Bijlage 1 bij Raadsvoorstel 9.1 grondbeleid Hendrik-Ido-Ambacht december 2023

Concept

Nota grondbeleid 2023 ‘hoogwaardig wonen & werken’ December 2023

1. Inhoudsopgave

1.

Inhoudsopgave ...................................................................................................................................... 2

2.

Samenvatting......................................................................................................................................... 5

3.

Inleiding ................................................................................................................................................. 6 Aanleiding ...................................................................................................................................... 6 Doel van de nota ........................................................................................................................... 6 3.3 Doel van het Grondbeleid ................................................................................................................... 6 3.4 Beleidsuitgangspunten ........................................................................................................................ 7

4.

Ontwikkelingen in de leefomgeving ...................................................................................................... 8 4.1 Omgevingsvisie .................................................................................................................................... 8 4.1.1 Doel .............................................................................................................................................. 8 4.1.2 Omgevingsvisie online .................................................................................................................. 8 Ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente ................................................................................. 8 4.2.1

Programma wonen ................................................................................................................ 8

4.2.2

Programma werk en ondernemen ........................................................................................ 9

4.2.3

Programma klimaat en duurzaamheid .................................................................................. 9

4.3 Beleidsuitgangspunten ........................................................................................................................ 9 5.

Omgevingswet en Grondbeleid ........................................................................................................... 10 5.1 Kostenverhaal .................................................................................................................................... 10 5.2 Twee sporen ...................................................................................................................................... 10 5.2.1 Privaatrechtelijk spoor ............................................................................................................... 10 5.2.2 Publiekrechtelijk spoor ............................................................................................................... 10 5.3 Integrale vs. Organische gebiedsontwikkeling .................................................................................. 11 5.4 Beleidskeuzes kostenverhaal............................................................................................................. 11 5.4.1 Voorkeur gaat uit naar anterieure overeenkomst ..................................................................... 11 5.4.2 Gebiedseigen vs. gebiedsoverstijgende kosten ......................................................................... 12 5.4.3 Gemeente vs. private grondexploitanten ..................................................................................

12 5.4.4 Begrenzing kostenverhaal .......................................................................................................... 12 5.4.5 Opeisbaarheid bijdrage ontwikkelende partij en verdere betalingscondities ........................... 12 5.4.6 Financiële zekerheid ................................................................................................................... 12 2

5.5 Beleidsuitgangspunten ...................................................................................................................... 12 6.

Didam-arrest en Grondbeleid.............................................................................................................. 13 6.1 Elementen ‘Didamproof’ ................................................................................................................... 13 6.1.1

Stappenplan voor een openbare selectieprocedure ........................................................... 13

6.1.2

Uitzonderingen openbare selectieprocedure ..................................................................... 14

6.1.3

Stappenplan voor uitzondering op openbare selectieprocedure ....................................... 14

6.2 Beleidsuitgangspunten ...................................................................................................................... 14 7.

Grondbeleid ......................................................................................................................................... 15 7.1 Situationeel grondbeleid: per ontwikkeling anders .......................................................................... 15 7.1.1

Beleid gemeente.................................................................................................................. 16

7.2 Afwegingskader situationeel grondbeleid......................................................................................... 16 7.3 Beleidsuitgangspunten ...................................................................................................................... 17 8.

Instrumenten grondverwerving .......................................................................................................... 18 8.1 Grondverwerving............................................................................................................................... 18 8.2 Theoretische afweging (strategische) grondverwerving ................................................................... 18 8.3 Beleidsuitgangspunten ...................................................................................................................... 19

9.

Samenwerkingsmodellen .................................................................................................................... 20 9.1 Afwegingkader samenwerkingsmodellen ......................................................................................... 20 9.2 Beleidsuitgangspunten ...................................................................................................................... 21

10.

Grondprijsbeleid .............................................................................................................................. 23

10.1 Inleiding ........................................................................................................................................... 23 10.1.1

Tabel grondprijsmethoden .................................................................................................. 23

10.2 Beleidsuitgangspunten .................................................................................................................... 24 11.

Uitgangspunten grondexploitaties en financiën ............................................................................. 25

11.1 Definitie grondexploitatie ............................................................................................................... 25 11.2Herziening grondexploitaties ........................................................................................................... 25 11.3 Afsluiting grondexploitaties ............................................................................................................ 25 11.4 Vennootschapsbelasting (VpB) voor gemeenten ............................................................................ 25 11.5 Besluit Begroting en Verantwoording ............................................................................................. 26 11.6 Beleidsuitgangspunten .................................................................................................................... 26 12.

Risicomanagement .......................................................................................................................... 27

12.1 Risico’s ............................................................................................................................................. 27 3

12.2 Weerstandscapaciteit ...................................................................................................................... 27 12.3 Beleidsuitgangspunt ........................................................................................................................ 27 13.

Taken en bevoegdheden ................................................................................................................. 28

13.1 Beleidsuitgangspunten .................................................................................................................... 28 Bijlage 1: Bronvermelding figuren en tabellen ............................................................................................ 29 Lijst met figuren....................................................................................................................................... 29 Lijst met tabellen ..................................................................................................................................... 29 Bijlage 2: Gebiedseigen vs. gebiedsoverstijgende kosten ........................................................................... 30 Bijlage 3: Modellen publiekrechtelijk kostenverhaal .................................................................................. 32 Bijlage 4: Grondbeleid ................................................................................................................................. 34 Bijlage 5: Instrumenten grondverwerving................................................................................................... 36 Bijlage 6: Samenwerkingsmodellen.............................................................................................................

39 Bijlage 7: Grondprijsbeleid .......................................................................................................................... 41 Bijlage 8: Uitgangspunten grondexploitaties en financiën ......................................................................... 46

4

2. Samenvatting Aanleiding Deze nota stelt kaders waarbinnen de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht haar grondbeleid voert. In 2009 heeft de gemeenteraad de nota grondbeleid “Grond voor Beleid” vastgesteld. In 2009 was de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) recent ingegaan waardoor een nieuwe nota benodigd was. Ook nu is de urgentie van een nieuwe nota grondbeleid aangewakkerd door een wetswijziging aangezien we aan de vooravond van de inwerkingtreding van de Omgevingswet staan. Per 1 januari 2024 zal naar verwachting deze nieuwe wet in werking treden. Tevens heeft de uitspraak van de Hoge Raad in november 2021 in het Didam-arrest ervoor gezorgd dat het voor gemeenten een stuk lastiger is om een perceel grond of gebouw één op één te verkopen. Naast deze ontwikkelingen is de oude nota grondbeleid aan herziening toe omdat deze inmiddels gedateerd is. Kostenverhaal Kostenverhaal betekent dat de gemeente de kosten, die zij maakt om (ruimtelijke) ontwikkelingen te realiseren, “in rekening brengt” bij degene die profijt heeft van deze kosten. Onder de Omgevingswet blijven de principes van kostenverhaal staan, maar worden enigszins anders georganiseerd dan onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Kostenverhaal is voor iedereen: voor de gemeente en voor derden.

