RV 095 Wijzigen BIE EHAD-terrein van bedrijventerrein naar integrale stedelijke ontwikkeling

Raadsvoorstel Vergadering

95 7 december 2023

Onderwerp

Wijzigen van de BIE (Bouwgrond In Exploitatie) voor het EHAD-terrein, van bedrijventerrein naar integrale stedelijke ontwikkeling. G.L.C.C. van den Waardenburg AOG, BJO, COM, FIN en IVA 3 oktober 2023 Adviescommissie 14 november 2023 51669928

Portefeuillehouder Afdeling College besluit Commissie Zaaknummer

Gemeenteraad

Aan de gemeenteraad,

Voorstel Wijzigen van de BIE (bouwgrond In Exploitatie) voor het EHAD-terrein, van bedrijventerrein naar integrale stedelijke ontwikkeling met wonen/werken/voorzieningen inclusief aanleg van een tunnel voor langzaam verkeer, op basis van de uitgangspunten van Visie Stationskwartier. 1. In te stemmen met een dekking van het verwachte tekort op de BIE EHAD-Terrein uit de reserve grondbedrijf. 2. In te stemmen met een mandaat voor het college van B&W om een eventuele aanpassing uit het oogpunt van kostenbesparing op de BIE in verband met de tunnel niet separaat voor te leggen aan de raad maar integraal mee te nemen bij de jaarlijkse herziening van de BIE bij de jaarrekening. 3. In te stemmen met het inbrengen van een gedeelte van de kosten, die geboekt zijn op het tijdelijk voorbereidingskrediet Stationskwartier, in de BIE EHAD. Inleiding In juni 2023 heeft uw raad de Visie Stationskwartier vastgesteld, die onder andere richting geeft aan de ontwikkeling van het EHAD-terrein. Het gebied had oorspronkelijk een bedrijfsbestemming en in het verleden is hiervoor een bijbehorende GREX geopend. Maar op basis van de Visie Stationskwartier zal het EHAD-terrein worden ontwikkeld tot een integraal stedelijk gebied met wonen/werken/voorzieningen. Het zal een belangrijke bijdrage gaan leveren aan de ambitie om het Stationskwartier te laten uitgroeien tot een hotspot vol stedelijk leven.

Uiteenlopende voorzieningen en diverse woon- en werkvormen zullen hier samenkomen in een boeiend gebied voor verschillende mensen die van levendigheid houden. Actieve binnenstraten, groene randen en luwe binnenhoven voorzien dit deel van het nieuwe Stationskwartier van diverse kwaliteiten. Gezien de grote woningbehoefte, willen we de ontwikkeling van het EHAD-terrein zo snel mogelijk ter hand nemen. Dit terrein, dat voor een groot deel in gemeentelijk eigendom is, biedt daarvoor namelijk veel ruimte en gelegenheid. Om de planvorming zo snel mogelijk te kunnen opstarten, dient de GREX voor 1 januari 2024 gewijzigd te worden naar de beoogde gebiedsontwikkeling. Op basis van de Visie Stationskwartier is een eerste inschatting gemaakt van het ruimtegebruik en programmatische invulling. De bijbehorende meters wijzigen bij de verdere uitwerking van het plan. Op basis hiervan is een raming gemaakt van de kosten en opbrengsten. Met name vanwege de hoge infrastructurele kosten, voor een tunnel onder het spoor voor voetgangers en fietsers, is er een verwacht negatief eindresultaat op de grondexploitatie (ruim € 9,3 mio). We onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor een subsidie voor de aanlegkosten van de tunnel. Indien een subsidie wordt toegekend zal het tekort op de BIE beperkter zijn, mogelijk een sluitende BIE.

