RV 025 Verordening Starterslening Helmond 2025

Raadsvoorstel Raadsvergadering Onderwerp Portefeuillehouder College besluit Zaaknummer

25 20 mei 2025

Verordening Starterslening G.L.C.C. van den Waardenburg 18 maart 2025 52238517

Gemeenteraad

Aan de gemeenteraad, Het college stelt u voor: 1. De Verordening starterslening Helmond 2025 vast te stellen; 2. Een plafond van € 45 miljoen in te stellen voor de gezamenlijke stimuleringsleningen; 3. De Verordening starterslening Helmond 2018 in te trekken. Samenvatting De krapte op de woningmarkt is alom bekend, evenals de nadelige effecten op doelgroepen die hierdoor in de knel zitten, zoals starters. Het is de afgelopen jaren steeds moeilijker geworden voor starters om een woning te kopen. Daarom willen we de huidige starterslening nu op twee manieren actualiseren: een bindingeis en een financieel plafond toevoegen door het aanpassen van de verordening. De starterslening is een aanvullende hypothecaire geldlening aangeboden door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (hierna: SVn). In de voorgestelde nieuwe verordening stellen we vast dat de aanvrager van een starterslening een maatschappelijke of economische binding dient te hebben met de gemeente Helmond. Dit houdt in dat de aanvrager op het moment van aanvraag in Helmond moet wonen, in het verleden minimaal 3 jaar in Helmond moet hebben gewoond of voor minimaal 20 uur per week bij een werkgever in Helmond moet werken. In het geval dat de aanvrager een tweepersoonshuishouden betreft, geldt dat de binding op tenminste één persoon van toepassing dient te zijn.

Met het invoeren van deze bindingeis zorgen we dat we onze middelen inzetten om lokale koopstarters te ondersteunen bij de financiering van hun eerste woning. Hiermee nemen de kansen van Helmondse starters op de koopwoningmarkt toe. Dit draagt bij aan het behouden van deze doelgroep in onze gemeente en bevordert doorstroming vanuit de sociale huur. Voorgaande besluitvorming Notitie Flankerende Maatregelen Wonen • Vergadering Commissie Omgeving 14 maart 2017 • Vergadering Gemeenteraad 28 maart 2017 Verordening Starterslening Helmond 2018 • Vergadering Commissie Omgeving 20 november 2018 • Vergadering Gemeenteraad 27 november 2018 Raadsinformatiebrief 2023-105 (18 juli 2023): Verruiming Starterslening Raadsinformatiebrief 2024-157 (12 november 2024): Nut en noodzaak voorrangsregeling op de woningmarkt Waarom De gemeente Helmond biedt al jaren een starterslening aan. Dit verloopt naar tevredenheid. Het is de afgelopen jaren steeds moeilijker geworden voor starters om een woning te kopen. Daarom willen we de huidige startersregeling nu op twee manieren actualiseren: een bindingseis en een financieel plafond toevoegen door het aanpassen van de verordening. Met het invoeren van een lokale bindingeis zorgen we dat we onze middelen inzetten om lokale koopstarters te ondersteunen bij de financiering van hun eerste woning.

Dit draagt bij aan het behouden van deze doelgroep in onze gemeente en bevordert doorstroming vanuit de sociale huur. Over de stimuleringsleningen van SVn Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert voor de gemeente Helmond een fonds met daarin "geoormerkte middelen voor investeringen op het gebied van wonen, stedelijke vernieuwing en de Gemeenteraad van Helmond