Het kostenverhaal voor de gemeente vindt plaats in de eigen gemeentelijke jaarrekening / begroting via investeringskredieten en gemeentelijke grondexploitaties (gronduitgifte). Het kostenverhaal op derden kan de gemeente publiekrechtelijk doen via regels en / of voorschriften of privaatrechtelijk via een overeenkomst. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft als voorkeur om bij kostenverhaal het privaatrechtelijke spoor te volgen. Situationeel grondbeleid De gemeente kiest ervoor om nu een situationeel grondbeleid te voeren. Dit houdt in dat wij niet altijd dezelfde vorm van grondbeleid voeren, maar per situatie onderzoeken wat het best passend is. Wij willen als gemeente wendbaar en flexibel kunnen omgaan met verschillende situaties en vraagstukken die zich voor kunnen doen. Middels een afwegingskader maken wij per ontwikkeling een keuze in het te voeren grondbeleid en de daarmee samenhangende samenwerkingsvorm. Dit kan volledig actief of volledig faciliterend zijn, maar ook andere tussenvormen zijn mogelijk. De keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid is afhankelijk van beschikbare financiële en personele capaciteit, verwachte risico’s, maatschappelijke urgentie en grondposities. Grondverwerving De vigerende wet- en regelgeving biedt de gemeente een instrumentarium voor eventuele grondverwerving.

De gemeente hanteert als uitgangspunt bij verwerving dit zo lang mogelijk te proberen op basis van minnelijke verwerving, waar zo nodig voorafgegaan door het vestigen van een voorkeursrecht. Onteigening wordt enkel in het uiterste geval ingezet. Bij aankoop van gronden worden deze door de gemeente direct gewaardeerd onder de geldende bestemming conform vigerende regelgeving (BBV). Grondprijsbeleid Bij gronduitgifte hanteert de gemeente marktconforme prijzen. De te hanteren waarderingsmethode is functieafhankelijk. Grondexploitaties Gemeentelijke grondexploitaties stellen wij op conform de regels van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Specifiek is de door de commissie BBV uitgebrachte “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” van belang. Dit houdt onder andere in dat grondexploitaties jaarlijks worden herzien en dat de raad geïnformeerd wordt bij over- en / of onderschrijdingen. Tevens stelt de gemeente jaarlijks gevoeligheidsberekeningen op welke inzicht geven in de mate van afwijking van het resultaat bij verandering van de parameters in de grondexploitaties.

5

3. Inleiding Aanleiding In mei 2009 heeft de raad de Nota grondbeleid “Grond voor Beleid” vastgesteld. In dit beleidsdocument zijn de kaders vastgelegd, waarbinnen het college uitvoering geeft aan het grondbeleid. Deze kaders zijn voor een belangrijk deel nog steeds van kracht. Deze Nota grondbeleid 2023 is met name geactualiseerd op het gebied van de regelgeving en instrumenten onder de Omgevingswet. Deze treedt naar verwachting per 1 januari 2024 in werking. Ook is er geïnventariseerd welke gemeentelijke ambities in de Omgevingsvisie en de verschillende (omgevings)programma’s van toepassing zijn. Dit heeft tot enkele wijzigingen geleid. Volledigheidshalve wordt waar nodig ook de regelgeving onder de vigerende Wet ruimtelijke ordening (Wro) nog toegelicht. Deze nota heeft daarom een hybride karakter.

Doel van de nota Met het opstellen van de Nota grondbeleid worden de hoofdlijnen van beleid weergegeven en worden de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd:       

De raad stelt de kaders vast voor het te voeren beleid; Het college baseert de uitvoeringsplannen op deze kaders; Het gemeentelijk beleid is aangepast aan de meest recente wetgeving; Duidelijkheid geven over grondverwerving en uitgifte van gronden; Inzicht bieden in de wijze waarop grondprijzen tot stand kunnen komen; Regels met betrekking tot grondexploitaties; Taken en bevoegdheden op bestuurlijk en ambtelijk niveau.

3.3 Doel van het Grondbeleid Middel Deze Nota grondbeleid is een middel om gemeentelijke ambities te realiseren, waar fysieke ingrepen in de leefomgeving nodig zijn. De voorliggende Nota grondbeleid is een middel om ruimtelijk beleid economisch verantwoord te realiseren. Het grondbeleid is geen doel op zich. Het grondbeleid omvat niet een visie over hoe de gemeente zich in ruimtelijk opzicht zou moeten ontwikkelen. Instrumenten Het grondbeleid biedt wel de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Dit kunnen ontwikkelingen zijn die de gemeente zelf initieert, al dan niet samen met anderen. Dit kunnen ook ontwikkelingen zijn die volledig worden geïnitieerd door derden. Door een goede regievoering kan vervolgens financiële dekking worden aangewezen voor de kosten. Dit is een voorwaarde voor de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling. Financiën en risico Naast de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling is ook inzicht in de financiële risico’s van het te voeren grondbeleid van groot belang. Kijkend naar de mogelijke risico’s op de te verhalen kosten, is het noodzakelijk om telkens een actueel inzicht te hebben. Door tijdig te anticiperen voorkomen we een onverwachte confrontatie met tegenvallers.

6

3.4 Beleidsuitgangspunten Om een helder grondbeleid te voeren, zijn algemene en uniforme uitgangspunten van belang. Algemeen:  Structurele waarborging van het beheer van de gemeentelijke gronden;  Structurele waarborging van de te verhalen kosten door middel van een grondexploitatie;  Danwel inschatten van de te verhalen kosten door middel van een grondexploitatie;  Aansluiting grondbeleid op de doelstellingen en programma’s van de gemeente Hendrik-IdoAmbacht;  Vormen van samenwerking met externe partijen en daarmee samenhangend kostenverhaal;  De gemeente hanteert situationeel grondbeleid en past per ruimtelijke ontwikkeling maatwerk toe om te bepalen welke rol de gemeente speelt.

Financieel:  Uitvoering grondbeleid binnen gezonde financiële kaders, waarbij helder, duidelijk en consequent wordt omgegaan met risico’s;  Waardering van gronden op basis van heldere uitgangspunten tegen een reële waarde;  Informatievoorziening voor de raad ten behoeve van de (meerjaren)begroting, de mate van realisatie van de begroting tussentijds en de jaarverslaggeving;  Duidelijkheid over het effect van het grondbeleid op de budgettaire en financiële positie van de gemeente;  Financieel technische uitgangspunten ten behoeve van de opzet, actualisering en financiële uitwerking van een grondexploitatie per complex;  Uitgangspunten voor waardering van gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen;  Uniforme uitgangspunten op het gebied van totstandkoming van grondprijzen. Organisatorisch:  Duidelijkheid over taken, bevoegdheden en de inhoudelijke processen.

7

4. Ontwikkelingen in de leefomgeving In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen in de leefomgeving kort weergegeven.

