RN 087 2. Deskundigennotitie Hortsedijk Helmond

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK 104-106-108 HELMOND

Deskundigennotitie Hortsedijk 104-106-108 Helmond

Ginder 15 oktober 2025

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK 104-106-108 HELMOND

Voor de gemeente Helmond heeft Ginder een deskundigennotitie opgesteld. Aanleiding is een Raad van State (RvS)-procedure over de administratieve herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Helmond’. Centraal staat de aanduiding van het kernbegrip ‘bedrijf’. Voorheen was het op basis van het bestemmingsplan mogelijk om in het buitengebied te voorzien in detailhandel. De gemeente acht dit gelet op haar beleid niet wenselijk. Het bestemmingsplan voorziet in een verduidelijking van wat onder het begrip ‘bedrijf’ wordt verstaan. Maar volgens de Afdeling was er detailhandel mogelijk en na de verduidelijking niet meer. De regeling voorziet alleen in detailhandel als ondergeschikt onderdeel van de onderneming, zie voetnoot1. Het ontwerpplan bestemmingsplan Buitengebied Helmond - administratieve herziening is 14 april 2023 ter inzage gelegd en het bestemmingsplan is 26 september 2023 door de raad vastgesteld. Appellanten, Merwehave (initiatiefnemer) en de eigenaar van het garagebedrijf aan de Hortsedijk 104-106-108, beroepen zich op de sanering van de plancapaciteit voor een supermarkt op deze locatie. In werkelijkheid gaat dit dossier niet alleen over een supermarkt maar over reguliere detailhandel. Appellant Merwehave zou in theorie ook een aanvraag kunnen doen voor nietdagelijkse detailhandel.

Vrijblijvend noemen we Mode & Luxe (kleding, huishoud?), Vrije tijd (sport/speelgoed?) of In/Om Huis (elektrowinkel?). De nieuwe planregeling Buitengebied Helmond - administratieve herziening voorziet niet meer in een supermarkt of overige (niet-) dagelijkse detailhandel. De Afdeling van de Raad van State heeft via haar tussenuitspraak van 23 juli 2025, (ECLI:NL:RVS:2025:3382) de gemeente opgedragen om de in de tussenuitspraak geconstateerde gebreken te herstellen. Dan kan onderbouwd worden dat het bestemmingsplan ‘Buitengebied Helmond - administratieve herziening alsnog geheel in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening. Daarbij dient het plan in overeenstemming te zijn met de Europese Dienstenrichtlijn, waarbij de volgende territoriale eisen relevant zijn: • De eisen mogen niet discriminatoir zijn: ze maken geen direct of indirect onderscheid •

naar nationaliteit of, voor vennootschappen, de plaats van hun statutaire zetel; De eisen moeten noodzakelijk zijn: gerechtvaardigd om een dwingende reden van

•

algemeen belang; De eisen moeten evenredig zijn: o

handelt de gemeente coherent en systematisch om het nagestreefde doel te bereiken

o

is het brede pakket aan maatregelen effectief om dit doel te bereiken, en dragen de specifieke eisen daaraan zinvol bij;

o

gaan de eisen niet verder dan nodig om het nagestreefde doel te bereiken, zijn er (aantoonbaar) geen andere, minder beperkende maatregelen mogelijk?

Niet-cursieve tekst Op de niet-cursieve eisen is de bestuurlijke lus niet van toepassing. Volgens de Afdeling voldoet de gemeente in dat opzicht aan de Dienstenrichtlijn. De noodzakelijkheids-toets is doorstaan, het doel van de planregeling voor de Hortsedijk 104/106/108 dient een dwingende 1

Onder bedrijf wordt verstaan: “een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

reden van algemeen belang. Ook zijn de eisen evenredig in die zin dat is aangetoond dat de gemeente coherent en systematisch handelt om het nagestreefde doel te bereiken. Cursieve tekst De bestuurlijke lus vraagt aandacht voor: • de effectiviteit van het brede pakket maatregelen: levert de specifieke planregeling •

hieraan een zinvolle bijdrage? gaat de planregeling niet verder dan nodig, zijn er geen andere, minder beperkende maatregelen mogelijk?

Ginder levert de gemeente de deskundigennotitie met een cijfermatige onderbouwing en met specifieke analyses gericht op Helmond. Hoofdstukken 2 en 3 van deze notitie hebben betrekking op de punten 7.3 en 7.4 van de tussenuitspraak. Hoofdstuk 1 duidt de locatie.

3

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

1. Duiding locatie Hortsedijk 104-106-108 Ligging De Hortsedijk vormt een noord-zuidverbinding tussen twee verbindingsroutes. Aan de zuidzijde grenst de N270 (Europaweg) tussen Helmond en Nuenen / Eindhoven. Aan de noordzijde grenst de Dorpsstraat / President Rooseveltlaan tussen Stiphout en de wijk Warande met de Oranjebuurt e.d. Figuur 1: Foto’s entree Hortsedijk via Europaweg en Dorpsstraat / President Rooseveltlaan

Bron Ginder, 28-9-2025 Figuur 2: Ligging Hortsedijk 104-106-108 en (bedrijventerrein) Schooten

Bron: Ginder

4

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Tegenover de locatie ligt een t-splitsing met de Schootense Dreef, de ontsluiting van het bedrijventerrein Schooten. Op het adres Hortsedijk 104-106-108 is door appellant Merwehave een omgevingsvergunning voor het ter plaatse realiseren van een supermarkt aangevraagd. In eerste aanleg is door de rechtbank geoordeeld dat de vergunning van rechtswege is ontstaan. Tegen de bekendmaking van de van rechtswege omgevingsvergunning zijn door verschillende partijen bezwaar gemaakt. Deze bezwaren zijn gegrond verklaard vanwege strijd met het bestemmingsplan en redelijke eisen van welstand. De Afdeling heeft dit oordeel gevolgd in haar uitspraak van 5 juni 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2336 (Uitspraak 202205895/1/R2 Raad van State). Voorzien was in die vergunning een supermarkt van 1.273 m2 wvo (1.686 m2 bvo) met 114 parkeerplaatsen. Naar verwachting zou een Nettorama worden gerealiseerd, een supermarkt in het prijsvechterssegment (zie detailhandelsbeleid pagina 29). De locatie ligt in de buurt Schooten en is onderdeel van de wijk Stiphout. De buurt kent 260 inwoners. Dat is niet voldoende om een supermarkt te exploiteren. De Nettorama-klanten zullen van elders moeten komen. Omringende wijken De buurt Schooten wordt omringd door wijken met eigen wijkwinkelcentra, op gepaste afstand van de woningen aldaar. Ze liggen namelijk centraal in hun wijk of verzorgingsgebied: • • • • •

Stiphout, buurt Stiphout-Dorp aan de noordzijde: wijkwinkelcentrum Dorpsstraat)(1.) ’t Hout aan de zuidzijde: wijkwinkelcentrum Hoofdstraat (6.); Brandevoort aan de zuidwestzijde: wijkwinkelcentrum De Plaetse in de Veste (7.); Helmond-West aan de zuidoostzijde: wijkwinkelcentrum Combicentrum (5.) Overige supermarktlocaties zijn er niet in Helmond westelijk van de Zuid-Willemsvaart.

