welstandsnota Hendrik-Ido-Ambacht’ vastgesteld. De nota geeft het welstandsbeleid van de gemeente Hendrik- Ido-Ambacht weer. Het welstandsbeleid in de gemeente is opgesteld om de ruimtelijke kwaliteit te behouden en zoveel mogelijk te versterken. In de Welstandsnota 2015 is het deel van de Noordoevers dat nu bedrijventerrein is met paars aangegeven als 'Bedrijventerreinen', de Galgenplaat is groen ingekleurd wat staat voor 'Parken en Sportcomplexen'. Beide typeringen kloppen niet meer als de transformatie van het gebied plaatsvindt. Hier wordt verder op ingegaan onder in hoofdstuk 8.
Lokale uitwerking Woonvisie De Woonvisie ' Goed wonen in de Drechtsteden' wordt in elke gemeente lokaal uitgewerkt, zo ook in Hendrik-Ido-Ambacht. Aan de woonvisie ligt het Rigo-onderzoek ten grondslag waarin de behoefte aan woningen is onderzocht. Voor de Noordoevers geldt dat deze een rol zal spelen bij het invullen van de bestaande behoefte aan woningen. De Woonvisie geeft aan dat de ontwikkeling van de Noordoevers voornamelijk een bijdrage zal leveren in het opvullen van de vraag naar woningen in het hogere segment.
23
De verwachting is dat aan de Noordoevers voornamelijk koopwoningen worden gerealiseerd. Toch is er ook vraag naar huurappartementen binnen de gemeente, voornamelijk voor doorstromers die gelijkvloers willen wonen. Een van de huidige knelpunten in de woningmarkt is die van de middenhuur. Er is een bevolkingsgroep in Nederland die teveel verdient om in een sociale huurwoning te mogen wonen, maar te weinig om een hypotheek voor een koopwoning te kunnen krijgen. Zij zijn aangewezen op de middenhuur (huurwoningen van € 711 tot zo'n € 900, prijspeil 2019). Het middenhuursegment speelt een essentiële rol bij de doorstroming op de woningmarkt.
Eis: in het plangebied wordt invulling gegeven aan de fricties die uit het Rigoonderzoek naar voren komen, in het hogere segment.
24
5.
Overige kaders
5.1
Openbare ruimte
Voor de openbare ruimte geldt in zijn algemeenheid dat voldaan moet worden aan de richtlijnen die het CROW hiervoor heeft opgesteld. Daarnaast dient zo veel mogelijk aansluiting gezocht te worden bij het handboek openbare ruimte dat voor de Volgerlanden is opgesteld. Daar waar nodig kunnen specifieke kaders worden gesteld.
Speelruimteplan In het speelruimteplan 2014-2024 is geen rekening gehouden met de ontwikkeling van de Noordoevers. Wel staan er enkele uitgangspunten in die ook voor de Noordoevers zullen worden toegepast: De medeverantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van verenigingen, organisaties en bewoners in Hendrik-Ido-Ambacht verhogen. Efficiëntere inzet van middelen: met beschikbare budgetten een hoger niveau van (buiten)spelen en hogere bewonerstevredenheid realiseren. Stimuleren cofinanciering: mogelijkheden voor sponsoring of geld besparen door mede- of zelfbeheer door bewoners, verenigingen of organisaties moeten worden verkend. Zoeken naar creatieve oplossingen: loslaten van de huidige uitgangspunten voor het rationele inrichten en beheren van speelvoorzieningen, en inzetten op met elkaar spelen, meer avontuurlijk spelen, spelen met water of multifunctionele speelplekken. Stimuleren van wijkspecifieke uitwerkingen: aansluiten bij de wensen en ideeën van de bewoners in de wijk en het hiermee versterken van de identiteit van die wijk.
5.2
Pontje naar Sophiapolder
Vanaf de Noordoevers vertrekt tijdens het vaarseizoen (maart-oktober) het pontje naar de Sophiapolder. De wens is dat de pontverbinding ook bij de ontwikkeling van de Noordoevers wordt mee-ontworpen. De locatie met het Drechtstedenniveau is daarvoor de meest logische locatie, omdat dit een publiekaantrekkende werking heeft. Daarnaast kan, als de Galgeplaat wordt betrokken bij het recreatief netwerk van deze gemeente, de Galgeplaat ook als tussenstop van het pontje fungeren. Via het water is mogelijk ook een link te leggen met het waterbusplein en de Crezéepolder.
