2. Raadsvoorstel 9.3 - Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief zesde herziening
Tekst van het document
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Status: Ontwerp Datum: 29 september 2020
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Inhoudsopgave Deel A Toelichting .............................................................................................................. 3 Hoofdstuk 1 Algemeen.......................................................................................................... 3 1.1
Aanleiding ........................................................................................................... 3
1.2
Leeswijzer .......................................................................................................... 3
1.3
Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ........................................ 3
1.4
Doel en functie van het exploitatieplan ........................................................................ 4
1.5
Begrenzing van het exploitatieplan ............................................................................. 4
1.6
Jaarlijkse herziening en eindafrekening ........................................................................ 5
Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden ........................................................... 6 2.1 Bouwrijp maken ......................................................................................................... 6 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen .............................................................................................. 6 2.3 Inrichting openbare ruimte ............................................................................................ 6 Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en te verwerven gronden ................................................................... 7 Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels over de werken en werkzaamheden ............................................. 8 Hoofdstuk 5 De exploitatieopzet .............................................................................................. 9 5.1 Ruimtegebruik ........................................................................................................... 9 5.2 Eigendomssituatie ...................................................................................................... 10 5.3 Programma .............................................................................................................. 11 5.4 Kosten....................................................................................................................
12 5.5 Opbrengsten ............................................................................................................ 15 5.6 Resultaat ................................................................................................................ 17 5.7 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten ................................................ 18 5.8 Berekening exploitatiebijdrage ...................................................................................... 19 5.9 Percentage gerealiseerde kosten .................................................................................... 22 Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B ........................................................... 23 Toelichting bijlagen deel A ................................................................................................ 23 Toelichting bijlage deel B ................................................................................................. 24 Hoofdstuk 7 Bijlagen bij de Toelichting ..................................................................................... 25 Deel B Het exploitatieplan .................................................................................................... 26 1 Begrenzing van het exploitatiegebied ....................................................................................
26 2 Regels.......................................................................................................................... 26 3 Exploitatieopzet ............................................................................................................. 26 4 Bijlage bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels ................................................. 32
2
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Deel A Toelichting Hoofdstuk 1 Algemeen 1.1 Aanleiding In het (voormalige) open gebied tussen de bebouwde kommen van Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht wordt de wijk De Volgerlanden ontwikkeld. Begin jaren '90 is de structuurvisie voor dit gebied vastgesteld. In het oostelijke deel van plangebied worden ongeveer 1.100 woningen gerealiseerd. Om dit mogelijk te maken is het bestemmingsplan "De Volgerlanden-Oost" opgesteld. Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt aan de noordzijde begrensd door de wijk Kruiswiel. De Veersedijk en de Vrouwgelenweg begrenzen het gebied respectievelijk aan de oost- en westzijde. Bij dit bestemmingsplan is een exploitatieplan vastgesteld, omdat het verhalen van de grondexploitatiekosten niet geheel anderszins verzekerd is. 1.2 Leeswijzer Het exploitatieplan bestaat uit een toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B). In deel A komen de volgende onderwerpen aan de orde: Hoofdstuk 1 bevat diverse algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3); doel en functie van het exploitatieplan (1.4); begrenzing van het exploitatieplan (1.5); jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6). Hoofdstuk 2 bevat een omschrijving van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 bevat de grondeigenaren en te verwerven gronden. Hoofdstuk 4 is gereserveerd voor toelichtingen op regels (vooralsnog niet in gebruik).
Hoofdstuk 5 bevat een toelichting op de exploitatieopzet. Hoofdstuk 6 bevat een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan). Hoofdstuk 7 bevat de bijlagen bij de toelichting. In deel B komen de volgende onderwerpen aan de orde: Het exploitatiegebied (hoofdstuk 1) Regels (gereserveerd voor hoofdstuk 2) Exploitatieopzet (hoofdstuk 3) Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet (hoofdstuk 4) 1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld Dit exploitatieplan is verbonden met de volgende planologische besluiten: - het bestemmingsplan “De Volgerlanden-Oost”. De digitale versie van dit bestemmingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost"; NL.IMRO.0531.bp06Volgerlandoost-3001. - Het uitwerkingsplan "gebied B1". De digitale versie van dit uitwerkingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, uitwerkingsplan gebied B1"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstUP01-3001. - De partiële herziening cluster 7.10. De digitale versie van dit bestemmingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, partiële herziening cluster 7.10"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstHP01-3001. - Het uitwerkingsplan C1-C2. De digitale versie van dit uitwerkingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, uitwerkingsplan gebied C1-C2"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstUP02-3001. - Wijzigingsplan C1-C2.
De digitale versie van dit wijzigingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, nader wijzigingsplan gebied C1-C2"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstWP013001 Bij de opzet van het plan zijn twee bestemmingsmethodieken toegepast, waarbij voor gedeelten van het plangebied is gekozen voor:
3
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
- een eindbestemming voor bestaande en te handhaven functies in het plangebied, alsmede voor deelgebied A1 (= cluster 7.10). - een globale, door burgemeester en wethouders nader uit te werken, bestemming voor het deel van het plangebied dat wordt heringericht. Voor het overgrote deel van het plangebied is niet direct aangegeven op welke wijze bebouwing en andere voorzieningen worden gerealiseerd. De fase van detaillering wordt aldus, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), door de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders gedelegeerd (uitwerkingsplicht). Bij de uitvoering van deze taak moet het college zich houden aan de regels welke door de gemeenteraad met betrekking tot deze uitwerking zijn vastgesteld. In de uitwerkingsregels van de uit te werken woonbestemming is de opdracht genoemd die burgemeester en wethouders in acht moet nemen bij de nadere uitwerking van de bestemming. In een uitwerkingsplan worden de artikelen met de globale bestemmingen uit de regels door de burgemeester en wethouders vervangen door uitgewerkte bestemmingen. De overige algemene bepalingen uit het plan blijven hun geldigheid ook na de uitwerking behouden. Een uitwerkingsplan, waarbij ook weer verbeeldingen; bebouwingsregels en toelichting behoren, wordt door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld.
Het grondgebruik van de deelgebieden A1, B1 en C1-C2 is reeds vastgelegd in uitgewerkte bestemmingen. In bijlage 3b-1 en 3b-2 (deelgebied A1); en bijlage 3c (deelgebied B1) en bijlage 3d-1 en 3d-2 (deelgebied C1-C2) zijn de plankaarten van de deelgebieden met een uitgewerkte bestemming opgenomen. 1.4 Doel en functie van het exploitatieplan De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) verplicht in afdeling 6.4 gemeenten om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het niet noodzakelijk is een fasering op te nemen of eisen te stellen aan het plan. Bij eisen gaat het om eisen aan de kwaliteit van het bouwrijp maken en de inrichting van openbare ruimte; de uitvoeringsregels over de aanleg; etc. Binnen het plangebied van De Volgerlanden-Oost bevinden zich enkele eigenaren met wie de gemeente ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan in 2011 nog geen overeenkomst had gesloten. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft daarom tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vastgesteld onder de naam 'Exploitatieplan De VolgerlandenOost', waarmee het kostenverhaal en de eisen aan de inrichting van het plan zeker gesteld werden. Dit exploitatieplan werd op 27 februari 2013 onherroepelijk, tegelijkertijd met het bestemmingsplan.
