RN 080 Bijlage 3 Toelichting grondexploitatiecomplex Marktkwartier

Grondexploitatie complex: Centrumplan project Marktkwartier Plankaart/ plangebied Bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het Centrum op de locatie van het vroegere postkantoor en voormalig KPN locatie. Het plangebied maakt gedeeltelijk deel uit van het vigerende bestemmingsplan “Centrum III” vastgesteld op 28 september 2021 en gedeeltelijk van het vigerende bestemmingsplan “Kanaalzone Helmond-Oranjekade”, vastgesteld op 13 april 2021. Om de ontwikkeling naar een stedelijk woonmilieu op het Marktkwartier mogelijk te maken, moeten beide bestemmingsplannen worden gewijzigd. Afbeelding 1 toont De Waart met daarbinnen het plangebied de Marktkwartier (binnen het rode kader).

Afbeelding 1: Het centrum De Waart

Plankaart exploitatiegebied

Afbeelding 2 toont het plangebied en de bijbehorende percelen. De groene percelen zijn eigendom van de gemeente, de overige percelen (oranje, geel en paars) zijn eigendom van derden.

Afbeelding 2: Het plangebied

De toekomstige situatie is weergegeven in afbeelding 3. Onderstaande afbeelding toont een eerste massastudie van het gewenste bouwvolume op basis van het optimale plan. Een eerste stedenbouwkundige visie toont aan dat het mogelijk is om 193 woningen te kunnen realiseren in het plangebied. Echter is dit plan niet haalbaar vanwege het tekort aan parkeerplaatsen in het plangebied, daarmee voldoet het plan niet aan de geldende parkeernorm. Daarom hebben we reductie op het woonprogramma, op blok A1 middeldure huur woningen, toegepast wat neerkomt op een totaal van 141 woningen. Deze massastudie dient als basis voor de verdere uitwerking van het plan. Bij de planuitwerking zal naar verwachting een optimalisatie mogelijk zijn, waarbij gestreefd wordt naar een oplossing voor parkeren waardoor extra woningen kunnen worden toegevoegd.

Afbeelding 3: Toekomstige situatie Een overzicht van het toekomstig woonprogramma is als volgt: Ruimtegebruik

Blok A1: Middeldure huur (BPD/van Wijnen) Blokken A2 en B: Sociale huurwoningen (woonpartners) Blokken C1 en C3: Betaalbare koop (BPD/van Wijnen) Blokken C2 en D: dure koop (BPD/van Wijnen)

De uitgangspunten van de ruimtelijke invulling staan in tabel 1. Dit is een eerste inschatting van het ruimtegebruik. De bijbehorende meters kunnen wijzigen bij de verdere uitwerking van het plan. Tabel 1: Ruimtegebruik van het plangebied Marktkwartier Uitgeefbare grond Verharding Groen Totaal

5.816 m² 1.036 m² 1.554 m² 8.406 m²

69 % 12 % 18 % 100 %

Het bouwprogramma bestaat voornamelijk uit wonen met een klein gedeelte commercieel. Tabel 2 toont de verschillende functies en het bijbehorend volume. Tabel 2: Programma Programma

Hoeveelheid

Eenheid

Woningbouw Detailhandel Totaal

13.845 250 14.095

m² BVO m² BVO m² BVO

Aandeel in gebied 98 % 2% 100 %

Vervolgens toont tabel 3 de specificatie van het woonprogramma. Dit bestaat uit circa 122 meergezinswoningen (gestapelde bouw) en 19 eengezinswoningen (grondgebonden).

Tabel 3: Specificatie woonprogramma Meergezinswoningen

Doel Huidige fase project

M² GBO

Vormfactor

M² BVO

Aantal woningen

Sociale huur – Blok A2

24 %

68 m²

0,67

102 m²

32

Sociale huur - Blok B

20 %

65 m²

0,67

98 m²

28

Betaalbare koop – Blok C1 + C3

29 %

53 m²

0,69

77 m²

52

Middeldure huur – Blok A1

7%

68 m²

0,69

99 m²

10

Dure koop – Blok C2

13 %

124 m²

0,83

150 m²

12

Dure koop – Blok D

8%

119 m²

0,80

149 m²

7

Totaal / gemiddeld

100%

0,72

141

Het gebied gelegen tussen de Loop, Marktstraat en Watermolenwal waar het voormalige postkantoor en de telefooncentrale van KPN is gelegen, te herontwikkelen tot een woningbouwlocatie met een klein gedeelte commercieel. In 2022 is er een intentieovereenkomst aangegaan met BPD Ontwikkeling B.V., Van Wijnen Projectontwikkeling Zuid B.V. en Stichting Woonpartners voor de ontwikkeling van het Marktkwartier in Helmond. In het herijkte Centrumperspectief Helmond 2030 zet de gemeente in op intensivering van de functie wonen om levendigheid terug te brengen en een dynamische omgeving en uniek stedelijk woonmilieu te creëren. De gemeente en voornoemde partijen zien kansen en voordelen om het gewenste stedelijk woonmilieu te realiseren via een integrale grootschalige gebiedsontwikkeling. Gezien de grote woningbehoefte, willen we de ontwikkeling van het Marktkwartier zo snel mogelijk ter hand nemen. Dit terrein, dat voor een groot deel in gemeentelijk eigendom is, biedt daarvoor ruimte en gelegenheid. Om de planvorming zo snel mogelijk te kunnen opstarten, dient de GREX gewijzigd te worden naar de beoogde gebiedsontwikkeling.

