1. Raadsvoorstel 9.3 - Bijlage 1 Wijzigingen zesde herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost
Tekst van het document
Wijzigingen zesde herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost
Bijlage 1 Wijzigingen zesde herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost Het exploitatieplan De Volgerlanden-Oost is een geconsolideerd plan. Dit houdt in dat dat het plan elk jaar geactualiseerd wordt, om vervolgens gewijzigd door de gemeenteraad te worden vastgesteld. In deze bijlage bij het Raadsvoorstel worden de voorgestelde wijzigingen ten opzichte van het geconsolideerde exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 5e wijziging benoemd en toegelicht. Per wijziging wordt daarnaast toegelicht of deze op (niet-)structurele onderdelen ziet. De zesde herziening bestaat uit de volgende wijzigingspunten: 1. Algemeen Wijziging 1.1: Het verwerken van diverse wijzigingen in de redactie van het exploitatieplan. Toelichting: Het geconsolideerde exploitatieplan bestaat uit het moederexploitatieplan uit 2011 aangevuld met de wijzigingen uit de eerste, tweede, derde, vierde, vijfde en zesde herziening. Om de leesbaarheid en begrijpelijkheid te vergroten zijn er diverse redactionele aanpassingen doorgevoerd. De inhoud is echter ongewijzigd gebleven. Deze wijziging is niet-structureel omdat deze op zichzelf de hoogte van de exploitatiebijdrage niet wijzigt. Deel A Toelichting 2. Paragraaf 1.5 Begrenzing van het exploitatieplan Wijziging 2.1: Het onttrekken van het perceel aan de Vrouwgelenweg 2 aan het exploitatieplangebied.
Toelichting: Het perceel van de Vrouwgelenweg 2 ligt deels buiten en deels binnen het exploitatieplangebied. Op dit perceel worden vier woningen gebouwd welke met een uitgebreide omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt. Deze omgevingsvergunning is een op zichzelf staand planologisch kader waarvoor apart het kostenverhaal verzekerd dient te worden. Omdat de percelen onder een ander planologisch regime vallen dient de exploitatieplangrens hier op aan gepast te worden. Met de betreffende eigenaar zal een kostenverhaalovereenkomst gesloten worden. Het aanpassen van het exploitatiegebied betreft een wijziging van een structureel onderdeel. Als gevolg van dit besluit wijzigen zowel de berekeningen, de tabellen 1, 3, 5, 7, 8, 14, 15, 16, 17, 18, 19 en 20 en bijlagen 1 en 2. 3. Paragraaf 5.2 Eigendomssituatie Wijziging 3.1: Het vervangen van tabel 5 'Eigendomssituatie binnen het exploitatiegebied' door onderstaande tabel: Huidige eigenaar Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Dhr. C. van 't Hoff Dhr. C.T. de Koning Gronden zonder voorziene bouwplannen etc. Reeds gerealiseerde gedeelten
ged. opp. aankopen (m²) 442.661 2.335 623 74.711 109.663
Totaal
629.993
1
Wijzigingen zesde herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost
Toelichting: Door de voortgang van het project is de oppervlakte van de reeds gerealiseerde gedeelten toegenomen. De oppervlakte van de nog te ontwikkelen gronden in eigendom bij de gemeente, is met dezelfde hoeveelheid afgenomen. Daarnaast vielen de gronden aan de Vrouwgelenweg 2 (wijziging 2.1) onder de categorie 'Gronden zonder voorziene bouwplannen etc.'. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. Als gevolg van dit besluit wijzigen zowel de berekeningen als de tabellen 5, 8 en 17. 4. Paragraaf 5.3 programma Wijziging 4.1: Het vervangen van tabel 6 "Programma De Volgerlanden-Oost" door onderstaande tabel: Woningsegmenten Segment 1 Segment 2 Segment 3 Segment 4 Segment 5a Segment 5b Segment 6a Segment 6b Segment 7a Segment 7b Segment 7c Segment 8a Segment 8b Segment 8c Segment 8d Waterwoningen Segment 9a Segment 9b Segment 9c Segment 9d Vrouwgelenweg 32 Vrouwgelenweg 100
