RV 052 De BIE (grondexploitatie) voor Houtsdonk fase 1A

Raadsvoorstel Raadsvergadering Onderwerp Portefeuillehouder College besluit Zaaknummer

52 9 september 2025

De BIE (grondexploitatie) voor Houtsdonk fase 1A G.L.C.C. van den Waardenburg 23 juni 2025 51046505

Gemeenteraad

Aan de gemeenteraad, Het college stelt u voor: 1. De bijgevoegde BIE (documentnummer 52578766) voor Houtsdonk fase 1A te openen; Samenvatting In Houtsdonk fase 1A verkoopt de gemeente bouwrijpe bouwgrond: voor deze fase is het noodzakelijk een BIE (grondexploitatie) te openen. De grondexploitatie is als bijlage bij het raadsvoorstel is gevoegd. Voor fasen 1B en 1C, zijnde de Heboma-flats, is woningcorporatie woCom de initiatiefnemer en zal in een anterieure overeenkomst het kostenverhaal worden opgenomen. Op deze wijze is de economische uitvoerbaarheid geborgd. Zodra de genoemde grondexploitatie kan worden geopend, zal een deel van de voorbereidingskosten Houtsdonk worden opgenomen in de grondexploitatie. Het voorbereidingskrediet Houtsdonk en het investeringskrediet Houtsdonk zijn toereikend om een Masterplan Houtse Beemden op te stellen, ervan uitgaande dat het Masterplan medio 2026 kan worden afgerond. Voorgaande besluitvorming In 2023 is SPUK-subsidie ten bedrage van € 14.2 miljoen, exclusief BTW toegekend voor bovenplanse infrastructuur; de gemeenteraad heeft als cofinanciering een investeringskrediet van € 7.6 miljoen goedgekeurd. De gemeenteraad heeft in juli 2023 het Ruimtelijke Ontwikkelingsplan (ROP) Houtsdonk vastgesteld. Het ROP Houtsdonk voorziet in een gefaseerde uitwerking.

Voorafgaand heeft ons college voorkeursrecht (Wvg) gevestigd op een groot aantal percelen in Houtsdonk, onder meer op de bedrijfspercelen en op het veld van voetbalvereniging HVV. De gemeenteraad heeft dit besluit in juli 2023 bestendigd. Bovengenoemde raadsbesluiten zijn op de website van de gemeente Helmond geplaatst. In het raadsvoorstel 066, 2023 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Berap en hiermee ingestemd met het verhogen van het voorbereidingskrediet Houtsdonk met € 300.000,-. Ons college heeft op 23 juni 2025 besloten om de gebiedsontwikkeling Houtsdonk op te delen in Houtsdonk en Houtse Beemden. Het plandeel Houtse Beemden is voorheen aangeduid met fasen 2 tot en met 4 en omvat ook het Houtsdonktracé Waarom De gebiedsontwikkeling Houtsdonk maakt deel uit van de ‘schaalsprong’. In de gebiedsontwikkeling Houtsdonk is voorzien in circa 2000 woningen, onderwijs, zorg, leisure en horeca. Deze gebiedsontwikkeling omvat de afronding van de wijk Houtsdonk, de aanleg van het Houtsdonktracé en de transformatie van circa 13.0 hectare bedrijventerrein, gelegen aan de Kanaaldijk Zuid West. Eén van de voorwaarden van de SPUK-subsidie is dat uiterlijk eind 2027 is gestart met woningbouw en met de aanleg van infrastructuur. Op basis van het ROP Houtsdonk kan nog niet worden gestart met een Omgevingsplan.

ROP globaal + netcongestie Aangezien het onderzoek naar het Houtsdonktracé meer tijd vergt en een spoedige start van sociale woningbouw in de wijk Houtsdonk wenselijk is, is door ons college besloten om de gebiedsontwikkeling Houtsdonk op te delen in twee deelgebieden, te weten Houtsdonk en Houtse Beemden. Het ROP Houtsdonk is verder uitgewerkt in het bijgevoegde stedenbouwkundige plan Houtsdonk fase 1. Ons college heeft op 23 juni 2025 ingestemd met dit stedenbouwkundige plan. In het deelgebied Houtsdonk zullen in de komende jaren verdeeld over vier appartementencomplexen circa 236 levensloopbestendige woningen in de sociale huur worden gerealiseerd. Deze appartementen worden met WoonST 2.0 gebouwd. In één appartementencomplex zal ook een ontmoetingsruimte worden gerealiseerd. Daarnaast worden circa 164 woningen in de vrije sector verdeeld over twee bouwblokken gerealiseerd.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 1 van 4

Argumenten 1.1 Om onder meer een wijzing Omgevingsplan op te stellen en vervolgwerkzaamheden te kunnen verrichten dient een grondexploitatie te worden geopend. In Houtsdonk fase 1A is de gemeente Helmond eigenaar van de grond en verkoopt de gemeente bouwrijpe bouwgrond. Op deze wijze kan de gemeente Helmond ervoor zorgen dat deze ontwikkeling aan alle gemeentelijke doelstellingen voldoet. Voor Houtsdonk fase 1A is het noodzakelijk een grondexploitatie te openen. De grondexploitatie is als bijlage bij het raadsvoorstel gevoegd. De grondexploitatie kent een positief saldo op eindwaarde. Zodra de genoemde grondexploitatie kan worden geopend, zal € 91.547,- (dat is de stand van zaken begin juni 2025) van de voorbereidingskosten Houtsdonk worden opgenomen in de grondexploitatie. Kanttekeningen en risico’s 1.1 Het hanteren van het uitgangspunt van 70 % betaalbare woningen in Houtsdonk fase 1A leidt tot een suboptimaal resultaat vanuit financieel oogpunt gezien. De woningvoorraad van de wijk Houtsdonk bestaat merendeels uit sociale huurwoningen. Toch is gekozen om in fase 1A het in het ROP vastgelegde uitgangspunt van 70 % betaalbare woningen, te hanteren. Sociale huurwoningen maken deel van de categorie betaalbare woningen.

