RN 085 Nota grondbeleid 2024 (webtoegankelijk) gemeente Helmond

Beleidslijn: (Tussentijdse) winstneming Wij handelen op het gebied van tussentijds winstnemen bij grondexploitaties conform het BBV (POC-methode).

Verliesvoorziening Voor grondexploitaties met een geraamd negatief saldo zijn gemeenten verplicht direct een voorziening te treffen ter hoogte van dit saldo. Voorheen werd de hoogte van de voorziening vastgesteld op basis van de netto contante waarde van de grondexploitatie. Dit betekent dat nog niet direct voor het volledig verwachte verlies van de grondexploitatie een voorziening is getroffen (geld apart gezet), maar slechts voor de zogenoemde contante waarde van dat verwachte verlies. Op deze contante waarde moet jaarlijks nog 2% rente worden opgeteld tot aan het moment dat de grondexploitatie klaar is. Deze 2% wordt jaarlijks vanuit de algemene middelen (de exploitatiebegroting) toegevoegd aan de voorziening. Feitelijk leggen we dus nog een aantal jaren een beslag op de algemene middelen om uiteindelijk voldoende geld apart gezet te hebben om het verwacht verlies, dat er is als de grondexploitatie klaar is, op te vangen. We willen daarom met directe ingang overstappen naar een meer voorzichtigere benadering op verliesgevende grondexploitaties: zodra het geraamde verwachte verlies op de einddatum bekend is, willen we voor het volledige bedrag van dat verlies een voorziening treffen (geld apart gezet hebben). Alsdan hoeft ook geen jaarlijks beslag meer gelegd te worden op de algemene middelen.

Dit betekent wel dat nu de voorziening in 1 keer moet worden opgehoogd naar het bedrag op eindwaarde. Op grond van de cijfers van de jaarrekening 2023 betekent dit een eenmalige ophoging van afgerond € 16,0 miljoen. Dit bedrag wordt gedekt uit de algemene reserve grondbedrijf. Uit de risicoanalyse van de jaarrekening 2023 blijkt dat de reserve grondbedrijf voldoende hoog is om deze onttrekking aan de reserve op te vangen. Bij vaststelling van de nota grondbeleid zal tegelijkertijd een begrotingswijziging in 2024 worden vastgesteld voor de ophoging van de voorziening grondbedrijf met € 16,0 miljoen ten laste van de reserve grondbedrijf.

-29-

Deze verliesvoorziening wordt jaarlijks bij de actualisaties van de grondexploitaties herijkt ten behoeve van de jaarrekening. Verschillen ten opzichte van het voorgaande jaar (zowel plussen als minnen) worden via het jaarrekeningresultaat van de grondexploitaties verrekend met de Algemene Reserve Grondbedrijf.

Beleidslijn: Verliesvoorziening Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van de verwachte eindwaarde van het verlies van die grondexploitaties.

Tijdelijk voorbereidingskrediet Het voorbereiden van een grondexploitatie (Bouwgrond In Exploitatie) vergt tijd en geld. Dit betekent dat er voorafgaand aan het startmoment van de BIE (voorbereidings-)kosten gemaakt worden, die nog niet op het onderhanden werk ( = balanspost Voorraden Grond) kunnen worden geactiveerd doordat de betreffende BIE nog niet operationeel is. Het beschikbaar stellen van een dergelijk tijdelijk voorbereidingskrediet is een bevoegdheid van de Raad. De kosten die ten laste van dit tijdelijk krediet komen kunnen geactiveerd worden binnen de voorwaarden uit het BBV. Mocht onverhoopt blijken dat de ontwikkeling niet door kan gaan, dan dienen de kosten te worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat van het jaar waarin bekend is dat de ontwikkeling niet doorgaat. In het geval dat wél een grondexploitatie wordt vastgesteld naar aanleiding van de voorbereidingskosten, kunnen deze kosten worden ingebracht in deze grondexploitatie. Alsdan kan het tijdelijk voorbereidingskrediet vrijvallen. De verantwoording over de tijdelijke voorbereidingskredieten vindt plaats door middel van de jaarrekening. De rentelast tijdens de periode van het tijdelijk voorbereidingskrediet wordt in de exploitatie verantwoord onder het productieprogramma voor nieuwe ontwikkelingen in de stad.

