RN 094 Bijlage 1 Toelichting GREXcomplex Districtsbureau Politie

Grondexploitatie complex: Districtsbureau Politie Plankaart/ plangebied Bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen ten zuiden van het in aanbouw zijnde Huis voor de Stad. Het plangebied maakt gedeeltelijk deel uit van het bestemmingsplan "Stationskwartier - Weg op den Heuvel 35 (Huis voor de Stad)", vastgesteld op 1 december 2020. En gedeeltelijk van het bestemmingsplan “Stationskwartier”, vastgesteld op 13 april 2012. Afbeelding 1 toont de huidige bestemming van de te verkopen grond in het gele kader.

Afbeelding 1: Bestemmingsplan Stationskwartier - Weg op den Heuvel 35 (Huis voor de Stad)", 1-12-2020

Afbeelding 2 toont de huidige situatie. Op dit moment ligt het terrein nagenoeg braak. De gemeente Helmond is eigenaar van het hele plangebied.

Afbeelding 2: Huidige situatie

Plankaart exploitatiegebied

Op afbeelding 3 wordt de locatie van het nieuw te ontwikkelen districtsbureau voor de Politie weergegeven en de benodigde aanpassingen in het direct omliggende gebied. Om de bouw van het districtsbureau mogelijk te maken moet de Verlengde Stationsstraat worden verlegd.

Afbeelding 3: Toekomstige situatie

Ruimtegebruik

De uitgangspunten voor de ruimtelijke invulling van de grondexploitatie zijn in tabel 1 weergegeven en zijn gebaseerd op een Voorlopig Ontwerp d.d. 11-04-2023. Tabel 1: Ruimtegebruik

Uitgeefbare grond Footprint gebouw Bergingen op eigen terrein Parkeren op eigen terrein Openbare ruimte Plangebied totaal

2.598 m² 684 m² 350 m² 1.564 m² 3.730 m² 6.382 m²

41%

59% 100%

Het bouwprogramma bestaat uit het realiseren van een nieuw districtsbureau voor de Politie, bestaand uit 4 bouwlagen en parkeergelegenheid voor dienstvoertuigen en bergingen. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken zijn er aanpassingen nodig in de openbare ruimte rondom deze locatie, waaronder het verleggen van de Verlengde Stationsstraat. Onderstaand een aantal afbeeldingen uit het Voorlopig Ontwerp.

Bestuurlijk OG

Realiseren van een nieuw districtsbureau voor de Politie op een centrale plek in het Stationskwartier. In oktober 2021 heeft het college een besluit genomen over de definitieve locatiekeuze voor het nieuwe districtsbureau. Na goedkeuring voor het openen van een BIE (Bouwgrond In Exploitatie) door de Raad wordt de bestemmingsplanprocedure opgestart. G. van den Waardenburg

Ambtelijk OG

J. van der Geest

Projectleider

S. Verhoeven

Planeconoom

E. de Wijs

Datum

21 september 2023

Looptijd GREX

2023 - 2025

Doel Huidige fase project

Toelichting grondexploitatie

In de volgende onderdelen worden de kosten en opbrengsten uit de grondexploitatie toegelicht. Hierin is zowel de ontwikkeling van bouwrijpe grond voor een nieuw districtsbureau voor de Politie opgenomen als de wegaanpassing van de Verlengde Stationsstraat en de overige ingrepen in de directe omgeving. Dit zijn ingrepen welke noodzakelijk zijn om de ontwikkeling van het nieuwe districtsbureau mogelijk te maken. Het resultaat van de grondexploitatie is negatief. Er zijn meerdere factoren die bijdragen aan het negatieve saldo van de grondexploitatie. De belangrijkste factoren zijn de forse kosten voor bodemsanering en de civieltechnische kosten in de directe omgeving. De politie is bereid een bijdrage te doen aan deze kosten bovenop de reguliere grondprijs, echter dekt dit niet het volledige tekort. Algemene uitgangspunten: • • • • • • • •

• • Kosten

Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW. Het prijspeil van de kosten en opbrengsten is 01-01-2023. De rente bedraagt 1,3%. De discontovoet bedraagt 2% conform BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Indexatie van kosten en opbrengsten conform het besluit parameters bij de jaarrekening 2022. De kosten zijn ingeschat op basis van kengetallen en ramingen door kostendeskundigen. De opbrengsten zijn geraamd cf. grondprijzenbrief. Voor de afkoop van parkeerplaatsen is gerekend met € 20.000 per parkeerplaats. Mocht het zo zijn dat deze afkoopregeling niet wordt ingevoerd met het nieuwe parkeerbeleid, dan blijft de bestaande norm voor afkoop van een parkeerplaats (€ 8.153 per parkeerplaats) gelden. Er is een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Wijzigingen in het ontwerp leiden tot een wijziging van het verwacht resultaat. Na het vaststellen van de BIE wordt deze jaarlijks geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht.