Het Hoofdwinkelgebied inclusief de Steenweg ligt ter hoogte van de Zuid-Willemsvaart (H). Per winkelgebied staan de verkooppunten en m2 wvo in 2025 vermeld in de tabel in bijlage 1. Wijkwinkelcentrum Hoofdstraat in ’t Hout, De Plaetse in De Veste in Brandevoort en Combicentrum in Helmond-West liggen ten zuiden van de N270. Die klanten zullen de N270 moeten oversteken om op de Hortsedijk te komen. De inwoners van Stiphout kunnen veel makkelijker gebruik maken van een supermarkt op deze locatie. Voor hen ligt de Hortsedijk aan de route van en naar de rest van Helmond en haar regio. Dit maakt een mogelijk nieuwe supermarkt aan de Hortsedijk afwijkend. Ze ligt op slechts 800 meter van het wijkcentrum van Stiphout met een service-supermarkt Jumbo van slechts 900 m2 wvo. Zij kent een groot tekort aan parkeren. De acht dagelijkse en elf niet-dagelijkse winkels in dit centrum zijn afhankelijk van de trekkracht van deze supermarkt. Tegenover Jumbo ligt aan de Dorpsstraat 55 plancapaciteit voor een nieuwe supermarkt. Een supermarkt-locatie die buiten wijkwinkelcentrum Stiphout aan de Hortsedijk ligt maakt de lokale situatie afwijkend.

5

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

2. Geschiktheid: effectiviteit brede pakket om doelen te bereiken, zinvolle bijdrage planregeling De geschiktheidsvraag luidt: hoe effectief is de administratieve herziening? Hiermee wordt aan de Hortsedijk 104-106-108 plancapaciteit voor nieuwe detailhandel waaronder een supermarkt uitgesloten. Levert die planregeling een zinvolle bijdrage binnen het bredere pakket aan maatregelen? Beleid, Marktperspectief supermarkten, pakket maatregelen en Adaptief actieplan Het pakket volgt uit het vigerende detailhandelsbeleid. Dat is 24 januari 2023 vastgesteld. enkele maanden vóór het ontwerpplan van het bestemmingsplan Buitengebied Helmond administratieve herziening (14 april 2023). Dit beleid was niet volledig nieuw. Ervoor was het beleid uit 2013 geëvalueerd aan de hand van de Factsheets detailhandel 2021. Die sheets vormen met de uitgebreide bijlagen vanaf pagina 75 de onderbouwing van het huidige beleid. Bijlage 14 is de evaluatie van de speerpunten en winkelgebieden vanuit het beleid van 2013. Met het Detailhandelsbeleid gemeente Helmond 2023-2030 is het Adaptief actieplan vastgesteld ten behoeve van de uitvoering. Dat plan vormt het bredere pakket aan maatregelen. Het is een integraal pakket. Die moet gewenste ontwikkelingen stimuleren en ongewenste ontwikkelingen voorkomen.

De strategie voor supermarkten is ontleend aan het Marktperspectief Supermarkten 2020 van Seinpost Adviesbureau, inmiddels Ginder geheten. Het Marktperspectief fungeerde als cijfermatige onderbouwing van het beleid. Toegespitst op de supermarktbranche is input verkregen van alle supermarktorganisaties. In het beleid vervult de supermarktbranche een centrale rol vanwege haar grote impact op de Helmondse detailhandelsstructuur en op het functioneren van winkelgebieden. Die impact wordt steeds groter. Omzet en aanbod in de supermarktbranche blijven groeien, in tegenstelling tot niet-dagelijkse branches (zie ook bijlage 4). Supermarkten zijn de trekkers van de winkelgebieden. Andere winkels kunnen profiteren via combinatiebezoek2. Zo trekt een service-supermarkt elke week meer dan 10.000 bezoekers (bron: Marktperspectief 2020). In het Marktperspectief is een distributief overaanbod aan supermarkten berekend van 700 m2 wvo anno 2021 (zie bijlage 2). De benchmark met 10 vergelijkbare gemeenten liet zien dat Helmond over een relatief normaal metrage per 1.000 inwoners beschikt in de levensmiddelenbranche. Hiermee is er geen aanleiding om het aanbod fors uit te breiden, en ook niet om het substantieel te saneren. De groei van het aanbod liep in de pas met de inwonersgroei.

De benchmark liet zien dat het aanbod supermarkten in het Helmondse hoofdwinkelgebied duidelijk kleiner is dan in vergelijkbare centra. Het centrum kent alleen gespecialiseerde supermarkten en circa 30 dagelijkse speciaalzaken. Noordelijk van het centrum ligt een Albert Heijn XL met een verzorgings-functie voor de hele stad en regio. Het centrum profiteert hier weinig van. Dit maakt de Helmondse situatie bijzonder. Om die reden is het noodzakelijk dat het gemeentelijk beleid inzet op het beschermen en behouden van het hoofdwinkelgebied en haar aantrekkelijkheid. In het beleid staat dat het raadzaam was om het Marktperspectief in 2022/2023 te herijken vanwege de Corona-gevolgen. Om die reden heeft Ginder dit perspectief in 2024 geactualiseerd. Dat was voortschrijdend op dezelfde feiten als die zich in 2020 voordeden. 2

DTNP, Stedenbouwkundige inpassing supermarkt cruciaal voor centrumgebieden 2016.

6

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Anno 2025 blijkt een overaanbod van 1.035 m2 wvo. Vanaf 2030 en erna ontstaat distributieve ruimte dankzij de bevolkingsgroei. Die groei is met name in het westen (Brandevoort e.d.) en centraal (rond het centrumgebied) in de gemeente. De berekening van de distributieve ruimte in het Marktperspectief 2024 is als bijlage drie opgenomen. Nagestreefde doelen Het doel van het beleid luidt: voor ondernemers en betrokken instanties helder in beeld hebben waar welke mogelijkheden liggen. Dat is van belang voor de lokale economie, de lokale werkgelegenheid en de leefbaarheid in de stad (pagina 5). De visie en ambitie op pagina 50 zet onder andere in op (zie titel op voorblad van het beleid): • Kloppend stadshart, het hoofdwinkelgebied; • Vitale wijkcentra voor boodschappen en ontmoeting. Samen vormen zij de gewenste detailhandelstructuur van Helmond. Voor de periode 20232030 worden de volgende speerpunten gehanteerd: • Faciliteren van de dynamiek binnen de detailhandel; • Koopgedrag hanteren als leidraad voor positionering; • Stimuleren van ruimtelijke concentratie; • Verminderen van verspreide bewinkeling buiten de winkelgebieden; • Schaalvergroting op de juiste plek faciliteren; • Leegstand tegengaan. De speerpunten zijn afgeleid van die in 2013 en die zijn in bijlage 14 van het huidige beleid geëvalueerd.

