RN 083 Toelichting GREXcomplex Piet Blomplein

Grondexploitatie complex: Piet Blomplein Plankaart/ plangebied Bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen aan de noordoost zijde van het centrum in Helmond en maakt deel uit van het bestemmingsplan “Centrum III”, vastgesteld op 28 september 2021. Op afbeelding 1 is het plangebied onderdeel van nummer 12 (blauw). Ten westen van het plangebied ligt het Burgemeester Geukerspark (nummer 14) en de Kanaaldijk N.O.

Afbeelding 1: Plankaart

Het Piet Blomplein bestaat op dit moment voornamelijk uit verharding en parkeerplaatsen op maaiveld. Het is de ‘achterzijde van het centrum’ waar de levendigheid en aantrekkelijkheid van het gebied kan worden verbeterd. Afbeelding 2 toont een bovenaanzicht van de huidige situatie.

Afbeelding 2: Huidige situatie

Plankaart exploitatiegebied

Het totale plangebied wordt opgeknipt in twee gebieden, namelijk: 1. het gebied dat wordt opgenomen in de grondexploitatie, en 2. het gebied dat buiten de grondexploitatie valt. In de grondexploitatie wordt de vastgoedontwikkeling en bijbehorende openbare ruimte opgenomen. Het deel dat hier buiten valt betreft algemene openbare ruimte ten behoeve van het centrum. Deze kosten worden gedekt middels bestaande investeringskredieten, te weten de WBI Centrum en het investeringskrediet Centrum. Afbeelding 3 toont links, binnen het rode kader, het gebied dat wordt opgenomen in de grondexploitaite. Daarin zijn de functies in de toekomstige situatie met een kleur weergegeven, namelijk: • Blauw: woontorens A t/m D welke worden toegevoegd aan het gebied • Groen: nieuw toe te voegen park binnen de grondexploitatie • Beige/geel: opnieuw in te richten openbare ruimte binnen de grondexploitatie Rechts is de beoogde uitbreiding van de parkeergarage weergegeven. Deze uitbreiding is niet opgenomen in de grondexploitatie omdat de gemeente voornemens is de exploitatie van de parkeergarage op zich te nemen. Hiervoor is separaat een businesscase uitgewerkt welke eveneens ter besluitvorming wordt voorgelegd. Om die reden wordt dit verder niet behandeld in deze toelichting.

Afbeelding 3: Plankaart exploitatiegebied

Ruimtegebruik

De uitgangspunten voor de ruimtelijk invulling in de grondexploitatie zijn als volgt: Uitgeefbare grond Verharding Groen Plangebied totaal

4.575 m² 4.550 m² 645 m² 9.770 m²

47% 46% 7% 100%

Het bouwprogramma in toren A t/m C bestaat uit circa 2.600 m² BVO commerciële ruimten en circa 200 appartementen met de volgende verdeling: • Toren A: circa 64 koopappartementen in het midden en hoge segment met een gebruiksoppervlakte van circa 70 m². • Toren B: circa 99 koopappartementen eveneens in het midden en hoge segment met een gebruiksoppervlakte van circa 90 m². • Toren C: circa 33 koopappartementen in het sociale segment met een gebruiksoppervlakte van circa 55 m2. De verwachting is dat in toren D circa 40 appartementen in het sociale segment worden gerealiseerd. Dit betekent dat er in totaal 30% sociale woningen worden gerealiseerd. Doel

Intensiveren van de functie wonen in het centrum in combinatie met retail/commerciële ruimten.

Huidige fase project

Het afgelopen jaar hebben gesprekken met ARC RE de eigenaar van de Elzaspassage plaatsgevonden om tot een prijs te komen voor de gebiedsontwikkeling van het Piet Blomplein en de overname van hun parkeergarage door de gemeente gelegen onder de Elzaspassage. Daarvoor heeft ARC RE een schetsontwerp opgesteld op basis van de gemeentelijke uitgangspunten. Het ontwerp bestaat uit drie woongebouwen met op de begane grond ruimte voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen. De woongebouwen zijn gelegen op de nieuwe parkeergarage die verbonden is met de bestaande parkeergarage. Naast deze drie gebouwen is er

Bestuurlijk OG

ruimte voor nog een gebouw op het nieuw te creëren plein naast de bibliotheek. Dit gebouw is bestemd voor sociale woningbouw. G.L.C.C. van den Waardenburg

Ambtelijk OG

Joost van der Geest

Projectleider

Tom Mineur

Planeconoom

Evelien de Wijs

Datum

12 juni 2024

Looptijd GREX

2024 t/m 2029, 6 jaar

Toelichting grondexploitatie

In de volgende onderdelen worden de kosten en opbrengsten uit de grondexploitatie toegelicht. Het resultaat van de grondexploitatie is negatief. Dit wordt veroorzaakt door de verwachte kosten voor bodemsanering. Algemene uitgangspunten: • • • • • • •

