RN 090 Rapport Initiatieffase Varenschut-Noord

Haalbaarheidsonderzoek Beknopte rapportage Initiatieffase

Gebiedsontwikkeling Bedrijventerrein Varenschut-Noord

Versie: Status: Datum:

Pagina 1 van 18

Definitief Openbaar 20 augustus 2024

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

Inhoud 1

Beknopte samenvatting .............................................................................................................................. 4

1.1 2

3

Samenvatting ....................................................................................................................................... 4

Inleiding ......................................................................................................................................................... 5 2.1

Algemeen ............................................................................................................................................. 5

2.2

Plangebied ........................................................................................................................................... 5

2.3

Doel ....................................................................................................................................................... 5

2.4

Bestemmingsplan ............................................................................................................................... 6

2.5

Eigendomssituatie .............................................................................................................................. 6

2.6

Motorcrossterrein ................................................................................................................................ 7

2.7

Gronddepot .......................................................................................................................................... 7

2.8

Paardenwei / Dieren wei / Pachtgrond ............................................................................................ 7

2.9

Stadse Aa............................................................................................................................................. 7

2.10

NNB Bos / Bomen ............................................................................................................................... 8

2.11

Verkeer ................................................................................................................................................. 8

2.12

Water/Riolering.................................................................................................................................... 8

2.13

Bedrijfskavels ...................................................................................................................................... 8

2.14

Projectomgeving ................................................................................................................................. 8

Kaders ........................................................................................................................................................... 9 3.1

Programma van Eisen ........................................................................................................................ 9

3.2

Omgevingsvisie Helmond 2040 ........................................................................................................ 9

3.3

Beleid en overige kaders/wensen .................................................................................................... 9

3.4

Bijzonderheden ................................................................................................................................... 9

3.4.1 4

5

6

7

Aanpak Haalbaarheidsonderzoek ........................................................................................................... 10 4.1

Algemeen ........................................................................................................................................... 10

4.2

Onderdelen ........................................................................................................................................ 10

4.3

Overleg met betrokken Stakeholders............................................................................................. 10

4.4

Onderzoeken ..................................................................................................................................... 10

4.5

Voorlopig stedenbouwkundig schetsontwerp ............................................................................... 11

Stedenbouwkundig schetsontwerp ......................................................................................................... 12 5.1

Algemeen ........................................................................................................................................... 12

5.2

Mogelijke inrichting plangebied bedrijventerrein .......................................................................... 12

Financiën .................................................................................................................................................... 13 6.1

Algemeen ........................................................................................................................................... 13

6.2

Voorlopige Kosten en Opbrengsten ............................................................................................... 13

Communicatie ............................................................................................................................................ 14 7.1

8

Motorcrossterrein MAC De Helm ............................................................................................. 9

Participatie ......................................................................................................................................... 14

Risico's en Aandachtspunten................................................................................................................... 15

Pagina 2 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord 8.1

Algemeen ........................................................................................................................................... 15

9

Voorlopige Planning .................................................................................................................................. 16

10

Bijlagen ................................................................................................................................................... 17

10.1

Bijlage 1: Luchtfoto plangebied...................................................................................................... 17

10.2

Bijlage 2: Overzicht indicatieve Vakverdeling plangebied ......................................................... 17

10.3

Bijlage 3: Overleg Stakeholders .................................................................................................... 18

10.4

Bijlage 4: Onderzoeken................................................................................................................... 18

Pagina 3 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

1

BEKNOPTE SAMENVATTING

1.1

Samenvatting

In dit rapport is het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek van de Initiatieffase voor Varenschut-Noord beknopt beschreven waaronder de aanpak, de (voorlopige) resultaten en de aandachtspunten. Met als aanleiding de in 2019 uitgevoerde 'ruimtelijke verkenning' voor een beoogd bedrijventerrein van ca. 15 ha. aan bedrijfskavels is het haalbaarheidsonderzoek gestart. Het doel hierbij is Varenschut-Noord verder te ontwikkelen als "grootschalig werkmilieu" en daarbij o.a. te kijken of het bestaande motorcrossterrein mogelijk planologisch gelegaliseerd zou kunnen worden. Het plangebied, met als huidige bestemmingen "Agrarisch met waarden" en "Bos" zou hiertoe de bestemming "Bedrijventerrein" nodig hebben om een bedrijventerrein te kunnen realiseren. Van het totale oppervlak is ca. 4,34 ha. in eigendom van particulieren op welke gronden een WVG (Wet Voorkeursrecht Gemeenten) is gevestigd die 29 september 2024 was afgelopen. Na bestuurlijk overleg is er voor gekozen om vóór 29 september 2024 de gesprekken met de betreffende eigenaren aan te gaan c.q. te hervatten en daarbij tot aankoop van de benodigde percelen over te gaan. Dit met het voorbehoud in de koopovereenkomst opgenomen van goedkeuring door de gemeenteraad.

