Document · PDF

RN 2026-007 Bijlage 3b. Grondexploitatie in progress

Gemeenteraad 24 februari 2026, gemeente HelmondBij agendapunt: Toestemming toetreding GR Regionale bedrijventerrein Brainport Oost3.504 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Grondexploitatie in progress Regionaal Bedrijventerrein Brainport Oost Samenvatting en toelichting op de tussentijdse herijking van de haalbaarheidsanalyse Versie 18-11-2025

Inleiding Voor het Bedrijventerrein Varenschut en Lungendonk (gezamenlijk het Regionaal Bedrijventerrein Brainport Oost: RBT BPO) is een financiële haalbaarheidsanalyse (HBA) opgesteld voor de ontwikkeling en realisatie. In deze rapportage wordt het proces tot nog toe kort toegelicht en wordt een samenvattende toelichting gegeven op de tussentijdse herijking van de haalbaarheidsanalyse met peildatum november 2025.

Proces tot nog toe De eerste financiële verkenningen dateren van 2024, en kwamen uit op een negatieve grondexploitatie1 (Grex) van circa € 16,0 miljoen. Op basis van een eerste stedenbouwkundig vlekkenplan voor zowel Lungendonk als ook Varenschut zijn de mogelijkheden qua grondstrategie opnieuw bezien. Door in de Grex enerzijds uit te gaan van een gefaseerde uitvoeringsplanning en anderzijds de uitgaven zo dichter bij de inkomsten uit grondverkoop te brengen kan de financieringsbehoefte worden verkleind en de duur worden verkort. Zo wordt nu bijvoorbeeld uitgegaan van de eerste gronduitgifte in 2031 in plaats van 2027, is de verwerving uitgesmeerd over 10 jaar in plaats van 4, en zijn de uitgaven voor civiele werken (bouwrijp maken) juist voor de gronduitgifte gepland, en aangepast op prijspeil 2026 in plaats van medio 2024. Deze Grex (september 2025) heeft met deze geoptimaliseerde uitvoeringplanning een exploitatieresultaat met een tekort op eindwaarde van afgerond € 6,0 miljoen.

Kader gesteld door de gemeenteraden: Een minimaal sluitende grondexploitatie Doordat de gemeenteraden van de deelnemende gemeenten (bij de besluitvorming tot deelname aan de GR) als kader hebben gesteld dat er sprake moet zijn van een ‘minimaal sluitende grondexploitatie’ zal er nog een proces doorlopen moeten worden waarbij er op een viertal onderdelen nadere verkenning plaats gaan vinden: a. Begrenzing en ruimtegebruik - Binnen de vastgestelde begrenzing het stedenbouwkundig plan optimaliseren met als resultaat een efficienter ruimtegebruik (meer uitgeefbaar en minder openbaar gebeid). - Multifunctioneel ruimtegebruik - Bestaande bedrijven waar mogelijk inpassen b. Besparing kosten - De financiering van de uitgaven c.q. liquiditeitsbehoefte tegen zo gunstig mogelijk condities proberen in te steken. Hierbij wordt zo mogelijk een beroep gedaan op de Provincie - De governance op het project zo slank mogelijk inrichten om zowel slagvaardig te kunnen zijn als kosten te besparen c. Optimalisatie verdiencapaciteit - Optimalisatie in de beoogde segmentatie van typen bedrijvigheid (zoals grootschalige logistiek) met dito grondopbrengsten d. Ontwikkelstrategie - Streven naar optimalisatie in de uitvoering (efficiënte realisatie en fasering van het RBT) Daarnaast zullen ook de uitdagingen/bedreigingen en risico’s verkend en voor zover mogelijk beheersbaar gemaakt moeten worden.

Er zijn de nodige ambities in te vullen op het gebied van natuur, ecologie, ontsluiting en natuurlijk zijn er voor elke gebiedsontwikkeling de standaard risico’s zoals conjuncturele schommelingen en doorlooptijden van planologische procedures in verband met bezwaar en beroep. Daarnaast hebben we de laatste jaren landelijk maar zeker ook in Zuidoost Brabant te maken met de uitdagingen op het gebied van stikstof en netcongestie. 1 Eigenlijk is er nog geen sprake van een grondexploitatie, omdat de kaders (stedenbouwkundig plan, kwaliteit,

segmentatie, etc.) nog niet zijn vastgelegd in bijvoorbeeld een omgevingsplan. Beter is het te spreken over een haalbaarheidsanalyse, maar omdat de ‘Grondexploitatie’ een veelgebruikte kreet is in de communicatie, wordt hier de term ‘Grondexploitatie gebruikt (i.p.v. haalbaarheidsanalyse).