•

•

Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW. Het prijspeil van de kosten en opbrengsten is 01-01-2024. De rente bedraagt 1,3%. De discontovoet bedraagt 2% conform BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Indexatie van kosten en opbrengsten conform de parameters met prijspeil 01-01-2024. De kosten zijn ingeschat op basis van kengetallen en ramingen door kostendeskundigen. De opbrengsten zijn ingeschat op basis van een taxatie en de grondprijzenbrief. Voor gebouwen A, B en C is één taxatie uitgevoerd. De opbrengst voor gebouw D (sociale huurwoningen) is geraamd op basis van de grondprijzenbrief 2024. Er is een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Wijzigingen in het ontwerp of een veranderende marktsituatie (inflatie) leiden tot een wijziging van het verwacht resultaat. Na het vaststellen van de BIE wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht.

Kansen en risico’s: • •

Kosten

Er wordt een subsidieaanvraag ingediend bij het Rijk voor de Impulsaanpak Winkelgebieden. Een risico is de verdere stijging van kosten danwel tegenvallers gedurende de bodemsanering. Er is op dit moment een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van deze kosten.

De kosten in de grondexploitatie omvatten boekwaarde, kosten voor het bouw- en woonrijp maken en toeslagkosten. Hieronder worden deze kosten toegelicht. De boekwaarde bestaat uit het voorbereidingskrediet wat is gebruikt voor planvoorbereidingskosten vanaf 2021. Dit zijn interne uren van betrokken medewerkers uit alle benodigde disciplines (projectleider, planeconoom, mobiliteit, IBOR, stedenbouw) en ondersteuning van de verschillende disciplines waar nodig. Het krediet bedraagt € 250.000, waarvan circa € 220.000 is gebruikt in de jaren 2021 t/m 2023. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken bevatten: • Bodemsanering. Er is een kostenraming opgesteld door een adviseur bodem en milieu op basis van de beschikbare informatie. • Afgraven, ophogen en egaliseren van het plangebied. • Het woonrijp maken van het plangebied, waarbij verharding en groen wordt aangelegd, verlichting en straatmeubilair wordt geplaatst en een nieuwe fietsenstalling wordt gerealiseerd. De totale kosten voor bouw- en woonrijp maken bedragen circa € 6,8 mln. nominaal (excl. rente en inflatie). Hiervan is naar verwachting circa € 4,3 mln. nodig voor bodemsanering. De toeslagkosten bestaan uit kosten voor planontwikkeling, VTU (Voorbereiding, Toezicht Uitvoering) en overheadkosten. Deze kosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan, waarbij rekening is gehouden met reeds gemaakte kosten.

De toeslagkosten bedragen circa € 0,8 mln. nominaal. Tot slot is er sprake van circa € 0,1 mln. overige kosten. Dit zijn algemene exploitatiekosten welke gemaakt worden ten behoeve van de verkoop van gronden. Deze kosten zijn ingeschat op basis van ervaringscijfers en bedragen circa € 15.000 per € 1 mln. te realiseren opbrengsten. Opbrengsten

De totale kosten komen uit op circa € 7,7 mln. nominaal. De opbrengsten komen voort uit de verkoop van grond ten behoeve van de appartementen en commerciële ruimten. Uitgangspunt hierbij is dat er een supermarkt wordt gevestigd in de plint. Afbeelding 4 toont een impressie van het plan. De verwachte opbrengsten bedragen circa € 6,1 mln. nominaal.

Afbeelding 4: Impressie toekomstige situatie

Resultaat

Verwacht resultaat grondexploitatie Hieronder zijn de totale kosten en opbrengsten van de grondexploitatie Piet Blomplein weergegeven. Hierin is te zien dat de totale kosten € 7,7 mln. bedragen en de totale opbrengsten € 6,1 mln. Dit leidt tot een negatief saldo van € 1,6 mln. nominaal (excl. rente en inflatie). De verwachte inflatie bedraagt € 0,7 mln. en de verwachte rentekosten € 0,1 mln. Dit leidt tot een verwachte eindwaarde van € 2,5 mln. negatief per 31-12-2029 en een netto contante waarde per 01-01-2024 van € 2,2 mln. negatief. Op het moment dat de kosten voor bodemsanering buiten beschouwing worden gelaten is het plan financieel wel haalbaar, echter is bodemsanering noodzakelijk om de realisatie van woningen en commerciële ruimten zoals een supermarkt op deze locatie mogelijk te maken.