Verder is een voorlopig voorstel gedaan voor de ligging/inrichting van het naastgelegen bestaande gemeentelijke gronddepot (binnen de GREX Rietbeemd) om dit aan te passen voor een meer efficiënte indeling van (en aanvulling op) Varenschut-Noord en ten behoeve van het nieuwe tracé van de Stadse Aa. Vanuit de gestelde beleidskaders, randvoorwaarden (o.a. van het SGE) en diverse onderzoeken zijn eerst een aantal scenario's (voorlopige stedenbouwkundige schetsontwerpen) gemaakt, waaruit het College medio 2023 een voorlopige keuze heeft gemaakt voor een scenario zonder inpassing motorcrossterrein. Dit mede op basis van zowel ruimtelijke, technische, economische, planologische en financiële criteria en bevindingen. Volgens het raadsbesluit van 23 mei 2024 zal het bedrijventerrein ontwikkeld worden zonder inpassing van het motorcrossterrein, met in achtname van het amendement dat de gemeente zich zal inspannen om een andere locatie c.q. oplossing voor het motorcrossterrein te vinden. Hiertoe is begin juli 2024 een Plan van Aanpak aan de gemeenteraad voorgelegd. Met de motorcrossvereniging zijn inmiddels de gesprekken opgestart. De aandachtspunten en risico's in deze Initiatief Fase (gedeeltelijk op grond van aannames) zijn verwerkt in een overzicht.

Dit haalbaarheidsrapport zal aan het College en de Gemeenteraad worden voorgelegd ter informatie voor de besluitvorming om voor Varenschut-Noord de vervolgfase (Definitie fase) te starten.

Pagina 4 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

2

INLEIDING

2.1

Algemeen

De vraag naar bedrijfsgrond blijft onverminderd groot. Op enkele (rest)kavels na is er binnen de gemeentegrenzen geen aanbod meer. Eerder is daarom door het college besloten om in het gebied VarenschutNoord een nieuw bedrijventerrein te realiseren. Dit als alternatief voor het bedrijventerrein BZOB-Oost, om aan te sluiten bij de groei van de Brainportregio en als voorloper op het regionaal bedrijventerrein Brainport Oost. Varenschut-Noord is definitief opgenomen in de programmeringsafspraken binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) en is binnen de Helmondse grenzen de uitbreiding van bedrijfsgronden die relatief het snelst te realiseren is. Het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek van de Initiatieffase voor Varenschut-Noord is beknopt in dit rapport beschreven.

2.2

Plangebied

Het plangebied betreft een 'Beekdallandschap' met o.a. veenlagen, een zettingsgevoelige bodem, verontreinigingen in bodem en wegen en een relatief hoge grondwaterstand van verontreinigd grondwater. Naast grondwater is er ook kwelwater in het plangebied waar rekening mee gehouden moet worden. Het plangebied is bruto totaal ca. 33,8 ha. groot en bestaat uit de volgende locaties: - Locatie A Varenschut-Noord ca. 25,1 ha. - Locatie B Gronddepot ca. 6,3 ha. - Locatie C Gebied Aa ca. 1,5 ha. - Locatie D Toegangsweg ca. 0,9 ha. Locatie A Het plangebied Varenschut Noord (Locatie A) wordt begrensd door de Kanaaldijk Z.O. in het westen, de Keersluisweg in het noorden, de Veldbeemd/Kassen in het zuiden en de Beemd Aa in het oosten. Hier binnen liggen de (deels onverharde) puinwegen Keersluisweg, Weidebeemd en de Veldbeemd. Het plangebied betreft o.a. diverse agrarische percelen, een bosgebied, een motorcrossterrein en enkele percelen van derden.

Figuur 1: Plangebied met locaties A, B, C en D

Locatie B Locatie B is een bestaand Bedrijventerrein (met een lopende Grondexploitatie Rietbeemd) dat wordt begrensd door de Kanaaldijk Z.O. in het westen, het terrein van Janssen BV in het noorden, de Keersluisweg in het zuiden en de Beemdweg in het oosten. Locatie B bestaat o.a. uit het gemeentelijke gronddepot en een paardenwei. Locatie C Locatie C is grotendeels eigendom van Waterschap Aa en Maas en ligt aan de noordzijde van plangebied Varenschut-Noord. Hier stroomt nu de Beemd Aa. Locatie D Locatie D betreft het gebied tussen het plangebied Varenschut Noord en de Rochadeweg. In deze locatie zal de hoofdontsluitingsweg van dit nieuwe bedrijventerrein worden aangelegd. Het kruispunt van de Rochadeweg/ Veldbeemd is in 2021 al aangepast voor deze toekomstige situatie. Dit gebied maakt tevens deel uit van het beoogde gebied voor het regionaal bedrijventerrein Brainport Oost.