De kosten in de grondexploitatie omvatten boekwaarde, kosten voor bodemsanering, bouw- en woonrijp maken en toeslagkosten. De kosten vallen hoger uit dan eerdere ramingen uit 2021. Dit komt enerzijds door marktwerking, de kosten stegen alleen in 2022 al ruim 8%. Anderzijds zijn de kosten voor sanering hoger evenals de kosten voor het bouw- en woonrijp maken door het verleggen van de Verlengde Stationsstraat. Hieronder worden de kosten toegelicht. De boekwaarde betreft het oude Stadskantoor wat gedeeltelijk op de locatie stond van het nieuwe districtsbureau en gedeeltelijk op de locatie van het nieuwe Huis voor de Stad. De boekwaarde wordt gedeeltelijk toegerekend aan het nieuwe districtsbureau en gedeeltelijk aan het nieuwe Huis voor de Stad. De verdeling wordt gemaakt door te bekijken hoe de nieuwe vierkante meters grondoppervlak gebouw zich verhouden tot de oude vierkante meters grondoppervlak van het oude Stadskantoor. Dit resulteert in 27% toerekening van de boekwaarde aan het nieuwe districtsbureau, wat leidt tot een bedrag van circa € 311.600. Daarnaast wordt een gedeelte van het voorbereidingskrediet Stationskwartier ingebracht in de GREX. Hierbij is een inschatting gemaakt welke uren ten behoeve van de planontwikkeling van het nieuwe districtsbureau zijn besteed. Zowel voor de bodemsanering als het bouw- en woonrijp maken zijn ramingen opgesteld.

Er zijn eerste verkennende onderzoeken uitgevoerd om een beeld te krijgen bij de bodemvervuiling. Hieruit blijkt dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging met zware metalen, PAK en plaatselijk minerale olie. Daarnaast is een gespecificeerde raming opgesteld voor het bouw- en woonrijp maken, waarbij kosten aanzienlijk hoger uitvallen door de benodigde werkzaamheden voor het verleggen van de Verlengde Stationsstraat. Deze werkzaamheden bestaan op hoofdlijnen uit het opbreken van de bestaande weg en riolering, schonen, frezen en egaliseren van de grond, het verleggen van riolering, kabels en leidingen, het aanleggen van de nieuwe weg, fietspad en voetpad en het inrichten van de openbare ruimte met groen, verlichtingen straatmeubilair. De totale kosten voor het saneren, bouw- en woonrijp maken circa € 1.270.000 nominaal (excl. rente en indexering). De civiele toeslagkosten zijn geraamd op basis van vaste percentages over de te maken kosten. Hierbij wordt rekening gehouden met 8% voorbereidingskosten en 7% toezicht uitvoering. Daarnaast is met behulp van de plankostenscan een inschatting gemaakt van de interne plankosten. De totale toeslagkosten bedragen circa € 330.000 nominaal.

Opbrengsten

De opbrengsten uit de grondexploitatie worden gerealiseerd door de verkoop van grond. De totale verwachte opbrengst bedraagt circa € 814.000 nominaal, excl. BTW. Dit bedrag bestaat uit drie onderdelen: 1. 2. 3.

Resultaat

Verkoop van grond o.b.v. grondprijzenbrief 2021, circa € 675.000 Afkoop realisatie parkeren voor bezoekers in de openbare ruimte o.b.v. het nieuwe parkeerbeleid, circa € 60.000. Vrijwillige bijdrage vanuit de Politie t.b.v. bodemsanering, circa € 80.000

Hieronder zijn de totale kosten en opbrengsten van de grondexploitatie Districtsbureau Politie weergegeven. Hierin is te zien dat de kosten circa € 1.948.000 nominaal bedragen en de opbrengsten circa € 814.000 nominaal. Dit leidt tot een nominaal tekort van circa € 1.134.000. Vervolgens wordt op basis van de verwachte planning in jaren een inschatting gemaakt van de inflatie, circa -/- € 139.000 en rente, circa -/- € 17.000. Hiermee komt de verwachte eindwaarde uit op circa -/- € 1.290.000 en de netto contante waarde per 01-01-2023 op circa -/- € 1.215.000.