Categorie soc. huur eengezinswoning soc. huur meergezinswoning soc. koop eengezinswoning markt bereikbaar eengezinswoning markt bereikbaar eengezinswoning markt bereikbaar eengezinswoning markt middenduur eengezinswoning markt middenduur eengezinswoning markt duur eengezinswoning markt duur eengezinswoning markt duur eengezinswoning vrije sector kavels vrije sector kavels vrije sector kavels vrije sector kavels waterwoningen markt middenduur meergezinswoning markt middenduur meergezinswoning markt duur meergezinswoning markt duur meergezinswoning vrije sector kavels vrije sector kavels
Aantal 75 55 143 63 111 65 99 89 118 66 93 55 28 10 3 23 1 1 1.098
Toelichting: Op basis van actuele inzichten is het totale woningbouwprogramma opnieuw beschouwd. Dit heeft geleid tot een verschuiving van een aantal woningen tussen de woningsegmenten. Met name door de nadere uitwerking van de planvorming van de deelgebieden C1-C2 is een beter beeld ontstaan van de woningsegmenten die in dit gebied gerealiseerd zullen worden. Het woningbouwprogramma is hier op aangepast. Voor waterwoningen was geen kaveloppervlakte in het exploitatieplan opgenomen. In de huidige plannen zullen er 3 waterwoningen (alle mat een kaveloppervlakte van circa 200 m2) in C2 gerealiseerd worden. In het exploitatieplan is 200 m2 als kaveloppervlakte voor waterwoningen opgenomen. Als gevolg van de aanpassing van het programma wijzigen de opbrengsten, het aantal gewogen eenheden en de exploitatiebijdrage per gewogen eenheid. Deze wijzigingen zijn terug te zien in de tabellen 6, 10, 11, 14, 16, 17, 18, 19 en 20. Het betreft een wijziging van een structureel onderdeel omdat deze doorwerkt in de gewogen eenheden en dus in de berekende exploitatiebijdragen. 5. Paragraaf 5.4 kosten Wijziging 5.1: Het verwerken van de herziene raming voor sloopkosten in het exploitatieplan.
2
Wijzigingen zesde herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost
Toelichting: Op basis van actuele inzichten zijn de sloopkosten naar beneden bijgesteld. Als gevolg van de aanpassing wijzigen de bedragen die gebruikt zijn voor de berekening van de exploitatiebijdrage, de weergegeven bedragen in tabellen 7 en 14 en (de berekening van) de exploitatiebijdrage in de tabellen 15, 16, 17, 18, 19 en 20. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. Wijziging 5.2: Het verwerken van de herziene ramingen voor de civiel- en cultuurtechnische werkzaamheden in het exploitatieplan. Toelichting: Met behulp van actuele inzichten is het mogelijk de ramingen voor civiel- en cultuurtechnische werkzaamheden verder uit te werken en te detailleren. Als gevolg van de aanpassingen wijzigen de bedragen die gebruikt zijn voor de berekening van de exploitatiebijdrage, de weergegeven bedragen in tabellen 7 en 14, (de berekening van) de exploitatiebijdrage in de tabellen 15, 16, 17, 18, 19 en 20 en de bedragen in bijlage 6. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. Wijziging 5.3: Het verwerken van de herziene raming voor plankosten in het exploitatieplan. Toelichting De plankosten zijn in principe forfaitair en hierover vindt geen nacalculatie plaats.