2.3

Doel

Het doel is Varenschut-Noord verder te ontwikkelen als "grootschalig werkmilieu" passend binnen de programmeringsafspraken SGE, en de randvoorwaarden van de afdeling Economie, zoals opgenomen in het Collegebesluit 2019 en is bedoeld voor bedrijven uit Helmond en de directe omgeving.

Pagina 5 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

2.4

Bestemmingsplan

Voor Locatie A geldt het vigerende bestemmingsplan Varenschut I (2012) wat is gelegen in het zuidelijke gedeelte van de gemeente Helmond. De begrenzing van het plangebied bestaat uit: - de Zuid Willemsvaart en de Keersluisweg aan de westkant; - de kanaalomlegging Zuid Willemsvaart aan de zuidoostzijde; - de bedrijventerreinen Rietbeemd en Hoogeind in het noorden; - waterloop “de Beemd Aa” met het achterliggende bedrijventerrein “De Weijer” aan de oostkant; In het bestemmingsplan Varenschut I hebben de meeste percelen, inclusief de glastuinbouwbedrijven, een bestemming 'Agrarisch met waarden'. Ter plaatse van de glastuinbouwbedrijven is binnen deze bestemming glastuinbouw toegestaan. Het terrein van MAC De Helm heeft een bestemming ‘Bos'.

Figuur 2: Plangebied Bestemmingsplan

Voor de ontwikkeling tot bedrijventerrein zal Locatie A de bestemming "Bedrijventerrein" moeten krijgen. Vervolgens zal de bodemfunctieklasse kaart ook wijzigen waardoor er straks "Industriegrond" (o.a. nodig voor de ophogingen) toegepast mag worden. Voor Locatie B geldt het vigerende Bestemmingsplan Hoogeind I (vastgesteld d.d. 9 februari 2011) waarvan het geactualiseerde Bestemmingsplan op 15 oktober 2024 aan de raad ter vaststelling zal worden voorgelegd. Locatie B heeft al de bestemming "Bedrijventerrein" met de aanduiding "milieucategorie 3-4 (bedrijven 3-4)" wat betekent dat bedrijven in milieucategorie 3 en 4 zijn toegestaan.

2.5

Eigendomssituatie

Het geel-gearceerde gebied in deze tekening is eigendom van de gemeente. Binnen Locatie A (bruto ca. 25,1 ha.) van het plangebied zijn een 10-tal percelen (rood omcirkeld en wit gearceerd, totaal ca. 4,34 ha.) van particuliere eigenaren. Tot 29 september 2024 is op deze percelen nog een WVG (Wet voorkeursrecht gemeenten) gevestigd. Na bestuurlijk overleg is ervoor gekozen om tot aankoop van de benodigde percelen over te gaan. Dit met het voorbehoud in de koopovereenkomst opgenomen van goedkeuring door de gemeenteraad medio 2025.

Figuur 3: Eigendomssituatie plangebied

Locatie C (Figuur 4, blauw gearceerd) is grotendeels in eigendom van het Waterschap Aa en Maas. Deze locatie is nodig voor het bedrijventerrein en zal qua eigendom gewijzigd worden met het nieuw beoogde tracé van de Stadse Aa door het plangebied naast de Veldbeemd. Naast locatie D (Figuur 4, oranje gearceerd) ligt een perceel grond buiten het plangebied wat nu in eigendom is van een ondernemer. Van dit (oranje) perceel is straks nog een strook grond nodig voor de aanleg van een voldoende brede ontsluitingsweg richting Rochadeweg. Figuur 4: Eigendomssituatie Waterschap en Ondernemer

Pagina 6 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

2.6

Motorcrossterrein

Binnen Locatie A ligt een bestaand motorcrossterrein (gedoogsituatie) van ca. 4,2 ha. (in eigendom van de gemeente Helmond) waar MAC De Helm al ca. 40 jaar "om niet" gebruik van maakt. Het perceel van het motorcrossterrein heeft de bestemming "Bos". Een bijbehorend parkeerterrein (ca. 0,8 ha.) wordt tegen betaling gehuurd van de gemeente. Het totale oppervlak van het motorcrossterrein (+ parkeerterrein) binnen Locatie A is ca. 5,0 ha. Figuur 5: Situatie motorcrossterrein + parkeren

Volgens het Collegebesluit (november 2019) was er de wens om naast de te realiseren 15 ha. nieuw bedrijventerrein "... de aanwezige motorcrossbaan ruimtelijk in te passen en planologisch te legaliseren indien (definitief) mogelijk, al dan niet onder voorwaarden zoals openstelling van het terrein ...". Op 23 mei 2024 heeft de gemeenteraad besloten om bij de ontwikkeling van Varenschut-Noord geen rekening te houden met de terugplaatsing van het motorcrossterrein.