De gemeente stelt in het beleid concrete doelen voor 2030 (pagina 53) ten opzichte van 2021. Voor deze notitie zijn relevant: • Afname van leegstand, met name in het centrum; • Aandeel dagelijks aanbod in het hoofdwinkelgebied is gestegen; • Minder verspreid aanbod ten opzichte van winkels in winkelgebieden; • Geen nieuwe supermarkten buiten de winkelgebieden; • Bestaande supermarkten in de wijkwinkelcentra hebben hun winkel geoptimaliseerd. Rondom de Helmondse supermarkten zijn Visie en ambitie, Speerpunten en Doelen gebaseerd op het Marktperspectief Supermarkten 2020 van Seinpost/Ginder. Hierin is stil gestaan bij de rol van supermarkten als belangrijke trekkers voor goed functionerende winkelgebieden. Maar zogezegd, de tussenuitspraak van de Afdeling heeft ook betrekking op overige vormen van detailhandel. Vanaf pagina 53 is de strategie per winkelgebied aan de doelen gekoppeld. De uitvoering van het beleid staat in het Adaptief actieplan. De vraag is hoe effectief strategie en uitvoering zijn, ofwel het brede pakket maatregelen. Bij de evenredigheid is het belangrijk om de analyses over Helmond op de meest actuele cijfers te baseren. Achtereenvolgens gaan we in op: • 2.1. De aanboddynamiek: vanaf pagina 8. • 2.2. Aanpak en ontwikkelingen in winkelgebieden: vanaf pagina 11. • 2.3. Overaanbod en overnames supermarkten: vanaf pagina 13. • 2.4.

Harde maatregelen buiten de structuur: vanaf pagina 15. De effectiviteit van de planregeling en het maatregelenpakket wordt in de conclusies van dit hoofdstuk twee gekoppeld aan de visie en ambitie, speerpunten en doelen voor 2030.

7

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

2.1 Aanboddynamiek (cijfermatig) De actuele en cijfermatige aanbodontwikkeling wordt geschetst sinds 2020. Dat is de periode na de evaluatie voor het vigerende beleid en na het Marktperspectief supermarkten 2020. Tabel 1: Mutaties verkooppunten en m2 wvo in 2020-2025, verdeeld naar locatietype Verkooppunten 2020-2025

Leegstand

Dagelijks

Niet-dagelijks

Detailhandel

Hoofdwinkelgebied (HWG)

-11

+6

-27

-21

Wijkwinkelcentra (WWC)

-9

+8

-7

+1

Overig

-11

+4

-21

-17

Totaal

-31

+18

-55

-37

M2 wvo 2020-2025

Leegstand

Dagelijks

Niet-dagelijks

Detailhandel

Hoofdwinkelgebied (HWG)

-2.338

+1.571

-3.936

-2.365

8 wijkwinkelcentra (WWC)

-2.968

+1.645

-523

+1.122

De Plaetse (Brandevoort)

-1.006

+147

-14

+133

Brouwhorst (Brouwhuis)

-263

+448

-258

+190

Combicentrum (Helmond-West)

-82

+270

-786

-516

De Bus (Helmond-Noord)

-195

+211

-45

+166

Dorpsstraat (Stiphout)

-144

-81

+261

+180

Heistraat (Binnenstad)

-1.144

+538

+274

+812

Hoofdstraat (’t Hout)

0

+112

+35

+147

Straakven (Helmond-Oost)

-134

0

1+0

+10

Overig en verspreid

-5.332

-295

-4.240

-4.535

Eindtotaal

-10.638

+2.921

-8.699

-5.778

Bron: Locatus 2020-2025 De tabel maakt onderscheid naar hoofdwinkelgebied (HWG), acht wijkwinkelcentra (WWC) en Overig3. Beleidsmatig is de ambitie om het detailhandelsaanbod te concentreren in het hoofdwinkelgebied en de wijkwinkelcentra. Dat is logisch omdat dit een goede spreiding garandeert. Het centrum ligt centraal op een scharnierpunt waar alle Helmondse wijken samenkomen via de ontsluiting van de Traverse / Europaweg. De acht wijkwinkelcentra liggen allen centraal in de eigen wijk. Zij bedienen optimaal het eigen verzorgingsgebied zodat het aanbod daar geconcentreerd kan worden. Dit is op gepaste afstand van de woning. Figuur 3 laat de spreiding en omvang zien van de winkelgebieden en overige (supermarkt)locaties. Deze zijn afgeleid van het Marktperspectief Supermarkten 2024.

3

Tot ‘Overig’ behoren naast ‘Verspreid’ ook de Doelgerichte en laagfrequente aankopen, voorbehouden aan de Engelseweg en omgeving en de Autoboulevard (pagina 65 van het beleid).

8

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Figuur 3: Hoofdwinkelgebied, acht wijkwinkelcentra, overige supermarktcentra en -locaties

Bron: Marktperspectief supermarkten 2024, met een nieuwe ondergrond voor de kaart.

9

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Vervolgens laat de tabel zien of er ook concentratie plaatsvindt tussen 2020 en 2025. Detailhandel Op totaalniveau is te zien dat het aanbod detailhandel krimpt in verkooppunten en m2 wvo, ondanks de groei van 4.000 inwoners4. Positieve uitzondering zijn de wijkwinkelcentra met hun stabiele aanbod: in zeven van de acht centra groeit het aanbod (tabel 2). Het aanbod in het hoofdwinkelgebied krimpt in m2 wvo maar het verspreide aanbod krimpt sneller. Per saldo wordt voldaan aan ruimtelijke concentratie in de detailhandelsstructuur, een belangrijke doelstelling van het beleid. Dagelijkse detailhandel Het aanbod dagelijkse detailhandel groeit en concentreert zich in het hoofdwinkelgebied en de acht wijkwinkelcentra: naar verkooppunten én m2 wvo. Hier groeit het aanbod met 14 extra dagelijkse speciaalzaken. Bij Overig is de groei in aantal dagelijkse winkels het laagst, het metrage is afgenomen met 295 m2 wvo. De ruimtelijke concentratie in winkelgebieden is in de dagelijkse detailhandel nog sterker dan in de totale detailhandel. Niet-dagelijkse detailhandel De niet-dagelijkse detailhandel krimpt, met name in het hoofdwinkelgebied en bij Overig. Die aanbodkrimp zien we landelijk ook dus dat beeld wijkt niet af (zie bijlage 4). Grootste oorzaak is dat de niet-dagelijkse omzet sinds 2015 maar heel beperkt is gegroeid, in tegenstelling tot Dagelijks en Online.

Het niet-dagelijks aanbod in de acht wijkwinkelcentra blijkt veel stabieler, hier wordt per centrum een lichte krimp afgewisseld met een lichte groei. Naar verhouding laat de niet-dagelijkse sector zien dat voor het hoofdwinkelgebied de dagelijkse sector steeds belangrijker wordt: dat aandeel groeit sterk. Leegstand Bijlage 3 in het beleid liet zien dat in Helmond de leegstand tot 2019 steeg en in 2020 en 2021 daalde. De aanbodmutaties tussen 2020 en 2025 bevestigen de verdere daling van de leegstand. Dat geldt niet alleen voor het hoofdwinkelgebied en de acht wijkwinkelcentra maar ook voor Overig. Omdat op overige locaties de schaal van de detailhandel grootschaliger kan zijn is het leegstandsmetrage naar verhouding sterker afgenomen dan het aantal verkooppunten. De belangrijkste oorzaak is minder leegstand op de perifere locatie Engelseweg. In het centrum zelf blijkt de leegstand met 2%-punt gedaald. Helmond is hiermee op weg om het leegstandsdoel in 2030 te halen: een afname maar Helmond is er nog lang niet. Er staat anno 2025 nog 15.000 m2 wvo leeg, ofwel 90 verkooppunten. Met 8,8% van de verkooppunten en 6,8% van de m2 wvo ligt haar leegstandsmetrage 60% hoger dan landelijk (zie bijlage 1). Binnen haar beleid en pakket aan maatregelen verdient de bestrijding van de leegstand nog steeds veel aandacht.