Uitgezonderd zijn de civiele- en cultuurtechnische kosten van voorbereiding, toezicht en directievoering bij het slopen en bouw- en woonrijp maken. Deze plankosten zijn niet normatief, maar afhankelijk van het totaal aan civiel- en cultuurtechnische investeringen. De civiel- en cultuurtechnische kostenraming is bij deze herziening van het exploitatieplan gewijzigd, waardoor de plankosten voor dit onderdeel ook gewijzigd zijn. Als gevolg van de aanpassingen wijzigen de bedragen die gebruikt zijn voor de berekening van de exploitatiebijdrage, de weergegeven bedragen in tabellen 7, 9 en 14, (de berekening van) de exploitatiebijdrage in de tabellen 15, 16, 17, 18, 19 en 20 en de bedragen in bijlage 5. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. Wijziging 5.4: Het verwerken van de rentekosten over geïnvesteerd kapitaal in het exploitatieplan. Toelichting: Door de actualisatie van de boekwaarde zijn de rentekosten aangepast. Als gevolg van de aanpassing wijzigen de bedragen die gebruikt zijn voor de berekening van de exploitatiebijdrage, de weergegeven bedragen in tabellen 7 en 14 en (de berekening van) de exploitatiebijdrage in de tabellen 15, 16, 17, 18, 19 en 20. Daarnaast werden in de tabellen 7 en 14 de verkeerde totale rentekosten weergegeven.
In de berekening van de exploitatiebijdrage weren wel de juiste bedragen meegenomen. Gezien de tekst van artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. 6. Paragraaf 5.6 Resultaat Wijziging 6.1: Het aanpassen van het rentepercentage naar 1,2% tot en met 2027 en 2% in 2028. Toelichting: De renteprognose van het exploitatieplan is gebaseerd op het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van grondexploitatie De Volgerlanden. Recente leningen zijn tegen lagere
3
Wijzigingen zesde herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost
rentepercentages afgesloten waardoor het gemiddelde rentepercentage is gedaald. Deze daling is verwerkt in de renteprognose van het exploitatieplan en wordt weergegeven in tabel 12. Als gevolg van de aanpassing wijzigen de bedragen die gebruikt zijn voor de berekening van de exploitatiebijdrage, de weergegeven bedragen in tabel 14 en (de berekening van) de exploitatiebijdrage in de tabellen 15, 16, 17, 18, 19 en 20. Het betreft een wijziging van een structureel onderdeel omdat deze doorwerkt in de berekende exploitatiebijdragen. Wijziging 6.2: Het vervangen van tabel 13 "Fasering van de gronduitgifte" door onderstaande tabel:
Aantal
Gerealiseerd
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
216
284
111
119
161
107
72
14
2027 Totaal 14
1098
Toelichting: De gehanteerde fasering van gronduitgifte is aangepast op basis van nieuwe inzichten en geactualiseerde planningen. Gelet op de tekst in artikel 6.15 lid 3 sub a tot en met c gaat het om een aanpassing op een niet-structureel onderdeel. 7. Paragraaf 5.8 Berekening exploitatiebijdrage Wijziging 7.1: Het vervangen van de tabellen 17 tot en met 19 met berekeningen van exploitatiebijdragen per eigenaar/exploitant door onderstaande tabellen: Tabel 17: Exploitatiebijdrage per eigenaar: Gemeente Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 38.012 Gemeente Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren Segment 1 34 Segment 2 0 Segment 4 20 Segment 5a 16 Segment 5b 29 Segment 6a 6 Segment 6b 4 Segment 7a 12 Segment 7b 22 Segment 7c 10 Segment 8a 15 Segment 8b 28 Segment 8c 15 Segment 8d 5 Waterwoningen 0 Segment 9c 0 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 0 Bruto exploitatiebijdrage 216 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar
41 55 123 47 82 59 95 77 96 56 78 27 12 6 3 23 0 0 0 880
