RN 095 Toelichting GREXcomplex EHAD terrein

Grondexploitatie complex: EHAD terrein Plankaart/ plangebied Bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het Stationskwartier, ten zuiden van het spoor en ten oosten van de bestaande wijk Overspoor. Het plangebied maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan “Hoogeind’, vastgesteld op 9 februari 2011. Afbeelding 1 toont het Stationskwartier met daarbinnen de verschillende deelgebieden. Deelgebied 9 bestaat uit de bestaande wijk Overspoor aan de linkerzijde en het te ontwikkelen EHAD terrein aan de rechterzijde.

Afbeelding 1: Het Stationskwartier De huidige bestemming is bedrijventerrein. Om de ontwikkeling naar een stedelijk woonmilieu op het EHAD terrein mogelijk te maken, moet het bestemmingsplan worden gewijzigd. Afbeelding 2 toont het huidige bestemmingsplan.

Afbeelding 2: Huidige bestemming

Plankaart exploitatiegebied

Afbeelding 3 toont het plangebied in het groene vlak en de bijbehorende percelen. De twee percelen direct onder het spoor (1078 en 1079) zijn eigendom van derden. De overige percelen zijn eigendom van de gemeente.

Afbeelding 3: Het plangebied De toekomstige situatie is weergegeven in afbeelding 4. De wijk Overspoor, weergegeven met de rode blokken, valt buiten de scope van de ontwikkeling. De witte blokken aan de rechterzijde betreft de ontwikkeling van het EHAD terrein. Onderstaande afbeelding toont een eerste massastudie van het gewenste bouwvolume. Een overzicht van het grondoppervlak en aantal bouwlagen per blok is opgenomen in bijlage 1. Deze studie dient als basis voor de verdere uitwerking van het plan.

Afbeelding 4: Massastudie toekomstige situatie

Ruimtegebruik

De uitgangspunten van de ruimtelijke invulling staan in tabel 1. Dit is een eerste inschatting van het ruimtegebruik. De bijbehorende meters wijzigen bij de verdere uitwerking van het plan. Tabel 1: Ruimtegebruik Uitgeefbare grond Verharding • Woonstraat • Trottoir • Fietspad Groen Groene backbone langs spoor Water (o.a. wadi) Totaal

12.765 m² 6.526 m² 3.916 m² 1.305 m² 1.305 m² 5.221 m² 14.118 m² 1.305 m² 39.935 m²

32% 16%

13% 35% 3% 100%

Het bouwprogramma bestaat uit een mix van wonen, werken en voorzieningen. Tabel 2 toont de verschillende functies en het bijbehorend volume. Tabel 2: Programma Programma

Hoeveelheid

Eenheid

Aandeel in gebied

45.219 7.079 4.790 1.245 622 2.979 4.790 7.996 74.720

m² BVO m² BVO m² BVO m² BVO m² BVO m² BVO m² BVO m² BVO m² BVO

61% 9% 6% 2% 1% 4% 6% 11% 100%

Woningbouw Kantoren-H Kantoren-L Detailhandel Horeca Maatschappelijk Bedrijfsruimte Parkeerhub Totaal

Vervolgens toont tabel 3 de specificatie van het woonprogramma. Dit bestaat uit circa 460 meergezinswoningen (gestapelde bouw). Tabel 3: Specificatie woonprogramma

Meergezinswoningen

Doel Huidige fase project

M² GBO

Vormfactor

M² BVO

Aantal woningen

Sociale huur - algemeen

20%

68 m²

0,76

89 m²

91

Sociale huur - studio's

10%

35 m²

0,70

50 m²

47

Sociale koop (koopstart)