-30-

Beleidslijn: Tijdelijk voorbereidingskrediet Tijdelijke voorbereidingskredieten worden, conform de voorwaarden uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (BBV) geactiveerd. Een voorbereidingskrediet wordt aangevraagd bij en verleend door de Raad. De rentelast wordt gedekt uit het budget voor het productieprogramma voor nieuwe ontwikkelingen in de stad.

Ad 2. Regisserende en strategisch verworven gronden voor toekomstige ontwikkelingen Het komt voor dat de gemeente gronden verwerft met het oog op toekomstige ontwikkelingen, maar nog geen BIE laat vaststellen door de Raad. In dit geval landt de verworven grondpositie op de balans. Deze gronden worden op de balans gewaardeerd tegen de laagste waarde van: • De (historische) verkrijgingsprijs, inclusief bijkomende kosten, of; • De marktwaarde op basis van de geldende bestemming. Onder voorwaarden (bij regisserende verwervingen) mag volgens het BBV voor zogenaamde “warme gronden” bij de waardering van de marktwaarde worden uitgegaan van de toekomstige in plaats van de geldende bestemming. Indien uit de (periodieke) taxatie ten behoeve van het bepalen van de marktwaarde blijkt dat er sprake is van duurzame waardevermindering, dient dit direct te leiden tot afwaardering.

Beleidslijn: Regisserende en strategische gronden Regisserende en strategische gronden worden verantwoord onder de post Materiële Vaste Activa (MVA). Minimaal eens in de 2 jaar worden deze gronden getaxeerd.

Ad 3. Faciliterend grondbeleid Indien anterieur (privaatrechtelijk) geen overeenstemming wordt bereikt met de betreffende private partij, dan kan de gemeente haar kosten (publiekrechtelijk) verhalen middels kostenverhaalsregels bij het Omgevingsplan, dan wel middels kostenverhaalsvoorschriften in de vergunning. De gemeente schiet in deze gevallen vaak de kosten voor, die later in de vorm van een kostenverhaalsbijdrage worden terugbetaald. Er is dan sprake van een vordering op de private partij. De verschillende vorderingen worden verzameld en verantwoord volgens de BBV voorschriften.

-31-

6.2 Risicomanagement en Reserve Grondbedrijf 6.2.1

Risicomanagement grondexploitaties

Ruimtelijke projecten zijn altijd omgeven met de nodige risico’s, maar ook met kansen. Het optreden van deze risico’s dan wel kansen heeft invloed op de oorspronkelijk verwachte resultaten van projecten. Door jaarlijks, bij de herziening van de grondexploitaties, de risico’s en kansen binnen de grondexploitaties te identificeren en te analyseren worden de juiste beheersmaatregelen getroffen. Hierdoor wordt de kans op onverwachte, aanzienlijke financiële tegenvallers tot een minimum beperkt. Deze risicoanalyses zijn onderdeel van de jaarlijkse rapportage over de grondexploitaties in de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening en begroting en vormen één van de inputfactoren voor het bepalen van de noodzakelijke omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

Beleidslijn: Risicomanagement Jaarlijks bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico’s en kansen worden geïdentificeerd en geanalyseerd, waarna beheersmaatregelen getroffen worden.

6.2.2

Algemene Reserve Grondbedrijf

De Algemene Reserve Grondbedrijf fungeert in principe als gesloten systeem, dat wil zeggen dat resultaten (plussen en minnen) op grondexploitaties worden verrekend met deze reserve. In de paragraaf weerstandsvermogen bij de jaarrekening en begroting wordt uitgewerkt hoe de risico’s van het grondbedrijf zich verhouden tot de beschikbare reserve grondbedrijf en de toekomstige nog te nemen winsten op winstgevende grondexploitaties. Voor de risico’s van het grondbedrijf wordt geen apart vereist ratio weerstandsvermogen bepaald. De Algemene Reserve Grondbedrijf en de risico’s van het grondbedrijf zijn een integraal onderdeel van het totale weerstandsvermogen van de gemeente.

Beleidslijn: Algemene Reserve Grondbedrijf De Algemene Reserve Grondbedrijf fungeert als gesloten circuit en dient om resultaten op grondexploitaties op te vangen. De Algemene Reserve Grondbedrijf vormt een integraal onderdeel van het weerstandsvermogen van de gemeente.

