RN 076 Grond Exploitatie bouwplan 't Lobke

Grondexploitatie complex: ‘t Lobke Plankaart/ plangebied Bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen ten zuiden van de wielerbaan Buitenlust en ten westen van de Nemerlaerhof in de Rijpelberg. Het plangebied maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan "Rijpelberg - Brouwhuis", vastgesteld op 4 september 2018. Afbeelding 1 toont het plangebied in het paarse kader en de huidige bestemming, sport. Het vigerende bestemmingsplan staat realisatie van woningbouw niet toe. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld: Rijpelberg/Bouwhuis – Nemerlaerhof (2023). Afbeelding 2 toont het concept wat is opgesteld door Buro SRO in opdracht van Fintheim Vastgoed.

Afbeelding 1: Huidige bestemming

Afbeelding 2: Concept nieuw bestemmingsplan

Op afbeelding 3 is de huidige situatie te zien. Op dit moment ligt het terrein nagenoeg braak. Gemeente Helmond is eigenaar van het volledige plangebied binnen het paarse kader.

Afbeelding 3: Huidige situatie

Plankaart exploitatiegebied

Afbeelding 4 toont de plattegrond van de toekomstige situatie. Hierop is te zien dat er 41 grondgebonden woningen komen. Het parkeren wordt centraal aan de westzijde gerealiseerd evenals het park. De aanwezigheid van een hoogspanningsmast aan de westzijde van het plangebied is zeer bepalend geweest voor de indeling van het exploitatiegebied.

Afbeelding 4: Toekomstige situatie

Ruimtegebruik

De uitgangspunten van de ruimtelijke invulling staan in onderstaande tabel: Uitgeefbare grond Verharding Parkeren Groen Water Plangebied totaal

5.460 m² 3.144 m² 949 m² 2.934 m² 1.226 m² 13.714 m²

40% 23% 7% 21% 9% 100%

Het bouwprogramma bestaat uitsluitend uit grondgebonden rij- en hoekwoningen, namelijk: • • •

15 starterswoningen 14 gezinswoningen 12 levensloopbestendige patiowoningen.

De perceelgrootte van de 41 woningen variëren tussen circa 100 m² tot 240 m². De levensloopbestendige woningen parkeren op eigen terrein, de overige woningen parkeren in het openbaar gebied. De ontsluiting van het plangebied loopt via de Nemerlaerhof aan de noordoost zijde. Doel

Huidige fase project

Het realiseren van 41 woningen op het terrein van voormalig tennisvereniging ’t Lobke en een veld van Rood-Wit ’62. In de Woonvisie (2016-2020), Woonagenda (2019-2020) en het Coalitieakkoord (2022-2026) is de noodzaak tot versnelling van de woningbouwproductie beschreven. De bouw van 41 woningen levert een bijdrage aan deze versnelling. Daarbij is in de Rijpelberg behoefte aan een specifieke programmering, waaronder woningen voor starters en senioren. In december 2021 heeft de Raad een voorbereidingskrediet vastgesteld voor de ontwikkeling van bouwplan ‘t Lobke. Vervolgens is het stedenbouwkundigplan en het bestemmingsplan opgesteld, inclusief de uitvoering van de bijbehorende onderzoeken. Op basis hiervan is een raming gemaakt van de kosten en opbrengsten. In juli 2022 heeft de gemeente de verkoop van de grond voor bouwplan ’t Lobke gepubliceerd. Met het instellen van deze BIE (Bouwgrond In Exploitatie) kan de grond worden verkocht aan Fintheim Vastgoed Helmond B.V. onder voorbehoud van het vaststellen van het bestemmingsplan door de Raad. De verwachting is dat begin 2024 het bestemmingsplan onherroepelijk is. Daarna start het saneren en bouwrijp maken van de grond. Vervolgens kan naar verwachting eind 2024 de bouw van de woningen starten.

