RN 065 Programmering nieuwe werklocaties en financieel arrangement 2021 Stedelijk Gebied Eindhoven

Ekkersrijt uitbreiding

8,8

8,8

FW Grootschalig

Veldhoven

De Run 7000

3,5

Veldhoven

Habraken A

7,0

Veldhoven

Habraken B

Veldhoven

25,0

35,0

FW grootschalig Geen specifiek werkmilieu

26,0

thematisch/ campus

3,5 2,1

FW Klein tot middelgroot

10,0

10,0

thematisch/ campus

Habraken B + C

5,0

5,0

FW grootschalig

Veldhoven

Health Innovation Campus

8,3

Veldhoven

Uitbreiding de Run 2000

3,4

Waalre

HTCE Zuid

4,5

4,5

thematisch/ campus

Waalre

Het Broek

2,5

2,5

FW klein tot middelgroot

TOTAAL

338,7

4,9

thematisch/ campus

8,3

SW Klein tot middelgroot

3,4

91,0

118,9

128,8

0,0

Eeneind-West is in het verleden aangeduid als ‘modern gemengd’ en heeft daardoor brede gebruiksmogelijkheden in het onherroepelijk bestemmingsplan. Dat past niet in de huidige onderverdeling in werkmilieus. Eeneind-West is dus meegenomen in het overzocht ‘Functioneel kleinschalig’ en telt wel mee in de programmering, maar duiden we aan als een donkergroen terrein, zonder specifiek werkmilieu. 14  De gemeente Nuenen en de regio bespreken de invulling van dit terrein vanuit het nieuwe regionaal perspectief wanneer het mediationtraject tussen de gemeente Nuenen en de ontwikkelcombinatie geen oplossing oplevert om Eeneind-West te ontwikkelen. Met deze besprekingen wordt in ieder geval een start gemaakt begin september 2021. Voor zover de (koop)overeenkomsten tussen partijen op dat moment nog verplichtingen met zich meebrengen, kan de gemeente met de regio nog geen afspraken maken en zijn de besprekingen slechts oriënterend van aard. Onderwerp van gesprek is in elk geval de huidige mogelijkheid voor de vestiging van grootschalige logistiek op deze locatie in relatie tot de kwalitatieve locatie-eigenschappen die voortkomen uit regionaal beleid. Het uitgangspunt hierbij is dat de juridische en financiële positie van de gemeente Nuenen ten aanzien van Eeneind-West hierdoor geen onoverkomelijke nadelige gevolgen mag ondervinden.

Partijen informeren elkaar actief en periodiek over de voortgang van Eeneind-West en/of de ontwikkelingen in de regio. 15 We willen terughoudend omgaan met het toelaten grootschalige logistiek en verdere ‘verdozing’van het landschap. Het toevoegen van nieuwe terreinen met dit oogmerk moet dus zorgvuldig gebeuren. Voor Westfields 3 is afgesproken dat het terrein alleen mag worden uitgegeven voor (zeer) grootschalige logistieke bedrijvigheid direct gelieerd aan het Brainport ecosysteem. Voor de vestiging van grootschalige logistiek wordt regionaal eerst gekeken naar de mogelijkheden op GDC Acht. Pas als dit terrein niet geschikt is, dan worden de mogelijkheden voor Westfields 3 verkend. Verder moet worden voldaan aan de randvoorwaarden uit de memo “Brainport gelieerde grootschalige logistiek en Westfields 3” welke in bijlage 6 zijn opgenomen. 13 

27

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

Locaties bedrijventerreinen programmering werklocaties SGE 2021

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

BIJLAGE 2: BESCHRIJVING VAN SPECIALS EN LICHTGROENE TERREINEN INCLUSIEF RANDVOORWA ARDEN VOOR ONTWIKKELING Naam

Ha.

Type

Definitie

Philips Healthcare Campus

10.0

Bedrijfs-uitbreiding

Alleen indien Philips Medical Systems behoefte heeft aan de realisatie van bedrijfsruimte op deze locatie, kan het gebied worden ontwikkeld.

Brainport Industries Campus (BIC) fase 2 (deel Best)

16.0

Campus

Alleen uitgeefbaar voor uitbreiding van fase 1: cluster 1 en 2 van BIC.

Brainport Industries Campus (BIC) fase 1: cluster 2

17.0

Campus

Alleen uitgeefbaar voor uitbreiding van fase 1: cluster 1 van BIC.

Brainport Industries Campus (BIC) Fase 2 (deel Eindhoven)

24.0

Campus

Alleen uitgeefbaar voor uitbreiding van fase 1: cluster 1 en 2 van BIC.

Goederen Distributie Centrum (GDC) Acht

8,5

Logistiek

Het terrein mag alleen uitgegeven worden aan (zeer) grootschalige logistieke bedrijvigheid. Voor het aandeel 5,5 hectare waar het bestemmingsplan nog in voorbereiding is geldt dat grootschalige logistiek van toegevoegde waarde moet zijn voor het Brainport ecosysteem.

TU Sciencepark

7.0

Campus

Alleen uitgeefbaar voor uitbreiding van het TU Sciencepark.

High Tech Campus Eindhoven (HTCE)

8.0

Campus

Alleen uitgeefbaar voor uitbreiding van de High Tech Campus Eindhoven (HTCE).

2,0

Functioneel Kleinschalig

Van Stipdonk gaat naar een nieuw te ontwikkelen gebied aangrenzend aan bedrijventerrein de Spaarpot. Met deze verplaatsing zal het oude terrein, gesitueerd in een woonwijk, getransformeerd worden.

Best

Eindhoven

Geldrop-Mierlo Spaarpot/Van Stipdonk

29

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED! Helmond High Tech Automotive Campus

4,0

Campus

Alleen uitgeefbaar voor bedrijven die een relatie hebben met de automotive industrie.

Varenschut-Noord

15,0

Functioneel Grootschalig

Lichtgroen terrein omdat bestemmingsplan nog niet gereed is en nog niet bouwrijp

Brandevoort/ BSD

12,4

Stedelijk Werkmilieu

Onderzoek naar mogelijke inzet op Stedelijk Werkmilieu loopt nog, tot die tijd onzeker of dit terrein op dit werkmilieu kan worden ingezet,

Regionaal Bedrijventerrein

25,0

Functioneel Grootschalig

Lichtgroen. Totale terrein beslaat 60,0 hectare. Locatiestudie loopt nog. In verband met haalbare businesscase is minimaal 25 hectare nodig. Beschikbaar op de lange termijn.

Westfields 3

8,8

Logistiek

Het terrein mag alleen uitgegeven worden voor (zeer) grootschalige logistieke bedrijvigheid direct gelieerd aan het Brainport ecosysteem. Voor de vestiging van grootschalige logistiek wordt regionaal eerst gekeken naar de mogelijkheden op GDC Acht. Pas als dit terrein niet geschikt is, dan worden de mogelijkheden voor Westfields 3 verkend. Verder moet worden voldaan aan de randvoorwaarden uit de memo “Brainport gelieerde grootschalige logistiek en Westfields 3” welke in bijlage 6 is opgenomen.

De Scheper

3,4

Functioneel Kleinschalig

Dit betreffen de netto hectaren van zowel plandeel 2a (1,5 ha) als 2b (1,9 ha). Voor deze ontwikkelruimte is nog geen bestemmingsplan gemaakt.

Moorland

0,4

Functioneel Kleinschalig

Er is voor zover bekend nog geen bestemmingsplan opgesteld.

8,8

Functioneel Grootschalig

Terrein staat op Lichtgroen. Voordat de gronden kunnen worden uitgegeven moet eerst de 2e ontsluiting Ekkersrijt rond zijn. Daarnaast liggen hier afspraken onder uit oktober 2012 tussen de gemeente Eindhoven en Son en Breugel. Dit terrein wordt niet eerder tot ontwikkeling gebracht dan 2024.

Oirschot

Son en Breugel Ekkersrijt Uitbreiding

30

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED! Veldhoven De Run 7000

3.5

Bedrijfsuitbreiding

Alleen indien ASML behoefte heeft aan de realisatie van bedrijfsruimte op deze locatie, dan kan het gebied worden ontwikkeld.