Blz. 1 van 6

gebouwde leefomgeving". Dit fonds verstrekt voor bovengenoemde investeringen laagrentende stimuleringsleningen. Voor gemeente Helmond gaat het om drie stimuleringsleningen: starterslening, duurzaamheidslening en blijverslening. Rente en aflossing op deze leningen vloeien terug in het fonds, zodat de gemeente geld beschikbaar houdt voor nieuwe stimuleringsregelingen. De aanvragen van de leningen worden intern beoordeeld bij de gemeente, waarna ze ter verwerking naar SVn gaan. Over de starterslening van SVn De gemeente Helmond voert een starterslening om mensen te helpen bij de aankoop van hun eerste woning in Helmond. Om starters in staat te stellen voor de aankoop van hun eerste koopwoning wat meer te kunnen lenen (onder gunstige voorwaarden) bovenop een reguliere hypotheek, kan de starterslening worden ingezet. De eerste 3 jaar betaalt de starter geen maandlasten. Na verloop van tijd wordt de lening met rente afgelost. De looptijd van de starterslening is 30 jaar. Boetevrij aflossen is altijd (geheel of gedeeltelijk) mogelijk. Deze middelen vloeien terug in een revolverend fonds, waaruit desgewenst nieuwe leningen kunnen worden versterkt. De starterslening is in juli 2023 verruimd naar max. € 50.000 per lening. We zien dat het aantal aanvragen sindsdien is toegenomen. De gemeente heeft hier op het moment nog geen plafond voor afgesproken.

Argumenten 1.1 Een lokale bindingseis biedt een alternatief voor het hanteren van een gemeentelijke voorrangsregeling. Op 01-01-2024 is de gewijzigde Huisvestingswet 2014 van kracht gegaan. De wetswijziging vergroot de mogelijkheden voor gemeenten om te sturen op de woonruimteverdeling via een verordening. Gemeenten kunnen bij maximaal 50% van de beschikbare sociale huurwoningen en/of nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024: € 390.000, in 2025: €405.000) voorrang geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de gemeente – of aan cruciale beroepsgroepen. De keuze voor het te hanteren schaalniveau van een voorrangsregeling en het percentage ligt bij de gemeente, maar dit moet wel worden onderbouwd op basis van noodzakelijkheid, proportionaliteit en geschiktheid. Voor Helmond zien we dat in de periode 2015-2023 63% van de kopers van nieuwbouw afkomstig was uit Helmond zelf. Voor de woningen tot € 390.000 (prijspeil 2024) bedroeg dit aandeel 64%. We zien in de cijfers wel dat de afgelopen jaren het aandeel lokale kopers daalde tot 50%, ten faveure van kopers uit andere SGE-gemeenten. Het betreft daarbij relatief veel mensen onder de 35 jaar. Dit is ook in lijn met de regionale afspraak samen te werken op woningmarktgebied als ware we één gemeente.

Dat in Helmond mensen van buiten de gemeente zich vestigen, past ook in onze lokale Woonvisie. Op basis van deze cijfers kan een gemeentelijke voorrangsregeling in Helmond voor de betaalbare koop niet worden ingevoerd en heeft het geen toegevoegde waarde, omdat hooguit 50% van de vrijkomende woningen via een voorrangsregeling kan worden toegewezen volgens de Huisvestingswet. Het ‘aandeel lokaal’ bedroeg de afgelopen jaren in Helmond al meer dan 50%. Hoewel regionaal is besloten om geen gemeentelijke voorrangsregelingen te hanteren, biedt het aanpassen van de starterslening door een lokale bindingeis op te nemen toch de mogelijkheid om in het bijzonder lokale starters te ondersteunen bij het kopen van een woning. Er is geen sprake van voorrang, de woning kan namelijk door iedereen worden gekocht, maar alleen starters met een maatschappelijke of economische binding met Helmond komen in aanmerking voor een starterslening. 1.2 Met een lokale bindingseis zorgen we voor een gelijk speelveld. We zien dat verschillende regiogemeenten (Best, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel en Laarbeek) een lokale bindingeis hanteren. Dat betekent dat zij alleen een starterslening bieden aan starters met een maatschappelijke of economische binding met hun gemeente.