Ook op regionaal niveau zijn er uitdagingen voor een goede verkeersafwikkeling en het voorkomen van sluipverkeer. Dit vraagstuk zal op regionale, provinciale en landelijk (MIRT) agenda geplaatst moeten worden.

Tussentijdse herijking november 2025 (grondexploitatie in progress) Tot aan de oprichting van de GR, waarbij ook de ‘integrale herziening van de grondexploitatie’ zal worden voorgelegd, zal er constructief worden gewerkt aan het opzetten van een planconcept voor het RBT, met een minimaal sluitend grondexploitatieresultaat. Vooruitlopend op deze ‘integrale actualisatie’ op alle onderdelen van de grondexploitatie heeft er in november 2025 een tussentijdse verkenning plaatsgevonden naar twee kansen en optimalisatiemogelijkheden, resulterend in een tussentijdse herijking van de Grex november 2025. Dit alles met het doel om te haakbaarheid van een minimaal sluitende Grex in deze fase reeds te verkennen. Hiervoor is er aan de volgende twee ‘knoppen gedraaid’: a. Financiering door de Provincie (immunisatiefonds), tegen een rentepercentage dat 1% onder de marktrente (nu 2,5% in plaats van 3,5%). Dit levert een voordeel op van circa € 3,0 tot € 4,0 miljoen (afhankelijk van de basis die als liquiditeitsbehoefte wordt gehanteerd), b. Het invullen van een deel van het bedrijventerrein (circa 10 tot 20 ha, gerekend met 15 ha) in het segment ‘logistiek’, dit geeft namelijk een verbetering van het exploitatieresultaat doordat aan dit segment een hogere grondopbrengst kan worden toegerekend. Dit levert -nominaal- circa € 3,0 miljoen extra grondopbrengsten op (15 ha á € 20 extra).

Het gestelde kader, het bereiken van ‘een minimaal sluitende grondexploitatie’ (op eindwaarde), lijkt met het cumulatief inzetten van voorngenoemde aspecten, in voldoende mate ingelost te kunnen worden. Uiteraard zal de nog op te stellen (normatieve) grondexploitatie gebaseerd zijn op een volledige herijking van de eerdere haalbaarheidsanalyse, maar de ambtelijke werkgroep, ziet ondanks de benoemde bedreigingen en risico’s, de opgave om te komen tot een minimaal sluitend exploitatieresultaat met vertrouwen tegemoet. Hierna wordt een samenvatting gegeven van het resultaat van deze ‘tussentijdse herijking’.

Samenvatting resultaat Tussentijdse herijking Grondexploitatie RBT BPO (november 2025) Hierna is een samenvatting van de Grex (peildatum 01-01- 2026) weergegeven.

kasstromen

Totaal

kosten

136.086.003

verwervingen

80.898.273

sloop en sanering

4.864.987

bouw- en woonrijp maken

32.457.558

plankosten

8.526.109

VTU

6.242.446

nadeelcompensatie tijdelijk beheer overig

742.000 801.803 1.552.828

opbrengsten

139.187.660-

bouwgrond bedrijventerrein

139.187.660-

Saldo kosten minus opbrengsten

3.101.657-

kostenindex

17.981.143

opbrengstenindex

25.105.104-

rentelasten

10.291.499

resultaten

bedrag

boekwaarde 1-1-2026 nominale waarde

3.101.657- positief

eindwaarde per 31-12-2037

65.881 verlies

netto contante waarde per 1-1-2026

21.526 verlies

Geconcludeerd wordt dat de tussentijdse herijking van de Grex RBT BPO een ‘uiterst’ gering voorcalculatorisch tekort laat zien van € 0,07 miljoen na realisatie (resultaat op eindwaarde). In de bijlage is de dynamische eindwaardeberekening opgenomen. Hierna wordt ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten en wordt een toelichting gegeven op de kosten en opbrengsten.