Habraken A

2,1

Functioneel kleinschalig

Lichtgroen terrein omdat bestemmingsplan nog niet gereed is (ontwerp BP 21-4-2021) en nog niet bouwrijp. Grond is in eigendom van derden.

Habraken B + C

5,0

Functioneel grootschalig

Lichtgroen. Alleen uitgeefbaar als het gaat om specifieke vragen van aanpalende bedrijven en voor echt lokaal aan Veldhoven gebonden bedrijven.

Uitbreiding de Run 2000

3,4

Stedelijk Werkmilieu

Dit deel van de Run draagt bij aan de transformatie van de Run naar een innovatief werklandschap. Een deel van de grond is privaat eigendom. Ontwikkelaar is hierover nog in gesprek met eigenaren. Pas daarna kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart.

Habraken/ circulaire bedrijvigheid

10,0

Circulaire bedrijven

Alleen uitgeefbaar als onderzoek uitwijst dat er behoefte aan is. Bestemd voor bedrijven die een relatie hebben met circulaire economie ten dienste van het typische Brainport ecosysteem of voor bedrijven die een relatie hebben met circulaire economie en die grote ruimtevraag (bv met buitenopslag) hebben. Een door het college/gemeenteraad vastgesteld beleidskader met een duidelijk profiel voor de invulling van de circulaire ambities is randvoorwaardelijk om dit terrein in ontwikkeling te nemen.

Health Innovation Campus

8.3

Campus

Alleen uitgeefbaar voor de nog te ontwikkelen Health Innovation Campus. Bestemd voor bedrijven die zich richten op onderzoek en innovatie van zorg en technologie met als medisch-inhoudelijke hoofdthema’s: brede basiszorg; verloszorg, kindergeneeskunde en gynaecologie; oncologie; preventie, revalidatie en sport. Het thema ICT en medische technologie heeft een faciliterende rol voor deze thema’s en tegelijkertijd een zelfstandige positie in de zorg . Er is ruimte voor start-ups en MKB-bedrijven tot R&D-instellingen en multinationals die actief zijn in een van de inhoudelijke thema’s, in de volle breedte van de zorgsector of Lifetech & Health- en ICT-bedrijven.

Waalre High Tech Campus Eindhoven Zuid

4.5

Campus

Alleen indien HTCE totaal gevuld is en er vraag is naar bedrijfsgrond op de HTCE onder de zelfde condities als die voor het HTCE gelden, kan HTCE-Zuid worden ontwikkeld.

31

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED! BIJLAGE 3: K WALITEITSEISEN

In de loop van 2020 zijn er kwaliteitscriteria geformuleerd voor nieuwe werklocaties in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Er is sprake van een ‘tweetrapsraket’. De ‘Brainport Principles voor werklocaties’ zijn basiskwaliteitseisen die we aan alle nieuwe ontwikkelingen stellen. In de tweede trap van de raket benoemen we kwaliteitscriteria die we gebruiken om programmeringsafspraken te maken. Op basis van die kwaliteitscriteria prioriteren we verschillende ontwikkellocaties. Voorop staat dat sprake is van evenwicht in vraag en aanbod, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. De Brainport Principles voor werklocaties 1. Passende beeldk waliteit – we stellen eisen aan de kwaliteit van bedrijfsvastgoed. Uiteraard zijn er verschillen tussen binnenstedelijke bedrijventerreinen (hoge kwaliteitseisen) en functionele bedrijventerreinen (minder hoge kwaliteitseisen). 2. Duurzame werklocaties – werklocaties in het SGE lopen voorop op de thema’s duurzaam, gezond, bereikbaar en klimaatadaptief. Concreet betekent dit dat nieuwe terreinen zoveel mogelijk energiepositief moeten zijn, dat ze indien mogelijk bijdragen aan de circulaire economie, voldoende groen en water herbergen, en op alle terreinen maatregelen zijn toegepast die de biodiversiteit bevorderen. Daarnaast dient de OV potentie maximaal te worden benut op nieuwe locaties.

3. Georganiseerde werklocaties – bij nieuw te ontwikkelen locaties stellen we voorwaarden aan collectiviteit in de vorm van verplicht parkmanagement of een BIZ (Bedrijven Investering Zone). 4. A antrekkelijk en gevarieerd werkmilieu – nieuwe locaties bieden ruimte voor bedrijvigheid van verschillende schaalgroottes en verschillende economische activiteiten, en mogelijkheid om voorzieningen te realiseren. Uiteraard zijn er verschillen tussen typen terreinen. Binnenstedelijke werklocaties vragen een ander voorzieningenniveau dan een grootschalig functioneel terrein. Er zijn uiteraard uitzonderingen, denk aan clustering van logistieke bedrijven of thematische terreinen. 5. I nvloed voor bedrijven – terreinen worden vraaggericht ontwikkeld. We sluiten zo goed mogelijk aan bij de vraag van bedrijven. Vraag en aanbod worden structureel gemonitord. Er is geen sprake van kwantitatief en kwalitatief overaanbod. De eindgebruiker is bij de gronduitgifte al goed in beeld. 6. B enutting regionale schaalniveau – werklocaties kunnen een lokaal tot bovenregionaal verzorgingsgebied hebben. Een regionaal bedrijventerrein in een gemeente kan daarom ook de vraag vanuit buurgemeenten en zelfs buurregio’s bedienen. Kwaliteitscriteria voor prioritering van nieuwe ontwikkellocaties 1. Stikstofrisico ontwikkeling – bouwprojecten veroorzaken stikstofuitstoot en – depositie.

Wanneer de stikstofdispositie een Natura 2000-gebied aantast, is volgens de Wet natuurbescherming (Wnb) een vergunning vereist. Bouwprojecten vanaf 10 km afstand van een Natura 2000-gebied voldoen doorgaans aan de eis van 0,00 mol/ha/jaar. Ontwikkellocaties die dichter bij een kwetsbaar gebied liggen zijn minder kansrijk om door te gaan. 2. B ereikbaarheid / ontsluiting – bereikbaarheid via de weg is een belangrijk criterium voor iedere nieuwe ontwikkellocatie. Behalve ontsluiting is ook de extra congestie die een ontwikkeling met zich meebrengt van belang. Bij voorkeur worden er voor nieuwe locaties daarom verkeersstudies/-modellen gemaakt op basis waarvan terreinen worden vergeleken. 3. B ereikbaarheid/ potentie OV – voor veel werknemers en werkgevers is bereikbaarheid met OV een belangrijk criterium. Ook draagt OV ontsluiting bij aan afname van congestie. 4. A rbeidspotentieel (auto en fiets) – de beschikbaarheid van personeel wordt een steeds belangrijkere vestigingsplaatsfactor. Deze indicator brengt het arbeidspotentieel dat vanuit een locatie ontsloten kan worden in beeld (zie ook figuur 1). We kijken naast arbeidspotentieel per auto ook naar het vervoer per fiets. Voor veel werknemers (en de regionale bereikbaarheid) is de fiets een belangrijk vervoersmiddel.

32

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

5. A ansluiten op bestaand terrein – het vormen van een cluster van bedrijvigheid geniet de voorkeur boven nieuwe, losstaande, greenfieldontwikkelingen. Bijvoorbeeld vanwege voordelen van schaalvergroting, investeringskracht van het collectief van ondernemers, een hogere potentie voor het uitwisselen van reststromen en/of -warmte tussen bedrijven etc. Belangrijke randvoorwaarde is wel dat de druk op bestaande ontsluitingen niet problematisch wordt. 6. Netcapaciteit – om als werklocatie energiepositief te kunnen zijn is voldoende netcapaciteit van wezenlijk belang. Of er knelpunten zijn of worden verwacht om energie terug te kunnen leveren aan het net weegt daarom mee in de prioritering van te ontwikkelen locaties.

