RV 042 Grondwerving Regionaal Bedrijventerrein ZO Brabant
Tekst van het document
Raadsvoorstel Raadsvergadering Onderwerp Portefeuillehouder College besluit Zaaknummer
42 1 juli 2025
Gemeenteraad
Verwerving gronden ten behoeve van Regionaal Bedrijventerrein Brainport-Oost M.V. de Kort (inhoudelijk) G. van den Waardenburg (Grondzaken) 6 mei 2025 52484712
Aan de gemeenteraad, Het college stelt u voor: 1. Een investering beschikbaar te stellen van € 1.100.000,-; 2. In te stemmen met de verwerving van percelen gelegen in het plangebied van het Regionaal Bedrijventerrein Brainport-Oost (RBT) aan de Kanaaldijk Z.O. 20 voor € 1.100.000,-; 3. De kapitaallasten van ca. € 30.000, van deze grondaankoop en bijkomende lasten voor onderhoud en OZB tot de opening van een gezamenlijke GREX binnen de beoogde gemeenschappelijke regeling te dekken vanuit de post exploitatie Regionaal Bedrijventerrein programmamiddelen 3 Economisch vitaal en aantrekkelijk. Samenvatting Om het Regionaal Bedrijventerrein te kunnen realiseren, moeten de gronden binnen het Plangebied worden verworven. Helmond en Someren hebben in dat kader in september 2023 de voorlopige voorkeursrechten gevestigd op basis van de Wvg. In december 2023 zijn deze voorkeursrechten bekrachtigd door besluiten van de gemeenteraden. Omdat de juridische entiteit er nog niet is stellen de gemeenten Helmond en Someren zich reactief op als het gaat om het aankopen van percelen. De adviseur van de eigenaren heeft, namens zijn cliënten, de woning te koop aangeboden aan de gemeente. Vanwege de Wvg is de gemeente in onderhandeling getreden met de eigenaren van het perceel. Gemeente en eigenaren zijn tot overeenstemming gekomen en leggen dit aan de gemeenteraad voor ter besluitvorming.
Voorgaande besluitvorming Sinds 2019 loopt er een onderzoek door de zes Peelgemeenten – samen met de provincie, het waterschap en Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) – naar de locatiekeuze voor een regionaal bedrijventerrein in het oosten van Brainport. Het regionaal bedrijventerrein (RBT) moet zowel de bedrijventerreinenmarkt van De Peel als het SGE bedienen. Het locatieonderzoek heeft geleid tot een voorkeurslocatie waarover op 18 juli 2023 het ‘voorstel aan college Voorkeurslocatie RBT BO’ voorgelegd is aan de colleges van B&W van de Peelgemeenten, waarover deze een positief standpunt hebben ingenomen. Hierop hebben de colleges van de grondgebied-gemeenten Someren en Helmond eind september 2023 een voorlopig voorkeursrecht, conform de Wet voorkeursrecht gemeenten (oud) gevestigd op de gronden gelegen in respectievelijk Lungendonk en Varenschut-Zuid. Op 7 december 2023 heeft uw raad het voorkeursrecht gevestigd op het Helmondse deel van het plangebied regionale bedrijventerrein. In Someren heeft dit op 14 december 2023 plaatsgevonden. In een geamendeerd raadsbesluit, is onder meer opgenomen: • het Wvg-gebied Lungendonk met ca. 50 ha verkleind wordt, zodat het gecombineerde Wvg-gebied Lungendonk-Varenschut-Zuid dan 100 ha.
(Bruto) bedraagt; • Uiterlijk in de Somerse raad van juli 2024 een set van afspraken gepresenteerd wordt, met daarin ten minste een samenwerkingsovereenkomst, een exploitatiebegroting en een organisatie-opzet.
