RV 009 Woonvisie - Bouwen aan een ongedeelde stad, meer keuze, meer doorstroming

Raadsvoorstel Vergadering

9 6 februari 2024

Onderwerp Portefeuillehouder Afdeling College besluit Commissie Zaaknummer

Woonvisie G.L.C.C. van den Waardenburg OO 5 december 2023 Adviescommissie 23 januari 2024 51324491

Gemeenteraad

Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. De Woonvisie 'Bouwen aan een ongedeelde stad: meer keuze, meer doorstroming' vast te stellen; 2. Bijbehorende Nota van Zienswijzen vast te stellen; 3. De Woonvisie 2016-2020 (10 mei 2016) en het addendum (Woonagenda 2019-2021, 2 juli 2019) in te trekken. Inleiding Het thema wonen staat volop in de belangstelling. Ook in Helmond kennen we een krappe woningmarkt en staat de betaalbaarheid van het wonen onder druk, waardoor het voor sommige doelgroepen lastig is om een geschikte woning te vinden. Ook hebben we te maken met meer ouderen en zal de zorg in de toekomst vooral bij mensen thuis geleverd worden. We staan voor een duurzaamheidsopgave, waarbij er vooral ook een grote uitdaging ligt in het verduurzamen van de bestaande bouw. Verder willen we de stad inclusiever maken, met minder verschillen tussen wijken. Vanuit de rijksoverheid komt er inmiddels steeds meer woonbeleid, ook richting gemeenten. We merken dat we in onze gemeente -gezien deze stevige opgaven- keuzes dienen te maken en uit te werken. Dit is verwoord in bijgaande Woonvisie. Dit geeft op dit belangrijke thema richting, voor de gemeente zelf maar ook voor andere betrokken partijen zoals corporaties en projectontwikkelaars. We bouwen zelf immers geen woningen.

Beoogd effect voor gemeenteraad Door de Woonvisie vast te stellen, legt de gemeenteraad de visie en keuzes vast waarbinnen het woonbeleid verder kan worden vormgegeven. Sommige onderdelen kunnen direct worden ingezet, denk hierbij aan de woningbouwprogrammering van nieuwe locaties en eisen die we stellen aan nieuwe woningen. Andere onderdelen dienen nader te worden uitgewerkt. Argumenten 1.1 Belangrijk thema en grote opgaven: het is nodig om nieuw beleid vast te stellen De woningmarkt is de afgelopen jaren veranderd. We zien krapte en prijsstijgingen, waardoor sommige doelgroepen lastig een geschikte woning kunnen vinden. En dit terwijl een geschikte woning wel cruciaal is om mee te kunnen doen in de samenleving. Samen met het toenemende aantal ouderen, de veranderde zorg (vooral thuis) en de verduurzamingsopgave is sprake van een belangrijk beleidsterrein. Zeker ook omdat in Helmond nog een aantal ontwikkelingen en visies op stapel staan, met daarin veel raakvlakken met woningbouw (Schaalsprong, de Omgevingsvisie en de eind 2022 vastgestelde Visie op wonen, welzijn en zorg). Inmiddels zien we veel woonbeleid vanuit de rijksoverheid, waar we als gemeente volop mee te maken hebben. Een voorbeeld hiervan is de regionale Woondeal. Hier past een actueel beleid bij, dat in deze dynamische tijd richting geeft.

Het bestaande beleid uit 2016 en 2019 is door alle ontwikkelingen inmiddels achterhaald. 1.2 Meer differentiatie op weg naar een ongedeelde stad Een aantal keuzes in de Woonvisie is nodig om te komen tot een meer inclusieve, ongedeelde stad. We zien naast het woningtekort namelijk ook een tweedeling tussen diverse wijken in Helmond. Een andere opgave is de vergrijzing, terwijl de zorg steeds meer thuis dient te worden georganiseerd. En ook zien we dat de toekomstige woningvraag, mede door de vergrijzing, voor een groot deel komt van kleine huishoudens. Tegelijkertijd bestaat de huidige woningvoorraad voor een groot deel juist uit gezinswoningen. Het is daarom zaak om de Helmondse woningen levensloopbestendiger te maken. En uiteraard ook om ze te verduurzamen, passend bij de hoge klimaatambities en om via een lagere energierekening de woonlasten van de inwoners te verminderen.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 1 van 4