Wordt geen subsidie toegekend dan kan de BIE ook verder ontwikkeld worden zonder de aanleg van een tunnel. Beoogd effect voor gemeenteraad Het EHAD-terrein ontwikkelen tot een integraal stedelijk gebied met wonen/werken/voorzieningen, passend in de Visie Stationskwartier.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 1 van 5

Argumenten 1.1 Een majeure aanpassing op een bestaande grondexploitatie wordt separaat aan de raad voorgelegd. Elk jaar vindt bij de jaarrekening een uitgebreide herziening plaats van de lopende grondexploitaties waarin ook kleinere aanpassingen in programmering en planning op de grondexploitaties worden verwerkt. De aanpassing van bedrijventerrein naar een stedelijke ontwikkeling met wonen/werken/voorzieningen is echter een majeure aanpassing van de bestaande grondexploitatie van het EHAD-terrein. Deze aanpassing in programmering en planning kan niet integraal worden meegenomen in het jaarrekeningtraject maar moet separaat door de raad worden vastgesteld. Deze aanpassing moet voor balansdatum 31 december 2023 door de raad zijn vastgesteld. 1.2 De aanleg van een tunnel is een belangrijk element in de ambitie volgens de Visie Stationskwartier. Er wordt een tunnel aangelegd voor langzaam verkeer onder het spoor door, die van groot belang is voor de ontwikkeling. Het Stationskwartier is door de vele infrastructurele barrières (Kasteel-Traverse, Spoor, Engelseweg) op dit moment een grote barrière in de stad. Met het vaststellen van de Visie Stationskwartier is door de Raad nadrukkelijk de ambitie onderschreven om het gebied te transformeren naar een plek, die alles en iedereen met elkaar verbindt, zodat het Centrum + gebied als één geheel kan gaan functioneren.

Door middel van aantrekkelijke routes voor voetgangers en fietsers, een hoogwaardig openbaar gebied in een parkachtige setting en een nieuwe, levendige dynamiek met een mix van wonen en werken. Het realiseren van een tunnel voor langzaam verkeer onder het spoor tussen EHAD-terrein en het deelgebied boven het spoor is een belangrijk element in deze ambitie. Het zal zorgen voor de nodige fijnmazigheid in het stedelijk weefsel, zodat van elkaar afgescheiden gebiedsdelen en stadsdelen met elkaar verbonden worden. Het zal een positief effect hebben op de leefbaarheid. Niet alleen voor EHAD, maar ook Overspoor, Annabuurt, Suytkade, Hoogeind, het Stationskwartier boven het spoor en Centrum + breed. 1.3 Het levert een bijdrage aan de woningbouwversnelling. In de Woonvisie (2016-2020), Woonagenda (2019-2020) en het Coalitieakkoord (2022-2026) is de noodzaak tot een versnelling van de woningbouwproductie beschreven. De bouw van ruim 450 woningen levert een significante bijdrage aan de woningbouwversnelling. 1.4 Het sluit aan bij de gewenste (woningbouw)programmering in het Stationskwartier In het Stationskwartier is behoefte aan een woningbouwprogrammering voor stedelijk wonen, in een mix van starters, gezinnen, senioren en één en tweepersoonhuishoudens. Op het EHAD-terrein zullen gedifferentieerde woonmilieus in deze stedelijke mix ontwikkeld worden met circa 450 woningen.

Ook komt er ruimte voor de in de visie gewenste stedelijke werkmilieus en voorzieningen. 1.5 Het zorgt voor een adequate invulling van een braakliggend terrein Op dit moment is het EHAD-terrein grotendeels een braakliggend terrein. Het gemeentelijk eigendom beslaat het grootste gedeelte van het terrein. Het heeft geen functie en ligt er al jaren verloren bij, het is zeer wenselijk dat dit wordt getransformeerd naar een vitaal stedelijk gebied. Daarvoor moet integrale planvorming opgestart kunnen worden door het wijzigen van de BIE EHAD. Daarbij is het ook van belang dat de eigendommen van derden (tussen spoor en Generaal Pattonstraat) onderdeel worden van de integrale gebiedsontwikkeling, zodat een samenhangend en hoogwaardig gebied ontstaat in stedelijke dichtheid. Deels gaat het om braakliggend gebied, deels om de busremise. 1.6 Helmondse woningbouwcorporaties Woonpartners en Wocom willen participeren in de gebiedsontwikkeling en vragen om prioritering. Gezien de grote woningvraag en mogelijkheden die er zijn op het EHAD-terrein, willen de genoemde corporaties deelnemen aan de gebiedsontwikkeling. Ze vragen de gemeente om het gebied, gezien de ruime mogelijkheden, prioriteit toe te kennen. Zodat zij in hun investeringsprogramma middelen kunnen reserveren voor de ontwikkeling van het EHAD-terrein. Om de planvorming ter hand te kunnen nemen, moet de BIE EHAD gewijzigd worden.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 2 van 5