Gemeenteraad van Helmond
Blz. 1 van 5
Principeschets (variant) RBT Brainport Oost
Op 10 september 2024 heeft uw raad ingestemd met de inhoud van het Convenant Regionaal Bedrijventerrein Brainport-oost (RBT) en de garantstelling van € 300.000,-, voor de duur van de werking van het Convenant. De kosten die moeten worden gemaakt voor de verwerving van gronden in het plangebied vallen buiten de procesdoelen van het Convenant. De grondgebied gemeenten dienen deze aankopen tot het moment van het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst (SOK) zelf te financieren. Aankopen zullen te zijner tijd worden overgeheveld in het samenwerkingsvehikel. Daarvoor worden in de SOK de nodige afspraken opgenomen. Waarom In het plangebied bevindt zich o.a. de woning met grond Kanaaldijk Z.O. 20, kadastraal bekend gemeente Helmond, sectie S, nummers 102 en 181, tezamen groot circa 2.080 m2. Op 4 maart 2024 heeft de adviseur van de eigenaren, namens zijn cliënten, de woning, conform de wettelijke vereisten zoals thans zijn opgenomen in de Omgevingswet, te koop aangeboden aan de gemeente. De gemeente heeft naar aanleiding van voormeld aanbod destijds aangegeven dat zij in beginsel bereid is om tot onderhandeling/aankoop over te gaan. In aansluiting hierop hebben diverse onderhandelingsgesprekken plaatsgevonden. Tevens is de woning in opdracht van de gemeente getaxeerd, waarbij de woning is getaxeerd voor een bedrag van tegen marktwaarde van € 1.100.000,- k.k..
Hierover is na onderhandeling onder voorbehoud een akkoord op bereikt met de eigenaren. Om deze woning met grond aan te kunnen kopen wordt aan uw raad voorgesteld om de benodigde middelen beschikbaar te stellen. Argumenten 1.1 Voor de verwerving van de percelen, gelegen in het plangebied Regionaal Bedrijventerrein, zijn nog geen middelen beschikbaar gesteld. In het Convenant is overeengekomen dat de grondgebied gemeenten de aankoop van een perceel in het plangebied uit eigen middelen dan wel via een lening financieren. De Convenantpartners hebben zich gezamenlijk garant gesteld voor de onrendabele top en de bijkomende kosten in de periode dat er tussen hen nog geen definitieve overeenstemming is over de beoogde samenwerking. Onder onrendabele top wordt verstaan: het verschil tussen de historische aanschafwaarde van een perceel, waarbij rekening is gehouden met de mogelijke komst van een bedrijventerrein, en de waarde van dat perceel per peildatum 1 april 2025 met als uitgangspunt dat het bedrijventerrein er niet komt en ook de inhoud van ruimtelijke beleidsdocumenten waarin dat nog staat dus moet worden weggedacht. Onder bijkomende kosten wordt verstaan: alle kosten anders dan de aanschafwaarde die samenhangen met het in eigendom krijgen van de percelen in het plangebied.
Het gaat dan onder meer om de kosten die de grondgebied gemeenten maken voor de inschakeling van een taxateur en/of advocaat, notariskosten, het griffierecht in een prijsvaststellingsprocedure, de kosten van rechtbankdeskundigen en de kosten van de partijdeskundigen van de grondeigenaar voor zover de grondgebied gemeenten deze moeten vergoeden alsook de rentekosten die samenhangen met de financiering van de aankoop.
Gemeenteraad van Helmond
Blz. 2 van 5
1.2 Zonder het beschikbaar stellen van de benodigde middelen kan de aankoop geen doorgang vinden. Indien de gemeente niet tot aankoop overgaat van de locatie Kanaaldijk Z.O. 20 zijn de eigenaren gedurende een periode van 3 jaar vrij om hun percelen aan een derde naar wens te verkopen (vervreemden). De gemeente is namelijk niet verplicht om de percelen aan te kopen. Dit volgt uit artikel 9.14, lid 1 van de Omgevingswet. Het voorkeursrecht blijft daarbij voor een eventuele nieuwe eigenaar gelden. 1.2. De middelen voor de strategische verwervingen kunnen hier niet voor worden ingezet. In de programmabegroting 2025 zijn 2 budgetten opgenomen voor verwerving van grond. Namelijk regisserende- en strategische verwervingen. Bij de regisserende verwervingen gaat het om gebieden waarvoor u eerder al een visie of een plan heeft vastgesteld voor een gebiedsontwikkeling van woningbouw of industrie, maar waarvoor het nog te vroeg is om al een grondexploitatie te kunnen vaststellen. Alsdan wordt de rente die moet worden betaald over de verwerving tijdelijk gedekt uit de reserve Grondbedrijf. Als de grondexploitatie wordt geopend wordt de grond ingebracht in de grondexploitatie. De aankoop van de percelen Kanaaldijk Z.O.
20 past niet binnen dit onderdeel, omdat hier geen sprake is van een toekomstige gemeentelijke grondexploitatie maar een gezamenlijke grondexploitatie van de beoogde gemeenschappelijke regeling.
