RN 066 Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Houtsdonk Helmond

Met name de groep die ‘rustig stedelijk’ wil wonen is interessant in relatie tot wat Helmond is. Daarvoor is een goed voorzieningenniveau nodig. Het Stationskwartier is als ontwikkeling te klein om dat helemaal te dragen. Daarom is het van belang om Houtsdonk óók te benutten voor a. ruimtelijk een plek geven aan deze voorzieningen en b. aantrekken van (internationale) groepen mensen die daar ook gebruik van maken. Het is hierbij wel van belang dat het contrast tussen het internationale karakter en de identiteit van Helmond niet te groot wordt.

Een gevarieerd, dynamisch, ongedeeld woonmilieu. Houtsdonk wordt een stedelijke woonomgeving waar wonen, werken en voorzieningen elkaar aanvullen en waar een mix aan doelgroepen komt te wonen: • •

•

•

•

•

•

Een mix aan segmenten en producten past bij het idee van een ongedeelde stad, naar eigendom en prijsklasse; Een omgeving met ook voorzieningen en werk; dat draagt bij aan een actief dagelijks leven in de buurt, waardoor mensen elkaar daadwerkelijk tegenkomen. Samen leven in plaats van langs elkaar leven; Doorstroming van senioren is kansrijker als juist in bestaande wijken alternatieven worden aangeboden, van centrum-stedelijk tot stedelijke en groene wijken. Dat is dus in de hele stad een opgave, niet iets om overmatig te concentreren in Houtsdonk; Regionaal is er een sterke behoefte onder expats / kenniswerkers die vanuit binnen- en buitenland de regio instromen. Voor mensen die over grotere afstanden verhuizen, zijn afstanden binnen een regio vaak nogal betrekkelijk. Wonen bij het centrum van Helmond kan een alternatief zijn voor wonen in Eindhoven, met mogelijk meer huis voor het geld, en de kans om een volwaardig huis te kopen of te huren. Gezinnen en wonen in een stedelijke omgeving kunnen prima samengaan. Dat kan gaan om beneden-bovenwoningen of om stadswoningen. Ook dat kan een stedelijke uitstraling en passende hoge dichtheid opleveren, zonder alleen appartementen te realiseren. Binnen deze variatie moet het mogelijk zijn om ook qua eigendom en prijsklasse een gevarieerd aanbod te creëren; Realiseren van voldoende grondgebonden wonen.

We maken een overloop van het uitgesproken stedelijke deelgebied 2 naar een meer ontspannen deelgebied 3/4. Daarmee voorzien we in een behoefte, wordt een dreigende overaanbod aan appartementen voorkomen, en het is ook ruimtelijk passend. Géén standaard rijwoningen maar stedelijke gezinswoningen. Het geeft bovendien de gelegenheid om ruimte te bieden aan andere ontwikkelvormen als een CPO of collectieve woningbouwinitiatieven. Inzetten op een ongedeelde stad / regio betekent ook een plek voor bijzondere groepen. Dat kan gaan om beschermde / begeleide vormen van zelfstandig wonen voor mensen met een zorgachtergrond: in dat geval is altijd een zorgvuldige afweging nodig over welke groepen met elkaar kunnen samenleven en hoe precies. Ook kan er ruimte gevonden worden voor een doelgroep met een tijdelijke woonvraag, zoals studenten en internationale werknemers.

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

36

Totaal van ca. 1.700 – 2.000 eenheden* Totaal van ca. 254.500 m2 BVO Internationale kenniswerkers 170 - 200 eenheden Ca. 25.450 m2 BVO Studenten 170 – 200 eenheden Ca. 25.450 m2 BVO Starters instroom / 1-2 persoonshuishouden 255 – 300 eenheden Ca. 38.175 m2 BVO

10% 10%

Starters Helmond 340 – 400 eenheden Ca. 50.900 m2 BVO 20%

15%

20% 20%

5%

Doorstroom ouderen 340 – 400 eenheden Ca. 50.900 m2 BVO

Starters gezinnen 340 – 400 eenheden Ca. 50.900 m2 BVO

Bijzondere doelgroepen 85 – 100 eenheden Ca. 12.725 m2 BVO

INDICATIEVE VERDELING DOELGROEPEN

Gemiddeld 6 tot 8 bouwlagen hoog Hoogteaccent mogelijk

Gemiddeld 4 bouwlagen hoog Hoogteaccent mogelijk Gemiddeld 4 tot 6 bouwlagen hoog Hoogteaccent mogelijk

Totaal van ca. 1.700 – 2.000 eenheden* Totaal van ca. 254.500 m2 BVO

Grondgebonden woningen Ca. 570 – 680 eenheden

34%

66%

Appartementen Ca. 1.120 – 1.320 eenheden

*aantallen zijn afhankelijk van o.a. de parkeernorm en gebouwhoogtes.