-32-

7. Organisatie en samenwerking Dit hoofdstuk behandelt de organisatorische kant van het grondbeleid; de rollen, de verantwoordelijkheden en de onderlinge verhoudingen tussen de gemeenteraad en het college.

7.1 Rolverdeling gemeenteraad en college Binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders voor het grondbeleid geeft het college uitvoering aan de realisatie van de beleidsambities. Voor het functioneren van het grondbeleid is het college eindverantwoordelijk. De daadwerkelijke uitvoering van het grondbeleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat. Gemeenteraad De Nota Grondbeleid is voor de gemeenteraad het toetsingskader voor de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid. De Raad heeft het budgetrecht, wat inhoudt dat de Raad bevoegd is budget beschikbaar te stellen. In het kader van het grondbeleid geschiedt dit bijvoorbeeld door het vaststellen van een tijdelijke voorbereidingskrediet of bij vaststelling van de grondexploitatie. College Het college is bevoegd bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten en zal binnen het kader van de grondexploitatie dienen te handelen. Afwijkingen dienen te worden verantwoord aan de Raad. Dit geschiedt op vaste momenten in de P&C-cyclus (bij de begroting en bij de beraps). Binnen deze financiële kaders is het college bevoegd om kosten te maken ten behoeve van de grondexploitatie en om overeenkomsten te sluiten. In onderstaand schema volgt op hoofdlijnen de rolverdeling tussen gemeenteraad en college ten aanzien van het grondbeleid. Gemeenteraad

College van B&W

Grondbeleid

• Vaststellen Nota Grondbeleid

• Uitvoering geven aan grondbeleid

Grondexploitatie

• Beschikbaar stellen budget

• Aanvragen (voorbereidings-) budget

• Vaststellen nieuwe grondexploitaties

• Rapporteren over de jaarlijkse actualisatie

• Vaststellen geactualiseerde

grondexploitaties

grondexploitaties

• Rapporteren over zwaarwegende tussentijdse

• Afsluiten grondexploitaties

wijzigingen in grondexploitaties • Sluiten overeenkomsten

Kostenverhaal Verwerving

Bouw- en woonrijp maken

• Vaststellen kostenverhaalsregels in

• Sluiten overeenkomsten over kostenverhaal

omgevingsplan

(anterieur en posterieur)

• Beschikbaar stellen budget voor

• Verwervingsplan / -strategie.

verwerving

• Vestigen van voorlopig voorkeursrecht

• Vestigen voorkeursrecht

• Uitvoering geven aan onteigeningsprocedures

• Toepassen onteigening

• Sluiten van overeenkomsten

• Vaststellen aanbestedingsbeleid

• Aanbesteding en uitvoering werken en diensten

-33-

Uitgifte en verkoop

Gemeenteraad

College van B&W

• Vaststellen van beleid voor uitgiftes

• Vaststellen uitgiftecriteria, grondprijzen

en bepaling grondprijzen (middels

en uitgiftevoorwaarden (uitgifteprotocol;

de onderhavige Nota Grondbeleid)

ter uitwerking van het middels deze Nota Grondbeleid door de Raad vastgestelde beleid) • Verkoop van gronden en gebouwen • Het (ver)huren, (ver)pachten, in beheer en of gebruik geven / nemen van onroerende zaken • Publicatie voornemen tot uitgifte