2.7

Gronddepot

Binnen Locatie B (Figuur 1) ligt het huidige gemeentelijke gronddepot (tegen de Beemdweg) en de paardenwei (tegen de Kanaaldijk ZO). Locatie B heeft nu al de bestemming "Bedrijventerrein" en heeft een lopende grondexploitatie Rietbeemd. Om de bestaande Locatie B (in de toekomst) te verbinden met Varenschut-Noord (Locatie A) is bij de voorlopige stedenbouwkundige schetsontwerpen al rekening gehouden met de integrale gebiedsinrichting. Voor een efficiënte inrichting van het nieuwe bedrijventerrein, alsmede vanwege het nieuwe tracé van de Stadse Aa langs de Beemdweg, is voorgesteld het bestaande gronddepot (rode arcering) te Figuur 6: Bestaand gronddepot verplaatsen (gele arcering).

2.8

Figuur 7: Versmald gronddepot

Paardenwei / Dieren wei / Pachtgrond

Binnen de plangrenzen van Locatie A en B is ook nog ca. 7,3 ha. in gebruik door een paardenwei (1), een Dieren wei (2) en een Pachtperceel (3). Deze huurders/pachter hebben jaarlijkse contracten (met opzegtermijnen). Zij hebben aangegeven open te staan voor een alternatieve locatie voor hun werkzaamheden/hobby's binnen Helmond mocht de ontwikkeling van het bedrijventerrein doorgang vinden. Figuur 8: Huur- en pachtpercelen

2.9

Stadse Aa

Met de aanleg van de Stadse Aa door het plangebied zal de bestaande Beemd Aa (zie Locatie C, Figuur 1) komen te vervallen ten gunste van de aanleg van bedrijfskavels. Deze Stadse Aa is centraal in het bedrijventerrein gesitueerd langs de Veldbeemd om met een nieuw, breed en groene tracé meer zichtbaarheid te geven aan de Stadse Aa en deze te combineren met andere functies zoals wandelen, fietsen, recreëren, groen en schaduw ten behoeve van een duurzame inrichting. De haalbaarheid om dit groene tracé straks ook langs de Beemdweg te situeren zal in de Definitiefase nader onderzocht worden.

Pagina 7 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

2.10 NNB Bos / Bomen

Binnen het plangebied liggen 2 NNB (Natuur Netwerk Brabant) bospercelen. Op het kleine perceel (nr. 72, Figuur 3), wat eigendom is van een particulier, is begin 2022 dit NNB bos gerooid. Dit perceel heeft daarom een herplantplicht (compensatie NNB Bos) binnen het plangebied Varenschut-Noord, waarvoor voldoende ruimte is.

2.11 Verkeer

De bestaande wegen (Weidebeemd, Veldbeemd, Keersluisweg) worden als hoofdontsluiting gebruikt om het plangebied te ontsluiten richting de Rochadeweg. De kruising Rochadeweg/ Veldbeemd is hiertoe in april 2021 gereconstrueerd, inclusief de aanleg van een verkeersregelinstallatie (VRI). Verder komen er vrij liggende fietspaden en dient al het parkeren op eigen terrein plaats te vinden. Met de inrichting tot bedrijventerrein komt het plangebied binnen de bebouwde kom te liggen en gaat de maximumsnelheid naar 50 km/uur.

2.12 Water/Riolering

Voor het waterhuishoudkundig ontwerp van dit bedrijventerrein wordt uitgegaan van de ambitie "hydrologisch neutraal bij een bui van 90 mm". Deze bui zal binnen de plangrenzen in de bodem geïnfiltreerd moeten kunnen worden. Water wat op de bedrijfskavels valt zal dus binnen de bedrijfskavels geborgen worden. Water dat in de openbare ruimte valt zal via greppels worden geïnfiltreerd. Er komt geen regenwaterriool in het plangebied. Het afvalwater zal via bedrijventerrein Hoogeind worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering (RWZI) in AarleRixtel. De huidige capaciteit van deze RWZI kan beperkend zijn voor bepaalde typen bedrijven.

2.13 Bedrijfskavels

Bij de bedrijfskavels in dit plangebied dienen de ondernemers straks o.a. rekening te houden met bebouwing op een paalfundering; de aanleg van (ondergrondse) voorzieningen om een bui 90 mm te kunnen bergen; het benodigde ruimtebeslag van het bouwkaveloppervlak waarop straks niet gebouwd kan worden in verband met die (ondergrondse) bergingsvoorzieningen, alsmede de invloed op de toekomstige 'flexibiliteit' binnen de bedrijfskavel.