1.5 Begrenzing van het exploitatieplan In de Wro is bepaald dat de grenzen van het exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Bij het plangebied De Volgerlanden-Oost geldt dat het exploitatiegebied kleiner is dan het bestemmingsplangebied. De aan de randen van het bestemmingsplangebied gelegen particuliere percelen (burgerwoningen) vallen, met uitzondering van de percelen Vrouwgelenweg 100 en Vrouwgelenweg 32, niet in het exploitatieplangebied. Tevens valt het perceel Vrouwgelenweg 74 buiten het exploitatiegebied aangezien deze ontwikkeling middels een projectbesluit mogelijk is gemaakt. Het perceel van de Vrouwgelenweg 2 ligt deels buiten en deels binnen het exploitatieplangebied. Op dit perceel worden vier woningen gebouwd welke met een uitgebreide omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt. Deze omgevingsvergunning is een op zichzelf staand planologisch kader waarvoor apart het kostenverhaal verzekerd dient te worden. Omdat de percelen onder een ander planologisch regime vallen dient de exploitatieplangrens hier op aan gepast te worden. De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart in bijlage 1.
4
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
1.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening Het bestuursorgaan dat het eerste exploitatieplan (hierna ook wel: het moederplan) heeft vastgesteld dient een exploitatieplan in principe elk jaar te herzien totdat alle werken; werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Voor deelgebieden B1, C1 en C2 zijn reeds uitwerkingsplannen vastgesteld. Op de deelgebieden A2 en B2 blijft een uit te werken bestemming van toepassing, waarmee het exploitatieplan voor deze gebieden globaal blijft. Bij uitwerkingsplannen voor deze deelgebieden zullen herzieningen van het exploitatieplan volgen.
5
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden Zoals reeds aangegeven betreft het bestemmingsplan "De Volgerlanden-Oost‟ een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen toegelicht welke werken en werkzaamheden zullen plaatsvinden ten aanzien van het bouwrijp maken van het gebied; de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van het openbaar gebied. De aan te leggen werken en de te verrichten werkzaamheden zullen in de verdere uitwerking van het plan en de herziening van het exploitatieplan nader worden gedetailleerd. Bij de werken en werkzaamheden wordt ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte uitgegaan van de eisen van het Handboek “Inrichting Openbare Ruimte, mei 2007‟ van de gemeente.
2.1 Bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: Het opschonen van het terrein Het aanbrengen van voorbelasting Het verwijderen van de overhoogte van de voorbelasting Het aanleggen van de riolering Het aanleggen van het hoofdnet van kabels en leidingen Het egaliseren van de bouwpercelen Het uitvoeren van bodemonderzoeken Het aanleggen van bouwstraten 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen In de deelgebieden A1 en B1 zijn door de nutsbedrijven de volgende kabels en leidingen aangelegd: Gasleidingen, elektriciteitskabels, waterleidingen, Coaxkabels en glasvezel. Voor de aanleg van de nutsvoorzieningen in de deelgebieden C1, C2, A2 en B2 worden in hoofdlijnen de volgende kabels en leidingen aangelegd: Leidingen voor het warmtenet, elektriciteitskabels, waterleiding en glasvezel. 2.3 Inrichting openbare ruimte Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:
Het aanleggen van de rioolaansluitingen van de woningen Het maken van de huisaansluitingen van de nutsvoorzieningen Het aanleggen van het trottoir en eventuele inritten van woningen Het definitief aanleggen van rijbanen en parkeerplaatsen Het aanbrengen van ondergrondse vuilcontainers Het aanbrengen van openbare verlichting Het aanbrengen van groenvoorzieningen Het aanbrengen van speelvoorzieningen
6
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en te verwerven gronden De eigendomssituatie is aangegeven op de kaart "Eigendomssituatie en verkaveling binnen particuliere grondeigendommen" , bijlage 2. Per peildatum van de zesde herziening van het exploitatieplan (1-1-2020) zijn alle voorgenomen grondverwervingen afgerond.
7
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels over de werken en werkzaamheden In het exploitatieplan zijn geen regels ten aanzien van werken en werkzaamheden opgenomen.
8
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Hoofdstuk 5 De exploitatieopzet Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2020 tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Leeswijzer Om de exploitatiebijdrage per exploitant te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruik-analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten, de exploitatiebijdrage per exploitant op basis van opbrengstpotentie. De artikelen 6.16, 6.18 en 6.19 van de Wro beschrijven de voorwaarden waaraan de berekening van de exploitatiebijdrage dient te voldoen. In dit hoofdstuk zal in een zestal omkaderde teksten aangegeven worden hoe aan deze voorwaarden voldaan is. Het laatste kader bevat een voorbeeldberekening. Kader 1: Toerekenen van de kosten op basis van artikelen 6.16; 6.18 en 6.19 Wro Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Artikel 6.18 Wro gaat ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage uit van een vijftal stappen, namelijk: 1. Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (lid 1); 2.
Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (lid 2); 3. Het vaststellen van gewogen eenheden, door de basiseenheid te vermenigvuldigen per een vastgestelde gewichtsfactor (lid 3); 4. Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied (lid 4); 5. Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5).
5.1 Ruimtegebruik De bestemmingsplankaarten (bijlage 3a tot en met 3d) waarop het exploitatiegebied betrekking heeft, leggen de ontwikkelkaders voor de woonwijk vast. Voor de toepassing van het bestemmingsplan heeft de verbeelding, samen met de regels, een juridisch bindende werking. Voor de toepassing van het exploitatieplan heeft de verbeelding een toelichtende functie. Op de ruimtegebruikskaart (bijlage 1) is de verdeling van het uitgeefbare gebied en het openbaar gebied inzichtelijk gemaakt. Het toekomstig ruimtegebruik voor de gronden die nog geen uitgewerkte bestemming hebben, is bepaald aan de hand van een proefverkaveling. Het voorgenomen grondgebruik in De Volgerlanden-Oost is weergegeven in tabel 2. Tabel 1: Ruimtegebruik De Volgerlanden-Oost Exploitatiegebied totaal Oppervlakte (m²) Uitgeefbaar 314.434 Openbaar gebied 315.559 Totaal
Aandeel 50% 50%
629.993
100%
Zoals aangegeven is een gedeelte in het moederplan reeds met een gedetailleerde bestemming vastgesteld (deelgebied A1). Op de kaart "Verbeelding deelgebied A1" is het ruimtegebruik weergegeven (bijlage 3b-1 en 3b-2). Het grondgebruik van dit deelgebied is weergegeven in tabel 2.