Starters uit Helmond komen hiervoor niet in aanmerking (tenzij zij een maatschappelijke of economische binding hebben met de betreffende regiogemeente). Daar staat tegenover dat starters uit de regiogemeenten wél in aanmerking komen voor een starterslening in Helmond. Wij hanteren immers op dit moment geen lokale bindingseis. In 2024 was ca. 15% van de aanvragen die bij ons binnenkwam van mensen die op moment van aanvraag buiten Helmond woonden. Of het hier gaat om mensen die terugverhuizen (maatschappelijke binding), mensen die hier niet wonen maar wel werken (economische binding) of mensen zonder band met Helmond (geen binding) is op basis van deze cijfers niet te achterhalen. Feit is wel dat we een trend zien: waar het in 2023 nog ging om 2 aanvragen van aanvragers buiten Helmond, ging het in 2024 om 30 tot 40 aanvragen. Dat heeft impact op ons beschikbare budget. Met andere woorden: voor Helmondse starters is het én moeilijker om een woning te kopen in omliggende Gemeenteraad van Helmond

Blz. 2 van 6

gemeenten (omdat ze niet in aanmerking komen voor een starterslening in verband met lokale bindingseisen) én moeilijker om een woning te kopen in onze eigen gemeente (omdat ook mensen van buiten Helmond gebruik kunnen maken van de starterslening). 1.3 We behouden ruimte voor mensen die terugkeren of mensen die in Helmond werken. We stellen weliswaar een lokale bindingseis in, maar niet enkel voor inwoners die nu al in Helmond wonen. We behouden ruimte voor starters die willen terugkeren naar Helmond, na een periode in een andere stad te hebben gestudeerd bijvoorbeeld. Ook houden we ruimte voor mensen die nu elders wonen en geen maatschappelijke binding hebben met Helmond, maar hier wel werken (economische binding). Dit ook met het oog op de economische ambities van de stad. 2.1 Met een plafond houden we zicht op uitstaande leningen. Het is van belang om goed zicht te houden op het aantal uitstaande leningen en tijdig de gemeenteraad te informeren op het moment dat het plafond bijna wordt behaald (€ 40 miljoen) of wanneer de stimuleringsleningen ons geld gaan kosten. We zijn hierin afhankelijk van wat de externe rentetarieven doen: zowel de rente die wij als gemeente betalen voor het aantrekken van middelen als de te ontvangen rente op de leningen van SVn. 2.2 Met een plafond van € 45 miljoen kunnen we naar verwachting tot december 2026 vooruit.

We stellen een plafond in van € 45 miljoen. Eind 2024 stond er voor € 25,6 miljoen aan stimuleringsleningen uit. Wanneer we het tempo van de afgelopen doortrekken komen we op een uitgiftebedrag van € 9 miljoen per jaar op basis van de huidige voorwaarden (zonder lokale bindingseis). Door een plafond in te stellen van € 45 miljoen euro, kunnen we hier naar verwachting tot december 2026 mee doen, nog ruim 1,5 jaar. 2.3 Uitstaande leningen leveren ons geld op. De startersleningen kosten de gemeente de eerste drie jaar geld, aangezien men geen rente hoeft te betalen. De jaren daarna levert het ons geld op aangezien onze interne rekenrente op het moment lager ligt dan de rente op de uitstaande startersleningen. Wanneer men 30 jaar gebruik maakt van de lening en € 32.000 (gemiddelde starterslening) zou lenen, levert dit de gemeente bijna € 20.000 per lening op. Rente en aflossing op deze leningen vloeien terug in het fonds, zodat we als gemeente geld beschikbaar houden voor nieuwe stimuleringsregelingen. Hierbij is het belangrijk om op te merken dat de verstrekking van leningen sneller gaat dan de aflossing op de leningen. Kanttekeningen en risico’s 1.1 Lokale bindingseis vormt geen oplossing voor het woningtekort. Feit blijft dat het aanbod op de woningmarkt op dit moment beperkt is en er meer vraag dan aanbod is, zeker in het betaalbare segment.