2.1 In de BIE mag nog niet gerekend worden met een eventuele subsidie voor de tunnel. In de BIE is vooralsnog gerekend met de aanlegkosten van een tunnel voor langzaam verkeer. De komende tijd zal onderzocht worden of het mogelijk is om subsidies aan te trekken voor de aanlegkosten van de tunnel. Omdat dit nog niet duidelijk is mag in de grondexploitatie nog geen rekening worden gehouden met eventuele subsidieopbrengsten die het tekort op de BIE zullen beperken. 2.2 Het tekort op de BIE EHAD dekken uit de reserve grondbedrijf. Bij het vaststellen van de omgevingsvisie voor het Stationskwartier zijn geen afspraken gemaakt over eventuele aanvullende dekkingsmiddelen. Dit betekent dat bij de uitwerking van de verschillende deelgebieden bepaald moeten worden hoe de eventuele extra kosten moeten worden afgedekt. Voor de grondexploitatie geldt in principe een gesloten circuit. Dat betekent dat wijzigingen in verwachte eindresultaten (positief en negatief) op de lopende grondexploitaties worden verrekend met de reserve grondbedrijf. Op grond van deze werkwijze komt het extra tekort op de BIE EHAD ten laste van de reserve grondbedrijf. 3.1 Aanpassingen op de BIE in verband met de tunnel worden integraal verwerkt in de jaarrekening bij de jaarlijkse herziening van de BIE.

De raad zal bij de integrale jaarlijkse herziening van alle BIE bij de jaarrekening op de hoogte worden gehouden van de vorderingen omtrent de subsidiemogelijkheden voor de tunnel. Indien geen subsidiemogelijkheden komen voor de tunnel zal onderzocht worden wat de goedkopere alternatieven zijn voor een tunnel en wordt de BIE daarop aangepast bij de herziening bij de jaarrekening. 4.1 Kosten op voorbereidingskrediet Stationskwartier gedeeltelijk inbrengen in de BIE EHAD. Het tijdelijk voorbereidingskrediet Stationskwartier heeft betrekking op het gehele gebied van het Stationskwartier. De kosten die zijn gemaakt ten behoeve van de ontwikkeling van het deelgebied EHAD kunnen worden ingebracht in de BIE EHAD. Kanttekeningen 2.1 Het verwacht eindresultaat van de BIE EHAD volgens de stedelijke invulling (€ -/- 9,3 mio ) is negatiever dan het verwacht eindresultaat als industriegebied (€ -/- 2,0 mio). De 3 voornaamste oorzaken van dit verwacht extra tekort zijn: • In het nieuwe plan moeten nog gronden verworven worden (een braakliggend terrein en de busremise) om het gebied integraal tot ontwikkeling te kunnen brengen. • De aanlegkosten van de tunnel. Het alternatief is om eventueel een brug te plaatsen in plaats van een tunnel. Daarmee zou aanzienlijk op de kosten bespaard kunnen worden (ca € 5 mio), maar kwalitatief is dit een veel minder goede optie. .