4.1 Omgevingsvisie De omgevingsvisie is de nieuwe integrale langetermijnvisie waarin de gewenste toekomstige ontwikkelingen van Hendrik-Ido-Ambacht op hoofdlijnen zijn beschreven. De omgevingsvisie is een verplicht instrument voor de gemeente. Waar voorheen een structuurvisie leidend was in de vorming van ruimtelijke plannen is de omgevingsvisie dit nu. 4.1.1 Doel De omgevingsvisie geeft richting aan het beschermen, benutten en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving. Daarnaast wordt de kwaliteit van de leefomgeving beschreven. De omgevingsvisie omschrijft het beleid voor de fysieke leefomgeving integraal; alle onderdelen in samenhang. Met de omgevingsvisie kan Hendrik-Ido-Ambacht integrale afwegingen maken over vraagstukken en ontwikkelingen over de leefomgeving. Via de visie kunnen we zowel op gebieds- als themaniveau beoordelen of nieuwe ontwikkelingen en concrete aanvragen passen bij onze ambities en waarden. 4.1.2 Omgevingsvisie online De omgevingsvisie van Hendrik-Ido-Ambacht is vormgegeven op een website. Dit geeft de visie een dynamisch karakter waarbij de gebruiker via de kaart of via trefwoorden kan navigeren. De website bestaat op hoofdlijnen uit 4 onderdelen: Ambities: onder ambities staan de belangrijkste doelen voor en van Hendrik-Ido-Ambacht in de komende jaren.

Gebieden: per deelgebied wordt beschreven waar we nu staan, wat er op ons af komt en welk toekomstperspectief we voor ogen hebben. Thema’s: in een thema wordt besproken hoe we in onze gemeente om willen gaan met een bepaald onderwerp. Waarden: de waarden geven aan wat de kracht, het DNA en de identiteit van Hendrik-Ido-Ambacht is.

Ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente 4.2.1

Programma wonen

In de ‘Zuid-Hollandse woningbouwagenda 2021-2025’ geeft de provincie aan om 240.000 woningen te willen realiseren voor 2040. De ambities van de provincie zijn per gemeente vertaald naar doelstellingen. Het afgesproken woningbouwcontingent ligt voor de periode 2015-2039 tussen de 2107 en 2210 woningen in Hendrik-Ido-Ambacht1. In de periode 2015-2027 worden naar verwachting 2268 woningen gebouwd, waarvan inmiddels meer dan de helft is gerealiseerd. Voor de overige woningen heeft de gemeente concrete plannen. Zo worden in de Volgerlanden-Oost, de Noordoevers, de Oranjebuurt, het centrum en op voormalige schoollocaties nog volop woningen gerealiseerd. Wanneer deze projecten zijn afgerond, zijn er in Hendrik-Ido-Ambacht geen grootschalige woningbouwlocaties meer voorzien en heeft Hendrik-Ido-Ambacht voldaan aan de bestaande beleidsafspraken. Nieuwe ontwikkelingen kunnen echter aanleiding geven tot herziening van de bestaande woningbouwafspraken.

1

Hendrik-Ido-Ambacht Lokale Woonvisie 2019-2025 8

De druk op de woningmarkt is hoog, landelijk maar ook in Hendrik-Ido-Ambacht. Onze prioriteit ligt bij jongeren die starten op de woningmarkt en bij ouderen die wel willen maar niet kunnen doorstromen naar een geschikte woning. Bovendien is er behoefte aan sociale woningbouw. Wij blijven onze bijdrage leveren om hieraan bij te dragen. Mogelijkheden grondbeleid  Actief grondbeleid, zelf grond verwerven en woningbouwkavels verkopen;  Faciliterend grondbeleid, grondexploitatie door een private partij mogelijk maken, kosten openbare ruimte op de private partij verhalen. 4.2.2 Programma werk en ondernemen Hendrik-Ido-Ambacht ontwikkelt bedrijventerrein Ambachtsezoom, het eerste volledig circulaire bedrijvenpark van Nederland. Dit park is mede tot stand gekomen door de duurzaamheidsambities van het college en heeft circa 15 hectare uitgeefbare grond voor bedrijfskavels. De eerste circulaire panden zijn medio 2022 opgeleverd. De komende jaren zal het terrein verder ontwikkeld worden. Mogelijkheden grondbeleid  Actief grondbeleid, zelf grond verwerven en bedrijfskavels verkopen;  Faciliterend grondbeleid, grondexploitatie door een private partij mogelijk maken, kosten openbare ruimte op de private partij verhalen.

4.2.3

Programma klimaat en duurzaamheid

De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht maakt onderdeel uit van de regionale energiestrategie Drechtsteden. Hierin wil de gemeente samen met de andere gemeenten de landelijke ambitie behalen om de CO2 uitstoot ten opzichte van 1990 te verlagen tot 55% in 2030 en energieneutraal in 2050. Een deel hiervan wordt opgewekt met zonne- en windkracht. Daarnaast wil de gemeente het energieverbruik van de gebouwen met 20% verminderen in 2030. In de transitievisie warmte (2021) worden transitiepaden uitgestippeld waardoor iedere buurt uiterlijk in 2050 aardgasvrij is. In Hendrik-Ido-Ambacht doen we dit met name door middel van een warmtenet of volledig overstappen op elektriciteit. Ook op het gebied van bouwen heeft de gemeente duurzame ambities. Zo is het ‘Convenant Klimaat adaptief Bouwen’ door de gemeente ondertekend. Dit houdt in dat de gemeente zich voorbereidt op de toekomst en zorgt voor: minder hittestress; minder wateroverlast; minder nadelige gevolgen van langdurige droogte en bodemdaling; meer biodiversiteit.

4.3 Beleidsuitgangspunten 

In Hoofdstuk 7 worden de beleidsuitgangspunten voor de ontwikkeling van woningen en bedrijventerreinen nader toegelicht.

9

5. Omgevingswet en Grondbeleid De Wet ruimtelijke ordening (Wro) met daarin opgenomen de Grondexploitatiewet is tot de verwachte inwerkingtreding van de Omgevingswet (Ow) per 1 januari 2024 geldend recht. Met de komst van de Ow en de daaraan gekoppelde Aanvullingswet grondeigendom (Awg) is het belang voor de uitvoering van het gemeentelijke grondbeleid en het bijbehorende kostenverhaal gebleven. Met de komst van de Ow wordt de wettelijke verplichting tot gemeentelijke kostenverhaal daarom niet anders. De gemeente blijft verplicht de kosten te verhalen. De Aanvullingswet neemt onder andere de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), de Onteigeningswet (Ow) en de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) op in de Omgevingswet en bevat een nieuwe regeling omtrent kostenverhaal.

5.1 Kostenverhaal

Kostenverhaal betekent dat de gemeente de kosten, die zij maakt om ontwikkelingen van woningbouw, bedrijvigheid, kantoren, winkel-, sport- en schoolvoorzieningen, natuur- en recreatieve voorzieningen te realiseren, “in rekening brengt” bij degene die profijt heeft van deze kosten. Dit in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel kostenverhaal. Via het Aanvullingsbesluit grondeigendom Omgevingswet (‘het Aanvullingsbesluit’) worden in het Omgevingsbesluit de kostenverhaalsplichtige activiteiten en kostensoorten aangewezen. In het Besluit ruimtelijke ordening2 is de kostensoortenlijst opgenomen. Deze lijst vormt het uitgangspunt voor de te verhalen gemeentelijke kosten voor maatregelen en werken binnen de grenzen van het plangebied. In deze Nota wordt wat betreft kostenverhaal uitgegaan van de huidige situatie onder de Wro. Deze werkwijze zal onder de Omgevingswet mogelijk blijven (integrale gebiedsontwikkeling en anterieure overeenkomst).