Eis: in overleg met de stichting bezoekerscentrum Sophiapolder en het ZuidHollands Landschap een plek realiseren waar het pontje naar de Sophiapolder kan aanleggen.
25
Waterscouts De waterscouts gebruiken momenteel de kade van het perceel Veersedijk 301 (langs de Strooppot) om hun boten aan te leggen. Hiervandaan steken zij over naar de Galgenplaat om daar hun activiteiten te houden.
Wens: In overleg met de waterscouts mogelijk maken dat ze kunnen aanleggen. Scouts net als nu aan laten leggen op de Galgenplaat of zoeken naar een goed alternatief? Hulpdiensten in relatie tot Sophiapolder Door middel van een ponton dat aan het pontje bevestigd kan worden, kunnen hulpdiensten materiaal op de Sophiapolder krijgen. Het is van belang dat deze mogelijkheid, of een andere, logistiek betere oplossing, blijft bestaan.
Eis: de Sophiapolder dient voor hulpdiensten bereikbaar te blijven door een aanlegplaats aan de Noordoevers te faciliteren nabij de huidige locaties.
5.3
Verkeer en parkeren
Capaciteit Veersedijk Het verkeersmodel van Hendrik-Ido-Ambacht is in 2019 geactualiseerd. Hieruit blijkt dat na realisering van de Noordoevers de verkeerscapaciteit van de Veersedijk nog toereikend is.
26
Ontsluitingen op de dijk De Veersedijk is een doorgaande weg. Het is daarom uitgangspunt om zo min mogelijk aansluitingen op de dijk te maken. Bij het positioneren van de aansluitingen dient ook rekening gehouden te worden met de aansluitingen die er vanuit het binnendijks gebied al zijn. Er dient ten allen tijde een verkeersveilige situatie te worden gewaarborgd. Fietsroute Hollandse Banen Een route van de Hollandse Banen, een initiatief van de provincie Zuid-Holland, loopt vanaf het Hofplein in Rotterdam naar Villa Augustus/De Biesbosch in Dordrecht. In Ambacht is het deel van de route langs de Veersedijk gedacht. Bij het ontwerpen van de Noordoevers dient rekening gehouden te worden met een doorgaande, vrijliggende fietsverbinding aan de oostzijde van de dijk, bij voorkeur direct langs het water. De kosten voor de aanleg hiervan komen voor rekening van de initiatiefnemers.
Eis: In het plan dient rekening gehouden te worden met de ontwikkeling van de Hollandse Baan Hofplein-Villa Augustus.
Parkeernormen In paragraaf 4.4 is al gesteld dat binnen het plangebied voldaan moet worden aan het geldende parkeerbeleid. Daarnaast is het bij gestapelde bouw belangrijk dat er voldoende parkeerruimte voor fietsers aanwezig is.
27
Eis: Bij het ontwerp van appartementen dient op eigen terrein of in de openbare ruimte voldoende parkeerruimte voor fietsen aanwezig te zijn cf. CROW 291 .
Aanlegplaats voor fijnmazig vervoer over water Het vervoer over water zal naar verwachting een vlucht nemen. Op het water is nog ruimte en het biedt mogelijkheden om op een duurzame manier te verplaatsen. Het is uitgangspunt dat bij de ontwikkeling van de Noordoevers rekening gehouden wordt met een of meerdere plekken waar dit fijnmazig vervoer kan aanleggen.
Wens: Rekening houden met aanlegplaatsen voor fijnmazig vervoer over water.
5.4
Hoogtes en peilen
De Noordoevers liggen buitendijks, wat betekent dat de rivierstand direct invloed kan hebben op de omgeving. Wettelijk gezien zijn er geen normen om aan te houden wat betreft de maaiveldhoogte en het bouwpeil. De gemiddelde hoogste waterstand is 0,97m +NAP, het maatgevend hoog water is 3,10m +NAP. De advieshoogte voor het bouwpeil is minimaal 3,30m+NAP.
5.5
Duurzaamheid
Klimaatbestendig bouwen Er zijn vele manieren om klimaatbestendig te bouwen in de Noordoevers. Deze dienen bij planuitwerkingen onderzocht te worden. Een aantal voorbeelden zijn: Toepassen van de maatregelen die in het (concept) convenant klimaatbestendig bouwen staan Het toepassen van grotere dakoverstekken Toepassen van (slimme) regentonnen De toepassing van zonnepanelen Het werken volgens de GPR eisen binnen Drechtsteden Toepassen van Groene daken Warmte-kracht-koppeling Gasloos bouwen Aansluiten bij de mogelijke stadsverwarming Volgerlanden of tenminste vergelijkbaar duurzaam energiesysteem;
Laadvoorzieningen voor electrische auto`s .