We willen de Schaalsprong gebruiken om de keuzemogelijkheden op de Helmondse woningmarkt te vergroten, het woningtekort te verminderen en de doorstroming te bevorderen. Voor een breed scala aan doelgroepen uit Helmond en daarbuiten zetten we in op veelal betaalbare, levensloopbestendige woningen. De nieuwbouw zal voor een deel in de vorm van appartementen zijn. Kernpunten van deze woningen zijn flexibiliteit (voor meerdere doelgroepen in te zetten), goede buitenruimte, nabijheid van openbaar vervoer en voorzieningen en ontmoetingsruimte. Hierbij zijn duurzaamheid (ambitie is energieneutraal) en circulariteit van bouwmaterialen van groot belang. Hiermee willen we doorstroming, bijvoorbeeld van senioren, op gang brengen vanuit eengezinswoningen - waardoor die vrijkomen en we daarmee ook de vraag naar eengezinswoningen kunnen bedienen. Ook willen we de komende jaren de bestaande woningvoorraad beter benutten door bijvoorbeeld soepeler om te gaan met inwoning, splitsing of optoppen. We zien de sociale huursector als cruciale schakel voor het functioneren van de woningmarkt, samen met de betaalbare koop en de middenhuur. We gaan de komende periode scherp sturen op de betaalbaarheid van nieuwbouw. Hierbij willen we vooral in wijken waar nu nog weinig sociale huur is, sociale huur toevoegen via een wijkgerichte maatregel.

Omdat we dit segment zo belangrijk vinden en gezien de krapte, zullen de corporaties de komende jaren ook in wijken waar al veel sociale huur is nog meer toevoegen. Pas daarna kan differentiatie plaatsvinden, bijvoorbeeld door verkopen. Er zal de komende jaren veel nieuwbouw plaatsvinden in Houtsdonk, Stationskwartier en BSD, maar ook in de andere wijken willen we door woningbouw enigszins versterken. Hier zetten we in op differentiatie van woningtypes en prijssegmenten, zodat mensen in de eigen wijk en in hun vertrouwde netwerk kunnen blijven wonen. Dat is goed voor de leefbaarheid. Om de woningbouw te versnellen, willen we de capaciteit in eerste aanleg inzetten op grote projecten, projecten met sociale huur en projecten waarover al een formeel besluit is genomen door het college of de gemeenteraad. 1.4 Met veel inbreng tot stand gekomen Het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt is niet gemakkelijk. We zijn onder meer afhankelijk van economische ontwikkelingen en landelijk beleid. Ook ontwikkelen we zelf geen woningen. Het is daarom vooral belangrijk te komen tot goede afspraken met partijen als ontwikkelaars en corporaties. Hiertoe is een actueel, aansprekend en breed gedragen woonbeleid noodzakelijk. De Woonvisie is dan ook met veel input tot stand gekomen. Een greep: de Adviescommissie Wonen heeft twee keer meegedacht.

Het stadspanel is bevraagd en heeft veel input gegeven. Ook hebben organisaties in de stad die zich bezig houden met wonen (zoals bouwers, ontwikkelaars en makelaars) inbreng kunnen leveren, onder meer tijdens een constructieve bijeenkomst. De woningcorporaties, die een voorname rol hebben in de uitvoering van de visie, hebben ook op diverse momenten hun aandachtspunten en suggesties kunnen meegeven. In maart 2023 heeft de Opiniecommissie van uw raad op diverse thema’s suggesties meegegeven. De Woonvisie heeft vervolgens het formele inspraaktraject doorlopen (zie bijgevoegde Nota van Zienswijzen). 2.1 Nota van Zienswijzen geeft inzicht in de suggesties en hoe hiermee is omgegaan De Woonvisie heeft ter inzage gelegen. In de Nota van Zienswijzen hebben we de twee zienswijzen weergegeven (waaronder van de corporaties) en ook aangegeven hoe hiermee wordt omgegaan. Er is in de kern sprake van positieve zienswijzen, waarbij we ook het merendeel van de suggesties een plek hebben kunnen geven. 3.1 Oud woonbeleid kan worden ingetrokken Wanneer beslispunt 1 wordt aangenomen, kunnen de oude beleidsstukken worden ingetrokken. Deze zijn inmiddels achterhaald, één van de argumenten om een nieuwe Woonvisie op te stellen. Door ze ook formeel in te trekken, is het voor iedereen duidelijk dat sprake is van nieuw beleid.

