RV 057 Reserve Woningbouwfonds

Raadsvoorstel Raadsvergadering Onderwerp Portefeuillehouder College besluit Zaaknummer

57 9 september 2025

Reserve Woningbouwfonds G.L.C.C. van den Waardenburg 1 juli 2025 52373490

Gemeenteraad

Aan de gemeenteraad, Het college stelt u voor: 1. De middelen voor de Reserve Woningbouwfonds gedeeltelijk aan te wenden voor de cofinanciering van de Beethoven-regelingen en geen Helmonds beleidskader voor projectsteun vast te stellen; 2. De looptijd van de Reserve Woningbouwfonds te verlengen tot en met 2033; 3. De verdeling over drie onderdelen van de Reserve Woningbouwfonds los te laten omwille van de flexibiliteit. Samenvatting Reserve Woningbouwfonds In de Programmabegroting 2025-2028 heeft uw raad 10 miljoen euro ter beschikking gesteld in een Reserve Woningbouwfonds voor een drietal bestedingen: a) Aanvullende middelen voor de bestande subsidieregeling voor sociale huur voor corporaties van maximaal € 5.000 per woning – in aanvulling op de bestaande Reserve stimuleren wonen. b) Ambtelijke capaciteit voor woningbouwproductie. c) Financiële bijdrage aan projecten via een regeling (beleidskader) en cofinanciering van projectregelingen vanuit Beethoven. Uw raad heeft bij de behandeling van de Programmabegroting 2025-2028 besloten om voor 2025 1 miljoen euro te onttrekken aan deze Reserve voor de subsidie voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen (€ 500.000) en extra capaciteit (€ 500.000). Voor de besteding van de overige 1,5 miljoen euro in 2025 zouden we bij uw raad terugkomen via een beleidskader (onderdeel c).

Beethoven Eind 2024 en in 2025 is meer bekend worden geworden over de regionale uitwerking van de zogenaamde Beethovenmiddelen (voor woningbouwprojecten). Er is voor Helmond circa 35 miljoen euro beschikbaar. Wel is cofinanciering nodig (25%). Anders gezegd: een verviervoudiging van de gemeentelijke financiële inzet is mogelijk. Dit is voor de gemeente een aantrekkelijke optie om woningbouw sneller te stimuleren. Ook omdat het voor een gemeente zelf juridisch lastig is om de middelen via een eigen regeling in projecten weg te zetten vanwege staatssteun-regelgeving en regels rondom grondexploitaties. Opiniecommisie 18 maart 2025 Ons idee is dan ook om de middelen uit de Reserve Woningbouwfonds in te zetten voor de Beethoven-regelingen en geen lokale regeling in het leven te roepen. Tijdens de opiniecommissie van 18 maart hebben we uw raad hierover bijgepraat. Tijdens de Opiniecommissie op 18 maart 2025 is een aantal zaken aangegeven: • Een aantal partijen wil meer weten over de Beethoven-regelingen voordat een deel van de Woningbouwfondsmiddelen wordt ingezet voor de cofinanciering (in plaats van een lokaal instrument). • Een aantal partijen wenst inzicht in de bestedingen van de 10 miljoen – en mogelijk ook al in de gemeentelijke indiening voor Beethoven; wat levert het bijvoorbeeld op qua woningbouwaantallen of projecten waaraan kan worden gewerkt.

• Op de derde plaats gaf een aantal partijen aan (wanneer er over Beethoven meer helderheid is) flexibiliteit te willen aanbrengen in de Reserve Woningbouwfonds. Dit door flexibiliteit aan te kunnen brengen tussen de drie componenten van de woningbouwfondsmiddelen (cofinanciering, capaciteit, subsidie sociale huur) als dat nodig is voor een zo optimaal mogelijk resultaat.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 1 van 6

Voorgaande besluitvorming In de Programmabegroting 2025-2028 heeft uw raad 10 miljoen ter beschikking gesteld in een Reserve Woningbouwfonds. Doel is de woningbouwproductie vlot te trekken en knelpunten weg te nemen die de productie in de weg staan. Over een periode van 4 jaren wordt in totaal € 10 miljoen in deze Reserve gestort. Met de begroting heeft uw raad ingestemd met een onttrekking van in totaal € 1,0 miljoen voor capaciteit en de subsidie voor sociale huurwoningen in 2025. Voor de besteding van de projectsteun in 2025 (€ 1,5 miljoen) zouden we bij u terugkomen voor de vaststelling van een beleidskader. Tijdens de opiniecommissie van 18 maart hebben we uw raad hierover bijgepraat. We hebben toen aangegeven de middelen voor projectsteun te willen gebruiken voor cofinanciering bij subsidie in het kader van Beethoven (in plaats van een Helmonds beleidskader op te stellen). Vooral omdat hiermee de gemeentelijke middelen verviervoudigd terugkomen (25% cofinanciering, 75% financiering vanuit rijk en ASML). Deze optie voor cofinanciering vanuit de Reserve Woningbouwfonds was ook in de Programmabegroting al meegenomen.