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

37

HET PROGRAMMA WONEN EN VOORZIENINGEN

De stadsbuurt Houtsdonk is een buurt met een divers stedelijk programma waarbij het accent op wonen ligt. Ongeveer 75% van het totaal te realiseren oppervlak wordt dan ook aangewezen voor wonen. Dit percentage vertaalt zich in ongeveer 1.750 à 2.000 woningen in totaal, met een gemiddelde dichtheid van 70 woningen per hectare. Hiervan valt 60% in het betaalbare segment; sociale huur, midden huur en betaalbare koop. De overige 40% zal worden gerealiseerd voor het duurdere huur en koop segment. Van alle woningen wordt ca. 1/3 deel grondgebonden en ca. 2/3 deel appartementen. Deze appartementen zijn levensloopbestendig en geschikt voor meerdere doelgroen (flexibiliteit). Het totaal aantal te realiseren woningen is sterk afhankelijk van de te hanteren parkeernorm en de hoogte van de bebouwing. In de eerste modellen en berekeningen is vooraslnog uitgegaan van een parkeernorm van 0,5 voor fase 2, 3 en 4 en 1,0 voor fase 1. De overige 25% van het totaal te realiseren oppervlak wordt bestemd voor andersoortig programma. Dit programma levert een bijdrage aan het stedelijke karakter en past (idealiter) binnen het thema ‘gezondheid’. Functies als zorg, onderwijs, horeca, retail, sportgelegenheden en kleinschalige bedrijvigheid passen goed binnen dit profiel. Voorzieningen zijn complementair aan elkaar en zoeken actief onderlinge samenwerking op.

Bijvoorbeeld de inkoop van een restaurant aan de kade loopt via een landwinkel bij de stadspoort en draagt op die manier bij aan lokale, biologische en gezonde voeding. Of een kleine buurtwinkel waar mensen op leeftijd makkelijk een kleine boodschap kunnen halen, en die gelijktijdig een belangrijke ontmoetingsplek bij de koffiecorner vormt. Voorzieningen leveren ook in economische zin een impuls aan het gebied en zijn goed voor ongeveer 300 tot 400 arbeidsplaatsen. Houtsdonk biedt ruimte voor ondernemers die op zoek zijn naar een bijzondere, centraal gelegen locatie met oog voor een duurzame en gezonde bedrijfsvoering. Hierbij gaat de voorkeur uit naar kleinschalige bedrijvigheid die een binding hebben met Helmond en Houtsdonk. Een belangrijke maatschappelijke voorziening is de nieuwe buurt worden de sportvoorzieningen. Er is ruimte voor het hoofdveld van HVV, een trainingsveld wat voor meerdere sporten te gebruiken is en andere sportvoorzieningen als bijvoorbeeld een jeux de boules baan. Samenwerking tussen verenigingen en maatschappelijke instellingen

staat centraal. Door deze voorzieningen open te stellen is het mogelijk om deze de hele dag door te gebruiken en zo de beschikbare ruimte efficiënt te gebruiken. Een plek waar verschillende mensen elkaar gepland of toevallig kunnen ontmoeten. Hierdoor ontstaat er echt een kloppend hart van de buurt.

In totaal worden in deze fase de 2 HeBoMa flats (170 appartementen en een buurtkamer) vervangen voor ca. 250 woningen. De nieuwe buurtkamer krijgt een plek binnen de ontwikkeling van fase 1. Parkeren van auto’s zal hoofdzakelijk in de openbare ruimte worden opgelost.

Het algemene uitgangspunt bij het kwantitatief te ontwikkelen programma is dat de gewenste kwaliteit van het hele gebied leidend is en niet het mogelijke aantal te ontwikkelen woningen en meters commercieel programma.