2.14 Projectomgeving

Aan de noord- en westzijde van Varenschut-Noord liggen de bestaande bedrijventerreinen Hoogeind en De Weijer. Het perceel (met kassen) tussen de Veldbeemd en De Weijer is door een ondernemer gekocht. Ten zuiden en oosten van Varenschut-Noord is recent een WVG gevestigd op diverse percelen in de gemeenten Helmond en Someren ten behoeve van de beoogde ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein Brainport Oost.

Pagina 8 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

3

KADERS

3.1

Programma van Eisen

3.2

Omgevingsvisie Helmond 2040

Vanuit de programmeringsafspraken SGE en de kaders van de afdeling Economie gelden de volgende randvoorwaarden: • Gedeeltelijke vervanging voor het ontwikkelen van BZOB-Oost (bos) • Functioneel Grootschalig Werkmilieu (exclusief grootschalige logistiek) • Minimaal 15 hectare uitgeefbaar aan bouwkavels • Minimale kavelgrootte van 0,5 -1 ha, met mogelijkheden tot opschaling naar grote kavels (5-7 ha) • Flexibiliteit verkaveling van belang • Geen functiemenging • Mogelijkheden voor grotere bedrijven (o.a. t/m milieucategorie 4.2) • Goede bereikbaarheid/vindbaarheid, aansluiting op bestaande bedrijventerrein • Duurzame en klimaat adaptieve inrichting bedrijventerrein met een goed werknemersklimaat

Volgens de Omgevingsvisie Helmond 2040 zijn doelen en ambities opgenomen voor de gehele fysieke leefomgeving. Naast de ruimtelijk relevante aspecten staan in deze Omgevingsvisie ook de ambities op het gebied van klimaat en energie, duurzaamheid, natuur, milieu, water, gezondheid, mobiliteit en erfgoed.

3.3

Beleid en overige kaders/wensen

• • • • • • • • •

Beleidskaders Gemeente Omgevingswet Gebiedsvisie ontwikkeling bedrijventerrein Varenschut-Noord Didam Arrest: o.a. Niet 1-op-1 contracteren | Openbaarheid en Mededinging (Bedrijven) Wet Markt en Overheid Overige Wet en Regelgeving Onderzoeksresultaten Wensen | Input van betrokken Stakeholders (o.a. Waterschap Aa en Maas) Ambtelijk en Bestuurlijk overleg

3.4

Bijzonderheden

3.4.1 Motorcrossterrein MAC De Helm Het uitgevoerde onderzoek om te kijken of het aanwezige motorcrossterrein ruimtelijk in te passen en planologisch te legaliseren zou zijn binnen het te ontwikkelen bedrijventerrein heeft erin geresulteerd dat op 27 juni 2023 het college een (voorlopig) besluit heeft genomen om een scenario zonder inpassing motorcrossterrein verder uit te werken. Vervolgens is er een procesmanager aangesteld om samen met MAC de Helm te kijken naar eventuele alternatieve locaties voor het motorcrossterrein. Op 7 mei 2024 is het voorstel om het bedrijventerrein te gaan ontwikkelen zonder inpassing motorcrossterrein besproken in de Adviescommissie . Op 23 mei 2024 heeft de Gemeenteraad besloten het bedrijventerrein te ontwikkelen zonder inpassing van het motorcrossterrein. Dit met inachtname van het amendement dat de gemeente zich zal inspannen om een andere locatie c.q. oplossing voor het motorcrossterrein te vinden. Hiertoe is begin juli 2024 een Plan van Aanpak aan de gemeenteraad voorgelegd.

Pagina 9 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

4

AANPAK HAALBAARHEIDSONDERZOEK

4.1

Algemeen

4.2

Onderdelen

4.3

Overleg met betrokken Stakeholders

4.4

Onderzoeken

Dit project is uitgevoerd volgens de projectfasering van Projectmatig Werken en heeft nu betrekking op de 'Initiatieffase'. Dit betekent dat er gedeeltelijk op basis van diverse aannames is gewerkt en dat er nog een aantal onzekerheden zijn.

Binnen de Kaders (zie hoofdstuk 3) van deze opdracht zijn op hoofdlijnen de volgende stappen doorlopen: • Overleg met Stakeholders • Onderzoeken • Voorlopig schetsontwerp (scenario) plangebied • Voorlopige hoeveelheden • Voorlopige kosten-/opbrengsten raming • Voorlopige planning • Voorlopige risico analyse

Met de betrokken stakeholders is periodiek overleg geweest tijdens het haalbaarheidsonderzoek van de Initiatieffase, zowel op locatie als op het gemeentehuis. Zie voor een beknopt overzicht hiervan bijlage 3.