5.2 Twee sporen De Omgevingswet onderscheidt een tweetal sporen ten aanzien van het kostenverhaal bij ruimtelijke ontwikkelingen: 5.2.1 Privaatrechtelijk spoor Het sluiten van een (privaatrechtelijke) overeenkomst heeft met artikel 13.13 Omgevingswet een nieuwe wettelijke grondslag gekregen. Een overeenkomst wordt tussen gemeente en particuliere eigenaar gesloten vóór de vaststelling van de planologische maatregel. Deze overeenkomst wordt gesloten in de beginfase van het project. Partijen zijn dan nog niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader van het omgevingsplan. De overheid sluit met de particuliere partij een overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd en maakt zo nodig afspraken over locatie-eisen, (woning)bouwprogramma, fasering en dergelijke. Ook is het mogelijk om afspraken te maken over een financiële bijdrage voor een ontwikkeling van een gebied mits functionele samenhang kan worden aangetoond en de financiële bijdrage is geregeld in een omgevingsvisie of een programma. Het privaatrechtelijk spoor geeft de gemeente meer vrijheid in het maken van afspraken dan het publiekrechtelijk spoor. Ook nadat het verhalen van de kosten is geregeld in een omgevingsplan kunnen partijen echter nog een overeenkomst sluiten, de posterieure overeenkomst. Daarbij moeten zij echter de regels van het kostenverhaal in het omgevingsplan in acht nemen.

Wat de onderhandelingsruimte is in het kader van een posterieure overeenkomst hangt daardoor af van het omgevingsplan. 5.2.2 Publiekrechtelijk spoor De mogelijkheid bestaat dat een gemeente niet tot een overeenkomst kan komen met een private partij voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld. Ook dan blijft het mogelijk om, als stok achter de 2

https://wetten.overheid.nl/BWBR0023798/2021-07-01 10

deur, de kosten via de publiekrechtelijke weg te verhalen. Het bevoegde bestuursorgaan zal dan in het besluit dat de activiteit mogelijk maakt regels of voorschriften opnemen over het verhaal van kosten. Zo kan een gemeenteraad regels stellen over kostenverhaal in een omgevingsplan dat een aangewezen activiteit mogelijk maakt. Bij het publiekrechtelijke spoor mogen kosten alleen worden verhaald als ze voldoen aan de drie criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT-criteria).3 Nieuw echter is dat ook in het publiekrechtelijke spoor de mogelijkheid wordt geïntroduceerd om financiële bijdragen te verhalen.4 Dit wordt geregeld in de artikelen 13.23 en 13.24 Ow. Het gaat om het verhalen van een ‘vrijwillige’ bijdrage, die bestaat uit kosten die niet hoeven te worden verhaald via het verplichte publiekrechtelijke kostenverhaal uit afdeling 13.6 Ow (zie ook 9.4). Met andere woorden, het bestuursorgaan heeft de keuze om al dan niet over te gaan tot verhaal van deze kosten. De gemeente heeft met de Omgevingswet een nieuw instrument in handen, te weten kostenverhaalkaders met beleidsuitwerking in regels per kostenverhaalsgebied of door middel van voorschriften in de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Met toepassing van regels is het kostenverhaal (ook zonder een overeenkomst) verzekerd voor de gemeente.

Het kostenverhaal via actief of faciliterend grondbeleid is samengevat in figuur 1.

Figuur 1: Kostenverhaal

5.3 Integrale vs. Organische gebiedsontwikkeling

Nieuw naast het integrale kostenverhaal (art 13.14 Ow) is de mogelijkheid om kosten te verhalen bij zogenoemde organische gebiedsontwikkeling (art. 13.15 Ow). Met het (klassieke) integrale model worden zowel publieke kosten als kavelkosten (van uitgeefbare gronden) verhaald. Met het organische model worden alleen de publieke kosten verhaald. In bijlage 3 zijn de verschillen tussen het integrale en het organische model voor kostenverhaal weergeven.

5.4 Beleidskeuzes kostenverhaal 5.4.1 Voorkeur gaat uit naar anterieure overeenkomst Als uitgangspunt hanteert de gemeente dat met initiatiefnemers (particulieren of marktpartijen) in eerste instantie een anterieure overeenkomst voor het kostenverhaal wordt gesloten. Zowel 3 4

Artikel 13.11 lid 1 Omgevingswet https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-35133-34.html 11

marktpartijen als de gemeente hebben belang bij een bepaalde mate van contractvrijheid en flexibiliteit. Mochten de partijen in de anterieure fase niet tot overeenstemming komen, dan stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast. In dat geval vormt het exploitatieplan de basis voor het sluiten van een posterieure overeenkomst of dwingend gebonden kostenverhaal. 5.4.2 Gebiedseigen vs. gebiedsoverstijgende kosten Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedseigen kosten en gebiedsoverstijgende kosten. Gebiedseigen kosten zijn voor een enkele ontwikkeling. Deze worden per ontwikkeling bepaald, en worden altijd verhaald. Gebiedsoverstijgende investeringen komen ten goede aan meerdere ontwikkelingen of zelfs de hele gemeente. Een inhoudelijke uitwerking hiervan staat in bijlage 2: Gebiedseigen vs. gebiedsoverstijgende kosten. 5.4.3 Gemeente vs. private grondexploitanten Dit kostenverhaal geldt voor iedereen: voor de gemeente zelf en voor derden. Het kostenverhaal voor de gemeente vindt plaats in de eigen gemeentelijke jaarrekening / begroting via investeringskredieten en gemeentelijke grondexploitatie (gronduitgifte). Het kostenverhaal op derden (particuliere grondeigenaren / private partijen) kan de gemeente grofweg via twee sporen doen: publiekrechtelijk via regels en / of voorschriften in het omgevingsplan, of privaatrechtelijk via een overeenkomst.

5.4.4 Begrenzing kostenverhaal Soms is het niet mogelijk om in de anterieure fase kostenverhaal toe te passen. Als een privaat initiatief financieel onhaalbaar zou worden door het verhalen van kosten, dan vindt op basis van de huidige wetgeving geen of minder kostenverhaal plaats. Het kostenverhaal wordt hierin via een exploitatieplan bij onrendabele ontwikkelingen door de zogenaamde macro-aftopping beperkt (kostenverhaal gemaximeerd door de hoogte van de grondopbrengsten). Dit houdt in dat wanneer een private grondexploitatie een tekort vertoont niet alle kosten op deze private partij kunnen worden verhaald. Daarmee komen de niet te verhalen kosten voor rekening van de gemeente. 5.4.5 Opeisbaarheid bijdrage ontwikkelende partij en verdere betalingscondities Wanneer de planologische maatregel onherroepelijk is, is de ontwikkelende partij de bijdrage verschuldigd. Bij de facturatie worden de gemeentelijke betaaltermijn en betalingsvoorwaarden gehanteerd. In de anterieure (realisatie) overeenkomst en de intentieovereenkomst kunnen partijen een voorschot op de bijdragen overeenkomen die binnen twee weken na ondertekening van die overeenkomst dient te worden voldaan. 5.4.6 Financiële zekerheid Met een waarborgsom of bankgarantie verzekert een ontwikkelende partij de betaling van de te verhalen kosten, zoals hiervoor beschreven.

De zekerheid kan in voorkomend geval ook worden verstrekt in de vorm van het vestigen van een recht van pand of hypotheek. Binnen maximaal twee weken na ondertekening van de anterieure overeenkomst wordt de zekerheid verstrekt. Zonder deze zekerheid brengt de gemeente de planologische maatregel niet in procedure.

