RV 058 Houtse Akker - Bijdrage € 520.000 en Instellen BIE

Raadsvoorstel Vergadering Onderwerp Portefeuillehouders Afdeling College besluit Commissie Zaaknummer

58 Gemeenteraad 2021 Houtse Akker: Bijdrage aan Totaaloplossing en Instellen van een BIE (Bouwgrond In Exploitatie) E. de Vries G.L.C.C. van den Waardenburg SB/OO 6 juli 2021 (n.v.t.) 50378523

Aan de gemeenteraad, Beslispunten 1. € 520.000 bij te dragen aan de beoogde oplossing in het dossier Houtse Akker; 2. Een BIE (Bouwgrond in Exploitatie) in te stellen voor de herontwikkeling van 26 woningen Houtse Akker. Inleiding Sinds het najaar van 2020 zetten we ons in om een oplossing te bereiken in het Dossier Houtse Akker. In Raadsinformatiebrief 028 van 24 februari 2021 hebben wij u voor het laatst geïnformeerd over de stand van zaken hierover. In deze RIB hebben wij u geïnformeerd over de mogelijke scenario’s en het voornemen van het college om vanuit de gemeente een bedrag van € 520.000 ter beschikking te stellen. Inmiddels kunnen wij u melden dat er tussen alle betrokken partijen overeenstemming is over de hoofdlijnen van een oplossing. Dat betekent dat er weer perspectief bestaat voor kopers richting de toekomst en dat zij naar verwachting binnen afzienbare tijd een groot deel van de geleden schade vergoed krijgen. Daarvoor zijn echter ook een tweetal raadsbesluiten nodig, te weten het bijdragen van een bedrag van € 520.000 in de oplossing en het instellen van een BIE voor de herontwikkeling van het gebied. Dit raadsvoorstel gaat allereerst in op het bereikte resultaat, en licht vervolgens de in te stellen BIE (Bouwgrond in Exploitatie) toe.

Hoofdlijnenovereenkomst In de afgelopen maanden is er met alle betrokken partijen gesproken over het bereiken van een oplossing. Deze gesprekken zijn gevoerd door ons als gemeente en door de adviseurs van de kopers. Er is gedurende de afgelopen maanden intensief samengewerkt met deze vertegenwoordigers van kopers om tot een zo goed mogelijk resultaat te komen. Gemene deler van die gesprekken was dat alle betrokken partijen zich nadrukkelijk hebben ingezet om een oplossing mogelijk te maken. Met het nu bereikte resultaat leveren al deze partijen een forse bijdrage aan deze oplossing. De totale opgave Op 24 februari 2021 is aan kopers gevraagd of zij het scenario ‘Terugkoop en Herontwikkeling’ konden ondersteunen. Zonder uitzondering hebben zij daarop aangegeven dat dat het geval is. Sindsdien is het onze inzet geweest een zo groot mogelijk bedrag van de aan de projectontwikkelaar betaalde bedragen terug te laten vloeien naar kopers. Daarbij was het de inzet van gemeente en adviseurs om de eigen bijdrage van kopers onder de € 50.000 per koper te houden. In totaal is door kopers € 7,5 miljoen betaald aan de projectontwikkelaar voor de grond en de aanneemsommen. Dit is dan ook de totale opgave waarvoor we sinds februari 2021 staan. Projectontwikkelaar Met de betrokken projectontwikkelaar hebben de afgelopen maanden meerdere gesprekken plaatsgevonden.