BVO wonen: 28.600m2 Aantal woningen: ca. 250 Plangebied 102.000 m2

Fase 1 (bestaande woonbuurt) Het groene karakter, het rustig wonen en de nabijheid van het centrum zijn kwaliteiten die in de huidige buurt worden gewaardeerd. De ligging tussen de Heeklaan en het Groot Goor maakt de buurt ook enigszins geïsoleerd. De aansluiting met de omliggende buurten en voorzieningen wordt door bewoners gemist. Het ROP borduurt voort op de in 2021 opgestelde gebiedsvisie van de gemeente en woCom. Er loopt een uitvoeringsprogramma waarbij o.a. gewerkt wordt aan de leefbaarheid. Er is door bewoners ook aangegeven dat er behoefte is aan woningen geschikt voor starters en senioren. Door de vervangingsopgave van de HeBoMa flats gaat woCom andere type woningen toevoegen die aansluiten op de vraag van bewoners. De huidige HeBoMa flats zijn sterk verouderd en de woonkwaliteit is relatief laag. De vervangingsopgave bestaat uit het ontwikkelen van levensloopbestendige appartementen en appartementen geschikt voor starters in het sociale segment aan de noordkant van de buurt. Door deze ontwikkeling ontstaat er de mogelijkheid voor bewoners van de HeBoMa flats om door te verhuizen. Deze bebouwing vormt een schakel tussen het stedelijke deel in fase 2 en het meer rustige deel in fase 1. De bestaande bomenrij vormt een groene kamer waar de nieuwe bebouwing in gesitueerd is. Er is tevens ruimte voor een extra buurtontsluiting.

De appartementen zijn geschikt voor een brede doelgroep; een mix tussen jong en oud. De herontwikkeling van de HeBoMa flats geeft tevens de kans om het Goorloopdal beter met de buurt te verbinden. Qua woningtypologie zou binnen dit gebied meer diversiteit kunnen komen.

Fase 2 (centrum stedelijk) Dit gebied vormt duidelijk de stedelijke verbinding met het centrum. Stedelijk qua bebouwing en programma. Het is een gebied wat in vele opzichten zichtbaar is en verbonden; vanuit de Heeklaan, vanuit de kanaalzone, vanuit de nieuwe verbindingsweg en vanuit de groene corridor. De bebouwing kenmerkt zich door gesloten stadsblokken met hoogte accenten. In de plinten van de bebouwing zit commercieel en maatschappelijk programma. Het bovengelegen woonprogramma heeft met uitzondering van de hoogteaccenten een zichtrelatie met het maaiveld. Het binnenterrein van de gesloten bouwblok biedt ruimte voor een meer collectief gebruik dat aansluit op een meer stedelijke manier van samenwonen. Straten en pleintjes zijn in tegenstelling tot de andere deelbuurten meer formeel groen ingericht. Auto’s zijn uit het zicht onttrokken. Parkeren van auto’s vindt plaats in parkeerhubs of onder de bebouwing. De stad-land verbinding organiseert het voet- en fietsverkeer in noord-zuidelijke richting. Binnen deze corridor ligt het oude ‘Hartmann’ gebouw wat een openbare voorziening huisvest. De ZuidWillemsvaart is in dit deel ingericht om actief te kunnen gebruiken. Er is ruimte om in en aan het water te recreëren. Er wordt nadrukkelijk een verbinding gelegd met de tegenovergelegen Cacaofabriek.

De corridor vormt een belangrijk onderdeel van de verbindende kracht die de ontwikkeling van Houtsdonk met zich meebrengt. Het draagt bij aan de algeheel woon- en verblijfskwaliteit en laat zien dat centrum stedelijke dichtheden prima samengaan met ruimte voor flora en fauna.