Het zoeken naar een geschikte woning blijft lastig voor Helmondse starters, ook bij het hanteren van een lokale bindingseis bij de starterslening. Hoewel de starterslening koopstarters een steuntje in de rug geeft, lost dit het tekort aan betaalbare koopwoningen niet op. Sommigen zeggen zelfs dat de starterslening een prijsopdrijvend effect heeft – en dus het probleem verder versterkt. Dat effect zal zeer beperkt zijn en weegt niet op tegen de voordelen. Door aanpassing van de doelgroep verwachten we dat er per saldo meer woningen naar koopstarters gaan met een maatschappelijke of economische binding met Helmond. 1.2 Lokale bindingseis in relatie tot regionale woningmarkt. Op regionaal niveau (Stedelijk Gebied Eindhoven) is afgesproken om geen voorrangsregeling of andere voorwaarden over voorrang te hanteren in de regionale Huisvestingsverordening. We acteren in regionaal verband van het Stedelijk Gebied Eindhoven op de woningmarkt zoveel mogelijk als ware we één gemeente. Wanneer een gemeente voorrangsregels voor eigen inwoners instelt, maken inwoners van andere gemeenten minder kans. Het risico is dan ook groot dat ook andere gemeenten dit zullen doen, et cetera. Het gevolg is meer lokale regels en minder transparantie.

De mogelijkheden op de woningmarkt worden daardoor uiteindelijk voor alle woningzoekenden minder terwijl we wel veel hebben geïnvesteerd in het regionale functioneren van de woningmarkt. Voor startersleningen gelden deze nadelen niet; er zijn ook geen regionale afspraken over. 1.3 Lokale bindingeis in relatie tot uitgangspunten Huisvestingswet. Gemeenten hebben bij de toekenning van startersleningen een zekere mate van beleidsvrijheid om zelf voorwaarden vast te stellen, binnen de kaders van de nationale wetgeving. De voorwaarden die een gemeente stelt moeten wel in lijn zijn met de Huisvestingswet 2014. Hoewel gemeenten enige ruimte hebben, mag de beperking niet leiden tot discriminatie of ontoelaatbare uitsluiting. Het doel moet zijn om een eerlijke verdeling van woningen en startersleningen te bevorderen, zonder ongerechtvaardigde uitsluiting van bepaalde groepen.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 3 van 6

Het opnemen van een lokale bindingeis in de verordening is mogelijk, gelijktijdig kan het een indirecte belemmering opleveren van het recht op vrije vestiging van personen (uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 en het Europees recht in het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie). Echter is het hanteren van een lokale bindingseis geen sturing betreft de woonruimteverdeling. Daarmee belemmert het ook niemand om een woning te kopen. Het is enkel een instrument om (lokale) koopstarters met gemeentelijke middelen te ondersteunen. Andere gemeenten passen dit dan ook toe. Bovendien is een hardheidsclausule opgenomen, waarmee het college indien noodzakelijk bij uitzondering zou kunnen afwijken van de opgestelde kaders. Kortom: de aanpassing van de verordening gaat om lokale binding voor financiële steun, het gaat niet om het recht om ergens te wonen/vrije vestiging. 2.1 Risico stijging van de interne rekenrente. Zoals aangegeven in argument 2.3 leveren de uitstaande leningen ons op het moment geld op, omdat onze renteomslag lager is dan de ontvangen rente minus de beheerlasten. Echter, wanneer er meer leningen uitgezet worden heeft dit invloed op de renteomslag. Dit kan namelijk betekenen dat er meer extern geld aangetrokken moet worden door de gemeente tegen een hogere rente (3 maands Euribor d.d. 06-01-25 – 2,8%).