28
6.
Omgevingsaspecten
Bij het uitwerken van de plannen is het van belang dat verschillende omgevingsaspecten worden onderzocht, ook als onderbouwing van de ruimtelijke procedures, zoals bestemmingsplannen. Daarnaast zal voor de woningbouwontwikkeling van de Noordoevers, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een vormvrije m.e.r.-beoordeling moeten worden opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad. Hierbij zal de mogelijke woningbouw op het Zwijndrechtse deel van de Noordoevers ook betrokken moeten worden. Dit betekent dat voor een aantal onderzoeken, zoals flora en fauna, het gehele gebied onderzocht dient te worden. Bodem heeft van de omgevingsaspecten bijzondere aandacht nodig, omdat bekend is dat binnen het plangebied bedrijven gevestigd zijn of waren die een invloed hebben op de bodemkwaliteit. Andere relevante aspecten zijn in ieder geval: Flora en fauna Luchtkwaliteit Niet-gesprongen explosieven Geluid o Geluidgezoneerde bedrijventerreinen o Wegverkeerslawaai o Geluid van passerende schepen Archeologie en cultuurhistorie In het plangebied bevindt zich een gemeentelijk monument en wel het koets/karnhuis uit 1767 ter plaatse van Veersedijk 275 te Hendrik-Ido-Ambacht. Andere gemeentelijke- en/of rijksmonumenten zijn niet aanwezig. Evenmin is er sprake van een Beschermd Stads/Dorpsgezicht.
Ter hoogte van Veersedijk 275 staat een monumentale boom die is opgenomen in de lijst van monumentale bomen van de Bomenstichting. Het gaat om: Fagus sylvatica “Pendula” bruine beuk geplant omstreeks 1700-1750, stamomtrek 3,9 m met een redelijke/matige kwaliteit.
Externe veiligheid o Risicoanalyse buitendijks bouwen o Aanwezige gasleiding o Betuweroute o Plasbrandzone voor scheepvaart o Vervoer gevaarlijke stoffen over water
Bedrijven en milieuzonering Water en waterstaatkundige werken
29
7.
Financiën
Een deel van de gronden bij de Noordoevers is in eigendom van de gemeente. Deze gronden worden voor een marktconforme prijs verkocht. Bij het sluiten van overeenkomsten met de ontwikkelaars zal ook worden gekeken of bovenplanse voorzieningen, zoals eventuele aanpassingen aan de Veersedijk moeten worden doorberekend. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling van de Noordoevers voor de gemeente op een kostenneutrale manier gebeurt.
30
8.
Proces & procedures
Het vaststellen van de NvU door de gemeenteraad is een belangrijk moment in het proces. Tegelijk met het opstellen van deze nota heeft de ontwikkelende partij van de voormalige gronden van Stolk, Arbez en Van Vliet een ontwerp en onderliggende berekening opgesteld. Dit om te voorkomen dat de nota een dusdanige beperking heeft dat er geen uitvoerbaar plan voor kan worden gemaakt. Tegelijk staan in deze nota onderdelen die sturend zijn voor de inrichting van deze en andere terreinen. Na de vaststelling van de nota kan het ontwerp van dit deelgebied definitief gemaakt worden en kan een bestemmingsplanprocedure worden gestart. Bij deze bestemmingsplanprocedure dient ook een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling te worden opgesteld die mee gaat in dezelfde procedure. Bij deze beoordeling zullen ook de effecten van de totale ontwikkeling afgewogen moeten worden. Daarnaast is voor de bestemmingsplanprocedure van belang dat er een regionaal afgestemde visie is op de rivieroevers is, om het wegbestemmen van watergebonden bedrijventerrein te verantwoorden aan de provincie. Bij de bestemmingsplanprocedure kan er voor worden gekozen om de coördinatieregeling toe te passen, wat betekent dat de vergunningen en het bestemmingsplan gelijktijdig in procedure gaan. Dit kan echter alleen als de plannen voor het betreffende deelgebied voldoende zijn uitgewerkt om een omgevingsvergunning aan te vragen.