5.5 Beleidsuitgangspunten

Met betrekking tot de Omgevingswet en grondbeleid gelden de volgende beleidsuitgangspunten:  Vanwege de grotere vrijheid als het gaat om kostenverdeling en aanvullende afspraken gaat bij ruimtelijke ontwikkelingen de voorkeur uit naar het volgen van het privaatrechtelijk spoor: het sluiten van overeenkomsten;  Waar publiekrechtelijk kostenverhaal noodzakelijk is, laten wij de mogelijkheid open voor verhaal via een exploitatieplan;  Als het nodig is worden gebiedsoverstijgende kosten verhaald via het publiekrechtelijke spoor.

12

6. Didam-arrest en Grondbeleid5 Een relevante ontwikkeling waar binnen het grondbeleid rekening mee gehouden dient te worden is het Didam-arrest. Het arrest werpt een ander licht op de eisen die worden gesteld aan het privaatrechtelijk handelen van overheden bij onroerend goed transacties dan gebruikelijk was. Het houdt in dat wanneer de gemeente, een onroerende zaak wil verkopen, verhuren en/of een zakelijk recht wil vestigen de mogelijkheid hiertoe moet bieden aan alle potentiële gegadigden. Hiervoor dient een selectieprocedure te worden uitgeschreven aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Daarnaast moet de gemeente hierover voorafgaand actief informeren maken via een passende mate van openbaarheid.

6.1 Elementen ‘Didamproof’ Naar aanleiding van het Didam-arrest dient met name met drie elementen rekening gehouden te worden:   

Een stappenplan voor een openbare selectieprocedure indien een dergelijke procedure gevolgd dient te worden; Redenen waarom van de selectieprocedure afgezien kan worden; Stappenplan voor uitzonderingen op een openbare selectieprocedure.

6.1.1 Stappenplan voor een openbare selectieprocedure Wanneer naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad een selectieprocedure moet worden gevolgd, dan dienen de volgende stappen te worden doorlopen: 1. 2.

3.

4. 5.

Collegebesluit/mandaatbesluit (voorgenomen) grondverkoop, waarin tot het houden van een openbare selectieprocedure wordt besloten; Publicatie met daarin de aankondiging van de openbare selectieprocedure. Daarin dient een omschrijving te zijn opgenomen van (a) de te vervreemden onroerende zaken, (b) de door de gemeente ten aanzien van de onroerende zaken toegestane activiteiten, (c) de minimumeisen waaraan partijen die aan de selectieprocedure deelnemen moeten voldoen, gelet op de activiteiten die ten aanzien van de onroerende zaken zijn toegestaan, (d) het verloop van de selectieprocedure en (e) de door de gemeente te hanteren selectiecriteria; De openbare selectieprocedure.

Afhankelijk van het type en de omvang van de onroerende zaken die worden vervreemd en van de activiteiten die de gemeente ten aanzien van de onroerende zaken wil toestaan, kan ofwel (a) een eenvoudige selectieprocedure met als enig criterium de hoogste prijs en (b) een getrapte selectieprocedure met als criteria zowel (vrijwel steeds) de aangeboden prijs als de door de gemeente gestelde eisen en doelen; De beoogde verkoop aan de gegadigde met de beste aanbieding wordt medegedeeld aan alle deelnemers aan de selectieprocedure; Een termijn (van 20 kalenderdagen) gedurende welke de andere deelnemers aan de selectieprocedure dan de gegadigde met de beste aanbieding in de gelegenheid worden gesteld beroep bij de civiele rechter tegen de beoogde grondverkoop in te stellen (en eventueel ook een klacht bij het college in te dienen6);

5

Dit hoofdstuk is deels gebaseerd op de bevindingen uit de ‘Handreiking implementatie van het arrest Didam’: https://www.vvg.nl/media/253/original/Handreiking%20implementatie%20van%20het%20arrest%20Didam.pdf

6

Een dergelijke klacht wordt in sommige gemeenten ook wel ‘bezwaar’ genoemd. Een dergelijk bezwaar is nadrukkelijk iets anders dan een bezwaar in het kader van een bezwaarprocedure in bestuurlijke zin. 13

6.

Indien binnen genoemde termijn geen sprake is van ontvangen beroep of klacht: ondertekening van de overeenkomst; Indien binnen genoemde termijn wel sprake is van beroep: het oordeel van de rechter afwachten en daarna handelen naar dat oordeel; Indien binnen genoemde termijn wel sprake is van een klacht, maar niet van beroep: het oordeel van het college afwachten en daarna handelen naar dat oordeel.

7. 8.

6.1.2 Uitzonderingen openbare selectieprocedure Hieronder worden de situaties opgesomd waarbij het aanbieden van gemeentelijk onroerend goed niet aangeboden dient te worden via een selectieprocedure. Het gaat om de volgende uitzonderingen:         

Zelfrealisatie; Grondeigendom en integrale planvorming; Bouwclaims; Compensatie met vervangende grond/grondruil; Nabijheid bij het toevoegen van gronden; Specifiek vastgoed op een specifieke locatie (Wanneer Hendrik-Ido-Ambacht specifieke typen marktpartijen zoekt); Initiatieven vanuit de markt; Gesloten contracten; Lopende onderhandelingen van voor 26 november 2021.

6.1.3 Stappenplan voor uitzondering op openbare selectieprocedure Wanneer de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht van mening is dat niet hoeft worden voldaan aan een openbare selectieprocedure, zoals in de voorbeelden in de hierboven beschreven paragraaf, dan dient onderstaand stappenplan te worden gevolgd: 1.

Collegebesluit/mandaatbesluit (voorgenomen) grondverkoop waarin, onder verwijzing naar het gronduitgiftebeleid, wordt gemotiveerd waarom in het betreffende geval de gemeente beoogt onroerende zaken aan één partij te vervreemden en geen daaraan voorafgaande openbare selectieprocedure te houden; Publicatie van het voornemen tot vervreemding; Een termijn (van 20 kalenderdagen) gedurende welke derden die eveneens voor de verwerving in aanmerking zouden willen komen in de gelegenheid worden gesteld een klacht (en in voorkomende gevallen ook beroep) tegen de beoogde grondverkoop in te stellen; Indien binnen genoemde termijn geen sprake is van een ontvangen beroep of klacht: ondertekening van de overeenkomst; Indien binnen genoemde termijn wel sprake is van beroep: het oordeel van de rechter afwachten en daarna handelen naar dat oordeel; Indien binnen genoemde termijn wel sprake is van een klacht, maar niet van beroep: het oordeel van het college afwachten en daarna handelen naar dat oordeel.

2. 3. 4. 5. 6.

6.2 Beleidsuitgangspunten  

Het stappenplan voor een openbare selectieprocedure te volgen. Daarin alle stappen mee te nemen om te komen tot een koper. Het stappenplan voor uitzonderingen op een openbare selectieprocedure te volgen. Daarin rekening te houden met de uitzonderingen op de openbare selectieprocedure.

14

7. Grondbeleid 7.1 Situationeel grondbeleid: per ontwikkeling anders

Grondbeleid is het samenhangende geheel van handelingen van de gemeente betreffende het grondgebruik. Grondbeleid wordt ingezet als sturingsinstrument om doeleinden van ruimtelijke ordening, woningbouw, economische ontwikkeling en andere doeleinden van gemeentelijk beleid te realiseren. In figuur 2 is het gebiedsontwikkelproces weergegeven.