9
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Tabel 2: ruimtegebruik deelgebied A1 Detailbestemming A1/ 7.10 Oppervlakte (m²) Uitgeefbaar 28.948 Water Groen 4.645 Verharding 7.817 Totaal
Aandeel 70% 0% 11% 19%
41.410
100%
Voor de deelgebieden B1 en C1-C2 is de bestemming 'uit te werken wonen' nader uitgewerkt. Op de kaarten "Verbeelding uitwerkingsplan B1" en "Verbeelding uitwerkingsplan C1-C2" is het ruimtegebruik weergegeven (bijlage 3c en 3d). Het grondgebruik van deelgebied B1 kan hiermee ook in detail weergegeven worden (zie tabel 3). Tabel 3: Ruimtegebruik uitwerkingsplan B1 Uitwerkingsplan B1 Oppervlakte (m²) Uitgeefbaar 44.581 Water 4.325 Groen 8.012 Verharding 13.729 Totaal
Aandeel 63% 6% 11% 20%
70.647
100%
De hoofdwegen van de deelgebieden C1 en C2 zijn in het uitwerkingsplan vastgelegd, net als een gedeelte van het water en het groen. In het woongebied zullen echter ook nog lanen en straten gerealiseerd moeten worden. Ten behoeve van tabel 4 is op basis van een eerste stedenbouwkundig matenplan een verdeling van openbaar en uitgeefbaar gebied gemaakt. Tabel 4: Ruimtegebruik uitwerkingsplan C1-C2 Uitwerkingsplan C1-C2 Oppervlakte (m²) Uitgeefbaar gebied 123.045 Openbaar gebied 69.431 Totaal
192.476
Aandeel 64% 36% 100%
5.2 Eigendomssituatie Voor de toelichting over de eigenaren in het plangebied wordt onderscheid gemaakt in (1) gronden waarop toekomstige werken en werkzaamheden en/of bouwplannen voorzien zijn; (2) gronden waarop geen toekomstige werken en werkzaamheden en/of bouwplannen voorzien zijn en (3) reeds gerealiseerde gedeelten (tabel 5). Tabel 5: Eigendomssituatie binnen het exploitatiegebied Huidige eigenaar ged. opp. aankopen (m²) Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 442.661 Dhr. C. van 't Hoff 2.335 Dhr. C.T. de Koning 623 74.711 Gronden zonder voorziene bouwplannen etc. 109.663 Reeds gerealiseerde gedeelten Totaal
629.993
Het grootste gedeelte van de gronden in de eerste categorie zijn in bezit van de gemeente HendrikIdo-Ambacht. Slechts enkele gronden waarop toekomstige werken en werkzaamheden en/of bouwplannen zijn voorzien, zijn in eigendom van private eigenaren (de percelen Vrouwgelenweg 32 en 100). Om praktische redenen zijn de eigenaren van gronden waarop geen werken en werkzaamheden en/of bouwplannen voorzien zijn en de eigenaren van de reeds uitgegeven gronden (veelal kopers van de gerealiseerde woningen) niet (meer) als grondeigenaren vermeld in het exploitatieplan. Voor
10
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
deze gronden wordt geen omgevingsvergunning (meer) voorzien waarbij een exploitatiebijdrage in rekening wordt gebracht. Voor de uitvoering van artikel 6.20 Wro is het nog wel van belang wie bij de reeds uitgegeven gronden de houder van de omgevingsvergunning was ten tijde van de betaling van de exploitatiebijdrage. Als blijkt dat de werkelijk gemaakte kosten in het exploitatieplan lager uitvallen dan vooraf als ramingen in het exploitatieplan waren opgenomen, dan moet de gemeente aan de houder van de omgevingsvergunning dit te veel betaalde kostenverhaal terug betalen (voor zover dit verschil groter is dan 5%, zoals vastgelegd in artikel 6.20, lid 3, Wro. 5.3 Programma Het woningbouwprogramma van De Volgerlanden bestaat uit diverse woningsegmenten. Hierbij worden onderscheid gemaakt tussen sociale huurwoningen, grondgebonden woningen, appartementen en vrije sector kavels. Het in het exploitatieplan opgenomen woningbouwprogramma wordt weergegeven in tabel 6. Vervolgens wordt een korte toelichting op de gehanteerde woningsegmenten gegeven. Tabel 6: Programma De Volgerlanden-Oost Woningsegmenten Categorie Segment 1 soc. huur eengezinswoning Segment 2 soc. huur meergezinswoning Segment 3 soc.
koop eengezinswoning Segment 4 markt bereikbaar eengezinswoning Segment 5a markt bereikbaar eengezinswoning Segment 5b markt bereikbaar eengezinswoning Segment 6a markt middenduur eengezinswoning Segment 6b markt middenduur eengezinswoning Segment 7a markt duur eengezinswoning Segment 7b markt duur eengezinswoning Segment 7c markt duur eengezinswoning Segment 8a vrije sector kavels Segment 8b vrije sector kavels Segment 8c vrije sector kavels Segment 8d vrije sector kavels Waterwoningen waterwoningen Segment 9a markt middenduur meergezinswoning Segment 9b markt middenduur meergezinswoning Segment 9c markt duur meergezinswoning Segment 9d markt duur meergezinswoning Vrouwgelenweg 32 vrije sector kavels Vrouwgelenweg 100 vrije sector kavels
Aantal 75 55 143 63 111 65 99 89 118 66 93 55 28 10 3 23 1 1 1.098
-
Segment 1 – Sociale huurwoningen, grondgebonden met een kaveloppervlakte tot 115 m² Segment 2 – Sociale huurappartementen, met een normatief benodigd grondoppervlakte van ca. 45 m² per appartement Segment 3 – Sociale koop; is komen te vervallen Segment 4 – eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 125 m² Segment 5a – eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 140 m² Segment 5b – eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 170 m² Segment 6a – eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 210 m² Segment 6b – eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 260 m² Segment 7a – eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 285 m² Segment 7b – eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 340 m² Segment 7c – eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte vanaf 340 m² Segment 8a – Vrije sector kavels tot 450 m²
11
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
-
Segment 8b – Vrije sector kavels tot 675 m² Segment 8c – Vrije sector kavels tot 1.000 m² Segment 8d – Vrije sector kavels groter dan 1.000 m² Waterwoning – eengezinswoningen koop op of in het water met een kaveloppervlakte van circa 200 m2 Segment 9a – Meergezinswoningen/appartementen met een normatief benodigd grondoppervlakte tot 70 m2 per appartement Segment 9b – Meergezinswoningen/appartementen met een normatief benodigd grondoppervlakte van 70 m2 tot 80 m2 per appartement Segment 9c – Meergezinswoningen/appartementen met een normatief benodigd grondoppervlakte van 80 m2 tot 90 m2 per appartement Segment 9d – Meergezinswoningen/appartementen met een normatief benodigd grondoppervlakte vanaf 90 m2 per appartement
Kader 2: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.16; 6.18 en 6.19 Wro Hiermee wordt voldaan aan stap 1 als bedoeld in artikel 6.18 Wro lid 1: het vaststellen van de uitgiftecategorieën. In het geval van “De Volgerlanden-Oost” zijn er vooralsnog 20 uitgiftecategorieën vastgesteld. In 4 daarvan zijn echter geen woningen opgenomen in het programma.