Uitgangspunten en toelichting op de Grex RBT RBO Hierna volgt een korte toelichting per kostensoort: 1. Parameters en looptijd Parameters Voor de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging is uitgaan van de volgende percentages: Parameter ks en os kostenindex verwervingen en overig GWW plankosten en vtu opbrengstenindex

2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

Voor de financiering c.q. rente is uitgegaan van een percentage van 2,5% (op basis van een verwachte financiering vanuit het provinciale immunisatiefonds). Looptijd Gelet op de behoefte naar dergelijke bedrijventerrein en bestuurlijke ambitie is in de Grex uitgegaan van een doorlooptijd van circa 12 jaar vanaf januari 2026 (einddatum 31-12-2037). De gronduitgifte is voorzien in een periode van circa 7 jaar. Zie onderdeel 11 van deze rapportage. De fasering van de uitgaven voor grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en de kosten van voorbereiding en toezicht is op deze uitgifteprognose afgestemd. De planning van de investeringen en grondverkoop ziet er schematisch als volgt uit:

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

Plannen maken + planogische verankering Lungendonk verwerving fase 1 en 2 bouw en woonrijp maken fase 1 en 2 gronduitgifte Varenschut verwerrving fase 1 en 2 bouw en woonrijp maken fase 1 en 2 gronduitgifte

2. Ruimtegebruik Het totale projectgebied beslaat een oppervlakte van circa 110 ha, waarvan circa 70 ha uitgeefbaar (64%). Het ruimtegebruik ziet er als volgt uit: Ruimtegebruik m² uitgeefbaar 701.795 verharding 34.500 groen 274.835 water 91.610 totaal 1.102.740

% 64% 3% 25% 8% 100%

3. Verwerving De ramingen van de te verwerven percelen zijn geraamd op een totaal bedrag van € 80,9 miljoen. Uitgangspunt is een minnelijke aankoop van alle gronden die nodig zijn voor de exploitatie van het RBT BPO, waar mogelijk is rekening gehouden met in te passen bedrijven/panden. Er is nog geen rekening gehouden met particuliere eigenaren die zich beroepen op zelfrealisatie. 4. Kosten bouw en woonrijp maken Sanering Omdat nog geen exacte gegevens bekend zijn voor eventuele aanwezigheid van bodem- en/of grondwaterverontreiniging is vooralsnog gerekend met een stelpost voor sanering. Samen met de kosten voor sloop is deze post geraamd op € 4,9 miljoen. Bouw en woonrijp maken Voor de kosten voor het bouw- en woonrijp maken is gebruik gemaakt van een kostencalculatie van het extern ingenieursbureau Mansvelt. De totale kosten voor het bouw- en woonrijp maken, mitigerende maatregelen, rioolgemaal en beperkte bodemverbetering (cunet-methode) zijn geraamd op een bedrag van afgerond € 32,5 miljoen. Omdat gegevens over de bodemgesteldheid en grondslag nog niet voor het gehele plangebied bekend zijn, is er geen rekening gehouden met mogelijk ophoging of grondverbetering. Nutsvoorzieningen Met de nutsbedrijven zullen tijdig afdoende afspraken gemaakt moeten worden voor de aanleg van nutsvoorzieningen.

Vanwege de landelijk, maar ook in deze regio optredende netcongestie zal er rekening mee moeten gehouden worden dat er mogelijk Smart Energy Hubs (SEH) aangelegd moeten worden, om te kunnen voorzien in de aansluitbehoefte van bedrijven. Deze kosten zijn (nog) niet opgenomen in de Grex. 5. Plankosten en kosten VTU De raming van de plankosten is in beginsel gebruik gemaakt van de zogenaamde plankostenscan van het Ministerie BZK. Deze Rijksregeling (Rekenmodel voor het berekenen van de plankosten met tijdvak’), komt uit op een bedrag van € 8,5 miljoen. Dit komt overeen met een percentage van 26% over de kosten van het bouw en woonrijp maken. Voor de kosten van het voorbereiding en dagelijks toezicht van de civiele werkzaamheden is rekening gehouden met een bedrag van € 6,2 miljoen, ofwel 19% over de kosten van het bouwen woonrijp maken.

6. Planschade en nadeelcompensatie Er is in deze fase van planontwikkeling rekening gehouden met een stelpost voor planschade en nadeelcompensatie tot een bedrag van € 0,7 miljoen. In een nog op te stellen planschaderisicoanalyse zal deze post nader gekwantificeerd moeten worden. Verder zullen we met het opzetten van het raamwerk c.q. stedenbouwkundig plan, zo veel als kan rekening houden met het beperken van ‘overlast’ (zicht, geluid, beperken bouwhoogte, etc.) voor de direct omwonenden en andere belanghebbenden. 7. Beheer en administratiekosten Tot het daadwerkelijk in exploitatie nemen van het gronden voor het RBT BPO, zullen de verworven gronden en opstallen tijdelijk beheerd moeten worden. Hiervoor is een (stel)post opgenomen van € 0,8 miljoen. 8. Overige kosten. Voor ozb aanslagen over de bouwrijpe kavels en gebiedspromotiekosten is gerekend met een bedrag c.q. stelpost van € 1,6 miljoen. 9. Inflatie De kosten zijn geraamd op huidig prijspeil. Voor de toekomstige kostenstijging (inflatie) van de nog uit te voeren werken en werkzaamheden c.a. moet op basis van de onder punt 1 genoemde parameters, rekening gehouden worden met een post ‘kostenindex’ van in totaal € 18,0 miljoen. 10. Rente Omdat de in een grond- en gebiedsexploitatie de kosten voor de baten uitgaan, zullen de voorinvesteringen gefinancierd moeten worden.