In een nog uit te schrijven tender voor de bouw van de vrije sector woningen, zal de markt worden uitgedaagd om enerzijds voldoende betaalbare woningen te realiseren, anderzijds gebouwd parkeren te realiseren., 1.2 Door de onduidelijkheid over wanneer een grondexploitatie voor het plandeel Houtse Beemden kan worden geopend, dient het voorbereidingskrediet Houtsdonk toereikend te zijn voor de geraamde planontwikkelingskosten. Er zijn een aantal oorzaken voor een langer proces van planontwikkeling. De vertraging in de besluitvorming over de Heboma-flats, de vertraging in de planontwikkeling over het Houtsdonktracé vanwege de mogelijke verkeersmaatregelen in en nabij de Kanaaldijk Noord West en het opstellen van het natuurcompensatieplan. In de periode dat de planontwikkeling Houtse Beemden voortduurt en er geen grondexploitatie voor een deel van Houtse Beemden kan worden geopend of een anterieure overeenkomst met een marktpartij kan worden gesloten, blijven de planontwikkelingskosten ten laste komen van het voorbereidingskrediet Houtsdonk. De planontwikkelingskosten die betrekking hebben op het Houtsdonktracé en overige infrastructuur komen ten laste van het investeringskrediet Houtsdonk.

De planontwikkelingskosten die zijn en nog worden gemaakt voor het gebiedsdeel Houtse Beemden blijven drukken op het tijdelijk voorbereidingskrediet Houtsdonk tot duidelijk wordt wanneer, hoe en door wie (actief of faciliterend) dit gebied verder wordt ontwikkeld. In beginsel mogen planontwikkelingskosten maximaal 5 jaar op een tijdelijk voorbereidingskrediet drukken. Die termijn kan verder worden opgerekt maar dan moet voor de volledige verwachte kosten (dus de gemaakte en nog te maken kosten) op het tijdelijk voorbereidingskrediet een voorziening worden getroffen. Het is nu nog te vroeg om daar een inschatting van te maken. Uiterlijk eind 2027 wordt hierover een beslissing genomen, omdat dan de termijn van 5 jaar is verlopen. Financiën De toelichting op de grondexploitatie Houtsdonk fase 1A is als bijlage bijgevoegd; de grondexploitatie kent een positief eindsaldo. Voor fasen 1B en 1C, zijnde de Heboma-flats, zal in een anterieure overeenkomst het kostenverhaal worden opgenomen. Op deze wijze is de economische uitvoerbaarheid geborgd. Participatie Bij het opstellen van het ROP Houtsdonk is er intensief met betrokken partijen gesproken; deze inbreng is uiteindelijk vertaald in het ROP Houtsdonk. Aangezien het voorliggende stedenbouwkundige plan een uitwerking van het ROP Houtsdonk is, is na overleg met woCom besloten om in dit stadium geen participatie toe te passen.

Zodra de gemeenteraad heeft ingestemd met de grondexploitatie zal worden gestart met het Omgevingsplan voor Houtsdonk fase 1. Alsdan zal een participatieplan worden opgesteld. Communicatie Het besluit zal op de gebruikelijke wijze worden gepubliceerd. Tevens zal de websitepagina voor het project Houtsdonk worden geactualiseerd. Tot slot zal in de gezamenlijke nieuwsbrief Houtsdonk melding worden gemaakt van het raadsbesluit. Over de plannen en de besluitvorming over de Heboma-flats heeft woningcorporatie woCom informatie verstrekt aan en overleg gevoerd met de huurders van de flats.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 2 van 4

Uitvoering en tijdspad Nadat uw gemeenteraad heeft ingestemd met onderhavig besluit, wordt gestart met het wijzigen van het Omgevingsplan Houtsdonk fase 1. Het wijzigen van een Omgevingsplan vergt één tot anderhalf jaar. Met het voorbereidingskrediet Houtsdonk en het investeringskrediet Houtsdonk wordt een Masterplan voor het deelgebied Houtse Beemden opgesteld. Naar verwachting zal het eerste (tussen) product worden afgerond medio 2026. Procesinformatie en overige raadsinformatie De BIE (grondexploitatie) voor Houtsdonk fase 1A is bijgevoegd. Burgemeester en wethouders van Helmond

mr. S.C.C.M. Potters burgemeester

E.P.H. Koop, MSc

gemeentesecretaris

Bijlagen 1. De BIE (grondexploitatie) Houtsdonk fase 1A documentnummer 52578766 2. het stedenbouwkundige plan Houtsdonk fase 1 documentnummer 52578781

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 3 van 4

Raadsbesluit Vergadering

52 9 september 2025

Gemeenteraad

De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 juni 2025; gelet op de bepalingen van de Gemeentewet ;

besluit: 1. De BIE voor Houtsdonk fase 1A te openen;

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 9 september 2025. De raad voornoemd, de voorzitter,

de griffier,

Sjoerd Potters

Garrelt de Graaf

17-09-2025

10-09-2025

{{esl:Signer2:Signing Date:size(200,20)}}

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 4 van 4