De strategische verwervingen zijn bedoeld voor kansen die zich voordoen op alle beleidsterreinen. In de programmabegroting 2025 is € 2,5 miljoen gereserveerd voor dit onderdeel. Het college is gemandateerd tot € 1,25 miljoen. Dit budget voor strategische verwervingen is in het leven geroepen om als college snel te kunnen handelen, indien er geen tijd is om naar de raad te gaan. Echter is in eerdere besluitvorming opgenomen dat als er sprake zou zijn van grondaankopen ten behoeve van het Regionale Bedrijventerrein Brainport-Oost (RBT) u als gemeenteraad zou worden gevraagd om middelen beschikbaar te stellen voor de financiering van de aankoop. 2.1 Gronden gelegen in het plangebied zijn van belang voor ontwikkeling van het Regionale Bedrijventerrein Brainport-Oost (RBT). De te koop aangeboden percelen liggen in het plangebied van het Regionale Bedrijventerrein Brainport-Oost (RBT) in de gemeente Helmond en worden in de toekomst ingezet voor de realisatie van het regionale bedrijventerrein. Dit terrein van bruto 100 hectare bruto is van essentieel belang voor de economische ontwikkeling van Helmond en de oostelijke kant van de Brainport regio. Het RBT zal veel arbeidsplaatsen genereren en sluit daarmee naadloos aan bij de beoogde schaalsprong. Het terrein grenst aan bedrijventerrein Varenschut-Noord dat we zelf ontwikkelen.
Samen is dit het laatste grotere bedrijventerrein dat in Helmond ontwikkeld wordt. De aankoop van de woning is van belang, omdat bewoning impact heeft op de toekomstige milieucirkels van de te ontwikkelen bedrijventerreinen. 2.2. Met de verwerving van de locatie Kanaaldijk Z.O. 20 te Helmond wordt uitvoering gegeven aan het Convenant Regionaal Bedrijventerrein Brainport-Oost (RBT). De gemeente voldoet zo aan de afspraken die zijn opgenomen in het Convenant Regionaal Bedrijventerrein Brainport-Oost (RBT), waarin is opgenomen dat de grondgebied gemeenten verantwoordelijk zijn voor de aankoop van percelen in het plangebied in hun gemeente en de financiering van deze aankopen uit eigen middelen moeten voldoen tot het moment dat er een gezamenlijke grondexploitatie wordt geopend. Na de opening van de gezamenlijke grondexploitatie zullen de verworven percelen worden ingebracht in de gezamenlijke grondexploitatie. Kanttekeningen en risico’s 1.1 De ontwikkeling van het betreffende gedeelte van het regionaal bedrijventerrein vindt plaats op langere termijn. De aangeboden woning met grond is immers gelegen in het meest zuidelijk deel van het plangebied met een relatief kleine grondpositie.
Mede vanwege het voornemen van de gemeente om in de nabije omgeving een Time-out & Verblijfsvoorziening voor 15 jaar te realiseren en vanwege de geplande huisvesting van arbeidsmigranten in het gebied, zal de realisatie van dit gedeelte van het regionale bedrijventerrein niet op korte termijn plaatsvinden. De aankoopkosten van de woning zullen dan ook voor een langere termijn drukken op de nog te openen gezamenlijke grondexploitatie van het regionale bedrijventerrein. 2.1 Als het regionaal bedrijventerrein niet tot ontwikkeling komt, heeft de gemeente locatie Kanaaldijk Z.O. 20 in eigendom.
Gemeenteraad van Helmond
Blz. 3 van 5
Mocht het regionaal bedrijventerrein om onvoorziene redenen niet tot ontwikkeling komen, dan loopt de gemeente, gezien de tijdelijke ontwikkeling van o.a. een Time-out & Verblijfsvoorziening in de nabije omgeving, een risico om de woning met grond niet kunnen verkopen voor dezelfde prijs. 3.1 De aan te kopen woning dient na de verwerving te worden onderhouden en beheerd. Nadat de gemeente eigenaar is geworden van de woning met grond dient zij de woning te beheren en te onderhouden. Om de kans op braak, vandalisme en verpaupering te verkleinen zou de woning tijdelijk verhuurd kunnen worden. Iets wat uiteraard opbrengsten genereerd. Financiën Tot aan het moment van ingaan van de GR moet de woning en de grond worden geactiveerd op de gemeentelijke balans. Dit betekent dat er, naast de gebruikelijke eigenaarslasten (onderhoud en beheer, ozb, verzekering etc) ook rente en afschrijvingslasten zijn. De rente en afschrijvingslasten bedragen jaarlijks in totaal ca. €30.000, de overige eigenaarslasten zijn nu nog niet bekend. Dit zal worden uitgewerkt in een begrotingswijziging. In het convenant is afgesproken dat deze kosten, tot aan het moment van het ingaan van de GR, gedekt kunnen worden uit de bijdrage die de 6 gemeenten (ieder € 300.000, samen € 1,8 miljoen) beschikbaar hebben gesteld.