Figuur 2: Het gebiedsontwikkelproces

15

7.1.1

Beleid gemeente

In de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht is situationeel grondbeleid de norm. Dit houdt in dat we afhankelijk van de te realiseren doelen en feitelijke situatie zoals eigendomspositie van de gemeente, risico’s en financiële haalbaarheid een keuze maken voor het te volgen grondbeleid. Dit kan volledig actief of volledig faciliterend zijn, maar ook een tussenvorm tussen beide vormen van grondbeleid, waardoor we terecht komen in de publiek-private samenwerking (PPS). Voor de uitwerking van de diverse vormen van grondbeleid verwijzen wij naar bijlage 4. Bij de ontwikkeling van woningen is de wens van de gemeente om voor circa 50% volledig actief grondbeleid te voeren en voor circa 50% PPS / faciliterend. Hierbij zal het actieve grondbeleid zich in ieder geval richten op de ontwikkeling van vrije bouwkavels, waarop particulieren zelf een woning kunnen realiseren, en zal PPS / faciliterend grondbeleid zich in ieder geval richten op projectmatige bouw. Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen bestaat de voorkeur voor actief grondbeleid. De gemeente kan dan optimaal sturen op de ruimtelijke inpassing, de haalbaarheid, de aard van de bedrijvigheid en de beschikbaarheid van kavels. Marktpartijen zijn vaak ook minder geïnteresseerd in de ontwikkeling van bedrijventerreinen, omdat de financiële haalbaarheid lastig is.

7.2 Afwegingskader situationeel grondbeleid

De gemeente kiest voor situationeel grondbeleid. Bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties, zoals aan de Noordoevers, is er een keuze tussen actief en faciliterend grondbeleid, of een vorm daartussen. In het verleden zijn diverse strategisch gelegen gronden aangekocht met als doel om deze in de toekomst te ontwikkelen tot bouwrijpe grond. Een voorbeeld van dit soort locaties zijn de Volgerlanden-West en -Oost. Het is de gemeente in het verleden goed bevallen om te kunnen kiezen voor actief beleid waar wenselijk. Dit willen we in de toekomst op een soortgelijke manier doen. Op de locaties waar de gemeente geen (of bijna geen) grondpositie heeft, en de grond in eigendom van een ontwikkelende partij is, ligt meer faciliterend grondbeleid in de rede. Per individueel geval wordt beoordeeld welke vorm van samenwerking de voorkeur heeft. Kostenverhaal vindt plaats via een anterieure overeenkomst. Op te ontwikkelen locaties waar de gemeente geen grondpositie heeft, en de grond in handen van een niet-ontwikkelende partij is, bijvoorbeeld een agrarisch bedrijf, kan door de gemeente actieve grondverwerving worden overwegen. Hiervoor gelden de instrumenten en keuzes voor grondverwerving in hoofdstuk 8. De gemeente voert a priori een situationeel grondbeleid, afhankelijk van de omstandigheden en (on)mogelijkheden zullen wij per locatie ons grondbeleid bepalen.

Om transparantie in ons grondbeleid te waarborgen hanteren wij bij elke ontwikkeling een standaard afwegingskader. Het afwegingskader is zowel van belang bij ontwikkelingen die wij zelf willen oppakken, als ontwikkelingen die vanuit de markt tot stand komen. Wij kijken niet alleen aan het begin naar de rol die wij op willen pakken maar blijven de ontwikkelingen monitoren om te bepalen of het gewenst of noodzakelijk is onze strategie aan te passen. Op deze manier is zowel intern als extern duidelijk welke afwegingen wij maken om tot een bepaald type grondbeleid te komen. Dit is schematisch in onderstaande figuur 3 weergegeven.

16

Figuur 3: Afwegingskader situationeel grondbeleid

De eerste afweging in figuur 3 is de vraag wie de grond in eigendom heeft. De tweede afweging is of de gemeente voldoende capaciteit en financiële draagkracht heeft voor het project. De derde afweging is of de gemeente risico’s wil dragen en/ of actief wil sturen bij de ontwikkeling van het gebied.

7.3 Beleidsuitgangspunten

Met betrekking tot grondbeleid gelden de volgende uitgangspunten: 

  

Een situationeel grondbeleid te voeren. Afhankelijk van de omstandigheden en (on)mogelijkheden wordt per te (her)ontwikkelen locatie een analyse gemaakt waaruit blijkt om actief of faciliterend grondbeleid te voeren of een tussenvorm (publiek-private samenwerking) te kiezen. Wij zetten in om zoveel als mogelijk regie te hebben op gewenste ontwikkelingen bij faciliterend grondbeleid waarbij we met marktpartijen en derden zoeken naar kansen om tot een optimale prijs/ kwaliteit en haalbare beheersbare ontwikkeling te komen; Erop inzetten om in circa 50% van de woningvraag via actief grondbeleid te voorzien, en bij circa 50% PPS/ faciliterend grondbeleid; Inzetten op 100% actief grondbeleid voor bedrijventerreinen.

17

8. Instrumenten grondverwerving 8.1 Grondverwerving

Om actief grondbeleid te kunnen voeren is de belangrijkste voorwaarde de gronden in eigendom te hebben of te krijgen. Bij het laatste is het voeren van een adequaat verwervingsbeleid van belang met als uitgangspunt het gemeentelijke, ruimtelijke beleid. Voor zowel woningbouw (50% actief grondbeleid) als bedrijventerreinen (100% actief grondbeleid) kan grondverwerving de komende jaren wenselijk zijn. In geval van actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden aan voor ontwikkeling. Die gronden worden dus vooruitlopend op definitieve planvorming gekocht, uiteraard passend binnen een ontwikkelvisie en binnen de financiële kaders van de haalbaarheid. Uitgangspunt bij nieuwe aankopen is dat de grond na aankoop direct wordt afgewaardeerd naar de waarde in huidige bestemming, of dat de grond tegen de aankoopwaarde van ‘warme grond’ op de balans kan blijven staan. Hierbij gelden de criteria van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Deze criteria zorgen voor een financieel solide werkwijze bij het aankopen en waarderen van gronden. Het risico op het niet terugverdienen is daardoor lager dan in het verleden het geval was.

8.2 Theoretische afweging (strategische) grondverwerving

Wanneer het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik daarom vraagt, kan het noodzakelijk zijn om grondpositie in te nemen. Als wij in de gelegenheid komen om strategisch onroerend goed te verwerven is accuraat en snel handelen van belang. Dit vereist duidelijkheid binnen de gemeentelijke organisatie over taken en verantwoordelijkheden, de wijze van verantwoording, de inzet en mogelijke reservering van financiële middelen en afspraken tussen de raad en het college. Bij de beoordeling van een verwervingssituatie moet rekening worden gehouden met de termijn waarop een voorgenomen bestemming kan worden gerealiseerd. Verder moet het risico worden geschat, dat een ontwikkeling wordt vertraagd of zelfs niet doorgaat. Daarnaast is de hoogte van de verwervingsprijs van belang in relatie tot de financiële middelen van de gemeente. De combinatie van realiseringstermijn, risico en kosten en de verwachte haalbaarheid bepalen in onderlinge samenhang de noodzaak en wenselijkheid om tot een aankoop te komen. Wij stellen voor om in een dergelijke situatie als college tot aankoop over te gaan, na afweging van bovenomschreven belangen onder de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst van instemming van de raad. Per situatie wordt beoordeeld in welke mate en op welke wijze tot verwerving kan en zal worden overgegaan.