Bestuurlijk OG

G.L.C.C. van den Waardenburg

Ambtelijk OG

Paul Spruijt

Projectleider

Dirk Smulders

Planeconoom

Evelien de Wijs

Datum

12 juli 2023

Looptijd GREX

2023 t/m 2026, 4 jaar

Toelichting grondexploitatie

In de volgende onderdelen worden de kosten en opbrengsten uit de grondexploitatie toegelicht. Het resultaat van de grondexploitatie is negatief. Er zijn meerdere factoren die bijdragen aan het negatieve saldo van de grondexploitatie. Ten eerste brengt de sanering van de locatie aanzienlijke kosten met zich mee. Daarnaast vormt de hoogspanningsmast een belangrijke beperking binnen het plangebied. Als gevolg hiervan kan slechts 40% van de grond worden benut voor woningbouw, wat resulteert in beperkte opbrengsten. Algemene uitgangspunten: • • • • • • • • •

Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW. Het prijspeil van de kosten en opbrengsten is 01-01-2023. De rente bedraagt 1,3%. De discontovoet bedraagt 2% conform BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Indexatie van kosten en opbrengsten conform het besluit parameters bij de jaarrekening 2022. De kosten zijn ingeschat op basis van kengetallen en ramingen door kostendeskundigen. De opbrengsten zijn cf. de grondprijzenbrief 2023. Er is een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Wijzigingen in het ontwerp leiden tot een wijziging van het verwacht resultaat. Na het vaststellen van de BIE wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht.

Kansen en risico’s: •

Kosten

De gemeente kan via het gemeentefonds in aanmerking komen voor een bijdrage in de gemaakte kosten voor het opsporen en ruimen van ontplofbare oorlogsresten uit de Tweede Wereldoorlog (de zogenoemde bommenregeling). Het vergoedingspercentage is 68% van de kosten. Om in aanmerking te komen voor een bijdrage dient de gemeente een raadsbesluit in waarin de gemaakte kosten voor het opsporen en ruimen van ontplofbare oorlogsresten zijn opgenomen. De bijdrage heeft betrekking op de gemaakte kosten exclusief btw. De verwachting is dat deze kosten circa € 48.250 bedragen exclusief onderzoek proefvlakken. In de grondexploitatie is vooralsnog geen rekening gehouden met deze vergoeding.

De kosten in de grondexploitatie omvatten boekwaarde, kosten voor het bouw- en woonrijp maken, toeslagkosten, overige kosten en een boekwaarde. Hieronder worden deze kosten toegelicht. De boekwaarde bestaat met name uit planvoorbereidingskosten en sloopkosten. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken bevatten: • • •

•

•

Het schonen, frezen, egaliseren en verwerken van de grond en het verwijderen van de begroeiing in het hele plangebied. Het aanleggen van bouwwegen, riolering en werkzaamheden bouwrijp en woonrijp maken. Sanering van de grond. In het gebied is sprake van een grote hoeveelheid verontreinigde grond met gehalten zware metalen die hoger liggen dan maximaal toegestaan voor de functie wonen. Verder dient er schone grond aangevoerd te worden. Bodemonderzoek en onder toezicht afgraven van grond. Omdat in het plangebied mogelijk sprake is van explosieven moet onder toezicht grond worden afgegraven. Op basis van de eerste uitkomsten van het onderzoek in proefvlakken is een indicatie van de kosten afgegeven. Aanleggen van een damwand. De damwand is nodig vanwege het hoogteverschil van circa 85 centimeter tussen het plangebied en de bestaande woningen waardoor

schuttingen en achterpaden verzakken. IBOR heeft een ontwerp opgesteld inclusief verwachting van de kosten. De totale kosten voor het bouw- en woonrijp maken bedragen circa € 1.821.000. De toeslagkosten bestaan uit kosten voor planontwikkeling, VTU (Voorbereiding, Toezicht Uitvoering) en overheadkosten. Deze kosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan, waarbij rekening is gehouden met reeds gemaakte kosten. Daarnaast is rekening gehouden met overige kosten. De totale kosten bedragen circa € 2.366.000 nominaal (excl. rente en inflatie). Opbrengsten

De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van grond en afkoop van parkeerplaatsen. Afbeelding 5 toont de percelen inclusief achterpaden en parkeerplaatsen in de openbare ruimte. De totale verwachte opbrengst bedraagt circa € 2.538.000 op basis van de grondprijzenbrief 2023. Het moment van juridische levering is naar verwachting in 2024. De dan geldende grondprijs wordt in rekening gebracht. Uit voorzichtigheidsprincipe is geen rekening gehouden met indexatie van de grondprijzen naar 2024.

Afbeelding 5: Percelen

Resultaat

Hieronder zijn de totale kosten en opbrengsten van de grondexploitatie van ’t Lobke weergegeven.