Indien de ontwikkeling van het RBT geen doorgang vindt zal geprobeerd worden de woning te verkopen. Daarbij lopen we het risico dat de verkoopopbrengst lager kan zijn. In het convenant is afgesproken dat de gemeente daarvoor gecompenseerd zal worden door de 6 deelnemende gemeenten. Dit geldt echter ook voor de aankopen die de gemeente Someren aan het doen is. In hoeverre de restant middelen die nu nog beschikbaar zijn van de € 1,8 miljoen, toereikend zijn is onduidelijk. Dat zal uiteindelijk ook afhankelijk zijn van de verkoopopbrengsten en die zijn uiteraard nog niet bekend. In de tussenliggende periode (dus tussen het moment van duidelijk worden dat het RBT niet doorgaat en het moment van verkoop van de woning) moeten de gebruikelijke eigenaarslasten en de rente en afschrijvingslasten ook ergens uit gedekt worden. Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn om alsdan te kiezen voor (tijdelijke) verhuur van de woning maar de vraag is of de huuropbrengsten toereikend zullen zijn om alle kosten af te dekken, zeker als alsdan mogelijke aanvullende onderhoudsinvesteringen ten behoeve van de verhuur nodig zijn. Daar is nu nog geen zicht op. Bij verhuur volgens de leegstandswet of voor een vooraf besproken tijdelijke periode wordt een structurele verhuur (en daarmee huurbescherming) vermeden.
Er is dus een risico dat, mocht de ontwikkeling van het regionaal bedrijventerrein niet doorgaan, dat alsdan alsnog aanvullende (structurele) middelen beschikbaar gesteld moeten worden. Daar is nu dus niet in voorzien. Een andere optie zou kunnen zijn dat Helmond, bij het niet doorgaan van het RBT, kiest om in de verdere toekomst (over ca 15 jaar) een eigen gemeentelijke grondexploitatie op te starten voor dit gebied. Alsdan kan tegen die tijd de woning worden ingebracht in de dan te openen grondexploitatie. In de tussenliggende periode van 15 jaar moet alsdan nog dekking gevonden worden voor de eigenaarslasten (inclusief rente en afschrijving) van de woning, eventueel (gedeeltelijk) via verhuur. Communicatie Indien uw raad positief besluit worden de eigenaren hierover geïnformeerd en kan de koopovereenkomst aan het college ter goedkeuring worden voorgelegd. Nadat het college hierover positief heeft besloten dienen de overige convenantpartners hiervan binnen 30 dagen na het nemen van uw besluit hiervan op de hoogte te worden gebracht. Uitvoering, evaluatie en vervolg Indien uw raad positief instemt kunnen de percelen daadwerkelijke worden aangekocht en de juridische levering plaatsvinden. Burgemeester en wethouders van Helmond mr. S.C.C.M. Potters burgemeester
E.P.H. Koop, MSc gemeentesecretaris
Bijlage 1. Situatietekening Gemeenteraad van Helmond
Blz. 4 van 5
Raadsbesluit Vergadering
42
1 juli 2025
Gemeenteraad
De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 15 april 2025; gelet op de bepalingen van de Gemeentewet; besluit: 1. Een investering beschikbaar te stellen van € 1.100.000,-; 2. In te stemmen met de verwerving van percelen gelegen in het plangebied van het Regionaal Bedrijventerrein Brainport-Oost (RBT) aan de Kanaaldijk Z.O. 20 voor € 1.100.000,-; 3. De kapitaallasten van ca. € 30.000, van deze grondaankoop en bijkomende lasten voor onderhoud en OZB tot de opening van een gezamenlijke GREX binnen de beoogde gemeenschappelijke regeling te dekken vanuit de post exploitatie Regionaal Bedrijventerrein programmamiddelen 3 Economisch vitaal en aantrekkelijk. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 1 juli 2025. De raad voornoemd, de voorzitter,
Gemeenteraad van Helmond
de griffier,
Blz. 5 van 5