Uitgangspunt bij verwerving is dat de gemeente zo lang mogelijk probeert om de gronden minnelijk te verwerven, waar nodig voorafgegaan door vestiging van voorkeursrecht. De gemeente heeft de navolgende verwervingsinstrumenten ter beschikking. Minnelijke verwerving, voorkeursrecht, onteigening, kavelruil en herverkaveling en stedelijke kavelruil. In bijlage 5 worden deze grondverwervingsinstrumenten nader toegelicht. In figuur 4 zijn de instrumenten voor het verkrijgen van grondeigendommen onder de Omgevingswet weergegeven. Deze instrumenten zijn weergeven binnen de beleidscyclus.

18

Figuur 4: Instrument grondeigendom in beleidscyclus

8.3 Beleidsuitgangspunten

Met Betrekking tot instrumenten bij grondverwerving gelden de volgende uitgangspunten:  

Uitgangspunt bij verwerving is, dat wij zo lang mogelijk proberen op basis van minnelijke verwerving te realiseren, waar nodig voorafgegaan door vestiging van voorkeursrecht. In voorkomende gevallen kan door de raad besloten worden tot onteigening

19

9. Samenwerkingsmodellen Zoals eerder aangegeven voert de gemeente situationeel grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente per ontwikkeling, afhankelijk van de eigendomssituatie, capaciteit, financiële draagkracht en risico’s een actief of faciliterend grondbeleid voert of een tussenvorm. Bij het voeren van grondbeleid zijn diverse samenwerkingsvormen mogelijk. Per ontwikkeling zal een keuze gemaakt moeten worden welke samenwerkingsvorm het meest geëigend is. Immers, er kan sprake zijn van verschillende soorten locaties met verschillende eigendommen en inhoudelijke doelstellingen ten aanzien van die locaties. De samenwerkingsmodellen bevinden zich ergens op de glijdende schaal van volledig actief tot volledig faciliterend grondbeleid. Onderstaand worden diverse samenwerkingsmodellen beschreven. Er is een orde aangebracht van actief naar faciliterend. De samenwerkingsmodellen die zich tussen actief en faciliterend bevinden, hebben betrekking op een publiek-private samenwerking (PPS). In bijlage 6 zijn de samenwerkingsmodellen toegelicht.

Figuur 5: Glijdende schaal van volledig actief naar volledig faciliterend grondbeleid

9.1 Afwegingkader samenwerkingsmodellen Zoals eerder aangegeven is het beleidsuitgangspunt van de gemeente ten aanzien van het te voeren grondbeleid niet om te kiezen voor één bepaalde vorm van grondbeleid, maar dit per locatie of project te bezien. Per project zal een afweging worden gemaakt of de gemeente op de traditionele manier de grond zelf in ontwikkeling zal nemen of dat de ontwikkeling gedeeltelijk dan wel geheel wordt overgelaten aan een marktpartij, oftewel situationeel grondbeleid. Welke samenwerking wordt aangegaan, is afhankelijk van verschillende factoren, zoals: 1. Over welke grondposities beschikt de gemeente of over welke posities zou de gemeente kunnen beschikken? 2. Wat kan de gemeente? (Financieel, capaciteit en kennis) 3. Hoeveel regie wil de gemeente op het project hebben? 4. Hoeveel risico kan en wil de gemeente lopen? Ad 1. Grondposities Het uitgangspunt bij de beslisboom (figuur 6) is de grondpositie van de gemeente. De grondpositie is het gevolg van de eerder gemaakte afweging. Wanneer deze afweging destijds niet gemaakt is of wanneer er wijzigingen in de uitgangspositie hebben plaatsgevonden kan deze overweging alsnog worden gemaakt. Dit kan ertoe leiden dat wij de gronden alsnog verwerven. Ad 2. Capaciteit en middelen van de gemeente Ten eerste de financiële capaciteit.

De financiële haalbaarheid en de eventuele risico’s van een plan dienen te worden getoetst aan de gemeentelijke, financiële capaciteit. De reserves of voorzieningen dienen voldoende groot te zijn om een tekort of eventuele risico’s op te vangen. Onder capaciteit verstaan we de aanwezige kennis en menskracht die het mogelijk maakt een project te begeleiden. De beoordeling of voldoende kennis en mankracht aanwezig is, is in zekere zin arbitrair. 20

Wanneer er onvoldoende kennis of menskracht aanwezig is, kan deze worden ingehuurd. Uiteraard geldt dat er dan voldoende slagkracht en kennis beschikbaar moet zijn om de inhuur te kunnen managen en aan te sturen. De kosten van inhuur kunnen normaliter ten laste worden gebracht van de (toekomstige) grondexploitatie. Overigens is het uitgangspunt om datgene wat de gemeente zelf goed kan doen, dat ook zelf te doen. Ad 3. Regie De gemeente dient zich bij elke ruimtelijke ontwikkeling af te vragen in hoeverre regie daarop gewenst dan wel noodzakelijk is. Het gaat hier om invloed op de planvorming, kwaliteit en de planuitvoering. Veel regie is bijvoorbeeld nodig wanneer bepaalde beleidsdoelen, bijvoorbeeld maatschappelijke doeleinden, gerealiseerd dienen te worden. De regierol kan op twee manieren bij ons blijven. In de eerste plaats indien de grondexploitatie geheel of gedeeltelijk (via een samenwerkingsvorm) door de gemeente worden gevoerd. In de tweede plaats via de wettelijke kaders. Waarbij de regie op feitelijke realisatie het sterkst is bij grondeigendom en grondexploitatie door de gemeente. Ad 4. Risico’s De mate van financiële risico’s bij een project is afhankelijk van de aard en omvang van het project. Om als gemeente een afweging te kunnen maken in de keuze van een samenwerkingsmodel, is een haalbaarheidsanalyse van het plan met risicoprofiel nodig.

De grootte van de risico’s is van invloed op het gekozen samenwerkingsmodel.

Figuur 6: Beslisboom samenwerkingsmodellen

9.2 Beleidsuitgangspunten

Met betrekking tot de te volgen samenwerkingsmodellen gelden de volgende uitgangspunten : 

Per ontwikkeling wordt een afweging gemaakt om de grond zelf in ontwikkeling te nemen of de ontwikkeling deels of in zijn geheel over te laten aan een marktpartij;

21

 

De uiteindelijke samenwerkingsvorm wordt mede bepaald op basis van het afwegingskader samenwerkingsmodellen zoals weergegeven in paragraaf 9.1; Bij de keuze voor zelf doen of uitbesteden spreken wij een voorkeur uit voor zelf doen, als hiervoor kennis en kunde aanwezig is in de organisatie en het risicoprofiel aanvaardbaar is.