Waarom Wij hebben toegezegd bij uw raad terug te komen zodra meer informatie bekend is over de Beethoven-regeling, zodat u kunt besluiten dat het deel van de middelen bedoeld voor projectsteun kan worden ingezet voor de cofinanciering van Beethoven (in plaats van een Helmondse regeling op basis van een Helmonds beleidskader). Dit besluit is nodig, omdat het Beethoven-loket in september/oktober opengaat en we vaart willen maken. Met dit voorstel willen we uw raad vragen om de middelen uit de Reserve Woningbouwfonds in te kunnen zetten voor Beethoven (subsidiering na oplevering woning). Hiermee is een langere looptijd van de Reserve nodig. Verder is -om de Reserve en de Beethoven-middelen zo optimaal mogelijk in te zetten- flexibiliteit nodig in de hoogte van de uitnames vanuit de drie verschillende onderdelen van de Reserve. Wij vragen daarom de eerdere verdeling tussen de drie onderdelen zoals verwoord in de Programmabegroting 2025-2028 los te laten en voorstellen voor onttrekkingen (en de verantwoording) via de P&C-cyclus tegemoet te zien. Argumenten 1.1 Beethoven-regelingen zijn werkbaar De Beethoven-regelingen zijn in mei/juni 2025 in concept gepubliceerd. Het is dus inmiddels duidelijker dan in maart 2025 waar we in stappen.

We achten deze conceptregelingen werkbaar (al blijft staatssteun een risico – zie kanttekening 1.1) en willen in september/oktober 2025 (als het loket opent) aanvragen indienen. Het betreft feitelijk twee regelingen die de komende jaren meerdere tranches kennen: • Een subsidie voor tekorten op de vastgoedexploitatie (vex) die wordt gefinancierd vanuit ASML. De eerste tranche is voor corporaties en loopt via gemeenten (en daarna mogelijk projectontwikkelaars). De regeling lijkt op voorgaande regelingen van ASML. Deze regeling is eind juni 2025 door het Dagelijks Bestuur van de Metropoolregio Eindhoven (MRE) vastgesteld. • Een subsidie voor publieke tekorten op de grondexploitatie (grex) die wordt gefinancierd vanuit de rijksoverheid. Deze lijkt op een regionale uitwerking van de landelijke Woningbouwimpuls-regeling die al enkele jaren bestaat (en waar vanuit Helmondse projecten worden gesubsidieerd). Juli/augustus 2025 worden hier nog de laatste aanpassingen aan gedaan. Zie bijlagen voor de conceptregelingen d.d. 25 juni 2025 (en bovenstaande link voor de meest actuele stukken). 1.2 Beethoven-regelingen (van ASML en de rijksoverheid) leveren Helmond veel financiële steun op Bekend is dat Helmond vanuit de Beethoven-regelingen aanspraak kan maken op (minimaal) 14% van de totale Beethoven-gelden. Dat is ongeveer 35 miljoen euro, verdeeld over meerdere jaren.

Uitgaande van circa € 10.000 per woning zouden we de versnelde bouw van circa 3.500 woningen kunnen subsidiëren. Het exacte totaal bedrag is pas later bekend; dit hangt mede af van mogelijke onder-uitputting door andere gemeenten (bijvoorbeeld vanwege gebrek aan subsidiabele projecten, capaciteit om aanvragen in te dienen en de benodigde cofinanciering). Het totaalbedrag voor Helmond zou dus nog kunnen stijgen. Dit betekent dat ongeveer 8,75 miljoen euro aan gemeentelijke cofinanciering wordt gevraagd (25%). 1.3 Via cofinanciering kunnen we Helmondse middelen uit de Reserve aanzienlijk verhogen Om in aanmerking te komen voor de Beethoven-middelen is gemeentelijke cofinanciering van 25% nodig. Uitgaande van een gemiddelde subsidie via Beethoven van € 10.000 per woning is per woning € 2.500 cofinanciering nodig. Andersom beredeneerd: door de Reserve Woningbouwfonds hiervoor in te zetten zoals in de Programmabegroting 2025-2028 aangekondigd (pagina 213), kunnen wij de financiële reikwijdte van de eigen Reserve aanzienlijk vergroten. Bovendien liften we dan mogelijk mee op de juridische en fiscale regelingen die o.a. met de rijksoverheid en de MRE worden gemaakt om de middelen ook te mogen besteden. Hiermee slaan we dus mogelijk twee vliegen Gemeenteraad van Helmond