De aanboddynamiek laat zien dat er concentratie plaatsvindt in de Helmondse winkelgebieden, de leegstand wordt minder. Dit geeft een eerste indruk dat het beleid en haar uitvoering effectief zijn. Zonder planregeling voor de Hortsedijk zou het verspreide aanbod juist toenemen en zou de uitvoering ineffectief zijn.

4

Begin 2020 92.420 inwoners, begin 2025 96.550 inwoners.

10

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

2.2 Aanpak en ontwikkelingen in winkelgebieden (kwalitatief) De effectiviteit kan ook blijken uit de aanpak en ontwikkelingen in de winkelgebieden. In Helmond wordt intensief samengewerkt om het centrum en wijkwinkelcentra te versterken. Het Adaptief actieplan is een overkoepelend pakket. Dit wordt aangevuld met acties in de winkelgebieden zelf. Centrum Hier staat het Centrumperspectief met het project ‘Helmond centrum 2030’ centraal. Het vormt een integrale aanpak van de openbare ruimte, met nieuw centrum-wonen, diverse functies en een nieuwe verkeersstructuur en parkeerverwijssysteem: • Noordelijk van het kernwinkelgebied is een nieuw gebied ontwikkeld: het project Oranjekade (265 woningen) en Burgemeester Geukerspark: Appartementencomplex De Weef en Horecapaviljoen. • Kernwinkelgebied en haar directe omgeving worden afgerond met 700 woningen. Deelplannen zijn Piet Blomplein, Marktkwartier, Zuidrand de Waart, OnsOostende, V&D en Markt C&A. De huidige commerciële (plint)functies worden herontwikkeld. Er is een zacht plan voor een city-supermarkt aan het Piet Blomplein. Het kaartje in figuur 4 laat zien dat er beperkt wordt uitgebreid, overige meters zijn transformatie van (deels leegstaande) bestaande winkelruimte in de Elzaspassage. De capaciteit van de parkeergarage wordt verdubbeld. Figuur 4: impressies plan Piet Blomplein met een city-supermarkt

Bron: ARC Real Estate Partners en Ginder De nieuwsbrief Helmond Centrum 2030 nummer 5 vermeldt alle laatste ontwikkelingen, zie bijlage 5. Over het Piet Blomplein wordt gezegd dat het een complex project is. Hier liggen kansen om het centrum een forse impuls te geven. Formulemutaties Het hoofdwinkelgebied kende diverse winkelmutaties sinds 2020. De mutaties van panden van 500 m2 wvo of groter zijn: Verdwenen: Big Bazar, Scapino, BCC Nieuw: Expert (Doelgerichte detailhandel), Die Grenze (Dagelijkse detailhandel) en Intertoys (Recreatieve detailhandel).

11

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Big Bazar, Scapino en BCC hadden te maken met landelijke faillissementen. Dat dan vervolgens ketens als Expert, Die Grenze en Intertoys voor Helmond-centrum kiezen lijkt vanzelfsprekend maar dat is het niet. In plaatsen van om en nabij 100.000 inwoners kiezen ze soms voor verspreide locaties buiten de winkelgebieden. Voorbeelden zijn Hengelo (Expert, Die Grenze) en Purmerend (Intertoys). In Helmond wordt zoveel mogelijk voorkomen dat dit soort formules voor verspreide, grootschalige locaties als de Hortsedijk 104-106-108 kiezen. Per saldo is 2.385 m2 wvo leegstand voorkomen in het centrum: Die Grenze zit in een voormalig supermarktpand (ex-Aldi), Intertoys in de ex-Casa, en Expert in de ex-BCC. Het voorkomen van deze leegstand wordt gezien als resultante van het beleid en blijkt effectief. Wijkwinkelcentra Het beleid is gericht op vitale wijkcentra voor boodschappen en ontmoeting. Te vermelden supermarktontwikkelingen sinds 2020 zijn: • Helmond-West: Combicentrum: Jumbo vergroot van 950 naar 1.270 m2 wvo in 2021; • Stiphout: al vóór 2020 was harde plancapaciteit beschikbaar voor een nieuwe supermarkt tegenover Jumbo: bestemmingsplan Dorpsstraat 55,55a,55b 1.700 m2 bvo detailhandel op de begane grond, met appartementen en parkeren. Dit plan is nog niet gerealiseerd; • ’t Hout: Albert Heijn nam Jan Linders over en is uitgebreid van 1.050 naar 1.210 m2 wvo.

• De opsomming staat los van kwalitatieve verbouwingen van supermarkten. Om de circa 10 jaar5 worden supermarkten verbouwd, heringedeeld, zelfscan ingevoerd e.d. om ze weer toekomstbestendig te maken. Supermarkten zijn trekkers van de wijkwinkelcentra en die centra zelf moeten ook toekomstbestendig gemaakt worden. In Stiphout is dat nog niet gelukt, ondanks de beschikbare plancapaciteit. Een van de voorbeelden van intensieve samenwerking in een wijkwinkelcentrum is ’t Hout, op korte afstand van de Hortsedijk. Figuur 5: wijkwinkelcentrum Hoofdstraat in ’t Hout met plan Dorpshart tegen het centrum

Bron: Ginder Zogezegd heeft Albert Heijn Jan Linders overgenomen en uitgebreid. Vanuit een punt uit het Adaptief actieplan is een parkeerproject uitgevoerd met participatie van stakeholders. Het plan www.Dorpspleinmierlohout.nl van Savant en partners grenst direct aan het centrumgebied. De aanpak en ontwikkelingen laten zien dat het mogelijk is om supermarkten in de wijkwinkelcentra of het hoofdwinkelgebied te optimaliseren c.q. nieuw toe te voegen. 5

Deze informatie komt van de supermarktorganisaties zelf

12

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

2.3 Overaanbod en overnames supermarkten (kwalitatief) Het Marktperspectief van 2020 (en 2024) bevestigt dat Helmond een overaanbod supermarkten kent. Het hoofdwinkelgebied, de wijkwinkelcentra en de overige supermarktlocaties kennen zeven Jumbo’s, zes Albert Heijns (incl. XL en Dierdonk gesloten), drie Lidl’s, drie Aldi’s, een PLUS en acht gespecialiseerde supermarkten: totaal 28 supermarkten: 21 supermarkten in het hoofdwinkelgebied of de wijkcentra, en 7 supermarkten erbuiten. Die zeven supermarkten zijn een gegeven omdat ze planologisch mogelijk zijn maar ze dragen wel bij aan het overaanbod aan supermarkten. Ze beperken de gewenste versterking om tot het kloppende stadshart en de vitale wijkcentra te komen. Dat Jumbo en Albert Heijn zoveel supermarkten hebben komt door overnames (EM-TÉ, C1000, Super de Boer). Door een overschot had Albert Heijn medio 2016 twee supermarkten overgedaan aan concurrent Jan Linders. Afstoten van locaties doen supermarktorganisaties alleen als ze onvoldoende presteren. Door de landelijke overname van Jan Linders moest Albert Heijn in 2023-2024 weer twee supermarkten panden terugnemen. Of ze nu dan wel goed presteren is de vraag maar het zegt wel iets over de marktomstandigheden voor supermarkten in Helmond. Figuur 6: Albert Heijn ’t Hout (2013), Jan Linders ’t Hout (2020) en Albert Heijn ‘t Hout (2025).