Als hoofdverantwoordelijke staat deze partij immers aan de lat om een oplossing mogelijk te maken. Deze gesprekken zagen primair op het leveren van een directe bijdrage in de oplossing door de ontwikkelaar. Complicerend daarbij was dat de betrokken BV over onvoldoende middelen beschikt om een oplossing mogelijk te maken. Uiteindelijk draagt de projectontwikkelaar rechtstreeks € 750.000 bij in de oplossing. Daarnaast is de fiscale opzet bezien en is onderzocht op welke wijze de totaalopgave zo veel als mogelijk kan worden beperkt. Uitgaan van ontbinding van de overeenkomsten leidt daarbij tot de

beste perspectieven, aangezien hiermee btw-teruggave kan worden bereikt. De Belastingdienst heeft daarbij haar principe-medewerking uitgesproken voor deze opzet. Definitieve teruggaaf is aan de orde wanneer een formele aanvraag wordt gedaan door de projectontwikkelaar. Met de btwteruggave is een bedrag van € 1.300.000 gemoeid. In totaal levert de projectontwikkelaar daarmee een bijdrage van € 2,05 miljoen euro. Hypotheekverstrekkers Hypotheekverstrekkers hebben momenteel voor een groot bedrag hypotheken uitstaan bij de kopers. Ook zij hebben dus belang bij het bereiken van een oplossing. Na meerdere gesprekken zijn uiteindelijk nagenoeg alle hypotheekverstrekkers akkoord gegaan met een voorstel zoals dat door de gemeente en de adviseurs is voorgelegd. In totaal dragen de hypotheekverstrekkers € 1,1 miljoen bij aan de oplossing. Herontwikkeling Onderdeel van de opzet is dat we als gemeente de grond terugkopen van de projectontwikkelaar, en deze vervolgens weer verkopen voor een maximale opbrengst aan een nieuwe bouwpartij. De prijs die de gemeente in een normale situatie voor de grond zou ontvangen is € 2,2 miljoen euro (gemeentelijke grondprijs). De inzet is echter geweest om een hoger bedrag op te halen. Daarom is gezocht naar een geschikte bouwpartij aan wie de gemeente de grond kan verkopen. Hoe hoger de opbrengst is, hoe lager de eigen bijdrage van kopers kan blijven.

De afgelopen maanden is hierover met acht partijen gesproken, waarbij een nadrukkelijk beroep is gedaan om bij hun opstelling de maatschappelijke context (situatie kopers en omwonenden) mee te wegen. Met drie partijen zijn uiteindelijk intensieve gesprekken gevoerd, die hebben geleid tot een drietal biedingen op de grond. Eén van de partijen – BanBouw – heeft daarbij (veruit) het hoogste bod uitgebracht. Zij zijn bereid een bedrag te voldoen van € 3,7 miljoen euro voor de grond. Daarvan is € 3,5 miljoen zeker, en € 200.000 afhankelijk van de snelheid waarmee woningen kunnen worden verkocht. Na aftrek van de kosten (€ 200.000) voor sloop, bouwrijp maken en plan- en overige kosten resteert daarmee een netto-opbrengst van € 3,3 miljoen euro die kan worden ingezet voor de oplossing. Met deze bieding van BanBouw wordt een oplossing mogelijk gemaakt. De koopovereenkomst met BanBouw proberen wij zo snel mogelijk na de effectuering van de overeenkomsten te sluiten. Bijdrage Gemeente In februari 2021 is door ons de bereidheid uitgesproken dat wij als gemeente een bedrag van € 520.000 willen bijdragen in de oplossing, wanneer alle betrokken partijen een bijdrage leveren. Wij zijn verheugd dat alle partijen uiteindelijk deze bereidheid hebben getoond en stellen daarom aan u als gemeenteraad voor om de gevraagde bijdrage van € 520.000 ter beschikking te stellen.

Bijdrage kopers Na aftrek van alle bijdragen en het depot wat nog bij de notaris staat resteert nog een tekort van circa € 415.000. Tussen de gemeente en kopers en tussen de kopers onderling is eerder afgesproken dat alle kopers met eenzelfde verlies uit het project moeten kunnen treden. Dit betekent dat niet iedere koper een gelijk bedrag ontvangt; immers de ene koper heeft meer betaald dan de andere. Het verlies dat per kopend gezin geleden wordt daarmee circa € 16.000. Dit bedrag blijft ruim onder het beoogde maximum van € 50.000. Alle kopers hebben zich inmiddels akkoord verklaard met het leveren van deze bijdrage.