Blz. 2 van 6

in één klap: een verhoging van de middelen voor woningbouw en we hoeven zelf geen complexe regeling te maken (naast de Beethoven-regeling en andere subsidies voor woningbouw van o.a. de rijksoverheid zoals de realisatiestimulans). Reden om niet het gehele bedrag van € 8,75 miljoen benodigd voor cofinanciering uit het fonds te onttrekken, is dat voor een deel van de Beethoven-regeling (voor publieke tekorten op grondexploitaties), cofinanciering waarschijnlijk op een andere manier kan plaatsvinden. Bij een negatieve grondexploitatie dient de gemeente een voorziening te treffen binnen het grondbedrijf die dan als cofinanciering kan worden beschouwd. De Reserve Woningbouwfonds hoeft in dat geval niet te worden aangesproken. Ook kan mogelijk de bestaande Helmondse subsidieregeling voor sociale huurwoningen worden beschouwd als cofinanciering (onderdeel a van de Reserve Woningbouwfonds). Dit geeft aanleiding/ruimte voor eventuele verschuivingen tussen de drie componenten van de Reserve en daarmee is flexibiliteit nodig (zie argument 3.2). 1.4 Beethoven-regelingen zijn in lijn met lokaal beleid U gaf in de commissievergadering op 18 maart 2025 aan dat er ook aandacht moet zijn voor de risico’s van cofinanciering voor de Beethoven-regelingen.

Het ging bijvoorbeeld over staatssteun en transparantie: we willen publiek geld goed verantwoord besteden (zeker waar het steun aan private partijen betreft), et cetera. Wij hebben deze thema’s de afgelopen maanden dan ook veelvuldig onder de aandacht gebracht bij de betrokken instanties (ASML, Metropoolregio Eindhoven, rijksoverheid). Dit soort elementen is dan ook onderdeel van de regelingen, zo moet onder meer sprake zijn van open-boekhouding vanuit private partijen voor de vastgoedregeling. Voor corporaties wordt de financiële noodzakelijkheid niet op projectniveau aangetoond, maar via een generieke onderbouwing omdat op sociale huur sowieso een tekort zit. De rijksoverheid maakt daarnaast een handreiking m.b.t. het voorkomen van staatssteunproblemen. De regelingen bevatten regels ten aanzien van betaalbaarheid, start bouw, transparantie over de financiële noodzakelijkheid, et cetera. Hiermee is het in lijn met wat we in het beleidskader voor een eventuele Helmondse regeling hadden willen opnemen. Ook is dit in lijn met de Helmondse woonvisie en versnellingsmaatregelen. 1.5 Geen lokaal beleidskader nodig We sluiten aan bij de Beethoven-regelingen voor projectsteun. Er is dan geen Helmonds beleidskader voor projectsteun noodzakelijk. Bijgevoegd zijn de regelingen die vanuit Beethoven nu bekend zijn.

De regelingen lijken inhoudelijk ook wat we in een eventuele Helmondse regeling zouden hebben voorgesteld (betaalbaarheid, snel beginnen met bouwen, transparantie, aantoonbare noodzakelijkheid, et cetera). Door aan te sluiten bij de Beethovenregelingen voorkomen we ook een aanbod van vergelijkbare regelingen. 2.1 Uitnames later dan 2028 bij Beethoven Door de Reserve Woningbouwfonds gedeeltelijk in te zetten voor Beethoven, verschuift de tijdshorizon. Met de Beethoven-regelingen kunnen namelijk via meerdere tranches woningen worden gesubsidieerd die uiterlijk in 2033 worden opgeleverd. Bij oplevering wordt pas gesubsidieerd (vex-regeling), en dan is dus ook de cofinanciering nodig. Het kan dus zijn dat we de komende jaren middelen op zij moeten zetten die pas later feitelijk worden uitgegeven (bijvoorbeeld via een voorziening). Voorbeeld: wanneer we dit najaar een aanvraag bij het Beethoven-loket doen en er begin 2026 een positief besluit valt, zou het kunnen dat pas in 2028 subsidiering plaatsvindt. We stellen daarom voor om de looptijd van de Reserve te verlengen. Het totaalbedrag van de Reserve verandert niet. 3.1 Flexibiliteit is nodig voor evenwicht tussen subsidies en capaciteit Flexibiliteit in de bestedingen van de Reserve is gewenst.