10%

55 m²

0,75

73 m²

47

Midden huur

20%

70 m²

0,76

92 m²

91

Middeldure koop

10%

80 m²

0,77

104 m²

47

Dure huur

10%

93 m²

0,79

117 m²

47

Dure koop

20%

110 m²

0,80

138 m²

91

Totaal / gemiddeld

100%

77 m²

0,77

99 m²

461

Het EHAD-terrein ontwikkelen tot een integraal stedelijk gebied met wonen/werken/voorzieningen, passend in de Visie Stationskwartier. In juni 2023 heeft de raad de Visie Stationskwartier vastgesteld, die onder andere richting geeft aan de ontwikkeling van het EHAD terrein. Het gebied had oorspronkelijk een bedrijfsbestemming en in het verleden is hiervoor een bijbehorende GREX geopend. Maar op basis van de Visie Stationskwartier zal het EHAD-terrein worden ontwikkeld tot een integraal stedelijk gebied met wonen/werken/voorzieningen. Gezien de grote woningbehoefte, willen we de ontwikkeling van het EHAD-terrein zo snel mogelijk ter hand nemen. Dit terrein, dat voor een groot deel in gemeentelijk eigendom is, biedt daarvoor namelijk veel ruimte en gelegenheid. Om de planvorming zo snel mogelijk te kunnen opstarten, dient de GREX voor 1 januari 2024 gewijzigd te worden naar de beoogde gebiedsontwikkeling.

Bestuurlijk OG

G. van den Waardenburg

Ambtelijk OG

J. van der Geest

Projectleider

S. Poelman

Planeconoom

E. de Wijs

Datum

21 september 2023

Looptijd GREX

2023 t/m 2034, circa 12 jaar

Toelichting grondexploitatie

In de volgende onderdelen worden de kosten en opbrengsten uit de grondexploitatie toegelicht. Het resultaat van de grondexploitatie is negatief. Dit wordt met name veroorzaakt door de realisatie van een fiets/voetgangers tunnel onder het spoor door, de realisatie van een parkeerhub en de bestaande boekwaarde. Algemene uitgangspunten: • • • • • • • • • • •

Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW. Het prijspeil van de kosten en opbrengsten is 01-01-2023. De rente bedraagt 1,3%. De discontovoet bedraagt 2% conform BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Indexatie van kosten en opbrengsten conform het besluit parameters bij de jaarrekening 2022. De kosten zijn ingeschat op basis van kengetallen. De opbrengsten voor sociale huurwoningen zijn geraamd conform de grondprijzenbrief. De opbrengsten voor de vrije sector woningen en het overige programma zijn ingeschat op basis van een residuele grondwaardeberekening. Voor de afkoop van parkeerplaatsen is gerekend met € 20.000 per parkeerplaats Er is een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Verdere uitwerking van het plan leidt tot wijzigingen in het verwacht resultaat. Na het vaststellen van de BIE wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht.

Kansen: • • Kosten

Mogelijk kan subsidie worden binnengehaald voor de aanleg van de tunnel onder het spoor. Dit wordt onderzocht bij de uitwerking van de plannen. Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt gezocht naar optimalisaties.

De kosten in de grondexploitatie omvatten boekwaarde, verwervingskosten, sloopkosten, kosten voor het bouw- en woonrijp maken, toeslagkosten en overige kosten. Hieronder worden deze kosten toegelicht. De boekwaarde van de GREX bedraagt circa € 5,1 mio en bestaat met name uit planvoorbereidingskosten, verweringskosten van grond, onderzoekskosten, kosten voor bouwrijp maken, saneringskosten en rentekosten. Het EHAD terrein betreft een bestaande GREX welke sinds 2012 loopt. Aanvankelijk maakte het EHAD terrein onderdeel uit van bedrijventerrein Hoogeind. Vervolgens is de visie voor het Stationskwartier ontstaan waar het EHAD terrein nu onderdeel van uit maakt. De nog te maken kosten voor het slopen, verwerven, bouw- en woonrijp maken bevatten: • • • • • • •

Het slopen van bestaande opstallen. Het verwerven van gronden van derden. Het aanleggen van bouwwegen, riolering en werkzaamheden bouwrijp maken. Het uitvoeren van (bodem)onderzoeken. Het aanleggen van verharding (straten, fiets- en voetpaden), groen en verlichting. Het aanleggen van een tunnel onder het spoor. Het realiseren van een parkeerhub.