33

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

BIJLAGE 4: REGIONALE UITGANGSPUNTEN EN AFSPRAKEN Tijdens de ontwikkeldag in december 2019 heeft de regio Zuidoost-Brabant afspraken gemaakt met de provincie over het vervolg van de bedrijventerreinprogrammering. De tijdens deze ontwikkeldag afgesproken uitgangspunten luiden als volgt: • V  ergroening en verduurzaming van bedrijventerreinen. Dit thema wordt opgenomen in de vestigingseisen die worden gesteld aan bedrijven. •  B edrijfskavels met laad-en losmogelijkheden aan het spoor en/of aan het water. Spoor- en/of watergebonden kavels kunnen alleen uitgegeven worden aan bedrijven die ook van deze faciliteiten gebruikmaken. Indien anders dan regionaal afstemmen. In 2020 wordt in beeld gebracht om hoeveel kavels het gaat (bestaand en nieuw) en of er aanvullende afspraken moeten worden gemaakt. •  N IMBY bedrijven in het buitengebied. Bestaande NIMBY-bedrijven worden niet actief verplaatst. Nieuwe NIMBY -bedrijven moeten kunnen landen in de regio Zuidoost Brabant, als het bedrijf bijdraagt aan het voorzieningenniveau en/ of past in het ecosysteem van de regio. •  G rootschalige ontwikkelingen. Grootschalige logistiek is alleen toegestaan als het bedrijf bijdraagt aan het voorzieningenniveau en/of past in het ecosysteem van de regio en als de eindgebruiker bekend is. Eerst wordt gekeken naar mogelijkheden op bestaande terreinen. •  V itale bestaande bedrijventerreinen.

In 2020 wordt de mogelijkheid onderzocht voor het opstellen van Brainport principes voor bedrijventerreinen aan de hand van deze kwaliteitsprofielen. •  V raaggericht ontwikkelen. Wordt in 2020 verder uitgewerkt. Het contact tussen de bedrijfscontactfunctionarissen (1-loket) wordt geïntensiveerd, om wellicht op termijn te werken aan een regionaal 1-loket. De naam 1-loket is veranderd in 9voor1. •  M obiliteit en bereikbaarheid van bedrijventerreinen. Voorafgaand aan nieuwe ontwikkelingen de juiste voorzieningen treffen is cruciaal voor nieuwe bedrijventerreinen. Mobiliteit is een belangrijk thema dat in de uitwerking van de betreffende ontwikkeling moet worden meegenomen. Naast deze uitgangspunten hebben we ook ingestemd met de programmering in De Peel, de Kempen en A2. Deze subregio’s gaan beiden uit van het hoge scenario uit de provinciale prognoses. De opgave voor deze subregio’s is echter significant lager dan in het SGE. Tevens hebben we ingestemd met de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein in het oostelijk deel van Brainport. Dit regionale terrein komt op het grondgebied van de subregio De Peel te liggen, maar wordt qua prognose gevuld vanuit de behoefte van het SGE. Dit nieuwe terrein is daarom ook in de programmering meegenomen.

34

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

BIJLAGE 5: ADVIES STEC, VASTGESTELD 5 DECEMBER 2019

Adviezen programmeringsafspraken SGE 19.210

1

1. Aanleiding De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna: SGE) maken programmeringsafspraken voor de bedrijventerreinen. Naast kwantitatieve afspraken is het een nadrukkelijk doel om ook een kwaliteitsslag te maken met elkaar. Een portefeuille veilige, aantrekkelijke en duurzame bedrijventerreinen draagt bij aan het versterken van het Brainport ecoysteem. De provincie heeft alle subregio’s gevraagd programmeringsafspraken te maken, met daarbij aandacht voor kwalitatieve aspecten. De kwalitatieve beoordeling is opgenomen in de bijlage ‘NEER scores & Locatiepaspoorten’. OPMERKING VOORAF Een totaal kwantitatief overzicht ontbreekt (nog). We constateren, samen met het ambtelijk overleg, dat er nog keuzes te maken zijn voordat we u ‘kwantitatief sluitend’ kunnen adviseren. Het gaat om keuzes over het herprofileren van terreinen, het op groen zetten van terreinen die nog op het ‘wensenlijstje’ staan, nieuwe toevoegingen op het wensenlijstje, het op oranje zetten van terreinen die niet direct uitgeefbaar zijn, et cetera. Ook zijn de kwalitatieve beoordelingen van alle locaties door enkele herindelingen en late beschikbaarheid van data pas vlak voor het opstellen van dit advies afgerond.

2. Leeswijzer De adviezen in deze notitie zijn geclusterd rond vier thema’s: • Algemeen • Vraag • Kwalitatief aanbod • Vraaggericht ontwikkelen Bij deze notitie hoort een bijlage met cijfermatige onderbouwing: de ‘onderlegger vraag en aanbod’.

3. Adviezen Algemeen 1. We constateren voor een aantal gemeenten dat de contouren en uitgeefbare hectares van terreinen niet (helemaal) in lijn zijn met IBIS. Aangezien IBIS een belangrijke basis voor monitoring en afspraken is, adviseren we u de eigen gemeentelijke administratie in lijn te brengen met IBIS (en/of vv). 2. We constateren dat er locaties zijn die op basis van (mogelijke) verkaveling goed geschikt te maken zijn voor de vraag naar functioneel grootschalig werkmilieu (o.a. Eeneind West, Park Forum West B, Ekkersrijt Uitbreiding, Esp Noord, Habraken B+C). Maar bijvoorbeeld op basis van ligging of huidige bereikbaarheid niet geschikt zijn. We adviseren u daarom om nader te inventariseren welke omstandigheden te veranderen zijn, zodat hectares beter aansluiten bij marktvraag. Dit is in lijn met de oproep tijdens de marktconsultatie om “aan de voorkant beter na te denken over zaken als bereikbaarheid”. Vraaggericht ontwikkelen 3. De regio kent veel variatie in ‘harde plannen’, waarvoor niet altijd een vigerend bestemmingsplan is of die om andere redenen niet direct uitgeefbaar zijn. Dit maakt een vraag-aanbodconfrontatie niet eenvoudig. Voor individuele Ladderonderbouwingen kan een grote planlijst een risico zijn.

De opgave is om eenduidigheid aan te brengen in het stoplicht en vervolgens op basis van objectieve beoordeling van plannen, vraaggericht te gaan ontwikkelen. We adviseren daarom om van het huidige stoplicht alle terreinen als volgt in te delen (zie voor advies per terrein de ‘onderlegger vraag en aanbod’): a. Groene terreinen: onherroepelijk bestemmingsplan en direct uitgeefbaar. b. Alle andere terreinen (dus ook niet-uitgeefbare terreinen met onherroepelijk bestemmingsplan) staan op oranje. Deze terreinen zijn afgestemd met de regio om vraaggericht te gaan ontwikkelen. Oranje plannen kunnen dan grofweg twee kanten op: relatief snel in ontwikkeling

35

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED! Adviezen programmeringsafspraken SGE 19.210

4.

5.

6.

2

brengen als er behoefte is (bijvoorbeeld via een uitwerkingsplan of wijzigingsbevoegdheid) of ze worden uiteindelijk niet doorgezet bij geen behoefte. We adviseren ook om ‘groene’ terreinen zonder onherroepelijk bestemmingsplan op oranje te zetten om het daadwerkelijk uitgeefbare aanbod, vooral in het segment functioneel klein tot middelgroot zuiver te houden. Gezien de vraag naar functioneel klein tot middelgroot aan de noord-west kant van SGE (ook blijkend uit een analyse van 1-loket) is het belangrijk oog te hebben voor voldoende hectares in deze subregio. Zorg dat er voldoende groene, daadwerkelijke direct uitgeefbare plannen zijn om aan de vraag in het middenscenario te voldoen en zorg voor een flexibele schil van oranje terreinen tot de gevraagde hectaren in het hoogscenario. Parallel hieraan: denk na over welke terreinen u kunt herprofileren van functioneel klein-middelgroot naar functioneel grootschalig en stedelijk klein tot middelgroot. Zie de onderlegger cijfers vraag en aanbod SGE’ voor onze adviezen per terrein. En advies 9 voor het creëren van geschikt aanbod stedelijk werkmilieu. De regio beschikt over een overaanbod aan plannen voor het werkmilieu functioneel klein tot middelgroot (uitgaande van de huidige situatie). We adviseren u daarom om niet alle harde en zachte hectares die op groen staan ook daadwerkelijk in ontwikkeling te brengen.