Samenwerking

• Intentieovereenkomst • Samenwerkingsovereenkomst • Keuze voor PPS-vorm

Sturing en

• Controleren voortgang projecten

• Rapporteren over voortgang projecten via

verantwoording

• Vaststellen begroting en jaarrekening

begroting, jaarrekening en vertrouwelijke toelichting op de grondexploitaties

-34-

Bijlage A: Wettelijk kader A.1 Omgevingswet De Omgevingswet vormt het wettelijke kader voor de fysieke leefomgeving van Rijk, provincies en gemeenten. De Omgevingswet faciliteert een meer vraaggericht, uitnodigend en flexibel grondbeleid met meer ruimte voor initiatieven uit de markt ten opzichte van de regels uit de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO). Zo wordt het makkelijker om ruimtelijke projecten te starten en biedt de Omgevingswet betere mogelijkheden voor zogeheten uitnodigingsplanologie. De gemeente richt zich op grond van deze wet op het opstellen van een omgevingsvisie en een omgevingsplan (grofweg: de vervanger van het bestemmingsplan). De omgevingsvisie geeft de gemeente meer ruimte om in samenspraak met de samenleving na te denken over de gewenste ontwikkelingen. Met een besluit tot wijziging van het omgevingsplan kan de gemeente vervolgens de juiste randvoorwaarden meegeven en ruimte geven aan (markt)partijen. In paragraaf 4.1 werd een toelichting gegeven op het kostenverhaal onder de Omgevingswet. Hier worden twee routes benoemd in het kader van minnelijk en afdwingbaar kostenverhaal. De zelfstandige figuur van het exploitatieplan komt te vervallen, maar wordt vervangen door zogeheten kostenverhaalregels waarmee in voorkomende gevallen hetzelfde wordt bereikt, namelijk het plegen van afdwingbaar kostenverhaal.

Een relevante aanvulling in die afdwingbare route is een keuze daarbinnen tussen twee modellen: een model met en zonder tijdvak. Het model met tijdvak is grofweg gelijk aan het model onder de Wro. Het model zonder tijdvak is geïntroduceerd als beter passend bij meer globale, organische ontwikkelingen. De Omgevingswet biedt tevens de mogelijkheid om naast het kostenverhaal ook financiële bijdragen af te spreken, die bijdragen aan gebiedsontwikkeling of ruimtelijke kwaliteit. De wet kent allereerst een vrijwillige bijdrage (artikel 13.22 Omgevingswet). Daarnaast is er de mogelijkheid van een afdwingbare financiële bijdrage (artikel 13.23 Omgevingswet). Die loopt via regels in het omgevingsplan. Indien de gemeente een anterieure overeenkomst sluit dient de verplichte financiële bijdrage daarin te worden afgesproken.

A.2 Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) Met name met betrekking tot het financiële deel van het grondbeleid is het zogeheten Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) van belang. Specifiek is de door de commissie BBV uitgebrachte “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019 en 2023)” van belang. Hierin zijn richtlijnen opgenomen waar gemeentelijke grondexploitaties aan moeten voldoen bij gebiedsontwikkelingen waar de gemeente zelf financieel verantwoordelijk is en hoe financieel omgegaan moet worden met gebiedsontwikkelingen waar de gemeente geen eigenaar is van de grond. De grondexploitaties van de gemeente voldoen aan deze richtlijnen en ook op de aspecten van verslaglegging handelen wij conform deze richtlijnen. Aanpassingen en actualiseringen van BBV richtlijnen worden gevolgd en waar nodig geïmplementeerd in het gemeentelijk beleid.

-35-

A.3 Commissie BADO In de “Notitie Grondexploitaties” van de commissie Bedrijfsvoering Auditing Decentrale Overheden (BADO - d.d. 3 september 2019) wordt stilgestaan bij het proces van gebiedsontwikkeling en hoe een en ander financieel optimaal verantwoord kan worden door het aanleggen van dossiers. De processen en de beleidskeuzes in deze Nota Grondbeleid sluiten aan bij de procesbeschrijving als opgenomen in de notitie van de BADO.

A.4 Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen Overheidslichamen zijn per 1 januari 2016 verplicht tot het betalen van vennootschapsbelasting voor de activiteiten waarmee zij een onderneming drijven en winst behalen. Op basis van de daarvoor vastgestelde criteria gelden de geclusterde grondexploitaties van de gemeente Helmond als een dergelijke onderneming. Daarmee ontstaat de verplichting tot het doen van aangifte.

A.5 Financiële verordeningen Op basis van artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet moeten gemeenten een financiële verordening opstellen. Met deze verordening regelt de Raad op hoofdlijnen de spelregels voor het financieel beleid, de financiële organisatie en het financieel beheer en heeft zo invloed op procedures rondom en vormgeving van het financiële proces.