Het programma is gebaseerd op het programma dat is opgenomen in het bestemmingsplan De Volgerlanden-Oost, aangevuld met actuele inzichten. De looptijd van het exploitatieplan is 17 jaar, van 2011 tot en met 2027. Ten tijden van het vaststellen van het moederexploitatieplan werd voor de realisatie van het plangebied uitgegaan van een termijn van circa 10 jaar en dat de laatste woningen rond 2020 opgeleverd zouden worden. Mede vanwege de ongunstige ontwikkelingen op de woningmarkt in de eerste jaren na inwerkingtreding van het exploitatieplan wordt de in het moederplan gehanteerde planning heden niet meer waarschijnlijk geacht. Als vastgehouden wordt aan de 10-jaars termijn in de exploitatieopzet zou er onvoldoende rekening gehouden worden met de prijs- en rente-invloeden die zich na deze periode voordoen. Om deze reden is in de exploitatieopzet rekening gehouden met een laatste gronduitgifte die verder in de tijd ligt dan de 10-jaars termijn van het bestemmingplan. Met het verwerken van een realistisch geachte planning in de exploitatieopzet ligt de laatste gronduitgifte 7 jaar later dan in het moederexploitatieplan werd aangehouden. 5.4 Kosten In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kostensoorten in het exploitatieplan kunnen worden meegenomen is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro.
Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor dit exploitatiegebied. Om die reden is een toerekening van 100% van de kosten proportioneel. Tabel 7: Kosten in het exploitatieplan Specificatie kosten Inbrengwaarde gronden en opstallen Sloopkosten Onderzoekskosten Bodemsanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Groen / Water Openbare verlichting / brandkranen Plankosten Rente Niet verrekenbare BTW Totaal
Totaal nominaal € 48.502.496 € 974.987 € 401.306 € 3.941.212 € 19.217.979 € 15.122.293 € 2.036.263 € 882.628 € 10.637.606 € 22.038.500 € 300.822 €
124.106.285
12
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
5.4.1 Inbrengwaarden gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a t/m d Bro) Onder inbrengwaarde wordt verstaan: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Inbrengwaarden gronden (artikel 6.2.3.a Bro) Voor het opstellen van de grondexploitatie en de exploitatieplanberekening voor De VolgerlandenOost heeft de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht de inbrengwaarde van de gronden laten taxeren. Deze taxatie is uitgevoerd door Oranjewoud op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, conform de wettelijke waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde ten behoeve van een exploitatieplan. Het taxatierapport kent de waardebepaling per januari 2011. Voor de uitbreiding van het plangebied welke in de vierde herziening van dit plan is verwerkt (locatie Jacobuslaan), is een taxatie uitgevoerd door Antea Group (voorheen Oranjewoud). Het taxatierapport kent de waardebepaling per 2018. De wet laat de ruimte in de manier waarop de inbrengwaarde in de exploitatieberekening op te nemen.
In de eerste herziening van het exploitatieplan is ervoor gekozen de inbrengwaarde als statisch te beschouwen. In deze aanpak worden alle gronden op dezelfde peildatum getaxeerd en vastgelegd. Voor de kostenpost inbrengwaarde is in feite sprake van een boekwaarde. Het gevolg hiervan is dat bij de jaarlijkse herziening de kostenpost inbrengwaarde rentedragend wordt binnen de exploitatieopzet. Een indexering is niet aan de orde, er is sprake van gerealiseerde kosten. De gronden aan de Jacobuslaan worden per 2018 ingebracht. De inbrengwaarden per eigenaar zijn als volgt: Tabel 8: Overzicht inbrengwaarde per grondeigenaar Huidige eigenaar ged. opp. aankopen (m²) Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 442.661 Dhr. C. van 't Hoff 2.335 Dhr. C.T. de Koning 623 Gronden zonder voorziene bouwplannen etc. 74.711 Reeds gerealiseerde gedeelten 109.663
Inbrengwaarde € 33.670.037 € 168.500 € 46.700 € 6.392.534 € 8.224.725
Totaal
€ 48.502.496
629.993
Samen bevatten beide taxatierapporten een volledig overzicht van de inbrengwaarde per kadastraal perceel. Deze zijn opgenomen in bijlage 4 van dit exploitatieplan. Inbrengwaarden te slopen opstallen (artikel 6.2.3.b Bro) In de taxatie van de inbrengwaarde is rekening gehouden met de inbrengwaarden van de te slopen opstallen. Inbrengwaarden vrijmaken gronden (artikel 6.2.3.c Bro) In de taxatie van de inbrengwaarde is rekening gehouden met de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten; eigendom; bezit of beperkt recht en zakelijke lasten.
13
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Inbrengwaarden sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro) Er is rekening gehouden met de kosten van sloop van opstallen in het gebied. De sloopkosten maken onderdeel uit van de inbrengwaarde en worden van de uiteindelijk door exploitant te betalen exploitatiebijdrage afgetrokken, mits de gronden vrij van opstallen geleverd worden. De totale gemaakte kosten bedragen per 1-1-2020 € 945.402,-. Voor de sloopwerkzaamheden die nog uitgevoerd dienen te worden is € 29.585,- geraamd. 5.4.2 Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) Het Bro schaart de kosten voor het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan o.a. worden gedacht aan milieukundig bodemonderzoek; akoestisch onderzoek; luchtkwaliteitsonderzoek; onderzoek naar flora en fauna; watertoets; archeologisch onderzoek en een planschaderisicoanalyse. De totale gemaakte onderzoekskosten bedragen per 1-1-2020 € 356.306,-. Diverse onderzoeken dienen nog uitgevoerd te worden zoals het actualiseren van de benodigde onderzoeken omtrent de uitwerkingsplannen en vervolgonderzoeken t.a.v. de bodem. Voor de onderzoeken die nog uitgevoerd dienen te worden is € 45.000,- geraamd, wat het totaal aan onderzoekskosten op € 401.306,- brengt.
5.4.3 Bodemsanering (artikel 6.2.4.b Bro) Met deze kosten wordt bedoeld de kosten van bodemsanering; het dempen van oppervlaktewateren; het verrichten van grondwerken; met inbegrip van het egaliseren; ophogen en afgraven. Aan de hand van de omschrijving van de in de onderzoeksrapporten beschreven benodigde ingrepen is het mogelijk een kostenraming te maken. Deze kosten zijn voornamelijk gebaseerd op ervaringsgetallen, tenzij de ontwikkeling al in een volgende fase is aanbeland. Als bijvoorbeeld de fase van besteksvoorbereiding is aangevangen, kan de globale raming vervangen worden door een detailraming. De gemaakte kosten voor bodemsanering bedragen per 1-1-2020 € 2.549.856,-. Er wordt rekening gehouden met een bedrag van € 1.391.356,- aan nog te maken kosten voor bodemsanering. 5.4.4. Bouw- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro) en tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) Tot de kosten bedoeld in artikel 6.2.4.c./artikel 6.2.4.g worden gerekend het geheel van grondwerken; aanleg van nutsvoorzieningen; riolering; verharding; kunstwerken en water; groenvoorzieningen; openbare verlichting & brandkranen en micromilieu.