Bron: Ginder Door recente overnames is het niet uitgesloten dat Albert Heijn of Jumbo binnen afzienbare tijd een of meerdere panden afstoten. Vijf van hun panden zijn kleiner dan 1.000 m2 wvo, in het algemeen een ondergrens voor een moderne en rendabele supermarkt (bron: beleid pagina 28). Afstoten is al te zien in andere plaatsen. Vrijblijvend noemen we als voorbeeld Valkenswaard. Daar heeft Nettorama een solitaire Albert Heijn (1.090 m2 wvo) overgenomen. Die ligt relatief dicht bij de centrumsupermarkt van Albert Heijn (1.640 m2 wvo).

13

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Figuur 7. Overname supermarkt door Nettorama in Valkenswaard: 1.090 m2 wvo

Bron: Ginder In Helmond zelf blijft de plancapaciteit van 1.500 m2 bvo in Dierdonk onbenut. De voormalige Albert Heijn kende een omvang van 870 m2 wvo. Het pand is ter overname aangeboden, ook aan Nettorama, maar er is weinig belangstelling bij de supermarktorganisaties. Inwoners van Dierdonk zouden hier graag een supermarkt terug willen, om op gepaste afstand van hun woning in een supermarkt te kunnen voorzien. Vanwege de beschikbare plancapaciteit moet deze locatie in het supermarktaanbod worden meegenomen. Focus op het hoofdwinkelgebied en acht wijkwinkelcentra Overaanbod, overnames en de onbenutte plancapaciteit in Dierdonk bevestigen dat de planregeling een zinvolle bijdrage levert om gestelde doelen en ambities te behalen. Als er wel marktruimte zou zijn voor uitbreiding dan zou de bijdrage van de planregeling minder zinvol zijn. De effecten op de detailhandelsstructuur zouden in dat geval geringer zijn. Nu zijn de effecten van een compleet nieuwe, solitaire supermarkt er wel. Dat zal grote impact hebben op de detailhandelsstructuur in de omliggende wijken. De impact van een grote, solitaire supermarkt is groter dan van bestaande supermarkten die uitbreiden. Per supermarkt is dat hooguit met enkele honderden m2 wvo erbij. Een compleet nieuwe supermarkt voorziet de gemeente alleen in het hoofdwinkelgebied, in Stiphout Dorpsstraat en in Dierdonk.

Op die drie locaties ontbreekt een toekomstbestendige supermarkt.

14

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

2.4 Harde maatregelen buiten de structuur De planregeling aan de Hortsedijk is onderdeel van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Helmond – administratieve herziening’. Ook op andere adressen is verborgen plancapaciteit voor detailhandel geschrapt. Dit levert een zinvolle bijdrage om de doelen te kunnen halen. Zo worden ook via andere bestemmings- of omgevingsplannen ongewenste ontwikkelingen voorkomen. Net als in bestemmingsplan ‘Buitengebied Helmond – administratieve herziening’ wordt plancapaciteit geschrapt op locaties waar detailhandel niet meer gewenst is. Verwezen wordt naar het actienummer in het Adaptief actieplan: • B4: Bestemmingsplan Centrum III (vastgesteld 28-09-2021): het college heeft de bevoegdheid om het gebruik voor detailhandel op locaties te schrappen als die voor een detailhandelsfunctie gedurende tenminste een jaar niet meer in gebruik zijn. Er is een vooronderzoek uitgevoerd. Voorbeelden zijn Molenstraat, Ameidewal en Marktstraat met de functieaanduiding ‘Specifieke vorm van detailhandel 1 en 2’. • E1, E2: Bestemmingsplan Mierloseweg 88, vastgesteld 23-05-2024, gelegen buiten het concentratiegebied van het wijkwinkelcentrum in Helmond-West (Combicentrum). De 1.250 m2 bvo plancapaciteit met bestemming Gemengd voor onder andere detailhandel is onherroepelijk getransformeerd naar wonen. Voorheen zat hier Gruyters woonwinkel.

Figuur 8: Mierloseweg 88: van woninginrichting naar wonen

Bron: Google Maps en Ginder •

Bestemmingsplan Helmond West – Houtsdonk – Binnendongenstraat Oost, vastgesteld op 10-05-2022. Er is 1.685 m2 bvo plancapaciteit Gemengd voor onder andere detailhandel onherroepelijk getransformeerd naar wonen: Europaweg 101. Tijdelijk zat hier een gespecialiseerde supermarkt (blikjes van Family Discount) maar die is verhuisd naar de Marktstraat in het hoofdwinkelgebied. De transformatie was voorafgaand aan het huidige detailhandelsbeleid 2023-2030. Het voorafgaande Detailhandelsbeleid 2013 had hetzelfde strategische kader en beleidsuitgangspunten.

15

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Figuur 9: Europaweg 101: van autoshowroom naar blikjes-supermarkt naar wonen

Bron: Ginder en Google Maps Hortsedijk vergelijkbaar met Mierloseweg / Binnendongenstraat De laatste twee gesaneerde locaties zijn goed vergelijkbaar met de Hortsedijk 104-106-108. Ze zijn makkelijk bereikbaar vanaf de N270 (Europaweg). Het zijn solitaire locaties. Het is logisch dat supermarkten hier kansen zien om veel klanten te bereiken die hier langskomen maar ze passen niet in het beleid. De versnippering van locaties neemt dan toe. Er is al sprake van een overaanbod en het is de wens om de supermarktbranche in de winkelgebieden te versterken. Flankerende maatregelen: terugdringen verspreide bewinkeling en transformatie: Aan individuele aanvragen voor transformatie naar een andere functie op locaties met solitaire detailhandel / verspreide bewinkeling werkt de gemeente sinds januari 2023 in principe mee. Dat gebeurt op basis van het huidige detailhandelsbeleid en de speerpunten Ruimtelijke concentratie en verminderen verspreide bewinkeling. Dit geldt “met inachtneming van het voor die alternatieve functies geldende beleid (bijvoorbeeld wonen).” (p. 69 Detailhandels-beleid gemeente Helmond 2023-2030). Dat gebeurde ook al daarvoor op basis van het voorafgaande detailhandelsbeleid 2013. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in de Kortenaerstraat (winkel weg, 2 studio’s) en elders in Helmond.