Het hoogteverschil dat voetgangers en fietsers moeten overbruggen bij een tunnel onder het spoor is namelijk een stuk kleiner dan bij een brug over treinen en bovenleiding heen. Een tunnel is daardoor praktischer in het gebruik en daarmee aantrekkelijker. • Voor het parkeren wordt een parkeerhub aangelegd binnen het gebied. Vooruitlopend op het nieuwe parkeerbeleid is in de grondexploitatie vooralsnog gerekend met een bijdrage van € 20.000 voor afkoop van een parkeerplaats. Met deze bijdrage kunnen de investeringskosten van de parkeerhub grotendeels worden afgedekt, maar er resteert een tekort van ca € 2 mio. Hieruit blijkt dat het ophogen van de afkoopregeling noodzakelijk is voor het afdekken van de verwachte investeringskosten voor een parkeerhub. Mocht het zo zijn dat deze afkoopregeling niet wordt ingevoerd met het nieuwe parkeerbeleid, dan blijft de bestaande norm voor afkoop van een parkeerplaats (€ 3.804 per parkeerplaats) gelden en loopt het tekort op de BIE verder op met ruim € 4 mio extra tekort.. Het voorstel is om de extra kosten te dekken uit de reserve grondbedrijf en de gemeentelijke organisatie te laten onderzoeken of er subsidies aangetrokken kunnen worden. Bijvoorbeeld de 6 e tranche Woningbouwimpuls, waarvan op Prinsjesdag bekend is geworden dat deze eind 2023 opengesteld wordt.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 3 van 5

Financiën Zie de toelichting GREXcomplex EHAD terrein opgenomen in de bijlage. Voor deze grondexploitatie is een nieuwe grondexploitatiebegroting opgesteld. Onderstaande tabel toont een overzicht van de verwachte kosten en opbrengsten. Totale kosten Totale opbrengsten Nominaal saldo Inflatie Rente Eindwaarde per 31-12-2034 Contante waarde per 01-01-2023

€ 31.1 mio -/€ 26.7 mio + € 4.4 mio -/- (negatief) € 4.0 mio -/€ 0.9 mio -/€ 9.3 mio -/- (negatief) € 7.4 mio -/- (negatief)

Bij de jaarrekening 2022 is de verwachte eindwaarde van de oude BIE Ehad (industrie) bepaald op -/- € 2,0 mio (negatief) en de netto contante waarde op -/- € 1,9 mio (negatief). Voor het verschil in de contante waarde van het verwacht verlies tussen het oude plan en het nieuwe plan (€ 5,5 mio) zal bij de jaarrekening 2023 een extra voorziening moeten worden getroffen ten laste van de reserve grondbedrijf. De reserve grondbedrijf is onderdeel van de algemene reserve en is dus medebepalend voor de ratio weerstandsvermogen van de gemeente. Het extra tekort van € 5,5 miljoen heeft tot gevolg dat de ratio weerstandsvermogen daalt met 0,08. Communicatie Het EHAD terrein valt binnen de communicatielijn van het Stationskwartier, Centrum + en de Schaalsprong Vervolg Indien uw raad instemt met de beslispunten, dan zal de planvorming voor de ontwikkeling van het EHAD-terrein ontwikkelen tot een integraal stedelijk gebied met wonen/werken/voorzieningen passend in de Visie Stationskwartier, ter hand genomen worden.

Burgemeester en wethouders van Helmond burgemeester mevr. P.J.M.G. Blanksma – van den Heuvel

secretaris H.J. de Ruiter

Bijlagen De bijlagen liggen ter inzage bij de griffie. 1. 20230919 Toelichting GREXcomplex EHAD terrein

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 4 van 5

Raadsbesluit Vergadering

95 7 december 2023

Gemeenteraad

De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 3 oktober 2023; gelet op de bepalingen van de Gemeentewet;

besluit:

1. Wijzigen van de BIE (bouwgrond In Exploitatie) voor het EHAD-terrein, van bedrijventerrein naar integrale stedelijke ontwikkeling met wonen/werken/voorzieningen inclusief aanleg van een tunnel voor langzaam verkeer, op basis van de uitgangspunten van Visie Stationskwartier. 2. In te stemmen met een dekking van het verwachte tekort op de BIE EHAD-Terrein uit de reserve grondbedrijf. 3. In te stemmen met een mandaat voor het college van B&W om een eventuele aanpassing op de BIE in verband met de tunnel niet separaat voor te leggen aan de raad maar integraal mee te nemen bij de jaarlijkse herziening van de BIE bij de jaarrekening. 4. In te stemmen met het inbrengen van een gedeelte van de kosten, die geboekt zijn op het tijdelijk voorbereidingskrediet Stationskwartier, in de BIE EHAD.

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 7 december 2023. De raad voornoemd, de voorzitter,

Gemeenteraad van Helmond

de griffier,

Blz. 5 van 5