Maak keuzes over het faseren in tijd van plannen. En label terreinen binnen het segment functioneel klein tot middelgroot voor bedrijven > 0,5 hectare (zoals bijvoorbeeld Parkforum West B, waar een wens is om het terrein te herprofileren van grootschalig naar klein tot middelgroot). Deze terreinen kunnen in de vraag van het ‘tussensegment’ voorzien.

Vraag 7. We adviseren uit te gaan van een vraag volgens het middenscenario. Dit leidt tot een vraag tot 2030 van circa 136 hectare. In het hoge scenario is de vraag circa 224 hectare. Ons advies is om de ruimte tussen het midden- en hoge scenario als flexibele schil te hanteren (zie ook advies 5). De vraag splitst zich indicatief als volgt uit naar werkmilieus: • Circa 70 hectare vraag naar werkmilieu functioneel grootschalig • Circa 35 hectare vraag naar werkmilieu functioneel klein tot middelgroot • Circa 35 hectare vraag naar werkmilieu stedelijk klein tot middelgroot 8. Uit een analyse van de vraag die bij het 1-loket binnen komt blijkt dat er veel vraag is vanuit grootschalige bedrijven (in de praktijk: tussen circa 1 en 5 ha, met een enkele uitschieter > 5 ha). De totale opgetelde ruimtevraag van deze bedrijven bedraagt indicatief circa 50 hectare. Deze kunnen nu niet of nauwelijks ruimte vinden in de regio. We vinden dit overigens geen aanleiding om van een hoger scenario uit te gaan. Dit om een tweetal redenen: (1) voor een deel gaat om een zoekvraag, en geen netto uitbreidingsvraag. De ruimte die deze bedrijven achterlaten kan weer worden ingenomen door andere bedrijven. Dit gaat uiteraard niet op voor bedrijven van buiten de regio. (2) Uit ervaring weten we dat van bedrijven die ruimte zoeken (hoe serieus ook) toch altijd een deel niet zal ‘landen’.

Of buiten de regio zal gaan zoeken, bijvoorbeeld door een gebrek aan ruimte op korte termijn. Kwalitatief aanbod 9. We constateren een tekort aan aanbod voor het werkmilieu stedelijk klein tot middelgroot. Bestaande locaties met uitgeefbare hectares zijn vooral uitleglocaties en daarom nauwelijks geschikt om te herprofileren naar dit type werkmilieu. We adviseren daarom: a. Zet in op het verplaatsen/verleiden van verplaatsen van bedrijven op binnenstedelijke terreinen met een functioneel klein-middelgroot werkmilieu naar uitleglocaties van dit type. De binnenstedelijke locaties die achterblijven zijn mogelijk geschikt (te maken) om de ruimtevraag van bedrijven naar stedelijk werkmilieu op te vangen. b. Breng in beeld welke vervangingsvraag/schuifruimte zo bezien realistisch is. De ruimtevraag van verplaatsende bedrijven is nog niet opgenomen in de raming van de uitbreidingsvraag. Vervangingsvraag moet onderbouwd worden met concrete initiatieven of een beleidsvoornemen om te gaan transformeren. c. Maak afspraken over een eenduidige indeling van terreinen van het type stedelijk werkmilieu. De indeling die gehanteerd is voor de provinciale prognose roept bij enkele terreinen vragen

36

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED! Adviezen programmeringsafspraken SGE 19.210

3

op. Ekkersrijt Oost (Son en Breugel) lijkt niet goed aan de definitie te voldoen. Diepenvoorde (Waalre) heeft juist wel weer kenmerken van een stedelijk werkmilieu. 10. We constateren te weinig aanbod voor werkmilieu functioneel grootschalig. Er is wel zacht aanbod, vooral in subregio oost. Dit aanbod zal niet in de vraag vanuit de hele SGE kunnen voorzien omdat er specifieke vraag naar dit segment in subregio west is en zal blijven. Ook in de subregio west moet daarom aanbod worden geschapen in dit werkmilieu. Om ook in subregio west in de vraag te kunnen voorzien adviseren we een mix van twee maatregelen: enerzijds herprofileren van enkele locaties die nu gelabeld zijn voor functioneel klein tot middelgroot. Anderzijds het ‘naar voren halen’ van zachte plannen om over hard aanbod te kunnen beschikken. 11. We adviseren u ook bij het herprofileren van het functioneel grootschalig aanbod onderscheid te maken tussen hectares die vooral geschikt zijn voor (grootschalige) logistiek en reguliere grootschalige bedrijven (bijvoorbeeld industrie). Een deel van de uitbreidingsvraag bestaat uit logistieke gebruikers (blijkt ook uit de analyse van 1loket). Het is logisch om deze vragers op een locatie te concentreren. Geschikte locaties zijn bijvoorbeeld Westfields en GDC Acht.

Uiteraard passend binnen de ambities die de regio geformuleerd heeft met betrekking tot deze logistieke vestigers (gelieerd aan Brainportbedrijvigheid). 12. Maak nadere afspraken met de overige subregio’s in Zuidoost Brabant om de vraag naar functioneel grootschalig werkmilieu (en in het bijzonder logistiek) met elkaar af te stemmen. De vraag van bedrijven in dit segment gaat vaak over gemeente- en regiogrenzen heen.

37

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

BIJLAGE 6: AFSPRAKEN EN WERK WIJZE BRAINPORT-GELIEERDE GROOTSCHALIGE LOGISTIEK De samenwerkende partijen (bedrijfsleven, onderwijs- en kennisinstellingen en overheden) zetten in op het behouden en versterken van Brainport als motor van de regionale en nationale economie. Deze ‘motor’ jaagt dan niet alleen de economie aan, maar draagt ook bij aan brede welvaart zodat alle groepen in de samenleving profiteren. Dit kan in de vorm van scholingsmogelijkheden, werk, maar ook omdat hiermee de (her)ontwikkeling van woon- en werkgebieden een impuls krijgt, net als de maatregelen gericht op het verbeteren van de bereikbaarheid. In de afgelopen decennia is een ecosysteem ontstaan waarin bedrijven, met name in de high tech maakindustrie, gezamenlijk een leidende positie hebben opgebouwd. Het behouden en versterken van dit ecosysteem vraagt om eigentijdse woon- en werklocaties, om goede bereikbaarheid voor alle modaliteiten én om een leefbare stedelijke omgeving en het omringende gebied met z’n kernen en landelijk gebied. Juist om deze reden maakt de regio scherpe keuzes over de inrichting van de ruimte. Specifiek voor werklocaties betekent dit dat wordt ingezet op het accommoderen van die bedrijvigheid (en zijn bijbehorende functies) die bijdraagt aan dat Brainport-ecosysteem.

In het licht van de programmering bedrijventerreinen Zuid-Oost-Brabant is de vraag actueel hoe de regio wenst om te gaan met grootschalige logistiek. De regio Zuid-Oost-Brabant heeft zich, in tegenstelling tot bv de regio Tilburg of Venlo, nooit geprofileerd in die grootschalige logistiek. Gelet op het hiervoor genoemde uitgangspunt dat de regio zorgvuldig wenst om te gaan met de schaarse ruimte ziet de regio dan ook geen meerwaarde in het accommoderen van grootschalige logistiek. Aan de andere kant constateren partijen en onderzoekers dat ook logistiek een ondersteunende functie heeft in het Brainportecosysteem. Tijdens de Ontwikkeldag van 19 december 2019 hebben provincie, de vier subregio’s uit Zuidoost-Brabant en de waterschappen de volgende afspraak gemaakt over grootschalige logistiek:

De definitie van grootschalige logistiek, zoals door STEC is verwoord, wordt aangehouden. Grootschalige logistiek is alleen toegestaan als het bedrijf bijdraagt aan het voorzieningenniveau van de regio en/of past in het ecosysteem van de regio en als de eindgebruiker bekend is. Bij een vraag voor grootschalige ontwikkelingen wordt eerst gekeken naar mogelijkheden op bestaande terreinen. Betreft het een vestiging van minder dan 5 hectaren, dan beslist de subregio zelf over een eventuele vestiging. Betreft het een vestiging van groter dan 5 hectaren, dan wordt er regionaal afgestemd. bovenregionale afstemming vindt in elk geval plaats met de provincie als het nieuwe locaties betreft die niet in de programmering zijn meegenomen. Het poho economie SGE heeft er op 1 april 2021 voor gekozen om de doelgroep nog wat smaller op te vatten en dus bovenstaande besluit uit 2019 aan te scherpen. De zogenaamde regio-verzorgende grootschalige logistiek wordt uitgesloten. Voor dat type logistiek zijn er voldoende alternatieve mogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen die bovendien gunstiger liggen ten opzichte van stedelijke gebieden. Enkel de vestiging van grootschalige logistiek met een meerwarde voor de HTSM sector en daarmee direct gelieerd aan het Brainport ecosysteem wordt gefaciliteerd.