Bij dit haalbaarheidsonderzoek zijn diverse verkennende en aanvullende onderzoeken uitgevoerd. De (voorlopige) resultaten daarvan zijn verwerkt in het voorlopige stedenbouwkundige schetsontwerp, alsmede in een voorlopige kosten-/opbrengstenramingen en in deze rapportage. Zie bijlage 4 voor een beknopt overzicht van de reeds uitgevoerde, en nog uit te voeren, onderzoeken. Enkele belangrijke aandachtspunten bij de onderzoeken zijn:

Onderzoek Bodem

Geohydrologie Geluid

Milieu

Stikstof

Pagina 10 van 18

Aandachtspunten

Ophoging van het plangebied is nodig. Middels bodemkundig onderzoek is het nieuwe peil van het maaiveld voorlopig bepaald om het regenwater (bui 90 mm) straks te kunnen bergen in de bodem. Een voorlopig waterhuishoudkundig plan is opgesteld in samenwerking met Waterschap Aa en Maas en een adviesbureau voor een 'hydrologisch neutraal' ontwerp. Uit de eerste resultaten van een akoestisch onderzoek blijkt dat bij de invulling met bedrijven van milieucategorie 3.1 t/m 4.2 de standaardwaarde voor de geluidbelasting van 50 dB bij een aantal omliggende woningen kan wordt overschreden in de nachtelijke uren. Dit zou beperkend kunnen zijn voor bedrijven in genoemde categorieën. Nader onderzoek is hierbij nodig mede vanwege nieuwe wet- en regelgeving Omgevingswet ten aanzien van geluid. In aanvulling op een eerder uitgevoerd verkennend milieukundig onderzoek van het plangebied zal er nog nader onderzoek nodig zijn, mede vanwege nieuwe wet- en regelgeving Omgevingswet ten aanzien van bodemverontreinigingen. Uit de eerste resultaten van een stikstofberekening blijkt dat er voor de aanlegfase en gebruiksfase te weinig stikstofruimte is. Dit is een landelijk probleem en vooralsnog geen reden om het project stil te leggen. De mogelijke opties, zoals o.a. saldering en het opkopen van stikstofrechten zullen in de Definitiefase nog nader worden onderzocht.

Daarnaast is het stikstofdossier landelijk een aandachtsdossier en kan de wetgeving op dit punt nog wijzigen.

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord Geur / Lucht Energie

Rioolwaterzuivering Installatie Bedrijven

4.5

Vanwege de toename (straks) van vervoersbewegingen van/naar het bedrijventerrein zal de luchtkwaliteit nog onderzocht moeten worden. Tevens zal er nog een geuronderzoek nodig zijn. Onze regio kent netcongestie, nieuwe aanvragen voor een grootverbruik stroomaansluiting worden op een wachtlijst geplaatst. Naar verwachting duurt het nog zeker tot 2030 (afhankelijk van de Energiebedrijven) voordat er meer capaciteit beschikbaar is. Nader onderzoek op dit punt is nog nodig. De huidige capaciteit van deze RWZI kan beperkend zijn voor bepaalde typen bedrijven. Nog nader te bepalen welk type bestaande c.q. nieuwe bedrijven er t.a.v. de diverse milieucriteria (o.a. milieucategorie, geluid, stikstofdepositie) zouden kunnen passen binnen Varenschut-Noord en in hoeverre dat overeenkomt met de randvoorwaarden van het SGE.

Voorlopig stedenbouwkundig schetsontwerp

Voor een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing met omgevingskwaliteit van het hele bedrijventerrein, is een voorlopig stedenbouwkundig schetsontwerp gemaakt gebaseerd op een visie voor het totale bedrijventerrein (inclusief de bedrijventerreinen Hoogeind en De Weijer). Een duidelijke hoofdontsluiting naar de Rochadeweg is belangrijk voor de doorstroming van de verkeersafwikkeling. De beoogde aanleg van de Stadse Aa is een doorkoppeling van het watersysteem in het gebied en bevordert tegelijkertijd de aantrekkelijkheid van de buitenruimte van de omgeving. Daarnaast ondersteunt deze verbinding ook duurzame aspecten als: wateropvang, infiltratie, vergroten biodiversiteit en het verminderen van de hittestress. De bestaande groene elementen (o.a. NNB-Bos) in het gebied bevorderen de aantrekkelijke landschappelijke belevenis van de omgeving en tegelijkertijd ondersteund dit duurzame aspecten die eerder zijn benoemd.

Pagina 11 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

5

STEDENBOUWKUNDIG SCHETSONTWERP

5.1

Algemeen

Voor een onderbouwd stedenbouwkundig schetsontwerp is tijdens de Initiatieffase in dit haalbaarheidsonderzoek o.a. gekeken naar: - kaders te ontwikkelen bedrijventerrein (SGE) - kenmerken bouwkavels - milieucategorieën bedrijven - wensen/kaders vanuit Provincie Noord-Brabant en Omgevingsdienst Zuid Oost Brabant - omgeving Varenschut-Noord - randvoorwaarden volgend uit voorlopige resultaten onderzoeken - voorlopige kosten-/opbrengsten raming Bij het voorlopige stedenbouwkundige schetsontwerp is tevens gekeken naar een goede verkaveling, duurzaamheid, terugbrengen Stadse Aa, bereikbaarheid, groen en verkeer.