Welstand De welstandsnota voor de Noordoevers rekent niet op woningbouwontwikkeling. Het is de bedoeling dat er een beeldkwaliteitsplan voor de Noordoevers wordt opgesteld aan de hand waarvan welstand of een kwaliteitsteam de plannen beoordeelt. Afstemming met Zwijndrecht Een deel van de Noordoevers is gelegen op grondgebied van de gemeente Zwijndrecht. Om te voorkomen dat er een harde of onhandige 'knip' ontstaat bij de gemeentegrens, wordt bij het uitwerken van de ontwerpen zoveel mogelijk afgestemd met de gemeente Zwijndrecht. Vooralsnog hebben de eerste informatieve gesprekken plaatsgevonden. Gemeente is faciliterend De gemeente heeft bij de woningbouwontwikkeling nadrukkelijk een faciliterende rol. Het financiële risico ligt geheel bij de ontwikkelaars/eigenaars en tegelijk zet de gemeente haar kennis en expertise in om bij te dragen aan een goed en haalbaar plan.
31
9.
Samenvatting
Om direct en makkelijk overzicht te hebben van de eisen en randvoorwaarden in dit document, wordt een korte puntsgewijze samenvatting gegevens van de belangrijkste punten. 1. Identiteit is de Nederlandse rivieroever Met verschillende deelgebieden: langs de Rietbaan (Drechtsteden karakter) groot van schaal en robuust in vormgeving De Werf als centraal punt van de Noordoevers en balkon van de stad = Ambacht aan het water langs Strooppot afhankelijk van de ontwikkeling van het Getijdenpark De Noord: Geen Getijdenpark: een(riant Suburbaan karakter) meer lokaal grondgebonden leefmilieu met enkele markante punten. Wel getijdenpark: meer mogelijkheden om grootschaliger woningbouwontwikkeling te realiseren met gestapelde programma's en meer niet-woonfuncties. een binnenhaven bij de Strooppot (locatie Van der Pol). ontwikkelvelden in het Zwijndrechtse deel nader in te vullen 2. Onderscheid in kwaliteitsniveaus Binnen de Noordoevers zijn drie kwaliteitsniveaus te onderscheiden (zie paragraaf 3.5):
A. Drechtstedenniveau (rood) merendeel gestapeld programma / 3 tot max. 7 bouwlagen / boven 35 woningen/ha) alzijdige bebouwing/ voorkeur voor gebouwd parkeren t.b.v. wonen/ mogelijkheid tot functie(s) in de plint/ bergingen en zo mogelijk fietsparkeren bewoners binnen het volume Past! Moet in ontwerp verder uitgewerkt worden. altijd met een representatieve zijde ("voorkant") richting het water dé openbare ruimte langs de kade (laag/dichtbij/bv 1m60 à 2m50+NAP) aan het water Past aan de werf! Onderzoek of dit bij de Helling ook mogelijk is. maximaal 7 bouwlagen plusniveau inrichting/ afwijkingen op (standaard) onderhoudsniveau handboek openbare ruimte gemotiveerd mogelijk welstandsniveau hoog, zeker gezien de publieke functie. B. Accentniveau (oranje) meergezinswoningen/ 3 tot 6 bouwlagen / boven 35 woningen per ha) alzijdige bebouwing/ bij voorkeur gebouwd parkeren
32
bij voorkeur met representatieve zijde ("voorkant" ) richting het water en/of de dijk in ieder geval per accentgebied een openbaar toegankelijk contactmoment aan het water bergingen en fietsparkeren bewoners bij voorkeur binnen het volume maximaal 7 bouwlagen minimaal standaard inrichting/ (standaard) onderhoudsniveau handboek openbare ruimte welstandsniveau hoog
C. Woongebieden (geel) (grondgebonden / max 4 bouwlagen / tot 35 woningen per hectare) beoordeling (minimaal) standaard kwaliteit gebouwde omgeving Voorkomen dient te worden dat achtertuinen aan de dijk liggen, dit kan door voorkanten of kopse gevels aan de dijk te situeren. voorkanten maar ook achterkanten/tuinen aan de waterkant mogelijk maximaal 4 bouwlagen per 40 woningen 1 contactmoment met het water (in de vorm van bijvoorbeeld een verlaagde oever, steiger of speelplek) minimaal standaard inrichting/onderhoudsniveau handboek openbare ruimte regulier welstandsniveau 3. Ruimtelijke eisen geen achtertuinen aan de dijk, wel voorkanten en incidentele hoekoplossingen kades, insteken, kranen, bebouwing en historische elementen incorporeren indien programmatisch en technisch mogelijk en van waarde dijk duidelijk afleesbaar / continu dijkprofiel met fietspad. waterkant: meergezins > representatieve gevels richting het water met op bepaalde plaatsen een openbare inrichting / suburbaan bij voorkeur voorkanten de woonkwaliteit van de Noordoevers kan verbeterd worden door de pont naar de Sophiapolder ook te laten stoppen op de Galgenplaat; dit is een aandachtspunt bij verdere uitwerking 4. Verkeerskundig Binnen het plangebied dient voldaan te worden aan de geldende gemeentelijke parkeernormen.