16

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Conclusies geschiktheid: effectiviteit brede pakket, bijdrage planregeling De visie en ambitie, speerpunten en doelen voor 2030 zijn samengevat rond de volgende aspecten: 1. Algemeen: A. Faciliteren van de dynamiek in de detailhandel; B. Koopgedrag als leidraad voor positionering van winkelgebieden; C. Schaalvergroting op de juiste plek. 2. Kloppend stadshart, het Hoofdwinkelgebied met haar positionering voor de stad en regio: A. Ruimtelijke concentratie B. Afname van de leegstand C. Aandeel dagelijks aanbod omhoog 3. Vitale wijkcentra, met hun eigen positionering op wijkniveau A. Ruimtelijke concentratie B. Afname van de leegstand C. Bestaande supermarkten optimaliseren 4. Verspreid A. Afbouw buiten de winkelgebieden B. Geen nieuwe supermarkten Dit hoofdstuk laat zien dat de gemeente Helmond een breed pakket aan maatregelen hanteert om het doel te bereiken. Het pakket blijkt effectief, en de planregeling levert een zinvolle bijdrage. Dat blijkt uit het volgende. Conclusies aanboddynamiek (cijfermatig) Aanboddynamiek levert een bijdrage aan de volgende bovenstaande aspecten: Algemeen: bijdrage aan 1A; Hoofdwinkelgebied: 2A en 2C in de dagelijkse detailhandel, en 2B; Wijkwinkelgebieden: 3A voor alle detailhandel, en 3B; Verspreid: 4A en 4B. Deze dynamiek laat zien dat de (dagelijkse) detailhandel zich concentreert in het hoofdwinkelgebied en met name de wijkwinkelgebieden.

De groei met 14 dagelijkse speciaalzaken binnen de gewenste detailhandelsstructuur is opvallend. Dat geldt ook voor de afname van de leegstand. Het verspreide leegstandsmetrage daalt harder dan het metrage in de winkelgebieden. Het leegstandsmetrage in Helmond ligt 60% hoger dan landelijk en blijft daarmee aandacht vragen. Zonder planregeling zouden beleid en maatregelen ineffectief zijn. Een nieuwe supermarkt of andere detailhandel aan de Hortsedijk 104-106-108 conflicteert met 1C, 2A, 3A, 4A en 4B. Zo worden doelen niet gehaald, niet ten aanzien van supermarkten maar ook niet ten aanzien van overige detailhandel. De leegstand in het hoofdwinkelgebied (2B) of wijkwinkelcentra (3B) zal er zeker niet door afnemen. Nu kunnen ondernemers alleen kiezen voor een locatie in het hoofdwinkelgebied of in de wijkwinkelcentra en dat gebeurt ook: door overnames, uitbreiding of invulling van leegstand. Zonder planregeling wordt de dagelijkse sector in het hoofdwinkelgebied (2C) of de wijkwinkelcentra (3C) niet versterkt, eerder verzwakt. Conclusies plannen en ontwikkelingen (kwalitatief) Plannen en ontwikkelingen volgen uit de uitvoering van het beleid en haar actieplan. Ze gebeuren ook autonoom. Het hoofdwinkelgebied en enkele wijkwinkelcentra faciliteren zo de

17

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

de dynamiek in de detailhandel (1A). Dat geldt ook voor de herinvulling van grotere leegstaande panden (1C, 2B) in het hoofdwinkelgebied met nieuwe dagelijkse, recreatieve of doelgerichte detailhandel. Dit geldt ook voor een mogelijke city-supermarkt in het hoofdwinkelgebied (2C) en voor wijkwinkelcentra die bestaande supermarkten optimaliseren (3C). En er is al een hard supermarktplan (Stiphout). Die dynamiek bevestigt de effectiviteit van de uitvoering van het beleid om de doelen te halen. Ze moet dan ook ongewenste ontwikkelingen zien te voorkomen. Een voorbeeld is de planregeling voor de Hortsedijk 104106-108. Dat is niet uitvoerbaar omdat er al plancapaciteit beschikbaar is binnen het wijkwinkelcentrum Stiphout. Conclusies overaanbod en overnames supermarkten (kwalitatief) Het Marktperspectief van 2020 (en 2024) toont aan dat Helmond een overaanbod aan supermarkten kent. Er worden panden afgestoten en aan andere supermarktformules aangeboden of weer teruggenomen. Ook elders zien we dat panden afgestoten worden, en soms overgenomen door een formule als Nettorama. Dat dit opnieuw in de nabije toekomst in Helmond gaat gebeuren is niet uitgesloten. Zo blijft in Dierdonk zelfs nog een supermarktlocatie onbenut. Zo wordt aangetoond dat er meer dan voldoende plancapaciteit beschikbaar is, ook in de wijkwinkelcentra zoals in Stiphout zelf.

Overnames in de bestaande structuur komen ten goede aan 1A, 2A, 2B, 3A, 3B, 3C en 4B. De planregeling voor de Hortsedijk 104-106-108 levert een zinvolle bijdrage omdat er anders nog een extra supermarktlocatie bij komt. Zonder planregeling zullen de effecten op de detailhandelsstructuur in de omliggende wijken groot zijn, vooral in Stiphout. De gemeente wil juist inzetten op nieuw supermarktaanbod in het hoofdwinkelgebied, in Stiphout Hoofdstraat en een supermarkt weer terug in Dierdonk. Conclusies harde maatregelen buiten de structuur (kwalitatief) Op soortelijke locaties als de Hortsedijk 104-106-108 heeft de gemeente verborgen plancapaciteit geschrapt. Dat zijn locaties buiten de detailhandelsstructuur, of zelfs erbinnen zoals het hoofdwinkelgebied om het aanbod verder te concentreren. Gesaneerde locaties als Mierloseweg 88 en Europaweg 101 zijn vergelijkbaar. De beleidsinzet is andersom. Verspreide locaties worden getransformeerd om solitaire detailhandel en verspreide bewinkeling terug te dringen. Met deze harde maatregelen zet de gemeente primair in op de aspecten 4A en 4B, en indirect komt dit ten goede aan alle aspecten bij 1, 2 en 3.

Conclusie geschiktheid Bovenstaande toont aan dat de planregeling op de locatie Hortsedijk 104-106-108 niet verwijst naar algemeen beleid maar dat cijfermatige en kwalitatieve analyses onderbouwen dat de planregeling in de Helmondse situatie werkt. Hiermee is aangetoond dat het gehanteerde pakket aan maatregelen effectief is, en dat de planregeling een zinvolle bijdrage levert om de doelen anno 2030 te halen. De focus lag op een supermarkt maar ook voor andere vormen van detailhandel blijkt de planregeling geschikt.