Kanttekeningen 1.1 Korte en lange termijn Het thema wonen staat momenteel volop in de belangstelling, en dan met name de krapte op de woningmarkt en de hoge woningprijzen. Veel van de keuzes in de visie zullen helaas niet van vandaag of morgen leiden tot het oplossen van de huidige problemen, maar zorgen wel voor een betere stad op langere termijn. Woningbouw vergt nu eenmaal een lange adem. Dit neemt natuurlijk niet weg dat we op allerlei manieren al volop bezig zijn met het continueren en versnellen van de woningbouw: denk aan het aanvragen van subsidies, het vergroten van de capaciteit, het optimaliseren van procedures en samenwerking met corporaties, onder meer via de gestandaardiseerde sociale huurwoning (WoonST). Tegelijkertijd bevat de Woonvisie ook elementen die we direct kunnen inzetten, of die de komende tijd uitwerking behoeven (bijv. beleid voor splitsen).

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 2 van 4

1.2 Gaan gemeentelijke eisen en versnellen wel samen In de Woonvisie stellen we als gemeente een aantal eisen. We sturen sterk op betaalbaarheid van nieuwe woningen. En met de Helmondse bouwende partijen willen we tot een set afspraken komen om nieuwbouw energieneutraal op te leveren. Dit ook met het oog op zo laag mogelijke woonlasten voor onze inwoners. Ook vinden we goede buitenruimte bij woningen van cruciaal belang. We beseffen ons terdege dat het zogenaamde ‘stapelen van eisen’ woningbouw kan bemoeilijken. Toch gaan we ook in tijden van woningnood voor de genoemde eisen. Woningen staan er namelijk voor langere periode. Het is nodig om kwalitatief hoogwaardige woningen en woonmilieus te maken en hierop actief te sturen. Door deze in de woonvisie te benoemen kunnen ontwikkelende partijen daar nu ook al rekening mee houden in het ontwerp. We stellen vooralsnog geen minimale oppervlakten, juist ook omdat we de gezinssamenstellingen zien veranderen naar meer een- en tweepersoonshuishoudens. De parkeernormen, vaak een lastige kwestie bij woningbouw, worden geactualiseerd en we verwachten dat dit de woningbouw versoepelt. Voor sociale huur is er bovendien een financiële regeling om vanuit de gemeente bij te springen mocht een project dreigen vast te lopen.

Financiën Specifieke voorstellen met financiële consequenties die voortvloeien uit de Woonvisie zullen waar nodig separaat aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Communicatie Na vaststelling zullen we betrokken organisaties hiervan op de hoogte stellen en dit ook via de gemeentelijke website communiceren. Vervolg Gezien de grote opgaven op het thema wonen is het vaststellen van de Woonvisie vooral een begin van diverse vervolgacties. Deze zijn onder meer in de actielijst aangegeven. Burgemeester en wethouders van Helmond burgemeester mevr. P.J.M.G. Blanksma – van den Heuvel

secretaris Dhr A.S. Meijer

Bijlagen 1. Woonvisie 'Bouwen aan een ongedeelde stad: meer keuze, meer doorstroming'. NB: de visie is vooral bedoeld om online te lezen. 2. Nota van zienswijzen.

Gemeenteraad van Helmond

Blz. 3 van 4

Raadsbesluit Vergadering

9 6 februari 2024

Gemeenteraad

De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 5 december 2023; gelet op de bepalingen van ;

besluit: 1. De Woonvisie 'Bouwen aan een ongedeelde stad: meer keuze, meer doorstroming' vast te stellen; 2. Bijbehorende Nota van Zienswijzen vast te stellen; 3. De Woonvisie 2016-2020 (10 mei 2016) en het addendum (Woonagenda 2019-2021, 2 juli 2019) in te trekken.

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 6 februari 2024. De raad voornoemd, de voorzitter,

Gemeenteraad van Helmond

de griffier,

Blz. 4 van 4