Deelautoconcepten kunnen (gemotiveerd) onderdeel uitmaken van de parkeeroplossing voor gestapelde bouw. beperkt aantal inritten/afslagen ten behoeve van de auto-ontsluiting van het gebied. de dijk moet herkenbaar blijven als dijk de Hollandse Baan Hofplein-Villa Augustus incorporeren door een (eventueel lager gelegen) vrijliggend fietspad tussen de dijk en het water. aanlegplaats pont Sophiapolder met parkeervoorziening binnen de Noordoevers, bij voorkeur ook aanmeren op noordelijke punt Galgenplaat bij het ontwerp van appartementen dient op eigen terrein of in de openbare ruimte voldoende parkeerruimte voor fietsen aanwezig te zijn cf. CROW leidraad fietsparkeren Rekening houden met aanlegplaatsen voor fijnmazig vervoer over water.
33
5. Milieukundige eisen afvalinzameling: streven ondergronds, indien niet mogelijk vanwege buitendijks dan bovengronds. als er geen beperkende aanpassingen op het water worden gedaan mag er op basis van wet- en regelgeving geen bebouwing dichter dan 5 meter op de Rietbaan en 3,5 op de Strooppot worden gebouwd (in verband met aanvaargevaar); het door de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid gegeven advies bouwpeil voor woningen in verband met waterveiligheid is minimaal 3m30 boven NAP. Bij elke (bestemmings-)planprocedure zal het overstromingsrisico bij besluitvorming door de gemeenteraad moeten worden meegewogen; milieutechnische onderzoeken zijn nodig, de bodem in het bijzonder gezien de historie van het gebied; het bestemmingsplan dient een inschatting en verantwoording van het slachtofferrisico bij een eventuele overstroming te bevatten op basis van de RABtool. de Sophiapolder dient voor hulpdiensten bereikbaar te blijven door een aanlegplaats aan de Noordoevers te faciliteren met mogelijkheid om een quad te stallen onderzoeken maatregelen duurzaamheid zoals het Warmtenet 6. Beleidsuitgangspunten De bestaande beleidskaders zijn uitgangspunt voor de ontwikkeling van de plannen van de Noordoevers.
De belangrijkste aandachtspunten hierbij zijn: de compensatie van het watergebonden bedrijventerrein en hoge milieucategorie bedrijventerrein op grond van het provinciaal beleid bij de ruimtelijke procedure dient een onderbouwing van de ladder duurzame verstedelijking te worden opgesteld de publieke toegankelijkheid van De Noord wordt bevorderd de bebouwde kom en de rivier de Noord worden visueel en fysiek aan elkaar verbonden de woningbouwprogrammering dient zodanig te zijn dat wordt voldaan aan de lokale uitwerking van de Woonvisie en dient invulling te geven aan de fricties die blijken uit het RIGO-onderzoek de welstandsnota moet worden aangepast omdat daarin nu nog rekening wordt gehouden met een bedrijventerrein op deze plek geen sociale woningbouw binnen de Noordoevers (conform Collegeprogramma); 7. Overige uitgangspunten in overleg met het Zuid-Hollands Landschap en de stichting bezoekerscentrum Sophiapolder een plek realiseren aan de publieke kade waar het pontje naar de Sophiapolder kan aanleggen en er in de openbare ruimte plek is voor parkeren, eventueel met dubbelgebruik in overleg met de waterscouts mogelijk maken dat ze kunnen aanleggen. Scouts net als nu aan laten leggen op de Galgenplaat. -
Convenant Klimaatadaptief Bouwen ZH toevoegen.
34
Bijlage: Plangebied Noordoevers
35