38

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

Dit leidt tot de volgende centrale vraag: hoe kunnen we in de regio aan de ene kant ruimte bieden voor het accommoderen van grootschalige logistiek die wel meerwaarde heeft voor het Brainport-ecosysteem, terwijl we aan de andere kant ongewenste ontwikkelingen (grootschalige logistiek zonder meerwaarde, overaanbod aan bedrijventerreinen) kunnen voorkomen. Deze vraag is actueel in het licht van de programmeringsafspraken voor bedrijventerreinen in het SGE waarin de overheden een besluit willen nemen over het al dan niet op (licht)groen zetten van fase 3 van Westfields in Oirschot. Voorgesteld wordt de hiernavolgende afspraken van toepassing te verklaren voor de wijze waarop binnen het SGE wordt omgegaan met Westfields fase 3. Deze ontwikkeling wordt als een pilot voor de voorgestelde werkwijze gezien. 1. MEERWA ARDE LOGISTIEK VOOR BR AINPORT-ECOSYSTEEM; INSPELEN OP DE BEHOEFTE Buck Consultants International (BCI) heeft, in opdracht van de marktpartij en in afstemming met de gemeente Oirschot, een studie uitgevoerd naar de marktkansen voor logistiek in de Brainportregio én in kaart gebracht op welke manier logistiek bijdraagt aan het Brainport-ecosysteem . BCI heeft onderzocht in hoeverre een logistieke invulling kan aansluiten op het profiel van het Brainport-ecosysteem.

Logistiek bedient bedrijven (en consumenten) in alle segmenten van de economie, en dus ook de maakindustrie / high tech sector in de regio. Het hart van het kennisintensieve ecosysteem wordt gevormd door R&D, engineering en hoogwaardige productie; logistiek is geen key-driver, maar heeft een belangrijke faciliterende functie voor de maakindustrie. Voor het goed functioneren van de Brainportregio is het van belang dat de hier gevestigde Brainportbedrijven over goede faciliteiten kunnen beschikken voor de aanvoer-, opslag en afvoer van materialen, halffabricaten en eindproducten. Een aantal bedrijven heeft de logistieke afhandeling in eigen beheer georganiseerd, maar met name de grotere bedrijven besteden dit uit aan gespecialiseerde logistieke dienstverleners zoals o.a. De Rooij Logistics, Rhenus e.a. BCI constateert dat er een significante vraag is naar logistiek vastgoed die ook aanzienlijk minder dan andere sectoren beïnvloed zal worden door de corona-crisis. Het aanbod voor dergelijke activiteiten is beperkt. Er is in de regio weinig aanbod voor terreinen specifiek gericht op logistiek. Dit aanbod ligt met name op GDC in Eindhoven en op Westfields in Oirschot. Fase 1 en 2 van Westfields zijn ‘gereed’, er is nog een beperkte (ca. 15.000 m2) ruimte in een recent gebouwde hal.

Het laatste deel van Westfields, fase 3 heeft, gelet op de beschikbare ruimte en de regionale markt (bedrijven en consumenten) alsmede als gevolg van logische voortzetting van het logistieke profiel van Westfields fase 1 en 2, een sterk onderscheidend vermogen om succesvol te kunnen zijn op de markt van logistiek vastgoed. Naar inschatting levert een succesvolle logistieke invulling honderden extra banen op. Met betrekking tot de vraag naar specifiek logistiek vastgoed als onderdeel van het Brainport-ecosysteem zijn er verschillende signalen. Door het PoHo is gevraagd om hier nader inzicht in te geven. De initiatiefnemer en de gemeente Oirschot hebben geconcludeerd dat het op dit moment niet zinvol is om, in aanvulling op de beschikbare onderzoeken van Buck Consultants International, een nader onderzoek te doen naar de vraag naar dit specifieke logistieke vastgoed voor de komende jaren. We zien voor de komende periode een stevige groei van bedrijven in de high tech maakindustrie op ons afkomen (bij de OEM-ers, de toeleverende bedrijven en kennis- en onderzoeksinstellingen) en er worden voorbereidingen getroffen voor fase 2 van de Brainport Industries Campus. Dit zal ook leiden tot groei van daarbij behorende logistieke activiteiten.

Om in te spelen op deze groei én om mogelijkheden te bieden om deze activiteiten te concentreren op een dedicated terrein (waarbij de high tech productie en onderzoekslocatie dus beschikbaar is voor hoogwaardige activiteiten) is het in de ogen van betrokkenpartijen wenselijk om een dergelijk terrein beschikbaar te hebben zodat snel kan worden ingespeeld op deze kansen.

39

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

Van de zijde van de provincie wordt gehamerd op de nadere onderbouwing van de behoefte. Van de zijde van 9voor1 wordt deze behoefte niet herkend. Het moge duidelijk zijn dat ieder het belang ziet van de groei van Brainport en dat ‘de markt’ het uiteindelijke gelijk of de beschikbaarheid van specifiek logistiek vastgoed hieraan bijdraagt bepaalt. Om die reden zijn we op zoek naar een afspraak die enerzijds ruimte biedt om, als deze vraag zich voordoet, hier snel op in te kunnen spelen, maar anderzijds ook niet leidt tot overprogrammering. Het voorstel is om, gelet op het belang van de groei van het Brainport-ecosysteem, de juiste voorwaarden te creëren om snel op de vraag naar specifieke logistieke activiteiten in te kunnen spelen, maar anderzijds zodanige afspraken te maken dat de daartoe aangewezen locatie ook alleen dan kan worden ontwikkeld als zich een passende vraag voordoet. In het vervolg van deze memo lichten we toe hoe we deze beide zaken kunnen borgen.

2. EEN SAMENHANGEND PAKKET VAN AFSPR AKEN Om het bovenstaande adequaat te kunnen regelen ligt een samenhangend pakket van ‘stevige’ afspraken voor, zowel tussen de betrokken overheden (gemeenten, subregio’s en provincie) als tussen de gemeente Oirschot en de ontwikkelende partij. Juist in de samenhang van de afspraken schuilt de kracht. Het gaat daarbij om: 1. bestuurlijke afspraken over regionale programmering 2. definiëren doelgroepen 3. publiekrechtelijke borging in bestemmingsplan 4. borgen eindgebruiker en snel inspelen op passende vraag 5. privaatrechtelijk borgen In de volgende paragrafen worden deze afspraken verder uitgewerkt. 2.1 Bestuurlijke afspraken Stedelijk Gebied Eindhoven, de overige subregio’s Zuidoost-Brabant en de provincie maken vierjaarlijks afspraken over de regionale programmering van bedrijventerreinen. Door middel van deze afspraken leggen de gemeenten zich vast met betrekking tot het in ontwikkeling brengen van bedrijventerreinen. In 2016 werden deze afspraken voor het eerst gemaakt. Voor Westfields fase 1 en 2 is toen de ontwikkeling van dit ‘reguliere bedrijventerrein’ omgezet naar de ontwikkeling ten behoeve van grootschalige logistiek, mede ingegeven door de verplaatsing van DPD naar Westfields. Westfields fase 3 (dat nog de oorspronkelijke bestemming Bedrijfsdoeleinden Nader uit te werken heeft) is toen uit de programmering gehaald.