De totale nog te maken kosten voor sloop, verwerven, bouw- en woonrijp maken bedragen circa € 23.2 mio.

De toeslagkosten bestaan uit kosten voor planontwikkeling, VTU (Voorbereiding, Toezicht Uitvoering) en overheadkosten. Deze kosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan, waarbij rekening is gehouden met reeds gemaakte kosten. De toeslagkosten bedragen circa € 1.7 mio. De totale kosten (incl. de bestaande boekwaarde bedragen circa € 31.1 mio nominaal (excl. rente en inflatie). Opbrengsten

De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van bouwrijpe grond en afkoop van parkeerplaatsen. De opbrengsten voor sociale huur zijn geraamd cf. de grondprijzenbrief. De opbrengsten voor de vrije sector zijn geraamd door middel van een residuele grondwaarde berekening op basis van kengetallen en marktonderzoek. De verwachte opbrengst bedraagt circa € 25.6 mio nominaal (excl. rente en inflatie). Deze opbrengst wordt onderverdeeld in: • • • • •

Sociale huurwoningen: circa € 2.9 mio Sociale koopwoningen: circa € 1.7 mio Vrije sector woningen: circa € 12.7 mio Overige programma: circa € 1.9 mio Afdracht parkeren: circa € 6.4 mio

De totale opbrengsten bedragen circa € 26.7 mio nominaal (excl. rente en inflatie). Resultaat

Hieronder zijn de totale kosten en opbrengsten van de grondexploitatie van het EHAD terrein weergegeven. Hierin is te zien dat de kosten circa € 31.1 mio nominaal bedragen en de opbrengsten circa € 26.7 mio nominaal. Dit leidt tot een nominaal tekort van circa € 4.4 mio. Vervolgens wordt op basis van de verwachte planning in jaren een inschatting gemaakt van de inflatie, circa -/- € 4.0 mio en rente, circa -/- €0,9 mio Hiermee komt de verwachte eindwaarde uit op circa -/- € 9.3 mio en de netto contante waarde per 01-01-2023 op circa -/- € 7.4 mio. 1 KOSTEN Naam Civieltechnische kosten Toeslagkosten Overige kosten Rente Totaal KOSTEN 2 OPBRENGSTEN Naam Grondverkopen Subsidies Overige bijdrage Winstnemingen Totaal OPBRENGSTEN

Totaal nominaal 26.678.858 1.887.056 276.806 2.288.880 31.131.600

Totaal nominaal 25.577.528 1.144.557 26.722.085

3.516.693

Restant verplichting -

23.162.165

161.973 276.806 2.288.880 6.244.352

-

1.725.083 24.887.248

Boekwaarde

Boekwaarde 1.144.557 1.144.557

Restant verplichting -

Raming

Raming 25.577.528 25.577.528

Bijlage 1: Overzicht grondoppervlak en aantal bouwlagen per bouwblok blok

gebouw

bouwlagen

grondoppervlak

1

1a

5

392

1b

6

392

1c

3

326

1d

5

392

1e.v

4

928

1e.t

15

473

1f

3

316

1g

3

totaal

2

2a

6

315

2b

3

158

2c

5

392

2d

5

392

2e

6

315

2f.v

4

658

2f.t

10

473

2g

5

392

2h

6

315

2i

3

158

2j

2

totaal

3

110 3.205

3a

3

794

3b

3

316

3c

4

788

3d.v

2

2.523

3d.t

4

1.749

3e

6

315

3f

6

315

3g

5

473

3h

3

316

3i

3

158

3j.v

4

658

3j.t

10

totaal Totaal gebied EHAD

158 2.904

473 6.656

bebouwd

12.765