-36-

Bijlage B: Toelichting bij afwegingskader Onderstaand volgt een nadere toelichting op de (volgordelijke) afwegingsfactoren behorend bij het afwegingskader van paragraaf 2.3: • (Maatschappelijk) belang van het ruimtelijk initiatief (aan welke doelen wordt bijgedragen en wat is de prioriteit daarvan?) De eerste afweging die plaatsvindt is of een ruimtelijk initiatief bijdraagt aan de beleidsdoelen die wij als gemeente hebben vastgelegd in bijvoorbeeld de Woonvisie of de Omgevingsvisie. Dit kan ook een ruimtelijk initiatief van de gemeente zelf zijn, de bijdrage aan de realisatie van onze beleidsdoelen is dan in feite evident. Maar wat zijn die doelen dan? Hoe belangrijk zijn ze? En hoe prioriteren we daarin? Dit zijn vragen waar het grondbeleid “niet over gaat”. Wat belangrijke doelen zijn op onder andere het gebied van wonen, werken en duurzaamheid bepalen we op basis van onderzoek binnen de betreffende beleidsvelden en leggen we vast in daarop toegespitste beleidsnota’s en/of programma’s. • Eigendomssituatie Vervolgens is de eigendomssituatie van belang. Daarbij kunnen verschillende startsituaties gelden. Sommige ontwikkelingen vinden plaats op gemeentelijk eigendom. Staan vervolgens de opvolgende inputfactoren “op groen” dan ligt een actieve rol voor de hand en kan de gemeente de ontwikkeling zelf oppakken.

Dit is geen automatisme, de gemeente heeft hierin, gezien de eigendomspositie de vrije keuze. Indien niet alle opvolgende inputfactoren “op groen” staan kan een keuze bijvoorbeeld zijn alsnog een samenwerking te zoeken. De tegenhanger van de gemeentelijke eigendomspositie is de situatie waarbij de eigendom volledig in handen is van een partij die bereid en in staat is de door de gemeente gewenste ontwikkeling te realiseren. In die situaties heeft de gemeente automatisch een meer faciliterende rol, omdat die partij zich kan beroepen op het recht van zelfrealisatie. Diverse tussenvormen zijn mogelijk waarbij gemengde eigendomssituaties zich kunnen voordoen. Daaronder kunnen zich ook situaties bevinden waarin zelfrealisatie niet voor de hand ligt. Bijvoorbeeld vanwege versnipperd eigendom of omdat private partijen niet bereid zijn de door de gemeente gewenste vorm van planuitvoering (op tijd) te realiseren. Ook het type eigenaar kan verschillen. Van professionele ontwikkelpartij met een wens het gebied te ontwikkelen en bereidheid om mee te denken hoe de ontwikkeling zo goed mogelijk kan bijdragen aan het behalen van gemeentelijke beleidsdoelen, tot partijen die hun eigendom het liefst niet ontwikkeld zien worden.

Indien er een groot belang is het betreffende eigendom te ontwikkelen voor de door de gemeente gewenste vorm van planuitvoering, kan het een strategische keus zijn op enige manier (en zo nodig in een vroeg stadium) de eigendommen van de locaties proberen te verkrijgen. Daarbij kan het instrument van het voorkeursrecht een belangrijke rol spelen. • Bereidheid markt Als private partijen voor een gewenste ontwikkeling bereid en in staat zijn de door de gemeente gewenste vorm van planuitvoering (op tijd) te realiseren dan faciliteren wij waar nodig. Pakt de markt de ontwikkeling niet op dan kan dit een reden zijn om zelf een actieve(re) rol aan te nemen. Dit kan door de markt uit te nodigen ontwikkelingen op te pakken dan wel door zelf in een volledig actieve rol ontwikkelingen op te pakken mits uiteraard de overige inputfactoren daarbij ook “op groen” staan. Hoe actiever de grondpolitiek van de gemeente hoe meer zekerheid dat het beleid van de gemeente gerealiseerd kan worden.

-37-

• Financiële impact en risico’s Als de gemeente een actieve grondpolitiek voert, dan draagt de gemeente zelf de bijbehorende (financiële) risico’s en kansen. Bij een faciliterende rol vallen die (grotendeels) aan marktpartijen toe. Het is dus van belang inzicht te hebben in de financiële impact van een gebiedsontwikkeling en hoe groot de bijbehorende risico’s en kansen zijn. Om een goed financieel beeld te krijgen van de ontwikkeling van een locatie inventariseren wij welke effecten direct en indirect verband houden met die ruimtelijke ontwikkeling. Daartoe stelt de gemeente een (eerste) financiële haalbaarheidsanalyse op, in de vorm van een grond- of gebiedsexploitatie. Vervolgens vindt de afweging plaats of deze financiële effecten acceptabel zijn. Lijken de financiële risico’s te groot in verhouding tot de te behalen doelen, dan kan dit een reden zijn om in die situatie te kiezen voor een meer faciliterende rol. De gemeente laat de keuze voor een te volgen grondpolitiek uitdrukkelijk niet afhangen van aanwezige ‘kennis, kunde en (ambtelijke) capaciteit’. Daar waar aan de hand van voorgaande factoren een besluit tot gebiedsontwikkeling is besloten zorgt de gemeente door middel van prioritering en/of inhuur voor voldoende kennis, kunde en capaciteit.