Tot de kosten in artikel 6.2.4.k Bro wordt bedoeld de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; Alle kosten die onder deze categorie vallen worden geheel ten behoeve van de woonwijk De Volgerlanden-Oost gemaakt, waarmee deze 100% zijn toe te rekenen aan het voorliggend exploitatieplan. Per 1-1-2020 bedragen de gemaakte kosten voor bouw- en woonrijp maken en tijdelijk beheer € 13.023.356,-. Voor de werkzaamheden die nog uitgevoerd dienen te worden wordt rekening gehouden met een bedrag van € 24.235.807,-. 5.4.5. Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro) De plankosten zijn onderverdeeld in de kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen; de bijbehorende gemeentelijke apparaatskosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU). Voor het bepalen van de hoogte van de plankosten wordt in exploitatieplannen gewerkt met de plankostenscan (zie bijlage 5). Per 1 april 2017 is de 'Regeling plankosten exploitatieplan' in werking getreden. Middels deze ministeriële regeling wordt het gebruik van de plankostenscan 2017 voorgeschreven voor de bepaling van de maximaal verhaalbare plankosten.
Op basis van artikel 11 uit deze regeling (Overgangsrecht) kan voor het exploitatieplan De Volgerlanden-Oost de 'Ontwerpregeling plankosten exploitatieplan' uit 2010 gehanteerd blijven.
14
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
De plankosten zijn in principe forfaitair en hierover vindt geen nacalculatie plaats. Uitgezonderd zijn de civiele en cultuurtechnische kosten van voorbereiding, toezicht en directievoering bij het slopen en bouw- en woonrijp maken. Deze plankosten zijn niet normatief, maar afhankelijk van het totaal aan civiel- en cultuurtechnische investeringen. Wanneer de civiel- en cultuurtechnische kostenraming bij een herziening wordt gewijzigd, dienen de plankosten voor dit onderdeel hierop aangepast worden. De actueel geraamde plankosten worden weergegeven in tabel 9. Tabel 9: Resultaat plankostenscan Plankosten (art. 6.2.4. g. h. i. j. Bro) Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Gronduitgifte Management Planeconomie
Te verhalen plankosten € 210.000 € 888.699 € 163.863 € 5.306.589 € 82.097 € 125.150 € 1.925.160 € 1.495.791 € 440.257 €
10.637.606
5.4.6 Rente (artikel 6.2.4.n Bro) Ingevolge het Bro is het mogelijk om rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten te verhalen middels het exploitatieplan. Eventuele renteopbrengsten worden van deze kosten afgetrokken. Het bedrag aan rentekosten in tabel 7 betreft de rentekosten over reeds geïnvesteerd kapitaal (boekwaarde) in het ontwikkelingsgebied De Volgerlanden-Oost. Per 1-1-2020 bedragen de totale geraamde rentekosten € 22.038.500,-. 5.4.7. Niet-verrekenbare BTW (artikel 6.2.4.m Bro) Betaalde BTW die de gemeente niet kan terugvorderen en die de gemeente ook niet gecompenseerd kan krijgen uit het BTW-compensatiefonds, wordt ingevolge het Bro tot de verhaalbare kosten gerekend. Het betreft betaalde BTW die betrekking heeft op de grondexploitatie De VolgerlandenOost. Per 1-1-2020 is een bedrag van € 300.822,- aan niet-verrekenbare BTW gerealiseerd. Er worden in deze kostensoort geen kosten meer verwacht. 5.5 Opbrengsten Artikel 6.2.7 Bro onderscheidt de opbrengsten van de grondexploitatie in twee posten: 1. Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. Afdeling 6.4 van de Wro gaat uit van de fictie dat er sprake is van gemeentelijke uitgifte van alle uitgeefbare gronden (ook de gronden die van derden zijn). In de gemeentelijke grondprijsstelling wordt van alle uitgeefbare m² grond de totale opbrengstpotentie berekend.
Deze dient als basis om het aandeel kostenverhaal te berekenen per grondeigenaar. 2. Bijdragen en subsidies van derden die worden verkregen of worden toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. 5.5.1 Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro) Voor de bepaling van de grondopbrengsten is het te realiseren programma van het exploitatieplan gebruikt, zoals wordt weergegeven in tabel 10. Het programma is gebaseerd op de gedetailleerde bestemming van deelgebied A1 uit het moederplan (bijlage 3b-1 en 3b-2), de gedetailleerde bestemming vastgelegd in de uitwerkingsplannen van deelgebieden B1 (bijlage 3c) en C1-C2 (bijlage 3d-1 en 3d-2) en de (proef)verkaveling voor de overige deelgebieden (bijlage 2). Een gedetailleerde verkaveling is voor de uit te werken bestemming nog niet beschikbaar, daarom wordt voor gronden met de uit te werken bestemming volstaan met een aanname. Voor het bepalen van de
15
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
exploitatiebijdrage van de particuliere eigenaren is ook een aanname gedaan ten aanzien van het programma dat op de betreffende grondeigendommen gerealiseerd kan worden. In bijlage 2 is het uitgeefbare gebied binnen de particuliere eigendommen weergegeven. Bij het vaststellen van de overige uitwerkingsplannen, waarin diverse bestemmingen meer gedetailleerd zullen worden vastgelegd, zal ook de uitwerking van het programma worden bijgesteld. De basis van de opbrengstpotentie wordt gevormd door de grondprijsafspraken in het kader van PALT-Drechtsteden; een taxatie van de marktconforme grondwaarde voor de projectmatige woningen en een taxatie van de grondwaarde van vrije kavels. Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdragen worden de kosten omgeslagen over het woningbouwprogramma. Conform de in de wet voorgeschreven methode wordt het programma omgezet in gewogen eenheden op basis van de gemiddelde grondprijzen. In tabel 10 wordt de systematiek weergegeven. Voor het bepalen van de gewichten van de verschillende is de woningcategorie in segment 4 op 1,00 gezet. De overige woningtypen worden hiertegen afgezet. Het bepaalde gewicht per woningtype vermenigvuldigd met het aantal te realiseren woningen resulteert in de gewogen eenheden.
In onderhavig geval is het totaal aantal gewogen eenheden 3.125 Tabel 10: Uitgifteprijzen en gewogen eenheden per woningcategorie Woningbouwcategorieën Gem. grondprijs Aantal Gewicht Gew. eh Segment 1 € 16.108 75 0,38 29 Segment 2 € 12.081 55 0,29 16 Segment 4 € 41.933 143 1,00 143 Segment 5a € 50.096 63 1,19 75 Segment 5b € 64.633 111 1,54 171 Segment 6a € 91.112 65 2,17 141 Segment 6b € 116.294 99 2,77 275 Segment 7a € 127.477 89 3,04 271 Segment 7b € 147.515 118 3,52 415 Segment 7c € 180.592 66 4,31 284 Segment 8a € 202.956 93 4,84 450 Segment 8b € 268.857 55 6,41 353 Segment 8c € 400.182 28 9,54 267 Segment 8d € 563.501 10 13,44 134 Waterwoningen € 95.509 3 2,28 7 Segment 9c € 62.684 23 1,49 34 Segment 9d € 70.697 0 1,69 0 Vrouwgelenweg 32 € 268.857 1 6,41 6 Vrouwgelenweg 100 € 268.857 1 6,41 6 Totaal
1.098
3.078
Kader 3: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.16; 6.18 en 6.19 Wro Met bovenstaande wordt voldaan aan stap 2 ; stap 3 en stap 4 van artikel 6.18: Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (artikel 6.18 lid 2 Wro); het vaststellen van gewogen eenheden (artikel 6.18 lid 3 Wro) en stap 4: Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied (artikel 6.18 lid 4 Wro).