Totaalopgave Teruggave btw (via Tempelaars) Depot notaris Herontwikkeling Hypotheekverstrekkers Tempelaars/TPD (Rechtstreekse bijdrage) Gemeente Eigen bijdrage kopers

Totaal € 7.518.459 € 1.303.962 € 130.000 € 3.300.000 € 1.100.000 € 750.000 € 520.000 € 414.497

Gemiddeld per koper € 289.172 € 50.152 € 5.000 € 126.923 € 42.308 € 28.846 € 20.000 € 15.942

U wordt voorgesteld € 520.000 bij te dragen aan de beoogde oplossing in het dossier Houtse Akker. Dit bedrag komt overeen met het (geraamde) tekort op de GREX (zie verder). Binnen het grondbedrijf

worden overschotten en tekorten verrekend met de reserve Grondbedrijf. Dit betekent dat het tekort van € 520.000 ten laste van de reserve Grondbedrijf gebracht wordt. Instellen Bouwgrond in Exploitatie (BIE) voor Herontwikkeling Om de herontwikkeling daadwerkelijk aan te kunnen vangen, zal door de gemeenteraad eerst een nieuwe grondexploitatie moeten worden geopend. De herontwikkeling van deze 26 woningen kan immers niet binnen de huidige grex (‘oude grex’) worden voortgezet, en wordt hier dan ook uitgehaald. Voor de nieuwe BIE is een grondexploitatiebegroting opgesteld. De totale kosten zijn naar verwachting € 6,4 miljoen. Deze bestaan uit de kosten voor grondverwerving van € 6,1 miljoen. Dit bedrag sluit aan bij het bedrag dat Tempelaars nodig heeft om de kopers de aan hem betaalde bedragen terug te kunnen betalen. Daarnaast worden er voor € 200.000 kosten gemaakt en zijn er nog kosten die zijn opgenomen in de ‘oude grex’ (ruim € 100.000). De totale opbrengsten zijn geraamd op € 5,8 miljoen. Dit bedrag bestaat uit de opbrengsten uit de verkoop aan BanBouw (€ 3,5 miljoen) en uit de bijdragen die derden leveren (Tempelaars € 750.000; Kopers (eigen bijdrage (€ 410.000 + afboeken hypotheekverstrekkers (€ 1.100.000)). Daarmee is het verwachte eindresultaat op deze nieuwe BIE € 640.000 negatief.

Na aftrek voor kosten die vanuit de oude grex worden toegevoegd aan de reserve grondbedrijf resulteert vervolgens een negatief resultaat van € 520.000. Dit negatieve resultaat betreft de bijdrage die de gemeente in deze oplossing inbrengt. NB: Rentelasten 2022 (in omvang beperkt) zijn in deze berekening buiten beschouwing gelaten. Ook gelden vanuit de BBV afwijkende regels voor een winstgevende (‘oude grex’; ‘Percentage-ofcompletion-methode’) en een verliesgevende grondexploitatie (de nieuwe grex; voorziening voor contante waarde). Hierdoor zal de praktijk beperkt afwijken van de nu opgenomen bedragen. Kosten Grondverwerving Sloopkosten Plankosten en overige kosten Grondwerk/bouwrijp maken Kosten reeds opgenomen in ‘oude grex’ Totaal kosten:

€ 6.084.288 € 100.000 € 50.000 € 50.000 € 126.785 € 6.411.073

Opbrengsten Grondverkoop Bijdragen derden Totaal opbrengsten

€ 3.500.000 € 2.264.288 € 5.764.288

Totaal Kosten Opbrengsten Saldo grex (nominaal) Resterend budget ‘oude grex’ Per saldo na correctie via reserve grondbedrijf