Voor het aantrekken van leningen is gerekend met een percentage van 2,5% (zie ook punt 1). Dit komt uit op een totale financieringslast van afgerond € 10,3 miljoen. 11. Grondopbrengsten Fasering gronduitgifte RBT BPO Het uitgeefbaar gebied betreft ruim 70 ha. In de Grex is uitgegaan van de onderstaande fasering in de gronduitgiften (in ha per jaar). Uitgifte in ha Lungendonk Varenschut

2031 7,62

2032 7,62

2033 7,62

2034 7,62

2035 7,62 6,12

2036 7,62 12,24

2037 6,12

Gronduitgifteprijzen De hoogte van de gronduitgifteprijzen is afgeleid van een marktadvies van Stec Groep, wat uitkomt op een gemiddelde grondadviesprijs van € 196 per m² (bedrijvenkavels en zonneveld, prijspeil 2026), met een toeslag van circa € 20 per m² voor het segment logistiek. Gronden boven de vuilnisstort zijn gewaardeerd op een uitgifteprijs van afgerond € 100 per m². De totale grondopbrengsten worden geraamd op een bedrag van € 139,2 miljoen prijspeil 2026. Vanwege de geconstateerde netwerkcongestie zal er naar verwachting uitgegaan moeten worden van het oprichten en exploiteren van zogenaamde Smart Energy Hubs. Deze zijn qua kosten nog niet opgenomen in de voorliggende Grex, of als afslag op de grondopbrengsten verdisconteerd. 12. Opbrengstenindex In de Grex is geanticipeerd op een toekomstige waardestijging van de kavelprijzen van 2%. Dit komt overeen met een bedrag van € 25,1 miljoen.

Samenvattende conclusie Samenvattend sluit de Grex op dit moment nagenoeg op een ‘nihil’ resultaat, namelijk een tekort van € 0,07 miljoen op eindwaarde.

Uitdagingen en risico RBT BPO Zoals eerder beschreven, zijn er de nodige ambities in te vullen op het gebied van natuur, ecologie, ontsluiting en natuurlijk zijn er voor elke gebiedsontwikkeling de standaard risico’s zoals conjuncturele schommelingen en doorlooptijden van planologische procedures in verband met bezwaar en beroep. Daarnaast hebben we de laatste jaren landelijk maar zeker ook in Zuidoost Brabant te maken met de uitdagingen op het gebied van stikstof en netcongestie. Er wordt er van uitgegaan dat er eind 2025 bij besluitvorming over deelname aan de GR een ‘sluitende Grex’ voor het RBT kan worden aangeboden, maar bedacht moet worden dat dit nog steeds ‘slechts’ een geprognosticeerd exploitatieresultaat is, op basis van de huidige inschattingen en gestelde uitgangspunten. Benadrukt wordt dat er geen garantie is dat deze prognoses ook werkelijkheid wordt, ondanks alle inspanningen om hier aan te voldoen. De exploitatie van het RBT zal namelijk minimaal 12 jaar lopen. Mocht het eindresultaat anders uitvallen (positiever of negatiever), dan wordt volgens de artikelen 31 lid 2 en 3 van de ontwerpregeling een verrekening toegepast met de deelnemende gemeenten. Middels de jaarlijkse P&C cyclus en documenten wordt er aan afzonderlijke gemeenteraden verantwoording afgelegd over de exploitatie van het RBT en functioneren van de GR RBT BPO.

Peter van der Eerden 18-11-2025

Naam Plan/Project: Naam Grond/Project econoom: Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:

RBT Lungendonk en Varenschut Peter van der Eerden 28-okt-25 2026

Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-

2037

Rente over de kosten:

2,50%

Rente over de opbrengsten:

0,00%

Kostenstijging over verw ervingen:

2,00%

Kostenstijging overige kosten:

2,00%

Opbrengstenstijging:

2,00%

Saldo per ultimo: per 31-12-2037 Tekort op startw aarde: per 01-01-2026

65.881 48.986

Kosten Omschrijving 1 verw ervingen 1 Lungendonk 2 Varenschut 2

Aantal/ hoeveelheid

Eenheidsprijs

1 1

€ €

54.917.577,74 25.980.695,29

Totaal Omschrijving 80.898.273 54.917.578 25.980.695

sloop en sanering 1 Lungendonk 2 Varenschut

1 1

€ €

1.930.525,00 2.934.461,60

4.864.987 1.930.525 2.934.462

482.631 482.631 -

bouw - en w oonrijp maken 1 Lungendonk 2 Varenschut

1 1

€ €

22.510.729,75 9.946.828,00

32.457.558 22.510.730 9.946.828

2.251.073 2.251.073 -

4.502.146 4.502.146 -

6.988.853 4.502.146 2.486.707

5.981.133 2.251.073 3.730.061

4.737.780 2.251.073 2.486.707

3.494.426 2.251.073 1.243.354

plankosten 1 Lungendonk 2 Varenschut

1 1

€ €

5.574.196,11 2.951.912,63

8.526.109 5.574.196 2.951.913

746.035 487.742 258.292

516.159 452.903 63.255

811.350 452.903 358.447

748.095 452.903 295.191

VTU 1 Lungendonk 2 Varenschut

1 1

€ €

3.666.188,21 2.576.257,92

6.242.446 3.666.188 2.576.258

366.619 366.619 -

733.238 733.238 -

1.377.302 733.238 644.064

1.332.716 366.619 966.097

1.010.683 366.619 644.064

688.651 366.619 322.032

nadeelcompensatie 1 Lungendonk 2 Varenschut

1 1

€ €

636.000,00 106.000,00

742.000 636.000 106.000

106.000 106.000 -

212.000 212.000 -

132.500 106.000 26.500

159.000 106.000 53.000

26.500 26.500

tijdelijk beheer 1 Lungendonk 2 Varenschut

1 1

€ €

578.502,95 223.299,60

801.803 578.503 223.300

96.417 96.417 -

152.242 96.417 55.825

208.067 96.417 111.650

55.825 55.825

overig 1 Lungendonk 2 Varenschut

1 1

€ €

1.200.961,64 351.866,48

1.552.828 1.200.962 351.866

85.783 85.783 -

185.863 185.863 -

244.508 185.863 58.644

303.152 185.863 117.289

217.369 100.080 117.289

158.725 100.080 58.644

100.080 100.080 -

136.086.003

6.237.792

6.419.992

6.525.992

9.300.022

9.602.520

15.650.032

26.415.305

23.047.185

14.509.297

7.026.701

4.931.172

Totaal Omschrijving 139.187.660 92.446.672 46.740.988

Totaal Opbrengsten 139.187.660 92.446.672 46.740.988

Nog te realiseren 139.187.660 92.446.672 46.740.988

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

15.407.779 15.407.779 -

27.093.026 15.407.779 11.685.247

38.778.273 15.407.779 23.370.494

11.685.247 11.685.247

Totaal opbrengsten

139.187.660

15.407.779

27.093.026

38.778.273

11.685.247

Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom:

17.981.143 25.105.104

6.237.792

128.400 6.548.392

259.368 6.679.360

399.443 6.925.435

766.621 10.066.643

999.438 1.603.654 6.409.475-

1.974.446 1.943.883 272.816

3.927.577 2.290.916 12.644.187

3.956.265 2.644.890 8.950.782

2.830.656 5.285.648 15.038.721-

1.538.808 8.492.225 38.704.988-

1.200.121 2.843.889 8.397.843-

Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2037 Tekort op startw aarde: per 01-01-2026

10.291.499 65.881 48.986

10.291.499

77.491 6.315.283

239.232 13.102.907

410.549 20.192.817

590.854 27.709.106

817.784 38.593.533

1.096.545 33.280.603

1.050.961 34.604.381

1.242.054 48.490.622

1.547.725 58.989.129

1.690.140 45.640.548

1.247.422 8.182.981

280.743 65.881

Totaal kosten Opbrengsten Omschrijving 1 bouw grond bedrijventerrein 1 Lungendonk 3 Varenschut

Aantal/ hoeveelheid 1 1

Eenheidsprijs € €

92.446.671,50 46.740.988,00

Totaal Kosten 80.898.273 54.917.578 25.980.695

Nog te realiseren 80.898.273 54.917.578 25.980.695

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

5.491.758 5.491.758 -

11.986.932 5.491.758 6.495.174

18.482.105 5.491.758 12.990.348

11.986.932 5.491.758 6.495.174

1.216.247 482.631 733.615

2036

2037

5.491.758 5.491.758 -

1.583.054 482.631 1.100.423

733.615 733.615

366.808 366.808

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16380448/1