5.5.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7.c Bro) In het kader van de samenwerkingsovereenkomsten met de toenmalige bouwclaimhouders is een bijdrage in de gemeentelijke exploitatiekosten per te ontwikkelen woning in de vrije sector afgesproken. Deze afspraak ziet op 495 te ontwikkelen woningen. Eén marktpartij heeft de bijdrage behorende bij 341 te ontwikkelen woningen reeds in 2015 voldaan. Ook de bijdrage voor een claim van 77 woningen is reeds afgewikkeld waardoor de bijdrage voor 77 te ontwikkelen woningen nog resteert.
16
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
5.5.3 Overzicht opbrengsten In tabel 11 is, aan de hand van de projectie van de segmenten in de proefverkaveling, de gemiddelde grondprijs per segment en het aantal woningen per segment, de totale grondwaarde per segment berekend. Voor sommige segmenten is een deel van de woningen reeds gerealiseerd, zodat er een boekwaarde voor gerealiseerde opbrengsten is opgenomen. Daarnaast zijn de nog te realiseren opbrengsten opgenomen. Vanuit de in de kaart van bijlage 2 aangenomen verkaveling binnen de particuliere grondeigendommen is de opbrengst van de particuliere eigenaren berekend. Tabel 11: Overzicht opbrengsten in het exploitatieplan Grondeigenaar/ Overige opbrengsten Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht
Segmenten
Grondopbrengst
Boekwaarde
Totaal te realiseren
Aantal Segment 1 Segment 2 Segment 4 Segment 5a Segment 5b Segment 6a Segment 6b Segment 7a Segment 7b Segment 7c Segment 8a Segment 8b Segment 8c Segment 8d Waterwoningen Segment 9c Segment 9d
75 55 143 63 111 65 99 89 118 66 93 55 28 10 3 23 0
Totaal gemeente
1.096
€ € € € € € € € € € € € € € € € €
1.166.369 664.442 5.962.297 3.095.009 7.065.276 5.897.662 11.490.738 11.257.462 17.208.894 11.828.574 18.230.417 13.721.765 10.107.105 5.785.487 286.526 1.441.736 -
€ € € € € € € € € € € € € € € € €
505.954 804.530 740.496 1.765.384 522.044 442.774 1.441.770 3.047.461 1.715.437 2.399.847 6.462.624 5.304.926 2.404.478 -
€ € € € € € € € € € € € € € € € €
660.415 664.442 5.157.767 2.354.514 5.299.892 5.375.618 11.047.965 9.815.692 14.161.433 10.113.137 15.830.570 7.259.140 4.802.178 3.381.009 286.526 1.441.736 -
€ 125.209.758
€
27.557.726
€
97.652.033
€
268.857
€
-
€
268.857
€ 268.857 € 125.747.472 € 27.369 € 2.523.094
€ € € €
27.557.726 27.369 2.102.381
€ € € €
268.857 98.189.747 420.713
€ 128.297.935
€
29.687.476
€
98.610.459
De Koning Segment 8b
1
Segment 8b
1 1.098
Van 't Hoff Totaal grondopbrengsten Overige subsidies en opbrengsten Bijdrage marktpartijen Opbrengsten totaal
5.6 Resultaat In deze paragraaf wordt het resultaat van het exploitatieplan gepresenteerd. 5.6.1 Parameters De exploitatieopzet houdt rekening met een fasering van de kosten en opbrengsten met de daarbij gepaarde rente- en inflatie-invloeden. Ten behoeve van deze invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de exploitatieopzet: Tabel 12: Gehanteerde parameters Parameters Opbrengstenstijging 2,0% gehele looptijd Kostenstijging 2,0% gehele looptijd Rente terugrekenen 2,0% 2020 1,2%
2021 1,2%
2022 1,2%
2023 1,2%
2024 1,2%
2025 1,2%
2026 1,2%
2027 1,2%
2028 2,0%
De renteprognose betreft het op basis van de leningenportefeuille van De Volgerlanden berekende gemiddelde percentage.
17
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
5.6.2 Fasering De resterende geraamde kosten en opbrengsten zullen gefaseerd gerealiseerd worden. Hierdoor zijn deze onderhevig aan prijsontwikkelingen. Daarnaast is deze fasering ook van invloed op de nog te realiseren rentekosten en –opbrengsten. Om inzicht te krijgen in de invloeden van de parameters op het financiële resultaat is een inschatting van de fasering gemaakt. Uitgaande van de omvang van het plan en beleidsmatige randvoorwaarden worden de kosten en opbrengsten over een resterende periode van 8 jaar gefaseerd. De werkzaamheden ten behoeve van het bouwrijp maken van de gronden zullen tot ongeveer 2024 uitgevoerd worden alvorens de gronden in de periode tot en met 2027 uitgegeven worden. Na de uitgifte van de gronden wordt het gebied woonrijp gemaakt. Tabel 13: Fasering van de gronduitgifte Gerealiseerd
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
216
284
111
119
161
107
72
14
Aantal
2027 Totaal 14
1098
5.6.3 Netto contante waarde In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven. Tabel 14: Resultaat exploitatieplan op netto contante waarde Resultaat exploitatieplan De Volgerlanden Oost Kosten
€ € € € € € € € € € €
48.502.496 974.987 401.306 3.941.212 19.217.979 15.122.293 2.036.263 882.628 10.637.606 22.038.500 300.822
Contante waarde 1-1-2020 € 45.505.457 € 915.075 € 378.051 € 3.731.317 € 18.190.534 € 14.500.454 € 1.945.595 € 850.668 € 9.980.293 € 20.676.709 € 292.370
Totaal Kosten
€
124.106.285
€
Opbrengsten
Startwaarde
Contante waarde 1-1-2020
€ € €
124.923.232 268.857 268.857
€ € €
119.716.239 257.651 257.651
€ €
27.369 2.523.094
€ €
25.678 2.375.912
Totaal opbrengsten
€
128.011.409
€
122.633.130
Saldo (Voordelig)
€
-3.905.124
€
-5.629.651
Art. 6.2.3.a t/m c Bro Art. 6.2.3.d Bro Art. 6.2.4.a Bro Art. 6.2.4.b Bro Art. 6.2.4.c Bro Art. 6.2.4.c Bro Art. 6.2.4.c Bro Art. 6.2.4.c Bro Art. 6.2.4. f t/m j Bro Art. 6.2.4.n Art. 6.2.4.m
Startwaarde Inbrengwaarde gronden en opstallen Sloopkosten Onderzoekskosten Bodemsanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Groen / Water Openbare verlichting / brandkranen Plankosten Rente Niet verrekenbare BTW
Opbrengstpotentie Eigenaren Gemeente De Koning Van 't Hoff Overige opbrengsten Overige opbrengsten en subsidies Bijdragen marktpartijen
117.003.479
5.7 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten Conform artikel 6.16 Wro kunnen de te verhalen kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, nooit hoger zijn dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van de exploitatie (de zogenaamde macro-aftopping). In tabel 15 is te zien dat de opbrengsten de kosten overstijgen waardoor alle kosten verhaald kunnen worden.