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

38

BVO wonen: ca. 90.000m2 Aantal woningen: ca. 700 waarvan geen deel grondgebonden BVO voorzieningen: ca. 36.000 Plangebied 79.000 m2 Fase 3 en 4 (kleinstedelijk) Het woonmilieu in fase 3 en 4 kenmerkt zich vooral door een divers woningaanbod. Van collectieve appartementsvormen tot stedelijke gezinswoningen. De openbare ruimte is minder formeel als in fase 2. Er is wat meer ruimte tussen de bebouwing en de gebouwkorrel en bouwblok afmetingen zijn kleiner en straatprofielen zijn breder. De bebouwing varieert in maat, schaal en typologie. De gemiddelde bouwhoogte ligt hier wat lager dan in fase 2, maar er is nog steeds plaats voor hoogte accenten richting de nieuwe verbindingsweg en langs de Zuid-Willemsvaart. Er is meer ruimte voor ongeorganiseerd groen en water, een merkbare verbinding met het omliggende landschap. Ook de oevers van het kanaal zijn op een meer natuurlijke manier ingericht, in tegenstelling tot fase 2. Er is in deze fasen meer ruimte voor wonen en minder voor commercieel programma. Wonen met een zorgvraag in de vorm van een woonzorg complex is goed mogelijk. Hiermee is het ook mogelijk zorg in de buurt te kunnen leveren. Parkeren van auto’s vindt plaats in parkeerhubs, binnen of onder de bouwblokken. Binnen deze fasen krijgen ook de sport- en ontmoetingsvoorzieningen als multifunctioneel cluster een plek.

Gelegen aan de groene corridor is deze goed bereikbaar vanuit het centrum van Helmond en daarmee onderdeel van de programmatische as. En naast de nieuwe ontsluitingsweg is het ook bereikbaar voor bezoekers van ver. Parkeren voor bezoekers kan in een naastgelegen hub opgelost worden. Deze hub kan ook dienen als een gebouw waar verenigingen gebruik van kunnen maken. Een andere mogelijkheid om het parkeren op te lossen i om dit gebouwd onder een veld uit te voeren.

Fase 2 | centrum stedelijk

Fase 1 | bestaande woonbuurt

Fase 3 & 4 | kleinstedelijk

BVO wonen: ca. 161.500m2 Aantal woningen: ca. 850 waarvan 40-50% grondgebonden BVO voorzieningen: ca. 54.000m2 Plangebied 149.500 m2

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

39

SFEREN DIVERSE PLEKKEN VOOR IEDEREEN

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

40

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

41

FASERING

FASERING HET HOUTSDONK VAN MORGEN IN 4 STAPPEN

De ontwikkeling van Houtsdonk zal gefaseerd gebeuren. Vanuit de ruimtelijke en programmatische structuur van het gebied is een fasering in 4 deelgebieden voor de hand liggend. Deelgebieden kunnen indien nodig ook nog verder onderverdeeld worden in sub-faseringen. Uiteindelijk moet iedere deelfase op zichzelf kunnen functioneren, maar vormt wel een onderdeel van het geheel. De fasering maakt het mogelijk om gedurende de ontwikkeling nog aanpassingen te kunnen doen in de deelplannen. De aanleg van het nieuwe tracé, en de eventuele fasering daarvan is van groot belang voor de ontwikkeling van Houtsdonk. Vanuit de subsidieaanvraag moeten uiterlijk in 2028 de werkzaamheden voor het tracé gestart zijn. De ontwikkelstrategie voor Houtsdonk beschrijft hoe de gemeente het gebied zal ontwikkelen en welke rol en positie commerciële en maatschappelijke partijen hierin zullen hebben. Afhankelijk van de gekozen strategie wordt beschreven wie er verantwoordelijk is en onder welke voorwaarden en condities voor een deelopgave binnen een ontwikkelfase.

Houtsdonk fase 1 | deelbuurt A • Ontwikkeling en realisatie van de vervangende nieuwbouw voor de HeBoMaflats. • Daarna sloop HeBoMa flats en realisatie aanvullend woningbouwprogramma. • Aanleg extra ontsluiting van de bestaande buurt. • Start aanleg eerste fase nieuwe tracé (gemeente); deze zal waarschijnlijk in 2 fases gerealiseerd worden. Eerst het noordelijke deel (tussen fase 1 en 2) met een aantakking op de Kanaaldijk Zuid West, zodat dit deel in de huidige situatie kan blijven functioneren (nader uit te werken in de ontwikkelstrategie).