4
Woningen totaal
Wegingsfactor
75 55 143 63 111 65 99 89 118 66 93 55 28 10 3 23 0 0 0 1.096
0,38 0,29 1,00 1,19 1,54 2,17 2,77 3,04 3,52 4,31 4,84 6,41 9,54 13,44 2,28 1,49 1,69 6,41 6,41
Exploitatiebijdrage gerealiseerd € 454.732 € € 34.818 € 1.285.180 € 1.090.510 € 317.150 € 713.050 € 1.085.588 € 2.903.450 € 772.794 € 3.241.076 € 4.653.379 € 3.259.758 € 1.108.743 € € € € € € 20.920.227
Exploitatiebijdrage te realiseren € 598.655 € 602.305 € 4.675.431 € 2.134.328 € 4.804.265 € 4.872.909 € 10.014.798 € 8.897.763 € 12.837.106 € 9.167.392 € 14.350.152 € 6.580.291 € 4.353.096 € 3.064.829 € 259.731 € 1.306.910 € € € € 88.519.963 € 22.587.448 € 86.852.742
Wijzigingen zesde herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost
Tabel 18: Exploitatiebijdrage per eigenaar: De Koning Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 38.012 De Koning Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren
Woningen totaal
Wegingsfactor
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1
0,38 0,29 1,00 1,19 1,54 2,17 2,77 3,04 3,52 4,31 4,84 6,41 9,54 13,44 2,28 1,49 1,69 6,41 6,41
Tabel 19: Exploitatiebijdrage per eigenaar: Van 't Hoff Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 38.012 Van 't Hoff Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren
Woningen totaal
Wegingsfactor
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1
0,38 0,29 1,00 1,19 1,54 2,17 2,77 3,04 3,52 4,31 4,84 6,41 9,54 13,44 2,28 1,49 1,69 6,41 6,41
Segment 1 0 Segment 2 0 Segment 4 0 Segment 5a 0 Segment 5b 0 Segment 6a 0 Segment 6b 0 Segment 7a 0 Segment 7b 0 Segment 7c 0 Segment 8a 0 Segment 8b 0 Segment 8c 0 Segment 8d 0 Waterwoningen 0 Segment 9c 0 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 0 Bruto exploitatiebijdrage 0 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar
Segment 1 0 Segment 2 0 Segment 4 0 Segment 5a 0 Segment 5b 0 Segment 6a 0 Segment 6b 0 Segment 7a 0 Segment 7b 0 Segment 7c 0 Segment 8a 0 Segment 8b 0 Segment 8c 0 Segment 8d 0 Waterwoningen 0 Segment 9c 0 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 0 Bruto exploitatiebijdrage 0 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1
Exploitatiebijdrage gerealiseerd € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -
Exploitatiebijdrage te realiseren € € € € € € € € € € € € € € € € € € 243.714 € € 243.714 € 46.700 € 197.014
Exploitatiebijdrage gerealiseerd € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -
Exploitatiebijdrage te realiseren € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 243.714 € 243.714 € 48.638 € 195.077
Toelichting: Omdat de tabellen de berekende exploitatiebijdrage per eigenaar weergeven, wordt de wijziging expliciet aan de gemeenteraad voorgelegd. Echter is de wijziging van de exploitatiebijdrage het resultaat van de eerder genoemde wijzigingen. Het aanpassen van de tabellen betreft daardoor een
5
Wijzigingen zesde herziening exploitatieplan De Volgerlanden-Oost
wijziging van een niet-structureel onderdeel. 8. Paragraaf 5.9 Percentage gerealiseerde kosten Wijziging 8.1: het percentage gerealiseerde kosten aan te passen naar 40%. Toelichting: Met de herziening van het exploitatieplan zijn de ramingen geactualiseerd en een gedeelte van de geraamde kosten vervangen door gerealiseerde kosten. Het percentage gerealiseerde kosten is hierdoor afgenomen van 42% naar 40%. Het betreft de wijziging van een niet-structureel onderdeel. Deel B Het exploitatieplan 9.
Hoofdstuk 2 De exploitatieopzet
Wijziging 9.1 De gewijzigde en nieuwe tabellen en de gewijzigde bijlage 1 uit het toelichtende deel A op te nemen in hoofdstukken 3 en 4 van deel B.
6