18

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

3

Niet verder dan nodig: geen andere, minder beperkende maatregelen

Het is van belang dat de planregeling voor de Hortsedijk 104-106-108 niet verder gaat dan nodig. Er zijn geen andere, minder beperkende maatregelen mogelijk. De gemeente verwoordt in het beleid haar strategie en uitvoering, uitgewerkt in het Adaptief actieplan. Dit is te zien als het brede pakket maatregelen. Haar zachte maatregelen zijn bij onderdeel A. gericht op Duurzaamheid. Dit onderwerp vraagt steeds meer aandacht. Ondernemers worden ondersteund om te investeren en er worden budgetten vrijgespeeld. Overige acties zijn gericht op het centrum (B), (wijk)winkelcentra (C.), supermarkten (D.) en Verspreide bewinkeling (E.). Voorbeelden van zachte maatregelen zijn profilering Centrum+, aanbodvariatie, onderzoek city-supermarkt, leegstandsbestrijding, verkeer & parkeren, algehele aanpak van de openbare ruimte of inzet van fondsen en budgetten. In de periode 2020-2025 blijkt de leegstand in het hoofdwinkelgebied en in de wijkwinkelcentra afgenomen. Het aanbod detailhandel concentreert zich al binnen deze structuur. Toch ligt het leegstandsmetrage in Helmond nog altijd 60% hoger dan landelijk. Dit blijft aandacht vragen. Dit soort maatregelen helpen bij het bereiken van nagestreefde doelen maar zijn op zich niet toereikend. Parallel is het noodzakelijk om harde maatregelen te nemen.

Mogelijke ongewenste ontwikkelingen elders moeten worden voorkomen, met name supermarkten op nieuwe verspreide locaties. Dan dienen verborgen detailhandelsbestemmingen buiten de winkelgebieden geïnventariseerd én gesaneerd te worden De Hortsedijk 14-106-108 is zo’n voorbeeld. Waar detailhandel waaronder supermarktaanbod wel of niet gewenst is kan de gemeente planologisch borgen. Ze zet daarbij in op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De invloed van een nieuwe solitaire supermarkt van 1.273 m2 wvo is vele malen groter dan van louter zachte maatregelen. Die trekt tenslotte meer dan 10.000 klanten per week, en combinatiebezoek met andere detailhandel zal er nauwelijks zijn. Relatie verspreid supermarktaanbod en leegstand in centra op landelijk niveau Ginder heeft recent een benchmark uitgevoerd voor kernen met 10.000 tot 20.000 inwoners. Bepaald is wat de leegstandseffecten op het centrum zijn als er wel of geen supermarktaanbod buiten dat centrum ligt. De leegstand blijkt lager te liggen in de centra zonder supermarktaanbod erbuiten: gemiddeld 8% van de verkooppunten, bij de centra met supermarktaanbod erbuiten is dat 10%. Beschouwen we de centra met 10% leegstand of meer, dan kent tweederde supermarktaanbod erbuiten. Beschouwen we de centra met 5% leegstand of minder, dan zie je het omgekeerde beeld: tweederde kent geen supermarktaanbod buiten het centrum.

Hierdoor is sprake van een relatie: zonder supermarkten erbuiten is de leegstand in het centrum lager. Dit houdt verband met combinatiebezoek. Onderzoek toont aan dat combinatiebezoek met andere winkels gestimuleerd wordt als een supermarkt in de nabijheid van andere winkels ligt6. Hard én zacht, zeker in Helmond Stiphout Hard én zacht is in de praktijk een én-én-systematiek. Dit betekent effectieve juridische instrumenten via het juridische planologisch kader, én effectieve niet-juridische instrumenten binnen het bredere pakket aan maatregelen. Alleen deze combinatie garandeert dat het doel van een toekomstbestendige en vitale detailhandelsstructuur behaald kan worden. Zou de 6

DTNP, Stedenbouwkundige inpassing supermarkt cruciaal voor centrumgebieden 2016.

19

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

gemeente toch een supermarkt toestaan aan de Hortsedijk 104-106-108 dan komt dat neer op ‘Dweilen met de kraan open’ ten opzichte van alle zachte maatregelen. Dat geldt zeker in de supermarktbranche. Een nieuwe supermarkt buiten de structuur betekent een grootschalige ontwikkeling die langdurig in gebruik zal zijn. Mogelijk maken hiervan heeft verstrekkende gevolgen voor de resultaten die behaald kunnen worden met de aanpak van winkelgebieden, zeker als die in de nabijheid liggen. De laatste decennia was sprake van een grote consolidatie waarbij formules verdwenen of elkaar of panden overnamen. Ook in Helmond is dat duidelijk zichtbaar geweest. Zonder een supermarktbeperking blijft het risico bestaan dat een supermarkt in een winkelcentrum sluit vanwege de komst van een nieuwe supermarkt erbuiten. In Stiphout is die kans erg groot. Dit wijkcentrum heeft nu de kleinste service-supermarkt van Jumbo in de gemeente (910 m2 wvo). Figuur 11: Jumbo Stiphout met beperkte parkeercapaciteit

Bron: Ginder 28-9-2025 Hoeveel inwoners er met hun bestedingen nodig zijn voor zo’n Nettorama kan als volgt bepaald worden. Wordt die 1.273 m2 wvo afgezet tegen de € 9.320,- landelijke supermarktomzet per m2 wvo in 20247 dan is de omzetclaim circa € 11,8 miljoen excl. BTW. Bij een winkelomzet per hoofd van € 2.478,- (zie¹) zijn alle supermarkt-bestedingen nodig van 4.800 inwoners. Dat is 95% meer dan 260 inwoners van de eigen buurt Schooten. De klanten van die supermarkt moeten dus bijna allemaal van elders komen. De kans dat ze uit Stiphout komen is het grootst. De naastgelegen buurt Stiphout-Dorp heeft 5.000 inwoners. Daardoor is de kans erg groot dat deze Jumbo-supermarkt moet sluiten zodra Nettorama op 800-900 meter afstand opent met 1.270 m2 wvo: 40% groter dan Jumbo. Nettorama krijgt 114 parkeerplaatsen op eigen terrein terwijl Jumbo alleen enkele parkeerplaatsen voor de deur kent (zie beleid pagina 36, 62). Tegenover Jumbo ligt plancapaciteit voor een nieuwe supermarkt (Dorpsstraat 55, voorheen plan De Manderij). Voor detailhandel is die plancapaciteit ongeveer net zo groot (1.700 m2 bvo) als het plan Hortsedijk (1.686 m2 bvo). De kans op een nieuwe supermarkt in het wijkcentrum neemt sterk af zodra Nettorama zich aan de Hortsedijk kan vestigen. Eigenlijk kan deze formule zich nu al in het wijkcentrum vestigen op basis van bestaande plancapaciteit.