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

44

Houtsdonk fase 2 | deelbuurt B, groene corridor & sportvelden • • • • •

Verplaatsing HVV. Uitkopen en slopen bestaande bedrijven. Bodemsanering. Ontwikkeling en realisatie centrum stedelijk milieu met gestapeld wonen, maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Eerste fase realisatie groene corridor.

Houtsdonk fase 3 & 4 | deelbuurt C & D • • • • • • •

Uitkopen en slopen bestaande bedrijven. Bodemsanering. NNB compensatie t.b.v. aanleg tracé. Start aanleg tweede fase tracé Ontwikkeling en realisatie kleinstedelijke milieu met gestapeld wonen, grondgebonden wonen, maatschappelijke en commerciële voorzieningen Ontwikkeling en realisatie multifunctionele accommodatie Tweede fase realisatie groene corridor

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

45

VERVOLG HOE NU VERDER?

HET VERVOLG HOE NU VERDER?

Het ROP is een eerste belangrijke stap in de ontwikkeling van Houtsdonk. Het beschrijft de globale uitgangspunten en ambities van de ontwikkeling. Deze zijn mede tot stand gekomen door goed overleg met alle stakeholders. Voor het vervolg moet er besluitvorming komen bij de gemeente en woCom dat dit ROP het gemeenschappelijke vertrekpunt is voor de verdere uitwerking.

• Afstemming met de ontwikkeling ‘Stationskwartier’ en ‘Suytkade’. Op basis van een op te stellen stedenbouwkundig masterplan wordt er uiteindelijk per deelopgave een definitief omgevingsplan voor Houtsdonk vastgesteld.

Om na besluitvorming ook concreet verder te kunnen met de ontwikkeling zijn inhoudelijke deeluitwerkingen nodig op de volgende opgaven; • De HeBoMa vervangingsopgave van woCom; • De gecombineerd zorg- en sportopgave, ook in relatie tot de opgave van HVV; • De verkeerskundige uitwerking en ruimtelijke inpassing van het nieuwe tracé; • Jurrius fruit als natuurpoort; • Verdieping woningmarkt in relatie tot programmatisch aanbod; • Verdieping economie in relatie tot commercieel en maatschappelijk programma; • Bepalende randonderzoeken (bodemverontreiniging, bodemgesteldheid, wegverkeersgeluid, flora en fauna (o.a. de Zuid-Willemsvaart en NNB); • Toetsing op financiële haalbaarheid. Het uitwerken van bovenstaande punten zal leiden tot wijzigingen in het plan. Naast de inhoudelijk uitwerking is er ook vanuit het proces een aantal onderwerpen die concreet opgepakt moeten worden; • Opstellen van vaststellen van een ontwikkelstrategie waarin o.a. de stappen van de transformatie vastgelegd worden. Het opstellen van een ontwikkelstrategie zal hand in hand gaan met de financiële haalbaarheid en uitwerking. Op basis van de gewenste mate van regie en risico wordt een keuze gemaakt; • Voortzetten van de participatie met bewoners, bedrijven en andere belanghebbende binnen het gebied;

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

48

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

49

BIJLAGE

BRONNENLIJST Diverse (z.d.). De weblog van Helmond. Geraadpleegd op 10 mei 2023, van https://www.deweblogvanhelmond.nl/ Marsman, G. & Vriens, J. (2018). Woningmarktonderzoek ZuidoostBrabant 2017 Achtergrondrapportage. Gemeente Helmond en Gemeente Eindhoven. Meeuwsen, M., Bakels-van Rijsingen, L. (Reds.) (2019). Ons

#Mierlo-Hout# Magazine, 2(1).

stec groep (2021). Factsheet regionaal woningbehoefteonderzoek – Helmond. Geraadpleegd op 10 mei 2023, van https://www.helmond.nl/bis/2021/Raadsinformatiebrieven/RIB%20 096%20Bijlage%20-%20Factsheet%20Helmond.pdf Van den Berg, W., Et al. (z.d.). Dahliatuin Helmond-west. Geraadpleegd op 10 mei, van http://dahliatuinhelmondwest.nl/bestuur-en-commissies/ Voetbalvereniging HVV (z.d.). HVV Helmond. Geraadpleegd op 10 mei 2023, van https://hvvhelmond-1899.nl/

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

52

ROP Houtsdonk, Helmond | 30 mei 2023

53