€ 6.411.073 € 5.764.288 € 646.785 € 126.785 € 520.000

Voor gemeentegrond die wordt omgevormd naar bouwrijpe grond moet de gemeenteraad een BIE instellen. In het verleden is een veelheid aan grondontwikkeling gerelateerde projecten (aangekochte gronden, herinrichtingsprojecten openbare ruimte en faciliterend grondbeleid met kostenverhaal) ondergebracht bij grondexploitaties. De landelijke commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) heeft voor de duidelijkheid aangegeven dat voor het in exploitatie brengen van bouwgrond zoveel mogelijk moet worden aangesloten op de regels zoals vastgesteld in de Wet Ruimtelijke Ordening. Op basis daarvan heeft de commissie BBV gesteld dat alleen gronden in eigendom van de gemeente waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld, bouwgronden in exploitatie zijn. Het startpunt voor bouwgrond in exploitatie is het raadsbesluit.

Bijgevoegd bij dit raadsvoorstel is een grondexploitatieopzet en –begroting. U wordt voorgesteld een BIE (Bouwgrond in Exploitatie) instellen voor de herontwikkeling van 26 woningen Houtse Akker. Kanttekeningen en risico’s In dit dossier hebben we als gemeente een bijzondere rol op ons gepakt. In het belang van kopers – maar ook in een breder belang, zoals die van omwonenden en de wijk – hebben we grote inspanningen gepleegd om een oplossing te bereiken. We handelen daarbij op een manier die we niet snel kiezen, maar gezien de bijzondere omstandigheden nu wel passend achten. Om een oplossing mogelijk te maken kunnen we niet geheel zonder risico’s handelen. Op dit moment is tussen alle betrokken partijen overeenstemming over de hoofdlijnen van de overeenkomst. Deze principe-overeenstemming moet echter nog worden omgezet in een juridische constructie en overeenkomsten die door alle partijen getekend moeten worden. Er zijn geen signalen dat dit niet zou lukken. Tegelijkertijd geldt dat er pas een oplossing is als alle trajecten slagen. Eén risico in het bijzonder loopt ook na het effectueren van de oplossing nog enige tijd door. Dat risico houdt verband met de afspraken die door de gemeente met de projectontwikkelaar zijn gemaakt over de termijn waarop zijn schadevergoedingsbijdrage van € 750.000 wordt voldaan.

De ontwikkelaar betaalt hiervan voorafgaand aan de overeenkomst € 250.000. Het resterende bedrag van € 500.000 wordt vervolgens in een periode van vijf jaar voldaan. Daarbij staat de ontwikkelaar voor een bedrag van € 250.000 persoonlijk borg. Tegenover de andere € 250.000 staan niet direct zekerheden. Wel is het zo dat het bedrag aan borgstelling pas lager zal worden wanneer het totaal nog te betalen bedrag onder € 250.000 uit komt. Financiën Wanneer u instemt met dit voorstel zal de gemeente een bedrag van € 520.000 bijdragen in de beoogde oplossing. Deze € 520.000 wordt ten laste gebracht van de reserve Grondbedrijf. Communicatie en vervolg Zo snel als mogelijk werken wij de hoofdlijnenovereenkomst met betrokken partijen uit in een juridische overeenkomst. Met BanBouw werken wij separaat een grondverkoopovereenkomst uit. Inzet is om de overeenkomst op zo kort mogelijke termijn te effectueren zodat de kopers van Houtse Akker dit schrijnende dossier achter zich kunnen laten.

Burgemeester en wethouders van Helmond burgemeester mevr. P.J.M.G. Blanksma – van den Heuvel

secretaris H.J. de Ruiter

Bijlage Grondexploitatie Herontwikkeling 26 woningen Houtse Akker

Pagina-einde

Raadsbesluit Vergadering

58 13 juli 2021

Gemeenteraad

De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 6 juli 2021; gelet op de bepalingen van de Gemeentewet;

besluit: 1. 2.

€ 520.000 bij te dragen aan de beoogde oplossing in het dossier Houtse Akker; Een BIE (Bouwgrond in Exploitatie) in te stellen voor de herontwikkeling van 26 woningen Houtse Akker.

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 13 juli 2021. De raad voornoemd, de voorzitter, de griffier,