Het voorstel is om de ontwikkeling van Westfields fase 3 in de programmering 2021 ‘op groen’ te zetten, maar daar een aantal voorwaarden aan te verbinden. De eerste voorwaarde betreft dat de (afronding van de) ontwikkeling van GDC prioriteit heeft boven de afronding van Westfields. Westfields fase 3 vormt een ‘nieuwe ontwikkeling’ in het licht van de programmeringsafspraken die de regio wil maken. In de afspraken uit 2016 is de ontwikkeling van GDC Eindhoven ten behoeve van (grootschalige) logistiek al op groen gezet.

40

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

In dit kader is het nog wel relevant in te gaan op de betrokkenheid van de subregio’s in ZuidoostBrabant bij het in ontwikkeling brengen van Westfields fase 3. De subregio’s hebben immers tijdens de Ontwikkeldag van december 2019 met elkaar afgesproken dat, indien sprake is van een ontwikkeling van meer dan 5 ha., afstemming met de andere subregio’s nodig is. Het voorstel dat nu voorligt is als volgt: 1. De subregio’s stemmen in met het ‘op groen’ zetten van de ontwikkeling van Westfields fase 3, inclusief de voorwaarden zoals deze in deze notitie zijn verwoord. 2. Indien sprake is van een daadwerkelijke aanvraag tot het in ontwikkeling brengen van (een deel van) Westfields fase 3 zullen de aanvraag en het advies van 9voor1 over de meerwaarde voor het Brainportecosysteem (zie par. 2.2) worden voorgelegd aan de andere sub-regio’s. 3. Het PoHo Economie van de SGE neemt een unaniem besluit en betrekt daarbij het advies van 9 voor 1 en de andere subregio’s. 2.2 Definiëren doelgroepen; wijze van toetsing en besluitvorming Een eerste stap om tot concretisering van bovenstaand beleid te komen bestaat uit het definiëren van de categorieën in logistiek die bijdragen aan het Brainportecosysteem. Deze definities kunnen we vervolgens benutten bij het verdere afwegings- en besluitvormingsproces.

Voorgesteld wordt om de volgende criteria te gebruiken: Bij ‘Brainport-gelieerde logistiek’ gaat het om de afhandeling van goederenstromen die worden gegenereerd door de zogenaamde ‘Brainport-bedrijven’. Hiermee wordt in beginsel de HTSM-sector bedoeld (High Tech Systems and Materials). Grote ondernemingen die tot deze sector behoren zijn o.a. OEM-bedrijven zoals Philips / Signify, DAF en ASML. Daarnaast zijn er ook toeleveranciers zoals de VDLgroep, Prodrive, NTS, KMWE, etc. Soms regelen deze bedrijven zelf hun logistiek, maar meestal hebben zij dit uitbesteed aan logistieke dienstverleners. Bovenstaande afbakening laat zich nauwelijks vertalen in bijvoorbeeld een limitatieve lijst met SBI-codes die recht doet aan de veelsoortigheid van bedrijven die bijdragen aan het brainport-ecosysteem. Om die reden wordt voorgesteld om de concrete toepassing van het criterium te laten toetsen door een gremium dat over voldoende kennis en ervaring beschikt om dit op juiste waarde te schatten. De toetsing van serieuze vestigingskandidaten aan de gemaakte afspraken vindt plaats aan de hand van schriftelijke informatie die door de betreffende kandidaat wordt aangereikt. De werkgroep ‘9 voor 1’, waarin alle SGE-gemeenten en Brainport Development vertegenwoordigd zijn, fungeert daarbij als toetsingscommissie. ‘9 voor 1’ heeft ervaring met vergelijkbare toetsingstrajecten, o.a.

bij het uitbrengen van adviezen aan het POHO over het afwijken van programmeringsafspraken in het geval een individueel bedrijf zich op een ‘oranje’ terrein wil vestigen. Bij het toetsen van de ‘brainportgelieerdheid’ van een bedrijf stelt ‘9 voor 1’ een advies op dat met meerderheid van stemmen in de werkgroep dient te worden ondersteund. Het advies van de toetsingscommissie wordt via het Ambtelijk Overleg Economie voorgelegd aan het POHO Economie. Het POHO Economie van de SGE beslist uiteindelijk unaniem op dit advies; zoals hiervoor al geformuleerd neemt zij daarin ook de adviezen van de andere subregio’s mee. Het PoHo heeft de ruimte om onderbouwd af te wijken van het ambtelijk advies, zowel in het toetsen van het criterium ‘brainport-gelieerd’ (alleen al omdat de ‘HTSM-sector’ zich niet altijd eenduidig in ‘SBI-codes’ laat vastleggen) als in het, in afwijking van de gemaakte afspraken over de prioriteit voor GDC, toestaan van een vestiging op Westfields fase 3 terwijl er ook nog ruimte is op GDC. Hierbij kunnen zwaarwegende argumenten vanuit regionale economische doelstellingen een rol spelen. Het door het PoHo Economie gebruik maken van deze hardheidsclausule kan alleen op basis van unanimiteit gebeuren.

41

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

2.3 Publiekrechtelijk borgen in bestemmingplan Het volgende element in de samenhangende afspraken is om in het op te stellen bestemmingsplan in de doeleindenbeschrijving op te nemen dat de gronden in het bestemmingsplan bestemd zijn voor brainportgelieerde (grootschalige) logistieke bedrijven. In de definities wordt dan aangesloten op de in deze memo genoemde definitie en op de wijze waarop dit getoetst wordt. Hiermee worden de gronden expliciet bestemd voor deze bedrijven en zijn andere bedrijven uitgesloten. Een dergelijke bepaling is niet uniek: ook voor fase 1 van de Brainport Industries Campus is een specifieke doeleindenbeschrijving opgenomen. De vraag is of, gelet op de dienstenrichtlijn, een dergelijke voorwaarde in het bestemmingsplan mag worden opgenomen. Een bestemmingsplan is een algemeen geldend voorschrift aangaande de gebruiksmogelijkheden van gronden en bouwwerken. Die gebruiksmogelijkheden gelden ongeacht de (rechts)persoon van de gebruiker. Dit rechtskarakter impliceert dat een bestemmingsplanregeling niet mag discrimineren als bedoeld in art. 15 lid 3 Drl. Dat zo zijnde resteert de noodzaak om de beperking van logistieke activiteiten tot “brainport-logistiek” deugdelijk te onderbouwen. Dit geldt en gold overigens ook al op basis van het aspect “goede ruimtelijke ordening” wat de grondslag vormt voor ieder bestemmingsplan.

Het opnemen van een criterium ‘brainport-gelieerd’ in een bestemmingsplan is mogelijk als dit is gestoeld op ruimtelijke argumenten. In de toelichting van het op te stellen bestemmingsplan zal deze onderbouwing worden opgenomen. De bouwstenen daarvoor zijn de volgende: - de regio zet in op duurzame verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik; om die reden wil de regio terughoudend omgaan met grootschalige logistiek die geen toegevoegde waarde heeft of te grote negatieve effecten op het vestigings- en verblijfsmilieu met zich brengt; - de high tech maakindustrie vraagt om hoogwaardige werklocaties die ruimte bieden aan de kwalitatief hoogwaardige bedrijvigheid waar vele werknemers in een kwalitatieve werkomgeving, vaak in combinatie met onderzoeks- en onderwijsactiviteiten en ruimte voor ontmoeting en interactie verblijven, zoals bv BIC in Eindhoven; dit verhoudt zich slecht tot de inpassing van de grootschalige logistieke activiteiten; - de regio ziet wel dat logistiek een faciliterende functie heeft voor de high tech maakindustrie en wil deze dan ook graag accommoderen op passende plekken (zoals Westfields fase 3); - het concentreren van logistieke activiteiten op een goed ontsloten plek draagt ook bij aan het beperken van onnodige verkeersbewegingen en betekent ook milieuwinst.