22

10. Grondprijsbeleid 10.1 Inleiding

Het grondprijsbeleid is de manier waarop we als gemeente de prijs bepalen voor grond die we zelf verkopen. De grondprijs hangt onder andere af van:  De functie;  Locatie en ligging van de grond;  Kwaliteit van de openbare ruimte;  De bodemgesteldheid;  De marktomstandigheden;  Materiaalgebruik en kwaliteit van het gebouw;  Bouwkosten en verkoopprijzen. De actuele grondprijzen staan in de Nota grondprijzen. Het college is bevoegd om op grond van de gemeentewet privaatrechtelijke rechtshandelingen uit te voeren, waaronder ook het vaststellen van de grondprijzen. Het college moet zich wel houden aan de methoden die de raad als kader stelt.

10.1.1 Tabel grondprijsmethoden Wij stellen voor om de grondprijsmethoden in de onderstaande tabel te gebruiken. In bijlage 7 is per functie ingegaan op de te hanteren grondprijsmethode. Tabel 1: Grondprijsmethoden

23

10.2 Beleidsuitgangspunten

Voor het grondprijsbeleid en gronduitgiftebeleid gelden de volgende uitgangspunten:   

De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen; De gemeente hanteert functioneel grondprijsbeleid. Dat wil zeggen dat de grondprijs afhangt van wat voor functie de grond heeft of zal krijgen. De functie van de grond is of wordt vastgelegd in een ruimtelijk besluit; Voor het bepalen van de grondprijzen van de meest voorkomende functies worden de methoden gebruikt zoals weergegeven in tabel 1 hierboven. De kostprijsmethode wordt nagenoeg niet gebruikt. De residuele grondwaardemethodiek wordt alleen toegepast op het moment dat de methode recht doet aan de totstandkoming van een marktconforme prijs;

24

11. Uitgangspunten grondexploitaties en financiën Dit hoofdstuk gaat over de situatie van actief grondbeleid. Daarbij wordt een volledige grondexploitatie vastgesteld, inclusief ramingen voor de grondverwerving, het bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte. De uitgangspunten in dit hoofdstuk zijn daarnaast veelal ook van toepassing op faciliterend grondbeleid. Daarbij is de grondexploitatie minder omvattend, en zijn niet alle activiteiten, zoals bijvoorbeeld een projectplan, nodig. De regels voor het opstellen van financiële rapporten van de gemeente zijn gebaseerd op het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en zijn tevens leidend voor het toezicht op en uitvoering van grondexploitaties.

11.1 Definitie grondexploitatie Een grondexploitatie of exploitatieopzet kan als volgt worden gedefinieerd: Een financieel overzicht van kosten en opbrengsten van een ruimtelijke ingreep. Met de uitkomsten van het financieel overzicht wordt de financieel-economische haalbaarheid aangetoond. Na vaststelling door de raad fungeert het financieel overzicht, de grondexploitatie, als het financiële kader waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling gerealiseerd wordt. De definitie van de financiële regelgeving in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) voor de categorie ‘Bouwgrond in exploitatie’ (BIE) is: Die gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. Het heeft in alle gevallen betrekking op de grondexploitatie in de uitvoeringsfase. Meer informatie over de vaststelling van grondexploitaties en de regelgeving van het BBV is opgenomen in bijlage 8.

11.2Herziening grondexploitaties Elke grondexploitatie wordt één keer per jaar herzien bij het opmaken van de jaarrekening over het voorgaande boekjaar per 31 december. Bij de herziening wordt de boekwaarde geactualiseerd, de ramingen worden vergeleken met de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar (jaarrekening) en het lopende jaar. Het prijspeil van de grondexploitatie wordt aangepast en eventuele inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd. Na vaststelling van de herziene grondexploitatie is dit het financiële kader voor de verdere uitvoering van het project. Waar sprake is van over- of onderschrijdingen ten opzichte van de door de raad verstrekte budgetten en kredieten, wordt dit gemeld in de rapportages volgens de planning- en control cyclus. Conform het BBV moet er tenminste jaarlijks een herziening van de grondexploitatie plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld.

11.3 Afsluiting grondexploitaties

Indien de activiteiten, die in het kader van de grondexploitatie gerealiseerd moeten worden zijn afgerond, kan de grondexploitatie conform BBV worden afgesloten. Op dat moment is de exploitatie ook fiscaal afgerond.

11.4 Vennootschapsbelasting (VpB) voor gemeenten Overheidsondernemingen zijn per 1 januari 2016, in beginsel, belastingplichtig geworden voor de Vennootschapsbelasting. Met de invoering van de wet modernisering Vpb-plicht 25

overheidsondernemingen geeft de Nederlandse overheid gehoor aan een verzoek van de Europese Commissie om de Vennootschapsbelasting-positie van overheidsondernemingen te herzien en daarmee een gelijk speelveld te creëren tussen private partijen en overheden. Concreet betekent dit ook dat de gemeente Vpb moet betalen over de activiteiten binnen haar grondbedrijf, voor zover zij daarmee een onderneming drijft. De gemeente toetst jaarlijks of zij met de activiteiten binnen haar grondbedrijf een onderneming drijft. Uit de invoering van deze wet vloeien verder geen specifieke kaders voor het grondbeleid van de gemeente voort. In het kader van de Jaarrekening die ieder jaar wordt vastgesteld door de gemeenteraad worden de eventuele financiële gevolgen benoemd. De gemeente drijft met haar grondbedrijf een onderneming indien voldaan wordt aan de volgende drie cumulatieve voorwaarden: 1) Er moet sprake zijn van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid; 2) Die deelneemt aan het economisch verkeer; 3) Met het oogmerk daarmee winst te behalen (winstoogmerk), welke winst ook redelijkerwijze te verwachten is.

11.5 Besluit Begroting en Verantwoording

Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bevat regelgeving voor gemeenten voor onder andere het opstellen van de begroting en jaarstukken, de financiële positie, waardering et cetera. Bij het uitvoeren en verantwoorden van haar grondbeleid handelt de gemeente in overeenstemming met de stellige uitspraken van de commissie BBV en houdt zij rekening met de aanbevelingen van de commissie BBV.

11.6 Beleidsuitgangspunten

Met betrekking tot de uitgangspunten grondexploitaties gelden de volgende uitgangspunten:   

    

Een voorlopige grondexploitatie wordt ter kennisgeving opgesteld aan het eind van de initiatieffase. De definitieve grondexploitatie wordt in de ontwerpfase vastgesteld; Van projecten in de initiatieffase die onverhoopt niet doorgaan, worde de gemaakte kosten afgeboekt ten laste van het jaarresultaat; Kredieten worden op de volgende momenten aangevraagd bij de raad: - Initiatieffase (voorbereidingskrediet); - Ontwerpfase (uitvoeringskrediet); - Eventueel aanvullende kredieten bij een jaarlijkse of tussentijdse herziening; Afsluiting, categorisering en waardering van de grondexploitatie vindt plaats conform de regelgeving van het BBV; De gemeente toetst jaarlijks of zij met de activiteiten binnen haar grondbedrijf een onderneming drijft; Grondexploitaties worden jaarlijks herzien. Herzieningen van de grondexploitatie met planinhoudelijke wijzigingen met grote financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld; Voor een verwacht verlies van een individuele grondexploitatie wordt direct een voorziening ter grootte van het verwachte resultaat op eindwaarde in het betreffende boekjaar getroffen; Winst wordt genomen volgens de voorgeschreven Percentage of Completion methode.