Het kan immers de komende jaren gebeuren dat extra ambtelijke capaciteit nodig is, of meer of minder subsidie voor sociale huurwoningen (afhankelijk van aanvragen). Of meer of minder cofinanciering vanuit onderdeel c van de Reserve. In de commissiebehandeling van 18 maart 2025 is deze noodzaak tot flexibiliteit uitgebreid besproken: zonder capaciteit op cruciale plaatsen kunnen we de subsidies niet ‘wegzetten’ en de versnelling niet zomaar realiseren, maar cofinanciering via Beethoven levert elke ‘Helmondse euro’ in totaal 4 euro op. 3.2 Flexibiliteit is nodig om de puzzel voor Helmond zo goed mogelijk te leggen Er is steeds meer bekend over de Beethoven-regelingen en daarmee ook over mogelijke projecten en de benodigde cofinanciering. Zo kunnen lokale bestaande subsidieregelingen (zoals de regeling die we in Helmond hebben voor de realisatie van sociale huur door corporaties), worden beschouwd als een gemeentelijke cofinanciering van de vexregeling. Dat komt binnen de Reserve Woningbouwfonds dan uit een andere component dan de middelen die we eerst voor de cofinanciering hadden voorzien. Ook een grex met een tekort kan worden beschouwd als vorm van cofinanciering voor de grex-regeling, er is dan geen bijdrage vanuit de Reserve Woningbouwfonds nodig. Wat nog Gemeenteraad van Helmond

Blz. 3 van 6

onzeker is, is of alle gemeenten in het MRE aanspraak gaan maken op de regelingen. Misschien blijft er hierdoor in de komende jaren wel meer subsidie voor Helmond over, maar dan zullen we ook meer dienen te cofinancieren. De komende tijd hebben we als gemeente een ingewikkelde puzzel te leggen voor de subisidieaanvraag, met de rijksoverheid, de MRE, ASML, corporaties en later ook marktpartijen. Welke projecten komen in aanmerking? Voor welke projecten vragen we een bijdrage aan een tekort op de (eigen gemeentelijke) grondexploitatie, en waar zetten we middelen in voor vastgoedexploitaties van corporaties en ontwikkelaars? Kunnen andere subsidies vanuit de rijksoverheid worden ‘gebundeld’, bijvoorbeeld Beethoven-middelen in combinatie met de landelijke realisatiestimulans? Gebruiken we de bestaande Helmondse subsidieregeling voor sociale huurwoningen (onderdeel a van de Reserve) gedeeltelijk als cofinanciering voor Beethoven, of gebruiken we daar de projectmiddelen voor (onderdeel b) zodat de corporaties per woning een grotere bijdrage ontvangen? Om voor Helmond het maximale resultaat te behalen, is flexibiliteit binnen de Reserve nodig. Dit uiteraard binnen de kaders voor deze Reserve, ook het totaalbedrag verandert uiteraard niet.

Wij vragen daarom de eerdere verdeling tussen de drie onderdelen los te laten en voorstellen voor onttrekkingen (en de verantwoording) via de reguliere P&Ccyclus tegemoet te zien. Kanttekeningen en risico’s 1.1 Beethoven-regelingen zijn nieuw De Beethoven-regelingen zijn enigszins nieuw. De grex-regeling is gebaseerd op de al jaren werkende Woningbouwimpuls van de rijksoverheid, de vex-regeling is een vervolg op de eerdere projectsteun van ASML. Er kunnen hickups optreden. We zien dit primair als verantwoordelijkheid van de uitvoerende instanties MRE, ASML en de rijksoverheid. Een van de risico’s is staatssteunregelgeving. Door de rijksoverheid wordt een handreiking gemaakt om de Beethoven-regelingen staatssteun-proof toe te passen. Helemaal zonder risico is het voor de gemeente als aanvrager niet; dit vereist mogelijk nog uitwerking. Tegelijkertijd: wanneer we als gemeente zelf een regeling hadden opgesteld, spelen dit soort zaken eveneens. Een ander risico is dat bij de Beethoven-regelingen enerzijds een prikkel is ingebouwd om alleen projecten vlot te trekken die er zonder subsidie niet (snel) zouden komen (noodzakelijkheid), anderzijds moet er binnen twee (of drie) jaar gebouwd worden. De kans bestaat dat we deze deadline niet halen, bijvoorbeeld door externe factoren en in het uiterste geval de subsidie niet krijgen.