7

Bron: Omzetkengetallen 2024 ten behoeve van ruimtelijk economisch onderzoek 2024, juli 2025

20

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Het doel van het beleid is om verspreide winkels te clusteren in de wijkwinkelcentra en zo nodig te versterken. Dit is bevestigd in de Omgevingsvisie Helmond 2040. Zonder planregeling gebeurt het tegenovergestelde: er komt nieuw verspreid aanbod bij. Dit draagt niet bij aan het voorkomen van leegstand in de winkelgebieden en aan hun ruimtelijke kwaliteit. In Helmond ligt het leegstandsmetrage op 55%. Helmond laat zien dat grote winkels goed inpasbaar zijn in het hoofdwinkelgebied zodra er leegstand is of ontstaat. Er is zelfs een plan ingetekend van een zachte status met een nieuwe supermarkt in het hoofdwinkelgebied. Voor zover het bestemmingsplan ‘Buitengebied Helmond - administratieve herziening’ door de Afdeling zou worden vernietigd, zou dit betekenen dat onder meer detailhandel in het buitengebied planologisch is toegestaan. Dit zou haaks staan op het bovengenoemde beleid en de doelstellingen van de gemeente. Dat geldt bijvoorbeeld voor het overige deel van het buitengebied van het bestemmingsplan. De planregeling gaat niet verder dan nodig. Als beschikbare plancapaciteit in een wijkwinkelcentrum onbenut blijft zonder planregeling voor de Hortsedijk 104-106-108 dan is er geen sprake meer van effectief ruimtegebruik. Gemeenten moeten er juist voor zorgen dat regels in het omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

Conclusies niet verder dan nodig. De doelen van de gemeente kunnen niet behaald worden met enkel en alleen zachte maatregelen. Die zijn minder beperkend maar ook minder toereikend. Een nieuwe supermarkt buiten de structuur betekent een grootschalige ontwikkeling die langdurig in gebruik zal zijn. Mogelijk maken hiervan heeft verstrekkende gevolgen voor de resultaten die behaald kunnen worden met de aanpak van winkelgebieden, zeker als die in de nabijheid liggen. Alleen de combinatie van harde planologische maatregelen die zo’n solitaire ontwikkeling voorkomen én overige maatregelen is toereikend. De planregeling voor de Hortsedijk 104-106-108 gaat hiermee niet verder dan nodig, er zijn geen andere, minder beperkende maatregelen mogelijk.

21

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Bijlage 1: toelichting op de sectoren in de detailhandel en de aanbodtabellen Dagelijkse sector: • Supermarkt • Food-speciaalzaken • Persoonlijke verzorging; Niet-dagelijkse sector: • Recreatief: Warenhuis, Mode-luxe, Vrije tijd (sport-spel, hobby, media); • Doelgericht: In/Om Huis (Doe-het-zelf, Plant-dier, Wonen, Bruin-witgoed, Auto-fiets), Overige detailhandel. Tabel 2: Aanbodtabel Helmond 2025: Verkooppunten 2025

Leegstand

Dagelijks

Niet-dagelijks

Detailhandel

Hoofdwinkelgebied (HWG)

52

33

107

140

Wijkwinkelcentra (WWC)

18

82

51

133

De Plaetse (Brandevoort)

2

8

4

12

Brouwhorst (Brouwhuis)

3

9

5

14

Combicentrum (Helmond-West)

2

11

8

19

De Bus (Helmond-Noord)

0

10

6

16

Dorpsstraat (Stiphout)

2

8

11

19

Heistraat (Binnenstad)

8

22

8

30

Hoofdstraat (’t Hout)

1

11

6

17

Straakven (Helmond-Oost)

0

3

3

6

Overig

20

39

109

148

Totaal

90

154

267

421

Leegstand

Dagelijks

Niet-dagelijks

Detailhandel

M2 wvo 2025 Hoofdwinkelgebied (HWG)

8.284

4.643

26.099

30.742

Wijkwinkelcentra (WWC)

1.567

21.632

7.071

28.703

De Plaetse (Brandevoort)

282

3.291

477

3.768

Brouwhorst (Brouwhuis)

185

3.088

644

3.732

Combicentrum (Helmond-West)

98

1.781

1.517

3.298

De Bus (Helmond-Noord)

0

3.301

769

4.070

Dorpsstraat (Stiphout)

406

1.325

1.618

2.943

Heistraat (Binnenstad)

551

3.580

897

4.477

Hoofdstraat (’t Hout)

45

3.796

966

4.762

Straakven (Helmond-Oost)

0

1.470

183

1.653

Overig

5.193

12.331

73.855

86.186

Totaal

15.044

38.606

107.025

145.631

Bron: Locatus september 2025 (exclusief Leisure en Diensten) Conform de landelijke rekenmethode staat in Helmond 6,8% van de verkooppunten en 8,8% van de m2 wvo leeg. In Nederland is dat 6,8% respectievelijk 5,5% (bron: Locatus sept. 2025). Daarmee ligt het leegstandsmetrage in Helmond 60% hoger dan landelijk.

22

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Bijlage 2: Marktperspectief supermarkten gemeente Helmond 2020: berekening distributieve ruimte

23

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Bijlage 3: Marktperspectief supermarkten gemeente Helmond 2024: berekening distributieve ruimte

24

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK 104-106-108 HELMOND

Bijlage 4: Omzet- en aanbodtrends detailhandel Retail: fysieke omzet per inwoner 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Dagelijks 2015

Recreatief

2020

2021

Doelgericht

Online

2022

2024

2023

Figuur 12: Omzet per inwoner per detailhandelssector 2015-2024 De omzet- en aanbodtrends worden inzichtelijk gemaakt vanaf 2015 (bron: Retailinsiders en Locatus). Vanaf 2020 was de pandemie sterk van invloed op de omzet. Vandaar dat de jaren voor en na de pandemie zichtbaar zijn gemaakt. 2020-2021 en deels 2022 ondervonden hiervan de invloed. Te zien is dat de recreatieve winkels het meeste negatief werden beïnvloed, met een inhaalslag erna. De dagelijkse winkels en met name online (omzet ‘niet in winkels’) profiteerden het sterkst. De doelgerichte winkels kenden na een omzetgroei een stabilisatie. 2024 laat enige groei zien. De laatste omzetcijfers over 2024 wijzen op een beperkte groei bij Doelgericht en Recreatief, met name door prijsverhogingen (inflatie) zonder volumegroei. Dagelijks stagneerde door de Tabaksban. Online is wel weer sterk gegroeid met 8%.

Figuur 13: Online afvloeiing in sectoren Oost-Nederland 2023 De groei van online vindt plaats in de Recreatieve detailhandel (met name Media-Hobby, Mode, Sport-spel, Huishoudelijk), gevolgd door de Doelgerichte detailhandel (met name Elektronica en Woninginrichting: veel minder bij Doe-het-zelf en Tuinartikelen). In de Dagelijkse detailhandel blijft het online marktaandeel laag maar die groeit wel (Oost-Nederland blijft iets achter bij landelijk). Als de groei van online vanaf 2010 wordt bezien dan is de verwachting dat de effecten op de fysieke winkels structureel zijn. Het roomt alleen de fysieke omzetgroei af, met name bij de recreatieve winkels gevolgd door de doelgerichte winkels. Bij dagelijkse winkels is die invloed op de omzetgroei nauwelijks merkbaar.

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Het aanbod volgt de omzettrends: De sector Dagelijks groeit, Recreatief krimpt gestaag, Doelgericht ook maar dan beperkter. De leegstand stijgt weer in 2023, 2024 en 2025, na een daling tot 2023. Figuur 13: m2 wvo detailhandelssectoren & leegstand 2015-2025

Detailhandel en leegstand: m2 wvo naar sector (2015=100) 120 110 100 90 80 70 60 50 Dagelijks 2015

2019

Recreatief 2020

2021

Doelgericht

Leegstand

2022

2024

2023

2025

26

DESKUNDIGENNOTITIE HORTSEDIJK HELMOND

Bijlage 5: Centrumprojecten Figuur 15: centrumprojecten in het centrum

Bron: Gemeente Helmond

27