Een eerste juridische toetsing leert dat met de hiervoor genoemde bouwstenen een deugdelijke onderbouwing geleverd wordt en dat het risico dat dit geen stand houdt aanvaardbaar is. Dit laat natuurlijk onverlet dat, indien hiertegen bezwaar en/of beroep wordt ingesteld, de definitieve toetsing of dergelijke bepalingen niet strijdig zijn met de Dienstenrichtlijn door bv de rechtbank of Raad van State zal worden uitgevoerd. We hebben verder geconcludeerd dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet (voorzien in 2022) een bredere (dan alleen een ruimtelijke) afweging mogelijk maakt, waarmee op voorhand zoveel mogelijk rekening zal worden gehouden. Het opnemen van een dergelijke specifieke ontwikkelingsrichting is voor Westfields fase 3 ook feitelijk geen probleem. Er is immers sprake van een ‘nieuwe situatie’ in de zin dat het BP sowieso gewijzigd dient te worden om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Bovendien hebben gemeente Oirschot en de ontwikkelaar al principe-overeenstemming over dergelijke afspraken, een en ander vanzelfsprekend onder voorbehoud van instemming van de gemeenteraad van Oirschot en regionale afspraken over programmering.

42

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

2.4 Eindgebruiker in beeld en vraaggericht ontwikkelen Provincie en regio hebben als uitgangspunt dat vraaggericht ontwikkeld zou moeten worden. Dit is vertaald in het feit dat de ‘eindgebruiker bekend’ dient te zijn. Er zijn nog geen specifieke afspraken gemaakt over het toetsingsmoment dat de eindgebruiker bekend zou moeten zijn: is dit bij de start van het bestemmingsplan of bij de uitgifte van de grond. In andere delen van de provincie vult men het vraaggericht ontwikkelen in door de planologisch-juridische procedure te starten nadat zich een concrete vraag om vestiging voordoet. Indien zou worden gekozen voor de procedure dat de eindgebruiker bekend dient te zijn alvorens de planologisch-juridische procedure te starten constateren we dat er spanning ontstaat: partijen die op zoek zijn naar locaties voor grootschalige logistieke activiteiten hebben, zeker in de high tech maakindustrie, een bepaalde mate van haast. Ook vanuit het oogpunt van het aanjagen van de economische ontwikkeling zit hier een belang voor de regio. Deze haast staat op gespannen voet met het volledig doorlopen van een bestemmingsplanprocedure; deze kan, zeker indien sprake is van bezwaar en beroep, wel 2 a 3 jaar duren. De ervaring leert dat bedrijven niet bereid zijn hierop te wachten waarmee we in een soort van vicieuze cirkel terecht komen.

We zijn dus op zoek naar een oplossing die balans biedt tussen enerzijds zorgvuldigheid en anderzijds snelheid. De gemeente Oirschot stelt voor om, bij wijze van pilot, daarom uit te gaan van de volgende werkwijze: 1. Op basis van het ‘op groen’ zetten van Westfields fase 3 worden de voorbereidingen getroffen voor het bestemmingsplan Westfields fase 3 en wordt dit in procedure gebracht. 2. In dit bestemmingsplan worden niet alleen de eerder genoemde doeleindenbeschrijving opgenomen, maar wordt ook een bouwverbod opgenomen tot het moment dat een uitwerkingsplan is vastgesteld. 3. Dit uitwerkingsplan zal pas door het college van B&W in procedure worden gebracht nadat het PoHo Economie van de SGE, conform de procedure als beschreven in paragraaf 2.2 (toets meerwaarde Brainport-ecosysteem, afstemming subregio’s) unaniem een positief besluit heeft genomen. De doorlooptijd van een dergelijke procedure (toetsing en planologische procedure bedraagt 6 à 9 maanden.

Het voordeel van deze tweetraps-benadering is dat we in de komende periode op een zorgvuldige wijze het moeder-bestemmingsplan kunnen voorbereiden en de vaststellings- en eventuele bezwaar- en beroepsprocedures kunnen doorlopen, terwijl vervolgens door middel van het uitwerkingsplan snel en adequaat kan worden ingespeeld op een concrete vraag nadat opnieuw in een zorgvuldige procedure de meerwaarde voor het Brainport-ecosysteem is getoetst. Ook in deze procedure is bezwaar en beroep mogelijk, maar die zien dan niet meer toe op de hoofdzaken die al in het moederplan zijn afgehandeld.

2.5 Privaatrechtelijk borgen in Anterieure Overeenkomst Specifiek voor Westfields geldt dat de gemeente niet de partij is die de ontwikkeling van het bedrijventerrein voor haar rekening en risico neemt: er is sprake van een private ontwikkelende partij die de gronden verwerft, bouw- en woonrijp maakt en het logistieke vastgoed realiseert. Dit betekent dat de gemeente niet kan sturen op de uitgifte van gronden. Het ‘sluitstuk’ van het samenhangende pakket aan afspraken vormt een Anterieure Overeenkomst. In deze Anterieure Overeenkomst worden, naast de gebruikelijke zaken over de ontwikkeling van bedrijventerreinen (planproces, rollen, overdracht openbaar gebied, kostenverhaal) ook een aantal specifieke afspraken vastgelegd over de ontwikkeling. Dit betreft: 1. afspraken over de inhoud van het bestemmingsplan gericht op het opnemen van de specifieke doeleindenbeschrijving en de werkwijze met het uitwerkingsplan; afspraken over de onderbouwing van de meerwaarde van de grootschalige logistiek voor het Brainport-ecosysteem; 2. afspraken over de wijze waarop de ontwikkelende partij mogelijke kandidaten dient voor te leggen aan de gemeente en de wijze waarop deze getoetst worden; hierin wordt onder andere beschreven

43

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

dat sprake is van een toetsingscommissie bestaande uit vertegenwoordigers vanuit de regio die een advies uitbrengt aan het PoHo Economie (en in voorkomende gevallen de andere subregio’s). Dit PoHo Economie SGE neemt uiteindelijk het besluit. 3. de verplichting alle afspraken door te leggen aan eventuele toekomstige eigenaren en gebruikers (kettingbeding versterkt door een derdenbeding ten behoeve van de gemeente); 4. een boetebeding; 5. de afspraak dat, mocht de vraag naar de specifiek beschreven doelgroep in de komende jaren zich niet voordoen en de ontwikkeling van de locatie dus uitblijft in de aanloop naar de volgende actualisatie van de programmering, deze locatie dan opnieuw wordt gewogen bij het komen tot een nieuwe programmering. Samenvattend is hiermee sprake van een pakket aan afspraken dat enerzijds bijdraagt aan de economische ontwikkeling van de Brainportregio en kans biedt om snel in te spelen op kansen in de markt voor grootschalige logistiek die bijdraagt aan het Brainport-ecosysteem, terwijl anderszins voldoende waarborgen bestaan om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Aan de andere kant zijn de afspraken ook zodanig dat, mocht zich in de komende jaren geen vraag naar dergelijke logistieke activiteiten voordoen, de locatie niet ontwikkeld wordt. In dat geval zal de locatie opnieuw worden gewogen bij het komen tot een nieuwe programmering.

Daarom wordt geadviseerd om, met de hierboven genoemde voorwaarden, in te stemmen met het op groen zetten van de ontwikkeling van Westfields fase 3 als pilot om tot een passende manier van vraaggericht ontwikkelen voor grootschalige logistiek binnen de Brainport te komen. Voorgesteld wordt om halverwege de ‘planhorizon’ van de programmeringsafspraken een eerste evaluatie te laten plaatsvinden.

3. RISICO’S EN K ANTTEKENINGEN In de afgelopen periode zijn, samen met de regio-gemeenten, een aantal risico’s en kanttekeningen benoemd. Hierna wordt hierop ingegaan. 3.1 Definitie Brainport-gelieerd, toetsing en handhaving Het bepalen of een bedrijf meerwaarde heeft voor het Brainport-ecosysteem laat zich niet vangen in een limitatieve lijst met bedrijven. Om die reden is aansluiting gezocht bij een definitie die eerder bijvoorbeeld voor de Brainport Industries Campus is opgesteld. Belangrijker is echter dat we de toetsing doen plaatsvinden door een adviescommissie, bestaande uit ambtelijke adviseurs vanuit de regionale gemeenten en Brainport Development die een ruime kennis en ervaring hebben met de regionale context en de acquisitie en uitgifte van bedrijventerreinen. Het uiteindelijke besluit ligt in handen van het PoHo Economie waarmee het regionale draagvlak voor de vestiging van de specifieke kandidaat geborgd is. Door 9voor1 is erop gewezen dat in de logistiek sprake is van logistieke dienstverleners die gebruiker van het vastgoed zijn en die contracten voor logistieke operaties voor een aantal jaren aangaan. 9voor 1 is kritisch als het gaat om de mogelijkheden om als overheid beperkingen op te leggen aan de klanten waarvoor deze dienstverlener de operatie mag uitvoeren en of het wel mogelijk is om dit, ook over een aantal jaren, adequaat te handhaven.