Bestuurlijk OG

G. van den Waardenburg

Ambtelijk OG

J. van der Geest

Projectleider

T. Mineur

Planeconoom

Y. Lo

Datum

11 september 2025

Looptijd GREX

Einddatum GREX 31-12-2030 (was 31-12-2027)

Toelichting grondexploitatie

In de volgende onderdelen worden de wijzigingen van de kosten en opbrengsten uit de grondexploitatie Centrumplan toegelicht. Naar aanleiding van het stedenbouwkundig plan van het Marktkwartier is een bijstelling doorgevoerd in zowel de kosten als opbrengsten. Hoewel er sprake is van een toename van de kosten wordt deze ontwikkeling gecompenseerd door hogere opbrengsten, wat resulteert in een positief effect op het eindresultaat. Per saldo leidt deze bijstelling tot een verbetering van het nominaal saldo ten opzichte van de jaarrekening 2024 met € 1.2 mio (jaarrekening 2024 -/- € 10.6 mio; na wijziging Marktkwartier -/- €9.4 mio). Hieronder wordt een toelichting gegeven op de wijzigingen van de kosten en opbrengsten ten opzicht van de jaarrekening 2024. Algemene uitgangspunten: • • • • • •

Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW. Het prijspeil van de kosten en opbrengsten is 01-01-2025. De rente bedraagt 1%. Indexatie van kosten en opbrengsten conform het besluit parameters bij de jaarrekening 2024. De kosten zijn ingeschat op basis van kengetallen. De opbrengsten voor sociale huurwoningen zijn geraamd conform de grondprijzenbrief.

• •

•

De opbrengsten voor de vrije sector woningen en het overige programma zijn getaxeerd op basis van een residuele grondwaardeberekening. Er is een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Verdere uitwerking van het plan kan leiden (bijvoorbeeld optimalisering van aantal woningen) tot wijzigingen in het verwacht resultaat. Einddatum van de GREX is opgeschoven naar 2030 (was 2027 bij de jaarrekening 2024).

Kansen: • Kosten

Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt gezocht naar optimalisaties, met name op het vlak van parkeren en programmering.

De bijkomende kosten in de grondexploitatie omvatten sloopkosten, kosten voor het bouw- en woonrijp maken, toeslagkosten en overige kosten. De bijstelling in de kosten bedraagt circa € 1.3 mio nominaal (excl rente en inflatie), hieronder worden deze kosten toegelicht. De kosten voor het slopen, bouwrijp- en woonrijp maken stijgt met 0.9 mio en bestaat uit: • • • •

Het slopen van bestaande opstallen (KPN en Markt 5-7) Het aanleggen van riolering en werkzaamheden bouwrijp maken. Het uitvoeren van (bodem)onderzoeken Het aanleggen van verharding (straten, fiets- en voetpaden), groen (herinrichting openbare ruimte) en verlichting.

De toeslagkosten bestaan uit kosten voor planontwikkeling, VTU (Voorbereiding, Toezicht Uitvoering) en overheadkosten. Deze kosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan en interne urenramingen. De toeslagkosten stijgt met circa € 0.4 mio. Daarnaast zal aanpassing plaatsvinden in de openbare ruimte op grond van derden. De kosten hiervan worden verhaalt op de initiatiefnemer middels een anterieure overeenkomst en vallen buiten de GREX. We schatten voorlopig de kostenverhaalsbijdrage op € 0.4 mio.

Opbrengsten

De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van bouwrijpe grond. De opbrengsten zijn vastgesteld middels een taxatie op basis van een residuele grondwaarde berekening. De verwachte opbrengst stijgt met circa € 2.5 mio nominaal (excl. rente en inflatie).

Resultaat

Hieronder zijn de kosten en opbrengsten van de wijziging op de grondexploitatie Centrumplan weergegeven. Hierin is te zien dat de kosten circa € 1.3 mio nominaal stijgt en de opbrengsten met circa€ 2.5 mio nominaal. Dit leidt tot een nominaal saldo van circa € 1.2 mio. De bijstelling is €1.2 nominaal positief op het eindresultaat. 1 KOSTEN Naam Civieltechnische kosten Toeslagkosten Overige kosten Rente Totaal KOSTEN 2 OPBRENGSTEN Naam Grondverkopen Subsidies Overige bijdrage Winstnemingen Totaal OPBRENGSTEN

Raming 881.225 389.691 37.646 1.308.563

Raming 2.509.759 2.509.759