-38-

Bijlage C: Interne leveringen In het BBV wordt een interne levering van grond verantwoord tegen de boekwaarde van het betreffende complex of de kavel. Er wordt dan geen positief exploitatieresultaat verantwoord. Dit zou immers een herwaardering van de gronden bij de gemeente betekenen en herwaardering van gronden is binnen het BBV niet toegestaan. Hierna wordt uitgewerkt hoe in Helmond wordt omgegaan met de levering van gronden: • Interne levering aan het grondbedrijf. Gronden die zijn verworven met het oog op exploitatie in de toekomst (strategisch en anticiperend) worden in 1e instantie geactiveerd onder de Materiële Vaste Activa (MVA). Pas wanneer de Raad het grondexploitatiecomplex inclusief de grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld wordt de grond gekwalificeerd als BIE en wordt de grond overgeboekt van MVA naar voorraad onderhanden werk tegen de boekwaarde van het MVA. De boekwaarde van het MVA is de verkrijgingswaarde van het MVA (aankoopprijs incl bijkomende kosten zoals transactiekosten, taxatiekosten en schadeloosstellingen) tenzij de marktwaarde in het verleden lager is vastgesteld. Alsdan is de verkrijgingswaarde verlaagd naar de marktwaarde. • Interne levering van het grondbedrijf. Uitgangspunt is dat bij een interne levering van grond geen winst wordt genomen.

Bij een interne levering van grond die onderdeel is van een BIE is nagenoeg altijd sprake van een slechts beperkt gedeelte van de totale oppervlakte van de betreffende BIE. Het is onmogelijk om te bepalen of op dat specifieke gedeelte van de BIE sprake is van een verwachte winst of verlies. De vraag of er bij BIE sprake is van een verwacht verlies of winst wordt daarom altijd bepaald op het totaal van de betreffende BIE. Dit betekent dat bij een interne levering van grond die onderdeel is van een verliesgevende BIE nooit sprake kan zijn van een winstneming. Bij de bepaling van de hoogte van de waarde van de grond die intern geleverd wordt, geldt in dergelijke gevallen dus geen beperkende voorwaarde. Het is ondoenlijk om uit te rekenen welk gedeelte van de vervaardigingskosten van de betreffende BIE specifiek betrekking heeft op de intern te leveren grond. Voor de bepaling van de hoogte van de waarde wordt daarom aangesloten bij de grondprijzenbrief zoals die jaarlijks door het college wordt vastgesteld. In veruit de meeste gevallen zal daarbij sprake zijn van maatschappelijke voorzieningen zoals OBG (Openbare Bijzondere Gebouwen) en OBT (Openbare Bijzondere Terreinen). Deze werkwijze geldt in principe ook bij de interne levering van grond die onderdeel is van een winstgevende BIE.

Omdat bij de interne levering van grond die onderdeel is van een winstgevende BIE wel mogelijk sprake kan zijn van een winstneming, geldt dat bij de bepaling van de hoogte van de waarde van de grond getoetst moet worden of de kostprijs van de te leveren grond hoger ligt dan de waarde volgens de grondprijzenbrief. Alsdan is er geen sprake van winstneming. Ligt de kostprijs van de te leveren grond lager dan de prijs volgens de grondprijzenbrief dan zou het hanteren van de grondprijzenbrief wel een winstneming betekenen. Zoals al eerder gezegd, is het ondoenlijk om uit te rekenen welk gedeelte van de vervaardigingskosten van een BIE specifiek betrekking heeft op de intern te leveren grond. De hoogte van de kostprijs van de intern te leveren grond wordt daarom bepaald aan de hand van de verhouding tussen de oppervlakte van de intern te leveren grond in relatie tot de totale uitgeefbare oppervlakte van de betreffende BIE. Deze verhouding wordt vermenigvuldigd met het totaal van de te verwachten kosten van de betreffende BIE over de gehele looptijd. Ligt de waarde volgens deze berekening hoger dan de waarde volgens de grondprijzenbrief dan wordt de grondprijs van de intern te leveren grond, conform de werkwijze bij verliesgevende BIE’s, bepaald volgens de grondprijzenbrief.