5.2

Mogelijke inrichting plangebied bedrijventerrein

Uit de diverse scenario's zijn begin 2023 twee principe-scenario's geselecteerd om verder op haalbaarheid te onderzoeken. Op 27 juni 2023 heeft het college een (voorlopig) besluit genomen om onderstaand voorlopig stedenbouwkundig schetsontwerp (zonder inpassing motorcrossterrein) verder uit te werken.

Figuur 9: Voorlopig stedenbouwkundig schetsontwerp

Pagina 12 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

6

FINANCIËN

6.1

Algemeen

In dit hoofdstuk staat een beknopt overzicht van de voorlopige kosten-/opbrengstenraming volgens de Initiatieffase van het plangebied. Het plangebied Fase 2B kent "2 deelgebieden": - Varenschut-Noord > Locatie A+C+D (blauw kader) - Bestaand bedrijventerrein > Locatie B (rood kader) Voor elk deelgebied geldt straks in de Definitiefase een andere financieringsvorm: - "Varenschut-Noord" > Nieuwe Grondexploitatie (GREX) - "Bestaand bedrijventerrein" > Bestaande GREX Rietbeemd Figuur 10: Indicatieve gebiedsafbakening Deelgebieden

Voor de Deelgebied "Locatie A+C+D" en Deelgebied "Locatie B" zijn de voorlopige kosten/opbrengstenramingen gemaakt. Het voorbehoud hierbij is dat er in deze Initiatieffase nog diverse aannames en onzekerheden zijn.

6.2

Voorlopige Kosten en Opbrengsten

De te ontwikkelen locatie Varenschut-Noord zal aan het eind van de Definitiefase (afronding naar verwachting eind 2026) worden verwerkt in een grondexploitatie GREX Varenschut-Noord. De her te ontwikkelen bestaande bedrijfslocatie Rietbeemd zal aan het eind van de Definitiefase (afronding naar verwachting eind 2026) worden verwerkt in een geactualiseerde grondexploitatie GREX Rietbeemd Het is nu nog te vroeg om al een concrete indicatie te geven van de financiële effecten van de realisatie van het nieuwe bedrijventerrein. Op dit moment is het wel duidelijk dat dit een significant positief saldo zal geven van naar verwachting > € 5 miljoen.

Pagina 13 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

7

COMMUNICATIE

7.1

Participatie

Na afronding van het haalbaarheidsonderzoek van de Initiatieffase zal in de Definitiefase een Stedenbouwkundige inrichtingstekening, Programma van Eisen alsmede een Omgevingsplan worden opgesteld. Op basis hiervan kan vervolgens de grondexploitatie Varenschut-Noord worden geopend alsmede de bestaande grondexploitatie Rietbeemd worden geactualiseerd. Bij dit Omgevingsplan behoort ook een Participatie-traject, waarbij alle betrokken stakeholders (alsmede 'derden') actief betrokken worden bij de planvorming.

Pagina 14 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

8

RISICO'S EN AANDACHTSPUNTEN

8.1

Algemeen

In deze Initiatieffase zijn nog diverse aannames gedaan met de nodige aandachtspunten en risico's die invloed kunnen hebben op o.a. het ontwerp, de kosten, de opbrengsten en de planning. Dit betreft o.a.: • Programma van Eisen in de Definitie Fase • Verwerving percelen derden (Wvg) • Invloed kenmerken van bestaand plangebied • Bodem, zettingen en benodigde ophogingen • Welke invulling van plangebied (o.a. type/milieu categorieën bedrijven) is mogelijk • Resultaten van aanvullend geluidsonderzoek • Beschikbaarheid "Grootverbruik aansluitingen Energie" • Hydrologisch neutraal Waterhuishoudkundig plan • Berekeningen Stikstofdeposities m.b.t. actuele stikstofregeling • Beschikbare capaciteit afvalwaterverwerking • Resultaten van Geur-/Luchtonderzoek • Nieuwe procedures/regelgeving (o.a. milieucriteria) Omgevingsplan + Participatietraject • Impact op Varenschut-Noord van naastgelegen regionaal bedrijventerrein Brainport Oost • Indexaties en prijsontwikkelingen.

Pagina 15 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

9

VOORLOPIGE PLANNING

Onderstaand een voorlopige planning.

Nr.