2.2 Plafond niet hoog genoeg? Een hoger plafond geeft ruimte voor nieuwe regelingen, verruimingen van bestaande regelingen en speelt in op de schaalsprong. De keerzijde van een hoger plafond is echter dat er geld aangetrokken moet worden om uit te lenen aan koopstarters, de renteomslag omhoog gaat en dit een negatief effect heeft op de kredieten en grondexploitaties. We kiezen daarom bewust voor een plafond van € 45 miljoen. Financiën We beschikken over een revolverend fonds voor de startersleningen van € 2,5 miljoen, welke op het moment geheel is ingezet (lees: dit geld heeft de gemeente uitgeleend aan koopstarters). Daarnaast zijn middelen beschikbaar gesteld ter dekking van de leningslasten. Er is een budget beschikbaar voor de rentederving en beheervergoeding in de reserve Startersleningen van € 118.000. In 2017 is er € 750.000 beschikbaar gesteld en gereserveerd als risicodekking in de reserve Stimuleren Wonen voor de SVn-leningen. Dat maakt dat we in totaal nog € 868.000 achter de hand hebben voor rentederving en beheerlasten. Het instellen van een plafond levert in eerste instantie geen financiële consequenties op. Gelet op het feit dat de rekenrente lager ligt dan de rente op de uitstaande stimuleringsregelingen levert dit de gemeente geen extra kosten op. Het risico zit hem in een stijging van de interne rekenrente.

Wanneer de rekenrente omslaat kan dit leiden tot extra kosten voor de gemeente. Tot een bedrag van € 868.000 wordt dit risico opgevangen binnen de reserve Stimuleren Wonen. Wanneer het risico hoger is dan € 868.000 zal dit verschil worden opgevangen via het weerstandsvermogen. Met hierbij de kanttekening dat deze kosten zich op dit moment niet voordoen. Participatie Niet van toepassing. Communicatie Het is belangrijk dat de nieuwe voorwaarden (lokale bindingseis) helder en transparant gecommuniceerd worden, zodat mensen weten of ze wel of niet in aanmerking komen voor de starterslening. Na het raadsbesluit passen we de communicatie op onze gemeentelijke website aan in lijn met de nieuwe voorwaarden. Bovendien informeren we makelaars en financieel adviseurs in Helmond over de nieuwe voorwaarden. Daarnaast vragen we SVn om de communicatie op hun website in lijn te brengen met de nieuwe voorwaarden in Helmond. Uitvoering en tijdspad De gemeentelijke website wordt aangepast in lijn met de nieuwe voorwaarden (maatschappelijke of economische binding). Er wordt doorlopend gemonitord hoeveel leningen zijn uitgezet bij SVn. Op het moment dat we het plafondbedrag van € 45 miljoen bijna bereiken (lees: wanneer voor circa € 40 miljoen aan leningen is uitgezet) komen we bij uw raad terug met een nieuw voorstel hoe verder wanneer het plafond is bereikt.

Procesinformatie en overige raadsinformatie Voor meer informatie over de werking van de starterslening en de algemene voorwaarden verwijzen wij u naar de website van SVn: Starterslening | SVn.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 4 van 6

Burgemeester en wethouders van Helmond

mr. S.C.C.M. Potters burgemeester

drs. P.J. Buijtels gemeentesecretaris

Bijlagen 1. Verordening starterslening Helmond 2025 (52428846) 2. Wijzigingen in de Verordening Starterslening Helmond 2025 (52428855)

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 5 van 6

Raadsbesluit Vergadering

25 20 mei 2025

Gemeenteraad

De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 maart 2025; gelet op de bepalingen van de Gemeentewet; besluit: 1. De Verordening starterslening Helmond 2025 vast te stellen; 2. Een plafond van € 45 miljoen in te stellen voor de gezamenlijke stimuleringsleningen; 3. De Verordening starterslening Helmond 2018 in te trekken.

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 20 mei 2025. De raad voornoemd, de voorzitter,

Gemeenteraad van Helmond

de griffier,

Blz. 6 van 6