18
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Tabel 15: Maximaal te verhalen kosten Maximaal te verhalen kosten Te verhalen kosten Opbrengsten totaal Minus bijdragen Drempel opbrengsten Te verhalen kosten o.b.v. opbrengsten
€ € € € €
117.003.479 122.633.130 2.375.912 120.231.540 117.003.479
Saldo Project
€
3.228.062
5.8 Berekening exploitatiebijdrage De exploitatiebijdrage per gewogen eenheid wordt berekend door de totaal te verhalen kosten te delen door het totaal aantal gewogen eenheden in het exploitatieplan. Het resultaat hiervan is weergegeven in tabel 16. Tabel 16: Berekening exploitatiebijdrage Berekening exploitatiebijdrage Te verhalen kosten o.b.v. opbrengsten Gewogen eenheden Expl.bijdrage per gewogen eenheid
€ 117.003.479 3.078 € 38.012
Kader 4: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.16; 6.18 en 6.19 Wro De laatste stap (artikel 6.18 lid 5 Wro) is het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (zoals bedoeld in artikel 6.18 lid 5) is het totale bedrag aan verhaalbare kosten, zijnde € 117.003.479,-, gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden van 3.078. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid bedraagt per 1-1-2020 € 38.012,-.
5.8.1 Exploitatiebijdrage per eigenaar/exploitant Kader 5: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.16; 6.18 en 6.19 Wro Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro In het voorgaande is de toerekening van de kosten besproken. De bepaling van de daadwerkelijke exploitatiebijdrage vindt plaats aan de hand van artikel 6.19 Wro. Als eerste dient de bruto exploitatiebijdrage te worden bepaald aan de hand van de methode die in artikel 6.19 Wro staat aangegeven. Uit artikel 6.19 Wro volgt dat er een tweetal methoden bestaat, namelijk: 1. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat in het exploitatieplan is toebedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid; 2. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid indien dit tot een hoger aantal gewogen eenheden leidt. Nu de bruto exploitatiebijdrage kan worden berekend, dient deze nog te worden gecorrigeerd om de verschuldigde netto exploitatiebijdrage te kunnen bepalen. Artikel 6.19 Wro geeft aan dat een tweetal zaken op de bruto exploitatiebijdrage in mindering gebracht moeten worden, namelijk: 1.
de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningsaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten.
19
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Tabel 17: Exploitatiebijdrage per eigenaar: Gemeente Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 38.012 Gemeente Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren
Woningen totaal
Wegingsfactor
41 55 123 47 82 59 95 77 96 56 78 27 12 6 3 23 0 0 0 880
75 55 143 63 111 65 99 89 118 66 93 55 28 10 3 23 0 0 0 1.096
0,38 0,29 1,00 1,19 1,54 2,17 2,77 3,04 3,52 4,31 4,84 6,41 9,54 13,44 2,28 1,49 1,69 6,41 6,41
Tabel 18: Exploitatiebijdrage per eigenaar: De Koning Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 38.012 De Koning Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren
Woningen totaal
Wegingsfactor
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1
0,38 0,29 1,00 1,19 1,54 2,17 2,77 3,04 3,52 4,31 4,84 6,41 9,54 13,44 2,28 1,49 1,69 6,41 6,41
Segment 1 34 Segment 2 0 Segment 4 20 Segment 5a 16 Segment 5b 29 Segment 6a 6 Segment 6b 4 Segment 7a 12 Segment 7b 22 Segment 7c 10 Segment 8a 15 Segment 8b 28 Segment 8c 15 Segment 8d 5 Waterwoningen 0 Segment 9c 0 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 0 Bruto exploitatiebijdrage 216 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar
Segment 1 0 Segment 2 0 Segment 4 0 Segment 5a 0 Segment 5b 0 Segment 6a 0 Segment 6b 0 Segment 7a 0 Segment 7b 0 Segment 7c 0 Segment 8a 0 Segment 8b 0 Segment 8c 0 Segment 8d 0 Waterwoningen 0 Segment 9c 0 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 0 Bruto exploitatiebijdrage 0 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1
20
Exploitatiebijdrage gerealiseerd € 454.732 € € 34.818 € 1.285.180 € 1.090.510 € 317.150 € 713.050 € 1.085.588 € 2.903.450 € 772.794 € 3.241.076 € 4.653.379 € 3.259.758 € 1.108.743 € € € € € € 20.920.227
Exploitatiebijdrage te realiseren € 598.655 € 602.305 € 4.675.431 € 2.134.328 € 4.804.265 € 4.872.909 € 10.014.798 € 8.897.763 € 12.837.106 € 9.167.392 € 14.350.152 € 6.580.291 € 4.353.096 € 3.064.829 € 259.731 € 1.306.910 € € € € 88.519.963 € 22.587.448 € 86.852.742
Exploitatiebijdrage gerealiseerd € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -
Exploitatiebijdrage te realiseren € € € € € € € € € € € € € € € € € € 243.714 € € 243.714 € 46.700 € 197.014
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Tabel 19: Exploitatiebijdrage per eigenaar: Van 't Hoff Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 38.012 Van 't Hoff Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren Segment 1 0 Segment 2 0 Segment 4 0 Segment 5a 0 Segment 5b 0 Segment 6a 0 Segment 6b 0 Segment 7a 0 Segment 7b 0 Segment 7c 0 Segment 8a 0 Segment 8b 0 Segment 8c 0 Segment 8d 0 Waterwoningen 0 Segment 9c 0 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 0 Bruto exploitatiebijdrage 0 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1
Woningen totaal
Wegingsfactor
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1
0,38 0,29 1,00 1,19 1,54 2,17 2,77 3,04 3,52 4,31 4,84 6,41 9,54 13,44 2,28 1,49 1,69 6,41 6,41
Exploitatiebijdrage gerealiseerd € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -
Exploitatiebijdrage te realiseren € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 243.714 € 243.714 € 48.638 € 195.077
Kader 6: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro Op voorhand is niet aan te geven welke omgevingsvergunning een grondeigenaar zal indienen, zodat ook niet het aantal gewogen eenheden per omgevingsvergunning kan worden bepaald. Het is alleen mogelijk om de gehele exploitatiebijdrage voor het gehele exploitatiegebied aan te geven. Hierbij is geen rekening gehouden met eventueel gemaakte kosten, aangezien ten tijde van het vaststellen niet bekend is of er al sprake is van gemaakte kosten door de betreffende eigenaren. Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning of een posterieure overeenkomst. Als voorbeeld wordt de exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning behorende bij de bouw van een woning op een vrije kavel ter grootte van 878 m2 op "Het Eiland" in B1 genomen.