Ligt de waarde volgens deze berekening lager dan is deze uitkomst de norm voor de waarde van de intern te leveren grond.

-39-

Samenvattend: Is de grond onderdeel van een verliesgevende BIE, dan is de waarde van de interne levering van grond volgens de grondprijzenbrief. Is de grond onderdeel van een winstgevende BIE, dan is de waarde van de interne levering van de grond volgens de grondprijzenbrief behalve als de kostprijs lager is. Dan geldt de kostprijs als norm. Hiermee voldoen we aan de aanbeveling van de commissie BBV: De commissie BBV adviseert gemeenten een grondprijzenbrief op te stellen met een vastgestelde uitgifteprijs voor zowel maatschappelijke grond als intern door te leveren grond, waar bij interne levering alleen fiscaal gezien eventuele resultaten worden gerealiseerd. Herwaardering van gronden is binnen het BBV niet toegestaan. De grondprijzenbrief wordt jaarlijks door het college vastgesteld.

-40-

Bijlage D: Criteria gemeentelijke verantwoordelijkheid bij aanbesteding De gemeente wordt gezien als verantwoordelijke voor het juist toepassen van aanbestedingsregels en -principes bij opdrachten tot (her)inrichting van openbare ruimte, ook als marktpartijen zorgen voor die (her)inrichting en de openbare ruimte naderhand overdragen aan de gemeente. Wanneer het gaat om de realisatie van vastgoed kunnen er zich ook situaties voordoen dat de gemeente een verantwoordelijkheid heeft, met name als zij eisen stelt aan dat vastgoed. De volgende 3 criteria hiervoor zijn vastgelegd in het zogenaamde Müllerarrest van het Europese Hof van Justitie (waaraan cumulatief voldaan moet worden): 1. Er moet sprake zijn van een overeenkomst onder bezwarende titel. Daarvan is sprake als de aanbestedende dienst (de gemeente) een tegenprestatie van de wederpartij ontvangt. Het moet dan gaan om een tegenprestatie waarover de aanbestedende dienst wil kunnen beschikken. Praktisch gezien gaat het, bij verkoop van bouwgrond, dan om het afspreken van een bouwplicht. 2. Er moet sprake zijn van een rechtstreeks economisch belang van de gemeente.

Dat wil zeggen dat de gemeente eigenaar wordt van het werk, of dat er sprake is van een werk met een openbare bestemming, of dat zij economische voordelen kan halen uit het toekomstig gebruik of uit de overdracht ervan (nu of in de toekomst), of als de gemeente financieel aan de verwezenlijking van het werk heeft deelgenomen of als de gemeente risico’s loopt bij economische mislukking van het werk. 3. De gemeente stelt bij de grondverkoop eisen die verder gaan dan de eisen die zij kan stellen in de uitoefening van reguliere publiekrechtelijke bevoegdheden over stedenbouw. Concreet valt dan te denken aan eisen die verder gaan dan wat de gemeente kan reguleren met een omgevingsplan of een vergunning voor het bouwen.

-41-

Bijlage E: Meest voorkomende methodes voor grondprijsberekening De drie meest voorkomende methodes voor grondprijsberekening (zie paragraaf 3.2) zijn: • De comparatieve methode • De residuele waarde methode • De grondquote methode Hieronder volgt per methode van grondwaardebepaling een beknopte toelichting: • De comparatieve methode Deze methode is gebaseerd op het vergelijken van grondprijzen bij vergelijkbare objecten in vergelijkbare regio’s (doorgaans omliggende gemeenten). De gehanteerde grondprijs wordt afgestemd op vergelijkbare gehanteerde grondprijzen in de omgeving. • De residuele waarde methode Bij de residuele methode is de grondwaarde gelijk aan de commerciële waarde (exclusief btw) van het desbetreffende vastgoed minus alle bouw- en bijkomende kosten, algemene kosten en kosten voor winst en risico. • De grondquote methode Deze methode stelt de grondprijs op grond van ervaringsregels gelijk aan een percentage van de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed.

-42-

-43-

-44-