Het is aan de regio-bestuurders om te bepalen of men dergelijke beperkingen wil opleggen. Als daartoe, conform het huidige voorstel wordt besloten, resteert de vraag hoe dit gehandhaafd wordt en of dit daadwerkelijk gebeurt. Zoals hiervoor beschreven vindt de borging zowel langs publiekrechtelijke als privaatrechtelijke weg plaats. De gemeente Oirschot committeert zich aan de regionale afspraken en zal ook de marktpartijen (ontwikkelaar, belegger, dienstverlener) wijzen op de afspraken en waar nodig optreden. Daarmee ligt er een stevig pakket aan afspraken tussen diverse partijen dat in onze ogen voldoende waarborgen biedt. Dit laat onverlet dat hiermee geen waterdicht

44

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

pakket kan worden gegarandeerd. Wij wijzen er overigens op dat de vraag hoe de regio borgt dat bedrijventerreinen uiteindelijk conform de bedoelde en wellicht uiteindelijk gewenste doelstellingen worden gebruikt veel breder is dan de casus van de 8 ha. die nu voorligt in de casus Oirschot Westfields fase 3. 3.2 Brainport-gelieerd borgen in bestemmingsplan Zoals eerder al beschreven zijn er vragen gesteld over het opnemen van een beperkt aantal categorieën bedrijven die gevestigd mogen worden in een bestemmingsplan, mede in relatie tot de Dienstenrichtlijn. Juridisch advies leert ons dat dit mogelijk is als sprake is van ruimtelijke overwegingen. Dit betekent dat de initiatiefnemers gehouden zijn om in de toelichting op het bestemmingsplan deze onderbouwing te leveren. De provincie vestigt er nogmaals de aandacht op dat deze onderbouwing degelijk moet zijn. Overwogen is de toetsingscommissie te verankeren in het op te stellen bestemmingsplan. Na overweging is besloten dit niet te doen maar deze toetsingscommissie te verankeren in de Anterieure Overeenkomst. Het college van B&W van Oirschot toets een aanvraag daarmee aan de ruimtelijke criteria zoals deze in het bestemmingsplan zijn opgenomen (waaronder dus de meerwaarde voor het Brainport-ecosysteem waarvoor dus een extern advies wordt ingewonnen).

Daarmee krijgt deze toets min of meer dezelfde waarde als een toetsing van een Q-team dat bv de ruimtelijke kwaliteit in bepaalde plannen toetst. Het ligt niet in de rede dat er een derde partij zal zijn die juist tegen deze bepaling en de onderbouwing daarvan bezwaar of beroep zal aantekenen. Grootschalige logistiek is weliswaar omstreden, maar de voorgestelde regeling ziet er juist op toe om grootschalige logistiek ‘as such’ tegen te gaan en alleen mee te werken aan grootschalige logistiek met meerwaarde voor het Brainport-ecosysteem. 3.3 Is de constructie moederplan-uitwerkingsplan houdbaar in het licht van de Omgevingswet. Onder de Omgevingswet verdwijnt de constructie moederplan-uitwerkingsplan. Op grond van het overgangsrecht worden moederplannen met uitwerkingsplicht van rechtswege aangemerkt als omgevingsplan. De in een moederplan opgenomen uitwerkingsplicht levert onder de Omgevingswet van rechtswege een delegatiebesluit op. B&W kunnen op grond daarvan een wijziging van het omgevingsplan vaststellen, waarbij de uitwerkingsregels in acht worden genomen. Dat betekent dat ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet -met inachtneming van de uitwerkingsregels - een wijziging van het moederplan (dan omgevingsplan) kan worden vastgesteld door B&W. Daarna kan op basis daarvan een omgevingsvergunning (in ieder geval voor de technische bouwactiviteit) worden verleend.

De Omgevingswet biedt nog een andere mogelijkheid, als een (bouw)plan al zodanig concreet is dat een aanvraag voor een omgevingsvergunning kan worden ingediend. Die mogelijkheid volgt uit de zogenaamde bruidsschat. De bruidsschat is eigenlijk een set rijksregels die toegevoegd wordt aan het omgevingsplan van rechtswege en waarover gemeenten -bij de implementatie van de Omgevingswet- een eigen afweging kunnen maken. In de bruidsschat is een mogelijkheid opgenomen om gebruik te maken van een uit te werken bestemming in een bestemmingsplan. De uitwerkingsregels worden namelijk aangemerkt als beoordelingskader voor binnenplanse omgevingsplanactiviteitvergunningen voor bouwwerken. Die geldt alleen voor bouwactiviteiten en niet voor ander gebruik; van deze mogelijkheid kan dus geen gebruik gemaakt worden om het gebruik/ de functie van een bestaand gebouw te wijzigen. De vergunning kan door B&W worden verleend als de bouwactiviteit past binnen de regels van de uitwerkingsplicht. Zij zijn niet verplicht tot het verlenen van de vergunning. 3.4 Welke procesrisico’s lopen partijen Terecht is de vraag gesteld om inzicht te bieden in de procesrisico’s die deze specifieke regeling biedt. Zoals eerder al gesteld ligt het niet in de rede dat een derde partij juist tegen deze bepaling en de onderbouwing daarvan bezwaar of beroep zal aantekenen.

Grootschalige logistiek is weliswaar omstreden, maar de voorgestelde regeling ziet er juist op toe om grootschalige logistiek ‘as such’ tegen te gaan en alleen mee te werken aan grootschalige logistiek met meerwaarde voor het Brainport-ecosysteem.

45

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

Een ieder kan een zienswijze indienen tegen het ontwerp moederplan, maar beroep kan alleen worden ingediend door belanghebbenden. Er is slechts een beperkte groep belanghebbenden, waardoor de kans dat beroep wordt aangetekend tegen het moederplan klein is. Feitelijk zijn alleen de ontwikkelaar en de huidige particuliere eigenaar belanghebbenden. Zij kunnen beroep instellen tegen het moederplan, een uitwerkingsplan of de weigering een uitwerkingsplan vast te stellen. De ontwikkelaar zou overigens handelen tegen zijn eigen (financiële) belang in als hij beroep zou instellen tegen het moederplan en/of het besluit tot uitwerking. Kandidaat bedrijven zijn niet in de gelegenheid om beroep in te stellen omdat zij geen belanghebbende zijn. Dat zijn/worden zij pas, als zij een juridische aanspraak hebben op de grond. Een verzoek aan de gemeente om het omgevingsplan te wijzigen (“uit te werken”) zal evenmin afkomstig zijn van een kandidaat-bedrijf. De gemeente gaat de procedure tot wijziging in gang zetten op basis van de overeenkomst met de ontwikkelaar (inspanningsplicht om planologisch nader medewerking te verlenen). Ook hier geldt dat de ontwikkelaar zichzelf benadeelt als hij daartegen in beroep gaat. Bij de vaststelling van het moederplan zijn er derhalve geen kandidaat-bedrijven die belanghebbende zijn bij het vaststellingsbesluit.

De enigen die belanghebbenden zijn, zijn de ontwikkelaar en de huidige particuliere eigenaren. Zij hebben belang bij vaststelling en niet bij het instellen van beroep.

46

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

BIJLAGE 7: PROCESSCHEMA FINANCIEEL ARRANGEMENT 2021 2021 Q3/Q4:

2022:

2023:

Q1 2024:

2026:

2027:

2028:

Vaststelling

Vaststellen nieuwe

Gemeenten :

Vaststelling programmering 2024-2027

Vaststellen

Gemeenten

Vaststelling

Programmering