Fase

2

Definitie Fase

1

Initiatieffase

3

Ontwerp Fase

4

Contract Fase

5

Aanbestedings Fase

6

Uitvoerings Fase

7

Nazorg Fase

Onderdeel

- Onderzoeken - Voorlopige stedenbouwkundige schetsontwerpen - Voorlopige Kosten-/opbrengsten raming - Programma van Eisen - Stedenbouwkundig ontwerp - Omgevingsplanprocedure - Participatietraject - Berekeningen - Tekeningen - Inspraakprocedure - Bestekken - Contracten - Kostenraming - Inlichtingen - Aanbesteding - Gunning - Start Uitvoering (gefaseerd) - Onderhoudsperiode - Dossiervorming - Overdracht naar Beheer

Periode

- t/m Q3 van 2024 - Q4/2024 t/m Q2/2025 - Q3/2025 t/m Q4/2026 - Q1/2027 t/m Q2/2027 - Q3/2027 en Q4/2027 - Q1 van 2028 - in Q2/2028 (Onder voorbehoud)

Voorbehoud: Hoe verder in de tijd, hoe meer kans op afwijkingen in deze voorlopige planning.

Pagina 16 van 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

10 BIJLAGEN 10.1 Bijlage 1: Luchtfoto plangebied

10.2 Bijlage 2: Overzicht indicatieve Vakverdeling plangebied

- Bestaande percelen plangebied: - Bestaande wegen plangebied:

Pagina 17 van 18

Liggen binnen Vak 1 t/m 14 Liggen binnen Vak 15 t/m 18

Haalbaarheidsonderzoek - Varenschut-Noord

10.3 Bijlage 3: Overleg Stakeholders

Onderstaand een beknopte weergave van het periodieke overleg met de diverse Stakeholders.

Stakeholders

Stedelijk Gebied Eindhoven Provincie Noord-Brabant Waterschap Aa en Maas Gemeente Someren Omgevingsdienst Zuid Oost Brabant Diverse Adviesbureaus Nutsbedrijven Stichting Bedrijven Helmond (SBH) MAC De Helm Gemeente Helmond

Overleg over o.a.

Programmeringsafspraken SGE Legalisatie mogelijkheden motorcrossterrein; Bedrijventerrein optimaal inrichten zodat het 'economisch goed kan functioneren; Verkeersveiligheid bedrijventerrein; NNB-Bos randvoorwaarden Nader ontwerp Stadse Aa; Geohydrologisch onderzoek; Waterberging; Waterhuishoudkundig plan; Alternatieve mogelijkheden motorcrossterrein; Geluidscontouren Hoogeind; Nader onderzoek legalisatie mogelijkheden motorcrossterrein Uitvoeren diverse onderzoeken Bestaande kabels en leidingen (Brabant Water en Enexis) Bestaande 2 x Hogedruk Gasleidingen (GasUnie) Brief SBH m.b.t. beoogde ontwikkeling Varenschut-Noord d.d. 14-10-2019 Nader onderzoek eventuele legalisatie mogelijkheden motorcrossterrein Programma van Eisen; Beleid; Gronddepot; Ambtelijk en Bestuurlijk overleg

10.4 Bijlage 4: Onderzoeken

Een aantal onderzoeken dient nog uitgevoerd te worden in de vervolgfase (de Definitiefase), zoals onderstaand weergegeven.

Onderwerp

Reeds uitgevoerde onderzoeken

Nog uit te voeren onderzoeken in de Definitiefase

Omgevingswet

Pagina 18 van 18

Onderzoeken

- Verkennend archeologisch onderzoek (Gemeente) - Verkennend Cultuurhistorisch onderzoek (Gemeente) - Niet Gesprongen Explosieven onderzoek (AVG BV) - Verkennend bodemkundig onderzoek (Geonius BV) - Aanvullend bodem kundig onderzoek (Geonius BV) - Hoogtemeting (Geomij BV) - Verkennend Milieukundig onderzoek (Milon BV) - Boomwaarde Onderzoek (Cobra Groeninzicht BV) - Externe Veiligheid (Econsultancy BV) - Ecologische QuickScan (Ecologica BV) - Geluidsonderzoek motorcrossterrein (Adviesbureau K+ BV) - Verkennend Stikstof onderzoek (ODZOB) - Verkennend Geohydrologisch onderzoek (Aveco de Bondt BV) - Aanvullend Geohydrologisch onderzoek (Aveco de Bondt BV) - Onderzoek Duizendknoop - Stikstofonderzoek t.b.v. de Aanleg fase en de Gebruiks fase - Nader Milieukundig onderzoek - Geluidsonderzoek bedrijventerrein en omgeving (cumulatief) - Onderzoek capaciteit Rioolwaterzuivering - Onderzoek beschikbaarheid Grootverbruik Energie - Asbestonderzoek puinwegen - Verhardings- en funderingsonderzoek - Verkeersonderzoek - Geur-, Lucht- en Stof onderzoek - Subsidie onderzoek Reeds uitgevoerde onderzoeken nog toetsen aan de Omgevingswet. Mogelijk deze onderzoeken (deels) actualiseren.