Dit geldt voor alle gemeenten en we blijven hierover in gesprek met de subsidieverleners. Doel van alle betrokken organisaties is hetzelfde: met een financiële impuls de woningbouw stimuleren. 1.2 De Beethoven-propositie zijn wij nog nader aan het invullen Gedurende de zomerperiode zullen we als gemeente samen met onder meer de MRE de aanvragen voor subsidie voorbereiden (voor de vastgoed-regeling doen we dit samen met de corporaties). Dit is een ingewikkelde puzzel, die deels te maken heeft met de regelingen/spelregels die pas laat bekend zijn geworden, bijvoorbeeld waar het gaat om cofinanciering, andere rijkssubsidies (zoals de recent bekend geworden realisatiestimulans) waarmee gestapeld kan worden) en onze eigen subsidieregeling voor sociale huurwoningen. Ook kunnen vanuit Beethoven grex- en vexsubsidies niet worden gecombineerd. Financiën Binnen de programmabegroting 2025-2028 is 10 miljoen euro gereserveerd voor de Reserve Woningbouwfonds. Vooruitlopend op het beleidskader is aan de raad verzocht om alvast akkoord te gaan met een onttrekking van in totaal 1 miljoen euro in 2025 voor de doelen subsidieregeling 500.000 euro en ambtelijk capaciteit 500.000 euro.

De overige 9 miljoen onttrekken we over een langere periode als de regelingen vanuit Beethoven vastgesteld zijn en we als gemeente meer zicht hebben op een zo optimaal mogelijke besteding van de middelen (zie argumentatie). Via de P&C cyclus (of eventueel via een separaat raadsvoorstel) zullen wij de raad voorstellen doen voor deze uitnamen, waarbij we uitgaan van flexibiliteit qua hoogte van de bestedingen tussen de drie onderdelen van de Reserve. Op het moment dat deze Reserve is ingesteld was het nog onduidelijk hoe Beethoven-regeling eruit zou zien. Nu hier meer duidelijkheid is gekomen, komen we tot de conclusie dat de uitnamen vanuit deze Reserve zal plaatsvinden over een langere tijdsperiode (zie argument 2.1). Met deze regeling kunnen woningen worden gesubsidieerd die uiterlijk in 2033 worden opgeleverd. Om deze uitnamen ook na 2028 te kunnen doen, moet de einddatum van deze Reserve worden aangepast van 2028 naar 2033. Hiervoor is toestemming van de raad nodig.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 4 van 6

Participatie De corporaties zijn/worden betrokken bij de Helmondse propositie voor Beethoven-subsidies. Communicatie Met dit voorstel combineren we middelen vanuit rijksoverheid en ASML (Beethoven) met de Helmondse middelen die afgelopen najaar via de Programmabegroting ter beschikking zijn gesteld voor woningbouw. Dit is een logische stap om een zo optimaal mogelijk resultaat voor Helmond te bereiken c.q. de bouw van zo veel mogelijk woningbouw met financiële hulp te versnellen in de komende jaren. De invulling gaan we de komende tijd maken en t.z.t. zullen we hierover nader kunnen communiceren. Uitvoering en tijdspad De zomerperiode gebruiken we om te komen tot een subsidieaanvraag voor de eerste tranche van de regelingen. Hiervan brengen wij u t.z.t. op de hoogte. Voorstellen voor onttrekkingen uit de Reserve en verantwoording volgen in de P&C-cyclus. Procesinformatie en overige raadsinformatie n.v.t.

Burgemeester en wethouders van Helmond mr. S.C.C.M. Potters burgemeester

E.P.H. Koop, MSc gemeentesecretaris

Bijlagen 1. Beethoven concept-regeling VEX d.d. 25 juni 2025 2. Beethoven concept-regeling GREX d.d. 25 juni 2025

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 5 van 6

Raadsbesluit Vergadering

57 9 september 2025

Gemeenteraad

De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 juli 2025;

besluit: 1. De middelen voor de Reserve Woningbouwfonds gedeeltelijk aan te wenden voor de cofinanciering van de Beethoven-regelingen en geen Helmonds beleidskader voor projectsteun vast te stellen; 2. De looptijd van de Reserve Woningbouwfonds te verlengen tot en met 2033; 3. De verdeling over drie onderdelen van de Reserve Woningbouwfonds los te laten omwille van de flexibiliteit.

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 9 september 2025. De raad voornoemd, de voorzitter,

de griffier,

Sjoerd Potters

Garrelt de Graaf

11-09-2025

10-09-2025

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 6 van 6