21
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Een kavel van deze omvang op deze locatie valt geheel binnen kadastraal perceel E 10178 welke een oppervlakte van 12.440 m2 en een getaxeerde inbrengwaarde van € 933.000,- heeft. De inbrengwaarde voor 878 m2 bedraagt daarmee € 65.850,-. Tabel geeft een voorbeeld van de berekening van de verschuldigde exploitatiebijdrage per woning. Bij de omgevingsvergunning ten behoeve van de ontwikkeling van een vrije kavel van 878 m2 behoort een netto exploitatiebijdrage van € 296.907,99. Tabel 20: voorbeeldberekening verschuldigde netto exploitatiebijdrage Voorbeeldberekening netto exploitatiebijdrage bij omgevingsvergunning Woningtype Segment 8c, vrije kavel met een kavel tot 1000 m2 Basiseenheid 1 woning Factor 9,54 Gewogen eenheid 9,54 Bijdrage per gewogen eenheid € 38.011,63 Bruto exploitatiebijdrage € 362.757,99 Minus inbrengwaarde € 65.850,00 Netto exploitatiebijdrage € 296.907,99
5.9 Percentage gerealiseerde kosten Het percentage gerealiseerde kosten is circa 40 procent. Dit is de verhouding van de al verrichte werkzaamheden, gedeeld door het totaal aan kosten in het exploitatieplan, exclusief de inbrengwaarde van de gronden, de plankosten uit de plankostenscan en de renteboekwaarde in het exploitatieplan.
22
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B Het exploitatieplan kent zowel toelichtende bijlagen als een bindende bijlage. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A, en de bindende bijlage bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. In deel B wordt in de exploitatieopzet verwezen naar de Toelichting op de exploitatieopzet (Hoofdstuk 5). 6.1 Toelichting bijlagen deel A 1. Kaart exploitatiegrenzen en ruimtegebruik De kaart "exploitatiegrenzen en ruimtegebruik" (bijlage 1) geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A paragraaf 1.5. In dat opzicht is de kaart bindend (zie toelichting op bijlagen deel B). De kaart geeft ook het voorgenomen ruimtegebruik aan. In dat opzicht is de kaart niet bindend. 2. Kaart eigendomssituatie en verkaveling binnen particuliere gronden De kaart "eigendomssituatie en verkaveling binnen particuliere gronden" (bijlage 2) laat de eigenaren inclusief de kadastrale grenzen zien die binnen de grenzen van het exploitatieplangebied De Volgerlanden-Oost vallen. In dat opzicht is de kaart bindend voor de eigenaren die op basis van het exploitatieplan gaan ontwikkelen (zie toelichting op bijlagen deel B). De kaart geeft ook het voorgenomen ruimtegebruik aan.
De kaart is niet bindend in die zin dat eigenaren niet verplicht zijn te realiseren conform de daarin opgenomen segmenten. Die segmenten zijn wel leidend voor de berekende exploitatiebijdragen. 3. 3a Bestemmingsplankaart De bestemmingsplankaart (bijlage 3a) geeft aan op welk bestemmingsplan het exploitatiegebied betrekking heeft. De verbeelding heeft (samen met de regels) voor de toepassing van het bestemmingsplan een juridisch bindende werking. Voor de toepassing van het exploitatieplan heeft de verbeelding een toelichtende functie. 3b -1 Verbeelding deelgebied A1 (cluster 7.10) De Verbeelding deelgebied A1 (cluster 7.10) (bijlage 3b-1) geeft de gedetailleerde bestemming van het betreffende deelgebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de gedetailleerde uitwerking van dit deelgebied. 3b-2 Verbeelding partiële herziening cluster 7.10 De verbeelding partiële herziening cluster 7.10 (bijlage 3b-2) geeft de gewijzigde gedetailleerde bestemming van ontwerp voor het betreffende deelgebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de gewijzigde bestemming van dit deelgebied. De herziening heeft geen wijzigingen in het ruimtegebruik van cluster 7.10 tot gevolg gehad, wel in het programma. Het gewijzigde programma is verwerkt in de exploitatieopzet. 3c.
Verbeelding uitwerkingsplan deelgebied B1 De uitwerkingsplankaart deelgebied B1 (bijlage 3c) geeft de in detail uitgewerkte bestemming van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de gedetailleerde uitwerking van dit deelgebied.
23
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
3d-1. Verbeelding uitwerkingsplan deelgebied C1-C2 De uitwerkingsplankaart deelgebied C1-C2 (bijlage 3d-1) geeft de uitgewerkte bestemming van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de uitwerking van dit deelgebied. 3d-2. Verbeelding wijzigingsplan C1-C2 De verbeelding van wijzigingsplan C1-C2 (bijlage 3d-2) geeft de gewijzigde bestemmingen van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is hier rekening mee gehouden. 4. 4a Taxatierapport inbrengwaarden De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een onafhankelijke taxatie. Het taxatierapport van de inbrengwaarden van gronden gelegen in het bestemmingsplan 'De Volgerlanden-Oost', gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, projectnummer 0093985.00, revisie 02, 15 augustus 2011, opgesteld door het bureau Oranjewoud is opgenomen in bijlage 4. 4b Bijlagen bij taxatierapport inbrengwaarden Deze bijlage bevat de bijlagen 1 tot en met 4 behorende bij het taxatierapport van de inbrengwaarden. 4c Taxatierapport inbrengwaarden 2018 De inbrengwaarde van de gronden, die bij de vierde herziening aan het exploitatiegebied zijn toegevoegd, is gebaseerd op een onafhankelijke taxatie. Het rapport is opgenomen in bijlage 4c. 5. Resultaat plankostenscan Voor het bepalen van de plankosten is een plankostenscan uitgevoerd.
De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de plankosten. Het resultaat van de plankostenscan is opgenomen in bijlage 5. 6. De civiel- en cultuurtechnische kostenraming Geeft een gedetailleerd inzicht in de manier waarop de hoogte van deze kosten in het exploitatieplan zijn bepaald. De civiel- en cultuurtechnische kostenraming is in bijlage 6 opgenomen en heeft een toelichtende functie.
6.2 Toelichting bijlage deel B 1. Kaart exploitatiegrenzen en ruimtegebruik, bijlage 1 Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A paragraaf 1.5. De kaart (bijlage 1) is bindend. Binnen deze begrenzing worden de exploitatiebijdragen bepaald.
24
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 6e herziening
Hoofdstuk 7 Bijlagen bij de Toelichting 1 2 3
4
5 6
Kaart exploitatiegrenzen en ruimtegebruik, bijlage 1 Kaart eigendomssituatie en verkaveling binnen particuliere eigendommen, bijlage 2 Bestemmingsplankaart, bijlage 3a Verbeelding deelgebied A1, bijlage 3b-1 Verbeelding partiële herziening cluster 7.10, bijlage 3b-2 Verbeelding uitwerkingsplan B1, bijlage 3c Verbeelding uitwerkingsplan deelgebied C1-C2, bijlage 3d-1 Verbeelding wijzigingsplan C1-C2, bijlage 3d-2 Taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 4a Bijlagen 1 tot en met 4 van het Taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 4b Taxatierapport inbrengwaarden 2018, bijlage 4c Resultaat plankostenscan, bijlage 5 Civiel- en cultuurtechnische kostenraming, bijlage 6